MARIANA RUDĂREANU

DREPTUL BUNURILOR (DREPTURILE REALE)

Descrierea CIP a Bibliotecii Naţionale a României Mariana Rudăreanu

Dreptul bunurilor (drepturile reale) / Mariana Rudăreanu – Bucureşti, Editura Fundaţiei România de Mâine, 2006

228 p.; 20,5cm. ISBN (10)973-725-662-X (13)978-973-725-662-1

347.22(498)(075.8)

La elaborarea cursului au fost avute în vedere actele normative în vigoare până la data de 1 octombrie 2006.

© Editura Fundaţiei România de Mâine, 2006

Redactor: Antonela CARPEN

Tehnoredactor: Marcela OLARU Coperta: Marilena BĂLAN

Bun de tipar: 6.12.2006; Coli tipar: 14,25

Format: 16/61×86

Editura Fundaţiei România de Mâine Bulevardul Timişoara nr.58, Bucureşti, Sector 6

Tel./Fax: 021/444.20.91; www.spiruharet.ro e-mail: contact@edituraromaniademaine.ro

UNIVERSITATEA SPIRU HARET FACULTATEA DE DREPT ŞI ADMINISTRAŢIE PUBLICĂ

MARIANA RUDĂREANU

DREPTUL BUNURILOR (DREPTURILE REALE)

EDITURA FUNDAŢIEI ROMÂNIA DE MÂINE Bucureşti, 2006

5

CUPRINS

CAPITOLUL 1 BUNURILE

1.1. Definiţia bunului în dreptul civil ………………………………… 13 1.2. Clasificarea bunurilor …………………………………………… 14

1.2.1. După natura bunurilor şi calificarea dată de lege ……….. 14 1.2.2. După regimul circulaţiei juridice ……………………….. 17 1.2.3. După cum sunt determinate ……………………………. 18 1.2.4. După cum pot fi înlocuite sau nu, unele cu altele, în

executarea unei obligaţii civile …………………………..

19 1.2.5. După cum folosirea bunului implică sau nu consumarea

substanţei ori înstrăinarea ………………………………..

19 1.2.6. După cum sunt sau nu producătoare de fructe …………... 20 1.2.7. După modul de percepere ……………………………… 21 1.2.8. După cum pot fi împărţite sau nu fără să-şi schimbe

destinaţia ………………………………………………….

22

CAPITOLUL 2 PATRIMONIUL ŞI DREPTURILE PATRIMONIALE

2.1. Consideraţii introductive privind patrimoniul …………………… 23 2.2. Noţiunea de patrimoniu …………………………………………. 24 2.3. Caracterele juridice ale patrimoniului …………………………… 25

2.3.1. Patrimoniul este o universalitate juridică ………………… 25 2.3.2. Orice persoană are un patrimoniu ………………………... 26 2.3.3. Patrimoniul este unic …………………………………….. 26 2.3.4. Patrimoniul este divizibil ………………………………… 27 2.3.5. Patrimoniul este inalienabil ………………………………. 27

2.4. Funcţiile patrimoniului …………………………………………... 28 2.4.1. Patrimoniul şi gajul general al creditorilor chirografari …... 28 2.4.2. Patrimoniul şi subrogaţia reală cu titlu particular ………… 29 2.4.3. Patrimoniul şi transmisiunea universală şi cu titlu universal 30

2.5. Drepturile patrimoniale ………………………………………….. 31 2.5.1. Drepturile reale …………………………………………... 31

2.5.1.1. Definiţia drepturilor reale ………………………... 31

6

2.5.1.2. Caracterele juridice ale drepturilor reale …………. 32 2.5.1.2.1. Drepturile reale sunt drepturi absolute …. 32 2.5.1.2.2. Drepturile reale au un caracter perpetuu

sau limitat ………………………………

32 2.5.1.2.3. Drepturile reale sunt limitate ca număr ….. 32 2.5.1.2.4. Dreptul de urmărire şi dreptul de preferinţă 33

2.5.1.3. Apărarea drepturilor reale ………………………... 33 2.5.2. Drepturile de creanţă ……………………………………... 33

2.5.2.1. Definiţia drepturilor de creanţă …………………... 33 2.5.2.2. Caracterele juridice ale drepturilor de creanţă ……. 34

2.5.2.2.1. Dreptul de creanţă este un drept relativ …. 34 2.5.2.2.2. Drepturile de creanţă sunt nelimitate ca

număr …………………………………..

34 2.5.2.2.3. Dreptul de creanţă nu dă naştere dreptului

de urmărire şi dreptului de preferinţă ……

34 2.5.2.3. Apărarea drepturilor de creanţă …………………... 34

2.6. Comparaţie între drepturile reale şi drepturile de creanţă ………... 34 2.6.1. Asemănări ……………………………………………….. 34 2.6.2. Deosebiri ………………………………………………… 34

2.6.2.1. Din punct de vedere al subiectelor ……………… 34 2.6.2.2. Din punct de vedere al obligaţiei corelative …….. 35 2.6.2.3. Din punct de vedere al numărului lor …………… 35 2.6.2.4. Din punct de vedere al efectelor ………………... 35 2.6.2.5. Din punct de vedere al modului în care sunt apărate 35

2.7. Obligaţiile reale ………………………………………………… 36 2.7.1. Noţiunea şi clasificarea …………………………………... 36 2.7.2. Obligaţiile propter rem …………………………………... 36 2.7.3. Obligaţiile scriptae in rem ……………………………….. 37

2.8. Clasificarea drepturilor reale …………………………………….. 37 2.8.1. Drepturile reale principale ………………………………... 37 2.8.2. Drepturile reale accesorii …………………………………. 38

CAPITOLUL 3

POSESIA

3.1. Noţiunea ………………………………………………………… 39 3.2. Natura juridică a posesiei ………………………………………... 39 3.3. Domeniul de aplicare al posesiei ………………………………… 39

3.3.1. Drepturile care pot fi posedate …………………………… 39 3.3.2. Bunurile care pot forma obiectul posesiei ………………... 40 3.3.3. Persoanele care au capacitatea de a exercita posesia ……… 40

3.4. Elementele constitutive ale posesiei ……………………………... 41 3.4.1. Elementul material – corpus – ……………………………. 41 3.4.2. Elementul psihologic – animus – ………………………... 41

3.5. Posesia şi detenţia precară ………………………………………. 41 3.6. Dobândirea şi pierderea posesiei ……………………………….. 41

7

3.6.1. Dobândirea posesiei ……………………………………… 41 3.6.2. Pierderea posesiei ………………………………………... 42

3.7. Dovada posesiei …………………………….…………………… 42 3.8. Intervertirea precarităţii în posesie utilă …………………………. 43 3.9. Calităţile şi viciile posesiei ………………………………………. 44

3.9.1. Calităţile posesiei ………………………………………… 44 3.9.2. Viciile posesiei …………………………………………... 45

3.9.2.1. Discontinuitatea …………………………………. 45 3.9.2.2. Violenţa ………………………………………… 46 3.9.2.3. Clandestinitatea …………………………………. 46 3.9.2.4. Echivocul ……………………………………….. 47

3.10. Efectele posesiei ………………………………………………. 47 3.10.1.Posesia creează o prezumţie de proprietate ……………... 48 3.10.2. Posesorul de bună – credinţă dobândeşte fructele lucrului

posedat …………………………………………………...

48 3.10.3. Protejarea posesiei prin acţiunile posesorii ……………… 52

3.10.3.1. Definiţie şi reglementare ……………………….. 52 3.10.3.2. Caracterele juridice ale acţiunilor posesorii ……. 53 3.10.3.3. Felurile acţiunilor posesorii ……………………. 53

CAPITOLUL 4

DREPTURILE ASUPRA BUNURILOR – DREPTUL DE PROPRIETATE

4.1. Definiţia dreptului de proprietate ………………………………... 55 4.2. Conţinutul juridic al dreptului de proprietate …………………….. 55

4.2.1. Posesia …………………………………………………... 55 4.2.2. Folosinţa ………………………………………………… 56 4.2.3. Dispoziţia ……………………………………………….. 56

4.3. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate ………………… 56 4.3.1. Drept absolut …………………………………………….. 56 4.3.2. Drept exclusiv …………………………………………... 57 4.3.3. Drept perpetuu ………………………………………….. 58 4.3.4. Drept al cărui conţinut şi limite sunt stabilite de lege …….. 59

4.4. Felurile proprietăţii în raport de titular …………………………... 60 4.5. Dreptul de proprietate privată …………………………………... 60

4.5.1. Noţiunea şi reglementarea legală ………………………… 60 4.5.2. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate privată …... 61 4.5.3. Subiectele dreptului de proprietate privată ……………….. 61 4.5.4. Obiectul dreptului de proprietate privată …………………. 61

4.6. Dreptul de proprietate publică …………………………………… 62 4.6.1. Noţiunea şi reglementarea legală ………………………… 62 4.6.2. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate publică ….. 63 4.6.3. Subiectele dreptului de proprietate publică ………………. 63 4.6.4. Obiectul dreptului de proprietate publică ………………… 64 4.6.5. Modurile de dobândire a dreptului de proprietate publică … 66

8

4.6.6. Regimul juridic al dreptului de proprietate publică ………. 66 4.6.7. Exercitarea dreptului de proprietate publică ……………… 67

4.6.7.1. Dreptul de administrare ………………………….. 67 4.6.7.2. Dreptul de concesiune …………………………… 69 4.6.7.3. Închirierea bunurilor proprietate publică …………. 71 4.6.7.4. Darea în folosinţă gratuită ………………………... 71

4.7. Îngrădirile dreptului de proprietate ……………………………… 72 4.7.1. Îngrădirile legale …………………………………………. 73 4.7.2. Îngrădirile convenţionale …………………………………. 74 4.7.3. Îngrădirile judecătoreşti ………………………………….. 74

CAPITOLUL 5

MODALITĂŢILE DREPTULUI DE PROPRIETATE

5.1. Proprietatea rezolubilă …………………………………………... 75 5.2. Proprietatea anulabilă …………………………………………... 76 5.3. Proprietatea comună pe cote – părţi ……………………………... 77

5.3.1. Noţiunea şi clasificarea …………………………………... 77 5.3.2. Caracterele juridice ………………………………………. 77 5.3.3. Proprietatea comună pe cote – părţi obişnuită sau temporară 77

5.3.3.1. Drepturile copărtaşilor cu privire la întregul bun … 78 5.3.3.2. Drepturile copărtaşilor cu privire la cota – parte

ideală din bun ……………………………………

79 5.3.3.3. Obligaţiile coproprietarilor ……………………… 80 5.3.3.4. Modurile de încetare a coproprietăţii obişnuite sau

temporare ………………………………………...

