prdupl02.ynet.co.ilprdupl02.ynet.co.il/forumfiles_2/17883956.doc · web viewלפני כב'...

בע"מ1992 לבנייה חברה נ' ג.מ.ח.ל טהוליאן ישי3485/01)י-ם( תא

בירושלים המחוזי המשפט בביתענבר יצחק כב' השופט לפני

3485/01 א

טהוליאן . ישי1בעניין:טהוליאן . מאיר2חן . שלמה3חן . רות4גבריאלוב . רפאל5גבריאלוב . שרה6בע"מ השרון . חשבון7שמלי . בוריס8שמלי . סימה9

. פרג' לוי10לוי . יעקב11יצחק . רונן12יצחק . עופר13יצחק . יניב14גבריאל בן . שלמה15שחר . יוסי16פנחסוב . מרים17פנחסוב . זילפה18בהט . לאה19עוזר . אלפרד20יצחק . מואיז21צור . משה22צור . שולמית23זקן . אורי24זקן . עופר25ביאזי . יהודה26ביאזי . ליביה27עמדי . יוסף28בלום . יוחנן29דודו . אדמונד30נורני . שמעון31חרירי . אברהם32שוורץ . יעקב33צפדיה . שלמה34

התובעים ר' ועו"ד י' לאופר עו"ד ע"י כולם

1הישראלי המשפטי המאגרnevo.co.il בע"מ לאור הוצאה נבו

/tt/file_convert/5e41bf2faa4a93215907bdbc/document.doc


חייםד ג נ

בע"מ1992 לבנייה חברה . ג.מ.ח.ל1בע"מ נכסים רותם . אשר2בע"מ . א. ארנסון3ריכטר . יוסף4חברת5 ניהול אגריפס שוקניון .

בע"מ ואחזקההנתבעיםב' כץ עו"ד ע"י כולם

מיני-רציו:

מצגים טרום חוזיים– תוכן החוזה –* חוזים

הפרה יסודית– הפרה –* חוזים

מועד פועלו– ביטול –* חוזים

התובעים רכשו חנויות בפרוייקט שיזמו וניהלו הנתבעים. הפרוייקט אמור היה לכלול שלוש . לאחר ששיווק הפרוייקט לאהשונמסחרי קומות עם חלל ביניהן, כאשר לכל קומה ייעוד

עלה יפה, השכירו הנתבעים שטח בפרוייקט לסופרמרקט, ולצורך כך ערכו שינויים במבנה,לתובעים גם השייכים פתוחים בשטחים שימוש בקומהלרבות הסופרמרקט והקמת

הנתבעיםלטענת התובעים, זאת בניגוד לתב"ע. שנועדה לחנויות ומוקדי בילוי ופנאי, וכל ה את המכר הפרו באיתם, סכמי שמקורן התחייבויות טרום-חוזייםלרבות מצגים

. על רקע זה הודיעו התובעים עלפרוייקטסופרמרקט בהפתיחת , וכן בבפירסומים שוניםא להם להשיב הנתבעים את לחייב ועתרו ההסכמים ששילמותביטול הסכומים כל

לרכישת היחידות בפרוייקט.

.

בית המשפט קיבל את התביעה.

השאלות המתעוררות במקרה דנן הן, האם הפרו הנתבעים התחייבויות שמקורן במצגים רו פתיחת סופרמרקטשטרום-חוזיים, והאם הפרו את ההסכמים עם התובעים בכך שאפ

בפרוייקט.

הטענה בדבר הפרת מצגים טרום-חוזיים דינה להדחות.

פרסומה בכתב או בעל פה של אמירה חוץ חוזית, כשהוא לעצמו, אינו הופך אותה לחלק מהחוזה, אלא נדרשים בחינה ושקלול של נתונים רבים נוספים. כמבחני עזר להתחקות אחר כוונת הצדדים ובחינת תוקפם המחייב של מצגים מוקדמים, לרבות הבטחות לגבי העתיד, יש להתחשב באופיו של החוזה )מסחרי, צרכני או פרטי(, במיהותו ובזהותו של בעל המצג, בחשיבותו היחסית של העניין שלגביו נעשה המצג, בצורה שבה הוא הוצג, בדרגת




הפירוט והדיוק שלו, במידת ההחלטיות שבה הוצג, במידת ההסתמכות של הקונה עליו, בפרק הזמן שחלף בין המצג לבין כריתת החוזה, בהסתייגויות שסייג בעל המצג את תוקפו ובקיומם או היעדרם של מצגים והתחייבויות דומים, שונים או סותרים, בגוף החוזה. ההלכה

( בע"מ נ' חרושת חימר בע"מ, כוחה מוגבל למצגים81 צמיתות )6025/92שנקבעה בע"א חוץ חוזיים, הנוגעים בעיקרי ההתקשרות שבלעדיהם אין, כגון: שטחה של הדירה הנמכרת. לא נובע ממנה, כי פרוספקט יחייב את הצדדים בכל דבר ועניין הכלולים בו, יהיו טיבם

ומהותם אשר יהיו.

שונים בפרסומים שנכללו התובעים, טוענים להם הטרום-חוזיים המצגים דנן, במקרה הנתבעים. בית המשפט דןאת , אינם חלק מההתחייבויות המשפטיות המחייבות מטעמם

, ודחה את טענות התובעים בהתחשב בין מהמצגים הטרום-חוזייםכל אחדאופן פרטני בב היתר בכך שההתחייבויות הנטענות לא נכללו בחוזי המכר; שחלק מההתחייבויות הנטענות

גורמים אחרים; בניסוח הלא חד-משמעי שלסמכותאינן כלל בשליטת הנתבעים אלא ב מהותיים שאינם לפרטים נוגעות מהטענות שחלק בעובדה מהפרסומים; ,חלק

לא כירסם בעקרונות הפרוייקט; בחלוף הזמן והשלמתם בפועלעל-ידי הנתבעים וששינוייםשל התובעים עם חלק מהשינויים שנערכו בפרוייקט.

אשר לטענה בדבר הפרת ההסכם בשל פתיחת סופרמרקט בפרוייקט, דינה להתקבל.

השינויים שנערכו על-ידי הנתבעים באופן חד-צדדי על מנת לאפשר פתיחת סופרמרקט לבנות את הפרוייקט בהתאםמיםבפרוייקט, מהווים הפרה של התחייבות הנתבעים בהסכ

להיתר הבנייה. הם אינם עולים בקנה אחד עם הוראות ההסכמים בדבר חלוקת הפרוייקט לאזורי מסחר מותחמים ומיוחדים, שתכליתן להבטיח תחרות הוגנת בין העסקים בפרוייקט,

עניין זהבוחותרים תחת עקרונות היסוד של הפרוייקט. הנתבעים אינם רשאים להסתמך על הוראות סטנדרטיות בהסכמי המכר המתירות להם לשנות התכנון או ייעדום של אזורי המסחר, שכן כוחן של אלה מוגבל לשינויים לא מהותיים שאינם משנים את הקונספצייה הבסיסית של הפרוייקט. הוראות אלה הן מבחינת חריג למוסכם, ולא ניתן באמצעות החריג לכלל לכפות על הרוכשים נכס אשר סגולותיו ומהותו שונים בתכלית ממה שהוסכם. יש לדחות אף את טענת הנתבעים כי פעלו מחוסר ברירה בשל כישלון שיווק הפרוייקט: מניעי

הנתבעים להפרה אינם רלוונטיים כלל ואין בכוחם כדי למרק את ההפרה.

בנסיבות העניין מדובר בהפרה יסודית של ההסכמים. מעשי הנתבעים פגעו פגיעה קשהביסוד החוזה ומוטטו את בסיסו, ואדם סביר לא היה מתקשר בחוזה בנתונים שנוצרו.

חודשים לאחר שנודע לתובעים על ההפרה, מהווה בנסיבות העניין8ביטול ההסכמים לחוק התרופות. אורך הזמן הסביר תלוי בנסיבות8ביטול בתוך "זמן סביר" בהתאם לסעיף

המיוחדות של כל חוזה ובין הנסיבות שיישקלו בקביעת סבירות הזמן ניתן למנות את טיב העסקה, מהות החוזה, תנאי המקום והזמן, המועדים הנקובים בחוזה וטווחי הזמן לביצועו,היתר, בין לבחון, יש דנן במקרה שחלף הזמן פרק את ומצבם. הצדדים התנהגות ניהול דבר את מהתובעים הסתירו אשר הנתבעים, של התנהגותם באספקלריית ביודעין את מי שהפר עימם. החוזה ואת חתימת הסופרמרקט בעלי עם המשא-ומתן




ההסכם, לאחר שטרח להסתיר מהצד השני במשך זמן כה רב את כוונתו לעשות כן, אינו יכול למדוד את תגובתו להפרה של הצד השני עם שעון עצר. לזאת יש להוסיף, כי לא הובאה כל ראיה, שלפיה בשל חלוף הזמן שינו הנתבעים את מצבם לרעה בהסתמכם על אי

הגשת התביעה.

מצד שני, התובעים הנם קבוצת רוכשים גדולה וההחלטה לבטל את חוזה ההתקשרות הנההרת גורל עבורם ואין לדרוש מהם לקבלה בן רגע.

מה את לתובעים להחזיר הנתבעים חייבים המכר הסכמי מביטול יוצא כפועלההסכמים. על-פי שקיבלו

דין פסק

העיקרי?.1 מההסכם לחלק –חוזיים טרום מצגים יהפכו נסיבות באלו

האם מכוח הוראה בהסכם מכר של חנות במבנה מסחרי, שבה שייר לעצמו

היזם את הכוח לערוך שינויים בתכנון המוסכם של המבנה, רשאי היזם לערוך

שערכו השינויים האם יהיו? אשר והיקפו מהותו יהיו שהוא, שינוי כל

היו האם הצדדים? בין שנכרתו המכר הסכמי את הפרו בענייננו הנתבעים

לבטל את ההסכמים בשל זכאים כן התובעים והאם עשו השינויים שנעשו,

כדין? אלה הן השאלות העיקריות הצריכות הכרעה בהליך שלפני.

ודיוני עובדתי רקע

בפרויקט.2 ומחסנים מסחריות יחידות של בעלים הם התובעים

3, 2, 1(. הנתבעים השוקניון או הפרויקט"שוקניון-אגריפס" בירושלים )להלן:

התובעים,4ו- לבין בינם שנכרתו המכר, הסכמי ולפי הפרויקט יזמי הם

)להלן: ולחוד ביחד 5(. הנתבעת הנתבעיםהתחייבו כלפי התובעים כ"מוכר"

(.הניהול חברתהיא חברת הניהול והאחזקה של הפרויקט )להלן:




חנויות.3 מקורה, שוק במסגרתו לשלב הרעיון עמד הפרויקט בבסיס

מזון מהיר. הפרוגרמה להקמת הפרויקט כללה כולל מתחם נוספים, ועסקים

מגורים ודירות מסחריות קומות שלוש אחסנה, ויחידות קרקעי תת חניון

מעליהן. לצורך כך פעלו הנתבעים להגשת בקשה לתב"ע חדשה באזור וזו אכן

אושרה.

כדלקמן:.4 הייתה בפרויקט המסחריות הקומות שלוש של הפרוגרמה

וירקות, פירות לממכר דוכנים וכללה שוק", כ"קומת תוכננה הקרקע קומת

תוכננה א' קומה וכיו”ב. משקאות מעדנים, דגים, בשר, פיצוחים, תבלינים,

מתנות, שעונים, תכשיטים, הנעלה, ביגוד, שונים: מתחומים חנויות כקומת

וכיו”ב. גם בקומה ב' אמורות היו לפעול חנויות מתחומים שונים, אך ספרים

קפה בתי מהיר, מזון כגון: מסעדות ופנאי, בילוי מוקדי בה תוכננו בעת בה

עמ' 42; כן ראו ת/198-199ומזנונים )ראו עדות קרחי בעמ' באיור הקומה,5

הכולל מספר מזנונים מצד ימין והשאר חנויות(.

