การวิเคราะห์ความเป็นไปได้ของโครงการบางกระเจ้า...

การวเคราะหความเปนไปไดของโครงการบางกระเจา อ าเภอพระประแดง จงหวดสมทรปราการ

โดย

นายภาคยธนา ปรดาวภาต

การคนควาอสระนเปนสวนหนงของการศกษาตามหลกสตร วทยาศาสตรมหาบณฑต (ธรกจอสงหารมทรพย)

คณะพาณชยศาสตรและการบญช มหาวทยาลยธรรมศาสตร ปการศกษา 2558

ลขสทธของมหาวทยาลยธรรมศาสตร

การวเคราะหความเปนไปไดของโครงการบางกระเจา อ าเภอพระประแดง จงหวดสมทรปราการ

โดย


การคนควาอสระนเปนสวนหนงของการศกษาตามหลกสตร

วทยาศาสตรมหาบณฑต (ธรกจอสงหารมทรพย) คณะพาณชยศาสตรและการบญช มหาวทยาลยธรรมศาสตร

ปการศกษา 2558 ลขสทธของมหาวทยาลยธรรมศาสตร

FEASIBILITY STUDY OF BANGKAJAO PRAPADAENG SAMUTPRAKARN DEVELOPMENT PROJECT

BY

MR. PHAKTHANA PREEDAWIPHAT

AN INDEPENDENT STUDY SUBMITTED IN PARTIAL FULFILLMENT OF THE REQUIREMENTS FOR THE DEGREE OF

MASTER OF SCIENCE (REAL ESTATE BUSINESS) FACULTY OF COMMERCE AND ACCOUNTANCY

THAMMASAT UNIVERSITY ACADEMIC YEAR 2015

COPYRIGHT OF THAMMASAT UNIVERSITY

(1)

หวขอการคนควาอสระ การวเคราะหความเปนไปไดของโครงการบางกระเจา อ าเภอพระประแดง จงหวดสมทรปราการ

ชอผเขยน นายภาคยธนา ปรดาวภาต ชอปรญญา วทยาศาสตรมหาบณฑต (ธรกจอสงหารมทรพย) สาขาวชา/คณะ/มหาวทยาลย คณะพาณชยศาสตรและการบญช มหาวทยาลยธรรมศาสตร อาจารยทปรกษาการคนควาอสระ รองศาสตราจารยวทวส รงเรองผล ปการศกษา 2558

บทสรปผบรหาร

เบองตน บรษท ธนาพฒนพรอพเพอรต ดเวลลอปเมนท จ ากด (มหาชน) ซงเปนบรษทในกลมเครอเลาเปงงวนตองการทจะพฒนาและซอทดนออกมาจากกลมทดนทมภาระหนจากบรรษทบรหารสนทรพยไทย (บสท) โดยทดนทตองการน ามาศกษานนเปนทดน ณ ต าแหนงบางกระเจาสมทรปราการ ขนาดทดน 46-6-40 ไร ซงเบองตนทางผบรหารตองการวางแผนการพฒนาระยะยาวและท าการพฒนาทละสวนเนองจากทดนนนมขนาดใหญและการเจรญเตบโตของสภาพแวดลอมสงคมยงไมเอออ านวยจงปองการการลงทนทมความเสยงสง ความคาดหวงทตองการผลตอบแทนเพยงพอตอเงนทนหมนเวยนภายในโครงการและรายไดเพยงพอตอคาใชจายและคาดอกเบยธนาคารในสวนทดนนน ๆ สวนทเหลอของทดนตองการเกบไวเปนทดนรอการพฒนา (Land bank) ในชวงการเจรญเตบโตของเศรษฐกจภาพรวมและสภาพแวดลอมทเอออ านวยมากขน การพฒนาในเขตบางกระเจาภายในประเทศไทยไดมการศกษามากมายในแนวคดทจะพฒนาพนทในสวนดงกลาวแตยงไมสามารถหาตวอยางทพฒนาพนทนอยางชดเจนได ซงรวมถงพนทอน ๆ ภายในประเทศไทยเนองจากพนทมสเขยวแนวทแยง ( ประเภทอนรกษชนบทและเกษตรกรรม) เปนต าแหนงทมอยจดเดยวในประเทศไทย รวมทงต าแหนงนยงถกลอมรอบดวยความเจรญของชมชนเมองของจงหวดกรงเทพมหานครและสมทรปราการ จงท าใหพนทนมความเปนเอกลกษณ หลงจากท าการศกษาตวอยางตาง ๆ ทงภายในประเทศและตางประเทศแลวทางเจาของทดนมแนวทางทจะพฒนาพนทโดยรวมนนในลกษณะการใชประโยชนแบบผสมผสาน (Mix Used) หรอการรวมทงโครงการทอยอาศย โรงแรม ตลาด สปา และธรกจสวนอาหารนนมาอยรวมกนโดยเลอกทจะแบงลกษณะการลงทนเปน 2 สวนคอ

1) ธรกจการปลอยเชา ซงจะแบงเปน สวนอาหาร ตลาด และสปา โดยทางเจาของ

(2)

โครงการจะจดท าสาธารณปโภคใหเขาถงในสวนนน ๆ และจดท าสงปลกสรางเพอเตรยมใหผเชาท าการตกแตงภายในดวยตนเองโดยลกษณะการท าสญญานนจะระบไวในหวขอ Financial Analysis

2) ธรกจสวนของการรวมทน ซงจะแบงเปน โรงแรม และบานพกตากอากาศ (บานพกรายเดอน) โดยทางเจาของโครงการจะท าหนาทรบผดชอบสวนของการสรางสาธารณปโภค สงปลกสรางและการบ ารงรกษาทงหมดแตจะหาผช านาญทางดานธรกจนน ๆ มาด าเนนการบรหารสวนของการบรการและด าเนนธรกจแทน

(3)

Independent Study Title FEASIBILITY STUDY OF BANGKAJAO PRAPADAENG SAMUTPRAKARN DEVELOPMENT PROJECT

Author Mr Phakthana Preedawiphat Degree Master of Science (Real Estate Business) Department/Faculty/University Faculty of Commerce and Accountancy Thammasat University IndependentStudy Advisor Associate Professor Witawat Rungruangphon Academic Years 2015

EXECUTIVE SUMMARY Thanapat Property Development PLC, a subsidiaryof Lao PengNguan Co., Ltd, aims to purchase and develop a piece of land close to Thai Asset Management Coproration (TAMC). The land that we want to study is in Bang Kachao, SamutPrakan. The size of the land is 44-6-40 rai. The executives intend to propose long-term development plananddevelop the project stage by stage due to the large size of the land and discourage social surrounding. Thus, we would not prefer any high-risk investment because the expected returnwill be adequate for working capital within the project, expenses, and bank interest feefor each piece of land. The rest of he land which is not used in this project will be preserved as land bank waiting for overall economic growth and supportive social surroundingin Bang Kachao area. Several studies have been conducted with purose of developing this land piece. Howerver, no practical sample has been identified because it is the diagonalgreen area (the land for rural conservation and agricultural) which is similar to many other area in Thailand. Moreover, this land is surrounded by the prosperity of urban area of Bangkok and SamutPakan which characterizes its steep uniquenss. After conducting several domestic and international studies. The landlord proposed the idea of mix-used development for that land piece. By doing so, they would incorporate property project, hotel, market, spa, and food center

(4)

businessesintoone project. The investment plan will be broken down into twosegents. The first segment is rental business which includes food center, market and spa. The projet owner will provide the access to public utilityandbuild constructions. Then, the tenants could do interior decorationby themselves. The characteristics of tenancy agreement will b listed under financial analysis heading. The second segment is joint venture which includes hostel and weekend house (monthly house). The project owner will be responsible for constructing public utility and buildingsand will also take care of maintenance for the whole project. Nonetheless, the project owner will hire experts in each business to run the business for him.

(5)

กตตกรรมประกาศ

การคนควาอสระ เรอง การวเคราะหความเปนไปไดของโครงการบางกระเจาส าเรจลลวงไดดวยความกรณาและความชวยเหลออยางสงยงจาก รองศาสตราจารยวทวส รงเรองผล กรรมการและอาจารยทปรกษาการคนควาอสระและผชวยศาสตราจารย ดร.นต รตนปรชาเวช ประธานกรรมการสอบการคนควาอสระทไดกรณาใหค าปรกษาแนะน าและตรวจสอบแกไข ขอบกพรองทกขนตอนของการจดท ารายงานวเคราะหความเปนไปไดน ขาพเจาผจดท าโครงงานขอขอบพระคณเปนอยางสง

ขอขอบพระคณ คณกฤตพล คงตระกลชย (คณโดง) , คณแดเนยล ผประกอบการและบคคลอนๆ ทใหสมภาษณและใหค าแนะน าเกยวกบโครงการน

ขอขอบพระคณ บดา มารดา เพอนนกเรยน ตลอดจนผทเกยวของทกทานทไมไดกลาวนามไว ณ ทน ทไดใหก าลงใจและมสวนชวยเหลอใหโครงงานฉบบนส าเรจลลวงไดดวยด

ทายทสด คณะผจดท าโครงงานหวงวาโครงงานฉบบนจะเปนประโยชนกบผสนใจไมมากกนอย


(6)

สารบญ

บทสรปผบรหาร (1)

กตตกรรมประกาศ (5)

สารบญ (6)

สารบญตาราง (10)

สารบญภาพ (11)

บทท 1 การวเคราะหทตง (Site Analysis)

1.1 พนทศกษา 1

1.2 ขนาดเนอททดนและลกษณะรปรางทดน 1

1.3 ขอบเขตทดนทท าการศกษา 2

1.4 สภาพทดนปจจบน 4

1.5 สาธารณปโภค สงอ านวยความสะดวกพนทสเขยวและสถานทพกอาศย 5

1.6 สภาพเขาออก 5

1.7 การเชอมโยงกบบรเวณโดยรอบ 7

1.8 อปสรรคของทตง 7

1.9 โอกาสของทตง 7

บทท 2 วรรณกรรมและงานวจยทเกยวของ

2.1 ความหมายของโรงแรม 8

(7)

2.2 ศกษาจากตวอยางโครงการทผานมา 14

2.2.1 Smoke House เขาใหญ 14

2.2.2 สวนสามพราน, นครปฐม 15

2.2.3 ชวาศรมและเรนโบวอโรคยา 17

2.2.4 Onomichi U2 19

บทท 3 การวเคราะหความเปนไปไดทางกฎหมายและขอก าหนดตางๆ

3.1 กฎหมายผงเมอง 25

3.2 สรปขอมลทางกฏหมาย 26

บทท 4 การรเรมความคดและกลนกรองความคด

4.1 ปจจยในการเลอกการใชประโยชนของทดน มดงน 26

4.2 สรปการคดเลอกการใชประโยชน 26

4.3 การวเคราะหการวางผงเบองตน (Pre-Feasibility) 29

4.4 การวเคราะหการเงนเบองตน (Pre-Feasibility) 31

บทท 5 การวเคราะหดานการตลาด

5.1 การวเคราะหดานมหภาค 37

5.1.1 แนวโนมเศรษฐกจป 2558 40

5.2 การวเคราะหดานอปสงคและอปทานของตลาด 42

5.2.1 การวเคราะหดานอปสงคของรานอาหาร 42

5.2.1.1 จ านวนผอยอาศยบรเวณกลมเปาหมาย 42

5.2.1.2 รายไดเฉลยตอเดอนตอครวเรอน 43

5.2.1.3 จ านวนหมบานและคอนโดมเนยมบรเวณใกลเคยง 51

(8)

5.2.1.4 จ านวนอาคารส านกงานบรเวณใกลเคยง 55

5.2.1.5 การวเคราะหกลมเปาหมายดานอปสงคของรานคา 58

5.2.2 การวเคราะหดานอปสงคของโรงแรม 59

5.2.2.1 จ านวนนกทองเทยวและคาใชจายแยกนกทองเทยว 59

และนกทศนาจร

5.2.2.2 คาใชจายของนกทองเทยวแยกชาวไทยและชาวตางชาต 61

5.2.2.3 อตราการเขาพกของนกทองเทยว 62

5.2.2.4 วเคราะหการใชบรการของกลมเปาหมาย 65

5.2.3 การวเคราะหดานอปทานในพนท 66

5.2.3.1 คแขงทางตรง 66

5.2.3.1.1 คแขงทางตรงรานอาหาร 67

5.2.3.1.2 คแขงทางตรงธรกจโรงแรม 69

5.2.3.2 คแขงทางออม 72

5.2.3.3 ปจจยเชงบวก 74

5.3 สรปการคดเลอกการใชประโยชน 76

5.3.1 การก าหนดต าแนงและสวนผสมทางการตลาด 76

5.3.2 SWOT Analysis 77

5.3.3 แนวโนมในอนาคต 79

บทท 6 รปแบบโครงการ

6.1 ลกษณะโครงการและแนวความคด 83

6.2 ผงโครงการเบองตน 86

6.3 รปจ าลองรปแบบโครงการ (Perspective) 89

6.4 การตงราคาของกลมลกคาโรงแรมและราคาเชารายเดอนของสวนอาหาร 91

6.5 ชองทางการประชาสมพนธ 92

6.6 การสงเสรมการตลาด 95

6.7 บทสมภาษณผประกอบการ 97

(9)

บทท 7 การวเคราะหดานการเงน

7.1 การตงสมมตฐานของโครงการ 98

7.1.1 สมมตฐานดานตนทนในการพฒนาโครงการ 98

7.1.2 ภาษเงนไดนตบคคล 100

7.1.3 ดอกเบยสถาบนการเงน 100

7.1.4 คาใชจายในสวนตาง ๆ 101

7.1.5 คาใชจายในการบรการ 101

7.1.6 สมมตฐานรายรบของโครงการ 102

7.2 วเคราะหกระแสเงนสดรายรบและรายจาย 104

7.3 การวเคราะหความเปนไปไดทางดานการเงนของโครงการ 107

7.3.1 มลคาปจจบนสทธของโครงการ (Net Present Value) 107

7.3.2 อตราผลตอบแทนภายในโครงการ (Internal Rate Of Return: IRR) 107

7.3.3 จดคมทน (Breakeven Point) 107

7.3.4 ระยะเวลาในการคนทน (Payback Period) 107

7.4 การวเคราะหความออนไหว (Sensitivity analysis) 108

บทท 8 การวางแผนกอสรางโครงการ (Construction Management)

8.1 การก าหนดวตถประสงคของโครงการ 109

8.2 รายการสงมอบและรายการโรงสรางงาน (Work Breakdown Structure) 109

8.3 จดองคกรและการท างาน 110

8.4 ก าหนดระบบงานเอกสาร 111

8.5 ตารางเวลา 113

8.6 วเคราะหความเสยง 114

บรรณานกรม 117

(10)

ภาคผนวก

ประวตผเขยน 136

(11)

สารบญตาราง ตารางท หนา4.1 ตารางการกลนกรองความคดเบองตน 26 4.2 ตารางการวางผงเบองตน 29 4.3 ตารางการสมภาษณผประกอบการตางๆ 30 4.4 ตารางราคาตนทนทดน 31 4.5 ตารางพนท และคากอสราง 31 4.6 ตารางอตราสวนการก 31 4.7 ตารางการตงราคาคาเชา 31 4.8 ตารางการตงราคาคาเชา2 32 4.9 ตารางราคาดอกเบยตอป 34 4.10 ตารางการคดคาเชาตอตารางเมตร 34 5.1 ตารางแสดงจ านวนประชากรแยกตามอ าเภอ 42 5.2 ตารางสดสวนการใชจายโดยเฉลยตอเดอนตอครวเรอนจ าแนกตามประเภทขอ 45

คาใชจาย 5.3 ตารางรายไดเฉลยตอเดอนตอครวเรอนจ าแนกตามภาคและจงหวด 48

พ.ศ. 2539 - 2556 5.5 ตารางรายชอคอนโดมเนยมบรเวณรอบโครงการ 54 5.6 ตารางรายชอคอนโดมเนยมบรเวณรอบโครงการ 56 5.7 ตารางจ านวนและประเภทนกทองเทยวจงหวดสมทรปราการ 59 5.8 ตารางแสดงการเปรยบเทยบคาใชจายเฉลยตอคนของผเยยมเยอน 61

จ าแนกตามหมวดคาใชจายตางๆ 5.9 ตารางอตราวางหองพกภายในจงหวดสมทรปราการ 62 5.10 ตารางรางคแขงทางออม 73 5.11 ตารางรานอาหารทเปนกลมลกคาในการชกชวนมาเชาโครงการ*ทมา 81 6.1 ตารางเปรยบเทยบราคาเฉลยโรงแรม4-5 ดาวรมแมน าเจาพระยา 92 7.1 ตารางวเคราะหความออนไหว 108 8.1 ตารางการแผนการกอสรางโครงการ 115 8.2 ตารางการวเคราะหความเสยงทอาจจะเกดขนของโครงการ 117

(12)

สารบญภาพ ภาพท หนา 1.1 รปผงสทดนจงหวดสมทรปราการ 1 1.2 รงวดโฉนด 2 1.3 รงวดจรง (ภาพจาก google map) 3 1.4 แผนทโดยรอบและบรรยากาศ 4 1.5 การเดนทาง (ภาพจาก google map) 5 1.6 การเดนทางดวยเรอ 6 2.1 รปทดน บรษทบานรมควน 14 2.2 บรเวณสวนสามพราน 15 2.3 ชวาศรมรสอรท 17 2.4 เรนโบวอโรคยา 17 2.5 โรงแรม Onimichi U2 19 2.6 – 2.7 โรงแรม Hotel Cycle 19 2.8 บรเวณเมองโอนมชจงหวดฮโรชมา 20 3.1 เขตผงสจงหวดสมทรปราการ 21 5.1 – 5.8 ขอมลผลตภณฑมวลรวมในประเทศ (GDP) ไตรมาสท 4 ป 2557 37 และแนวโนมเศรษฐกจในป 2558 5.9 รายไดเฉลยตอเดอนตอครวเรอน “พนทตอนพเศษ” 43 5.10 รายไดเฉลยตอเดอนตอครวเรอน “ภาคกลาง” 44 5.11 รายไดคาใชจายเฉลยตอเดอนและจ านวนหนสนเฉลยตอครวเรอน 46 5.12 เฉลยคาใชจายอาหารและยาสบจงหวดสมทรปราการ 51 5.14 จ านวนหมบานจดสรรรอบบรเวณโครงการ 53 5.15 จ านวนอาคารสนกงานรอบบรเวณโครงการ 55 5.16 คแขงทางตรงรานอาหาร 66 5.17 รปโรงแรม Bangkok Treehouse 70 5.18 รปการตงราคาชวงตางๆของโรงแรม Bangkok Treehouse 71 5.17 รปคแขงทางออม 72 5.18 รปภาพแผนททองเทยวบางกระเจา 74 6.1 – 6.3 Bamboo Courtyard Teahouse 83

(13)

6.4 ผงโครงการรวม 86 6.5 ผงโรงแรม 87 6.6 ผงสวนอาหาร 88 6.7-6.12 รปจ าลองโครงการ 91 6.13 ต าแหนงเปาหมายทางการคา 93 8.1 ขนตอนการวางแผนเพอกอสรางโครงการทง 6 ขนตอน 109 8.2 Work Breakdown Structure 110 8.3 รปแบบความสมพนธของผเกยวของในการท าโครงการ 112

(14)

วตถประสงคของการวเคราหความเปนไปไดของโครงการ

เนองจากการทางนโยบาย, บทสรปของผบรหาร และความเสยงทคอนขางสงในการพฒนาทกๆโครงการพรอมกนนน ทางเจาของทดน จงเลอกทจะเลอกศกษาในเชงลกของแผนการท างานเบองตน หรอ Phase แรก โครงการเบองตนทท าการเลอกนน จะเปนโครงการธรกจสวนอาหาร โดยเหตผลและการตดสนใจนน จะระบไวในหวขอ Idea Inception โดยวตถประสงคเพอเปนแนวทางในการพฒนาและเปนสวนหนงของการวจยของบรษทธนาพฒนพรอพเพอรต ทางคณะกรรมการตองการอตราผลตอบแทนภายใน อยางต า 8% หรอคนทนภายในระยะเวลาประมาณ 10 ป ความเสยงทรบไดนน การกอสราง ปลกสรางสามารถน ามาใชประโยชนไดในหลายกจการ รวมทงสามารถรอถอนเพอน าไปใชทอนได หรอเมอตองการขาย สามารถน าไปขายไดในมลคาทมคาเสอมต าทสด และปจจยเงนทน ตองการทจะใชเงนทนสวนตวเรมตนต าทสด และใชแหลงเงนทนภายนอกใหสงทสด เชน สนเชอจากธนาคาร หรอการหานกลงทนในลกษณะการรวมทน หรอเงนกเปนตน ระยะเวลาการหาลกคาในการปลอยเชาภายใน 1 ป และสญญาปลอยเชาจะเรมตนขนต า 10 ป จนไปถง 30 ป หรอจะเปนในลกษณะการเปดบรษทใหมขนมาเพอรวมทนกบหนสวนทมศกยภาพในการด าเนนธรกจนนๆ ประโยชนทไดรบ การท าวจยครงน ขาพเจาคาดหวงวาจะเปนตวอยางการวจยทนาสนใจ และเปนประโยชนตอมหาวทยาลยธรรมศาสตร นสตนกศกษา รวมทงผตองการแสวงหาความร เกยวกบการพฒนาในพนทสเขยวแนวทแยง(ก.3-1) และพนทดนทมลกษณะแบบน ซงแนวทางความคดอาจจะหาตวอยางท ประสบความส าเรจไดนอยภายในประเทศไทย แตขาพเจาเชอวาภายในอนาคตการพฒนาพนทในลกษณะน จะเปนทนยมมากขน อกทงขาพเจาหวงเปนอยางยงวา การวจยครงนจะสามารถเปนตวเลอกทสามารถน าไปโนมนาวคณะกรรมการ และผบรหารภายในบรษท เพอทจะสามารถใชการศกษาน ประยกตใชไดในชวตจรง ไมมากกนอย

1

บทท 1 การวเคราะหทตง (Site Analysis)

พนทการศกษาตงอยทวดกองแกวถ .เพชรหงษต .บางกระเจาอ .พระประแดงจ .

สมทรปราการเปนทดนประเภททดนเปลา

1.1 พนทศกษา ตงอยตดกบวดบางกะเจานอก การใชประโยชนทดนตามผงเมอง สมทรปราการ ก าหนดเปนเขตพนทสเขยวทะแยง (ก. ๓-๑)ทดนประเภทอนรกษชนบทและเกษตรกรรม

ภาพท 1.1 รปผงสทดน จงหวดสมทรปราการ

2

1.2 ขนาดเนอททดนและลกษณะรปรางทดน ทดนจ านวน 9แปลง เนอทดนรวม 46-6-40ไร ทดนเปนรปตวเอส(S)

ภาพท 1.2 รงวดโฉนด

3

1.3. ขอบเขตทดนทท าการศกษา ทศเหนอ : ตดซอยวดราษฏรรงสรรค(ถนนรอง) 6 เมตร ทศตะวนออก : ตดทดนรกราง ทศตะวนตก : ตดกบแมน าเจาพระยา ทง 3 แปลง ทศใต : ตดกบวดบางกะเจานอก ทางเขาทดนสะพานกวาง 3เมตร

ภาพท 1.3 รงวดจรง (ภาพจาก google map)

4

1.4 สภาพทดนปจจบน

ภาพท 1.4 แผนทโดยรอบและบรรยากาศ

(ภาพจาก google map และถายจากสถานทจรง)

ปจจบนทดน มสภาพเปนปาชน และมถนนกวาง 1 เมตรอเชอมระหวางกลางเพอทะลเขาไปยงแปลงตางๆ ขางหนา ทดนฝงใต นนเปนทางเขา ซงเชอมตดอยกบวดบางกระเจานอก เปนสะพานขามแมน ากวางขนาด 3 เมตร และ ฝงตะวนตกเฉยงใต ตดกบแมน าเจาพระยาฝงทศตะวนออก ตดกบ ปารกราง และมชาวบานอาศยอยประมาณ 2-3 หลง ฝงทศเหนอ ตดกบซอย วดราษฏรรงสรรค ฝงตะวนตกเฉยงเหนอ ตดกบแมน าเจาพระยา ทดนทงหมด เปนสทธของเจาของคนเดยว โดยปราศจากภาระผกพน หรอ สทธการเชา

5

5

1.5 สาธารณปโภคสงอ านวยความสะดวกพนทสเขยวและสถานทพกอาศย สถานทตงอยตดกบวดบางกระเจานอก ซงเปนลานกวางและมทจอดรถจ านวนถง 20 -30 คน ซงเปนเหมอนศนยรวมชนชน ของชาวบานรอบ ๆ นอกจากน ยงมทาเรอบางกระเจานอก โกดงเกบสนคาจดรถจกรยานตยนตรบจางสวนพนทสเขยวโดยรอบ เปนรปแบบของพนททยงไมมการพฒนา รกราง ยงขาดสวนสาธารณะใกลเคยง 1.6 สภาพเขาออก

ภาพ 1.5 การเดนทาง (ภาพจาก google map)

6

6

วธการเขาโครงการแบงออกไดเปน 2 วธ คอ 1.6.1 รถยนต ถนนเขาของโครงการสามารถ เขาได 2ทางคอ มากจากทางถนนเพรชหงษ(ถนน 4 เลน สองฝง)และเขามาในซอยเพรชหงษ25 ซงตดกบดานหนาของโครงการ และทางดานหลงของโครงการ สามารถเขาไดท ซอยวดราษฏรรงสรรค (ถนน 2เลน) ถงแมทางซอยวดราษฏรรงสรรคจะมความลกมากกวา แตจะสามารถเชอมตอกบโครงการไดโดยตรงมากกวาอกทางเนองจากตองขบผานวดบางกะเจานอก

1.6.2) เรอ สามารถเขา-ออก ผานทางทาน าบางกะเจานอก ซงหางจากโครงการเพยง 30

เมตร หรอ ทาเรอบางกะจาว ซงหาจากโครงการ 1.62 กโลเมตร

ภาพท 1.6 การเดนทางดวยเรอ1

1

ภาพจาก: http://www.paiduaykan.com/travel/wp-content/uploads/2015/01/bangkajao003_1200.jpg