80 5.3.4. Proprietatea comună pe cote – părţi forţată şi perpetuă …... 83

5.3.4.1. Coproprietatea forţată asupra părţilor comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente ……….

84

5.3.4.2. Coproprietatea forţată asupra lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile vecine …………………………………………….

85 5.3.4.3. Coproprietatea forţată asupra despărţiturilor comune 86 5.3.4.4. Coproprietatea forţată asupra bunurilor considerate ca

fiind bunuri de familie …………………………….

86 5.4. Proprietatea comună în devălmăşie ……………………………… 86 5.5. Proprietatea periodică …………………………………………… 87

CAPITOLUL 6 EXPROPRIEREA

6.1. Noţiunea şi reglementarea ………………………………………. 89 6.2. Principiile exproprierii …………………………………………... 90 6.3. Obiectul ………………………………………………………….. 91 6.4. Procedura exproprierii …………………………………………... 92 6.5. Efectele exproprierii …………………………………………….. 94

9

CAPITOLUL 7 DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

7.1. Noţiunea ………………………………………………………... 96 7.2.Modurile de constituire a dezmembrămintelor dreptului de proprietate 97 7.3. Dreptul de uzufruct ……………………………………………… 98

7.3.1. Noţiunea şi reglementarea ……………………………….. 98 7.3.2. Caracterele juridice ………………………………………. 99 7.3.3. Conţinutul juridic al dreptului de uzufruct ……………….. 100 7.3.4. Obiectul dreptului de uzufruct …………………………… 100 7.3.5. Modurile de constituire a uzufructului …………………… 101 7.3.6. Drepturile uzufructuarului ……………………………….. 103 7.3.7. Obligaţiile uzufructuarului ……………………………….. 104 7.3.8. Drepturile şi obligaţiile nudului proprietar ……………….. 106

7.3.8.1. Drepturile nudului proprietar …………………….. 106 7.3.8.2. Obligaţiile nudului proprietar …………………….. 107

7.3.9. Stingerea uzufructului ……………………………………. 107 7.3.10. Efectele stingerii uzufructului/ lichidarea uzufructului ….. 109

7.4. Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie ………………………………. 110 7.4.1. Dreptul de uz …………………………………………….. 111 7.4.2. Dreptul de abitaţie ………………………………………... 111

7.5. Dreptul de servitute …………………………………………….... 113 7.5.1. Noţiunea şi reglementarea ………………………………... 113 7.5.2. Caracterele juridice ………………………………………. 113 7.5.3. Clasificarea ………………………………………………. 114 7.5.4. Servituţile naturale ……………………………………….. 116

7.5.4.1. Servitutea de scurgere a apelor naturale ………….. 117 7.5.4.2. Servitutea izvoarelor ……………………………... 117 7.5.4.3. Grăniţuirea ………………………………………. 117 7.5.4.4. Îngrădirea proprietăţii ……………………………. 118

7.5.5. Servituţile legale …………………………………………. 118 7.5.5.1. Servitutea privind distanţa plantaţiilor 118 7.5.5.2. Servitutea privind distanţa lucrărilor intermediare

pentru anumite construcţii ………………………..

119 7.5.5.3. Servitutea de vedere ……………………………... 119 7.5.5.4. Servitutea privind picătura streşinilor ……………. 120 7.5.5.5. Servitutea de trecere ……………………………... 120 7.5.5.6. Servituţile speciale ……………………………….. 121

7.5.6. Servituţile stabilite prin fapta omului …………………….. 124 7.5.6.1. Stabilirea servituţilor prin titlu …………………… 125 7.5.6.2. Dobândirea servituţilor prin uzucapiune …………. 125 7.5.6.3. Stabilirea servituţilor prin destinaţia proprietarului .. 126

7.5.7. Exercitarea dreptului de servitute ………………………… 126 7.5.8. Acţiunile în justiţie pentru apărarea servituţii ……………... 128 7.5.9. Stingerea servituţilor ……………………………………... 129

7.6. Dreptul de superficie …………………………………………….. 130

10

7.6.1. Noţiunea şi reglementarea ………………………………... 130 7.6.2. Caracterele juridice ………………………………………. 132 7.6.3. Constituirea dreptului de superficie ……………………… 132 7.6.4. Exercitarea dreptului de superficie ……………………….. 133 7.6.5. Stingerea dreptului de superficie …………………………. 134

7.7. Dreptul real de folosinţă …………………………………………. 134 7.7.1. Caracterele juridice ………………………………………. 135 7.7.2. Constituirea dreptului real de folosinţă …………………... 135

CAPITOLUL 8

APĂRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE ŞI A CELORLALTE DREPTURI REALE

8.1. Acţiunea în grăniţuire …………………...………………….…... 136 8.1.1. Noţiunea şi reglementarea legală ………………….……... 136 8.1.2. Caracterele juridice …………………...………………….. 137

8.2. Acţiunea în prestaţie tabulară ………………….………………… 137 8.2.1. Noţiunea şi reglementarea legală ………………….……... 137 8.2.2. Caracterele juridice ………………….…………………… 138 8.2.3. Calitatea procesuală pasivă ………………….…………… 139 8.2.4. Condiţiile de admisibilitate ………………….…………… 139

8.3. Acţiunea negatorie …………………...………………….………. 140 8.3.1. Noţiunea …………………...………………….…………. 140 8.3.2. Caractere juridice …………………...………………….… 140

8.4. Acţiunea confesorie …………………...………………….……... 140 8.4.1. Noţiunea …………………...………………….…………. 140 8.4.2. Obiectul …………………...………………….………….. 141 8.4.3. Caracterele juridice …………………...………………….. 141

8.5. Acţiunea în revendicare …………………...………………….…. 141 8.5.1. Noţiunea şi caracterele juridice ………………….……….. 141 8.5.2. Condiţiile de exercitare …………………...……………… 142 8.5.3. Categorii de acţiuni în revendicare ………………….……. 143

8.5.3.1. Acţiunea în revendicare imobiliară ………………. 143 8.5.3.2. Acţiunea în revendicare mobiliară ……………….. 146

8.5.4. Efectele acţiunii în revendicare ………………….………. 150 8.5.4.1. Restituirea lucrului revendicat ………………….... 151 8.5.4.2. Restituirea fructelor ………………….…………... 151 8.5.4.3 Restituirea cheltuielilor ………………………….... 152

CAPITOLUL 9

MODURILE DE DOBÂNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE ŞI A ALTOR DREPTURI REALE

9.1. Noţiunea şi clasificarea ………………….………………………. 153 9.2. Legea ca mod de dobândire a drepturilor reale …………………... 154 9.3. Hotărârea judecătorească, mod de dobândire a drepturilor reale …. 155

11

9.4. Tradiţiunea (predarea materialului) ………………….…………... 155 9.5. Ocupaţiunea …………………...………………….…………….. 156 9.6. Accesiunea …………………...…………………...……………... 156

9.6.1. Definiţia şi clasificarea …………………...………………. 156 9.6.2. Accesiunea imobiliară naturală ………………….……….. 157 9.6.3. Accesiunea imobiliară artificială ………………….……... 158

9.6.3.1. Accesiunea lucrărilor făcute de proprietar pe terenul său cu materialele altei persoane …………………. 158

9.6.3.2. Accesiunea lucrărilor făcute de o persoană cu materialele proprii pe terenul altei persoane ……….. 159

9.6.4. Accesiunea mobiliară …………………...………………... 164 9.6.4.1. Adjuncţiunea ………………….…………………. 165 9.6.4.2. Specificaţiunea ………………….………………. 165 9.6.4.3. Confuziunea sau amestecul ………………….…... 166

9.7. Uzucapiunea sau prescripţia achizitivă ………………….………. 166 9.7.1. Noţiunea şi reglementarea ………………….……………. 166 9.7.2. Domeniul de aplicare a uzucapiunii ………………….…... 167 9.7.3. Uzucapiunea de 30 de ani ………………….…………….. 168 9.7.4. Uzucapiunea de 10 până la 20 de ani ………………….…. 169 9.7.5. Întreruperea uzucapiunii ………………….……………… 173 9.7.6. Joncţiunea posesiilor ………………….………………….. 179 9.7.7. Efectele uzucapiunii ………………….…………………... 180 9.7.8. Renunţarea la prescripţia achizitivă ………………….…… 180