ידי האחים שחר, שאת שירותיהם.5 על נעשה לציבור הפרויקט שיווק

'. התובעים רכשו את יחידותיהם95שכרו הנתבעים. השווק החל במרץ-אפריל

' כבר עמד שלד הבניין על תילו97'. בסוף 98' ליוני 95בזמנים שונים בין יולי

ניתן טופס 1/7/98וצורתו החיצונית הייתה גלויה לעין כל. בתאריך למבנה4

)נ/ וביניהם35הפרויקט לרוכשים, החזקה מסירת בהליך החלו והנתבעים )

נערך אירוע הפתיחה של הפרויקט והחל ממועד17/8/98התובעים. בתאריך

זה נפתח לפעילות עסקית.

ונותרו.6 שיווק הפרויקט לא עלה יפה ושטחים נרחבים ממנו לא נמכרו

כולן יחידות, חמש רק נמכרו המבנה של ב' בקומה היזמים. של בבעלותם

חנויות רגילות ולא יחידות במתחם המזון המהיר.




מרץ .7 עם00בחודש הסכם על היזמים, בשם הניהול, חברת חתמה '

חברה המפעילה רשת סופרמרקטים בירושלים, שלפיו שכרה אותה חברה כ-

מ"ר בקומה ב' של הפרויקט, לשם הפעלת סופרמרקט, ששמו המסחרי2,000

)להלן: ספיר" שנת ספיר סופר"סופר האחרונים של החל מהחודשים .)00'

בוצעו בקומה ב' של הפרויקט עבודות בנייה לשם הכשרת הקומה לצורכי סופר

הקומה. אטימת היה אטימת הפתחים ברצפת ספיר. עיקרן של עבודות אלו

בניה היתר ללא הנתבעים ידי על נעשו מסחר כשטחי והוספתם השטחים

מ"ר מן הבינוי המאושר שעל פי התב"ע שבתוקף450וגרמו לחריגה של כ-

לחוות דעת האדריכל בן ארי(. 10)ראו עמ'

ביום 1/3/01ביום בפרויקט. לפעול ספיר סופר החל ניתנה22/3/01

נוספים. על פי400לסופר ספיר אופציה להרחיב את שטח המושכר ב- מ"ר

( נקבעה תקופת השכירות לשנתיים, אך בחוזה נקבע100הסכם השכירות )ת/

כי עם תום התקופה יוארך תוקף החוזה מאליו לארבע תקופות נוספות, אשר

החוזה את יחליט השוכר להפסיק אם אלא הכולל שש עשרה שנים, משכן

הזכות ניתנה, אפוא, ספיר לסופר בחוזה. למנגנון שנקבע לכן בהתאם קודם

הבנק התנגדות עקב תמימות. שנים שמונה-עשרה במשך במושכר לפעול

המלווה את הפרויקט הסכימו הצדדים בהמשך לקצר את התקופה והעמידוה

(. 101על עשר שנים )ת/

סופר13/11/01בתאריך .8 של פתיחתו לאחר חודשים וחצי כשמונה ,

מסכת התובעים גוללו התביעה בכתב תביעתם. את התובעים הגישו ספיר,

המהווים, הנתבעים, ידי על להם שהוצגו חוזיים טרום מצגים של ארוכה

ידי הנתבעים באופן לטענתם, חלק מהסכמי הרכישה, ואשר הופרו כולם על

היא מהווה בפרויקט, שאף ספיר סופר על פתיחתו של הלינו כן כמו יסודי.




של היסודית הפרתם לאור התובעים, לטענת ההסכמים. של יסודית הפרה

על התביעה. ידם בכתב על הנעשית פעולה לבטלם, זכאים הנם ההסכמים

הסכומים כל את להם להשיב הנתבעים את לחייב עתרו אלה טענות רקע

כולל של בסך היחידות, רכישת על חשבון כערכם15,787,546ששילמו ,₪

ביום הגשת התביעה.

התובעים עמדת פירוט

תביעת התובעים מורכבת משני ראשים: במסגרת הראש הראשון הם.9

הפכו, אשר שונים, חוזיים טרום מצגים של היסודית הפרתם על מלינים

הם התביעה של השני הראש את ההתקשרות. מהסכמי לחלק לשיטתם,

את ונסקור נפנה ספיר. לסופר הקשורות הנתבעים לפעולות מייחדים

טענותיהם של התובעים ביתר פירוט.

ההתקשרות מהסכמי לחלק שהפכו חוזיים טרום מצגים)א(

נדבך זה של התביעה מבוסס בעיקרו על מצגים שהוצגו לתובעים לפני.10

שפורסמו כתבות בפרוספקטים, המדובר הרכישה. הסכמי על שחתמו

האחים של המכירות במשרדי תלויים שהיו ואיורים, שרטוטים בעיתונות,

התובעים, לטענת להתקשרות. קודם אליהם נחשפו התובעים אשר שחר,

הבטחות דומות לאלה המפורטות במסמכים ניתנו להם בעל פה על ידי האחים

שחר, ונכללו גם בהדמיה ממוחשבת שהופעלה במשרד המכירות )ראו הפירוט

ת/13-17שבעמ' ראו כן התובעים; לסיכומי ת/52-ת/36 וכן ת/56, ת/169, ,

התובעים164-ת/162 ב"כ מסכמים הנזכרים מהמצגים העולה את .)

( – 13בסיכומיהם בזו הלשון )עמ'




בכל השני כחוט עובר הפרויקט של הקונספט ...

הרלבנטיים הפרוספקטים כל הפרסומים. מן אחד

ייבנה הפרויקט ולפיו מצג קומותמציגים בשלוש

מגדלי ארבעה ומעליהם חניון, קומות ושש מסחר

צורתו החיצונית. כל אחד מהם... מציג את מגורים

תקרה בחזית, רבים חלונות הכוללת המבנה, של

וכניסה מעוגלת בפינת הרחובות אגריפס – שקופה

אתמני מציגים גם הרלבנטיים הפרוספקטים כל .

וביניהן קומות החלוקה של החלק המסחרי לשלוש

קומת תהיה הראשונה הקומה כאשר פתוח, חלל

והשלישית 'הקניון', קומת תהיה השנייה 'השוק',

שיש. מכל הפרוספקטים עולה תהיה קומת 'הפנאי'

סוחרים יהיו ושבפרויקט הקומות, אכלוס על דגש

גופים ולא ביניהם, שיתחרו קטנים, קמעונאיים

. כל הפרוספקטים גם מדגישים אתמסחריים גדולים

שיפור הנגישות לפרויקט ובכלל זה את העברת קווי

ואת החנייה, את לפרויקט, ציבורית תחבורה

הרחבת רח' אגריפס.

)ההדגשות במקור – י.ע.(.

לטענת ב"כ התובעים, חלקם הארי של מצגים טרום חוזיים אלה לא.11

במפורש. בהסכמים אושרר האחר שחלקם בעוד הרכישה, בהסכמי נסתר

ביסוד ראש התביעה דנן עומדת התיזה המשפטית, כי מצג טרום חוזי, אשר

אינו נסתר בהסכם הרכישה באופן מפורש, הופך לחלק מן ההסכם ומחייב את

הצדדים. כך עולה, לפי הנטען בסיכומי התובעים, מההלכה שנפסקה בע"א

נ)בע"מ חימר נ' חרושת ( בע"מ81) צמיתות 6025/92 פ"ד )להלן:826( 1, 8

הישראלי המשפטי המאגרnevo.co.il בע"מ לאור הוצאה נבו/tt/file_convert/5e41bf2faa4a93215907bdbc/document.doc


חוזייםצמיתות פס"ד הטרום המצגים כל אפוא, הפכו, זו שיטה לפי .)

המפורטים לעיל לחלק מהסכמי ההתקשרות. על פי הנטען, הפרו הנתבעים

את התחייבויותיהם הכלולות במצגים אלה, ובכך הפרו את ההסכמים הפרה

יסודית.

בכתב התביעה פרשו התובעים בסוגיה דנן יריעת מחלוקת רחבה ביותר,.12

במצגים והתמקדו מהטענות ניכר חלק התובעים ב"כ זנחו בסיכומיהם אך

שיפורטו להלן.

– על פי הפרסומים שקדמו להסכמי המכירה, אמור היהמגורים מגדלי.13

ארבעה ומעליהם חניון, קומות ושש מסחר קומות שלוש לכלול הפרויקט

אינם המכר והסכמי הואיל התובעים, ב"כ של לשיטתם מגורים. מגדלי

אותו ואף מאשררים המגורים מגדלי בעניין חוזי המצג הטרום סותרים את

היה ועל הנתבעים מן ההסכם במסגרת תיאור הפרויקט, הפך המצג לחלק

לבנות את ארבעת מגדלי המגורים הלכה למעשה. הנתבעים לא עשו כן ובכך

הפרו את ההסכמים באופן יסודי.

כללשוקניון שתגיע ציבורית תחבורה.14 כי נאמר, מהפרסומים בחלק –

"יורחב בצורה משמעותית ל- "נגישות4המתחם יבטיחו נסיעה" אשר נתיבי

נוחה לקווי התחבורה הציבורית". בהדמיה ממוחשבת שהוצגה לרוכשים ניתן

מורחב אגריפס ושרח' השוקניון, פתח עד מגיעים לראות שאוטובוסים היה

וכולל ארבעה נתיבים. לנושאים אלה אין התייחסות כלשהי במסמכי הרכישה.

מכאן טענת התובעים, כי אף המצגים לגביהם הפכו לחלק מהסכמי המכר ואי

קיומם מהווה הפרה יסודית.




בפינת מעוגלת וכניסה חלונות )לרבות המבנה של החיצונית צורתו.15

תקרהאגריפס-מני( - בחזית, רבים חלונות המבנה כלל הפרסומים, פי על

ב"כ של לשיטתם אגריפס-מני. הרחובות בפינת מעוגלת וכניסה שקופה

התובעים, מצג זה מאושרר במסמכי המכר. בפועל נבנה המבנה ללא חלונות

מהוות אלו פעולות ואף שקופה, ותקרה מעוגלת כניסה וללא בחזית רבים

הפרה יסודית של ההסכמים.

– לטענת התובעים, הבטיח להם שחר, בעל פה, מיזוג אוויר אוויר צינון.16

זו, התחייבות הפרת במפרט. במפורש הוזכרה זו הבטחה בפרויקט.

כשלעצמה, מהווה הפרה יסודית של ההסכמים.

יהיה בנק, שונות.17 הובטח שבפרויקט כי בפרסומים – התובעים טוענים,

וכן הובטחו שירותים בכל קומה. גם הבטחות אלה לא קוימו.

"שוק", "קניון" ו"פנאי" של קומות לשלוש הקומות, חלוקה בין פתוח חלל.18

– התובעים טוענים, כי הן"קטנים" בלבד קמעונאיים סוחרים הכולל ופרויקט

הפרסומים המוקדמים והן הסכמי הרכישה כוללים התחייבויות של הנתבעים

לחלל פתוח בין הקומות, לחלוקה לשלוש קומות מובחנות ולהכללתם בפרויקט

שביצעו הבנייה פעולות לטענתם, בלבד. קטנים קמעונאיים סוחרים של

למבנה, ספיר סופר של והכנסתו ספיר, לסופר המבנה להכשרת הנתבעים

הפרו התחייבויות אלה ואף כאן מדובר בהפרה יסודית.