7

7

1.7 การเชอมโยงกบบรเวณโดยรอบ

บางกระเจาเปนพนททมขอบเขตตดกบหลายๆสวนทางฝงกรงเทพมหานคร เชน เขตยานนาวา คลองเตย และบางนา การเชอมโยงทางรถยนตปจจบนสามารถผานทางเขา -ออกไดทางเดยวคอ จากถนนสะพานภมพล สมทรปราการ ส าหรบการเดนทางสาธารณะ มรถเมล และเชอมตอดวยเรอจากทาเรอหลกอย 3 ทา คอ ทาเรอบางกะเจานอก ทาเรอบางกะเจา และทาเรอวดบางน าผงนอก

1.8 อปสรรคของทตง

บางกระเจาเปนพนททมการจราจรเบาบาง แตทางเขา-ออกนน สามารถเขาออกไดเพยงจดเดยวเทานน ซงอาจสงผลกระทบตอการจราจรในชวงบางเวลา เชน วนเสาร-อาทตย หรอวนหยดนกขตฤกษ จากการทนกทองเทยวเดนทางดวยรถยนตพรอมๆกน

นอกจากนในพนทยงมสงปลกสรางทเบาบาง และพนทสวนใหญยงคงเปนปาและพนทสเขยว จงท าใหชาวบานและชมชนยงคงอนรกษวฒนธรรมและความเชอแบบดงเดมอย

1.9 โอกาสของทตง

เนองจากทตงนนมหนากวางทตดแมน าเจาพระยาอยมาก อกทงดวยทดนยงคงเปนปาไมชนแบบดงเดม สงผลใหอากาศและสภาพแวดลอมมความอดมสมบรณ สะอาดและบรสทธมาก รวมถงต าแหนงของทาเรอสาธารณะหลก (ทาเรอบางกระเจานอก) อยใกลกบโครงการเพยง 30 เมตร

8

8

บทท 2 วรรณกรรมและงานวจยทเกยวของ

2.1 ความหมายของโรงแรม

องคกรการทองเทยวโลก หรอ WTO ไดนยามค าเกยวกบการทองเทยวบางค าไว เชน 2.1.1 การทองเทยวภายในประเทศ (Internal Tourism) คอ การเดนทางของคนไทยและชาวตางประเทศ (ทเดนทางเขามาในประเทศไทยแลว) จากจงหวดหนงไปยงอกจงหวดหนง หรอจากจงหวดทเปนถนพ านกถาวรไปยงจงหวดอนชวคราวโดยมวตถประสงคทแตกตางกนไปแตตองไมใชการไปท างานประจ าเพอการศกษาและไมเปนคนทองถนทมภมล าเนาหรอท างานประจ าหรอศกษาอยทจงหวดทเดนทางไป

2.1.2 ผเยยมเยอน (Visitor) คอ บคคลทเดนทางจากสถานทถนพ านกถาวรของตนเองไปยงสถานทอนเปน

การชวคราว โดยมวตถประสงคเพอพกผอน เยยมญาตมตร ศกษาหาความร การกฬา การศาสนา ตดตอธรกจ การประชมการรกษาสขภาพ หรอเพอประกอบภารกจใด ๆ โดยมไดรบคาจางในการระหวางการเดนทางดงกลาว ซงสามารถแบงออกเปน 2 ประเภทคอ ผเยยมเยอนทคางคนกบผเยยมเยอนทไมคางคน 2.1.3 ผเยยมเยอนเยอนประเภททมการคางคนอยางนอย1 คนในจงหวดทเดนทางไปในครงนน หรอ เรยกวา “นกทองเทยว (Tourist)” 2.2ผ เยยมเยอนเยอนประเภททไมมการคางคนในจงหวดทเดนทางไปในครงนนหรอเรยกวา “นกทศนาจร (Excursionist or same day visitor)” 2.1.4 ประเภทของสถานพกแรม หมายถงสถานททนกเดนทางใชพกระหวางเดนทาง จ าแนกตามลกษณะการใชบรการ 2.1.5 โรงแรม คอ ทพกแรมทสรางขนเฉพาะและแบงเปนหองพก มสงอ านวยความสะดวกแกนกเดนทาง และเกบคาเชาเปนรายหอง 2.1.6 เกสทเฮาส คอ บานทดดแปลงหรอสรางขนและแบงหองเปนทพกแรม โดยเกบคาเชา 2.1.7 บงกาโล คอ ทพกแรมทกลมบคคลหรอสถาบนจดไวเพอใหนกทองเทยว โดยเกบคาเชา 2.1.8 รสอรทคอ ทพกทมลกษณะหองพกเปนหลง ๆ มบรเวณแวดลอมดวยธรรมชาต

9

9

2.1.9 บานรบรอง คอ ทพกหนวยราชการ บรษท หรอเอกชนจดไวเพอใชรบรองหรอพกผอน โดยไมเกบคาเชา เชน 2.1.10 บานรบรองของหนวยราชการ หมายถงทพกทหนวยราชการจดสรางไวในจงหวดตางๆเพอใชรบรองแขกของทางราชการหรอผเกยวของเขาพก สถานทพกในลกษณะน มกจะไมตองเสยคาเชา 2.1.11 บานรบรองของบรษทเอกชน หมายถงทพกทบรษทเอกชนไดจดสรางไวในจงหวดตาง ๆ เพอรบรองหรอใหพนกงานของบรษททเดนทางไปจงหวดนนๆ ไดใชเปนสวสดการของบรษท 2.1.12 บานญาตหรอบานเพอน คอบานญาตมตรของนกทองเทยวทจดใหเปนทพกแรม โดยไมเกบคาเชา 2.1.13 โมเตล คอ ทพกทสรางขนเฉพาะ โดยเกบคาเชา มหองพกแตละหอง หรอมหองพกสวนหนงทมลกษณะและการใชสอยเชนเดยวกบโรงแรมแตเนองจากลกษณะการใชหองพกประเภทนในประเทศไทยสวนใหญไมใชเพอการทองเทยว ดงนนในการรวบรวมขอมลสถานพกแรมจงไมนบรวมหองพกประเภทน รวมอยในหองพกส าหรบนกทองเทยว 2.1.14 ทพกของหนวยราชการ ณ แหลงทองเทยว หมายถงทพกของหนวยราชการตางๆ ทตงอย ณ สถานทท าการของหนวยราชการซงอยในบรเวณแหลงทองเทยวนน เพอไวบรการนกทองเทยวไดเขาพก โดยการจะเขาพกแตละครงจะตองตดตอกบหนวยงานเจาของสงกดกอน เชน ทพกของอทยานแหงชาตกรมปาไม และเขอนตางๆ ของการไฟฟาฝายผลตและของกรมชลประทาน เปนตน 2.1.15 วด หมายถงสถานทประกอบกจกรรมทางศาสนา ซงไดจดบรเวณสวนหนงใหเปนทพกส าหรบผเดนทาง และบรการโดยไมคดคาเชา นอกจากผเขาพกจะท าบญถวายวดตามก าลงศรทธา 2.1.16 หอพกเยาวชน หมายถงทพกทกลมบคคลจดไวเพอสมาชกของกลมมาใชบรการ โดยเสยคาเชาในอตราประหยด และเปดใหบคคลภายนอกมาใชบรการได เชน YMCA เปนตน ประเภทของพาหนะทใชในการเดนทาง 2.1.17 เครองบน หมายถง การขนสงผโดยสารทางอากาศ 2.1.18 รถไฟ หมายถง การขนสงผโดยสารทางบก 2.1.19 รถโดยสารประจ าทาง คอ รถทใชขนสงผโดยสารตามเสนทางทก าหนดคดคาบรการเปนรายบคคล และมทนงเกนกวา 7 คนขนไป ทงทม เครองปรบอากาศและไมมเครองปรบอากาศ

10

10

2.1.20 รถบรการน าเทยว คอ รถทใชบรการทองเทยว ซงจดก าหนดการไวลวงหนามการเกบคาบรการเปนรายบคคลในลกษณะเหมาจาย และมทนงเกนกวา 7 คนขนไป 2.1.21 รถยนตสวนบคคล คอรถยนตสวนตวของนกเดนทาง หรอรถยนตของหนวยราชการ หรอเอกชน ทนกเดนทางใชโดยไมมอตราคาบรการ มขนาดและลกษณะใดกไดพาหนะอน ๆ ทใชในการเดนทางทางน าและทางทะเล หมายถงพาหนะทนกทองเทยว ใชในการขามฟากไปยงแหลงทองเทยวอกแหลงหนงทอยนอกพนดน ไดแก เรอน าเทยว เรอส าราญ เรอเชาโดยสารทางน า เรอโดยสารตามชายฝงทะเลและขามมหาสมทรแบบมตารางและไมตารางเวลา เชน เรอเฟอรร เรอเรอเหมาล า เปนตน หมวดคาใชจาย จ าแนกเปนหมวดคาใชจายหลก 7 หมวดดงตอไปน 2.1.22 คาทพก เชน คาใชจายทจายเปนคาเชา/คาบรการ โรงแรม เกสทเฮาส รสอรท/บงกะโล ทพกอทยาน คาบ ารงวด (กรณพกวด)อนๆ 2.1.23 คาอาหาร/เครองดมรวมคาอาหาร/เครองดมทกรายการทจายภายในจงหวดทเดนทางทองเทยว เชน คาอาหารในภตตาคาร รานอาหาร รานหาบเรแผงลอย เปนตน 2.1.24 คาพาหนะเดนทางในพนท เชน คาใชจายทจายเพอเปนคาเดนทางระหวางทองเทยวภายในจงหวด เชน รถไฟ คารถโดยสารประทางในจงหวด Taxi ตกตก สามลอ รถมา เรอโดยสาร เรอขามฟาก รถเชาเปนตน ซงไมรวมคาโดยสารระหวางจงหวด 2.1.25 คาซอสนคาและของทระลก เชน คาใชจายทจายเพอซอสนคาทงสนคาอปโภค/บรโภค เพอกลบไปยงถนทอยถาวรของตน แตตองไมใชเพอน ากลบไปขายตอ เชน สนคาประเภทอญมณ เสอผาส าเรจรป ผาไหม สนคาประเภทเบรนเนม หรอเครองหนง เปนตน 2.1.26 คาใชจายทางดานความบนเทง เชนคาใชจายทจายเพอเขารวมกจกรรมเอง เพอความส าราญ/บนเทง เชน คาบรการเชงสขภาพ กอลฟ ด าน า ลองแกง กฬาตางๆ การชมการแสดงทางศลปวฒนธรรม/การแสดงสนคา คาเชาอปกรณกฬาบางชนดเชนเจตสก บานาโบต เปนตน 2.1.27 คาใชจายอน ๆ เชนคาท าบญ คารกษาพยาบาล คาฟลม เปนตน 2.1.28 ระยะเวลาพ านกเฉลย คอ จ านวนคนพกทนกทองเทยวพกระหวางเดนทางไปทองเทยวในจงหวดใดจงหวดหนง เชน นาย ก เดนทางจากกรงเทพไปทองเทยวในจงหวดขอนแกน 3 คน โดยพกโรงแรม 2 คนพกบานญาต/เพอน 1 คน เปนตน”2 การรวบรวมขอมลสถตการทองเทยวภายในประเทศ3

2

http://www2.tat.or.th/stat/web/static_tst.php 3

http://www2.tat.or.th/stat/web/static_tst.php

11

11

รวบรวมขอมลดานสถานพกแรม ขนตอนท 1 เปนการด าเนนการรวบรวมขอมลจ านวนนกทองเทยวทเขาพกแรมใน

สถานประกอบการทกประเภทยกเวนสถานประกอบการประเภทชวคราว (มานรด) และหองเชารายเดอน เพอส ารวจจ านวนผเขาพกแรมรายสญชาต ระยะเวลาพ านกเฉลย คนพกตอหอง จ านวนหองพกทขายไดในแตละเดอน ซงถอวาเปนนกทองเทยวจากตางถนเขามาพกในจงหวดนแนนอนในการด าเนนการรวบรวม ททท.จะขอความรวมมอไปยงสถานประกอบการในแตละจงหวด แลวประมวลผลขอมลในภาพรวมตามระดบราคาโรงแรม

อตราการเขาพกเฉลย(Occupancy Rate: O.R): รอยละของจ านวนหองพกทขายไดในแตละเดอนเทยบกบจ านวนหองทงหมด หองพกทขายได คอ จ านวนหองของสถานพกแรมทขายใหกบผเขาพกแรมหรอมผเขาพกในแตละวน อตราการเขาพกเฉลยตอเดอน = จ านวนหองพกทขายไดในเดอนนน * 100 จ านวนวน * จ านวนหองพกทงหมด

ส าหรบหลกการแบงกลมโรงแรมเพอการทองเทยวนนททท. ไดก าหนดการแบงตามระดบราคาหองพกโดยพจารณาจากราคาประกาศขายต าสด (Rack Rate) เพอประโยชนในการด าเนนการวเคราะหสถานการณและการวางแผนการตลาดเทานน ซงสามารถจดกลมไดดงน กลม 1: ราคาตงแต2,500บาทขนไป

กลม 2: ราคาตงแต1,500 - 2,499 บาท กลม 3: ราคาตงแต1,000 - 1,499 บาท กลม 4: ราคาตงแต500 - 999 บาท กลม 5: ราคาต ากวา500 บาท

.ระยะพ านกเฉลยในสถานพกแรม(Stay): จ านวนคนพกทผเขาพกแรมคนหนงใชบรการในโรงแรมนนแตละครง ขณะทคนพกเฉลยแตละกลมไดจากผลรวมของคนพกเฉลยคณจ านวนผเขาพกแรมของแตละ โรงแรมดวยหารดวยจ านวนผเขาพกแรมทงหมด คนพกตอหอง(Person/Room: P/R) หมายถง: จ านวนคนเฉลยทใชบรการหองพกหองใดหองหนงแตละครง หรอหองพกหองหนงมคนเขาพกเฉลยกคน จ านวนนกทองเทยวทพกในสถานพกแรมแตละกลม

สตร สมการค านวณหาจ านวนนกทองเทยวทเขาพกแรมในแตละกลมของเดอนนน คอ

จ านวนนกทองเทยว = {จ านวนหองพก * OR *คนพกตอหอง*จ านวนวนในเดอนนน} (วนพกเฉลยตอคน* 100)

12

12

ขนตอนท 2 เปนการประมาณจ านวนนกทองเทยว ตามประเภทพาหนะเดนทาง การ

ประมวลผลจ านวนนกทองเทยว ตามทพกประเภทอนๆ อนไดแกบานญาต/เพอน บานพกรบรอง ทพกในอทยาน ทพกอนๆนน เนองจากเราไมสามารถส ารวจขอมลแตละแหลงไดทงหมด จงตองหาสดสวนการพกแรมตามทพกแตประเภทเทยบกบการพกแรมในสถานพกแรมส าหรบนกทองเทยว โดยใชการสมภาษณนกทองเทยว ณ จดพกแรม จดทองเทยวและ จดเดนทางออก(รถไฟ เครองบน บขส. ทาเรอ) เพอทราบสดสวนการเดนทางและการพกแรมของนกทองเทยวทงหมดเทยบกบสดสวน ณ จดพกแรม พรอมทงเพอทราบพฤตกรรมการเดนทางของผเยยมเยอนรายจงหวด

ขนตอนท 3 การประมาณจ านวนนกทศนาจร การประมาณจ านวนนกทศนาจร (Excursionist or Same day Visitor) นนเราพจารณาจากประเภทของพาหนะทนกทศนาจรใชในการเดนทาง โดยการสมภาษณผเยยมเยอนทไมมการคางคน (นกทศนาจร) ณ จดเดนทางออก/จดทองเทยวในแหลงทองเทยวทเดนทางไป แลวจงหาสดสวนการเดนทางของนกทศนาจรเทยบกบนกทองเทยว

ขนตอนท 4 รายไดจากการทองเทยว รายไดทเกดจากการทองเทยวในแตละแหลงทองเทยวนน ไดจากการสมภาษณนกทองเทยว นกทศนาจร ณ จดทองเทยวและจดเดนทางเพอหาคาใชจายเฉลยแตละครงและวนพกเฉลย แลวน าขอมลดงกลาวมาค านวณรายไดดงน

1.รายไดจากนกทองเทยว = จ านวนนกทองเทยว *วนพก * คาใชจายตอคนตอวน 2.รายไดจากนกทศนาจร = จ านวนนกทศนาจร * คาใชจายตอคนตอวน 3. รายไดของผเยยมเยอน = รายไดจากนกทองเทยว + รายไดจากนกทศนาจร

4. คาใชจายเฉลยของผเยยมเยอน = ((จ านวนนกทองเทยว X วนพก X คาใชจายเฉลยนกทองเทยว)+(จ านวนนกทศนาจร X คาใชจายนกทศนาจร)) / ((จ านวนนกทองเทยว X วนพก)+(จ านวนนกทศนาจร)) นยามและความหมายของประเภททพก (บญเลศ จตตงวฒนา , 2548, น. 149)>นกทองเทยวชาวตางชาต? โรงแรม หมายถง สถานทพกซงมลกษณะเปนอาคารหลงใหญ มความสงหลายชน และมหองพกจ านวนมาก อกทงมสงอ านวยความสะดวกตางๆ อยภายในตวอาคาร โดยเกบคาเชาเปนรายหอง เกสตเฮาส หมายถง สถานทพกทอาจดดแปลงจากอาคารทพกอาศยของผเปนเจาของ โดยมการแบงเปนหองๆ เพอท าเปนหองพกส าหรบนกทองเทยว

13

13

รสอรท หมายถง สถานทพกซงเปนอาคารขนาดเลก มจ านวนหลายหลงอยในบร เวณเดยวกน ซงอาคารทพกเหลานมกจะสรางลอมรอบบรเวณทจดสรางสงอ านวยความสะดวกแกผมาพกไดใชรวมกน เชน บาร สถามกฬา สระวายน า ตลอดจนตกแตงทศนยภาพใหงดงามพอการพกผอน นกทองเทยวชาวไทย หมายถง คนไทยผทเดนทางไปอยในสถานทอนมใชทพ านกถาวรของตน ซงเปนการเดนทางไปอยชวคราวตงแต 24 ชวโมงขนไป (มการคางคนอยางนอย 1 คน) แตไมเกน 90 วน เปนการเดนทางไปโดยสมครใจดวยวตถประสงคใดๆ กตามทมใชการไปประกอบอาชพหรอหารายได

14

14

2.2 ศกษาจากตวอยางโครงการทผานมา 2.2.1 Smoke House เขาใหญ

ภาพท 2.1 รปทดน บรษทบานรมควน

(ภาพจาก google map)

เบองตน บรเวณทดนดงเดมนนเปนของกลมบรษท แอล เอ ไบซเคล(ประเทศไทย) ซงเรมตนจาก นายสถาพร ตยะวชเปนผรเรม Project ในการพฒนาพนท โดยเรมตนจากเลอกพนทสวนหนงของพนททงหมด จ านวนประมาณ 13 ไร มาพฒนาเปนรานอาหารขนาดใหญ โดยกอตงบรษท บานรมควน จ ากด จดทะเบยนเมอ 14 มถนายน 2553 ดวยทนจดทะเบยน 5 ลานบาท โดยผถอหนใหญ 2 กลมคอ คอ นายปฏรป ปนเปยมรษฎ49.9980% จากกลมมวกเหลกสเตกเฮาส, นายสถาพร ตยะวชรพงศ 49.9980% และนายสรสทธ ตยะวชรพงศ0.0040% ซงเปนกลมบรษท แอล เอ ไบซเคล (ประเทศไทย) ดวย Model จากการทตนเปนเจาของทดน และจบมอกบกลมมวกเหลกสเตกเฮาส ซงช าชองในเรองการท ารานอาหาร กจการของบานรมควนจงคอนขางทจะมผลประกอบการทดโดยจากขอมลเมอป 2554 พบวา บรษทมรายไดจากการขายและใหบรการถง 43.72 ลานบาท และในป 2555 มรายไดรวม 99.05 ลานบาท ซงหลงจากการรานอาหารมชอเสยงสงผลใหการพฒนาของสงแวดลอมรอบขางเจรญขน รวมทงสงผลใหทดนบรเวณขางเคยงเดมของกลมบรษท แอล เอ เอ ไบซเคล(ประเทศไทย) ณ ปจจบนมราคาสงขนอกดวย4

4

http://travel.kapook.com/view73432.html

ชอเดม บานรมควน

ปจจบน ชอ Midwinter Green

15

15

2.2.2 สวนสามพราน, นครปฐม

ภาพท 2.2 บรเวณสวนสามพราน


"สามพราน รเวอรไซด (หรอทเคยรจกกนดในนาม โรสกาเดน รเวอรไซด) แหลงทองเทยว ทางธรรมชาตใกลกรงทผมาเยยมเยอนจะไดมประสบการณวถชวตและภมปญญาไทยดงเดมอยางเตมอม ดวยความตงในในการอนรกษธรรมชาตและมรดกทางวฒนธรรมยาวนานถง 5 ทศวรรษ โดยใหชมชนเขามามสวนรวมท าใหสามพราน รเวอรไซด กลายเปนแหลงทองเทยวทอยในใจของใครหลายๆ คนตลอดมา สามพราน รเวอรไซด เกดจากความตงใจของ ดร.ช านาญ และคณหญงวล ยวบรณ ทจะรกษา ตนพกลเกาแกอายรวมรอยปทก าลงจะลมเพราะตลงพง จงซอทดนผนนเพอสรางบานพกตากอากาศของครอบครวจากการปลกกหลาบเปนงานอดเรกในระยะแรกจนกลายเปนธรกจในเวลาตอมาความงดงามของกหลาบสวนสามพรานท าใหไดรบขนานนามจากชาวตางประเทศวา “โรสกาเดน” หรอชอ “สวนสามพราน” ในภาษาไทย จากจดเรมตนในวนนนบวกกบความตงใจของเจาของทสงตอจากรนตอรน จนมาถงรนท 3 ในปจจบนท าใหสามพรานรเวอรไซด ในวนน เปนมากกวารสอรต แตคอชมชนทมากดวยชวตและเรองราวบนพนทกวา 170 ไรนอกจากน สามพราน รเวอรไซด ยงเพยบพรอมดวยสงอ านวยความสะดวกครบครน โรงแรมรมแมน า มาตรฐานระดบ 4 ดาว จ านวน 160 หอง เรอนไทยรมทะเลสาบ 6 หลง อรษยาสปา หองอาหาร 4 หอง หองประชม 10

16

16

หอง สวนออรแกนค เพอน าผลตผลสงใชในโรงแรมจ านวน 30 ไร บนฝงแมน าตรงขาม ตลาดสขใจแหลงพชผกและอาหารปลอดภยทเปดใหเกษตรกรน าของมาขายในวนเสาร – อาทตย และหมบานไทยศนยรวมวฒนธรรมและวถชวตไทยซงเปนทรจกกนมาแลวมากกวา 40 ป"5 โดยการพฒนาทนาสนใจจากแนวคดของ ดร.ช านาญ และคณหญงวล ยวบรณนน คอการอนรกษสงแวดลอมอยางแทจรง จากการททานไดคอยๆ พฒนาพนทสวนของรสอรท ใหสอดคลองกบจ านวนพนทสเขยวในโครงการ โดยทมากกวารอยละ 50 ของพนททงหมด กยงคงเปนสวนทอดมสมบรณ รวมทงทานวางแผนไปไกลโดยเนองจากทานเกรงวา ภายในอนาคต เมอถงยคสมยทสงคมเมองเรมเจรญเตบโตเขามาในพนทนนอาจจะสงผลใหเกดการพฒนาพนทจากพนทปารอบ ๆ แมน าทาจนไดทานจงลงทนซอทดนปาชายเลนฝงตรงขามแมน าทาจนเพอเปนการอนรกษและด ารงไวถงววทวทศน และทศนยภาพจากฝงรสอรท รวมทงน าพนทนพฒนาเปนพนทผลตพชผกและอาหารปลอดภยน ามาใชภายในโรงแรม เปนตน

5http://www.sampranriverside.net/about-us/tourist-attraction-around-bangkok/

17

17

2.2.3 ชวาศรมและเรนโบวอโรคยา

ภาพท 2.3 ชวาศรมรสอรท6

ภาพท 2.4 เรนโบวอโรคยา7 ตวอยางของ ชวาศรม และ เรนโบวอโรคยานน จะเนนไปทความสามารถในการ

สรางรสอรท หรอธรกจประเภทโรงแรม โดยใชจดขายของบรการ Spa หรอ ศนยการดแลสขภาพ สรางสงอ านวยความสะดวกของสปาทเทยบเทาการดแลในระดบโรงพยาบาล สถาปตยกรรม ความ

6ภาพจาก : http://heavensportfolio.com/destinations.php?id=1

7ภาพจาก : http://i484.photobucket.com/albums/rr203/sutaniti/33%20Mixed%20I/100123_150.jpg

18

18

สวยงาม และสภาพแวดลอม เทยบเทากบโรงแรมระดบ 4 และ 5 ดาวตามล าดบ ซงชวาศรมและเรนโบวอโรคยา จะจบฐานลกคาคนละกลมกน

ชวาศรม จะเนนการชจดเดนดานคณภาพของการบรการ ซงมรางวลมากมายทางดานสปา และยงไดรบการยกยองวาสปาทดทสดเปนอนดบท 6 ของโลก นอกจากนยงมคอรสดแลวเคราะหสขภาพ ตงแตการออกก าลงกาย การดแลอาหารการกน และทางดานบ าบดจตใจ สรางพลงงาน ดวยการการนตของรางวลและคณภาพ ท าใหชวาศรมสามารถยกระดบของตนเองใหเปนระดบ 5 ดาว หรอมากกวานนซงกลมลกคาสวนใหญจะเปนระดบผบรหาร และดารา ทงภายในและตางประเทศ ดวยโมเดลของธรกจนสามารถสราง Occupancy Rate ไดเฉลย 90% ตลอดทงป8