9.8. Succesiunea …………………...………………….…………….. 181 9.8.1. Noţiunea şi reglementarea legală a succesiunii …………... 181 9.8.2. Felurile moştenirii …………………...………………….... 182 9.8.3. Data deschiderii moştenirii …………………...………….. 182 9.8.4. Locul deschiderii moştenirii …………………………….... 182 9.8.5. Condiţiile generale ale dreptului la moştenire ……………. 183 9.8.6. Condiţiile speciale ale moştenirii legale ………………….. 184 9.8.7. Principiile generale ale devoluţiunii legale ……………….. 185

9.8.7.1. Principiul chemării la moştenire a rudelor în ordinea claselor de moştenitori legali

185

9.8.7.2. Principiul proximităţii gradului de rudenie între moştenitorii din aceeaşi clasă

185

9.8.8. Reprezentarea succesorală ………………….……………. 186 9.8.9. Drepturile succesorale ale soţului supravieţuitor …………. 187 9.8.10. Drepturile statului asupra moştenirii vacante …………... 187 9.8.11. Testamentul …………………...………………….……. 188 9.8.12. Legatul …………………...………………….…………. 190 9.8.13. Rezerva succesorală …………………...……………….. 190 9.8.14. Dreptul de opţiune succesorală ………………….……... 191

12

CAPITOLUL 10 REGIMUL JURIDIC AL BUNURILOR IMOBILE

10.1. Regimul juridic al circulaţiei terenurilor ………………….…….. 192 10.1.1. Regimul juridic al circulaţiei terenurilor reglementat de Legea nr. 18/1991 ………………….…………………… 196 10.1.2. Regimul juridic al terenurilor reglementat de Legea

nr. 54/1998 …………………...………………….……….

196 10.1.3. Circulaţia juridică a terenurilor reglementată de Titlul X al legii nr. 247/2005 ………………….…………………. 200 10.1.4. Regimul juridic al terenurilor cu destinaţie forestieră …… 200 10.1.5. Dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi, precum şi de

către persoanele juridice străine ………………….……... 202 10.2. Regimul juridic al construcţiilor ………………….…………….. 203

10.2.1. Regimul juridic al circulaţiei construcţiilor ……………... 203 10.2.2. Regimul juridic al realizării şi desfiinţării construcţiilor … 204

CAPITOLUL 11

PUBLICITATEA DREPTURILOR REALE IMOBILIARE

11.1. Noţiunea …………………...………………….……………….. 208 11.2. Obiectivele publicităţii imobiliare ………………….…………... 209 11.3. Cadastrul general …………………...………………….………. 209

11.3.1. Noţiunea …………………...………………….………... 209 11.3.2. Obiectivele cadastrului general ………………….……… 210 11.3.3. Funcţiile cadastrului general ………………….………… 210 11.3.4. Organizarea activităţii de cadastru ………………….…... 211

11.4. Sistemele de publicitate imobiliară ………………….…………. 215 11.4.1. Sistemul Registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni …….. 216 11.4.2. Sistemul de publicitate reală al cărţii funciare reglementat

de Legea nr. 7/1996 ………………….………………….

218 11.4.2.1. Consideraţii generale ………………….………... 218 11.4.2.2. Evidenţa cadastral-juridică ………………….…... 219 11.4.2.3. Organizarea activităţii de publicitate imobiliară … 220 11.4.2.4. Cartea funciară ………………….……………… 221 11.4.2.5. Înscrierile în cartea funciară ………………….…. 222 11.4.2.6. Procedura de înscriere în cartea funciară ………... 223 11.4.2.7. Acţiunile de carte funciară ………………….…... 225

13

CAPITOLUL 1

BUNURILE

1.1. Definiţia bunului în dreptul civil

Dintre toate distincţiile juridice, cea mai importantă este cea care este făcută între persoane şi bunuri.1

În limbajul obişnuit, cuvântul „bunuri” desemnează „lucrurile” care sunt destinate folosirii de către oameni; lucrul este distinct de persoană. Din acest punct de vedere, bunurile sunt lucruri corporale, adică obiecte pe care le putem percepe prin simţurile noastre, cu alte cuvinte ceea ce putem atinge cu mâna.

În sens juridic, Codul civil foloseşte termenul de „bun” cu două sensuri.

Lato sensu, prin bunuri sunt desemnate atât lucrurile cât şi drepturile privitoare la acestea. Astfel, art. 475 alin. 1 Cod civil prevede că „oricine poate dispune liber de bunurile ce sunt ale lui.”

Stricto sensu, prin bunuri sunt desemnate numai lucrurile asupra cărora pot exista drepturi patrimoniale. De exemplu, conform art. 470 Cod civil „ poate avea cineva asupra bunurilor, sau un drept de proprietate, sau un drept de folosinţă, sau numai servitute.”

În legislaţia civilă nu există o definiţie a bunului, astfel că această sarcină a revenit doctrinei.

Pornind de la ce două sensuri, bunul a fost definit ca fiind valoarea economică ce este utilă pentru satisfacerea nevoii materiale ori spirituale a omului şi este susceptibilă de apropriere sub forma dreptului patrimonial.2

1 Philippe Malaurie, Laurent Aynes, Les Biens, LDGJ – Montchrestien, Paris, 2003, p. 1

2 Gh. Beleiu, Drept civil român. Introducere în dreptul civil. Subiectele dreptului civil, Casa de editură şi presă „ŞANSA” S.R.L., Bucureşti, 1994, p. 90

14

Pentru ca un lucru să devină bun, în sens juridic, este necesar ca acesta să fie util omului, adică să aibă valoare economică şi să fie susceptibil de apropriere sub forma unor drepturi.3

De exemplu, lucrurile comune, care nu aparţin niciunei persoane, iar folosirea este comună pentru toate persoanele, cum ar fi aerul, nu sunt bunuri în sens juridic.

1.2. Clasificarea bunurilor

1.2.1. După natura bunurilor şi calificarea dată de lege

După natura bunurilor şi calificarea dată de lege, bunurile se clasifică în bunuri imobile şi bunuri mobile.

Potrivit art. 462 Cod civil, bunurile imobile – numite şi bunuri nemişcătoare – sunt de trei feluri:

1. imobile prin natura lor; 2. imobile prin destinaţie; 3. imobile prin obiectul la care se aplică, numite şi imobile prin

determinarea legii. Bunurile imobile prin natura lor sunt reglementate în

art. 463,464 şi art. 465 alin. 1 Cod civil. Art. 463 Cod civil prevede că „fondurile de pământ şi clădirile

sunt imobile prin natura lor”; art. 464 dispune că „morile de vânt sau de apă, aşezate pe stâlpi, sunt imobile prin natura lor”, iar conform art. 465 alin. 1 „ recoltele care încă se ţin de rădăcini şi fructele de pe arbori, neculese, sunt asemenea imobile”.

Bunurile imobile prin destinaţie sunt enumerate în art. 468 – 470 Cod civil.

Potrivit art. 468 alin. 1 Cod civil, „obiectele ce proprietarul unui fond a pus pe el pentru serviciul şi exploatarea acestui fond sunt imobile prin destinaţie”, iar alin. 2 prevede că „sunt imobile prin destinaţie, când ele s-au pus de proprietar pentru serviciul şi exploatarea fondului:

− animalele afectate la cultură; − instrumentele arătoare;

3 Aspazia Cojocaru, Drept civil. Partea Generală. Editura Lumina Lex,

Bucureşti, 2000, p. 99

15

− seminţele date arendaşilor sau colonilor parţiari4; − porumbii din porumbărie; − lapinii ţinuţi pe lângă casă5; − stupii cu roi; − peştele din izlaz (heleşteie); − teascurile, căldările, alambicurile, căzile şi vasele; − instrumentele necesare pentru exploatarea fierăriilor, fabricilor

de hârtie şi altor uzine; − paiele şi gunoaiele”. Imobile prin destinaţie sunt şi toate efectele mobiliare ce

proprietarul a aşezat către fond în perpetuu, respectiv când aceste bunuri sunt întărite cu ghips, var sau ciment, sau când ele nu se pot scoate fără a se strica sau deteriora partea fondului către care sunt aşezate.

Oglinzile unui apartament se presupun aşezate în perpetuu când parchetul pe care ele stau este una cu lemnăria camerei, situaţie care se aplică şi în cazul tablourilor sau a altor ornamente.

Precizăm faptul că dispoziţiile înscrise în art. 468 alin. 2 Cod civil trebuie să fie interpretate în raport de data adoptării lor, cu distincţia că un bun imobil prin destinaţie trebuie să îndeplinească două condiţii:

1. să existe un raport de accesorietate (de afectare) de natură fizică sau voliţională între bunul mobil şi cel imobil prin natura lui, la care serveşte;

2. ambele bunuri să aibă acelaşi proprietar. Bunurile imobile prin obiectul la care se aplică sunt, potrivit

art. 471 Cod civil, „uzufructul lucrurilor imobile, servituţile, acţiunile care tind a revendica un imobil”.

Bunurile mobile numite şi bunuri mişcătoare sunt şi ele de trei feluri, după cum prevede art. 472 Cod civil:

1. bunuri mobile prin natura lor; 2. bunuri mobile prin determinarea legii; 3. bunuri mobile prin anticipaţie.