ספיר סופר)ב(

מתייחסים.19 ספיר לסופר הקשורות הנתבעים פעולות אל לעיל, כאמור

שבה והדרך לשוקניון ספיר סופר של הכנסתו לטענתם, בנפרד. התובעים

של ליבה בלב פגיעה כאן יש המשחק. כללי את "שינתה נעשה הדבר 10



ההתקשרות החוזית, באמצעות מהלך המנוגד לדין, מנוגד לזכויות הקניין של

312התובעים ומנוגד להתחייבויות החוזיות של הנתבעים..." )הציטוט מסעיף

נטען, שבע סופר ספיר, כשלעצמה, מהווה, כך לסיכומי התובעים(. פתיחת

את לתובעים מקנה מהן אחת כל אשר המכר, הסכמי של נפרדות הפרות

הנתבעים התחייבויות בהפרת התובעים, לטענת המדובר, לבטלם. הזכות

ולמבנה הבניה היתר לבניה התואמת את הוגנת", ל"קומת פנאי", ל"תחרות

הכולל חלל פתוח בין הקומות. כמו כן מנעו פעולות הנתבעים את האפשרות

ואף היו כרוכות בגזילתם לבנות את מגדלי המגורים, הפרו את חוזה הניהול

של שטחים משותפים.

הנתבעים עמדת

כל ראשיהן. לטענתם,.20 על טענות התובעים, הנתבעים מכחישים את

לתובעים לא הייתה עילה לבטל את הסכמי הרכישה, שכן אלה קוימו על ידי

של העסקי לכישלונו באחריות שנושאים מי וכלשונם. ככתבם הנתבעים

הפרויקט אינם אלא התובעים. כל השינויים בתכנון המבנה, כמו גם השכרת

הקומה העליונה לסופר ספיר, נעשו בגדר ד' אמותיהם של הסכמי המכר ולא

נועדו אלא להיטיב עם התובעים. זאת ועוד: ביטול הסכמי המכר נעשה שלא

כי לתובעים, לאחר שהתחוור ורק ואך ההפרה רב מעת זמן חלוף עם כדין

העסקה אינה כדאית מבחינתם.

עתרו שבה שכנגד, תביעה התובעים נגד הנתבעים הגישו בעת בה

לחייבם לשלם חובות דמי ניהול לחברת הניהול.

והכרעה דיון




ואומר, כי לא מצאתי ממש באסופת טענותיהם.21 אקדים מסקנות לדיון

בסופר שעניינו התביעה לראש אשר זאת, לעומת התובעים. של הראשונה

בפרויקט, העליונות הקומות שתי שבין החלל סגירת כי היא, עמדתי ספיר

שינוי ייעודה של קומה ב' ואכלוסה בגורם עסקי המתחרה בתובעים, מהווים

בוטלו בעקבותיה אשר המכר, הסכמי של יסודית הפרה המצטבר בכוחם

ההסכמים כדין. להלן יובאו הנימוקים שביסוד עמדתי.

– והופרו ההתקשרות מהסכמי לחלק שהפכו חוזיים טרום מצגים)א(האומנם?

ב"כ.22 טענת משמשת התביעה של הראשון לאדן המסד כאבן

הסכם ידי על נסתר לא אשר חוזי, טרום מצג כי התובעים,

ב"כ ההתקשרות. מהסכם לחלק וביה מניה הופך ההתקשרות,

. דא עקא, המצבצמיתותהתובעים מנסה לבסס טענה על הלכת

כב' כך על עמד פשוט. כה אינו והדין יותר מורכב המשפטי

בע"מ ובניין לפיתוח חברה שלפרד 8737/00השופט אנגלרד בע"א

(:13( ואלה היו דבריו )בפסקה שלפרד )להלן - פס"ד ז'אק נ' יוסף

שאלה היא חוזית לתניה נהיה מצג מתי השאלה

מורכבת, הקשורה בין היתר גם לפרשנות החוזה על

פי כוונת הצדדים או על פי מבחנים אובייקטיביים...

משקפת הפסיקה ומן הספרות מן העולה התמונה

את מורכבות הסוגיה, כשריבוי המבחנים מצביע על

גישה פרגמטית ובעלת מגמות סותרות...




פרסומתשלפרדבפרשת .23 פרוספקט של המשפטי מעמדו נדון

שכלל דגם של יחידות דיור מתוכננות, אשר עליו הסתמכו הקונים

בעת הקנייה. השאלה שהתעוררה הייתה, האם תיאורו של שטח

ירוק כשטח פנוי, כפי שהופיע בדגם ובפרוספקט, הווה התחייבות

של חברת שלפרד כלפי רוכשי דירות כי השטח יישאר כפנוי מבלי

שמאן דהוא יבנה עליו. כב' השופט אנגלרד פסק כי התשובה היא

המבחנים את בתוכם המשלבים טעמים ממספר וזאת שלילית,

חוזית: להתחייבות ממצג המעבר את הקובעים הפרגמטיים

הירוק השטח כי כלשהי התחייבות הופיעה לא בחוזה ראשית,

כי לקונים, ידוע היה החוזה חתימת בעת שנית, פנוי. יישאר

אם כי המוכרת, שלפרד לחברת שייך אינו כלל הירוק השטח

מעשיה. על שליטה הייתה לא שלפרד לחברת אשר לעירייה,

המועבר השטח כי נאמר, שבה לתב"ע הפנה החוזה שלישית,

היה הירוק גורל השטח הקונים, אם ועל מיועד לבניה, לעירייה

חשוב להם, היה מוטל לבדוק את ייעוד השטח בתב"ע.

והן מהספרות המשפטית עולה, כי כמבחנישלפרדהן מפסק דין .24

ובחינת תוקפם המחייב של כוונת הצדדים עזר להתחקות אחר

להתחשב יש העתיד, לגבי הבטחות לרבות מוקדמים, מצגים

באופיו של החוזה )מסחרי, צרכני או פרטי(, במיהותו ובזהותו של

נעשה המצג, העניין שלגביו היחסית של בעל המצג, בחשיבותו

במידת שלו, והדיוק הפירוט בדרגת הוצג, הוא שבה בצורה

ההחלטיות שבה הוצג, במידת ההסתמכות של הקונה עליו, בפרק

שסייג בהסתייגויות החוזה, כריתת לבין המצג בין שחלף הזמן

מצגים של היעדרם או ובקיומם תוקפו את המצג בעל

והתחייבויות דומים, שונים או סותרים, בגוף החוזה. ראו: א' זמיר,13



, מסדרת פירוש לחוקי החוזים1973)דירות( התשל"ג- המכר חוק

עמ' ירושלים תשס"ב, טדסקי, ג' של פרידמן-כהן,277מיסודו ;

. ניתן לסכם,15.88-15.91כרך ב', ירושלים תשנ"ג סעיפים חוזים

חוץ אמירה של פה בעל או בכתב פרסומה כי ולקבוע, אפוא,

אלא מהחוזה, לחלק אותה הופך אינו לעצמו, כשהוא חוזית,

נדרשים בחינה ושקלול של נתונים רבים נוספים. כך, למשל, לא

דירת של לשטחה הנוגעת חוזית חוץ אמירה של דינה הרי

מגורים, שהנו נתון מהותי העומד בבסיסה של ההתקשרות, כהרי

דינה של אמירה הנוגעת לעניין צדדי ושולי. ממילא שאין להסיק

פרוספקט,צמיתותמהלכת של המשפטי מעמדו נדון שבה ,

שפירט את שטח הדירה הנמכרת בעוד שבחוזה לא הותנה דבר

המצגים כלל לעניין היפה וגורפת, כוללנית מסקנה זה, בעניין

הלכת של כוחה אחרות: במילים חוזיים. מוגבלצמיתותהחוץ

שבלעדיהם ההתקשרות בעיקרי הנוגעים חוזיים, חוץ למצגים

דירת של שטחה אכן, הנמכרת. הדירה של שטחה כגון: אין,

מגורים, שנועדה לה בחברה הישראלית משמעות מיוחדת, מהווה

נתון מהותי ביותר בחוזה המכר. הדבר נלמד גם מכך, שעל הקבלן

המוכר לצרף לחוזה המכר מפרט או תכניות לגביו. אך טבעי הוא,

התכנית לרבות ונספחיו, ההתקשרות חוזה שכאשר אפוא,

הדירה, שטח של זו מהותית בנקודה כולם שותקים והמפרט,

צמיתותיושלם החסר באמצעות הפרוספקט, כפי שנעשה בפרשת

בע"מ עובדים נ' שיכון יוסף מלכה 8913/02)וראו מנגד את ע"א

שושי בע"מ לישראל ופיתוח שיכון 10944/02וע"א ואלברט נ'

שצורפואוחנה התכניות מפני הפרוספקט נדחה בהם אשר ,

לחוזה(. אלא שמכאן לא נובע, כי הפרוספקט יחייב את הצדדים

בכל דבר ועניין הכלולים בו, יהיו טיבם ומהותם אשר יהיו. 14



טענותיהם.25 אסופת את ונבחן נפנה אלו, מידה אמות רקע על

הראשונה של התובעים שעניינה במצגים חוץ חוזיים שהפכו, לפי

הנטען, להיות לחלק מהסכמי המכר והופרו.

– על פי הפרסומים שקדמו להסכמי המכירה אכןמגורים מגדלי.26

חניון, קומות ושש מסחר קומות שלוש ככולל הפרויקט הוצג

ומעליהם ארבעה מגדלי מגורים. במבוא להסכמי הרכישה מוגדר

ציבורי "חניון המכיל כפרויקט השני( )ב"הואיל" הפרויקט

או משרדים, קומות מסחריות סגורות, בתוכן דירותבתשלום, וכן

(. במפרט הטכני20יחידות מסחריות קמעונאיות" )ראו לדוגמא ת/

ואו מגוריםמוגדר הבניין כ"מבנה משולב שטחי מסחר, חניונים,

כי ההגדרות בסעיף נכתב הניהול בחוזי ומחסנים". משרדים,

בתשלום, ציבורי חניון מחסנים, "חנויות, כולל "הפרויקט"

ו/או נ/ דירותמשרדים (. על אף כל אלה דעתי94" )ראו לדוגמא

הנתבעים להקים את מגדלי אין התחייבות של כי בהסכם היא,

המגורים תוך זמן מוגדר. שלושה טעמים חברו והביאוני למסקנתי

לו כזו. פי פשוטו התחייבות כולל על אינו זו: ראשית, ההסכם

חנויותיהם היא סברו התובעים כי הקמת המגדלים עד לפתיחת

חיונית עבורם צריכים היו לדאוג לכך, שבהסכם תופיע בעניין זה

התחייבות ברורה ומפורשת. שנית, לתובעים היה ידוע היטב כבר

)ת/ הראשון חוזי החוץ המצג של פרסומו עמ' 36למן כי2 ,)

היזמים מכרו את זכויות בניית מגדלי המגורים לאחר )וראו סעיף

לטבלה ב' שהגישו התובעים, שבו מאשרים התובעים, כי כולם12

ידעו על מכירת הזכויות לאחר(. השליטה על בנייתם של מגדלי

וממילא הנתבעים של בידיהם אפוא, נמצאת, אינה המגורים




ומוגדר נתון בזמן בנייתם על להתחייב כוונה להם לייחס שאין

לעניין משמעותשלפרד)השוו לדברי כב' השופט אנגלרד בפס"ד

היות הזכויות בשטח הירוק בבעלות העירייה(. שלישית, על רקע

המשקל מלוא את לייחס שלא סיבה אין שמנינו הנתונים

להסכם המכר הקובע, כי "תנאי הסכם14.14להוראתו של סעיף

זה משקפים את המותנה בין הצדדים במלואו, וכי המוכר לא יהיה

הסכמים, מצגים, הצהרות, פרסומים, הבטחות, בכל קשור

השפעות או התחייבויות בעל פה או בכתב, שאינן נכללות בהסכם

זו הוראה של הגיונה חתימתו...". לפני בכלל, אם ושנעשו, זה

הכוונה על ברור מאליו, שהרי מעבר להעברת המידע לרוכשים

ניתן לבוא עם הנתבעים חשבון על כך, לבנות מגדלי מגורים לא

ויוטעם בהקשר יובהר שבעל הזכויות לבניינם עדיין לא הקימם.