ทางเรนโบวอโรคยา จะเนนทางดานการบ าบดทไปในเชงเทคโนโลย ผสมกบแพทยบ าบดทางเลอก ซงจะมทงการฝงเขม การท าสปาดวยสนแรหนภเขาไฟ อบตวดวยโดมซาวนา วารบ าบดบอน าแรเปนตน ซงรวมทงการควบคมการรบประทานอาหารภายในเชนกน กลมลกคาสวนใหญ จะมาจากฝงตะวนออกกลาง และกลมออฟฟศ9

8http://www.chivasom.com/about-chiva-som/

9http://info.gotomanager.com/news/details.aspx?id=63341

19

19

2.2.4 Onomichi U2

ภาพท 2.5 โรงแรม Onimichi U2

ภาพท 2.6 – 2.7 โรงแรม Hotel Cycle10

10http://www.dezeen.com/2014/09/07/hotel-cycle-onomichi-u2-japan-suppose-design-office/

20

20

ภาพท 2.8 บรเวณเมองโอนมช จงหวดฮโรชมา11 เมอง โอโนมช Onomichiจากประเทศญปน เปนเขตหนงทอยภายใต Hiroshima โดยพนฐานเดมนน เมองโอโนมช เปนเมองทาส าหรบการคาขายกบตางชาตตงแตยคสมย 800 ปทผานมา ลกษณะของเมองนนจะอยตดกบทะเล และเปนพนทบนหบเขา ซงปจจบน เปนทนยมในหมนกปนจกรยาน โดย Onomochi U2 นนเปนการรวมตวกนระหวางหลายกจการ เปนพนทใหเชา Mix Used โดยม 1) Hotel Cycle ประกอบธรกจเปนโรงแรมขนาด 30 หอง 2) The RESTAURANT ประกอบธรกจรานอาหาร จ านวน 10 โตะ 3) KOG BAR ประกอบธรกจเปนบาร และเครองดม โดยใชพนทเดยวกบรานอาหาร แตแบงชวงเวลากน 4)U2shimaSHOP ประกอบธรกจ ขายวตถดบ และอาหารออรแกนก จากสนคาภายในเมองโอโนมช ซงเปนการสงเสรมการเกษตร และสนคาของจงหวด 5) GIANT ประกอบธรกจเกยวกบขายจกรยาน อปกรณเกยวกบจกรยานทกๆอยาง และรบซอมจกรยาน 6) Yard Cafe ประกอบธรกจเกยวกบรานกาแฟ โดยรวมถงขายเบเกอร ซงทง 6 ธรกจน อยรวมกนภายในโกดงเกบของเกา สงราว 12 เมตร มสวนหนงตดกบทะเล ยาว 96 เมตร และไดรบท าการตกแตงภายในใหมทงหมด พนทโครงการทงหมดราว 2 ไร ภายในอาคารม 1 ชน แตมเฉพาะสวนของโรงแรมเทานนทแบงเปน 2 ชน พนทใชสอยภายในอาคารทงหมด 2400 ตร.ม. โดยเนองจากตวขาพเจาไดมโอกาสไปสมผสและใชบรการ จงมประสบการณสวนตวทคอนขางประทบใจ การจดวางของพนท และประเภทของธรกจกลมกลน ลกคาสวนใหญเมอมาใชบรการ จะใหความสนใจในทก ๆ รานคา เนองจากแตละธรกจไมมความซ าซอนกน จงเปนกรณศกษาทนาสนใจอยางยง12

11https://en.wikipedia.org/wiki/Onomichi,_Hiroshima 12

https://www.onomichi-u2.com/en/

21

21

บทท 3 การวเคราะหความเปนไปไดทางกฎหมายและขอก าหนดตางๆ

เนอหาในสวนนจะท าการศกษาขอกฎหมายเกยวของกบทดน อาคาร รวมถงขอก าหนด

ตางๆทางกฎหมายทมตอการพฒนาอสงหารมทรพย

3.1 กฎหมายผงเมอง

ภาพท 3.1 เขตผงสจงหวดสมทรปราการ

ทตงโครงการอยในเขตสเขยวแนวทะแยง การใชประโยชนทดนจดอยในประเภทอนรกษชนบทและเกษตรกรรม(ก.3)

22

22

การใชประโยชนทดน

1. อตราสวนพนทอาคารรวมตอพนดน FAR 0.5 2. อตราสวนพนทโลงรวมตอพนทอาคาร OSR 100

กฎกระทรวง

ใหใชบงคบผงเมองรวมสมทรปราการ พ.ศ. ๒๕๕๖

อาศยอ านาจตามความในมาตรา ๕ แหงพระราชบญญตการผงเมอง พ.ศ. ๒๕๑๘ และมาตรา ๒๖ วรรคหนง แหงพระราชบญญตการผงเมอง พ.ศ. ๒๕๑๘ ซงแกไขเพมเตมโดยพระราชบญญตการผงเมอง (ฉบบท ๓) พ.ศ. ๒๕๓๕ อนเปนกฎหมายทมบทบญญตบางประการเกยวกบการจ ากดสทธและเสรภาพของบคคล ซงมาตรา ๒๙ ประกอบกบมาตรา ๓๓ มาตรา ๓๔มาตรา ๔๑ มาตรา ๔๒ และมาตรา ๔๓ ของรฐธรรมนญแหงราชอาณาจกรไทย บญญตใหกระท าไดโดยอาศยอ านาจตามบทบญญตแหงกฎหมาย รฐมนตรวาการกระทรวงมหาดไทยออกกฎกระทรวงไวดงตอไปนขอ ๑ กฎกระทรวงน ให ใชบงคบไดมก าหนดหาปขอ ๒ ใหใชบงคบผงเมองรวม ในทองทจงหวดสมทรปราการ ภายในแนวเขตตามแผนททายกฎกระทรวงนขอ ๓ การวางและจดท าผงเมองรวมตามกฎกระทรวงน มวตถประสงคเพอใชเปนแนวทางในการพฒนา และการด ารงรกษาเมองและบรเวณทเกยวของหรอชนบท ในดานการใชประโยชนในทรพยสน การคมนาคมและการขนสง การสาธารณปโภค บรการสาธารณะ และสภาพแวดลอมในบรเวณแนวเขตตามขอ ๒ ใหสอดคลองกบการพฒนาระบบเศรษฐกจและสงคมของประเทศตามแผนพฒนาเศรษฐกจและสงคมแหงชาตหนา ๒เลม ๑๓๑ ตอนท ๑๙ ก ราชกจจานเบกษา ๕ กมภาพนธ ๒๕๕๗ขอ ๔ ผงเมองรวมตามกฎกระทรวงน มนโยบายและมาตรการเพอจดระบบการใชประโยชนท ดนโครงขายคมนาคมขนสงและบรการสาธารณะใหมประสทธภาพ สามารถรองรบและสอดคลองกบการขยายตวของชมชนในอนาคต รวมทงสงเสรมและพฒนาเศรษฐกจ โดยมสาระส าคญดงตอไปน (๑) สงเสรมและพฒนาชมชนเมองใหเปนศนยกลางทางการคา การบรหารและการปกครองของจงหวดสม ทรปราการ เพอรองรบการพฒนาระบบเมองในภาคตาง ๆ และในเขตปรมณฑล (๒) สงเสรมและพฒนาดานทอยอาศย พาณชยกรรม และอตสาหกรรม ใหสอดคลองกบการขยายตวของชมชน ระบบเศรษฐกจและสงคม

23

23

(๓) สงเสรมและพฒนาการบรการทางสงคม การสาธารณปโภคและสาธารณปการใหเพยงพอและไดมาตรฐาน (๔) อนรกษทรพยากรธรรมชาตและสงแวดลอมรวมถงการปองกนภยธรรมชาตและภ ยพบตขอ ๕ การใชประโยชนทดนภายในเขตผงเมองรวม ใหเปนไปตามแผนผงก าหนดการใชประโยชนทดนตามทไดจ าแนกประเภท แผนผงแสดงโครงการคมนาคมและขนสง และรายการประกอบแผนผงทายกฎกระทรวงนขอ ๖ การใชประโยชนทดนตามแผนผงก าหนดการใชประโยชนทดนตามทไดจ าแนกประเภททายกฎกระทรวงน ใหเปนไปดงตอไปน (๙) ทดนประเภทก. ๓ทก าหนดไวเปนสขาวมกรอบและเสนทแยงสเขยวใหเปนทดน ประเภทอนรกษชนบทและเกษตรกรรมมวตถประสงคเพอการสงวนรกษาสภาพธรรมชาตของพนท เกษตรกรรมและวถชวตดงเดมจ าแนกเปนบรเวณก. ๓ - ๑ถงก. ๓ - ๕ ขอ๒๕ทดนประเภทก. ๓ใหใชประโยชนทดนเพอเกษตรกรรมหรอเกยวของกบ เกษตรกรรมทมพนทอาคารไมเกน๒๐๐ตารางเมตรสถาบนราชการการสาธารณปโภคและ สาธารณปการการอนรกษและรกษาสภาพแวดลอมเปนสวนใหญส าหรบการใชประโยชนทดน เพอกจการอนใหใชไดไมเกนรอยละสบหาของทดนประเภทนในแตละบรเวณและใหด าเนนการได เฉพาะกจการดงตอไปน (๑) การอยอาศยประเภทบานเดยวทมพนทอาคารรวมไมเกน๒๐๐ตารางเมตร (๒) การประกอบพาณชยกรรมทไมใชหองแถวหรอตกแถวทมพนทประกอบการไมเกน ๕๐ตารางเมตร การใชประโยชนทดนรมฝงแมน าเจาพระยาใหมทวางตามแนวขนานรมฝงตามสภาพธรรมชาต ของแมน าเจาพระยาไมนอยกวา๑๒เมตรเวนแตเปนการกอสรางเพอการคมนาคมทางน าหรอ การสาธารณปโภคส าหรบการใชประโยชนทดนรมฝงล าคลองหรอแหลงน าสาธารณะใหมทวาง ตามแนวขนานรมฝงตามสภาพธรรมชาตของล าคลองหรอแหลงน าสาธารณะไมนอยกวา๖เมตร เวนแตเปนการกอสรางเพอการคมนาคมทางน าหรอการสาธารณปโภค ๙. ทดนประเภทก. ๓ทก าหนดไวเปนสขาวมกรอบและเสนทแยงสเขยวใหเปนทดนประเภท อนรกษชนบทและเกษตรกรรมมรายการดงตอไปน ก. ๓ - ๑ดานเหนอจดแมน าเจาพระยาฝงใต ดานตะวนออกจดเสนขนานระยะ๕๐๐เมตรกบศนยกลางถนนเพชรหง เสนตงฉากกบศนยกลางถนนเพชรหงทจดซงอยหางจากซอยบวผงพฒนาบรรจบกบถนนเพชรหงฟากใตไปทางทศตะวนตกเฉยงใตตามแนวถนนเพชรหงเปนระยะ๓๕๐เมตรและถนนเพชรหงฟากตะวนตก

24

24

ดานใตจดเสนขนานระยะ๓๐๐เมตรกบศนยกลางถนนเพชรหงเสนขนานระยะ๓๐๐เมตรกบศนยกลางถนนบางกระเจาเสนตงฉากกบศนยกลางถนนบางกระเจา ฟากเหนอทจดซงอยหางจากถนนสาธารณะไมปรากฏชอบรรจบกบถนนบางกระเจาฟากเหนอไปทาง ทศตะวนออกตามแนวถนนบางกระเจาเปนระยะ๑๐๐เมตรถนนบางกระเจาฟากตะวนออก ถนนสาธารณะไมปรากฏชอฟากตะวนตกและเสนขนานระยะ๑๕๐เมตรกบกงกลางคลองบางกระเจา ดานตะวนตกจดแมน าเจาพระยาฝงตะวนออก ทงนยกเวนทดนบรเวณล. - ๑ทก าหนดไวเปนสเขยวออน 3.2 สรปขอมลทางกฏหมาย

1) การอยอาศยประเภทบานเดยว พนทอาคารรวมไมเกน 200 ตารางเมตร 2) ประกอบพาณชยกรรมทไมใชตกแถว หรอหองแถว หามเกน 50 ตารางเมตร13

13

25

25

บทท 4 การรเรมความคดและกลนกรองความคด

4.1 ปจจยในการเลอกการใชประโยชนของทดน มดงน

ดานกฎหมาย(Legal) ศกษาความเปนไปไดทางกฏหมายวาสงผลกระทบตอทดนดานใดบาง มการใชประโยชนดานใดทขดตอกฏหมายบาง ดานกายภาพและสงอ านวยความสะดวก (Physical&Facility) พจารณาดานกายภาพของทดน เชนทางเขาออกโครงการ ระยะหางจากสะพาน ระบบไฟฟา น าปะปา และสงอ านวยความสะดวกรอบขาง เปนตน ดานทตงทดน (Location) ทดนตงอยในพนทเหมาะกบการใชประโยชนนน ดานการตลาด (Marketing) การแขงขนของโครงการประเภทเดยวกนในพนท ความตองการของลกคา ดานความเสยง(Risk & Return) ศกษาผลตอบของการลงทนเมอเปรบยเทยบกบความเสยงทเกดขน

26

26

ตารางท 4.1 การกลนกรองความคดเบองตน

Physical & Risk and Return

Leasehold use Legal Facilities Location Marketing

Hotel O O O O O

Hostel (โรงแรมขนาดเลก) O O O O O

Office Building - - - - -

โครงการ ทาวนโฮม - - - O -

โครงการ บานเดยว -,O - O O O

โครงการ High-rise Condominium - - - - -

โครงการ Low-rise Condominium - - - - -

พนทใหเชาท าธรกจอาหาร O - O O -

พนทใหเชาท าธรกจสปาร O - O O -

4.2 สรปการคดเลอกการใชประโยชน

4.2.1 Hotel การใชประโยชนเปนโรงแรมนน ไมผานเรองกฏหมาย แต ณ ท าเลทตงนน มปจจยเพยงพอในการมฐานลกคา แตสภาพแวดลอมและสงอ านวยความสะดวกยงคงมไมมากนก การใชประโยชนจงไมเหมาะสม 4.2.2 Hostel (โรงแรมขนาดเลก) การใชประโยชนเปน Hostel นน ผานเรองกฏหมาย รวมทง ท าเลทตง สภาพแวดลอม สงอ านวยความสะดวก และการวเคราะหทางการตลาดนน มปจจยเพยงพอในการมฐานลกคา การใชประโยชนจงเหมาะสมมาก แตเนองจากพนทโครงการมขนาดใหญมาก จงไมสามารถทจะท าใหผานผลตอบแทนความเสยงในการลงทนได 4.2.3 Office Building การใชประโยชนเปนอาคารส านกงานนน ไมผานเกณฑในทกๆขอ 4.2.4 Resort

27

27

การใชประโยชนเปน Resort นน ผานทงท าเลทตง สภาพแวดลอม สงอ านวยความสะดวก รวมถงการวเคราะหทางการตลาดนน มปจจยเพยงพอในการมฐานลกคา แตไมผานในเรองการขอผานกฏหมายอาจจะพจารณาเปนตวเลอกภายในอนาคต 4.2.5 Townhome การใชประโยชนเปน Townhome ไมผานเกณฑในทกๆขอแตมแนวโนมทจะมกลมลกคาในพนท แตเนองจากพนทโครงการมขนาดใหญมาก จงไมสามารถทจะท าใหผานผลตอบแทนความเสยงในการลงทนได 4.2.6 Single House การใชประโยชนเปน บานเดยวนน ผานเรองกฏหมาย แตยงไมมตวอยางโครงการใหเหนไดชดหลงจากทกฏหมายใหมประกาศออกมา รวมทง ท าเลทตง สภาพแวดลอม สงอ านวยความสะดวก และการวเคราะหทางการตลาดนน มปจจยเพยงพอในการมฐานลกคา การใชประโยชนจงเหมาะสมมาก 4.2.7 High-rise Condominium การใชประโยชนเปน High-rise Condominium นน ไมผานเกณฑในทกๆขอ 4.2.8 Low-rise Condominium การใชประโยชนเปน Low-rise Condominium นน ไมผานเกณฑในทกๆขอ จากปจจยการสรางบานเดยวในการจดสรรเปนโครงการ และปลอยเชานน ในพนทบางกระเจายง ไมมตวอยางใหเหนไดชด การพฒนาพนทในทกๆปจจยนนยงขาด Physical & Facility จากการพฒนาของชมชนและสภาพแวดลอม รวมทงเนองดวยพนทดนทมขนาดใหญ ขาพเจาจงแนวทางทจะพฒนาพนทโดยรวมนนในลกษณะ Mix Used หรอการรวมทงโครงการทอยอาศย โรงแรม ตลาด สปา และธรกจ สวนอาหารนน มาอยรวมกน โดยเลอกทจะแบงลกษณะการลงทนเปน 2 สวนคอ 1) ธรกจการปลอยเชา ซงจะแบงเปน สวนอาหาร ตลาด และสปา โดยทางเจาของโครงการจะจดท าสาธารณปโภคใหเขาถง ในสวนนนๆ และจดท าสงปลกสราง เพอเตรยมใหผ เชาท าการตกแตงภายในดวยตนเอง โดยลกษณะการท าสญญานน จะระบไวในหวขอ Financial Analysis 2) ธรกจสวนของการรวมทน ซงจะแบงเปน โรงแรม(Hostel) และบานพกตากอากาศ(บานพกรายเดอน) โดยทางเจาของโครงการจะท าหนาทรบผดชอบสวนของการสรางสาธารณปโภค สงปลกสรางและการบ ารงรกษาทงหมด แตจะหาผช านาญทางดานธรกจนนๆ มาด าเนนการบรหารสวนของการบรการ และด าเนนธรกจแทน

28

28

รวมทงจากบทสรปทางผบรหาร ในแบงสวนพฒนาเปนขนเปนตอนในระยะยาว รวมทงใหสอดคลองกบการวเคราะหศกษาเจาะลก ใหชดเจนและเดนชดไปในเรองใดเรองนง ดงนนจากสรปการคดเลอกการใชประโยชน สงทส าคญทสดทจะพฒนาพนทใหเกดประสทธภาพมากทสด คอการสราง Physical & Facility ใหแกพนทรอบๆใหมากทสด ดงนนการเลอกโครงการในการพฒนาใน Phase แรกใหเกดผลประโยชนสงสด คอโครงการ Retail ปลอยเชาในธรกจสวนอาหาร และ Hostel การศกษาวเคราะหความเปนไปไดในฉบบนนน จงจะเจาะลกลงไปในการวเคราะหการท าพนทเชาแกธรกจประเภทรานอาหาร หรอสวนอาหารในขนาดใหญ โดยสามารถรองรบได 80-100 คน ใหสอดคลองไปกบแนวคด สรางพนทใหเกดเปน Destination หรอแหลงทองเทยวไปในตว โดยเนนจดขายของเอกลกษณบางกระเจา และสวนปารอนชนขนาดใหญ ทสามารถจดงานเลยงตางๆ และใหเปนจดดงดดนกทองทองเทยวทงในและตางประเทศ

29

29

4.3 การวเคราะหการวางผงเบองตน (Pre-Feasibility)

ภาพท 4.2 การวางผงเบองตน

30

30

โดยเนองจากการสมภาษณกบผประกอบการในธรกจประเภทตางๆ ดงน ตารางท 4.3 ตาราการสมภาษณผประกอบการตางๆ

มมมองทางดานการเงน มมมองทางดานกายภาพ

ประเภท

ลกษณะการ

ลงทน

ถาเชา ตองการอยาง

ต ากป พงพอใจเชาแบบ

ฐานกลมลกคาทคาดวาม

การคนทน

ทจอดรถ รถทวร

ทางเรอ

ตดแมน า

ประเภทธรกจรอบๆ

รานอาหาร ซอ 20 ป มสงปลกสรางแลว 50-100 โตะ 2-3 ป

ตามจ านวน

โตะ ส าคญ ปานกลาง ส าคญ

ไมอยากใหมรานอาหารอก

สปา เชา 10 ป มสงปลกสรางแลว

จาก Traffic ของรอบๆ 5 ป 10 - - -

Traffic ส าคญมาก

Hostle เชา 10 ป มสงปลกสรางแลว

100 เตยง , 20 หอง 5 ป 20 ส าคญ

ปานกลาง ส าคญ อยากใหเปน

concept เดยวกน รานกาแฟ เชา 5-10 ป

มสงปลกสรางแลว

รองรบจาก Hostle&Hotel 3 ป - - - ส าคญ

บานตากอากาศ ซอ นานทสด

มสงปลกสรางแลว

กลมตลาด จากพระราม 3

3 ปเลก

ตามจ านวนหอง - - -

ใหใกลโรงพยาบาล

ซงสงผลเปนปจจย และเหตผลในการเลอกจด สวนอาหาร และสวนของโรงแรมขนาดเลกอยตดกบแมน า สวนสปาตองการใหตดกบสวนของโรงแรม เพอทจะรองรบแขก สวนของรานคาตางๆ จดไวในบรเวณหนาทางเขา เพอเปนทางเดน และอยตดกบสวนอาหาร และมการเตรยมทจอดรถไวส าหรบรานอาหาร ซงจะท าการแบงราคาทดน ไปในราคาทเทาๆกน จากราคาเดมทตดอยกบท บสท. 100,000,000 บาท

31

31

4.4 การวเคราะหการเงนเบองตน (Pre-Feasibility)

ตารางท 4.4 ตารางราคาตนทนทดน

ขนาดทดน 46-6-40 ไร

ขนาดทดน 73,848 ตร.ม.

ขนาดทดน 18,462 ตร.วา

เฉลยตร.วาละ 5,417 บาท

ราคา 100,000,000 บาท

คากอสรางเฉลย 7500 บาท/ตร.ม.

รวมราคา 100,000,000 บาท

ตารางท 4.5 ตารางพนท และคากอสราง

ขนาดรานอาหาร 727 ตร.ม.

คากอสรางตร.ม.ละ 7500 บาท

คากอสรางรานอาหาร 5,452,500 บาท

ตารางท 4.6 ตารางอตราสวนการก

กทดน 50% 50,000,000 บาท

กคากอสราง 50% 2,726,250 บาท

เงนก 52,726,250 บาท

เงนลงทนจรง 52,726,250 บาท

ดอกเบยเฉลย 7.5% ระยะเวลา 12 ป

ตารางท 4.7 การตงราคาคาเชา

จายคากอสรางเฉลยตอป ฿704,887.38 บาท

จายคากอสรางเฉลยตอเดอน ฿58,740.61 บาท

จายคาทดนเฉลยตอป ฿6,816,335.25 บาท

จายคาทดนเฉลยตอเดอน ฿568,027.94 บาท

32

32

ตารางท 4.8 การตงราคาคาเชา2

คาเชาเฉลยตอเดอน คาเชาเฉลยทงแปลง 31 บาท ตอ ตร.วา

คาเชาเฉลยทงแปลง 12,306 บาท ตอไร

34

34

ตารางท 4.9 ราคาดอกเบยตอป

ก เงนก เงนลงทน 7.50% 12

คาทดนเฉพาะ Phase แรก 17,966,634.17 50% 8,983,317 8,983,317 ดอกเบยตอป -฿1,513,787.44

คากอสราง phase แรก 5,452,500 50% 2,726,250 2,726,250 ดอกเบยตอเดอน -฿126,148.95

23,419,134 11,709,567 11,709,567

34

34

ตารางท 4.10 ตารางการคดคาเชา ตอตารางเมตร

คดจากโดยประมาณ คดจาก PMT 12 ป 8%

ประเภท ตร.วา เปอรเซนต คาเชาทดน คาเชา phase แรก ขนาด ตร.ม. ตร.ม.ละ ขนาด ตร.ม. ตร.ม.ละ

สวนอาหาร 1622 8.79% ฿49,904.74

฿102,055.50

727

200

145,400 727

214

155,519

ทจอดรถ+รานคา 1695 9.18% ฿52,150.76 - - - -

ศนย 1498 8.11% ฿46,089.58

- - - -

สวนกลาง 1811 9.81% ฿55,719.78

- - - -

จอดรถ 1795 9.72% ฿55,227.50

- - - -

Hostle 1412 7.65% ฿43,443.58

0 - 0 -

SPA 1401 7.59% ฿43,105.14

0 - 0 -

บานตากอากาศ 6315 34.21% ฿194,296.20

0 - 0 -

17549 95.05% ฿539,937.29

145,400 155,519

ถนน+สวนกลาง 4.95% ฿28,090.65

35

35

Cashflow 0 1 2 3 4 5 6 7 8

เงนลงทน - 11,709,567

รายรบตอป 1,866,228 1,866,228

1,866,228

1,866,228

1,866,228 1,866,228 1,866,228 1,866,228

ดอกเบย -฿878,217.53 -฿804,116.75 -฿724,458.40 -฿638,825.68 -฿546,770.51 ฿0.00 ฿0.00 ฿0.00

รายไดจากการขายทดน

-

รายไดหลงหกดอกเบย

- 11,709,567

988,010 1,062,111

1,141,770

1,227,402

1,319,457 1,866,228 1,866,228 1,866,228

เงนก - 11,709,567 - 10,721,557 - 9,659,445

- 8,517,676

- 7,290,273

- 5,970,816

-

-

-

36

36

Cashflow 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

เงนลงทน

รายรบตอป 1,866,228

1,866,228

1,866,228

1,866,228

1,866,228

1,866,228

1,866,228

1,866,228

1,866,228

1,866,228

1,866,228

1,866,228

ดอกเบย ฿0.00 ฿0.00 ฿0.00 ฿0.00 ฿0.00 ฿0.00 ฿0.00 ฿0.00 ฿0.00 ฿0.00 ฿0.00 ฿0.00

รายไดจากการขายทดน

รายไดหลงหกดอกเบย

1,866,228

1,866,228

1,866,228

1,866,228

1,866,228

1,866,228

1,866,228

1,866,228

1,866,228

1,866,228

1,866,228

1,866,228

เงนก -

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

IRR 11.49%

37

37

บทท 5 การวเคราะหดานการตลาด

ถงแมภาพรวมธรกจอสงหารมทรพยจะประสบภาวการณชะลอตวเนองจากเศรษฐกจ และ สงผลกระทบตอผบรโภคในการตดสนใจเลอกซอทอยอาศย แตธรกจดานพนทเชามกลบยงคง เตบโต ท าใหผประกอบการอสงหารมทรพยหนมาพฒนาโครงการประเภท Retail ใหเชามากขน ท าให เกดการแขงขนในตลาดRetail ใหเชาอยางรนแรงโดยเฉพาะRetail ทอยใกลยานธรกจ การศกษาครงนมวตถประสงคเพอศกษาถงสวนประสมทางการตลาด ประเภทRetail ใหเชา อนไดแก การวเคราะหดานอปสงคและ อปทานของตลาด,รปแบบรายการทเปนทนยม, การแนวโนมในอนาคต 5.1 การวเคราะหดานมหภาค