4 Dijmaşi 5 Iepurii de casă

16

Bunurile mobile prin natura lor sunt, potrivit art. 473 Cod civil, „corpurile care se pot transporta de la un loc la altul, atât cele care se mişcă de sine, precum animalele, precum şi cele care nu se pot strămuta din loc decât prin o putere străină, precum sunt lucrurile neînsufleţite.” Bunurile mobile prin determinarea legii sunt, conform art. 474 Cod civil, „obligaţiile şi acţiunile care au de obiect sume exigibile sau efecte mobiliare6, acţiunile sau interesele în companii de finanţe, de comerţ sau de industrie, chiar şi când capitalul acestor companii constă în imobile. Aceste acţiuni sau interese se socot ca mobile numai în privinţa fiecărui din asociaţi şi pe cât timp ţine asociaţia. Sunt asemenea mobile prin determinarea legii, veniturile perpetuee sau pe viaţă asupra statului sau asupra particularilor.” Bunurile mobile prin anticipaţie nu au reglementare legală, dar în doctrină se admite că mobilele prin anticipaţie sunt acele bunuri care, prin natura lor, sunt imobile, dar pe care părţile unui act juridic le consideră ca mobile în considerarea a ceea ce vor deveni. În această categorie de bunuri se includ: fructele şi recoltele neculese încă, arborii, materialele care rezultă din demolarea unei construcţii; etc.

Importanţa juridică a clasificării bunurilor în imobile şi mobile se concretizează în regimul juridic diferit:

– cu privire la efectele posesiei: în cazul bunurilor imobile posesia poate conduce la dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, iar în cazul bunurilor mobile, posesia de bună – credinţă valorează proprietate (art. 1909 Cod civil);

– drepturile reale accesorii: ipoteca are ca obiect numai un bun imobil, iar gajul poate avea ca obiect numai un bun mobil;

– publicitatea înstrăinărilor se aplică, în principal, în materia bunurilor imobile;

– în cazul bunurilor comune ale soţilor: în cazul înstrăinării sau grevării unui bun imobil se cere, în mod expres, consimţământul celuilalt soţ, în timp ce în cazul înstrăinării de bunuri mobile, prin lege, se prezumă existenţa mandatului tacit reciproc (art. 35 Codul familiei);

6 Lucruri mobile

17

– competenţa teritorială în acţiunile având ca obiect un bun imobil aparţine instanţei în a cărei rază teritorială se află bunul imobil (art. 14 Cod procedură civilă), iar dacă acţiunea are ca obiect un bun mobil, competentă este instanţa în a cărei rază teritorială domiciliază pârâtul (art. 5 Cod procedură civilă);

– în dreptul internaţional privat, bunurile imobile sunt cârmuite de legea locului situării imobilului (lex rei sitae),în timp ce bunurile mobile sunt guvernate de legea personală (lex personalis) care poate fi legea naţională (lex patriae) sau legea domiciliului (lex domicilii).

1.2.2. După regimul circulaţiei juridice

După regimul circulaţiei juridice, bunurile se clasifică în: − bunuri aflate în circuitul civil; − bunuri scoase din circuitul civil. Bunurile aflate în circuitul civil sunt acele bunuri care pot fi

dobândite sau înstrăinate prin acte juridice. În materie de circulaţie juridică aceste bunuri reprezintă regula,

ceea ce înseamnă că legea trebuie să prevadă, în mod expres, excepţiile.

La rândul lor, bunurile aflate în circuitul civil se pot clasifica în două subdiviziuni:

1. bunuri care pot circula liber, neîngrădit; 2. bunuri care pot fi dobândite, deţinute sau înstrăinate cu

respectarea unor condiţii, cum ar fi armele de foc şi muniţia, materialele explozive, produsele şi substanţele toxice, obiectele de cult.

Bunurile scoase din circuitul civil, numite şi bunuri inalienabile, sunt acele bunuri care nu pot forma obiectul unor acte juridice constitutive sau translative de drepturi reale. Menţionăm, cu titlu de exemplu, bunurile din domeniul public, care potrivit art. 11 din Legea nr. 213/1998, legea proprietăţii publice şi regimul juridic al acesteia, sunt inalienabile, insesizabile şi imprescriptibile.

Importanţa juridică a acestei clasificări se analizează sub aspectul valabilităţii actelor juridice cu privire la obiectul lor.

18

1.2.3. După cum sunt determinate

După cum sunt determinate, bunurile se clasifică în: − bunuri determinate individual; − bunuri determinate generic. Bunurile determinate individual (res certa) sunt acele bunuri

care, potrivit naturii lor sau voinţei exprimate în actul juridic, se individualizează prin însuşiri proprii. De exemplu, un teren individualizat prin locul situării, suprafaţă, laturi şi vecinătăţi sau un autoturism individualizat prin serie de motor, capacitate cilindrică, număr de înmatriculare, an de fabricaţie.

Bunurile determinate generic (res genera) sunt acele bunuri care se individualizează prin însuşirile speciei sau categoriei din care fac parte; individualizarea făcându-se prin cântărire, măsurare, etc.

De exemplu, dacă părţile convin să încheie un contract de vânzare – cumpărare având ca obiect un autoturism marca Renault, care în anul 2005 a câştigat raliul Paris – Dakar, ne aflăm în prezenţa unui bun determinat individual. Dacă părţile convin să vândă, respectiv să cumpere, un autoturism marca Renault, an de fabricaţie 2005, obiectul contractului este un bun determinat generic.

Importanţa juridică a acestei clasificări se analizează sub mai multe aspecte:

– momentul transmiterii dreptului real, dacă obiectul unui act translativ de proprietate sau alt drept real este un res certa, dreptul real se transmite în momentul realizării acordului de voinţă, conform art. 971 şi 1295 Cod civil, iar dacă obiectul este un res genera, dreptul real se transmite în momentul individualizării sau al predării bunului, în lipsă de stipulaţie contrară;

– suportarea riscului contractului operează diferit: dacă obiectul actului juridic este un bun individual determinat şi acesta piere fortuit înainte de predare, debitorul obligaţiei este liberat de obligaţie, dar dacă obiectul actului juridic este un bun determinat generic, dacă acesta piere în mod fortuit înainte de predare, debitorul nu va fi liberat de obligaţia de predare, conform regulii genera non pereunt, cea ce înseamnă că debitorul va trebui să procure alte bunuri de gen;

19

– locul predării bunului este diferit, după cum este un res certa sau un res genera. Astfel, bunul individual determinat trebuie să fie predat în locul în care se găsea la data contractării (art. 1319 Cod civil), în timp ce predarea unui bun determinat generic se face la domiciliul debitorului (art. 1104 Cod civil).

1.2.4. După cum pot fi înlocuite sau nu, unele cu altele, în executarea

unei obligaţii civile

După cum pot fi înlocuite sau nu, unele cu altele, în executarea unei obligaţii civile, bunurile se clasifică în:

- bunuri fungibile; - bunuri nefungibile. Bunul fungibil este acel bun care, în executarea unei obligaţii,

poate fi înlocuit cu un alt bun, fără ca aceasta să afecteze valabilitatea plăţii.

Bunul nefungibil este acel bun care, în executarea unei obligaţii, nu poate fi înlocuit cu un alt bun, debitorul nefiind liberat de obligaţie decât prin predarea bunului.

Importanţa juridică a acestei clasificări se analizează din punct de vedere al valabilităţii plăţii. De exemplu, conform art. 1584 Cod civil „împrumutatul este dator să restituie lucrurile împrumutate în aceeaşi calitate şi cantitate, şi în timpul stipulat”, iar art. 1585 Cod civil prevede că…. „dacă nu s-a determinat nici timpul, nici locul plăţii împrumutului, plata urmează a se face de către împrumutat după valoarea curentă din timpul în care şi în locul unde s-a contractat”.

1.2.5. După cum folosirea bunurilor implică sau nu consumarea

substanţei ori înstrăinarea lor

După cum folosirea bunurilor implică sau nu consumarea substanţei ori înstrăinarea lor, bunurile se clasifică astfel:

− bunuri consumptibile; − bunuri neconsumptibile. Bunul consumptibil este acel bun care nu poate fi folosit fără ca

prima lui întrebuinţare să implice consumarea substanţei sau înstrăinarea; cum ar fi, de exemplu, banii sau produsele alimentare.

20

Bunul neconsumptibil este acel bun care poate fi folosit în mod repetat, fără ca prin aceasta, să se consume substanţa sau să implice înstrăinarea lui, cum ar fi, de exemplu, un teren, o casă sau un autoturism.

Importanţa juridică a acestei clasificări se analizează sub aspectul contractului de împrumut şi al uzufructului.

Astfel, obiectul împrumutului de folosinţă (comodat) este un bun neconsumptibil, în timp ce obiectul împrumutului de consumaţie (mutuum) este un bun consumptibil.

În materie de uzufruct, dacă obiectul acestui dezmembrământ al dreptului de proprietate este un bun neconsumptibil, uzufructuarul are obligaţia să restituie nudului proprietar chiar acel bun, dar dacă obiectul uzufructului este un bun consumptibil, ne aflăm în prezenţa unui cvasiuzufruct, deoarece uzufructuarului i se transmite chiar dreptul de proprietate, astfel că el are obligaţia să restituie bunuri de aceeaşi cantitate, calitate şi valoare.