טענת הנתבעים כלפי להישמע יכולה לא הנדון בעניין כי זה,

ועודם מעוניינים היו מעוניינים חוסר תום לב או הטעיה, שהרי

גם היום בהקמתם של מגדלי המגורים.

– מטעמים דומים לאלה יש לדחות גם לשוקניון שתגיע ציבורית תחבורה.27

בחלק לשוקניון. שתגיע הציבורית בתחבורה העוסקות התובעים טענות את

נתיבי4מהפרסומים אכן נאמר, כי כל המתחם "יורחב בצורה משמעותית ל-

; ת/42נסיעה" אשר יבטיחו "נגישות נוחה לקווי התחבורה הציבורית" )ראו ת/

ציר49-ת/45 יד "על ממוקם הפרויקט כי נאמר, אחרים בפרסומים אולם ,)

)ת/ יפו..." רח' הציבורית, עמ' 53התחבורה בתחבורה1 "הבאים וכי )

(. אין2 עמ' 36הציבורית לשוק יוכלו להיכנס מרח' יפו ישירות לקומה א'" )ת/

ברח' הציבורית התחבורה תעבור שלפיו משמעי חד במצג אפוא, מדובר,

ניתן לרוכשים שהוצגה הממוחשבת שבהדמיה נניח אם אף דווקא. אגריפס

בפרסום מדובר עדיין השוקניון, פתח עד מגיעים שאוטובוסים לראות היה 16



בודד, שאינו עולה בקנה אחד עם פרסומים אחרים. אשר להסכמי הרכישה,

הרי אלה אינם כוללים התחייבות כלשהי של הנתבעים בנושא התחבורה. לכל

הנתבעים, של בשליטתם שאינו בנושא מדובר כאן גם כי להוסיף, יש זאת

די, ואם בכך לא נושא התחבורה ברחוב מופקדות רשויות אחרות. שהרי על

הרי התובעים יכלו לברר על נקלה עם הרשויות המוסמכות האם בדעתן לקיים

יצוין, כי הנתבעים הראו שפעלו זה תחבורה ציבורית ברח' אגריפס. בהקשר

קיום ידי על אם הפרויקט, מתחם לקרבת או לרחוב תחבורה קווי להסיט

ידי ארגון עצומת סוחרים. בחודשים הראשונים אף פגישות בעירייה ואם על

ירושלים אל הפרויקט. לאור כוחם המצטבר מימנו הסעות פרטיות משכונות

של נתונים אלה מקובלת עלי עמדתם של הנתבעים, כי כל שיכלו לעשות הוא

לקוות, כי עם התפתחות האזור מחד, ושדרוג מערך התחבורה האזורי מאידך,

ועד מכאן לפרויקט. ציבורית תחבורה לקרב המוסמכות הרשויות תדאגנה

על תנית העדר תוקף להבטחות בכוחה להתגבר להתחייבות משפטית, שיש

להסכמי המכר, רחוקה הדרך. 14.4חוץ חוזיות כדוגמת סעיף

בפינת מעוגלת וכניסה חלונות )לרבות המבנה של החיצונית צורתו.28

על פי הפרסומים הטרום חוזיים אכן כלל המבנה חלונות רבים–אגריפס-מני(

בחזית, תקרה שקופה וכניסה מעוגלת בפינת הרחובות אגריפס-מני. עם זאת,

מן לחלק הפכו אלה פרסומים כי התובעים, ב"כ טענת לקבל את בידי אין

ההסכם וכי שינויי התכנון של הפריטים הנדונים, אשר נעשו לאחר שהתחלפו

מתכנני הפרויקט, הפרו את הסכמי המכר. ראשית, בתיאורם של קירות החוץ

למפרט, אין כל התחייבות להתקנת חלונות בקירות2.2במבנה, הכלול בסעיף

החוץ, זולת ויטרינות בחנויות שבקומת הקרקע הפונות לרחוב, אשר אין חולק

(. אין מדובר, אפוא, בחסר בהסכם343כי הותקנו )ראו את עדות בן ארי בעמ'

אשר ניתן לשקול את השלמתו ממקור חיצוני, אלא בטענה המנוגדת למסגרת

תכנון פי על שהוגשו המקוריות ההיתר בתכניות אם אף שנית, ההסכמית. 17



האדריכל מרגלית הופיעו בחזית המבנה חלונות והכניסה אליו הייתה מעוגלת,

להסכמי המכר הוסכם, כי המוכר רשאי לבצע שינויים בבניין.2.2הרי בסעיף

לאחר החלפתו של מרגלית1/1/96זאת ועוד: בכל החוזים שנחתמו החל מ-

בקולקר צוין במבוא, כי המוכר הגיש בקשה לשינויים בהיתר הבניה. בהקשר

כי השינויים שבהם האדריכל שילה, ההגנה עד עדותו של עלי מקובלת זה

של הבסיסיים התכנון בעקרונות כרסמו ולא מהותייים היו לא מדובר

מקובלים היו אלה דברים כי יצוין, התובעים. נחשפו שאליהם הפרויקט,

)עמ' ארי בן אדריכל התובעים מומחה על גם כן339-340בעיקרם כמו ,)

מקובלים עלי דברי שילה, כי תכנונו של פרויקט מורכב כדוגמת השוקניון הוא

והתאמות שינויים בעריכת לצורך המביאים אילוצים, ורצוף דינמי תהליך

זו הוא, כי וכי כך אירע גם במקרה דנן. סיכומה של נקודה חדשות לבקרים,

השינויים התכנוניים הנדונים בוצעו במסגרת ההסכם.

לטענת התובעים, הבטיח להם שחר, בעל-פה, מיזוג אוויר– אוויר צינון.29

בפרויקט. דא עקא, במפרט שצורף להסכמי המכר לא צוין אלא שבשטחים

אוויר מרכזי", בעוד שבשטח החנות צינוןהמשותפים של המבנה יהיה קיים "

4.5תבוצע הכנה למיזוג אוויר כאשר יחידות המיזוג על חשבון הקונה )סעיף

(. האדריכל שילה הסביר בחוות דעתו, כי בשאלה אם למזג את20למפרט ת/

ולכאן. לכאן שיקולים קיימים עצמאי מיזוג מתקן באמצעות הציבור שטחי

להתקין נהוג הציבוריים, לשטחים נפרד מיזוג מותקן לא שבהם במבנים

פנימה. בשטחים אוויר צח ולהחדיר אוורור מאולץ, כדי לסחרר את האוויר

הציבוריים בפרויקט אכן הותקנה מערכת מפוחים להחלפת אוויר ובגג המבנה

מיזוג של העסקים המאוכלסים. דא עקא קירור, המאפשרים מגדלי הותקנו

אינם הציבוריים השטחים ולכן מאוכלס אינו החנויות משטח ניכר שחלק

נהנים מגלישת אוויר ממוזג מהחנויות אליהם. אין מחלוקת, כי בשל הבעיה

שנוצרה, הותקנו על ידי היזמים מזגנים בקומת הקרקע, הפועלים על מערכת18



מגדלי הקירור. לאור דברים אלה לא שוכנעתי, כי הנתבעים הפרו את הסכמי

המכר בנקודה זו. וודאי שאין מדובר בהפרה יסודית.

התובעים טוענים, כי בפרסומים הובטח שבפרויקט יהיה בנק אך– שונות.30

אינה לגביו צדדי, אשר שתיקתם של הסכמי המכר בעניין מדובר כי נראה,

סעיף נוכח ההסכם. מן לחלק מאין יש בבחינת להפכו כדי 14.14מספיקה

זאת שכן. כל לא חוזיות, טרום הבטחות של תוקפם את השולל להסכמים

ועוד: התובעים בעצמם מאשרים, כי אי קיום מצג זה אינו הפרה יסודית )עמ'

לסיכומי התובעים(. 23

קומה, אך בכל הובטחו להם שירותים כי וטוענים, מוסיפים התובעים

הרכישה ידי הסכמי על נסתר זה מצג כי אין מחלוקת, הדיון זה של בשלב

לסיכומי התובעים(.23ואינו מהווה חלק מן ההסכמים )עמ'

"שוק", "קניון" ו"פנאי" של קומות לשלוש הקומות, חלוקה בין פתוח חלל.31

לא נותרו אלא טענותיהם– "קטנים" בלבד קמעונאיים סוחרים הכולל ופרויקט

בהפרת כרוכה הייתה למבנה ספיר סופר של הכנסתו כי התובעים, של

התחייבויותיהם של הנתבעים לחלל פתוח בין הקומות, לחלוקה לשלוש קומות

אלא בלבד. קטנים קמעונאיים סוחרים של בפרויקט ולהכללתם מובחנות

סופר בסוגית הדיון הנה אלה טענות לבחינת הנאותה האכסניה כי שדומה

ספיר בכללותה. אדון בהן, אפוא, בהמשך הדברים.

למעלה מן הדרוש אוסיף, כי אף אם ניתן היה לקבוע, שהנתבעים הפרו.32

באיזו מהנקודות דלעיל את הסכמי המכר, עדיין היה דין התביעה להידחות.

' כבר עמד שלד המבנה97אבהיר את דבריי: לעיל כבר נאמר, כי בסוף שנת

על תילו וכל אחד יכול היה לבחון את צורתו החיצונית של המבנה. בחודש יולי




' קבלו התובעים את החזקה ביחידותיהם וסמוך לאחר מכן החל השוקניון98

לפעול. ההודעה על ביטולם של הסכמי המכר לא ניתנה על ידי התובעים אלא

'. ביני לביני01כשלוש וחצי שנים לאחר מכן, עם הגשת התביעה בסוף שנת

פתחו חלק מהתובעים את היחידות וחלקם האחר השכירן לאחר. באופן כללי

כל והעדר הקיים המצב עם השלמה המבטא באופן התובעים כל התנהגו

על כי בעדותו, זקן התובע אישר בכדי לא ההסכמים. את לבטל כוונה

השינויים בצורת הבניין, כמו גם על אי בנייתם של מגדלי המגורים, אי קריעת

)עמ' להבליג בשעתו החליט אוויר, מיזוג התקנת ואי בחזית 33-34חלונות

)עדות צפדיה נוספים רוח דומה עלה מעדויותיהם של תובעים לפרו'(. הלך

ועד הסוחרים ת/153בעמ' נכתב בסמוך לפני154; כן ראו את מכתב , אשר

נראה, המבנה(. לצורת בנוגע טענה כל כולל אינו ואשר הפרויקט, פתיחת

אפוא, כי התובעים ויתרו על זכות הביטול של החוזה לגבי הנקודות שהזכרנו.

הנקובים למועדים ומעבר רב באיחור ניתנה הביטול הודעת מקרה, בכל

)לפי העניין( 8בסעיפים או )תרופות בשל הפרת חוזה(,7 )ב( לחוק החוזים

. יצוין, כי ככל שמדובר בהפרות שאינן יסודיות שאלה נוספת1971התשל"א-

היא, שמא לאור מכלול הנתונים ביטול החוזה אינו צודק, כאמור בסיפא של

)ב( לחוק הנ"ל. לאור המסקנות שאליהן הגעתי לעיל ממילא אין צורך7סעיף

להעמיק חקר בשאלה אחרונה זו.

סיכומו של כל המקובץ לעיל הוא, כי אין ממש באדן הראשון של.33

סופר בעניין התובעים טענות את לבחון העת באה התביעה.

ספיר.

ספיר סופר)ב(




כבר נאמר לעיל כי בסוגיה זו עמדתי היא, כי הדין עם התובעים..34

ידי על נעשה המבנה של ו-א' ב' קומות בין החלל איטום

על השתלטות ותוך בניה היתר ללא לתב"ע, בניגוד הנתבעים

בניה לעבודות בהמשך לתובעים. השייכים משותפים שטחים

"קומת בחלקה לשמש שיועדה ב', בקומה הנתבעים שכנו אלה

פנאי", סופרמרקט ענק, המתחרה בעסקיהם של התובעים. הסכם

עשר של מאד ארוכה לתקופה נערך ספיר סופר עם השכירות

)ת/ נעשו101-ת/100שנים אשר הנתבעים, של אלה פעולות .)