ขอมลผลตภณฑมวลรวมในประเทศ (GDP) ไตรมาสท 4 / 2557 และแนวโนมเศรษฐกจในป 2558

ภาพท 5.1 –5.8 ขอมลผลตภณฑมวลรวมในประเทศ (GDP) ไตรมาสท 4 ป 2557 และแนวโนม

เศรษฐกจในป 255814

14

ภาพจาก : http://www.nesdb.go.th/Default.aspx?tabid=381

38

38

39

39

40

40

5.1.1 แนวโนมเศรษฐกจป 2558

จากขอมลส านกคณะกรรมการพฒนาการเศรษฐกจและสงคมแหงชาต สามารถวเคราะหทศทาง GDP :(Gross domestic product) ป 2557 แสดงใหทราบวา ในป 2557 เศรษฐกจไทยในไตรมาศท 3 ขยายตวจากรอยละ 0.4 ของไตรมาสท 2 ปรบขนเปนรอยละ 0.6 และมทศทางทสงขนตามล าดบ ซง ดานอปสงค มการขยายตวทงการใชจายภาคครวเรอนและการใชจายภาครฐ จากการลงทนในภาคเอกชนทสงขน การสงออกมการขยายตว นอกจากน ยงแสดงใหเหนถงการขยายตวของการกอสรางโรงแรมและภตตาคาร คาส ง คาปลกและอสงหารมทรพยมทศทางทปรบตวสงขนในไตรมาสท 4/2557 อยางเหนไดชดเจน (รปภาพท 3.1) และจากขอมลแสดงใหเหนไดธรกจการกอสรางและกลมโรงแรมภตตาคาร มการปรบตวสงขนมากในไตรมาสท 4/2557 นบจากป 2556 ซงเปนทศทางทดมากกบนกลงทนและผทสนใจประกอบธรกจดงกลาว (รปภาพท 3.2) และ การใชจายภาคครวเรอนในป 2557 มอตราการขยายตวตอเนองขน และมการปรบตวดานความเชอมนผบรโภคเกยวกบภาวะเศรษกจโดยรวมขนมาอยในระดบ 69.6 สงกวาระดบ 60.0 61.2 และ 69.3 ในไตรมาสท 1 ,2 และไตรมาสท 3/2557 ตามล าดบ สงผลใหทงป 2557 ขยายตวรอยละ 0.3 เทากบป 2556 (รปภาพท 3.3) ในสวนของนกลงทนภาคเอกชนในป 2557 ในไตรมาสท 4/2557 เพมขนรอยละ 4.1 เพมขน และการลงทนกอสราง มการขยายตวรอยละ 2.4 เทยบกบการลดลงรอยละ 3.6 ใน ไตรมาสท 3/2557 (รปภาพท 3.5) หากจะพจารณาดานภาคการกอสรางในป 2557 เพมขนจะเหนไดวา ใน ป 2557 มการขยายตวครงแรกในรอบ 6 ไตรมาส นบจากป 2556 ซงการขยายตวรอยละ 3.7 เทยบกบการลดลงรอยละ 2.7 ในไตรมาสท 3/2557 (รปภาพท 3.6) ส าหรบดานกลมทองเทยว ทศทางในป 2557 จ านวนนกทองเทยวขยายตวในกลมนกทองเทยวตางชาต 7.5

41

41

ลานคน เพมขนรอยละ 7.0 หากเปรยบเทยบในไตรมาสท 3/2557 และรายไดจากการทองเทยว 394.8 พนลานบาท เพมขน รอยละ 13.2 จากไตรมาสท 4/2556 โดยอตราการเขาพกปรบตวเขาสภาวะปกตทรอยละ 64.2 ใกลเคยงกบไตรมาสท 4/2556 (รปภาพท 3.7)

นอกจากน ยงแสดงขอมลทชใหเหนถงปจจยสนบสนนในป 2558 คาดวาจะขยายตวรอยละ 3.5 -4.5 ซงมผลจากการฟนตวของภาคการทองเทยว ใน ไตรมาสท 4 /2557 การทองเทยวฟนตวอยางชดเจนเพมขนรอยละ 13.0 จากไตรมาสท 3 /2557 และรอยละ 7.0 เมอเทยบกบไตรมาสท 4/2556 ซงมผลใหนกทองเทยวเรมเขาใจและมนใจตอสถานการณในประเทศมากขน เปนขอมลทนาสนใจส าหรบนกลงทนในการลงทนดานการกอสรางและการทองเทยวมากขน

42

42

5.2 การวเคราะหดานอปสงคและ อปทานของตลาด

5.2.1 การวเคราะหดานอปสงค ของรานอาหาร 5.2.1.1 จ านวนผอยอาศย บรเวณกลมเปาหมาย

ตารางท 5.1 แสดงจ านวนประชากรแยกตามอ าเภอ15

อ าเภอ ชาย หญง รวม จ านวนบาน เมองสมทรปราการ 251,132 274,719 525,851 226,721

พระประแดง 97,006 103,139 200,145 84,093

บางพล 108,436 120,509 228,945 133,461 พระสมทรเจดย 62,240 65,766 128,006 55,822

บางบอ 50,390 52,621 103,011 ,291

บางเสาธง 36,105 38,337 74,442 50,525 รวม 605,309 655,091 1,260,400 39589,913

ทมา:ทท าการปกครองจงหวดสมทรปราการ ณ เดอนพฤศจกายน 2557 จากตารางท 1.4จากขอมลการปกครองจงหวดสมทรปราการ ณ เดอนพฤศจกายน 2557 พบวา ในเมองสมทรปราการดวยจ านวนบาน 226,721 หลง และมจ านวนประชากรจ านวนมากทสดในเขตพนทจงหวดสมทรปราการ

15

http://www.samutprakan.go.th/newweb/index.php?option=com_phocadownload&view=category

&download=291:-42557-2560--2559&id=2:2011-11-16-05-47-57&Itemid=34.

43

43

5.2.1.2 รายไดเฉลยตอเดอนตอครวเรอน ส าหรบรายไดในป 2556 ไดศกษาขอมลของ TerraBKK Research16พบวา

การส ารวจ“รายไดเฉลยตอครวเรอนตอเดอนของคนไทย การส ารวจภาวะเศรษฐกจและสงคมของครวเรอน ส านกงานสถตแหงชาต” ทงระดบภาคและจงหวด ซงระดบภาคจะแบงเปน 5 ภาคหลก โดยภาคทม รายไดเฉลยเดอนตอครวเรอนป 2556 สงสด คอ พนทตอนพเศษ 43,058 บาท/เดอน รองลงมา ไดแก ภาคใต 27,504 บาท/เดอน , ภาคกลาง 26,114 บาท/เดอน ,ภาคเหนอ 19,267 บาท/เดอนและล าดบทายสดเปนภาคตะวนออกเฉยงเหนอ 19,181 บาท/เดอน

พนทตอนพเศษ พนทตอนพเศษ ประกอบดวย กรงเทพมหานคร, ปทมธาน , นนทบร และสมทรปราการซงขอมลการส ารวจโดย TerraBKK Research พบวาป 56 ระดบรายไดเฉลยตอเดอนตอครวเรอน พนทกรงเทพมหานคร มรายไดเฉลยสงสดในกลม คอ 49,191 บาท/เดอน รองลงมาคอ ปทมธาน 33,461 บาท/เดอน ,นนทบร 30,664 บาท/เดอน และทายสดคอสมทรปราการ 29,575 บาท/เดอน ดงรป

ภาพท 5.9 รายไดเฉลยตอเดอนตอครวเรอน “พนทตอนพเศษ”17

ระดบรายไดเฉลยตอเดอนตอครวเรอน “ภาคกลาง” (รวมภาคตะวนออกและภาคตะวนตก) ป 2556 จะอยในชวง 34,500 – 16,200 บาท/เดอน โดย จงหวดทม ระดบเฉลยสงสด 5 อนดบแรก ไดแก ฉะเชงเทรา 34,550 บาท/เดอน , สระบร 32,835 บาท/เดอน ,ชยนาท 32,755 บาท/เดอน , นครปฐม 30,855 บาท/เดอน และอางทอง 30,400 บาท/เดอน ซงทผานมา

16

http://terrabkk.com/news/ความแตกตางรายไดเฉล

17ภาพจาก : http://terrabkk.com/news/ความแตกตางรายไดเฉล

44

44

ในชวงป 39 – 56 รายไดเฉลยตอเดอนตอครวเรอนจะปรบขนลงแตกตางกนไป โดย จงหวดทม อตราการเตบโตเฉลยสงสด 3 อนดบแรก ไดแก ชยนาท , ประจวบครขนธ และ สระแกว ดงรป

ภาพท 5.10 รายไดเฉลยตอเดอนตอครวเรอน “ภาคกลาง”18

18

ภาพจาก : http://terrabkk.com/news/ความแตกตางรายไดเฉล

45

45

ตารางท 5.2 สดสวนการใชจายโดยเฉลยตอเดอนตอครวเรอนจ าแนกตามประเภทของคาใชจาย

(หนวย :รอยละ) 252

4 252

9 253

1 253

3 253

5 253

7 253

9 254

1 254

2

1. คาใชจายทงสน 100 100 100 100 100 100 100 100 100

2. คาใชจายเพอการอปโภคบรโภค 93.

4 92.

1 91.

4 90.

9 90.

2 89.

7 87.

8 86.

3 87

อาหารและเครองดม 44.

1 38.

9 36.

5 36.

2 34.

8 33.

7 32.

2 35.

1 33.

3 เครองดมทมแอลกฮอล 1.2 1.2 1.9 1.5 2.7 1.6 2.5 1.5 1.7 ยาสบ 2.4 1.8 1.9 1.5 1.7 1.2 1.6 1.2 1.3 เครองนงหมและรองเทา 7.3 6.2 6.2 5.8 6 5.3 4.8 3.5 3.9

ทอยอาศย 20.

7 23.

4 24.

3 22.

4 21.

9 21.

9 20.

3 21.

4 22.

2 คารกษาพยาบาล 3.3 3.5 3.4 3.4 3.5 3.5 3.7 2.8 2.7 คาใชจายสวนบคคล 2.2 2.6 2.6 2.5 2.5 2.5 2.4 2.3 2.6

คาใชจายเกยวกบยานพาหนะ 7.3 9.1 9.7 12.

8 12.

3 14.

8 15.

4 13.

3 13.

8 และคาบรการสอสาร

การบนเทงและการอาน 2.3 2.4 2.2 2.3 2.3 2.2 2.2 1.7 1.7 การศกษา 1.3 1.5 1.3 1.4 1.5 1.8 1.8 2.3 2.7 เบดเตลด 1.4 1.5 1.3 1.1 1.1 1.1 1.1 1.2 1.1 3. คาใชจายทไมเกยวกบการอปโภคบรโภค 6.6 7.9 8.6 9.1 9.8

10.3

12.2

13.7 13

46

46

ภาพท 5.11 รายไดคาใชจายเฉลยตอเดอนและจ านวนหนสนเฉลยตอครวเรอน19

ภาพท 5.12 เฉลยคาใชจายอาหารและยาสบจงหวดสมทรปราการ

19

ภาพจาก : http://service.nso.go.th/nso/nsopublish/themes/files/socioImpt54(6).pdf

47

47

เม อ พจารณารายได ค า ใชจ ายและหน สนของครว เรอนเปนรายภาค พบว ากรงเทพมหานครและ3 จงหวด คอ นนทบร ปทมธาน และสมทรปราการมรายไดตอครวเรอนเฉลยสงกวาภาคอนมาก คอ43,669 บาท โดยมคาใชจายและจ านวนหนสนเฉลยตอครวเรอนสงสดเชนเดยวกน คอ 29,031 และ 220,226 บาท ตามล าดบ และมสดสวนของคาใชจายตอรายไดรอยละ 66.5 และพบวาครวเรอนใน ภาคกลางเปนภาคทมสดสวนของคาใชจายตอรายไดสงสดถงรอยละ 83.4 ซงจะท าใหเกดการออม หรอช าระหนไดนอยมากเมอเทยบกบครวเรอนในภาคใตทมสดสวนของคาใชจายตอรายไดต าสด คอรอยละ 70.6 ซงสามารถเกบออมและมเงนช าระหนไดมากกวาภาคอน20

20

http://service.nso.go.th/nso/nsopublish/themes/files/socioImpt54(6).pdf

48

48

ตารางท 5.3 รายไดเฉลยตอเดอนตอครวเรอน จ าแนกตามภาค และจงหวด พ.ศ. 2539 - 2556 AVERAGE MONTHLY INCOME PER HOUSEHOLD: 1996 – 201321

บาท Baht

21

http://service.nso.go.th/nso/web/statseries/statseries11.html

ภาค และจงหวด 2550 2552 2554 2556 Region and province (2007) (2009) (2011) (2013)

ทวราชอาณาจกร 18,660 20,904 23,236 25,194 Whole Kingdom ตอนพเศษ 35,007 37,732 41,631 43,669 Greater Bangkok กรงเทพมหานคร 39,020 42,380 48,951 49,191 Bangkok สมทรปราการ 21,302 23,359 23,798 29,575 SamutPrakan นนทบร 32,743 34,626 35,120 30,664 Nonthaburi ปทมธาน 26,107 26,686 21,616 33,461 PathumThani

49

49

ตารางท 5.4 คาใชจายเฉลยตอเดอนตอครวเรอนจ าแนกตามภาคและจงหวด พ.ศ. 2539-2557

ภาค และจงหวด

2550 2551 2552 2553 2554 2555 2556 2557

-2007 -2008 -2009 -2010 -2011 -2012 -2013 -2014

ทวราชอาณาจกร 14,500 15,942 16,205 16,819 17,403 18,766 19,061 20,892

ตอนพเศษ 23,996 28,140 27,985 28,055 27,566 31,971 32,425 31,606

กรงเทพมหานคร 25,615 31,199 30,334 29,647 29,969 33,957 35,024 34,426

สมทรปราการ 15,910 16,753 18,450 19,973 20,158 25,861 26,193 22,747

นนทบร 26,414 28,329 29,487 32,423 29,099 28,731 26,947 30,812

ปทมธาน 19,468 21,910 22,460 23,118 18,993 30,669 29,514 30,197

จากตาราง คาใชจายเฉลยตอเดอนตอครวเรอน กรงเทพมหานคร และปรมณฑล และจงหวดตางๆ พบวามอตรารายไดเฉลยสงขนทกป ตงแต ป 2550 – 2557 ซงในกรงเทพมหานคร สมทรปราการ เปนพนทใกลเคยงกบบรเวณทศกษา มแนวโนมการใชจายเพมมากขน จากรายไดทเพมมากขนทกๆป

50

50

Internal Tourism in Samut Prakan

January-December

2014 2013 D(%)

Visitor 2,350,340 2,204,073 + 6.64 Thai 1,513,750 1,386,215 + 9.20 Foreigners 836,590 817,858 + 2.29

Tourist 752,570 703,487 + 6.98 Thai 448,551 408,393 + 9.83 Foreigners 304,019 295,094 + 3.02 Excursionist 1,597,770 1,500,586 + 6.48 Thai 1,065,199 977,822 + 8.94 Foreigners 532,571 522,764 + 1.88

Average Length of Stay (Day) 2.09 2.20 - 0.11 Thai 1.89 2.01 - 0.12 Foreigners 2.38 2.46 - 0.08

Average Expenditure ( Baht/Person/Day )

Visitor 1,276.23 1,236.66 + 3.20 Thai 1,108.32 1,072.37 + 3.35 Foreigners 1,520.97 1,473.28 + 3.24

Tourist 1,615.75 1,556.64 + 3.80 Thai 1,454.41 1,384.99 + 5.01 Foreigners 1,809.84 1,750.75 + 3.38

Excursionist 928.90 906.81 + 2.44 Thai 832.84 809.95 + 2.83 Foreigners 1,121.03 1,088.01 + 3.03

51

51

5.2.1.3 จ านวนหมบาน และคอนโดมเนยม บรเวณใกลเคยง

ภาพท 5.13 จ านวนหมบานจดสรร รอบบรเวณโครงการ


52

52

ตารางท 5.5 ตารางรายชอหมบานบรเวณรอบโครงการ

ชอหมบาน จ านวนหลง ราคา

บาน 1 Mews Yen Akat 9 75,000,000 2 หมบานเมองเศรฐสาทร-เจรญราษฎร 22 10,974,000

3 Redwood The Urban Habitat 7 7,750,000

4 The Palazo 45 23,900,000 5 Plenoสขสวสด 146 4,690,000

6 Plenoประชาอทศ 210 2,760,000

7 Golden Town 146 2,600,000 8 บานกลางเมอง-สขสวสด 328 5,490,000

9 ทาวนวลลาพระราม 3 20 10,000,000 10 อารเดนพระราม 3 68 14,900,000

11 โคเตเมซอง 79 10,900,000

12 Jade Townhome 72 12,900,000

53

53

ภาพท 5.14 จ านวนหมบานจดสรร รอบบรเวณโครงการ


54

54

ตารางท 5.5 ตารางรายชอคอนโดมเนยมบรเวณรอบโครงการ

ชออคอนโด จ านวนหอง ราคา/ตรม.

คอนโด 1 The Parco Condominium 148 89,000 - 140,000

2 Supreme Elegance 35 44,444.00

3 The Master Montara 214 41,667.00

4 The Star Estate 211 57,900.00

5 P.S.T. Condoville 2 734 35,106.00

6 The Sathu Residences 22 117,391.00

7 ศภาลยพรมา รวา 871 61,200.00

8 Lumpini Place 877 64,100.00

9 Royal River Place 145 30,000.00

10 The Privacy ประชาอทศ-สขสวสด 79 55,000.00

11 Suksawat Modern Condoville 500 50,000.00

12 Garden Court 338 35,000.00

13 Star Estate 227 45,000.00

55

55

5.2.1.4 จ านวนอาคารส านกงาน บรเวณใกลเคยง

ภาพท 5.15 จ านวนอาคารสนกงานรอบบรเวณโครงการ


56

56

ตารางท 5.6 ตารางรายชอคอนโดมเนยมบรเวณรอบโครงการ

ชออาคาร จ านวนชน ราคา/ตรม.

อาคาร 1 J.C. Kevin Tower 19 450.00

2 อาคาร ท.พ.ไอ.ทาวเวอร 37 400.00

3 J Press 15 290.00

4 LPN Tower 37 450.00

5 Iyara Tower 9 350.00

6 อาคารสาธร ซต 31 800.00

7 Galaxy Place Tower 12 420.00

8 ปญจธาน ทาวเวอร 32 550.00

9 ศภาลย แกรนดทาวเวอร 33 450.00

10 อาคารก าธร 7 300.00

11 S.V.City Tower 30 350.00

12 อาคารตะลอมสน 7 300.00

ชออาคาร จ านวนชน ราคา/ตรม.

57

57

จากการส ารวจตลาดทอยอาศยในกรงเทพมหานครมการขยายตวของตลาดคอนโดมเนยม หมบานจดสรร และอาคารส านกงาน สงผลใหผประกอบการไดมการสรางคอนโดมเนยม หลากหลายประเภทเพอตอบสนองตอความตองการของผบรโภค เชน การตงอยใกลสถานรถไฟฟา ตงอยรมแมน าเจาพระยา คอนโดเนนความเปนธรรมชาต คอนโดเนนหรหราความทนสมย สามารถแบงคอนโดมเนยม ออกเปน 6 ระดบ คอ 1.คอนโดระดบหรพเศษ ราคาเฉลยตงแต 180,000 บาท/ตรม.ขนไป จ านวน 1 แหง 2.คอนโดระดบหร ราคาเฉลยตงแต 130,000 – 180,000 บาท/ตรม. จ านวน 1 แหง 3.คอนโดระดบสง ราคาเฉลยตงแต 100,000 -120,000 บาท/ตรม. จ านวน 1 แหง 4.คอนโดระดบกลางคอนขางไปทางสง 80,000 – 99,000 บาท/ตรม. จ านวน 2 แหง 5.คอนโดระดบกลาง ราคาเฉลยตงแต 45,000 – 79,999 บาท/ตรม. จ านวน 17 แหง 6. คอนโดระดบลาง ราคาเฉลยตงแต 30,000 บาท/ตรม. จ านวน 2 แหง

58

58

5.2.1.5 การวเคราะหกลมเปาหมายดานอปสงค ของรานคา (1) กลมทองถนทอาศยภายในสมทรปราการ ซงจากการดขอมลเบองตนนน จากเขตทบรเวณใกลเคยงคอ เขตพระประแดง มขอมลประชากรปจจบน 97,006 คน และเขตพระสมทรเจดย 62,240 คน โดยรวมทงสนมจ านวนทงหมด 159,246 คน และพนฐานของคนสวนใหญภายในทองถนนน มฐานรายไดเฉลยอยท 15,910 บาท (ขอมลป พ.ศ.2556) และรายจายรายเดอน เกยวกบคาใชจายอาหารภายนอกบาน(ไมรวมแอลกอฮอล) อยท 1,277 บาท (ขอมลป พ.ศ.2555) (2) กลมผอยอาศยในบรเวณรอบๆโครงการในบรเวณ 10 กโลเมตร ซงรวมภายในจงหวดกรงเทพมหานคร โดยมเขตยานนาวาและถนนพระราม 3 นนจะประกอบดวยคอนโดมเนยมจ านวน 26 โครงการ ราคาเฉลยคอนโดทตดรมแมน าเจาพระยาอยท ตร .ม.ละ 85,000 บาทและโครงการทวไปอยทราคาเฉลยตอตร.ม.เทากบ 75,000 บาท โครงการหมบานจดสรรจ านวน 7 โครงการ ราคาเรมตนอยท 9ลานถง 13 ลานบาท และทางชวงเขตราษฎรบรณะนน มโครงการหมบานจดสรรจ านวน 4 โครงการ ราคาเรมตนอยท 2-7 ลานบาท (3) กลมผท างานในบรเวณถนนพระราม 3ซงประกอบดวยอาคารส านกงาน จ านวน 18 อาคาร โดยจ านวนบรษททงหมดนนมมากกวา 1 ,000 บรษท และพนกงานมากกวา 30,000 คน ซงยงไมรวมกบแนวโนมของอาคารส านกงานบรเวณถนนนราธวาส , สาทรและสรศกด เปนตน ซงจากการวเคราะหจากฐานรายไดนน จะพบความแตกตางของฐานก าลงซอ และคาใชจายในกลมทง 3 กลมนอยางชดเจน ซงใน กลม 2 และ 3 ยงมความใกลเคยงในเรองคาใชจาย แตจะแตกตางกนในเรองของอาย และลกษณะนสย รวมทงลกษณะการรบประทานอาหาร โดยกลมผอยอาศยจะเปนลกษณะของครอบครว ทมก าลงซอทสงกวา และเนนไปในทางดานรสชาตอาหาร และบรรยากาศราน สวนกลมผท างานจะเปนกลมของวยคนท างาน และมาเปนกลมบรษท โดยคนกลมนจะเนนไปในเรองความสะดวกสบายในการเดนทาง ราคา การสงสรรค และเนนในเครองดมแอลกอฮอล

59

59

5.2.2 การวเคราะหดานอปสงค ของโรงแรม 5.2.2.1 จ านวนนกทองเทยว และคาใชจายแยกนกทองเทยว และนกทศนาจร

ตารางท 5.7 ตารางจ านวนและประเภทนกทองเทยว จงหวดสมทรปราการ22 Guest Arrivals at Accommodation Establishments

Nationality January - December 2014/13 2014 2013 D(%)

Thai 431,607 389,783 +10.73 Brunei 24 12 +100.00

Cambodia 104 102 +1.96 Indonesia 1,480 1,479 +0.07

Laos 525 518 +1.35 Malaysia 2,870 2,993 -4.11 Myanmar 515 510 +0.98 Philippines 362 294 +23.13 Singapore 2,758 2,686 +2.68 Vietnam 796 785 +1.40 China 20,919 19,025 +9.96

Hong Kong 9,070 8,316 +9.07 Japan 26,693 26,892 -0.74 Korea 10,300 10,060 +2.39 Taiwan 3,671 3,556 +3.23 Austria 1,052 1,090 -3.49 Belgium 3,830 3,485 +9.90 Denmark 1,624 1,587 +2.33 Finland 4,176 4,004 +4.30 France 6,665 6,107 +9.14

Germany 9,474 9,239 +2.54 Italy 1,973 1,991 -0.90

Netherlands 797 858 -7.11 Norway 436 309 +41.10

Russia 2,242 2,070 +8.31 Spain 693 642 +7.94

22

ทมา : http://www.tourism.go.th/home/details/11/221/24351

60

60

Nationality January - December 2014/13

2014 2013 D(%)

Sweden 357 316 12.97

Switzerland 3,271 3,154 3.71

United Kingdom 24,566 23,922 2.69

East Europe 582 572 1.75

Canada 7,273 6,904 5.34

USA 50,585 48,720 3.83

India 3,140 3,233 -2.88

Australia 41,436 39,270 5.52

New Zealand 4,489 4,616 -2.75

Middle East 1,478 1,478 0

Israel 78 60 30

Africa 114 91 25.27

Others 8,899 9,320 -4.52

Grand Total 690,924 640,049 7.95

Thai 431,607 389,783 10.73

Foreigners 259,317 250,266 3.62

จากตารางจ านวนนกทองเทยวโดยเปรยบระหวางป 2013 และ 2014 พบวา

นกทองเทยวประเทศสหรฐอเมรกา ซงเพมขนจากป 2013 คดเปนรอยละ 3.83 ประเทศออสเตรเลยเพมจากป 2013 คดเปนรอยละ 5.52 และนกทองเทยวประเทศญปนลดลงจากป 2013 คดเปนรอยละ 0.74