1.2.6. După cum sunt sau nu producătoare de fructe

După cum sunt sau nu producătoare de fructe, bunurile se clasifică în:

- bunuri frugifere; - bunuri nefrugifere. Bunurile frugifere sunt acele bunuri care produc, în mod

periodic, fără consumarea substanţei lor, alte bunuri ori produse, numite fructe.

Bunurile nefrugifere sunt acele bunuri care nu au însuşirea de a produce fructe, fără consumarea substanţei lor.

În dreptul civil, fructele sunt de trei feluri: naturale, industriale şi civile.

Potrivit art. 522 Cod civil „fructele naturale sunt acelea ce pământul produce de la sine; producţia şi prăsila (sporul animalelor) sunt asemenea fructe naturale. Fructele industriale ale unui fond sunt acelea ce se dobândesc prin cultură.”

Conform art. 523 Cod civil „fructele civile sunt chiriile caselor, dobânzile sumelor exigibile, venitul rentelor; arendele intră în clasa fructelor civile.”

21

Clasificarea fructelor prezintă importanţă juridică sub aspectul modului lor de dobândire. Astfel, fructele naturale şi fructele industriale se dobândesc prin percepere (culegere), în timp ce fructele civile se dobândesc zi cu zi (prin simpla scurgere a timpului).

Între fructe şi producte există deosebiri, în sensul că productele sunt foloasele trase dintr-un bun cu consumarea substanţei sale, cum ar fi, de exemplu, piatra dintr-o carieră sau nisipul extras din albia unui râu.

1.2.7. După modul de percepere

După modul de percepere, bunurile se clasifică în: − bunuri corporale; − bunuri incorporale. Bunurile corporale sunt acele bunuri care au o existenţă

materială, fiind uşor perceptibile simţurilor omului. Bunurile incorporale sunt acele bunuri care au o existenţă

ideală, abstractă. În această categorie sunt incluse: − drepturile reale, altele decât dreptul de proprietate; − proprietăţile incorporale (fondul de comerţ, drepturile de

proprietate industrială, dreptul de autor); − titlurile de valoare (acţiunile, obligaţiile, instrumentele

financiare derivate sau titlurile de credit încadrate de Comisia Naţională a Valorilor Mobiliare, precum şi cambia, biletul la ordin, cecul);

− drepturile de creanţă. Importanţa juridică a acestei clasificări priveşte următoarele aspecte: − dobândirea proprietăţii asupra bunurilor mobile ca efect al

posesiei de bună – credinţă se aplică numai în cazul bunurilor mobile corporale;

− dobândirea proprietăţii prin tradiţiune se aplică numai în privinţa bunurilor mobile corporale.

22

1.2.8. După cum pot fi sau nu împărţite fără să-şi schimbe destinaţia

În raport de acest criteriu, bunurile se clasifică astfel: − bunuri divizibile; − bunuri indivizibile. Bunul divizibil este acel bun care poate fi împărţit fără să-şi

schimbe destinaţia sa economică. De exemplu, o bucată de stofă sau o suprafaţă de teren.

Bunul indivizibil este acel bun care prin împărţire îşi schimbă destinaţia economică.

Această clasificare prezintă importanţă juridică în materia partajului. Astfel, dacă partajul are ca obiect un bun indivizibil, cum ar fi de exemplu un autoturism, întrucât bunul nu poate fi fracţionat, el va fi atribuit unuia dintre copărtaşi sau va fi scos la vânzare prin licitaţie publică, iar preţul se va împărţi între copărtaşi.

23

CAPITOLUL 2

PATRIMONIUL ŞI DREPTURILE PATRIMONIALE

2.1.Consideraţii introductive privind patrimoniul

Dreptul civil este definit ca acea ramură a sistemului dreptului românesc care reglementează raporturile patrimoniale şi nepatrimoniale stabilite între persoane fizice şi persoane juridice aflate pe poziţii de egalitate juridică. 7

Una dintre cele mai importante noţiuni ale dreptului civil este cea de patrimoniu, care are un sens tehnic şi precis. 8

Pentru definirea noţiunii de patrimoniu se porneşte de la analiza raportului juridic civil, care sub aspect structural este alcătuit din trei elemente: subiectele, conţinutul şi obiectul.

Părţile sau subiectele raportului juridic civil sunt persoanele fizice şi persoanele juridice care sunt titularele drepturilor şi obligaţiilor civile.

Conţinutul raportului juridic civil este dat de totalitatea drepturilor subiective civile şi a obligaţiilor civile pe care le au părţile.

Obiectul raportului juridic civil constă în acţiunile ori inacţiunile la care sunt îndrituite părţile ori de care acestea sunt ţinute să le respecte.

În funcţie da natura conţinutului lor drepturile şi obligaţiile civile se clasifică în patrimoniale şi nepatrimoniale.

7 Gh. Beleiu, op. cit., p. 25 8 Ioan Adam, Drept civil. Drepturile reale, Editura All Beck,

Bucureşti, 2001, p. 3; Corneliu Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura All Beck, Bucureşti, 2001, p. 1

24

Sunt patrimoniale drepturile subiective civile şi obligaţiile corelative care au un conţinut economic, evaluabil în bani.

În sens larg, termenul patrimoniu este folosit în expresii intrate în limbajul comun: patrimoniu cultural, patrimoniu arheologic, patrimoniu istoric, patrimoniu artistic.

În legislaţia română se fac referiri la patrimoniu în diverse acte normative, respectiv:

− Legea nr.107/1996, legea apelor, modificată şi completată prin Legea nr. 112/2006, prevede că apele fac parte integrantă din patrimoniul natural;

− Legea nr. 182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural naţional mobil, modificată prin Legea nr. 105/2004, consacră termenul de patrimoniul cultural naţional;

− Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, modificată prin Legea nr. 259/2006, instituie noţiunea de patrimoniu cultural local.

Toate aceste accepţiuni ale termenului patrimoniu sunt diferite de noţiunea juridică de patrimoniu.

Noţiunea de patrimoniu, în sensul dreptului civil, se raportează la sfera drepturilor şi obligaţiilor patrimoniale.

2.2.Noţiunea de patrimoniu

Codul civil nu defineşte noţiunea de patrimoniu, deşi foloseşte acest termen, ca de altfel şi alte izvoare ale dreptului civil.

Referiri la patrimoniu se regăsesc în: art. 781, 784, 1718, 1743 Cod civil; Legea nr. 31/1990 privitoare la societăţile comerciale, cu modificările şi completările ulterioare; Ordonanţa Guvernului nr. 26/2000 cu privire la asociaţii şi fundaţii, aprobată cu modificări şi completări prin Legea nr. 246/2005; Legea nr. 215/2001 privind administraţia publică locală.

În aceste condiţii, sarcina definirii patrimoniului a revenit doctrinei. În sens economic, patrimoniul desemnează totalitatea bunurilor

ce constituie averea unei persoane. 9

9 Ion P. Filipescu, Andrei I. Filipescu, Drept civil. Dreptul de

proprietate şi alte drepturi reale, Editura Actami, Bucureşti, 2000, p. 10

25

Din punct de vedere juridic, această definiţie nu este exactă decât dacă înţelegem prin bunuri nu numai lucrurile materiale care compun averea unei persoane, ci în general toate drepturile pe care le are acea persoană. 10

În sens juridic, patrimoniul desemnează totalitatea drepturilor şi obligaţiilor patrimoniale care aparţin unei persoane. 11

Din definiţia dată, rezultă că patrimoniul are în structura sa două elemente:

• latura activă, alcătuită din totalitatea drepturilor patrimoniale; • latura pasivă, alcătuită din totalitatea obligaţiilor patrimoniale.

2.3. Caracterele juridice ale patrimoniului

2.3.1. Patrimoniul este o universalitate juridică

Patrimoniul este o unitate distinctă de elementele sale componente care există independent de modificările concrete.

Din această trăsătură juridică se desprind două elemente: 1. patrimoniul apare ca o masă de drepturi şi obligaţii legate

între ele sau ca o grupare a mai multor mase de drepturi şi obligaţii, fiecare având un regim juridic determinat;

10 Constantin Hamangiu, Ion Rosetti - Bălănescu, Alexandru

Băicoianu, Tratat de drept civil român, Editura All, Bucureşti, 1996, p. 521; 11 Constantin Stătescu, Corneliu Bîrsan, Drept civil. Teoria generală a

drepturilor reale, Bucureşti, 1980, p. 5; Mircea N. Costin, Marile instituţii ale dreptului civil român, vol. I, Editura Dacia, Cluj – Napoca, 1982, p. 62; Al. Weill, Francois Terre, Philippe Simler, Droit civil. Les biens, Editura Dalloz, Paris, 1985, p. 4; Paul Mircea Cosmovici, Drept civil. Drepturi reale. Obligaţii. Legislaţie, Editura All, Bucureşti, 1994, p. 4; Constantin Bîrsan, Maria Gaiţă, Mona Maria Pivniceru, Drept civil. Drepturile reale, Editura Institutul European, Iaşi, 1997, p. 7; Matei B. Cantacuzino, Elementele dreptului civil, Editura All, Bucureşti, 1998, p. 32; Eugen Chelaru, Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Editura All Beck, Bucureşti, 2000, p. 4; Ovidiu Ungureanu, Drepturi reale. Curs practic, Editura Rosetti, Bucureşti, 2001, p. 8; Ion P. Filipescu, Andrei I. Filipescu, op. cit., p. 11; Liviu Pop, Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale, Editura Lumina Lex, Bucureşti, p. 10; Ioan Adam, op. cit., p. 4; Cristian Jora, Florin Ciutacu, Drept civil. Drepturi reale, Editura Sigma, Bucureşti, 2002, p. 12

26

2. drepturile şi obligaţiile sunt distincte de universalitate, în sensul că schimbările ce se produc în legătură cu drepturile şi obligaţiile nu afectează identitatea universalităţii, deoarece, de regulă, drepturile şi obligaţiile sunt avute în vedere numai sub aspectul lor valoric.