התכנוניים היסוד עקרונות תחת חותרות צדדי, חד באופן כולן

המוסכמים של הפרויקט. הן פגעו בזכויותיהם החוזיות והקנייניות

של התובעים וכפו עליהן נכס במבנה, אשר אופיו וסגולותיו שונים

הפרה אלה פעולות הוו שכאלה, בתור בתכלית ממה שהוסכם.

של ביטולם הנתונים, מכלול לאור המכר. הסכמי של יסודית

הסכמי המכר על ידי התובעים תוך כשמונה וחצי חודשים לאחר

המכר הסכמי סביר. זמן תוך נעשה ספיר, סופר של פתיחתו

בוטלו, אפוא, כדין.

ואחרון ראשון ראשון אלו, למסקנותי הנימוקים יובאו להלן

אחרון.

על פי עקרונות היסוד התכנוניים של הפרויקט אמור היה המבנה.35

המסחרי לכלול שלוש קומות עם חלל ביניהן, אשר לכל אחת מהן

א' בקומה חנויות קומת הקרקע, בקומת שוק קומת שונה: יעוד

וקומת פנאי בקומה ב', המשלבת בתוכה חנויות עם מוקדי הסעדה

הפרסומים בכל רק לא ביטוי לידי באו אלה עקרונות ובילוי.

גם במסמכי ההתקשרות: חוזיים שבצעו הנתבעים, אלא הטרום




להסכמים מהווה חלק1המבוא להסכמי המכר, אשר לפי סעיף

בלתי נפרד מההסכם וייקרא ביחד עמו, קובע, כי הממכר והבניין

הפרויקט, אדריכל להוראות בהתאם יבנו הבניהכולו היתר

שניתן הבניה בהיתר הן כי מחלוקת, אין והנה הטכני. והמפרט

שניתן הנוסף הבניה בהיתר והן מרגלית, תכנית פי על תחילה

מבנה לבנות לנתבעים הותר קולקר, תכנית פי על מכן לאחר

ייעוד כל מסחרי הכולל שלוש קומות בעלות חלל משותף, אשר

איטום כי היא, המסקנה לעיל. כמפורט אלא אינו מהן אחת

ב' מקומה קומה ייעודה של ושינוי ו-א' ב' קומות החללים שבין

סופרמרקט, לקומת ובילוי הסעדה ושירותי חנויות של משולבת

את לבנות הנתבעים התחייבות את מפרים לעצמם, כשהם

המבנה בהתאם להיתר הבניה.

זאת ועוד אחרת: איטום החללים שבין הקומות, שינוי ייעודה של.36

הקומה העליונה והקצאתה לסופר ספיר, היו כרוכים בהשתלטות

שבין החלל ועל מעברים שטחי על הנתבעים של חד-צדדית

פי על השייך משותף", "רכוש כולם המהווים ו-א', ב' קומות

גם לתובעים. עובדות אלה אושרו במפורש אפילו הסכמי המכר

; בוירסקי בעמ'220-221על ידי עדיהם של הנתבעים )קרחי בעמ'

(. פעולות הנתבעים הפרו, אפוא,366; המומחה שילה בעמ' 277

את הסכמי המכר גם מבחינה זו.

והקצאתה.37 העליונה הקומה של יעודה שינוי חשוב: פחות ולא

כ- ששטחו ענק, בעסקיהם2,400לסופרמרקט המתחרה מ"ר,

של התובעים, אינם עולים בקנה אחד עם הוראות הסכמי המכר

מותחמים מסחר לאזורי המסחר ויחידות הקומות חלוקת בדבר




ומיוחדים, הוראות שמטרתן הייתה להבטיח "תחרות הוגנת" בין

העסקים שיפעלו בשוקניון.

בהיתרי שעוגן כפי הפרויקט, של המוסכם התכנון של תכליתו

הבניה ובהסכמי המכר, לא הייתה אסתטית בלבד. תכלית מרכזית

רוכשי בין הוגנת" "תחרות להבטיח הייתה התכנון של נוספת

בפרוספקט היטב הובהרו הדברים בפרויקט. 42ת/היחידות

(:2שפרסמו הנתבעים, שבו נאמר )בעמ'

שוק אגריפס תוכנן בקפידה ע"פ תמהיל מקצועי תוך

מדיניות אכלוס מבוקרת המבטיחה לצרכן קניה רב

ערובה – החנויות ולבעלי ולמשקיעים תכליתית

לתחרות הוגנת בבחירת הגורמים בכל ענף וענף.

כ- ובהן מסחר קומות וביתנים250שלוש חנויות

את ויהפכו מהותם, לפי מסחר לשדרות יחולקו

חנויות ירוכזו למשל כך מסחר. למרכז המקום

ואופנה ביגוד חנויות ההנעלה, בשדרת הנעליים

תכשיטים, בשדרת זהב חנויות הטכסטיל, בשדרת

שדרת כלי בית, שדרות למזון וכו'...

ת/ בפרסום הנתבעים )כלשון הוגנת" "תחרות להבטיח (42התכלית

מוגדרים מסחר לאזורי המבנה קומות ושל היחידות של חלוקתן באמצעות

ידי עדי הנתבעים )ראו עדות קרחי, בעמ' -203, 198ומתוחמים, אושרה על

(. 365; שילה, עמ' 301; שחר, עמ' 255; הניג, 221, 204




השנייה הפסקה ההתקשרות: במסמכי במפורש עוגנה אף זו תכלית

למבוא של הסכמי המכר קובעת, כי הפרויקט יכלול -

מסחריות יחידות בתוכן סגורות, מסחריות קומות

תחולקנה הנ"ל המסחריות הקומות קמעונאיות.

סוג מהם אחד שבכל שונים, ולאגפים לאזורים

עיסוק או מסחר מיוחד ומותחם.

המסחרי העיסוק יהיה מה במפורש נכתב במבוא החמישית בפסקה

, כי – 10.1בחנות הנרכשת. בדומה לכך קובע סעיף

מיועד הבניין כי לו ידוע כי ומאשר מצהיר הקונה

להיות מרכז מסחרי בצורת שוק מסחרי וכי היחידות

ישמשו זה בחוזה הממכר כולל בו, שתימכרנה

ותחומים. למטרות מוגדרות על פי חלוקה לאזורים

אין לאף אחד מהרוכשים הזכות לשנות או לסטות

והאזורים המטרות קביעות הקבועות. מהמטרות

מטרות בלבד. המוכר דעת שיקול לפי תעשה

המשותף הבית בתקנון ירשמו וההגבלות השימוש

ו/או בתנאי חכירה ו/או בהסכם הניהול שיחתם, והן

רישום לאחר גם מחזיק וכל הרכוש את תחייבנה

הזכויות על שם הרוכשים.

ו- 11.6, 11.1, 10.2סעיפים להסכמים מתייחסים אף הם לכך,12.1

שבכל קומה ובכל שדרה ינוהל אך ורק העסק מן הסוג שלשמו נרכשה היחידה.

ינהלו עסק איזה הרוכשים של המכר בתשריטי נרשם אף מהמקרים בחלק




א' ו- נ/367במקום ואלו סוגי מסחר ינוהלו באזורים שמסביב )ראו למשל את נ/

א'(. 377

הגיונם הכלכלי והמסחרי של הוראות אלו בולט לעין: צרכן, המעוניין

נמכר חייב להגיע לשדרת החנויות, שבו יהיה לרכוש בשוקניון מוצר מסוים,

ולחפשו שם. בתוך כך, תיחשפנה לפניו כל החנויות שבשוקניון, אותו מוצר,

מאותן לכל אחת אחת. בשדרה מרוכזות כולן שהרי מוצר, אותו המשווקות

חנויות, המרוכזות בשדרה אחת, תינתן, אפוא, הזדמנות שווה להתחרות על

ליבו של הצרכן ועל ארנקו.

ייעודה של קומה ב' והפיכתה ו-א', שינוי סגירת החלל שבין קומות ב'

לקומה ובילוי, הסעדה מתחם עם חנויות מספר בתוכה המשלבת מקומה

ומשווק בתובעים המתחרה עסקי גורם שהנו ענק, סופרמרקט המאכלסת

סחורה זהה למרכולתם, אינם עולים בקנה אחד עם התחייבויותיהם החוזיות

דלעיל של הנתבעים וחותרים תחת עקרונות היסוד של ההתקשרות.

חושב "אני כי אישר, קרחי ההגנה עד אפילו כי יוטעם, זה בהקשר

)עמ' מהותי" הוא כזה קונספט מטעם228ששינוי שילה המומחה גם .)

שבקומה היה הפרויקט תכנון ביסוד העומד הרעיון כי העיד, הנתבעים

לבין בינן המתחרות הקטנות" בחנויות שמתחרה עסק יהיה "לא השלישית

מהותי "שינוי היא סופרמרקט, העליונה בקומה שיש העובדה וכי עצמן,

(. הדברים מדברים בעד עצמם. 365בתפיסה התכנונית" )עמ'

למצוא.38 ניתן התובעים של ציפיותיהם לסיכול מוחשי ביטוי

וכי הגדול, בסופרמרקט להתחרות מסוגלים אינם כי בדבריהם,

פתיחתו גדעה את תקוותם להתפרנס מניהול עסק במקום. היטיב




לתאר זאת אורי זקן בעדותו: "אני לא יכול להתחרות בסופר של

מ"ר. שאני אתחרה30, 20 מ"ר. סחר הוגן זה אחד שקנה 3,000

מ"ר. אם הייתי יודע שזה המצב, לא הייתי3,000בו, אבל לא ב-

קונה. זה כמו שעכשיו יפרסמו חנות ליד רמי לוי. אותו דבר. אני

(. דומה כי הדברים ברורים31)עמ' לא יכול להתחרות ברמי לוי"

ואינם טעונים הוכחה בחוות דעת מומחה דווקא. כושר מאליהם

לאין רב ספיר, סופר כדוגמת גדול, עסק של והתמרון המיקוח

אין, התובעים. עסקיהם של כדוגמת קטן, מזה של עסק שיעור

אפוא, סיבה שלא לקבל את עדויות התובעים, כי סופר ספיר יצר

את הפחית אף מהמקרים ובחלק עסקיהם על ממש של איום

של תצהיריהם את למשל )ראו למעשה הלכה היומי הפדיון

את פתחו לא אמנם מהתובעים חלק ויצחק(. צור התובעים

עסקיהם מסיבות אחרות ולא סבלו עקב פתיחתו של סופר ספיר

ברכה וראו עסק פתחו סגולה יחידי מספר קונקרטי. הפסד

של לדידם שגם ספק, כלל אין זאת, עם בעמלם. מסוימת

רוכשים אלה פגע ופוגע סופר ספיר באופן משמעותי בפוטנציאל

העסקי של יחידתם.