61

61

5.2.2.2 คาใชจายของนกทองเทยวแยกชาวไทย และชาวตางชาต ตารางท 5.8 ตารางแสดงการเปรยบเทยบคาใชจายเฉลยตอคนของผเยยมเยอนจ าแนกตามหมวด

คาใชจายตางๆ

ภาคกลาง 1. คนไทย

คาใชจายรายหมวด นกทองเทยว นกทศนาจร ผเยยมเยอน

มกราคม-ธนวาคม 2557 2556 +/-(%) 2557 2556 +/-(%)

2557 2556 +/-(%)

1. คาทพก 381.51 378.15 + 0.89 0.00 0.00 + 0.00 190.58 191.21 - 0.33

2. คาอาหารและเครองดม 311.36 303.59 + 2.56 247.04 246.82 + 0.09 279.17 275.52 + 1.32 3. คาซอสนคาและของทระลก 248.34 246.32 + 0.82 225.61 219.92 + 2.59 236.96 233.27 + 1.58 4. คาใชจายเพอความบนเทง 113.56 108.34 + 4.82 87.99 85.58 + 2.82 100.76 97.09 + 3.78 5. คาบรการทองเทยวภายในจงหวด

89.95 86.81 + 3.62 73.71 72.50 + 1.67 81.82 79.73 + 2.62

6. คาพาหนะเดนทางในจงหวด 139.16 131.85 + 5.54 110.74 103.86 + 6.62 124.94 118.01 + 5.87

7. คาใชจายอนๆ 56.86 50.78 + 11.97 55.09 50.54 + 9.00 55.97 50.66 + 10.48

คาใชจายเฉลย/คน/วน 1,340.74 1,305.84 + 2.67 800.18 779.22 + 2.69 1,070.20 1,045.49 + 2.36

2.ชาวตางประเทศ

(หนวย: บาท/คน/วน)


มกราคม-ธนวาคม 2557 2556 +/-(%)

2557 2556 +/-(%)

2557 2556 +/-(%)

1. คาทพก 509.50 509.50

+ 0.00 0.00 -

+ 0.00 255.90 255.90

+ 0.00

2. คาอาหารและเครองดม 411.20 394.91

+ 4.12 319.38 308.05

+ 3.68 364.60 351.67

+ 3.68

3. คาซอสนคาและของทระลก

349.16 337.93

+ 3.32 291.60 282.55

+ 3.20 319.94 310.36

+ 3.09

4. คาใชจายเพอความบนเทง 184.03 178.85

+ 2.90 156.83 153.18

+ 2.38 170.22 166.07

+ 2.50

5. คาบรการทองเทยวภายในจงหวด

229.42 227.50

+ 0.84 145.49 143.76

+ 1.20 186.81 185.82

+ 0.53

6. คาพาหนะเดนทางในจงหวด

219.06 205.14

+ 6.79 157.94 148.47

+ 6.38 188.04 176.93

+ 6.28

7. คาใชจายอนๆ 103.75 98.10

+ 5.76 105.56 102.96

+ 2.53 104.67 100.52

+ 4.13

คาใชจายเฉลย/คน/วน 2,006.1

2 1,951.93

+ 2.78 1,176.8

0 1,138.97

+ 3.32 1,590.1

8 1,547.27

+ 2.77

62

62

รวมผเยยมเยอน

(หนวย: บาท/คน/วน)


มกราคม-ธนวาคม 2557 2556 +/-(%)

2557 2556 +/-(%)

2557 2556 +/-(%)

1. คาทพก 395.74 395.74

+ 0.00 0.00 - + 0.00 200.25 199.92

+ 0.17

2. คาอาหารและเครองดม 324.46 315.81

+ 2.74 256.77 255.11 + 0.65 290.52 285.78

+ 1.66

3. คาซอสนคาและของทระลก 261.57 258.59

+ 1.15 234.48 228.40 + 2.66 247.99 243.65

+ 1.78

4. คาใชจายเพอความบนเทง 122.80 117.78

+ 4.26 97.24 94.73

+ 2.65 109.99 106.38

+ 3.39

5. คาบรการทองเทยวภายในจงหวด

108.25 105.65

+ 2.46 83.36 82.15

+ 1.47 95.77 94.02

+ 1.86

6. คาพาหนะเดนทางในจงหวด 149.64 141.66

+ 5.63 117.09 109.90 + 6.54 133.32 125.94

+ 5.86

7. คาใชจายอนๆ 63.01 57.11

+ 10.33 61.88 57.64

+ 7.36 62.44 57.37

+ 8.84

คาใชจายเฉลย/คน/วน 1,425.4

7 1,392.34

+ 2.38 850.8

2 827.93

+ 2.76 1,140.2

8 1,113.06

+ 2.45

5.2.2.3 อตราการเขาพกของนกทองเทยว

ตารางท 5.9 อตราวางหองพกภายในจงหวดสมทรปราการ

2014 2013 D(%)

Number of Accommodation 542

537 + 0.93

Rooms 26,612 26,398 + 0.81

Occupancy Rate(%) 50.95 45.35 + 5.60

Guest Arrivals of Accommodation(Person) 6,257,982 5,827,541 + 7.39

Length of stay (Day) 1.48

1.41 + 0.07

Person/Room (P/R) 1.89

1.87 + 0.02

63

63

จากขอมล อธบายไดดงน ระหวางนกทองเทยวชาวไทยและชาวตางชาต มแนวโนมคาใชจายสงไปทางเดยวกน โดยเฉพาะคาใชจายเกยวกบคาทพก และคาอาหาร ระหวางนกทศนาจาชาวไทยกบชาวตางชาต จะเหนวามความแตกตางกนระหวางป 2556 กบ 2557 โดยป 2557 มคาเพมสงกวา ป 2446 สงพอสมควร และผเยยม

จะเหนไดวา อตราคาใชจายในป 2557 ของกลมชาวไทย มแนวโนมคาใชจายคาทพกเพมขนจากป 2556 อาจมผลจากการทองเทยวเชงธรรมชาตขยายตวในกลมคนไทยมากขน สงผลใหคาทพกและคาอาหาร สงขน

กลมชาวตางชาต มแนวโนมคาใชจายทพกเทาเดมจากป 2556 อาจมผลจากภาวะเศรษฐกจและการเมอง ซงอาจเปนไปไดวากลมธรกจทองเทยวยงคงตรงราคาไวเทาเดมเพอรกษาฐานลกคาใหเทากบปทผานมา

64

64


Accommodation Establishments of Tourist

Q1 Q2 Q3 Q4 2014

Number of Accommodation

40 40 40 40 40

เกสทเฮาส 1 1 1 1 1

รสอรทและอนๆ 22 22 22 22 22

โรงแรม 17 17 17 17 17

กลมท 1 4 4 4 4 4

กลมท 2 2 2 2 2 2

กลมท 3 2 2 2 2 2

กลมท 4 2 2 2 2 2

กลมท 5 7 7 7 7 7

Rooms

3,371 3,371 3,371 3,371 3,371

เกสทเฮาส 50 50 50 50 50

รสอรทและอนๆ 1,387 1,387 1,387 1,387 1,387

โรงแรม 1,934 1,934 1,934 1,934 1,934

กลมท 1 859 859 859 859 859

กลมท 2 245 245 245 245 245

กลมท 3 209 209 209 209 209

กลมท 4 96 96 96 96 96

กลมท 5 525 525 525 525 525

Occupancy Rate(%)

47.79 50.92 54.69 58.32 52.93

เกสทเฮาส 34.73 38.89 47.55 44.29 41.37

รสอรทและอนๆ 32.32 43.46 54.10 55.64 46.38

โรงแรม 59.22 56.59 55.29 60.60 57.92

กลมท 1 75.53 70.42 70.63 75.46 73.01

กลมท 2 66.14 57.39 62.82 63.49 62.46

กลมท 3 56.05 46.28 44.21 50.29 49.21

กลมท 4 57.35 44.71 46.16 52.35 50.14

กลมท 5 30.89 39.86 32.76 40.54 36.01

65

65

5.2.2.4 วเคราะหการใชบรการของกลมเปาหมาย จากขอมลดานอปสงคนน จะแบงเปนกลมลกคาหลกอยสองกลม คอ

1) กลมนกทองเทยวภายในประเทศชาวไทย 2) กลมนกทองเทยวชาวตางชาต

กลมนกทองเทยวชาวไทยนน จากสถตการทองเทยวนนจะพบวา จากจ านวน 1,500,000 คน จะมแบงเปนเพยง 400,000 คนทเปนนกทองเทยวคางคน ซงโดยเฉลยการคางคนอยท 1.5 คน โดยกลมนกทองเทยวชาวไทยมรายจายส าหรบคาหองพกอตราเฉลยอยท 381 บาท กลมนกทองเทยวตางชาต จากสถตการทองเทยวนน แบงเปน 3 กลมหลกๆคอ

1) กลมชาวตะวนตก โดยหลกจะมนกทองเทยวจากอเมรกาและองกฤษ จ านวน 50,585 คน และ 24,566 คนตามล าดบ

2) กลมชาวออสเตรเรย ซงมจ านวน 41,436 คน 3) กลมชาวเอเชย โดยหลกจะมนกทองเทยวจากประเทศญปน และประเทศ

จนเปนจ านวน 26,693 คนและ 20,919 คน ตามล าดบ ซงนกทองเทยวทง 3 กลมนมคาใชจายส าหรบคาหองพกเฉลยอยท 509.5 บาท

66

66

5.2.3 การวเคราะหดานอปทานในพนท 5.2.3.1 คแขงทางตรง 5.2.3.1.1 คแขงทางตรงรานอาหาร

ภาพท 5.16 คแขงทางตรงรานอาหาร (ภาพจาก google map)

67

67

ตางรางท 5.10 รายการรานอาหารคแขงทางตรง

ขอราน เฉลยตอหว (บาท) จ านวนโตะ

รานอาหาร 1 รานระเบยงรมน า 300-600 20-40

2 สวนอาหารเพญ 100-200 นอยกวา 20

3 สามยานซฟด 300-500 มากกวา 61

4 อสานเดม 100-200 20

5 โรงเบยรเยอรมนตะวนแดง 500-1,000 มากกวา 61

6 ครวลกจนทร ต ากวา 100 บาท 20

7 รานบหลนดนเมฆ ต ากวา 100 บาท 41-60

8 หวปลาชองนนทร 300-500 20-40

9 ซฟดรเวอร 251-500 20-40

10 เสวยรเวอร 200-400 20-40

11 อน ด 100-200 20-40

12 ศราวตนซฟด 300-500 50

13 Kruwhee at River 100-200 20-40

14 รานอาหารบวรมแมน า 251-500 20-40

15 ภตตาคารกวนอา 300-1,000 41-60

16 Hobs House of Beers 251-500 41-60

17 รานอาหารบานกลางน า 2 200-500 มากกวา 61

18 บรธาราบาร แอนดเรสเตอรรอง 500-1,000 มากกวา 61

19 ภตราคารศาลาไทย 500-1000 20-40

20 ทวชยโภชนา 100-200 41-60

21 รานเกาะเสมด 100-200 20

22 รานอาหารบานกลางน า 1 300-1,000 มากกวา 61

68

68

ราคาเฉลยตอหว (บาท) ในการบรโภค จากกลมตวอยาง 27 ราน พบวา ราคาคาเฉลยตอหว (บาท) ในชวง 100 – 200 บาท จ านวน 17 ราน ในชวง 300 – 500 บาท จ านวน 4 ราน ในชวง 251 – 500 บาท จ านวน 3 ราน ในชวง ต ากวา 100 บาท จ านวน 3 ราน ชวง 500 - 1,000 บาท จ านวน 1 ราน ในชวง 500 – 1,000 บาท จ านวน 2 ราน ซงทกๆ รานจะมราคาคอนขางต า เชนราน Think Tank Third Place , ครวลกจนทร , รานบหลนดนเมฆ , มโตะ 20 – 61 โตะ ดงแสดงในตาราง

69

69

5.2.3.2 คแขงทางตรงธรกจโรงแรม รายละเอยด โรงแรม Bangkok Treehouse ต าแหนง : อยหางจากโครงการ 4.5 กโลเมตร โดยเทยบระยะทางการเดนทางโดยรถยนตโดยประมาณ 15 นาท

70

70

ลกษณะ รปลกษณ :

ภาพท 5.17 รปโรงแรม Bangkok Treehouse

โรงแรม Bangkok Treehouse เนนแนวคดของโรงแรมและการออกแบบ ดวยการอนรกษสงแวดลอมอยางชดเจน ดวยเบองตนจากการเลอกใชวสดในการกอสราง โดยเนนเลอกใชโครงสรางทท าลายสงแวดลอมนอยทสด จ าพวกเลอกโครงสรางเหลก และบาน Knockdown แทนการใชปนและคอนกรต รวมทงการตกแตงทางเดนดวยไมไผ และโทนสเปนสด าเขมผสมกบสไมเขม ประเภทของหองพกจะแบงเปนทงหมด 4 แบบ คอ 1) Tree Top Nests 2) Bee Hive 3) The “View with a Room” 4) Family Nest

71

71

การตงราคา :

ภาพท 5.18 รปการตงราคาชวงตางๆของโรงแรม Bangkok Treehouse

การตงราคาของโรงแรม Bangkok Treehouse แบงเปนทงหมด 3 Rate คอ 1) ชวงเวลาธรรมดา (Regalar Season) ซงเปนชวงตงแตวนท 15 มกราคม ถงวนท 23 ธนวาคม หอง Tree Top Nests ราคาเรมท 4,590 บาท หอง Bee Hive ราคาเรมท 5,590 บาท หอง The “View with a Room” ราคาเรมท 6,590 บาท หอง Family Nest ราคาเรมท 8,590 บาท 2) ชวงฤดทองเทยว (Peak Season) ซงเปนชวงตงแตวนท 24 ธนวาคม ถงวนท 16 มกราคม) หอง Tree Top Nests ราคาเรมท 5,590 บาท หอง Bee Hive ราคาเรมท 6,590 บาท หอง The “View with a Room” ราคาเรมท 7,590 บาท หอง Family Nest ราคาเรมท 9,590 บาท 3) ชวงลดราคาพเศษ (Special Discounted Rate) ซงจะประกาศเปนชวงๆ หอง Tree Top Nests ราคาเรมท 3,900 บาท หอง Bee Hive ราคาเรมท 4,750 บาท หอง The “View with a Room” ราคาเรมท 5,600 บาท

72

72

5.2.3.2 คแขงทางออม

ภาพท 5.17 รปคแขงทางออม รปภาพ จากGoogle map และขอมลจาก Wong nai

73

73

ตารางท 5.10 ตรางรางคแขงทางออม

ชอราน เฉลยตอหว (บาท) จ านวนโตะ

รานอาหาร 1 พบรก ณบางน าผง 100-250 5

2 บานโตะจนบางน าผง ต ากวา 100 บาท 20

3 รานอาหารบาน 6/2 ต ากวา 100 บาท 20

4 สวนอาหารรนรส 300 - 500 50

5 สวนบานโปรง ต ากวา 100 บาท 20

6 ปลมกวยเตยวเนอ-หม ต ากวา 100 5

7 ลงหนวดกวยเตยวเปด ต ากวา 100 บาท 15

8 ผใหญหนอยบะหม-เกยว ต ากวา 100 บาท 8

9 มาลผดไทย ต ากวา 100 บาท 10

10 หอยทอดขนมครก ต ากวา 100 บาท ไมมโตะ

11 รานกวยเตยวแมป&เลาซา ต ากวา 100 บาท ไมมโตะ

รานกาแฟ 1 Mom & Me Coffee Bar ต ากวา 100 บาท 15

2 กาแฟในบาน ต ากวา 100 บาท 6

3 Coffee Toys ต ากวา 100 บาท 7

4 เรอนนมสด ต ากวา 100 5

5 Little ant ต ากวา 100 บาท ไมมโตะ

6 เจยบกาแฟโบราณนมสด ต ากวา 100 บาท 10

รานขนม 1 แมพมพใจขนมตะโกสตรโบราณ ต ากวา 100 บาท ไมมโตะ

2 ขนมครกเศรษฐ 9 หนา ต ากวา 100 บาท ไมมโตะ

3 ขนมไทยสตรชาววง ต ากวา 100 บาท ไมมโตะ

4 หอหมกคณนส ต ากวา 100 บาท ไมมโตะ

5 ไสกรอกไสอว หมลวน ต ากวา 100 บาท ไมมโตะ

6 ชอนตก ต ากวา 100 บาท ไมมโตะ

74

74

จากขอมลทางการตลาดพบวา ภายในบางกระเจามรานอาหารอย 11 ราน รานกาแฟ 6 ราน และรานขนม 6 ราน ซงทกๆราน จะมราคาทคอนขางต า โดยเฉพาะรานขนมจะมแคหนาราน และ ไมมโตะส าหรบนงทาน สวนรานอาหารทมแนวโนมจะเปนคแขงของโครงการ มอยแครานเดยว คอรานอาหาร รนรส ซงคอนขางเปนทนยมในแถบนน23*ทมา

5.2.3.3 ปจจยเชงบวก

ภาพท 5.18 รปภาพแผนททองเทยวบางกระเจา24

24

ภาพจาก: http://www.paiduaykan.com/travel/wp-

content/uploads/2015/01/bangkajao003_1200.jpg

75

75


January-December

2014 2013 D(%) 2012 D(%) 2011 D(%)

Visitor 2,350,340 2,204,073 + 6.64 2,107,433 + 4.59 1,489,104 + 41.52

Thai 1,513,750 1,386,215 + 9.20 1,310,539 + 5.77 814,324 + 60.94

Foreigners 836,590 817,858 + 2.29 796,894 + 2.63 674,780 + 18.10

Tourist 752,570 703,487 + 6.98 648,738 + 8.44 510,753 + 27.02

Thai 448,551 408,393 + 9.83 352,163 + 15.97 284,409 + 23.82

Foreigners 304,019 295,094 + 3.02 296,575 - 0.50 226,344 + 31.03

Excursionist 1,597,770 1,500,586 + 6.48 1,458,695 + 2.87 978,351 + 49.10

Thai 1,065,199 977,822 + 8.94 958,376 + 2.03 529,915 + 80.85

Foreigners 532,571 522,764 + 1.88 500,319 + 4.49 448,436 + 11.57

Average Length of Stay (Day)

2.09 2.20 - 0.11 2.19 + 0.01 2.15 + 0.04

Thai 1.89 2.01 - 0.12 2.08 - 0.07 2.12 - 0.04

Foreigners 2.38 2.46 - 0.08 2.32 + 0.14 2.19 + 0.13

Average Expenditure (Baht/Person/Day )

Visitor 1,276.23 1,236.66 + 3.20 1,198.92 + 3.15 1,089.97 + 10.00

Thai 1,108.32 1,072.37 + 3.35 1,026.15 + 4.50 890.59 + 15.22

Foreigners 1,520.97 1,473.28 + 3.24 1,444.93 + 1.96 1,329.03 + 8.72

Tourist 1,615.75 1,556.64 + 3.80 1,519.25 + 2.46 1,316.99 + 15.36

Thai 1,454.41 1,384.99 + 5.01 1,327.14 + 4.36 1,076.69 + 23.26

Foreigners 1,809.84 1,750.75 + 3.38 1,724.06 + 1.55 1,608.88 + 7.16

Excursionist 928.90 906.81 + 2.44 887.02 + 2.23 835.08 + 6.22

Thai 832.84 809.95 + 2.83 795.97 + 1.76 679.01 + 17.22

Foreigners 1,121.03 1,088.01 + 1,061.46 + 2.50 1,019 +

76

76

5.3 สรปการคดเลอกการใชประโยชน

5.3.1 การก าหนดต าแนงและสวนผสมทางการตลาด ผลตภณฑ (Product) ดวยความไดเปรยบของทางดานความใหญของทดน 1) รวมทงการประกอบธรกจ

หลายประเภทภายในทเดยวกน จะชวยสงเสรม และดงดดลกคาไดมากขน โดยยกตวอยางเชน รานอาหารสามารถจดงานสมณนาระยะยาวได เนองจากมทงรานอาหาร และโรงแรม หรอการจดงานแตงงานทสามารถใชพนทสวนอาหาร ประกอบกบโรงแรม หรอในสวนของการพกผอนของคนเมองในชวงวนหยดเสาร-อาทตยนน มสปาในการรองรบเปนตน

ราคา (Price) ดวยความไดเปรยบของราคาทดนทางฝงของบางกระเจานน ท าใหโครงการ

สามารถตงราคาเรมตนในสวนของทงการปลอยเชารานอาหาร และการตงราคาฝงโรงแรมไดต ากวาฝงรมแมน ากรงเทพมหานคร รวมทงการทมกลมลกคาทมจ านวนมาก ท าใหชวยลดความเสยงทางการคา ซงสามารถปรบเปลยนไปในทศทางอนไดงาย

สถานท (Place) มทงขอดและขอเสยประกอบกนคอ 1)การเดนทางดวยรถยนตนนเขาถงไดยาก

ส าหรบกลมลกคากรงเทพมหานคร แตงายส าหรบกลมลกคาทองถน ซงสวนใหญจะพกอาศยอยทเขตพระประแดง และพระสมทรเจดย 2)การเดนทางดวยเรอนน สามารถเขาถงไดงายและรวดเรว ส าหรบโรงแรม,อาคารส านกงาน และคอนโดมเนยมทตดรมแมน าเจาพระยา รวมทงการเดนทางดวยเรอสามารถลดปญหารถตด จากการขามสะพานกรงเทพ ทขามมาฝงสขสวสด 3)สวนทดนทพฒนานน เปนสวนทตดกบรมแมน าเจาพระยา ดงนนในทงเรองอากาศทบรสทธของฝงบางกระเจา รวมทงบรรยากาศ และววทวทศน สงผลใหมความไดเปรยบมากกวารานอาหาร หรอโรงแรมธรรมดาทวไป

การสงเสรมทางการตลาด (Promotion) ตอเนองมาจาก ขอดในความสามารถทตงราคาไดต ากวาคแขงทางการคา ดงนน

การเลน Promotion จงสามารถมความหลากหลายมากกวา และมสวนตางในการดงดดลกคามากกวาคแขง

77

77

5.3.2 การวเคราะหสถานการณ (SWOT Analysis) จดแขง (Strength)

จดแขงของโครงการคอ การประกอบธรกจทหลากหลาย มากกวาธรกจเดยว รวมทงมแนวโนมทจะพฒนาสงคม และสภาพแวดลอมโดยรอบ การมพนธมตรทางการคาจะชวยประหยดทงงบการตลาด และชวยลดความเสยงลง

อากาศทเปนธรรมชาต เนองจากผงเมองทเปนการอนรกษการเกษตร สงผลใหพนทบางกระเจามความอดมสมบรณมาก พนทมากกวา 90% เปนพนทสเขยว และไมมโรงงานอตสาหกรรม และมลพษ

มพนทหนากวางทรมน าขนาดใหญ พนทโครงการทงสวนของโรงแรม และสวนอาหารนน มววทศนทเปดกวาง ผานแมน าเจาพระยา ซงววฝงตรงขามเปนฝงเมองกรงเทพมหานคร (พระราม 3)

การทราคาทมราคาต ากวาราคาฝงตรงกนขาม จดออน (Weakness)

การเดนทางดวยรถยนต สามารถเขา-ออก บางกระเจาได เพยงหนทางเดยว คอผานทางถนนเพรชหงษ ซงเปนถนนเพยง 4 เลน

ถนนทอยซอยลก รวมถงทงระบบไฟฟา และปายบอกทางไมชดเจน ลกษณะบรรยากาศ และสาธารณปโภค ไมเจรญเตบโต

กอนทางเขาของโครงการ จะตองผานวดบางกระเจานอก ซงอาจสงผลกระทบตอชมชน และอาจจะสงปญหาการจราจร เมอวดมงานกจตางๆ

โอกาส (Oppotunity)

ไมมคแขงการทมคแขงนอยอย ถาจบตลาดไดตรงเปาหมาย จะเปนผบกเบกตลาด

เปนการสงเสรมการทองเทยวใหกบบางกระเจา

กฎหมายทเพงเปดทาง เอออ านวย จากกฎผงเมองใหม ป พ.ศ. 2556 มการประกาศเปลยนประโยชนการใชของพนทใหม ซงเอออ านวยพนทสเขยวแนวทะเยง ในการประกอบพาณช มากขน

บางกระเจาก าลงเปนทนาสนใจของกลมลงทน และนกทองเทยว จากการลงทนของบรษท N-Park และกระแสการปนจกรยานทก าลงเปนทนยมของกลมรกษาสขภาพ

อปสรรค (Treats)

78

78

สภาพแวดลอมของสงคม เนองจากชมชนทองถนนน เปนสงคมทเปนผอยอาศยดงเดม อยกนตงแตตนตระกล ชมชนคอนขางทจะตอตานนายทน และนกลงทนทตองการมาเปลยนแปลง และพฒนาพนท