2.3.2. Orice persoană are un patrimoniu

Această trăsătură, denumită şi realitatea patrimoniului, presupune că existenţa universalităţii juridice nu depinde de cantitatea de drepturi şi obligaţii pecuniare aparţinând unei persoane ori de raportul dintre activul şi pasivul patrimonial.12

Acest caracter juridic al patrimoniului desemnează faptul că numai persoanele fizice şi juridice pot avea un patrimoniu, deoarece numai persoanele pot avea drepturi şi obligaţii.

2.3.3. Patrimoniul este unic

Această trăsătură decurge din unicitatea subiectului care îi este titular.

Fiecare persoană fizică sau juridică poate avea un singur patrimoniu, indiferent ce cuantumul sau întinderea drepturilor care sunt incluse în patrimoniu.

În doctrină, s-a susţinut că teoria patrimoniului unic este depăşită, cu motivarea că, în condiţiile actualelor relaţii economice şi sociale s-a ajuns la o fracţionare juridică a patrimoniului aproape fiecărei persoane, lucru care se datorează raporturilor complexe care se creează între subiectele de drept şi care nu mai sunt acelea de la data adoptării Codului Napoleon. În acest sens sunt prezentate exemple de fracţionare în mai multe categorii de bunuri ale patrimoniului unei persoane, cum ar fi depunerea unor sume de bani la diferite bănci, sume care nu pot fi urmărite având în vedere secretul depunerilor, participarea unei persoane la Programul Smart Miles al Companiei Tarom, ea beneficiind de gratuitate în funcţie de numărul kilometrilor parcurşi cu avioanele acestei companii, participarea la un contract în virtutea căruia dobândeşte un drept de proprietate într-o anumită cotă a unui complex

12 Valeriu Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale 1, Editura Humanitas, Bucureşti, 2004, p. 59

27

de vile din diferite staţiuni din mai multe ţări, drept care îi conferă posibilitatea de a folosi în fiecare an, într-un interval de timp limitat un anumit spaţiu dintre vilele respective.13

2.3.4. Patrimoniul este divizibil

Divizibilitatea patrimoniului înseamnă că acesta poate fi împărţit în mai multe mase de bunuri, fiecare dintre ele având un regim juridic diferit.

Astfel, soţii au în patrimoniul lor atât bunuri comune, respectiv bunurile dobândite de oricare dintre soţi în timpul căsătoriei conform art. 30 Codul familiei cât şi bunuri proprii, expres menţionate în art. 31 Codul familiei.

Creditorii comuni ai soţilor pot urmări bunurile comune, iar în măsura în care aceste nu sunt îndestulătoare pentru acoperirea creanţei vor putea urmări şi bunurile proprii.

Creditorii personali, în schimb, vor putea urmări, mai întâi, bunurile proprii şi numai dacă nu-şi pot satisface creanţa, vor solicita împărţirea bunurilor comune pentru acoperirea creanţei din partea de bunuri comune ale soţului debitor.

În materia acceptării succesiunii, acceptarea succesiunii sub beneficiu de inventar opreşte confuziunea patrimoniilor dintre patrimo-niul lăsat de defunct, al cărui titular a devenit succesorul, şi patrimoniul propriu al succesorului.

Patrimoniul poate fi divizat şi în cazul separaţiei de patrimonii cerută de creditorii succesiunii, prin care se urmăreşte împiedicarea confuziunii patrimoniului defunctului cu patrimoniul succesorului.

2.3.5. Patrimoniul este inalienabil

Datorită faptului că este strâns legat de persoană, patrimoniul este inalienabil, în sensul că nu poate fi despărţit de persoană, atât timp cât aceasta există ca subiect de drept.

În cazul persoanei fizice, prin acte juridice inter vivos se pot transmite unul sau mai multe drepturi ce alcătuiesc patrimoniul, dar nu

13 Betinio Diamant, Caracterul depăşit al teoriei patrimoniului unic, în „Dreptul” nr. 1/2000, p. 116

28

se poate transmite întregul patrimoniu. El se va transmite numai mortis causa, prin succesiune, în momentul încetării din viaţă a titularului său.

În cazul persoanei juridice, se pot transmite cote-părţi din patrimoniu în caz de reorganizare prin divizare parţială. Transmiterea întregului patrimoniu are loc în cazul încetării acesteia, ca urmare a reorganizării prin comasare sau divizare totală.

2.4. Funcţiile patrimoniului

Funcţiile patrimoniului sunt expresia legăturii juridice care se creează între titularii unor patrimonii diferite.

Patrimoniul îndeplineşte trei funcţii: • patrimoniul constituie gajul general al creditorilor chirografari;

• patrimoniul explică şi face posibilă subrogaţia reală cu titlu particular;

• patrimoniul explică şi permite transmisiunea universală şi transmisiunea cu titlu universal.

2.4.1. Patrimoniul şi gajul general al creditorilor chirografari

Dreptul de gaj general al creditorilor chirografari este instituit de art. 1718 Cod civil care prevede că „ oricine este obligat personal este ţinut de a îndeplini datoriile sale cu toate bunurile sale mobile şi imobile, prezente şi viitoare”.

Creditorii chirografari sunt acei creditori care nu dispun de o garanţie reală – gaj, ipotecă sau privilegiu – care să le asigure creanţa. Ei au o garanţie constând în dreptul de gaj general, care priveşte, în principiu, totalitatea bunurilor debitorului, aşa cum sunt şi câte sunt la data executării silite, indiferent de modificările survenite în patrimoniul debitorului de la data naşterii creanţei sale şi până în momentul executării acesteia.

Patrimoniul constituie singura garanţie generală a tuturor creditorilor titularului său care va răspunde faţă de creditori cu toate bunurile sale care se află în patrimoniul său, bunuri prezente sau bunuri viitoare.

29

Deoarece bunurile în patrimoniu sunt privite din punct de vedere al valorii lor exprimate în bani, debitorul, deşi are datorii faţă de creditorii săi, va putea să înstrăineze bunuri şi să dobândească alte bunuri în locul celor înstrăinate.

Gajul general conferă creditorului dreptul de a urmări doar bunurile existente în patrimoniul debitorului în momentul executării silite, precum şi bunurile ce vor intra în patrimoniul acestuia, până la realizarea integrală a creanţei sale.

2.4.2. Patrimoniul şi subrogaţia reală cu titlu particular

Termenul de subrogaţie îşi are originea în limba latină, subrogatio, unde însemna alegere în locul cuiva sau a ceva.

Cu alte cuvinte, subrogaţia înseamnă înlocuirea unei persoane cu o altă persoană sau înlocuirea unui lucru cu un alt lucru.

Din punct de vedere al dreptului civil, subrogaţia poate fi personală şi reală. Subrogaţia personală constă în înlocuirea unei persoane cu altă persoană într-un raport juridic obligaţional. De exemplu, dacă doi debitori sunt obligaţi la plata unei datorii faţă de creditor, iar unul dintre ei achită singur întreaga datorie, prin această plată are loc subrogaţia, în sensul că debitorul plătitor se subrogă în drepturile creditorului plătit şi va putea să-l urmărească pe celălalt debitor pentru partea de datorie ce revenea acestuia din urmă. În studiul noţiunii de patrimoniu, prezintă interes doar subrogaţia reală. Subrogaţia reală reprezintă înlocuirea unui lucru cu altul, iar dacă se produce în cadrul unui patrimoniu se numeşte subrogaţie reală cu titlu universal. De exemplu, dacă un lucru este vândut, locul său în patrimoniu va fi luat de preţul încasat, iar dacă din acest preţ se va achiziţiona un alt lucru, preţul va fi înlocuit cu lucrul în care a fost investit. Valorile de înlocuire, nou intrate în patrimoniu, vor avea regimul juridic al valorilor înlocuite. Subrogaţia reală cu titlu particular înseamnă înlocuirea unui bun individual determinat, ut singuli, cu un alt bun privit în mod izolat.

30

Spre deosebire de subrogaţia reală cu titlu universal, subrogaţia reală cu titlu particular intervine numai dacă legea o prevede în mod expres, cum se întâmplă în materie de ipotecă sau privilegii şi schimbul de terenuri. O asemenea subrogaţie reală cu titlu particular a fost instituită de art. 1721 Cod civil14 care prevede că dacă imobilul ipotecat a fost distrus sau deteriorat, ipoteca se va strămuta asupra indemnizaţiei de asigurare, dacă bunul a fost asigurat, sau asupra sumei primite cu titlu de despăgubire de la autorul prejudiciului. Această subrogaţie reală cu titlu particular are drept scop menţinerea ipotecii care garanta o anumită creanţă. În caz de expropriere, bunul intră în proprietatea statului liber de orice sarcini, iar eventualele sarcini care îl grevau se strămută de drept asupra despăgubirilor ce se cuvin fostului proprietar, conform dispoziţiilor art. 28 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică. 15

2.4.3. Patrimoniul şi transmisiunea universală şi cu titlu universal Patrimoniul explică transmisiunea universală şi cu titlu

universal care intervine în următoarele situaţii: • decesul persoanei fizice; • reorganizarea persoanei juridice. La decesul unei persoane fizice sau în caz de reorganizare a unei

persoane juridice se transmit toate drepturile şi obligaţiile care au aparţinut subiectului de drept, obiectul transmisiunii constituindu-l întregul patrimoniu ca universalitate juridică şi nu drepturile şi obligaţiile, privite în mod izolat.