הנתבעים טוענים, כי שינוי ייעוד הקומה נעשה על ידם רק לאחר.39

שהסתבר, כי עקב ירידה בביקושים נמכרו בקומה ב' בסה"כ חמש

יחידות, שאינן יחידות במתחם המזון המהיר. לטענתם, האחראי

את לפתוח טרחו לא אשר התובעים, הם השיווקי לכישלון

לא השוקניון פתיחת במועד הפרויקט. פתיחת עם חנויותיהם

בהתאם העליונה הקומה את לייחד כל אפשרות אפוא, הייתה,

שוממה שלמה קומה היא שנוצרה המציאות שכן למוסכם,

הצדיק ברירה" "חוסר של זה מצב הנתבעים, לטענת לחלוטין. 26



שבה לקומה מהיר ומזון חנויות מקומת הקומה ייעוד שינוי את

פועל סופרמרקט, שכן עדיף מצב של עסק פעיל ומושך לקוחות

על פני קומה שוממה וריקה, המשליכה על הפרויקט כולו ומדירה

הנתבעים מבקשים זה בהקשר מהמקום. הלקוחות רגלי את

את לשנות להם המתירים המכר הסכמי הוראות על להסתמך

אזורי המסחר ואת המטרות העסקיות של האגפים השונים בבניין,

לחוזה. 10.1-10.2ובפרט על סעיפים

אין בידי לקבל טענות אלה. כל התובעים רכשו את יחידותיהם בין

'. השוקניון פתח שעריו לקהל מאוחר יותר, באוגוסט98' ליוני 95

יכלו התובעים או מי מהם להתחיל להפעיל את98 '. עד אז לא

יחידותיהם. ברור, אפוא, שהתובעים אינם יכולים להיות אחראים

לכך, שעד למועד פתיחת השוקניון לא הצליחו הנתבעים לשווק

חלק נמנעו הדברים שבהמשך הדבר נכון ב'. קומה יחידות את

להם מה שנראה וביניהם: או אחרות, אלה מסיבות מהתובעים

ככישלון מסחרי של הפרויקט, מלהפעיל את יחידותיהם, אך נוכח

לבוא ניתן לא כן, לעשות אותם המחייבת חוזית הוראה העדר

ידי יצוין, כי הוראה כזו הוספה על זו. עימם חשבון בשל עובדה

יש להוסיף, כי97הנתבעים לחוזי הניהול רק החל משנת '. לכך

היו עצמם מתוך 220לנתבעים לא350 ואלה בפרויקט חנויות

(. בכל מקרה לא הוכח די הצורך, כי אי217נפתחו )קרחי, בעמ'

פתיחת יחידות אלה או אחרות בקומת הקרקע, היא שגרמה לאי

לא מלכתחילה לעיל, כאמור ב'. שבקומה היחידות של שיווקן

עלה בידי הנתבעים לשווק את היחידות בקומה ב', וזאת מסיבות

שאינן יכולות להיות תלויות בתובעים.




למי לייחס היה ניתן אם שאף אוסיף, הדרוש מן למעלה

מהתובעים אחריות לכישלון העסקי של הפרויקט, עדיין לא היה

את לאטום לידיהם, הדין את ליטול לנתבעים להתיר כדי בכך

החללים ולשנות את ייעודה של קומה ב' בניגוד למוסכם ולתב"ע

וללא היתר בניה. טעמו של דבר הוא, שחיוב התובעים לפתוח את

יחידותיהם, ככל שניתן לקראו לתוך הסכמי המכר )ואיני בא לומר

שכך המצב המשפטי(, אינו "שלוב" בחיובם של הנתבעים לבנות

את מבנה השוקניון על פי התכנית המוסכמת וההיתר. חיוב כגון

חלוקה לשדרות לקיים הנתבעים בחיובם של אינו שלוב זה אף

מסחר מותחמות וכך להבטיח "תחרות הוגנת". לכל היותר הייתה

הנתבעים בתרופות בשל מזכה את החיוב מצד התובעים הפרת

הפרת חוזה. דא עקא, תרופות אלה אינן כוללות את הזכות להפר

את החוזה בעצמם, מבלי שזה בוטל כדין קודם לכן.

מטעמים דומים לאלה אין לבוא עם התובעים חשבון על כך, שלא.40

יחידותיהם לאחר קיבלו את הצעתם של הנתבעים להשכיר את

ומביאים כגוש אחד. לאחר שמוסיפים ויפעילן על מנת שיאחדן

יולי בחודש הועלתה זו הצעה כי כארבעה00בחשבון, היינו, ,'

חודשים לאחר עריכת חוזה השכירות שבין הנתבעים לבין סופר

זה מעיני התובעים – לא ספיר, תוך שהנתבעים מסתירים חוזה

כל שכן.

סטנדרטיות.41 בהוראות פעולותיהם את לעגן מנסים הנתבעים

הכלולות בהסכמי המכר, המתירות לנתבעים לשנות את התכנון

של העסקיות המטרות ושל המסחר אזורי של ייעודם את או

10.2 – 10.1האגפים השונים בבניין. כך, למשל, קובעים סעיפים




דעת שיקול לפי תעשה והאזורים המטרות "קביעת כי לחוזה,

המוכר בלבד" והקונה נותן את הסכמתו "לכל הוראה בהסכם זה

כי הקונה בזאת כן מסכים הבניין. אופיו של המיועדת לשמירת

שימצאו דרך בכל הבניין אופי את להבטיח רשאי יהיה המוכר

כוחן של הנתבעים להדחות. הנדונות של דין טענותיהם לנכון".

הוראות הסכמי המכר שפורטו לעיל מוגבל לשינויים לא מהותיים,

את או התכנון של הבסיסית הקונספציה את משנים שאינם

עקרונות היסוד של ההתקשרות. לא רק שהדברים עולים מלשונו

שכל אלא הבניין", "אופי את לשמר יש שלפיו הכתוב, של

הצדדים של דעתם אומד את פלסתר תהפוך אחרת פרשנות

לנתבעים המתירות הוראות הסבירות. ציפיותיהם את ותסכל

חריג בבחינת הנן המוסכמים הייעוד את או התכנון לשנות את

טעמים בהינתן למשל, לכן, וליישמן. לפרשן יש וכך למוסכם,

ה"מעוגלת" הכניסה את לבטל רשאים הנתבעים היו מבוררים

אחרת. או זו חנויות שדרת של ייעודה את לשנות או למבנה,

שינויים מסוג זה אינם עניין של מה בכך, אך אין בהם כדי לשנות

ושווק תוכנן שלפיהם והכלכליות התכנוניות היסוד תפיסות את

אטימת את הכולל מהותי, לשינוי באשר שונה הדין הפרויקט.

החלל שבין קומה ב' קומה א', את שינוי ייעודה המקורי של קומה

הקומה של אכלוסה ואת חנויות( )בשילוב פנאי כקומת ב'

ניתן לא התובעים. של בעסקיהם המתחרה ענק בסופרמרקט

לכפות על הרוכשים, באמצעות החריג לכלל, נכס, אשר סגולותיו

ומהותו שונים בתכלית ממה שהוסכם. סיכומה של נקודה זו הוא,

סעיפים לפי לערוך לנתבעים שמותר השינויים 10.1-10.2כי

של ליבה תחת החותרים מהותיים, שינויים אינם לחוזה

ההתקשרות. 29



והמפרט.42 הנתבעים מנסים לעגן את פעולותיהם בהוראות החוזה

הרכוש של חלקים להוציא לטענתם, להם, הטכני, המאפשרות

אלה טענות של דינן גם אחרות. ליחידות ולהצמידם המשותף

מהוראות )להבדיל עצמן החוזה הוראות ראשית, להידחות.

המפרט הטכני( אינן רלבנטיות לעניין זה, שהרי דין הוא שהוצאת

לחוזה נפרד להיעשות במסמך חייבת חלקים מהרכוש המשותף

, פ"דנ' ברוכים שמעונוף 213/80העיקרי או במפרט הטכני )ע"א

נ' בע"מ לבניין קבלנית חברה מיאב 3902/98; ע"א 814, 808( 3לז)

נד)סטולר פ"ד הטכני849(, 1, המפרט והן החוזה הן שנית, .)

"רכוש הוא כלל את החלל שנאטם, המהווה אף מזכירים אינם

הציבוריים המעברים של ייעודם שינוי שלישית, משותף".

כלל מהווה אינו הסופרמרקט, מן לחלק והפיכתם ב' שבקומה

כפי מסוימת, ליחידה והצמדתו משותף מרכוש חלק הוצאת

סעיפים )ראו במפרט לעשות לנתבעים ו- 5שהותר )ג(5)א(

מכוונות אלא להצמדת אינן הוראות אלה של המפרט למפרט(.

חלק מהרכוש המשותף ליחידה מסוימת תוך שמירת ייעודו, ואין

ייעוד, שלא שינוי בו מסיבי של שטחים שכרוך לסיפוח הכוונה

לתב"ע בניגוד לחלוטין חדשה יחידה של יצירתה על לדבר

שבתוקף וללא היתר בניה. יפים לעניין זה הדברים שנאמרו בע"א

נ' אריה6133 בגוש677 חלקה חברת 338/73 )כהן (1, פ"ד כט

365:

בא כוח המערערות מחפש להתלות גם כן בהוראה

חלקים 'להצמיד רשאי שהקבלן האומרת, בחוזים

מהרכוש המשותף ליחידות מסוימות בבית משותף'.




רשאים אם וחומר, קל מכאן ללמוד מבקש הוא

ליחידות משותף בית של חלק להצמיד הקבלנים

אך נפרדת. יחידה להקים גם הם רשאים דיור,

טענה זו היא טענת הבל. אין ספק שלפי חוק המכר,

בתום-לב רק להשתמש יש ההצמדה בזכות

היינו, הקבלנים רשאים להצמיד מקומות וכמקובל,

מסוימת, דיור ליחידת וכדומה מרפסות או חניה,

אין משותף... מרכוש לעצמם שייקחו חלילה אבל

למוכר זכות כלשהי הזה כמקנה התנאי לפרש את

המכר, חוזה ביצוע לשם לפעול לסמכותו מחוץ

ועליו לפעול בנאמנות ולהצמיד מה שדרוש להצמיד

לפי חוזי המכר ולרישום בית משותף בהתאם...

יש לדחות אף את טענתם הנוספת של הנתבעים, כי פעלו מתוך.43

עדיף מצב של גם מבחינת התובעים וכי "חוסר ברירה עסקית"

יש ראשית שוממה. קומה פני על לקוחות, ומושך פעיל עסק

עם ייטיבו שפעולותיהם הנתבעים של אמונתם כי להבהיר,

ואינה מעלה אינה לעצמה, כשהיא הפרויקט, ועם התובעים

מורידה. ראינו לעיל, כי אטימת החלל שבין הקומות, שינוי ייעודה

ואכלוסה בסופר ספיר המתחרה בתובעים - וזאת תחת הפעלתה

או עיסוק סוג "עם בחנויות פנאי משולבת קומת ב' של בקומה

מסחר מיוחד ומותחם" )המבוא להסכמי המכר( ו"חלוקה לאזורים

להסכמי המכר( – הפרו את הסכמי המכר.10.1ותחומים" )סעיף

וכוונותיהם, שיקוליהם המכר, הסכמי להפרת הנתבעים מניעי

אינם רלבנטיים כלל ואין בכוחם כדי למרק את ההפרה ולהעבירה




שלו, ג' פרופ' דבריה של זה לעניין יפים העולם. דינימן ,חוזים

: 465מהד' שנייה, הוצאת דין )תשנ"ה( בעמ'

בכפיפות – כי היא, החוק של העקרונית גישתו

נפשי יסוד טעונה אינה – הפרה הלב לעקרון תום

אחריות היא במשפטנו החוזית האחריות כלשהו.

מוחלטת: כל מעשה או מחדל המנוגדים לחוזה הם

בגדר הפרה, בלא קשר לכוונתו הרעה או הטובה של

ולהשתדל מאד לקיים יכול צד לרצות מאד המפר.

את החוזה, אך להיכשל, כך שמעשהו יהווה הפרה.

בזלזול לחוזה להתייחס לחוזה צד יכול מנגד,

מבחן כמפר. להיחשב לא זאת ובכל ובאדישות,

וניטרלי: מעמידים זה מול ההפרה הוא אובייקטיבי

זה את החוזה ואת הקיום בפועל, וסטייה של הקיום

בפועל מן החוזה מהווה הפרה.

