מאת: ארז שגיב, עו"ד ורו"ח

עידוד השכרת דירות

שגיב בלזר, ושות' עורכי דין

עידוד השכרת דירות-1 – פרק שביעי 1959חוק לעידוד השקעות הון, תשי"ט

לחוק.

-התשס"ז להשכרה, דירות בניית לעידוד – 2007חוק הטבות במס שבח ופחת מואץ לבונים דירות מגורים המיועדות

להשכרה.

דירת מהשכרת הכנסה על ממס )פטור הכנסה מס חוק התש"ן- דירת 1990מגורים(, השכרת על ממס פטור –

מגורים.

חדש(, 122סעיף )נוסח הכנסה מס לפקודת שגיב בלזר, ושות' עורכי דין – שיעור מס נמוך .1961התשכ"א-

עידוד השכרה בעולםארה"באוסטרליה שוודיהגרמניהספרדקנדה

שגיב בלזר, ושות' עורכי דין

חוק לעידוד בניית דירות להשכרה

שגיב בלזר, ושות' עורכי דין

מה הוא בניין להשכרה.מבנה קבע עליו חלה תב"ע המייעדת את הבניין למגורים

– מ"ר.100 קומות, עד 4 דירות, ב- 16דרישות מינימום

מים, חשמל, טלפון(.2006 בדצמבר 31סיום בניה – לאחר(

שאר 70%לפחות למגורים. מושכרות בבניין מהדירות הדירות אינן יכולות לשמש אלא להשכרה.

יחידה לשמש שנועדו חדרים מערכת או חדר - היא דירה חדרים מערכת או חדר למעט למגורים, ונפרדת שלמה

כאמור במלון או בבית אבות.

שגיב בלזר, ושות' עורכי דין

כללי השכרת הדירות.חוזה שכירות חתום

.דמי השכירות אינם ניתנים להיוון

.מחזוריות תשלום דמי השכירות עד שנה

הדירות בבנין לא יושכרו לקרוב, למטרת איכלוסעולים או זכאי משרד השיכון.

שגיב בלזר, ושות' עורכי דין

זהות מקבל הטבת המס .חברה תושבת ישראל

יחיד או תאגיד המתמסה כיחיד אינו זכאילהטבות המס עפ"י החוק.

שגיב בלזר, ושות' עורכי דין

הטבות המס.פטור מלא ממס שבח בעת מכירת הבניין

שנים.5פחת מואץ – הפחתת עלות הבניין על פני

ניתן לקזז הפסדים מהשכרת הבניין כנגד סך כלהכנסתה החייבת של החברה.

שכר הדירה פטור ממע"מ לכן בעת הרכישה ובבניהמע"מ התשומות לא מוכר. כפועל יוצא במכירה לא יחול

מע"מ.

שגיב בלזר, ושות' עורכי דין

.מכירת מלוא הזכויות בבניין.מכירת הבניין בשלמותו לגורם אחד שנים לפחות.10החזקה בבניין לתקופה של .הרוכשת עומדת בתנאי הזכאות לפטור החזקה יחדיו של בניין להשכרה לתקופה של עד

שנה.25

תנאים לפטור ממס שבח

שגיב בלזר, ושות' עורכי דין

פטור ממס שבח – סנקציות .שחרור החברה המוכרת לאחר מתן הפטור

.הטלת הסנקציות על הרוכשת.הטלת סנקציה בשל אי הפעלת הבניין כבניין להשכרה תשלום מס השבח בו הייתה חייבת החברה המוכרת

בצירוף ריבית והצמדה, בניכוי התקופה בה היה מושכר או לפי הגבוה. 10%

העמדת ערבות, מטעם החברה הרוכשת, להבטחתתשלום מס השבח לפי החלטת מנהל רשות המיסים.

שגיב בלזר, ושות' עורכי דין

החלטה על חיוב במס – ערעור על החלטה על חיוב במס שבח

בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין.

;הגשת השגה על שומת מס שבח הגשת ערר לוועדת ערר שליד בית המשפט

המחוזי

שגיב בלזר, ושות' עורכי דין

תנאים לפחת מואץ שנים לפחות.10החזקה בבניין לתקופה של .ניתן לבחור שיעור פחת נמוך יותר.לא ניתן לשנות את הבחירה סנקציה – חדל הבניין לשמש כבניין להשכרה יתווסף

להכנסתה הסכום אשר נחסך בשל דרישת הפחת המואץ.

שגיב בלזר, ושות' עורכי דין

מגבלות בירוקרטיות.אישור רו"ח רישום הערה בפנקסי המקרקעין או במינהל מקרקעי

ישראל..הרישום מותנה באישור שר הבינוי והשיכון.ניהול ואחזקת הבניין – החברה.אפשרות להגבלת גובה דמי שכירות אפשרות לקביעת סנקציה אזרחית הנוגעת לאחזקת

הבניין.

שגיב בלזר, ושות' עורכי דין

פרק שביעי 1

שגיב בלזר, ושות' עורכי דין

הקדמההחוק נועד לעודד פעילות בניגוד לפקודת מס הכנסה שיש

בה חסמים. למרות זאת ניתן ליהנות מההטבות תחת שני תנאים

מצטברים :.אישור מרכז ההשקעות על הנישום להוכיח כי ביצע את ההשקעות לפי התוכנית

המאושרת. מטרת החוק לעודד היצע הדירות והורדת מחירי

ההשכרה הטבות המס מאפשרות תשואה סבירה מבלי להעלות את מחירי

– "בניין חדש להשכרה" מוסיף הטבות 54 ההשכרה )תיקון נוספות(

שגיב בלזר, ושות' עורכי דין

בניין להשכרה.בניין שאושר כנכס מאושר.לפחות מחצית שטחו מיועדת להשכרה למגורים 1988 ביולי 31בנייתו נסתיימה לאחר..החוק מאפשר אישורם של מספר מבנים כבניין אחד לא ניתן לקבל אישור לגבי חלק מבניין אלא אם נתמלאו תנאים

נוספים. ניתן לקבל אישור לבניין להשכרה אם מחצית מיועדת להשכרה

ומחצית למכירה. ניתן לאשר פרויקט בו מספר בניינים חלקם להשכרה וחלקם

למכירה.