14 Art. 1721 Cod civil dispune: ”Când un imobil, recolte sau alte bunuri

mobile vor fi asigurate în contra incendiului, sau în contra oricărui alt caz fortuit, suma ce se va datora de către asigurător va trebui, dacă nu va fi fost cheltuită în reparaţia obiectului asigurat, să fie afectată la plata creanţelor privilegiate şi ipotecare, după rangul fiecăreia din ele.

Asemenea se va urma şi cu orice despăgubire va fi datorită de către o a treia persoană, pentru pierderea totală sau deteriorarea obiectului însărcinat de un privilegiu sau ipotecă”

15 Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică a fost publicată în „Monitorul Oficial” al României nr. 139/1994

31

Transmisiunea universală intervine atunci când se transmite întreg patrimoniul, nefracţionat de la o persoană la altă persoană.

De exemplu, la decesul unei persoane întregul său patrimoniu revine unui singur moştenitor, care are vocaţie universală legală sau testamentară.

Transmisiunea cu titlu universal constă în transmiterea fracţionată a întregului patrimoniu al unei persoane la două sau mai multe persoane.

De exemplu, patrimoniul succesoral al persoanei decedate se transmite fracţionat la doi sau mai mulţi moştenitori, care se vor afla în indiviziune cu privire la bunurile dobândite până la momentul partajului. În cazul persoanei juridice o asemenea transmisiune are loc în caz de reorganizare prin divizare totală sau parţială.

Specific celor două tipuri de transmisiuni este faptul că ceea ce se transmite este patrimoniul sau o parte din patrimoniu, respectiv atât activul cât şi pasivul patrimonial. Între cele două transmisiuni nu există o deosebire calitativă, ci de ordin cantitativ, transmisiunea cu titlu universal având ca obiect numai o parte de universalitate.

2.5. Drepturile patrimoniale

Patrimoniul este compus din drepturi subiective civile care au un conţinut economic, evaluabil în bani. Drepturile patrimoniale se clasifică în:

• drepturi reale; • drepturi de creanţă.

2.5.1. Drepturile reale

2.5.1.1. Definiţia drepturilor reale Drepturile reale – jus in re – sunt acele drepturi subiective civile în virtutea cărora titularul lor poate să-şi exercite atributele asupra unui lucru determinat, în mod direct şi nemijlocit, fără a fi necesară intervenţia unei alte persoane. 16

16 Corneliu Bîrsan, Maria Gaiţă, Mona Maria Pivniceru, op. cit., p. 17, Eugen Chelaru, op. cit., p. 10-11, Ion P. Filipescu, Andrei I. Filipescu, op. cit., p. 23, Liviu Pop, op. cit., p. 22, Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 19

32

2. 5. 1.2. Caracterele juridice ale drepturilor reale

2.5.1.2.1. Drepturile reale sunt drepturi absolute, opozabile erga omnes Dreptul absolut este acel drept subiectiv civil, în temeiul căruia, titularul său, determinat, are posibilitatea să-l exercite singur, celorlalte persoane revenindu-le obligaţia, generală şi negativă, de a nu face nimic de natură să-i aducă atingere. Drepturile absolute prezintă următoarele caractere specifice:

• numai titularii lor sunt determinaţi ca subiecte active ale raporturilor juridice în al căror conţinut intră, titulari obligaţiei corelative fiind constituiţi din toate celelalte persoane, ca subiect pasiv nedeterminat;

• obligaţia corelativă acestor drepturi are întotdeauna acelaşi conţinut: îndatorirea ce revine tuturor celorlalte subiecte de drept civil de a nu face nimic de natură să împiedice titularii drepturilor să-şi exercite prerogativele ce formează conţinutul acestor drepturi;

• drepturile absolute sunt opozabile tuturor – erga omnes – în sensul că toată lumea este ţinută să respecte prerogativele pe care titularii lor le au.

2.5.1.2.2. Drepturile reale au un caracter perpetuu sau limitat Drepturi reale cu caracter perpetuu sunt proprietatea şi servituţile.

Durata celorlalte drepturi reale principale variază în funcţie de durata dreptului de proprietate sau de persoana titularului. Astfel, uzufructul, uzul şi abitaţia sunt drepturi viagere când titularul lor este o persoană fizică sau au o durată limitată în timp la cel mult 30 de ani când titularul lor este o persoană juridică.

2.5.1.2.3. Drepturile reale sunt limitate ca număr

Drepturile reale sunt limitate ca număr, fiind indicate expres de lege; numai prin lege putând fi create noi drepturi reale.

33

2.5.1.2.4. Dreptul de urmărire şi dreptul de preferinţă Din punct de vedere al efectelor, în cazul drepturilor reale sunt

întâlnite două efecte specifice: dreptul de urmărire şi dreptul de preferinţă. Dreptul de urmărire este posibilitatea recunoscută titularului unui

drept real de a pretinde restituirea bunului de la orice persoană la care acesta s-ar afla.

De exemplu, dacă un debitor, care a garantat restituirea unei sume împrumutate printr-o ipotecă, ar înstrăina bunul imobil ipotecat şi nu şi-ar executa, de bună voie, obligaţia de restituire a sumei împrumutate, creditorul ipotecar poate urmări imobilul şi în mâinile noului proprietar, cerând scoaterea lui în vânzare silită, pentru ca din preţul obţinut să-şi satisfacă dreptul său de creanţă pe care îl are contra debitorului.

Dreptul de preferinţă constă în posibilitatea conferită de dreptul real titularului său de a fi satisfăcut cu prioritate faţă de titularii altor drepturi.

De exemplu, dacă un drept de creanţă este însoţit de un drept de gaj care îl garantează, titularul dreptului real de garanţie are posibilitatea de a-şi satisface creanţa înaintea altor creditori, care nu au garantată creanţa lor printr-un drept real accesoriu.

În cazul în care ar exista concurs între titularii mai multor drepturi reale, urmează să se vadă care dintre ei şi-a făcut mai întâi opozabil dreptul faţă de terţi, prin îndeplinirea formelor de publicitate imobiliară, întrucât acesta va avea dreptul de preferinţă faţă de ceilalţi conform regulii exprimate în adagiul qui prior tempore potior jure.

2.5.1.3. Apărarea drepturilor reale Drepturile reale sunt apărate prin acţiuni reale care sunt de

competenţa instanţei judecătoreşti de la locul situării imobilului – forum rei sitae – conform prevederilor art. 13 Cod procedură civilă.

2.5.2. Drepturile de creanţă 2.5.2.1. Definiţia drepturilor de creanţă

Dreptul de creanţă – jus in personam – este acel drept subiectiv civil în virtutea căruia subiectul activ – creditorul – poate pretinde subiectului pasiv – debitorul – să dea, să facă sau să nu facă ceva. 17

17 Ovidiu Ungureanu, Manual de drept civil. Partea generală, Editura

All Beck, Bucureşti, 2000, p. 44, Ioan Adam, op. cit., p. 26, Cristian Jora, Florin Ciutacu, op. cit., p. 33

34

2.5.2.2. Caracterele juridice ale drepturilor de creanţă

2.5.2.2.1. Dreptul de creanţă este un drept relativ Dreptul de creanţă este un raport juridic între două subiecte

determinate de la început; atât subiectul activ cât şi subiectul pasiv sunt determinate.

Obligaţia corelativă dreptului de creanţă poate consta în: • a da – aut dare -; • a face – aut facere -; • a nu face – aut non facere. Dreptul de creanţă este opozabil numai subiectului pasiv determinat. 2.5.2.2.2. Drepturile de creanţă sunt nelimitate ca număr Drepturile de creanţă sunt nelimitate ca număr, izvorul acestora

putând fi un act juridic sau un fapt juridic. 2.5.2.2.3. Dreptul de creanţă nu dă naştere dreptului de

urmărire şi dreptului de preferinţă Fiind un drept relativ, dreptul de creanţă nu produce cele două

efecte specifice, dreptul de urmărire şi dreptul de preferinţă, întâlnite în cazul drepturilor reale.

2.5.2.3. Apărarea drepturilor de creanţă Apărarea drepturilor de creanţă se face prin acţiuni personale care

se introduc, în principiu, la instanţa judecătorească în a cărei rază teritorială domiciliază debitorul – forum rei.

2.6. Comparaţie între drepturile reale şi drepturile de creanţă

2.6.1. Asemănări

• ambele drepturi sunt drepturi patrimoniale; • la ambele drepturi sunt cunoscuţi titularii lor, ca subiecte active.

2.6.2. Deosebiri

2.6.2.1. Din punct de vedere al subiectelor

– la dreptul real este determinat numai subiectul activ, subiectul pasiv fiind nedeterminat;

35

– la dreptul de creanţă este determinat atât subiectul activ, creditorul, cât şi subiectul pasiv, debitorul.