וריקה, שוממה קומה של מצב כי בבירור, נראה העניין לעצם

עדיף מבחינת התובעים על פני המצב שנוצר עקב מעשיהם החד

ואני מאמץ את עדויותיהם של התובעים צדדיים של הנתבעים,

בעניין זה. קומה ריקה הנה סיכון שהתובעים נטלו על עצמם בעת

כאשר בעתיד להתמלא יכולה ריקה קומה ההתקשרות. ביצוע

ישתנו תנאי השוק. הדעת נותנת, כי קומה ריקה הייתה מתמלאת

גם היום לו רק היו הנתבעים מורידים את המחיר מתחת למחיר

השוק וכך הופכים את הרכישה לכדאית במיוחד. קומה ריקה אף

אינה מתחרה בעסקיהם של התובעים. הנה כי כן, קודם לאטימת

החלל שבין הקומות ולהשכרת הקומה לסופר ספיר לעשר שנים




פעולות של ביצוען לאחר לקוות. למה לתובעים היה תמימות

נותר להם אלא להביט בחלל שנאטם בעיניים כבויות. אלה, לא

לבניין נכנסים ב' בקומה ספיר סופר של פתיחתו לאחר אמנם

בן התובעים מומחה של עדותו עלי מקובלת אך אנשים, יותר

פונים אלה כי התובעים, של בעדויותיהם נתמכה אשר ארי,

הקומות בשתי כלל מתעכבים ואינם ספיר לסופר ישירות

(. דומה, כי מובן מאליו אף הסברו של348-349התחתונות )עמ'

בן ארי, כי סופר ספיר אינו יכול להיחשב כחנות "עוגן" המיטיבה

הדברים שמוכרת אותם את מוכרת ספיר "סופר עם התובעים:

)עמ' תחרות" זו עוגן, לא וזו הראשונה (. מטעמים347הקומה

סופר כי ארי, בן של הנוספת במסקנתו לפקפק סיבה אין אלה

)עמ' גורע מערכן של החנויות הנקודות האלה348ספיר בכל .)

יש להעדיף בבירור את חוות דעתו של בן ארי על פני חוות דעתו

שהזכרנו, הנתונים מכלול לאור שילה. הנתבעים מומחה של

פעולתו של סופר ספיר במקום אף עלולה להקשות על התובעים

או מכירתן כגון: ליחידותיהם, באשר עסקיות ביוזמות לנקוט

כי התובעים, על לומר ניתן שלא וודאי לאחר. השכרתן

הגשת התביעה הנתבעים, ידי על התנגדותם להפרת ההסכמים

וביטולם של ההסכמים נגועה בחוסר תום לב.

להכניס.44 דאגו מהתובעים חלק כי וטוענים, מוסיפים הנתבעים

את בעתיד לשנות להם שיאפשר מיוחד, סעיף החוזה לנוסח

נ/ )לדוגמא: חנותם של המסחר חלק58תחום יט(. סעיף

ייעוד חנויותיהם כאשר הדבר שירת מהתובעים שינו בפועל את

את הבינו אשר הנתבעים, מצד התנגדות ללא מטרותיהם את

העסק הפעלת לצורך זה בנושא גמישות שבגילוי החשיבות 33



ב"כ ידי על נטען כך אלה, בנסיבות רוכש. לכל ורווחיותו

הנתבעים, לוקה התנגדותם של התובעים לשינוי הייעוד של קומה

הגעתי אך ראש בכובד אלה טענות שקלתי לב. תום בחוסר ב'

בוצעו, התובעים פעולותיהם של להדחות. דינן גם כי למסקנה,

היו הן ועוד: זאת הנתבעים. עם הסכמות של בגדרן ככלל,

הדברים מוגמרות. עובדות יצרו ולא באופיין וזמניות נקודתיות

באים לכלל ביטוי מוחשי בנוסח ה"סעיף המיוחד" בנספח לחוזה

שהנתבעים מבקשים להסתמך עליו, אשר כל שנאמר בו הוא, כי

על היזמים לקבוע "נוהל לשינוי המטרה שעבורה נרכש הממכר"

הוסכם.58)נ/ ולא פורט לא הנוהל יט(, כאשר תוכנו של סעיף

פעולות ובקשות מסוג זה, אשר משמעותן מוגבלת, אינן מתקרבות

לקצהו של השינוי המהותי שביצעו הנתבעים בפרויקט באופן חד

צדדי, ואין בהן כדי להגביל את כוחם של התובעים למצות כלפי

הנתבעים את זכויותיהם החוזיות.

לטענותיהם.45 גם הולם מענה מהווה כה עד שאמרנו מה כל

ביטוח "פוליסת לתובעים מכרו לא כי הנתבעים, של הנוספות

לפרנסה בטוחה", כי היו רשאים לאכלס בקומה ב' עסקים גדולים

הנתבעים וכי ענייני, הבדל ספיר סופר לבין בינם שאין אחרים

כפי העסקה. בכדאיות שטעו משום רק ההסכמים את ביטלו

את לאטום רשאים היו לא הנתבעים לעיל, בהרחבה שהוסבר

החלל שבין הקומות, לשנות את ייעודה של קומה ב' ולאכלס בה

סופרמרקט ענק תוך הפרת התחייבויות, המהוות את ליבתה של

עצמם על נטלו לא שהתובעים סיכונים הם אלה ההתקשרות.

הנתבעים סברו לו כתפיהם. על להעמיסם מהם לדרוש ואין

שכשלון שווקה של הקומה העליונה יוצר מציאות כלכלית חדשה,34



המצדיקה, לשיטתם, את שינוי המתכונת החוזית המוסכמת, היה

להגיע ולנסות הדיונים שולחן אל הנתבעים את להזמין עליהם

מאי התובעים גם נפגעו דבר של בסופו מוסכם. לפתרון עמם

מכלל להוציא אין אלה ובנסיבות העליונה הקומה של אכלוסה

אזי הוגנת, הצעה לפניהם מועלית הייתה רק אם כי אפשרות,

נכסיהם ערך על לשמור הצדדים של המשותף האינטרס היה

לתובעים להציע היה ניתן למשל, כך, מוסכם. הסדר מוליד

העליונה הקומה של השכרתה בדמי הנתבעים עם להתחלק

את לנתבעים להחזיר להם להציע היה ניתן אף ספיר. לסופר

החנויות שרכשו ולקבל בחזרה רק חלק מהסכומים ששלמו על פי

של המסחרי בכישלונו שלהם כהשתתפות וזאת המכר, הסכמי

הנתבעים משתחררים מהחוזים בהסכמה היו לו הפרויקט. אכן,

בקשו אלא שהנתבעים נפשם. כאוות במבנה לנהוג רשאים היו

לאחוז בחבל משתי קצותיו: מצד אחד, דבקו בהסכמי המכר, מן

התמורה כספי מלוא את בידיהם ולהחזיק להוסיף כדי הסתם

שקבלו מהתובעים. מצד שני, נטלו לעצמם דרור לעשות במבנה

התובעים של מקיומם מוחלטת התעלמות תוך שלהם, כבתוך

שיור בלא להותיר לעצמם ובשאיפה כלפיהם ומהתחייבויותיהם

את פירותיה של ההפרה. דרך התנהלות זו אינה מעוררת אהדה.

ידי סופר ספיר.46 ב"כ התובעים טענו, כי אכלוסה של קומה ב' על

זה. גם מטעם ומפר את החוזה בנייני המגורים מונע את הקמת

שאליהן המסקנות לאור עובדתית. במחלוקת נתונה זו סוגיה

הגעתי לעיל ממילא, לא ראיתי צורך לעסוק בה.




ספיר.47 לסופר העניקו הנתבעים כי וטענו, הוסיפו התובעים ב"כ

פטורים והנחות מפליגות מתשלום דמי הניהול, שגולגלו אל כתפי

התובעים, דבר המהווה הפרה יסודית של חוזה הניהול. אף סוגיה

עוד מה הכרעה, טעונה אינה עובדתית, במחלוקת הנתונה זו,

ששאלה היא, האם הפרה של חוזה הניהול מהווה מניה וביה גם

בשני מדובר כי נראה, הדברים פני על המכר. חוזה של הפרה

חוזים נפרדים, אשר הפרתו של אחד מהם אינה מהווה הפרה של

זו בשאלה ההכרעה את להשאיר כאמור, ניתן, אך משנהו,

לשעתה.

כמשמעותה.48 המכר, הסכמי של יסודית" ב"הפרה מדובר האם

החוזה6בסעיף בביטול התובעים את המזכה התרופות, לחוק

ללא צורך במתן ארכה לקיום? השאלה הצריכה הכרעה בהקשר

סביר לגביה שאדם להניח "שניתן מדובר בהפרה היא, האם זה

ההפרה את מראש ראה אילו חוזה באותו מתקשר היה לא

ותוצאותיה".

דעתי היא, כי על שאלה זו יש להשיב בחיוב. לו ידע אדם סביר,

שבין החלל כי החוזה, חתימת במעמד התובעים בנעלי הניצב

מזכותו ינושל כך בתוך כי כדין, שלא יאטם ו-א' ב' קומות

במעברים הציבוריים ובחלל המהווים רכוש משותף, וכי בקומה ב'

המיועדת לשמש גם כקומת פנאי ישוכן סופרמרקט ענק המתחרה

בעסקו - לא היה מתקשר בחוזה. וודאי שכך הם פני הדברים אם

יודעים, התובעים היו החוזה כריתת שבעת ומניחים, מוסיפים

וזו תוותר שהנתבעים לא יצליחו לשווק את היחידות שבקומה ב'

יסודיותה של ההפרה, את מחזק דווקא זה אחרון נתון שוממה.




ניתן לצפות מהנתבעים להימנע ביתר שאת שהרי במצב כגון זה

מפעולות חד צדדיות, העלולות להחמיר את נזקיהם של התובעים

הוא, כי זו נקודה עקב קשיי האכלוס של הפרויקט. סיכומה של

מעשי הנתבעים פגעו פגיעה קשה ביסוד החוזה ומוטטו את בסיסו

בספרה )ראו יסודית הפרה מהווים הם שכאלה בתור העסקי.

(.549הנ"ל של פרופ' שלו, בעמ'

במאמר מוסגר אעיר, כי לעניין יסודיות ההפרה איני רואה הבדל

נושלו הכלל, מן יוצא ללא כל התובעים, בין התובעים השונים.

עקב מעשי הנתבעים מזכותם במעברים ובחלל כ"רכוש משותף".

ב' קומה של חוקי הבלתי ייעודה שינוי עקב נפגעו כולם

ומאכלוסה בגורם מתחרה. אף אם אניח כי פגיעתו של סופר ספיר

לשמש שיועדה א', בקומה יחידות שרכשו התובעים בארבעת

"קומת חנויות", קטנה יותר מפגיעתו בכל יתר התובעים, שרכשו

עדיין הרי "קומת שוק", שיועדה לשמש בקומת הקרקע יחידות

יש להביא בחשבון, כי עקב ביטולם המוצדק של הסכמי המכר על

ידי דיירי הקומה התחתונה ימצאו עצמם דיירי קומה א' בנכס ריק

מאדם. המסקנה היא, כי כל התובעים כאחד לא היו מתקשרים

ותוצאותיה. הפרת החוזה היא בחוזה לו ראו מראש את ההפרה

יסודית, אפוא, לגבי כולם.