การพฒนาทลาชา ทงสาธารณปโภค ความเรยบของถนน แสงไฟฟาสาธารณะ ระบบระบายน า

กฎหมายทยงไมแนนอน อาจจะมการเปลยน หรอหามไดตลอดเวลา

การกระทบกระเทอนตอสงแวดลอม

การถกแยงลกคาหลงจากเปดโครงการ

79

79

5.3.3 แนวโนมในอนาคต วเคราะหจากขาว

"กลม Big Trees ไดตรวจสอบผงเมองบางกระเจาสามฉบบ ไดแก ป 2544, 2548 และฉบบลาสดป 2556 น พบวามการคอยๆ ไตระดบการพฒนาอาคารสงกอสราง วากนตามผงเมอง ถาไมนบสวนสาธารณะทก าหนดเขตเปนสเขยวออน บางกระเจาแบงออกเปนสองโซนหลก ไดแก เขยว และขาวทแยงเขยว สเขยวทบเปนพนทชนบทและเกษตรกรรม สวนขาวทแยงเขยวเปนโซนอนรกษชนบทและเกษตรกรรม จงเปนเขตปกปองวถเขยวทเขมขนทสดเดมทป 2544 พนทขาวทแยงเขยวไมอนญาตใหกอสรางอาคาร ป 2548 ปรบใหสรางบานเดยวขนาดไมเกน 200 ตร.ม.ไดแตตองไมกนทเกน 5% ในแตละบรเวณทก าหนดไวในผงเมอง และฉบบ 2556 นปรบใหสรางได ไมเกน 15% ในแตละบรเวณสวนพนทเขยวทบ ในป 2548 ใหกอสรางได 10% ในแตละบรเวณ แตไมใหน าทดนไปจดสรร ป 2556 ปรบใหมใหน าไปจดสรรบานเดยวได"25 "หลงจากมขาวเขาซอกจการโรงแรมในเชยงใหม ไปไมนาน ลาสด N-PARK เตรยมพลกทดนขนาด 37 ไร ยานบางกระเจาใหกลายเปนแหลงทองเทยวเชงเกษตรกรรม พรอมเปดบรการภายในป2558 นายนคร ลกษณกาญจน กรรมการผจดการ บรษท แนเชอรลพารค จ ากด (มหาชน) เปดเผยวาขณะน บรษทก าลงด าเนนการปรบพนทของทดนเนอท 37 ไรของบรษทใน ต. บางกระสอบ อ. พระประแดง จ. สมทรปราการ ซงอยในพนทบางกะเจา เพอเตรยมการในการพฒนาเปนไรเกษตรกรรมเพอเปนศนยการ อนรกษและเรยนรเชงเกษตรกรรม ภายใตชอ “เดอะแนเชอรลพารค บางกะเจา” โดยบรษทไดมการจดตงทมศกษาโครงการทมความเชยวชาญโดยเฉพาะเพอด าเนนตามแนวพระราชด ารดานเศรษฐกจพอเพยงและการเกษตรอยางยงยนของพระบาท สมเดจพระเจาอยหว" ส าหรบเดอะแนเชอรลพารค บางกะเจา จะกลายเปนศนยเรยนรแหงเชงเกษตรกรรมตามแนวราชด ารทตงอยใกลกบกรงเทพฯ มากทสด ภายในโครงการจะประกอบดวย 3 โซนใหญ ไดแก โซนเศรษฐกจพอเพยงของชมชน, โซนสวนเกษตรแบบยงยน และโซนฐานการเรยนรทจะเปดโอกาสใหคนในชมชนและบคคลทวไปไดเขามาสมผสกบเกษตรกรรมของชมชนไมวาจะเชงเกษตรกรรม ผลตภณฑและการ แปรรป ซงโครงการดงกลาวจะใชเวลาพฒนาประมาณ 12-18 เดอนกจะแลวเสรจโดยสมบรณ

25

https://oyspace.wordpress.com/2014/04/03/บางกระเจา-ผงเมองใหม

http://www.ddproperty.com/%E0%B8%82%E0%B9%88%E0%B8%B2%E0%B8%A7%E0%B8%AD%E0%B8%AA%E0%B8%B1%E0%B8%87%E0%B8%AB%E0%B8%B2%E0%B8%A3%E0%B8%B4%E0%B8%A1%E0%B8%97%E0%B8%A3%E0%B8%B1%E0%B8%9E%E0%B8%A2%E0%B9%8C-%E0%B8%9A%E0%B8%97%E0%B8%84%E0%B8%A7%E0%B8%B2%E0%B8%A1/2014/9/63328/n-park%E0%B9%80%E0%B8%94%E0%B8%B4%E0%B8%99%E0%B9%80%E0%B8%81%E0%B8%A1%E0%B8%A3%E0%B8%B8%E0%B8%81%E0%B8%8B%E0%B8%B7%E0%B9%89%E0%B8%AD%E0%B8%81%E0%B8%B4%E0%B8%88%E0%B8%81%E0%B8%B2%E0%B8%A3%E0%B9%82%E0%B8%A3%E0%B8%87%E0%B9%81%E0%B8%A3%E0%B8%A1%E0%B9%83%E0%B8%99%E0%B9%80%E0%B8%8A%E0%B8%B5%E0%B8%A2%E0%B8%87%E0%B9%83%E0%B8%AB%E0%B8%A1%E0%B9%88

80

80

“การพฒนาโครงการครงน บรษทจะมงพฒนา เดอะแนเชอรลพารค บางกะเจา ใหเปนแลนดมารคและเพอคนในชมชนและเปนตนแบบของโครงการภาคเอกชนซงสรางประโยชนใหแกชมชนและสงคมในวงกวางในระยะยาว” นายนคร กลาวทงทาย26 จากกระแสขาวทง 2 ขาวเหนแนวโนมทแนชดได 2 ทางคอ 1) ทางกลมอนรกษสงแวดลอม Big tree ท าการตอตานนกธรกจและนกลงทนทตองการเขามาพฒนาพนทภายในบางกระเจา ซงอาจจะสงผลตอกฏหมายผงเมองและความลาชาในการท างาน ซงทางแกไขคอ การระวงขอกฏหมายในทกๆขอ และตองตรวจใหแนชด เพอหลกเลยงการถกฟองรอง 2) ทางกลมN-Park มแผนทจะจดสรรพนทภายในบางกระเจาขาย ดงนนอาจจะสงเสรมเปนผลดตอโครงการในแงทง ทางธรกจ และการพฒนาสวนรวมตอพนท โดยกลมลกคาของ N-Park นนจะสงผลดธรกจอาหาร ตลาด และสปา อยางแนชด รวมทงเปนตวอยางใหเหนถง การทดสอบตลาดวา มกลมลกคาทตองการทอยอาศยเพมในพนทรเปลาเปนตน

26

http://www.manager.co.th/iBizChannel/ViewNews.aspx?NewsID=9570000104531

81

81

ตารางท 5.11 รานอาหารทเปนกลมลกคาในการชกชวนมาเชา โครงการ*ทมา

รานอาหาร ทตง

เฉลยตอหว (บาท)

จ านวนโตะ

สวนอาหาร 1

Chocolate Ville ถนนเกษตร-นวมนทรกม.11 กรงเทพฯ

251 - 500 200

2

Tuscany พหลโยธน ซอยพหลโยธน 23 ถนนพหลโยธน เขตจตจกร กรงเทพฯ

251 - 500 300

3 season change

ซอยรชดาภเษก 18 ถนนรชดาภเษก แขวงหวยขวาง เขตหวยขวาง กรงเทพฯ

251 - 500 50

6

In Love Bar & Restaurant

บรเวณทาเรอเทเวศนถนนกรงเกษม แขวงวดสามพระยา เขตพระนคร กรงเทพฯ

มากกวา 1,000 บาท 40

7 บานน าเคยงดน

ถนนอทยาน (ถนนอกษะ) แขวงศาลาธรรมสพน เขตทววฒนา กรงเทพฯ

251 - 500

8 Le Pré Grill

อยทสามแยกตกAIA ถนนสรวงศตดถนนนราธวาส แขวงสรยวงศ เขตบางรก กรงเทพฯ

251 - 500

9 Indy seabar ถนนแจงวฒนะแขวงทงสองหอง เขตหลกส กรงเทพฯ 10210

251 - 500

10 Smoke House ถนนธนะรชต ขนงพระ , ปากชอง , นครราชสมา 30130

251 - 500

11 โชคชยสเตกเฮาส

170 หม 2 ถนน (ภายในฟารมโชคชย) หนองน าแดง , ปากชอง , นครราชสมา 30130

251 - 500

สะพานพระราม 8 1 Water Front

อยทเชงสะพานกรงธนถนนราชวถ แขวงบางยขน เขตบางพลด กรงเทพฯ

251 - 500

2 กนลมชมสะพาน

ซอยสามเสน 3 ใกลสะพานพระราม 8 ตดแมน าเจาพระยาฝงพระนคร ถนนสามเสน แขวงบางขนพรหมเขตพระนคร กรงเทพฯ

251 - 500

พระราม 3 1

Buri Tara Bar and Restaurant

อยโครงการจตจกรพระราม 3 ถนนพระราม 3 แขวงบางโพงพาง เขตยานนาวา กรงเทพฯ

251 - 500

2 Good view

อยสดทาน าถนนตกเชงสะพานกรงเทพฯถนนเจรญกรง แขวงบางคอแหลม เขตบางคอแหลม กรงเทพฯ

251 - 500

82

82

รานอาหาร ทตง เฉลยตอหว

(บาท) จ านวน

โตะ

ปทมธาน 1 บานเหนอน าปทมธาน

16 ถนนเกรณาวฒนะ ต าบลบางปรอก อ าเภอเมอง จงหวดปทมธาน 251 - 500

2 สวอนเลคควซน ปทมธาน ถนนเชยงราก-ธรรมศาสตรต าบลคลองหนง อ าเภอคลองหลวง จงหวดปทมธาน 251 - 500

3 เปาตงกงยางปทมธาน ถนนรงสต-นครนายก 57-59 ต าบลประชาธปตย อ าเภอธญบร จงหวดปทมธาน 101 - 250

4 สวนอาหารบางบวปทมธาน

99/5 หม2 ถนนตวานนท ต าบลบานกลาง อ าเภอเมอง จงหวดปทมธาน 251 - 500

5 สมหวงไกยางปทมธาน 36/39 ถนนรงสต-ปทมธาน ต าบลบานกลาง อ าเภอเมอง จงหวดปทมธาน 101 - 250

6 ครวเรอนเจาพระยาปทมธาน 48 หม 1 ต าบลกระแชง อ าเภอสามโคก จงหวดปทมธาน 101 - 250

7 เวยดนามปทมธานปทมธาน

29/3 ถนนคลองวดโส ต าบลบางปรอก อ าเภอเมอง จงหวดปทมธาน 101 - 250

8 เดอะโลคอลเรสเตอรองท ปทมธาน 163/15 หม 3 หลกหก อ าเภอเมอง จงหวดปทมธาน 251 - 500

9 The BITE ปทมธาน 2/79 หม 7 ต าบลลาดสวาย อ าเภอล าลกกา จงหวดปทมธาน 251 - 500

10 เจตอยซฟดปทมธาน ต าบลบางปรอกอ าเภอเมอง จงหวดปทมธาน 251 - 500

83

83

บทท 6 รปแบบโครงการ

6.1 ลกษณะโครงการ และแนวความคด

ภาพท 6.1 – 6.3 รปภาพ Bamboo Courtyard Teahouse27

27ภาพจาก : http://www.dezeen.com/2012/09/08/bamboo-courtyard-teahouse-by-hwcd-associates

84

84

แรงบนดาลใจจากไลฟไสตล ของคนเมองยคนทนยม ใชวนหยดพกผอนไปกบการ หลกหนความวนวาย และพาตวเองไปใกลชดธรรมชาต เพอฟนฟรางกายและจตใจ เพอชารตแบตใหกบการกลบไปใชชวตแบบเดมๆ

85

85

ทโครงการแหงน ถกออกแบบมาเพอให คณสามารถเพลดเพลนกบวนหยดพกผอนอนเงยบสงบ และเรยบงาย ในท าเลทตงทเรยกไดวาเปนปอดของกรงเทพ ใหคนสามารถสดอากาศบรสทธ ใชชวตสโลวไลฟไดอยางเตมท อกทงยงสามารถเดนทางไปมาไดอยางสะดวกและงายดายเพยงแคเออม เมอคณกาวเขาสทพก คนจะรสกถงความใกลชดธรรมชาตอยางแทจรง ดวยคอนเซปการออกแบบทเนน ความเปน Sustainable Eco Living อยางแทจรง เนองจาก ตงอยในเขตอนรกษเกษตรกรรม โครงการจงสะทอนแนวคด โดยการใช วสดธรรมชาต และการตกแตงอยางเรยบงาย แตละหลงออกแบบมาพรอมกบระเบยงสวนตวและดานหนาทเปนกระจก สวนหนง ทท าใหอากาศถายเทและสามารถเหนววธรรมชาต รอบดาน การก าหนดกลมลกคา

รานอาหาร จะตองเนนการจดงานทเปนกลมใหญ เชนแตงงาน งานเลยงตางๆ และรองรบแขกจากงานสมนณาทโรงแรม เนองดวยการทเปนสวนอาหารขนาดใหญ และจ าเปนทจะตองมรายรบอยางต าตอเดอนทคอนขางสง ดงนนจงตองเนนในการขายลกคาทมาเปนกลมขนาดใหญ และมการจองและจดงานทแนนอน เพอลดปญหาความเสยง รวมทงการทมโรงแรมอยภายในโครงการดวย จะชวยดงเปนจดเดนทางการตลาด โรงแรม เปน Botique hotel ขนาดเลก ทเนนบรรยากาศทอบอน และเปนมตร โดยเนนในเรองสวนกลางของหองสมนณา ซงตลาด ณ ปจจบนนน ยงไมมโรงแรมขนาดเลก ทเลอกท าสมนณากลมเลกๆ (ลกคา 30-50 คน) ซงรองรบแขกทเปนระดบ 4-5 ดาว หรอบรษทในระดบ international หรอการจดงานเลยงของบรษท ทเนนการใชครวเดยวกบสวนของรานอาหาร แตใชพนทสวนกลางภายในโรงแรม มความเปนสวนตว และการบรการทเหนอกวาโรงแรม 4 ดาวทวไป

86

86

ผงโครงการเบองตน

ภาพท 6.4 ผงโครงการรวม

87

87

ภาพท 6.5 ผงโรงแรม

88

88

ภาพท 6.6 ผงสวนอาหาร

89

89

6.3 รปจ าลองรปแบบโครงการ (Perspective)

90

90

91

91

ภาพท 6.7-6.12 รปจ าลองโครงการ

6.4 การตงราคาของกลมลกคาโรงแรม และราคาเชารายเดอนของสวนอาหาร

จากการส ารวจขอมล กลมคแขงทางตรง รานอาหารชวงถนนพระราม 3 ทตดรมแมน าเจาพระยา การตงราคาตอหวมราคาสงกวารายจายการรบประทานอาหารนอกบานโดยเฉลยของประชากรกรงเทพมหานครเลกนอย โดยราคาเรมตนนนอยท 300 บาทตอหว

ซงจากการตงราคาของโครงการนน อางองจากการวเคราะหสวนผสมทางการตลาด ดวยความเสยเปรยบทางดานการเดนทาง และการเขาถงของโครงการ การตงราคาจงไมสามารถตงราคาสงไดเทากบรานอาหารฝงพระราม 3 เราจงเลอกทจะตงราคาเรมตนต ากวาคแขงประมาณ 15% หรอเปนท 255 บาทตอหว (ไมรวมเครองดม) และใชจดขายในการขายลกคาเปนกลมใหญ หรอจดงาน โดยตงราคาเรมตนตอหวเปน 200 บาทหรอต ากวา ตามล าดบจ านวนทมากขน

เมอเทยบกลบจากราคาขายตอหว และค านวณราคาเบองตนจากจ านวนโตะ 150 โตะ และจ านวนวน26 วนตอเดอน จะพบวา รายไดขนต าทตงเปาไวจะอยท 1 ,200,000 บาท และเทยบกลบเปนราคาเชาทดนและสงปลกสรางเปน 30% จะเปนราคา 360,000 บาทตอเดอน

92

92

การตงราคารายวน โรงแรม จากการส ารวจขอมล กลมคแขงทางตรง โรงแรมบางน าผงโฮมเสตย ซงเปนโฮมสเตยระดบ 2-3 ดาว ไมตดแมน าเจาพระยา ตงราคาเรมตนอยทคนละ 1,044 บาท และ Bangkok Treehouse เปนโรงแรม Boutiqe ระดบ 4 ดาวและตดรมแมน าเจาพระยา มราคาเรมตนท 3,600 บาท ราคาเฉลยโรงแรมรมแมน าเจาพระยา บรเวณรอบกรงเทพมหานคร และราคาเฉลย

ตารางท 6.1 ตารางเปรยบเทยบราคาเฉลยโรงแรม4-5 ดาวรมแมน าเจาพระยา

Number โรงแรม Stars Price (US) Price (Bath)

1 Montien Riveside 4 69 2,484

2 Chatrium Hotel Riverside 5 106 3,816

3 Anantara Riverside 5 160 5,760 4 Ramada Plaza 4 92 3,312

5 The Peninsula Bangkok 5 295 10,620

6 Mandarin Oriental 5 426 15,336 7 Millenium Hilton 4 92 3,312

8 Royal Orchid Sheraton 5 126 4,536

9 Inn A day 4 80 2,880 10 Sala Rattanakosin 4 101 3,636

11 Sala Arun 4 84 3,024 12 Arun Residence 4 84 3,024

13 Baan Wanglang Riverside 4 125 4,500

5,095

93

93

ภาพท 6.13 ต าแหนงเปาหมายทางการคา

ซงอางองมาจากการวเคราะหอปสงค และกลมลกคานน โครงการมจดเดนทงเรองท าเลทใกลฝงพระราม 3 ซงสะดวกตอการเดนทางดวยเรอ และใกลกบรถไฟฟา BTS สถานชองนนทร ดงนน ถาวดในเรองของท าเลกบคแขงทางตรง Bangkok Treehouse นนเราไดเปรยบในทกๆดาน แตการจบกลมเปาหมายของเรานนจะเนนในกลมนกธรกจ และกลมจดงานเลยงมากกวา จากผลเฉลยของ CBRE การตงราคาโรงแรม 4 ดาวรมแมน าเจาพระยาภายในกรงเทพมหานครนน ราคาโดยเฉลยเรมตนท 4,100 บาท ดงนนการตงราคาของโครงการบางกระเจาจะอยในชวงบรเวณ 3,000 – 4,000 บาท โดยราคาเพมลดนนขนอยกบฤดกาลทองเทยว และการกระตน 6.5 การสงเสรมทางการตลาด การประชาสมพนธจะตองแบงเปน 3 สวนคอ

1) การประชาสมพนธผตองการมาลงทนเชาพนทสวนอาหาร ณ บางกระเจา 2) การประชาสมพนธลกคา ส าหรบโรงแรม

94

94

3) การประชาสมพนธลกคา สวนอาหาร

โดยสวนท 1 นนการประชาสมพนธจะเปนเพยงชวงเรมตน สามารถหาผเชาไดกอนทจะเรมการกอสรางโครงการ โดยเลอกใชวธการประกาศผานทางเวปไซต หรอตดตอกบกลมนกลงทนรานอาหารรมแมน าเจาพระยาอยแลว จาก List ของแนวโนมผประกอบการทจะมาเชาในการลงทน โดยสวนท 2 และ 3 นน การประชาสมพนธ จะเปนการสงเสรมซงกนและกน เนองจากใชจดเดนในเรองของการจดงานเลยง และงานสมนณาได โดยกลมงานเลยงโดยไมขางคนจะเปนกลมลกคาบรษททวๆไป แตการจดงานสมนณาและงานแตงวนปใหม จะเปนราคาขนมาอกระดบหนง ดงนน การประชาสมพนธจะเปนงบโดยรวมระหวางผประกอบการสวนอาหาร และโรงแรม ออกคาใชจายงายรวมกนเปนรายเดอน โดยคาใชจายเดอนละ 100,000 บาท แบงเปน 30% เปนการตดปายบอกทาง และปายโฆษณาตาม Bilboard ในชวงระยะเรมตนในการเปดโครงการ 30% เปนการท าโฆษณาผานทางหนาเวปอนเตอรเนต และ 40% เปนการท า promotion และคาใชจายของ Sales Commitsion การสงเสรมทางการตลาด การตลาดจะแบงเปน 3 แนวทางคอ

1) การท า Promotion ส าหรบการจดงานเลยงทรานอาหาร โดยไมคางคน ซงการท าตลาดของแนวทางนจะเปนขอตกลงระหวางผประกอบการสวนอาหารวา จะจางใหผประกอบการชวยท าการตลาดใหหรอไม

2) การท า Promotion ส าหรบการเหมารานอาหาร และโรงแรม เพอจดงานแตงงาน หรองานเลยงบรษทตางๆ โดยเนนความเปนสวนตว โดยสวนของรานอาหารจะแบงเหลอเพยงแคบางสวนทรบลกคาท walk-in โดยแบงสดสวนใหไมกระทบกน

3) การท า Promotion จดงานสมนณา โดยพกผอนภายในโรงแรม และใชหองประชมภายในโรงแรม แตใชอาหารจากสวนอาหารในการบรการ

95

95

6.6 บทสมภาษณผประกอบการ ชอ-นามสกล : คณกฤตพล คงตระกลชย ประกอบธรกจ : รานอาหารโคขนโพนยางค า และสวนอาหารบาวาเรยน ต าแหนง : Owner วธการสมภาษณ : ทางโทรศพท ประวต : รานโคขนโพนยางค า เกษตร-นวมนทร เรมกอตงขนเมอป 2551 ปจจบน "โคขน โพนยางค า" มสาขา 12 แหง เปนรานทเปดเอง 10 แหง และเปนแฟรนไชส 2 แหง และมสวนอาหารชอ บาวาเรยน บทสมภาษณ โดยปกตแลว การท าธรกจรานอาหาร ผประกอบการชอบลกษณะการลงทนแบบไหน ? ตอบ สวนใหญแลวดวยราคาทดนทปจจบนคอนขางสง รวมทงการท าธรกจรานอาหาร ท าเลในการคามความส าคญเปนอนดบหนง ยง Traffic มมาก ยอมไดเปรยบ การลงทนจงนยมทจะใชทเชา และลงทนคากอสรางสวนของโครงสรางทคอนขางต า ซงสวนใหญแลวจะใชประเภทโครงสราง Knockdown เปนหลก เพอทหลงจากหมดสญญาเชา จะสามารถไปสรางทอนไดงาย สวนใหญแลว ตองการเลอกลงทนในสญญาระยะเวลาอยางต าท 3-5 ป และถาเปนไปไดยงนานเทาไหรยงด ระยะการคนทนทตงเปาหมายไว ? ตอบ โดยสวนใหญแลวธรกจรานอาหารจะวางแผนไวขนต าในระยะเวลา 3-5 ป การก าหนดราคาคาเชาทพอเหมาะกบการประกอบธรกจ ตอบ ถาเปนเปนเปอรเซนตของคาเชา ตอรายรบทงหมด ไมควรเกน 7-10% และตองดทท าเลดวย บางทท าเลอยตดถนนใหญ คาเชามราคาแพง แตคมคากบ Traffic และการโฆษณาจากปายหนารานไปในตว มมมองการท ารานอาหารภายในบางกระเจา ตอบ เรอง Location นนมความไดเปรยบตรงทมทวทศนทสวยงาม แตจะเสยเปรยบมากเรองของการเขาถง จะตองท าการตลาดเยอะมากเพอใหผคนทขบรถผานแถวนนรบร รวมทงจะสงผลยากไปถงสวนของแขกทจะมาซ ารอบทสอง จะตองหาวธแกไข หาความสะดวกสบายใหกบการเดนทางของลกคา ถามการรองรบทจอดรถทางถนนพระราม 3 และใชเรอเดนในการเดนทางขามมา ?

http://money.sanook.com/57597/

96

96

ตอบ ถาการเดนทางไมนานไปกวา 10 นาท และเปนเรอทมความสะดวกสบาย ไมดนากลว กจะถอวาเปนสเนหมากขน โดยสามารถตกแตงเรอใหโดดเดนม concept ทไปในแนวทางเดยวกบรานอาหารและโรงแรม จะชวงดงดดนกทองเทยวมากขน ขนาดของรานอาหาร ตอบ ขนาดรานประมาณ Size L หรอจ านวนโตะประมาณ 100 โตะ (ในการเรมตน) การตงราคาตอคนของรานอาหาร ตอบ ดวยความยากในการเขาถงของท าเล การตงราคาสงอาจจะสงผลในการตดสนใจการมาครงท 2 ของลกคาได ดงนนควรไมหางจากราคาในบรเวณพระราม 3 มากนก ซงควรจะไมเกน 300 บาทตอคน คดวาธรกจโรงแรมมสวนชวยรานอาหารมากนอยเพยงใด ตอบ ชวยเหลอมาก และยงถาการออกแบบรวมถง concept รานไปในทศทางเดยวกน จะยงสงเสรมซงกนและกน ดวย Model ทตงอยนน ทางผประกอบการสนใจทจะมาท าธรกจหรอไม ? ตอบ จะตองศกษาลงลกถงเรองการเดนทางของลกคาอกหนหนง แตดวยการประเมนเบองตนนน มองเหนถงความเปนไปไดทคอนขางสง รวมทงถาเจาของทดนชวยในการลงทนการกอสรางโครงสรางตามทผเชาตองการ ราคาคาเชา 360,000 บาทตอเดอนนนถอวารบได ชอ-นามสกล : คณแดเนยล ประกอบธรกจ : โรงแรม Veranda ต าแหนง : Business Development ความคดเหน เรองการก าหนด Position ของโรงแรม เหนดวยกบการก าหนด Concept และการออกแบบ แตการก าหนดกลมเปาหมายลกคา และ pricing นนคอนขางทจะต าเกนไปจากศกยภาพทสามารถท าได โดยความไดเปรยบของท าเล และความเปนเอกลกษณของบางกระเจา สามารถทจะดงดดกลมนกทองเทยวทมศกยภาพสงกวากลมเปาหมายทก าหนดไดคอนขางมาก โดยการทพยายามหลกเลยงทจะตงราคาต ากวา Bangkok Treehouse ซงถอวาเปนคแขงทางตรงนน จะยอมเปนผลเสยมากกวา เพราะจะสงผลเสยกบ Brand และจะท าคณภาพในการบรการต ากวา