שגיב בלזר, ושות' עורכי דין

בניין חדש להשכרה :בניין להשכרה אשר מתקיים בו גם אחד מאלה

31.12.06 – 7.11.01אושר בתקופה שבין )"התקופה הקובעת(.

.אושר לפני התקופה הקובעת אך הושכר בתוכה הארכה )בתוך התקופה הקובעת( של תקופת

משטח הבניין. 70%השכירות של לפחות

שגיב בלזר, ושות' עורכי דין

חובת ההשכרה בפועל לפחות 1991 בספטמבר 1דירות אשר הושכרו לראשונה לפני –

מחצית משטח המרצפות: שנים לפחות.10מושכרות למגורים במשך השנים שלאחר תום הבניה.12מתוך שנות השכרה 10לא נעשתה לגביהן מכירה לפני שחלפו

לפחות. 31.12.2006 – 1.9.1991דירות אשר הושכרו לראשונה בין –

לפחות מחצית משטח המרצפות: שנים לפחות.5מושכרות למגורים במשך השנים שלאחר תום הבניה.7מתוך שנות השכרה 5לא נעשתה לגביהן מכירה לפני שחלפו

לפחות.

שגיב בלזר, ושות' עורכי דין

חובת ההשכרה בפועל חריג - ניתן למכור את הדירות לפני תום תקופת ההשכרה ועדיין

לקבל את ההטבות ובתנאים הבאים : דירות.50מכירת .רוכש אחד בלבד הרוכש יתחייב להמשיך להשכיר את הדירות למגורים

)השלמה/התחלה מחדש(. מנהלת מרכז ההשקעות אישרה את תוכנית המכירה לפני

תום הבניה..הודעה מראש ע"י המוכר והרוכש על המכירה הצפויה.הרוכש/אדם אחר יעניקו ערובות

* הרוכש יכנס לנעלי המוכר לעניין ההטבות.

שגיב בלזר, ושות' עורכי דין

הטבות המסהחוק מעניק הטבות במס הכנסה ובמס שבח בכל ההכנסות

הקשורות בבניין להשכרה:

.הכנסות שוטפות מדמי שכירות.הכנסות ממכירת הדירות שהושכרו.הכנסות ממכירת הדירות שלא הושכרו

שגיב בלזר, ושות' עורכי דין

הכנסות שוטפות משכירות

של פחת לפני 10%שיעור שהושכרו לדירות בספטמבר 1 1991.

של פחת בין 20%שיעור שהושכרו לדירות בספטמבר 1 .31.12.2006 לבין 1991

במשך הפחת מן שנוצר מותר 5הפסד הראשונות השנים בקיזוז רק כנגד הכנסה מבניין להשכרה.

יילקח לא האמור ההפסד את יצר אשר המואץ, הפחת בחשבון בעת חישוב השבח במכירה.

– מ יותר שחלפו בפעילות 5במידה מדובר אם אזי שנים סעיף לפי מועבר מעסק הפסד הוא זה )ב( 28עסקית

שגיב בלזר, ושות' עורכי דיןלפקודה.

הכנסות משבח – מכירת הדירות

הוא חלק מחוק עידוד השקעות הון 1בעיקרון פרק שביעי ויחולו שיעורי המס הרגילים לפי חוק עידוד השקעות הון:

– או פטור במשך שנתיים ראשונות באיזור 25%חברה פיתוח א'.

– 35%יחיד. – פטור 10% / 15% / 20%חברה בהשקעת חוץ /

בשנתיים הראשונות. חברת משקיעי חוץ 18%בניין חדש להשכרה : חברה ,

גם על 25% או האחוז הרלוונטי כנמוך מביניהם, יחיד 18%ההשכרה וגם על המכירה.

.אין הגבלה של תקופת ההטבות.נשלל פטור ממס שבח מהדירות שנתקבלו בגינן הטבות

שגיב בלזר, ושות' עורכי דין

חברה תושבת חוץ.חברה תושבת חוץ 100% - 50%שיעור השקעת חוץ בין. 20% - 10%שיעור מס : בין.

לחוק(, 52על חברה זו יחול מס נוסף )מס סניף – כמו סעיף כאילו היא מחלקת דיבידנד מידי שנה למרות שאינה

מחלקת )יש לקבל רולינג כדי לא להתחייב(.

שגיב בלזר, ושות' עורכי דין

מס ערך מוסף: פטור ממע"מ

.דמי השכירות.מכירת הבניין

משום כך לא ניתן לקזז את תשומות הבניה והרכישה.

שגיב בלזר, ושות' עורכי דין

שחלוף.מכירת בניין להשכרה בפטור ממס שבח במס רכישה.50%הקלה של רכישת בניין להשכרה / קרקע להקמת בניין

להשכרה לפחות בשווי הבניין הנמכר. במכירת הבניין החילופי לא תהיה זכאות

לפטור.

שגיב בלזר, ושות' עורכי דין

תודה על ההקשבה

שגיב בלזר, ושות' עורכי דין