לסעיף .49 תהיה8בהתאם ביטול שהודעת כדי התרופות, לחוק

זמן סביר לאחר שנודע לנפגע על אפקטיבית, עליה להינתן תוך

ההפרה. דרישה זו נועדה להגן על הצדדים ועל הציבור שיש להם

עניין לדעת מה מערך הזכויות והחובות של הצדדים לחוזה. אורך

ובין הנסיבות הזמן הסביר תלוי בנסיבות המיוחדות של כל חוזה




העסקה, טיב את למנות ניתן הזמן סבירות בקביעת שיישקלו

בחוזה הנקובים המועדים והזמן, המקום תנאי החוזה, מהות

הסביר הזמן ומצבם. הצדדים התנהגות לביצועו, הזמן וטווחי

)לכל ההפרה על בפועל, לנפגע, שנודע מאז מרוצו את מתחיל

(. יצוין, כי כל עוד562אלו ראו בספרה הנ"ל של פרופ' שלו, בעמ'

במניין שהביא בכך דופי כל אין סביר, זמן תוך הנפגע פעל

שיקוליו גם את השינוי שחל במצב השוק או בכדאיותה הכלכלית

(.1105של העסקה )פרידמן-כהן, שם בעמ'

אשר התביעה, כתב במסגרת הביטול הודעת ניתנה בענייננו,

לבית המשפט בתאריך סמוך13/11/01הוגש לנתבעים והומצא

לאחר מכן. התביעה הוגשה כשמונה וחצי חודשים לאחר שסופר

הפיזיים השינויים תחילת למן כאשר בנכס, לפעול החל ספיר

יותר. האם מדובר בהודעת ביטול שניתנה בקומה חלף זמן ארוך

הגעתי הנתונים מכלול את ששקלתי לאחר סביר? זמן תוך

למסקנה, כי התשובה לכך חיובית. להלן אנמק את עמדתי.

בפתח הדברים יש להטעים, כי הנתבעים הסתירו מהתובעים את

דבר ניהול המשא ומתן עם סופר ספיר ואת חתימת החוזה עמו.

מיום ועד ישיבת בפרוטוקול מוחשי ביטוי לידי באו הדברים

, כחודש לאחר חתימת החוזה עם סופר ספיר, שבו "דווח9/4/00

מ"ר בשוקניון.3,000לסוחרים על מו"מ בשלב מתקדם להשכרת

)ת/ ידעו ממקור ראשון" הסוחרים ייסגרו (.143ברגע שהדברים

עד ההגנה בוירסקי אישר בעדותו, כי "למרות שהחוזה היה כבר

)עמ' הסכם" שנחתם ואמרנו והצהרנו יצאנו לא עדיין חתום,

(. מצג השווא בולט, אפוא, לעין. גם לאחר שכבר קיים חוזה279




טרם כאילו מצג ויוצרים קיומו את הנתבעים מסתירים חתום

נחתם. לסוחרים אף לא נאמרת מילה או חצי מילה בדבר זהותו

של השוכר.

לשכן כוונתם על הנתבעים של הודעה המתעד היחיד המסמך

מיום ועד ישיבת פרוטוקול הנו ספיר סופר את ב' בקומה

)ת31/12/00 וכעשרה145 הסופר פתיחת לפני כחודשיים ,)

חודשים אחרי שנחתם ההסכם עמו. דא עקא, התובעים לא נטלו

ואין ראיה חלק באותה ישיבה. מעמדו של הועד לא היה מוסדר

כי מסר הודעות כלשהן לתובעים. רובם המכריע של התובעים לא

עבדו באותה תקופה בשוקניון וחנויותיהם היו סגורות או מושכרות

לאחר. עד ההגנה בן דוד אישר בחקירתו הנגדית, כי הפרוטוקולים

)עמ' לסוחרים מופצים היו לא הועד ישיבות ראו293של וכן ;

בעמ' קרחי כוחם236דברי לאור זה(. נוהל נפסדותו של בדבר

הכוונה על לדעת יכלו התובעים לא אלה, נתונים המצטבר של

הזמן מרוץ מעשה. לאחר אלא ספיר סופר את במקום לפתוח

להפעלת זכות הביטול מתחיל בנסיבות העניין רק ממועד זה.

חשוב לציין, כי דרך התנהלותם דלעיל של הנתבעים נותנת יסוד

סביר להניח, שהם היו מודעים לבעייתיות שבהכנסת סופר ספיר

של מעיניהם זאת להסתיר טרחו מדוע כן לא שאם למקום,

עלה, אף הנתבעים עדי של הנגדיות מחקירותיהם התובעים?

רכוש על כדין שלא משתלטים שהם לכך מודעים היו שהם

ומפרים את בניגוד למה שהבטיחו בפרסומיהם פועלים משותף,

(. 220; קרחי בעמ' 277-278דיני התכנון והבניה )בוירסקי, בעמ'




למתן ועד ספיר סופר של פתיחתו למן שחלף הזמן פרק את

התנהגותם באספקלריית היתר, בין לבחון, יש הביטול הודעת

דלעיל של הנתבעים. מי שהפר ביודעין את ההסכם, לאחר שטרח

להסתיר מהצד השני במשך זמן כה רב את כוונתו לעשות כן, אינו

יכול למדוד את תגובתו להפרה של הצד השני עם שעון עצר.

במהלך שלפיה ראיה, כל הובאה לא כי להוסיף, יש לזאת

שינו התביעה להגשת ועד הפתיחה מאז שחלפו החודשים

התביעה. הגשת אי על בהסתמכם לרעה מצבם את הנתבעים

אדרבא, נראה, כי הנתבעים ידעו על כוונתם של התובעים להגיש

(. 227תביעה ולא הופתעו מכך )עדות קרחי בעמ'

מצד שני יצוין, כי התובעים הנם קבוצת רוכשים גדולה. ההחלטה

היה לשמש עסק, שאמור לרכישת ההתקשרות חוזה את לבטל

לתובעים מקור פרנסה, הנה החלטה הרת גורל עבורם ואין לדרוש

מהם לקבלה בן רגע. לאור מכלול הנתונים נראה, כי ביטולם של

סופר וחצי חודשים מפתיחתו של הסכמי המכר בחלוף כשמונה

ספיר אינו חורג מגדריו של הזמן הסביר ונעשה, אפוא, כדין.

הגשת שבעת סבורים היינו אם אף כי אוסיף, מוסגר במאמר

זמן חלף כבר הביטול( הודעת את בענייננו )שהיוותה התביעה

זכות את לחדש זכאים התובעים היו עדיין ההפרה, למן סביר

רע"א ראו: לקיום. ארכה מתן ידי על שיכון 7956/99הביטול

)אדומים מעלה נ' עירית בע"מ לישראל ופיתוח נ"ו פ"ד ,5 )779.

והנה בנסיבות העניין אין קושי לקבוע, שלו היו התובעים נותנים

לנתבעים ארכה לקיום קודם שהגישו את תביעתם, לא היה בכך




כדי להעלות או להוריד, שכן הנתבעים היו מתבצרים בכל מקרה

נערך ספיר סופר עם השכירות שהסכם בלבד זו לא בעמדתם.

המתנה הוראה כל כולל ואינו מאד ארוכה לתקופה מלכתחילה

את תוקפו בהעדר התנגדות של התובעים, אלא שגם היום טוענים

הנתבעים כי היו זכאים להתקשר בו. במצב דברים זה, שבו הוברר

לו גם מקוימים היו לא התובעים עם ההסכמים כי בוודאות,

לדרוש תכלית אין לקיום, ארכה לנתבעים נשלחת הייתה

מהתובעים לשלוח ארכה כזו, וממילא שניתן להכיר בתקפותה של

הנ"ל, בספרם פרידמן-כהן השוו: שניתנה. כפי הביטול הודעת

.1102-1103בעמ'

מהתובעים חלק של הפשרה והסכמי הויתור כתבי

דין.50 היו כאלה שנוהל עמם כי מבין התובעים הנתבעים טוענים,

ודברים באשר לעניין כלשהו הנוגע לנכס שרכשו, מהם ביחס לאי

דמי או חוב לגבי הטבות בחנות, מהם שביקשו התאמה כלשהי

שצורפו פשרה הסכמי נערכו אלה תובעים עם וכיו”ב. ניהול

נ/ נ/82כמוצגים נ/111, נ/131, נ/140, נ/168, לטענת169, .

הנתבעים, מנועים התובעים שחתמו על הסכמים אלה להגיש את

תביעתם.

אין בטענה מאום ומוטב היה, שלא הייתה נטענת. עיון בהסכמים

כגון: יחסית, שוליים בעניינים עסקו כולם כי מלמד, הנדונים

בגין לקונים פיצוי מתן ניהול, דמי בגין הקונים חובות הסדרת

איחור במסירת החזקה, מתן פיצוי בגין בניית ארון חשמל שהצר

' וחלקם אף99את פתח החנות וכיו”ב. ההסכמים נכרתו בתחילת




טענות על הקונים ויתרו אמנם ההסכמים במסגרת לכן. קודם

מדובר כי הוא, הנתבעים, אך פשיטא כלפי ותביעות שיש להם

בויתור שאינו מתייחס אלא לנשוא ההסכם או לכל היותר, בויתור

חתימת למועד עד התגבשה שעילתן לתביעות המתייחס

לסופר הנוגעת התביעה עילת לקונים. ידועה והייתה ההסכמים

ההסכמים אין ולפיכך, יותר מאוחר במועד רק התגבשה ספיר

חלים עליה כלל ועיקר. כך הם פני הדברים גם בטרם נותנים את

הדעת על חוסר תום הלב הבולט שבהעלאת הטענה, כי הסכמי

תביעה כל מפני חסינות לנתבעים מעניקים אלה כגון פשרה

עתידית, מכל מין וסוג.

הסעד

להחזיר.51 הנתבעים חייבים המכר הסכמי מביטול יוצא כפועל

לתובעים את מה שקיבלו מהם על פי ההסכמים. הצדדים הגישו

מהתובעים אחד כל ששילם לסכומים באשר מוסכמת הודעה

מיום 1ותאריכי תשלומם )מ/ (. הנתבעים, ביחד ולחוד,18/11/03

פי על לנתבעים ששילם מה כל את תובע לכל אפוא, ישיבו,

וריבית הצמדה הפרשי ישאו הסכומים עימו. שנערך ההסכם

כחוק החל מיום התשלום על ידי כל תובע ועד ליום ההשבה.

בגין.52 פיצוי עבור הסכומים ששילמו כמס רכישה התובעים דרשו

המס משלטונות לקבל לזכותם לב בשים אך החנויות, רכישת

זו דין דרישה ביטול הסכמי המכר, החזר של סכומים אלה עקב

ע"א והשוו: ראו גבריאלנ' לירן 687/89להדחות. ( מה פ"ד ,2)

189.




הניהול דמי לתשלום שכנגד התביעה

ב"כ הצדדים הסכימו, כי ההכרעה בתביעה שכנגד לתשלום דמי.53

סעיף לפי פשרה, של בדרך תתקבל בתי79הניהול לחוק א'

)עמ' אני375המשפט הצדדים טענות את ששקלתי לאחר .)

ישלם כל אחד מהתובעים/הנתבעים זו כי לסילוק תביעה קובע,

מסכום חובו, כפי שזה פורט בהודעתם המשותפת62.5%שכנגד

הנ"ל(. סכומים אלה ישאו הפרשי הצמדה1של ב"כ הצדדים )מ/

בפועל. לתשלום ועד לתשלומם שנועד מהיום החל וריבית

זכו התובעים קיזוז מהסכומים שלהם יבוצע בדרך של התשלום

כמפורט לעיל.

עו"ד ושכ"ט הוצאות

5129371

הנתבעים, ביחד ולחוד, ישאו בהוצאות המשפט, וכן בשכ"ט עו"ד.5467831354

₪ ומע"מ. כל הוצאה תשא הפרשי הצמדה וריבית500,000בסך

כחוק החל מיום תשלומה. שכה"ט – החל מהיום.

ותמציא הדין פסק מתן על טלפונית הצדדים לב"כ תודיע המזכירותממנו. העתקים להם

5 1 2 9 3 7 1

5 4 6 7 8 3 1 3

הצדדים ( בהעדר2006 ביוני6) י' בסיון, התשס"ו היום ניתן

54678313-3485/01 ענבר יצחק




ענבר, יצחקשופט

ועריכה ניסוח לשינויי כפוף זה מסמך נוסח



prdupl02.ynet.co.ilprdupl02.ynet.co.il/forumfiles_2/17883956.doc · web viewלפני כב'...

Documents