97

97

ค าแนะน า การทของมนอย ยอมมราคามากกวาของทมมาก ณ ปจจบน ทบางกระเจานนมเพยงแคกลม Bangkok Treehouse ทเปนกลมธรกจเดยวกน ดงนนการทมสนคามจ ากดภายในตลาด ลกคามโอกาสทจะเลอกไดนอย รวมทงในเรองท าเลทใกลพระราม 3 มากกวา ซงงายกบการเดนทางของคนเมอง อกทงววทวทศนทมองเหนกรงเทพมหานคร จากฝงของแหลงอนรกษธรรมชาตนน ถอวาเปนการสราง Experience ทไมสามารถหาทไหนได อกทงถาเราสามารถใส Activity ทโดดเดนลงไปใหเกดเปน Exotic Destination จะสามารถสราง Value ใหกบ Brand ไดมาก การออกแบบผงนน จ านวน 25 หองถอวาต าเกนไป และควรปรบราคาการเขาพกขน เพอใชงบลงทนในสวนของ Facility ของโรงแรม โดยเพมความสะดวกสบายของ Villa เชนการมสระวายน าสวนตวรมแมน าเจาพระยา หรอยายสวนของสระวายน ารวมมาอยตดรมแมน าเจาพระยา หรอการให Lobby มมมถายรปทสวยและสบายนานง การลงทนกบการใชสถาปนกทเกงในเรองของการออกแบบ ณ ปจจบน Product มความสวยงามเปนเหมอนการลงทนในสวนของ Free Marketing จากการถายรปของลกคา ทจะลงไปโพสในสวนของ Social Media เอง รวมทงการเดนทางดวยเรอขามฝงจากพระราม 3 ถาเราสามารถท าใหลกคามองเหนถง Experience หรอสเนหทไมเหมอนใคร จดๆนจะยงถอวาเปนจดแขงของโครงการ สดทาย แนะน าใหจดตลาดกลมเดยวกบโรงแรม Muse, โรงแรม หรรษา, Bangkok Treehouse และ Shanghai Mansion เปนตน

98

98

บทท 7 การวเคราะหดานการเงน

การวเคราะหทางดานการเงน มสวนส าคญเปนอยางมากในการศกษาความเปนไปไดของโครงการอสงหารมทรพย เนองจากหากตดสนใจผดพลาด อาจน าไปสความเสยหายตอกจการ ในบางครงอาจสงผลตอความสามารถในการแขงขนของกจการในระยะยาวและการด ารงอยของธรกจในทสด ดงนนในกระบวนการการศกษาความเปนไปไดทางการเงนเพอพฒนาโครงการหนงๆ ผลงทนจะตองใชวจารณญาณ ประสบการณ ความร ความสามารถมาประกอบกบขอมลจากแบบส ารวจกลมเปาหมายผบรโภค เพอใหผลการวเคราะหใกลเคยงกบความเปนจรงมากทสด ซงในครงนจะท าการวเคราะหโดยศกษาถงปจจยตางๆทมผลกระทบตอกระแสเงนสดรบและกระแสเงนสดจาย รวมทงพจารณาความเสยงทเกดขนโดยใชการวเคราะหสถานการณตางๆ (Scenario Analysis) โดยพจารณาทเครองมอทใชวเคราะห เชน มลคาปจจบนสทธของโครงการ (Net Present Value : NPV) ผลตอบแทนในการลงทน (Internal Rate of Return : IRR) จดคมทน (Break Even Point) เปนตน ซงในครงนประกอบไปดวยสมมตฐานดงน 7.1 การตงสมมตฐานของโครงการ

7.1.1 สมมตฐานดานตนทนในการพฒนาโครงการ ราคาทดน

ราคาตลาด ขนาด (ตร.วา) ราคาทดน

พนทรมน า

15000 1212 18,180,000

15000 1313 19,695,000

พนทไมตดน า

5000 1495 7,475,000

5000 795 3,975,000

ราคาเฉลย 10,244 4,815.00 49,325,000

99

99

Project Expense (Front door)

1.คาทดน 4729 ตารางวา 12,000 บาท/ตาราง

วา 56,748,000

2.คากอสราง

2.1 อาคารรานอาหาร 450 ตารางเมตร 6,000 บาท/ตาราง

เมตร 2,700,000

2.2 อาคารโรงแรม 1200 ตารางเมตร 10,607 บาท/ตาราง

เมตร 12,728,000

2.3 คาแบบ 3.00% มลคากอสราง 15,428,000

462,840

2.4 คาตดตอราชการ 500,000

รวมตนทนคากอสราง

16,390,840

3.สาธารณปโภค พนท คาวสด (บาท/ตร.ม)

คาแรง (บาท/ตร.ม)

3.1 ถนน

5,000

925 325

6,250,000

3.2 งานถมดน 6

500,000

3,000,000

3.3 งานกอสรางทอระบายน า และบอพก

500

2,625 875 บาท/หนวย

1,750,000

3.4 งานระบบไฟฟา 38

12,125

1,000.00 บาท/หนวย

498,750

3.5 งานระบบประปา 38

3,853

1,000.00 บาท/ตร.ม.

184,414

3.6 Landscape & Hardscape

1,200

5,500

6,600,000

3.7 งานลอกวชพช 12

15,000

5,000

บาท/ตร.วา/1ม.

236,440

3.8 งานส ารวจรงวด 12

15,000

5,000

บาท/ตร.วา/1ม.

236,440

รวมตนทนคาสาธารณปโภค 51,537,724

100

10

0

7.1.2 ภาษเงนไดนตบคคล ภาษเงนไดนตบคคล 20% ของก าไรกอนหกภาษ

7.1.3 ดอกเบยสถาบนการเงน การกยมสถาบนการเงนทางโครงการขอรบการสนบสนนดานการเงนจากธนาคารพาณชย ไดรบอตราดอกเบยเทากบ 7% ซงคดคาดวาจะผอนช าระครบภายใน 10 ป สวนความคาดหวงผลตอบแทนเงนลงทนของเจาของโครงการพบวาอยท IRR 12%

Cost of Project Self-

Financing Bank Total Self-

Financing Bank Total

1. คาทดน 28,374,000 28,374,000 56,748,000 50% 50% 100%

2. คากอสราง 4,917,252 11,473,588 16,390,840 30% 70% 100%

3. สาธารณปโภค 15,461,317 36,076,407 51,537,724 30% 70% 100%

Total 48,752,569 75,923,995 124,676,564 39% 61% 100%

ตนทนเงนทนของโครงการทจะน ามาใชเปนอตราคดลด (Discount Rate) เพอใชค านวณหามลคาปจจบนสทธ (NPV) จะใชวธ Weighted Average Cost of Capital (WACC) ดงน Wd = สดสวนเงนก (%) Kd = ตนทนของเงนก (%) We = สดสวนเงนของเจาของหรอผถอหน (%) Ke = ตนทนในสวนของเจาของหรอผถอหน (%) แทนคาสมการ WACC = ( Wd * (Kd*(1-tax)) ) + ( We * Ke ) = ( 0.39 * (8%*(1-0.2)) ) + ( 0.61 * 20% ) = 2.49% + 12.2% = 14.69 %

101

10

1

7.1.4 คาใชจายในสวนตางๆ คาใชจายในการดแลรกษาหองพก คดจาก 15% ของรายรบในสวนของหองพก คาใชจายในการท าอาหาร คดจาก 35% ของรายรบในสวนของอาหาร คาใชจายในการดแลสปา คดจาก 25% ของรายรบในสวนของสปา 7.1.5 คาใชจายในการบรการ คาใชจายในการบรหาร คดจาก 15% ของรายรบทงหมด คาบรหารจดการ คดจาก 3% ของรายรบทงหมด งบการตลาด คดจาก 4% ของรายรบทงหมด คาบ ารงรกษา คดจาก 2% ของรายรบทงหมด

คาน าคาไฟ คดจาก 0.02% ของรายรบทงหมด

แผนงานเบกจายเงนกจากสถาบนการเงน ไดมการก าหนดใหเบกเงนดงตอไปน

เงนกเบกใช ปท 1

(Loan Draw Down) Q1/2560 Q2/2560 Q3/2560 Q4/2560

75,923,995 18,980,999 18,980,999 18,980,999 18,980,999

การตงอตราวางในสวนของหองพก ปท 2 50% ปท 3 70%

ปท 4-30 75% (อางองมาจากขอมลการทองเทยวแหงประเทศไทย อตราการเขาพกโรงแรม กลมท 1 ของจงหวดสมทรปราการ )

102

10

2

7.1.6 สมมตฐานรายรบของโครงการ การตงราคาของโครงการจะตงราคาพนทเชาโดยแบงเปน 2 สวนคอ 1) พนทเชาสวนอาหารและรานคา 2) ด าเนนธรกจ Hostle โดยการตงราคาของโครงการจะตงจาก พนทใชสอย (salable area) คดเปน ตร.ม.และพนททงหมด คดเปนตร.วา หรอไร และตงคาตนทนเปนหลก

ประเภทหองโรงแรม No. Area

Selling price per area

Price per room (Bath)

Price per type of room (Bath)

Private Villa Zone 9 50 70

3,500 31,500

Little Villa Zone 16 27.5 1,925

30,800

Total 25 77.5 5,425

62,300

Total income per day 62,300

Total income per month

747,600

Total income per year 22,739,500

103

10

3

ประเภทพนทเชา No.

Area

Selling price per area

Price per room (Bath)

Price per type of room (Bath)

รานคา 37 12 150

1,800 66,600

รานอาหาร 1 450 800

360,000 360,000

Total 38 462

69,300 426,600

Total income per month

426,600

Total income per year

5,119,200

104

10

4

7.2 วเคราะหกระแสเงนสดรายรบ และรายจาย

หลงจากการปรบราคาลงรายรบลงใหเทากบทก าหนดไวจากบทวเคราะหทางการตลาด จะพบวา อตราผลตอบแทนภายใน(IRR) จะลดลงเหลอ 10.13% ซงต ากวาทตงเปาหมายไวจาก 12% ดงนน การทจะเพมอตราผลตอบแทนภายในนน ท าได 2 วธคอ

1) การลดตนทนเบองตน ซงจากการใช What-if analysis จะพบวา ตองท าการลดตนทนคากอสราง หรอคาทดนลงเปนจ านวนเงน 13,000,000 บาท Cost of Development and Construction

sq.wa sq.m cost per …

Land cost 4729 18916 12,000.00

56,748,000

Construction cost 1650 31,234.98

51,537,724

Total 108,285,724

105

105

หรอ 2) การลดตนทนในการบรการและบรหารภายในทกๆป ซงจะตองลดคาใชจาย Total Expense หรอคาใชจายตอปลง จากป 11,500,000 บาท เปน ปละ 9,300,000 บาท ซงเฉลยเปน 2,200,000 บาทตอป เพอเพมคา Gross Operting Profit เปน 71% Net Operating Profit (NOP) analysis 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Year (in '000') 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Expense

Room Revenue (15% of RR) - 1,722,517 2,435,639 2,635,710 2,662,067 2,688,687 2,715,574 2,742,730 2,770,157

Food and Beverage Revenue ( 35% of FR)

- 401,921 568,316 614,999 621,149 627,360 633,634 639,970 646,370 2,797,859

Spa (25 % of PR) - 574,172 811,880 811,880 878,570 887,356 896,229 905,191 914,243 652,834

Total Variable Expense - 2,698,610 3,815,835 4,062,588 4,161,785 4,203,403 4,245,437 4,287,892 4,330,771 923,386

Total Variable Expense -

-

-

-

-

-

-

-

- 4,374,078

Delvelopment and construction cost 108,285,724

-

Total Project Varieble Expense 108,285,724 2,698,610 3,815,835 4,062,588 4,161,785 4,203,403 4,245,437 4,287,892

106

106

Net Operating Profit (NOP) analysis 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Administration (15% of TR) 3,007,225 3,934,284 4,154,362 4,223,368 4,257,923 4,292,822 4,328,071 4,363,672

Management Fees (3% of TR) - 601,445 601,445 601,445 601,445 601,445 601,445 601,445 601,445 4,399,629

Sales and Marketing (4 % of PR) - 801,927 801,927 801,927 801,927 801,927 801,927 801,927 801,927 601,445

Mantainance (2% of TR) - 400,963 400,963 400,963 400,963 400,963 400,963 400,963 400,963 801,927

Energy cost (250Bt / occupied/night) - 4,010 4,010 4,010 4,010 4,010 4,010 4,010 4,010 400,963

Total Variable Expense - 4,815,570 5,742,629 5,962,706 6,031,713 6,066,268 6,101,167 6,136,416 4,010

Total Expense 108,285,724 7,514,181 9,558,464 10,025,295 10,193,499 10,269,671 10,346,605 10,424,308 6,172,017 6,207,974

Gross Operating Profit 12,533,989 16,670,097 17,670,449 17,962,291 18,116,480 18,272,211 18,429,499 18,588,360 10,502,788 10,582,053

GOP% 63% 64% 64% 64% 64% 64% 64% 64% 18,748,810

107

10

7

7.3 การวเคราะหความเปนไปไดทางดานการเงนของโครงการ

จากการศกษาตามสมมตฐานการด าเนนงานดงกลาวขางตน โครงการจะสามารถผลตอบแทนทางการเงนได ดงตอไปน 7.3.1 มลคาปจจบนสทธของโครงการ (Net Present Value)

จากการค านวณกระแสเงนสดบวกของโครงการ คดลดโดยอตราการคดลดท 9 % 7.3.1.1) โครงการนมมลคาปจจบนสทธของทงโครงการอยท 36,984,383 บาท ซงมคา มากกวา ศนย ซงแสดงใหเหนวาโครงการนมความนาสนใจในการลงทน 7.3.1.2) โครงการนมมลคาปจจบนสทธของทงโครงการอยท 13,709,539 บาท ซงมคา มากกวาศนย ซงแสดงใหเหนวาโครงการนมความนาสนใจในการลงทน 7.3.2 อตราผลตอบแทนภายในโครงการ (Internal Rate Of Return: IRR)

จากการค านวณอตราผลตอบแทนภายในโครงการทท าใหมลคาปจจบนสทธของโครงการมคาเปนศนย ไดคาท 10.13% ตอป ซงนอยกวาตนทนถวเฉลยถวงน าหนกของเงนทน (WACC) ซงมคาเทากบ 14.8% แสดงใหเหนวาผลตอบแทนจากการลงทนในโครงการจะมากกวาตนทนเงนทนทไดมา ท าใหการลงทนในโครงการนมความนาสนใจไมมากนก 7.3.3 จดคมทน (Breakeven Point) จากการค านวณจดคมทนโดยการค านวณจากเงนลงทนในสวนของเจาของรวมกบเงนกทงหมดหารดวยระยะเวลาในการลงทน ไดผลวาจดคมทนของโครงการนอยทประมาณ 12 ป

และจดคมทนตอป เทยบกบสดสวนการการปลอยหองรายวนของโรงแรมอยทอตราวาง(Occupancy rate) อยท 72% ตอป โดยรวมถงเงนตนทตองผอนช าระแบงคใหครบภายใน 10 ป 7.3.3 ระยะเวลาในการคนทน (Payback Period)

จากการค านวณกระแสเงนสดออก และกระแสเงนสดเขาของโครงการ โดยไมค านงถงมลคาของเงนทงในปจจบนและอนาคต โครงการจะเรมมกระแสเงนสดสทธสะสมเปนบวก หรอมเวลาการคนทนปท 12 ของโครงการ

108

108

7.4 การวเคราะหความออนไหว (Sensitivity analysis)

การวเคราะหความออนไหวของโครงการเพอศกษาวาเมอสถานการณการด าเนนโครงการไมเปนไปตามทคาดการณไว มปจจยตางๆ เปลยนแปลงซงมผลตอคาใชจายและรายรบของโครงการ โดย ก าหนดตวแปรทกตวซงมลคามความไมแนนอน ระบขอบเขตของขอมลทเปนไปไดส าหรบตวแปรแตละตว

ตารางท 7.1 ตารางวเคราะหความออนไหว Sensitibity Analysis

Case Land Size (Sq.wa) Price per Sq.wa Land cost IRR NPV (9%) NPV changed pecentage Investor IRR Payback Period (Year)

Best Case Senario 4,729 8,000 37,832,000 12.66% 37,763,180 275.45% 22.57% 7.90

4,729 10,000 47,290,000 11.30% 25,824,048 188.37% 18.51% 8.85

Normal Case 4,729 12,000 56,748,000 10.13% 13,709,539 - 15.35% 9.87

4,729 14,000 66,206,000 9.11% 1,478,607 10.79% 12.76% 10.97

Worst Case Senario 4,729 16,000 75,664,000 8.20% (11,039,009) -80.52% 10.78% 12.19

109

10

9

บทท 8 การวางแผนกอสรางโครงการ (Construction Management)

ภาพท 8.1 ขนตอนการวางแผนเพอกอสรางโครงการทง 6ขนตอน

8.1 การก าหนดวตถประสงคของโครงการ

โรงแรมและสวนอาหารบางกระเจาวลล (Bang Krajao Ville Hotel and Restaurant) เปนโครงการส าหรบนกทองเทยว สามารถรองรบไดทงรปแบบครอบครว มาเปนค มาคนเดยว หรอมาเปนกลมใหญ เนนฐานรายไดสง เนองจากโรงแรมในโครงการเปนระดบ 4 ดาว เพอทองเทยวพกผอนหรอจดงานสมนา จดกจกรรมตางๆ ในบรเวณ ภายใตบรรยากาศรมรน มความสงบเปนสวนตว ใกลชดธรรมชาต แตยงคงมสงอานวยความสะดวกครบครน 8.2 รายการสงมอบและรายการโรงสรางงาน (Work Breakdown Structure) งานกอสรางโครงการโรงแรมและสวนอาหารบางกระเจาวลล (Bang Krajao Ville Hotel and Restaurant) สามารถแบงแยกกจกรรมงานกอสรางทตองท าได ดงน

110

11

0

ภาพท 8.2 Work Breakdown Structure

8.3 จดองคกรและการท างาน

ผเกยวของในงานกอสราง (Stakeholders) กอนการด าเนนการกอสรางโรงแรมและสวนอาหาร บางกระเจาวลล (Bang Krajao Ville Hotel and Restaurant) จ าเปนทจะตองค านงถงผเกยวของในสวนงานตางๆ ของโครงการเพอตดตอและท าสญญาจดจางส าหรบด าเนนการในสวนงานตางๆ ของโครงการ โดยผเกยวของในงานกอสรางโครงการม ดงน

เจาของโครงการ (Owner) หมายถง บคคลหรอนตบคคลซงเปนเจาของโครงการ เจาของกอาจจะเปนบคคลทวไปควรจะเลอกผรบเหมาโครงการทมประสบการณในการท างาน หรอหากเปนเจาของทยงไมเคยมประสบการณในการท าโครงการมากอนกควรจะพจารณาจดจางผจดการโครงการ หรอทปรกษาในการท าโครงการมากกวาจดจางผรบเหมาทวไปดวยตนเอง

ผออกแบบ (Designer) หมายถง บคคลหรอนตบคคลรบอนญาตจากรฐในการประกอบวชาชพสถาปตยกรรมและ วศวกรรม ส าหรบงานออกแบบโครงการและผทจะตรวจสอบการกอสรางของโครงการเพอใหมนใจวาการกอสรางเปนไปตามแผนและขอก าหนดทจดท าโดยสถาปนกและไดรบการอนมตโดยเจาของและผรบเหมา

ผรบเหมา (Contractor) หมายถง บคคลหรอนตบคคลทไดรบการวาจางทจะสรางหรอประส านงานการกอสรางของโครงการใหเปนไปตามแผนและรายละเอยดเอกสารสญญาผรบเหมาทวไปหรอผรบเหมาหลกตองมความรบผดชอบโดยรวมของการกอสรางโครงการ

111

11

1

ผบรหารงานกอสราง (Construction Manager) หมายถง บคคลหรอนตบคคลทดาเนนการวางแผนการท างานใหค าปรกษาและการกากบดแลเปนตวแทนเจาของกจการ แนวความคดในการบรหารงานกอสราง ในการบรหารงานกอสราง ควรเรมตงแตขนตอนในการออกแบบและพฒนาโครงการเพอใหเกดประสทธภาพในการท างานและลดขอผดพลาดใหมากทสด โดยใชระบบ DESIGN-BID-BUILD โรงแรมและสวนอาหารบางกระเจาวลล (Bang Krajao Ville Hotel and Restaurant) ใชระยะเวลาการกอสรางทงหมด 8 เดอน เรมท าการกอสรางในตนมกราคม 2560 แลวเสรจในเดอนสงหาคม 2560 ซงในชวงทดลองเปดด าเนนการ (Soft Opening) จะมการแกไขและปรบปรงสวนของงานกอสรางและงานตกแตงภายในทยงไมสมบรณและเพอปรบใหสอดคลองเหมาะสมกบการใชงาน หลงจากมการทดลองใชงานจรง อยางไรกตาม กอนทโรงแรมและสวนอาหารบางกระเจาวลล (Bang Krajao Ville Hotel and Restaurant) จะเปดด าเนนงานอยางเปนท างการในชวงเดอนกนยายน 2560 ทางโครงการจะตองประสบเรองระยะเวลาของชวงฤดกาลทองเทยวเปนตวบบใหตองแลวเสรจตามกาหนดเวลาเพราะหากไมทนตามก าหนดจะตองสญเสยรายไดอยางมหาศาลและจะตองเลอนก าหนดการเปดไปเปนอก 5 เดอน เลยกวาได ดงนนการบรหารเวลาการเตรยมงานทดจงเปนสวนทส าคญอยางยงของลกษณะโครงการทเปนโรงแรมรวมถงงานกอสรางอาจจะมอปสรรคในฤดฝนในชวงเรมงานโครงสรางดงนนจงควรเรมงานกอสรางกอนฤดฝนเพอทจะมระยะเวลาเพยงพอในการเตรยมงานกอสรางและท างานโครงสรางและงานสถาปตยใหแลวเสรจกอนฤดฝนอกครงหนง ลกษณะของผงการจดการการกอสรางของโครงการโรงแรมและสวนอาหารบางกระเจาวลล (Bang Krajao Ville Hotel and Restaurant) นนเรมตนจากการทเจาของโครงการตองการพฒนาในสวนของโรงแรมใหเทยบเทาโรงแรมในระดบ 4 ดาวทมชอเสยง และเนนในการจดกจกรรม เชน การสมนา งานแตงงานหรองานเลยงตางๆ สามารถเขยนเปนแผนผงการจดการโครงการได ดงน

112

11

2

ภาพท 8.3 รปแบบความสมพนธของผเกยวของในการท าโครงการ

โรงแรมและสวนอาหารบางกระเจาวลล (Bang Krajao Ville Hotel and Restaurant) การวางแผนในการออกแบบโครงการ (Design & Development) การเรมงานออกแบบ ควรจะใหเวลาผออกแบบในการหาขอมลและออกแบบโครงการเพอใหตรงกบความตองการของเจาของโครงการและลดความผดพลาดทอาจจะเกดขนในชวงงานออกแบบใหไดมากทสดโดยยดก าหนดแผนการเรมงานกอสรางเปนหลกและก าหนดระยะเวลาเรมออกแบบโครงการตอไป ผออกแบบควรออกแบบโดยค านงถงการท างานกอสรางไดงาย ไมซบซอนจนเกนไป เนองจากโรงแรมและสวนอาหาร บางกระเจาวลล (Bang Krajao Ville Hotel and Restaurant) เปนโครงการทกอสรางขนในพนททเขาถงไดยากจงควรก าหนดคณภาพของฝมอแรงงานในทองถนใหเหมาะสมกบงานออกแบบ อาจจะมการใชรายละเอยดและวสดซ าๆ เพอใหเกดความช านาญและประสทธภาพในการท างานสงสด รวมถงการเลอกใชวสดในทองถน และหาซอไดงาย อาจจะมทางเลอกในการออกแบบดวย รวมถงการเลอกรปแบบในการกอสรางใหเหมาะสมกบทตงโครงการ งานออกแบบควรมรายละเอยดครบถวนใชรายการกอสรางมาตรฐานทเปนทยอมรบและคนเคย เพอปองกนขอผดพลาดทอาจจะเกดขน ผออกแบบควรเขารวมประชมกอนการประมลงาน หรอประกวด

113

11

3

ราคาเพอปองกนงานเปลยนแปลง และในระหวางการกอสรางผออกแบบควรเขารวมประชมตดตามงานอยางสม าเสมอเพอทราบปญหาอปสรรคและแกไขไดทนทวงท ควรเลอกตวแทนหรอผตรวจสอบงานทมประสบการณเขาใจงานและสามารถตดสนใจได การคดเลอกผรบเหมาควรเลอกผรบเหมาทมประสบการณในการบรหารจดการงานกอสรางประเภทโรงแรมในประเภททใชไมเปนหลก และผรบเหมาทมความช านาญดาน landscape ในการตกแตงสวน และควรมการจดการประมลงานกอสรางเพอใหไดราคาในงานกอสรางทใกลเคยงและเหมาะสมมากทสดในการกอสรางโครงการและเมอมการตกลงวาจางผรบเหมาเรยบรอยแลวผรบเหมาควรศกษาขอมลของพนทกอสราง เพอทราบปญหาและอปสรรคทอาจจะเกดขนในการกอสราง เชน ภมประเทศ การเดนท าง สภาพดนหรอฐานราก แหลงวสด สภาพพนทขางเคยง การเดนท างเขาออกส าหรบการขนสงวสดอปกรณ พนทในการเตรยมงานกอสราง และส าธารณปโภค รวมถงการจดการทรพยากรอยางมประสทธภาพหรอ 4Ms for Construction ไดแก

Manpower

Machines

Materials

Money ในการบรหารจดการงานกอสรางนนควรคดเลอกบคลากรทมความสามารถและประสบการณและมการวางแผนและจดผงการท างานของผเกยวของในงานกอสราง โดยโรงแรมและสวนอาหารบางกระเจาวลล (Bang Krajao Ville Hotel and Restaurant) มการจดผงการท างานของผเกยวของในงานกอสรางไดดงน 8.4 ก าหนดระบบงานเอกสาร

เปนการจดเตรยมระบบการบนทกและจดเกบเอกสาร รวมถงรปแบบเอกสารทจะใชในการท าโครงการ โดยในการประชมแตละครงจะจดใหมการบนทกการประชมและแจงบทสรปในการประชมเปนเอกส ารเพอใหทกฝายทเกยวของรบทราบและเขาใจตรงกน และหากมการเปลยนแปลงแกไข (Change Order) จะตองมเอกสารแจงเปลยนแปลงแกไขทลงนามของผมอานาจเทานนจงจะดาเนนการแกไขตามเอกส ารทแจงเปลยนแปลงนนๆ เพอปองกนความผดพลาดในการสงการแกไข

114

11

4

หรอปรบเปลยนแบบไปจากเดม แลวผรบเหมามหนาทเตรยมเอกสารเสนอราคางานเพม-ลด เพอประกอบการตดสนใจใหกบเจาของโครงการเพออนมตตอไป 8.5 ตารางเวลา

การวางแผนงานกอสรางส าหรบโรงแรมและสวนอาหารบางกระเจาวลล (Bang Krajao Ville Hotel and Restaurant) ไดมการจดวางแผนงานตามกจกรรมทจะเกดขนตางๆ ในงานกอสรางเพอเปนตวก าหนดขอบเขตและล าดบกจกรรม ส าหรบใชเปนแผนในการท างานของแตละสวน เพอวเคราะหและคาดการณใหทราบถงปญหาทอาจจะเกดขนในชวงเวลาในงานตางๆ ในขณะกอสราง หรอใชเปนตวกาหนดการแบงช าระเงนในงวดงานตางๆ ส าหรบโรงแรมและสวนอาหาร บางกระเจาวลล (Bang Krajao Ville Hotel and Restaurant) ไดมการท าตารางเวลาในการท างานกอสรางไว

115

115

ตารางท 8.1 ตารางการแผนการกอสรางโครงการ

Jan-17 Feb-17 Mar-17 Apr-17 May-17 Jun-17 Jul-17 Aug-17

แผนงาน week 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

ซอทดน

ตดตอราชการ

งานลอกวชพช

งานส ารวจรงวด

งานถมดน งานกอสรางทอระบายน า และบอพก

งานระบบไฟฟา

งานระบบประปา

ถนน

Landscape & Hardscape

งานกอสรางอาคาร

อาคารโรงแรม

อาคารรานอาหาร

งานโฆษณา และประชาสมพนธ

116

116

8.6 วเคราะหความเสยง

โรงแรมและสวนอาหาร บางกระเจาวลล (Bang Krajao Ville Hotel and Restaurant) ไดค านงถงความเสยงทอาจจะเกดขนในงานกอสรางและน ามาวเคราะหเพอประเมนและรบมอกบปญหาทอาจจะเกดขนไดทงภายในและภายนอกโครงการโดยไดระบความเสยงทอาจจะเกดขนพรอมแนวทางแกไขปญหาตามรายละเอยดในตาราง

ระบชนดของความเสยง วเคราะห การวางแผนการตอบสนอง

รายละเอยด ผลกระทบทจะเกดขน

Prop.

Imp,

P x I

เจาของความเสยง

กลยทธการตอบสนอง แผนการกระท า

ฤดฝน การกอสรางลาชา 4 5 20 Contractor Accept เตรยมแผนงานกอสรางในชวงฤดฝน เปนงานในรม และพยายามกอสราง(งานโครงสราง แลงานเปยก)ใหเสรจกอนชวงเดอนสงหาคม

ถกชาวบานรองเรยน หยดกอสราง, โครงการถกยกเลก 5 5 25

Owner , Contractor Accept เจรจาตอรองกบชาวบาน, ตรวจดขอกฎหมายใหชดเจนกอนขนโครงการ

ขาดแคลนแรงงานฝมอ

งานกอสรางไมเปนไปตามแบบทวางไว , การกอสรางไมไดคณภาพ 3 4 12 Contractor Accept เลอกสรรผรบเหมาทเหมาะกบโครงสรางหรอแบบทถนด

ขาดแคลนวสดกอสราง

การกอสรางลาชา , วสดไมเปนไปตามแบบทก าหนดไว 4 4 16 Contractor Accept

วางแผนงาน หา Supplier ไวลวงหนา หรอท าเจรจาการซอขายใหชดเจนกอนขนโครงการ

117

11

7

บรรณานกรม

สถานททองเทยวสมทรปราการ. สบคนเมอวนท 14 ธนวาคม 2558 จาก www2.tat.or.th/stat/web/static_tst.php.

บานรมควน The Smoke House เขาใหญ รานอาหารชอดง ประกาศปดกจการ-เลกจางพนกงานทงหมด หลงผถอหนบานรมควน ปากชอง ขดแยงเรองผลประโยชน. สบคนเมอวนท 18 ตลาคม 2558 http://travel.kapook.com/view73432.html.

Chiva-Som International Health Resort. สบคนเมอวนท18 ตลาคม 2558 จาก

http://heavensportfolio.com/destinations.php?id=1. About Chiva-Som. สบคนเมอวนท 18 ตลาคม 2558 จาก

:http://www.chivasom.com/about-chiva-som/. Hotel Review, เรนโบวอโรคยา, รสอรทเพอสขภาพ. สบคนเมอวนท 18 ตลาคม 2558

จาก:http://i484.photobucket.com/albums/rr203/sutaniti/33%20Mixed%20I/100123_150.jpg.

เรนโบวอโรคยา@บางคลา “ศนยอายยน” อกคอนเซปตของรสอรตสขภาพ. สบคนเมอวนท 18 ตลาคม 2558 จาก :http://info.gotomanager.com/news/details.aspx?id=63341.

Suppose Design Office creates Hiroshima hotel complex targeted at cyclists. สบคนเมอวนท 18 ตลาคม 2558 จาก :http://www.dezeen.com/2014/09/07/hotel-cycle-onomichi-u2-japan-suppose-design-office/.

Onomichi, Hiroshima. สบคนเมอวนท 18 ตลาคม 2558 จากhttps://en.wikipedia.org/wiki/Onomichi,_Hiroshima.

Onomichi U2. สบคนเมอวนท 18 ตลาคม 2558 จาก :https://www.onomichi-u2.com/en/.

Andres Zuleta. Places We Love: Onomichi U2. สบคนเมอวนท 30 ตลาคม 2558

จาก http://boutiquejapan.com/places-we-love-onomichi/. ส านกงานคณะกรรมการพฒนาการเศรษฐกจและสงคมแหงชาต.ขอมลผลตภณฑมวลรวมใน

ประเทศ (GDP) ไตรมาสท 4 / 2557 และแนวโนมเศรษฐกจในป 2558.สบคนเมอวนท 15 ธนวาคม 2558 จาก http://www.nesdb.go.th/Default.aspx?tabid=381.

118

11

8

Places We Love: Onomichi U2. สบคนเมอวนท 30 ตลาคม 2558 จาก http://boutiquejapan.com/places-we-love-onomichi/.

ท าการปกครองจงหวดสมทรปราการ. แผนพฒนาจงหวดสมทรปราการ 4 ป (พ.ศ. 2557-2560) สบคนเมอวนท 18 ตลาคม 2558 จาก http://www.samutprakan.go.th/newweb/index.php?option=com_phocadownload&view=category&download=291:-42557-2560--2559&id=2:2011-11-16-05-47-57&Itemid=34..

TerraBKK คลงความร.ความแตกตางรายไดเฉลยคนไทย 77 จงหวด. สบคนเมอวนท 20 พฤศจกายน 2558 จาก :http://terrabkk.com/news/ความแตกตางรายไดเฉลย.

ส านกงานสถตแหงชาต กระทรวงเทคโนโลยสารสนเทศและการสอสาร.สรปผลทส าคญ การส ารวจภาวะเศรษฐกจและสงคมของครวเรอน ในชวง 6 เดอนแรก ของป 2554. สบคนเมอวนท 20 พฤศจกายน 2558 http://service.nso.go.th/nso/nsopublish/themes/files/socioImpt54(6).pdf.

กรมการทองเทยว.Guest Arrivals at Accommodation Establishments in Thailand. สบคนเมอวนท 20 พฤศจกายน 2558 จาก :http://www.tourism.go.th/home/details/11/221/24351.

บางกระเจา ผงเมองใหมเออตวกนปอด?. สบคนเมอวนท 5 ตลาคม 2558 จาก :https://oyspace.wordpress.com/2014/04/03/บางกระเจา-ผงเมองใหม.

Bamboo Courtyard Teahouse by HWCD Associates. สบคนเมอวนท 7 มกราคม 2559 เขาจาก :http://www.dezeen.com/2012/09/08/bamboo-courtyard-teahouse-by-hwcd-associates.

119

11

9

ภาคผนวก

120

120

Cash flow กระแสเงนสด Cash flow รายรบสวนของโรงแรม

Net Operating Profit (NOP) analysis

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Year (in '000') Assump

2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Hotel -

Rooms -

25 25 25 25 25 25 25 25 25

Occupancy Rate -

50% 70% 75% 75% 75% 75% 75% 75% 75%

Average rate after discount and VAT

1% -

2517 2542 2568 2593 2619 2645 2672 2698 2725

Revenue per Available Room -

1258 1779 1926 1945 1964 1984 2004 2024 2044

(Total Room Revenue divided by No of Rooms)

-

Guests -

9125 12775 13687.5 13687.5 13687.5 13687.5 13687.5 13687.5 13687.5

Room Revenue (RR) -

11,483,448

16,237,595

17,571,397

17,747,111

17,924,582

18,103,828

18,284,866

18,467,715

18,652,392

Food and Beverage Revenue ( 10% of RR)

10% -

1,148,345

1,623,759

1,757,140

1,774,711

1,792,458

1,810,383

1,828,487

1,846,772

1,865,239

Spa (2 % of RR) 20% -

2,296,690

3,247,519

3,247,519

3,514,279

3,549,422

3,584,916

3,620,766

3,656,973

3,693,543

121

121

Total Revenues -

14,928,482

21,108,873

22,576,056

23,036,102

23,266,463

23,499,127

23,734,119

23,971,460

24,211,174

Net Operating Profit (NOP) analysis

11 12 13 14 15 16 17 18 19 20


2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033

Hotel

Rooms 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25

Occupancy Rate 75% 75% 75% 75% 75% 75% 75% 75% 75% 75%


1% 2753 2780 2808 2836 2864 2893 2922 2951 2981 3011

Revenue per Available Room 2065 2085 2106 2127 2148 2170 2192 2213 2236 2258


Guests 13687.5 13687.5 13687.5 13687.5 13687.5 13687.5 13687.5 13687.5 13687.5 13687.5

Room Revenue (RR) 18,838,916

19,027,305

19,217,578

19,409,754

19,603,852 19,799,890 19,997,889 20,197,868 20,399,847 20,603,845

Food and Beverage Revenue ( 10% of RR)

10% 1,883,892

1,902,731

1,921,758

1,940,975

1,960,385 1,979,989 1,999,789 2,019,787 2,039,985 2,060,385

Spa (2 % of RR) 20% 3,730,478

3,767,783

3,805,461

3,843,516

3,881,951 3,920,770 3,959,978 3,999,578 4,039,574 4,079,969

Total Revenues 24,453,286

24,697,819

24,944,79

7

25,194,245

25,446,188

25,700,650

25,957,656

26,217,233

26,479,405

26,744,199

122

122

Net Operating Profit (NOP) analysis 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31

Year (in '000') Assump 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044

Hotel

Rooms 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25

Occupancy Rate 75% 75% 75% 75% 75% 75% 75% 75% 75% 75% 75%


1% 3041 3071 3102 3133 3164 3196 3228 3260 3293 3326 3359

Revenue per Available Room 2281 2303 2326 2350 2373 2397 2421 2445 2469 2494 2519


Guests 13687.5 13687.5 13687.5 13687.5 13687.5 13687.5 13687.5 13687.5 13687.5 13687.5 13687.5

Room Revenue (RR) 20,809,884

21,017,982 21,228,162 21,440,444 21,654,848 21,871,397 22,090,111 22,311,012

22,534,122 22,759,463 22,987,058

Food and Beverage Revenue ( 10% of RR) 10%

2,080,988

2,101,798

2,122,816

2,144,044

2,165,485

2,187,140

2,209,011

2,231,101

2,253,412

2,275,946

2,298,706

Spa (2 % of RR) 20% 4,120,769

4,161,977

4,203,596

4,245,632

4,288,089

4,330,970

4,374,279

4,418,022

4,462,202

4,506,824

4,551,893


27,281,757 27,554,575 27,830,121 28,108,422 28,389,506 28,673,401 28,960,135

29,249,737 29,542,234 29,837,656

123

123

Cashflow รายรบสวนของพนทเชา Net Operating Profit (NOP) analysis 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10


2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

รานคา และพนทเชา -

รายไดคาเชา -

5,119,688

5,119,688

5,119,688

5,119,688

5,119,688

5,119,688

5,119,688

5,119,688

5,119,688

Total Revenues 0 5,119,688

5,119,688

5,119,688

5,119,688

5,119,688

5,119,688

5,119,688

5,119,688

5,119,688

A Total Project revenue 0 20,048,170

26,228,561

27,695,744

28,155,790

28,386,151

28,618,815

28,853,807

29,091,148

29,330,862

124

124


Year (in '000') Assum

p 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033

รานคา และพนทเชา

รายไดคาเชา 5,119,688

5,119,688

5,119,688

5,119,688

5,119,688

5,119,688

5,119,688

5,119,688

5,119,688

5,119,688


5,119,688

5,119,688

5,119,688

5,119,688

5,119,688

5,119,688

5,119,688

5,119,688

5,119,688

A Total Project revenue 29,572,974

29,817,507

30,064,485

30,313,933

30,565,876

30,820,337

31,077,344

31,336,920

31,599,093

31,863,887

125

125


4,330,771 4,374,078

Undistrubuted Expense

Administration (15% of TR) 3,007,225 3,934,284 4,154,362 4,223,368 4,257,923 4,292,822 4,328,071 4,363,672

Management Fees (3% of TR) - 601,445 601,445 601,445 601,445 601,445 601,445 601,445 601,445 4,399,629

Sales and Marketing (4 % of PR) - 801,927 801,927 801,927 801,927 801,927 801,927 801,927 801,927 601,445

Mantainance (2% of TR) - 400,963 400,963 400,963 400,963 400,963 400,963 400,963 400,963 801,927

Energy cost (250Bt / occupied/night) - 4,010 4,010 4,010 4,010 4,010 4,010 4,010 4,010 400,963

Total Variable Expense - 4,815,570 5,742,629 5,962,706 6,031,713 6,066,268 6,101,167 6,136,416 4,010

Total Expense 108,285,724 7,514,181 9,558,464 10,025,295 10,193,499 10,269,671 10,346,605 10,424,308 6,172,017 6,207,974

Gross Operating Profit 12,533,989 16,670,097 17,670,449 17,962,291 18,116,480 18,272,211 18,429,499 18,588,360 10,502,788 10,582,053

GOP% 63% 64% 64% 64% 64% 64% 64% 64% 18,748,810

126

126

Cashflow รายจาย Net Operating Profit (NOP) analysis 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

Year (in '000') Bath %

Assump 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033

Expense

Room Revenue (15% of RR) 15%

2,825,837

2,854,096

2,882,637

2,911,463

2,940,578

2,969,984

2,999,683

3,029,680

3,059,977

3,090,577

Food and Beverage Revenue ( 35% of FR) 35%

659,362

665,956

672,615

679,341

686,135

692,996

699,926

706,925

713,995

721,135

Spa (25 % of PR) 25% 932,620

941,946

951,365

960,879

970,488

980,193

989,995

999,894

1,009,893

1,019,992

Total Variable Expense 4,417,819

4,461,997

4,506,617

4,551,683

4,597,200

4,643,172

4,689,604

4,736,500

4,783,865

4,831,704

Total Variable Expense

- -

-

-

-

-

-

-

-

-

Delvelopment and construction cost

Total Project

Varieble Expense

4,417,819

4,461,997

4,506,617

4,551,683

4,597,200

4,643,172

4,689,604

4,736,500

4,783,865

4,831,704

127

127


Administration (15% of TR) 15%

4,435,946

4,472,626

4,509,673

4,547,090

4,584,881

4,623,051

4,661,602

4,700,538

4,739,864

4,779,583

Management Fees (3% of TR)

3% 601,445

601,445

601,445

601,445

601,445

601,445

601,445

601,445

601,445

601,445

Sales and Marketing (4 % of PR)

4% 801,927

801,927

801,927

801,927

801,927

801,927

801,927

801,927

801,927

801,927

Mantainance (2% of TR) 2%

400,963 400,963

400,963

400,963

400,963

400,963

400,963

400,963

400,963

400,963

Energy cost (250Bt / occupied/night)

0.02%

4,010

4,010

4,010

4,010

4,010

4,010

4,010

4,010

4,010

4,010


660,008,089

6,244,291

6,280,971

6,318,018

6,355,435

6,393,226

6,431,396

6,469,946

6,508,883

6,548,209

6,587,928

Total Expense

10,662,110

10,742,968

10,824,635

10,907,118

10,990,427

11,074,568

11,159,550

11,245,383

11,332,074

11,419,632

Gross Operating Profit 18,910,864

19,074,539

19,239,850

19,406,815

19,575,449

19,745,770

19,917,793

20,091,537

20,267,019

20,444,255

GOP% 64% 64% 64% 64% 64% 64% 64% 64% 64% 64%

Other Expense

Incentive Fees (10% of GOP)

0% -

-

-

-

-

-

-

-

-

-

128

128

Property Tax

12.5%

4,224,710.58

4,259,643.85

4,294,926.45

4,330,561.87

4,366,553.65

4,402,905.35

4,439,620.56

4,476,702.93

4,514,156.12

4,551,983.84

Audt & Legal Fee

50,000 50,000

50,000

50,000

50,000

50,000

50,000

50,000

50,000

50,000

Insurrance

- -

-

-

-

-

-

-

-

-

Total other expense

4,274,711 4,309,644

4,344,926

4,380,562

4,416,554

4,452,905

4,489,621

4,526,703

4,564,156

4,601,984

Net Operating Profit

14,636,153 14,764,895

14,894,924

15,026,253

15,158,895

15,292,864

15,428,173

15,564,835

15,702,863

15,842,271

NOP % 49% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50% 50%

Interest Expense MT 7.5%

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Interest Expense OO

5,000,000

0% -

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Total Interest Expense

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

B : Project Expense

14,936,821

15,052,612

15,169,561

15,287,680

15,406,980

15,527,473

15,649,171

15,772,086

15,896,230

16,021,615

129

129



Assump 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044

Expense

Room Revenue (15% of RR) 15%

3,121,483

3,152,697

3,184,224

3,216,067

3,248,227

3,280,710

3,313,517

3,346,652

3,380,118

3,413,919

3,448,059

Food and Beverage Revenue ( 35% of FR)

35%

728,346

735,629

742,986

750,416

757,920

765,499

773,154

780,885

788,694

796,581

804,547

Spa (25 % of PR) 25%

1,030,192

1,040,494

1,050,899

1,061,408

1,072,022

1,082,742

1,093,570

1,104,506

1,115,551

1,126,706

1,137,973


4,880,021

4,928,821

4,978,109

5,027,890

5,078,169

5,128,951

5,180,240

5,232,043

5,284,363

5,337,207

5,390,579


- -

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Delvelopment and construction cost

130

130

Total Project Varieble Expense

4,880,021

4,928,821

4,978,109

5,027,890

5,078,169

5,128,951

5,180,240

5,232,043

5,284,363

5,337,207

5,390,579


Administration (15% of TR) 15%

4,819,699

4,860,217

4,901,139

4,942,471

4,984,216

5,026,379

5,068,963

5,111,973

5,155,414

5,199,288

5,243,602

Management Fees (3% of TR) 3%

601,445 601,445

601,445

601,445

601,445

601,445

601,445

601,445

601,445

601,445

601,445

Sales and Marketing (4 % of PR) 4%

801,927 801,927

801,927

801,927

801,927

801,927

801,927

801,927

801,927

801,927

801,927

Mantainance (2% of TR) 2%

400,963 400,963

400,963

400,963

400,963

400,963

400,963

400,963

400,963

400,963

400,963

Energy cost (250Bt / occupied/night)

0.02%

4,010

4,010

4,010

4,010

4,010

4,010

4,010

4,010

4,010

4,010

4,010


660,008,08

9

6,628,044

6,668,562

6,709,484

6,750,816

6,792,561

6,834,724

6,877,308

6,920,318

6,963,759

7,007,633

7,051,947

Total Expense

11,508,065

11,597,383

11,687,593

11,778,706

11,870,730

11,963,675

12,057,549

12,152,361

12,248,122

12,344,840

12,442,525

131

131


Year (in '000') Bath % Assump 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

C Profit ( A-B) 316,862,044 -108,285,724

3,626,586

7,151,775

8,478,912

9,340,951

10,162,803

11,047,506

11,999,787

13,024,727

14,127,786

Profit % 18.09% 27.27% 30.61% 33.18% 35.80% 38.60% 41.59% 44.77% 48.17%

turnove income acc -108,285,724

-104,659,13

8 -

97,507,364 -

89,028,452 -79,687,500

-69,524,69

8

-58,477,19

1

-46,477,40

4

-33,452,67

7

-19,324,89

2

Owner 100% 28,374,000

E: Loan

79,911,724 79,911,724

Loan accum 79,911,724

79,911,724

79,911,724

79,911,724

79,911,724

79,911,724

79,911,724

79,911,724

79,911,724

79,911,724

F: Loan Replacement

79,911,724 0

3,626,586

7,151,775

8,478,912

9,340,951

10,162,803

11,047,506

11,999,787

13,024,727

5,078,677

132

132


Year (in '000') Bath % Assump 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033

C Profit ( A-B) 316,862,044

14,636,153

14,764,895

14,894,924

15,026,253

15,158,895

15,292,864

15,428,173

15,564,835

15,702,863

15,842,271

Profit % 49.49% 49.52% 49.54% 49.57% 49.59% 49.62% 49.64% 49.67% 49.69% 49.72%

turnove income acc -4,688,738 10,076,157 24,971,080

39,997,333

55,156,229

70,449,093

85,877,266

101,442,100

117,144,963

132,987,235

Owner 100%

E: Loan

79,911,724


79,911,724

79,911,724

79,911,724

79,911,724

79,911,724

79,911,724

79,911,724

79,911,724

79,911,724

F: Loan Replacement

79,911,724

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Loan Repayment accum

79,911,724

79,911,724

79,911,724

79,911,724

79,911,724

79,911,724

79,911,724

79,911,724

79,911,724

79,911,724

Loan Balance

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Cash Balance

14,636,153 14,764,895

14,894,924

15,026,253

15,158,895

15,292,864

15,428,173

15,564,835

15,702,863

15,842,271

133

133

G: Equity Refund

28,374,000

equity relm cum

23,685,262 28,374,000

28,374,000

28,374,000

28,374,000

28,374,000

28,374,000

28,374,000

28,374,000

28,374,000

equity cum

28,374,000 28,374,000

28,374,000

28,374,000

28,374,000

28,374,000

28,374,000

28,374,000

28,374,000

28,374,000

equity balance

4,688,738 -

-

-

-

-

-

-

-

-

J : Net Cash Balance

H: Net salse income

-

10,076,157

14,894,924

25,102,410

30,053,819

40,395,274

15,428,173

15,564,835

15,702,863

15,842,271

H: Corporation Income Tax 20%

-

2,015,231

2,978,985

5,020,482

6,010,764

8,079,055

3,085,635

3,112,967

3,140,573

3,168,454

I: Net Profit Income

293,548,427

-

8,060,925

11,915,939

20,081,928

24,043,055

32,316,219

12,342,538

12,451,868

12,562,290

12,673,817

Income acc -

8,060,925

19,976,864

40,058,792

64,101,847

96,418,066

108,760,605

121,212,472

133,774,763

146,448,580

134

134



Assump 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044

C Profit ( A-B) 316,862,044

15,983,074

16,125,285

16,268,918

16,413,987

16,560,506

16,708,491

16,857,956

17,008,916

17,161,385

17,315,379

17,470,912

Profit % 49.74% 49.77% 49.79% 49.82% 49.84% 49.86% 49.89% 49.91% 49.93% 49.96% 49.98%

turnove income acc

148,970,309

165,095,594

181,364,511

197,778,498

214,339,004

231,047,496

247,905,452

264,914,368

282,075,753

299,391,132

316,862,044

Owner 100%

E: Loan

79,911,724


79,911,724

79,911,724

79,911,724

79,911,724

79,911,724

79,911,724

79,911,724

79,911,724

79,911,724

79,911,724

F: Loan Replacement

79,911,724

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Loan Repayment accum

79,911,724

79,911,724

79,911,724

79,911,724

79,911,724

79,911,724

79,911,724

79,911,724

79,911,724

79,911,724

79,911,724

Loan Balance

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

135

135

Cash Balance

15,983,074 16,125,285

16,268,918

16,413,987

16,560,506

16,708,491

16,857,956

17,008,916

17,161,385

17,315,379

17,470,912

G: Equity Refund

28,374,000

equity relm cum

28,374,000

28,374,000

28,374,000

28,374,000

28,374,000

28,374,000

28,374,000

28,374,000

28,374,000

28,374,000

28,374,000

equity cum

28,374,000 28,374,000

28,374,000

28,374,000

28,374,000

28,374,000

28,374,000

28,374,000

28,374,000

28,374,000

28,374,000

equity balance

- -

-

-

-

-

-

-

-

-

-

J : Net Cash Balance

H: Net salse income

15,983,074

16,125,285

16,268,918

16,413,987

16,560,506

16,708,491

16,857,956

17,008,916

17,161,385

17,315,379

17,470,912

H: Corporation Income Tax

20%

3,196,615

3,225,057

3,253,784

3,282,797

3,312,101

3,341,698

3,371,591

3,401,783

3,432,277

3,463,076

3,494,182

I: Net Profit Income

293,548,427

12,786,459

12,900,228

13,015,134

13,131,189

13,248,405

13,366,793

13,486,365

13,607,133

13,729,108

13,852,303

13,976,730

Income acc

159,235,039

172,135,267

185,150,401

198,281,590

211,529,995

224,896,788

238,383,154

251,990,286

265,719,394

279,571,697

293,548,427

IRR 10.13%

NPV 13,709,539

136

ประวตผเขยน ชอ นายภาคยธนา ปรดาวภาต วนเดอนปเกด 28 สงหาคม พ.ศ.2534 ต าแหนง ผชวยผอ านวยการ บรษท ธนาพฒนพรอพเพอรต

ดเวลลอปเมนท จ ากด (มหาชน) ผลงานทางวชาการ

-

ประสบการณท างาน 2557 เจาหนาทฝายพฒนาองคกร บรษท ธนาพฒน พรอพเพอรต ดเวลลอปเมนท จ ากด (มหาชน) 2558 ผชวยผอ านวยการ บรษท ธนาพฒน พรอพเพอรต ดเวลลอปเมนท จ ากด (มหาชน)

การวิเคราะห์ความเป็นไปได้ของโครงการบางกระเจ้า...

Documents