2.6.2.2. Din punct de vedere al obligaţiei corelative

– dreptului real îi corespunde obligaţia generală şi negativă de a nu face nimic de natură să aducă atingere exerciţiului dreptului de către titularul său;

– dreptului de creanţă îi corespunde obligaţia subiectului pasiv, determinat, debitorul, de a da, a face sau a nu face ceva.

Obligaţia de a nu face, deşi este întâlnită atât în cazul dreptului real cât şi în cazul dreptului de creanţă nu are acelaşi conţinut.

A nu face, în cazul dreptului real înseamnă obligaţia generală ce revine tuturor de a nu face nimic de natură a stânjeni exerciţiul acestui drept.

A nu face, în cazul dreptului de creanţă înseamnă obligaţia ce revine debitorului de a nu face ceva ce ar fi putut să facă, dacă nu şi-ar fi asumat o astfel de obligaţie.

2.6.2.3. Din punct de vedere al numărului lor

– drepturile reale sunt limitate ca număr, fiind indicate expres de lege,

– drepturile de creanţă sunt nelimitate ca număr, părţile prin acte juridice putând da naştere la orice drept de creanţă.

2.6.2.4. Din punct de vedere al efectelor

Numai în cazul drepturilor reale sunt întâlnite două efecte specifice:

− dreptul de urmărire; − dreptul de preferinţă. 2.6.2.5. Din punct de vedere al modului în care sunt apărate

– drepturile reale sunt apărate prin acţiuni reale; – drepturile de creanţă sunt apărate prin acţiuni personale.

36

2.7. Obligaţiile reale

2.7.1. Noţiunea şi clasificarea

Obligaţiile reale reprezintă o categorie juridică intermediară între drepturile reale şi drepturile de creanţă şi constau în anumite îndatoriri, prevăzute expres de lege sau convenţia părţilor, a căror existenţă este determinată, de regulă, de stăpânirea unui lucru.

Caracteristica acestor obligaţii este aceea că au o opozabilitate mai mare decât drepturile de creanţă, dar mai restrânsă decât drepturile reale.

Obligaţiile reale sunt obligaţiile propter rem şi obligaţiile scriptae in rem.

2.7.2. Obligaţiile propter rem

Obligaţiile propter rem, cunoscute sub denumirea de obligaţii reale de a face, sunt îndatoriri ce revin deţinătorului unui bun determinat şi care au ca izvor legea sau convenţia părţilor. 18

Din definiţia dată rezultă că obligaţiile propter rem pot fi legale sau convenţionale.

Obligaţie propter rem legală este cea prevăzută de art. 74 din Legea nr. 18/199119 republicată, modificată prin Legea nr. 247/2005, care impune tuturor deţinătorilor de terenuri agricole obligaţia de a asigura cultivarea acestora şi obligaţia de a asigura protecţia solului, care dacă nu sunt respectate atrag sancţiunile prevăzute de art. 75-76 din aceeaşi lege.

Astfel, potrivit art. 75, proprietarii de terenuri care nu îşi îndeplinesc obligaţiile prevăzute la art. 74 vor fi somaţi în scris de către primăriile comunale, orăşeneşti sau municipale, după caz, să execute aceste obligaţii. Persoanele care nu dau curs somaţiei şi nu execută obligaţiile în termenul stabilit de primar, din motive imputabile lor, vor

18 Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 24 19 Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, modificată şi republicată în

temeiul art. VII din Legea nr. 169/1997, publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 299/27. 11.1.997

37

fi sancţionate, anual, cu plata unei sume de la 50.000 la 100.000 lei/ha, în raport cu categoria de folosinţă a terenului.

Obligaţie propter rem convenţională este, de exemplu, obligaţia proprietarului unui fond aservit, asumată în momentul constituirii unei servituţi de trecere, de a efectua lucrările necesare exerciţiului servituţii.

Indiferent de izvorul lor, legea sau convenţia părţilor, aceste obligaţii reale grevează dreptul asupra terenului, sunt accesorii ale acestuia şi se transmit o dată cu bunul, fără nici o formalitate specială pentru îndeplinirea formelor de publicitate imobiliară.

2.7.3. Obligaţiile scriptae in rem

Obligaţiile scriptae in rem, numite şi obligaţii opozabile şi terţilor, se caracterizează prin faptul că sunt atât de strâns legate de posesia unui bun, încât creditorul nu poate obţine satisfacerea dreptului său decât dacă posesorul bunului va fi obligat să respecte acest drept, deşi nu a participat direct şi personal la naşterea raportului obligaţional.

Menţionăm în acest sens obligaţia cumpărătorului unui bun ce formează obiectul unui contract de locaţiune, reglementată în art. 1441 Cod civil. Dacă locatorul vinde lucrul închiriat sau arendat, cumpărătorul este obligat să respecte locaţiunea făcută înainte de vânzare, cu excepţia cazului în care în contractul de locaţiune s-a prevăzut desfiinţarea acesteia din cauza vânzării.

2.8. Clasificarea drepturilor reale

În mod tradiţional, drepturile reale se clasifică în drepturi reale principale şi drepturi reale accesorii, după cum au sau nu o existenţă de sine stătătoare.

2.8.1. Drepturile reale principale

Codul civil reglementează următoarele drepturi reale principale: • dreptul de proprietate; • dreptul de uz; • dreptul de uzufruct; • dreptul de abitaţie; • dreptul de servitute;

38

• dreptul de superficie. În alte izvoare ale dreptului civil sunt reglementate şi alte drepturi

reale principale, respectiv: • dreptul de administrare; • dreptul de concesiune; • dreptul de folosinţă.

2.8.2. Drepturile reale accesorii

De lege lata sunt reglementate următoarele drepturi reale accesorii: • dreptul de gaj, • dreptul de ipotecă; • privilegiile; • dreptul de retenţie.

39

CAPITOLUL 3

POSESIA

3. 1. Noţiunea

Potrivit art. 1846 alin. 2 Cod civil posesia este deţinerea unui lucru sau folosirea de un drept, exercitată una sau alta, de noi înşine sau de altul în numele nostru.

Definiţia posesiei a fost criticată în doctrină, care a susţinut, că termenul de deţinere poate să creeze o confuzie între posesie şi detenţia precară, ori detentorul precar nu stăpâneşte pentru el ci pentru altul, astfel că a fost formulată următoarea definiţie a posesiei:

Posesia este stăpânirea de fapt a unui bun, care, din punct de vedere al comportării posesorului, apare ca fiind manifestarea exterioară a unui drept real. 20

În consecinţă, posesia reprezintă o stăpânire de fapt a unui bun şi nu se confundă cu proprietatea, care este o stare de drept.

3.2. Natura juridică a posesiei

Modul în care este reglementată posesia în dreptul francez, preluat şi de dreptul românesc, a făcut ca doctrina să atribuie posesiei natura juridică a unui fapt, a unei situaţii de fapt, căreia trebuie să i se recunoască efecte juridice.

3. 3. Domeniul de aplicare a posesiei21

3.3.1. Drepturile care pot fi posedate

Posesia se aplică numai drepturilor reale nu şi drepturilor de creanţă.

20 Corneliu Bîrsan, op. cit., pag 237 21 Ana Boar, Uzucapiunea, prescripţia, posesia şi publicitatea

drepturilor, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1999, p. 41-47

40

3.3.2. Bunurile care pot forma obiectul posesiei

Pot forma obiectul posesiei numai bunurile susceptibile de exercitarea unui drept real asupra lor.

Aceasta înseamnă că posesia are ca obiect numai bunuri corporale, individual determinate, aflate în circuitul civil.

Per a contrario sunt excluse din domeniul posesiei: • bunurile comune, care nu pot face obiectul unei aproprieri sub

forma unui drept real. Potrivit art. 647 Cod civil, bunurile comune sunt cele care nu aparţin nimănui şi al căror uz e comun tuturor. În această categorie se includ aerul, apa mării, apele curgătoare;

• bunurile din domeniul public al statului sau al unităţilor administrativ teritoriale;

• universalităţile de bunuri: moştenirile, fondurile de comerţ, bunurile care le compun neputând fi posedate decât în mod individual.

3.3.3. Persoanele care au capacitatea de a exercita posesia

Are capacitatea de a fi posesor orice persoană căreia printr-o dispoziţie specială nu i s-a îngrădit această posibilitate.

Deoarece posesia nu este un act juridic nu i se aplică regulile privitoare la capacitatea de exerciţiu a persoanei.

În cazul dobândirii posesiei prin acte personale, persoanele lipsite de capacitate de exerciţiu, minorii şi interzisul judecătoresc, nu pot să facă acte achizitive de posesie decât prin reprezentanţii legali, părinte sau tutore.

Actele de dobândire a posesiei se realizează prin reprezentanţii legali şi în cazul persoanelor juridice.

În cazul în care asupra aceluiaşi bun corporal se exercită stăpânirea de către mai multe persoane, ne aflăm în prezenţa coposesiunii.

Coposesiunea apare în cazul dreptului de proprietate comună şi în cazurile în care se constituie un drept real principal pe temeiul dreptului de proprietate privată sau publică. Astfel, indiferent că este vorba de un dezmembrământ al dreptului de proprietate privată, (uzufruct, uz, abitaţie, servitute, superficie) sau un drept real constituit pe temeiul dreptului de proprietate publică, (dreptul de administrare, dreptul de

41

concesiune, dreptul real de folosinţă gratuită), asupra aceluiaşi bun se exercită stăpâniri de fapt distincte, două sau mai multe persoane având calitatea de posesor cu privire la acelaşi bun.

3.4. Elementele constitutive ale posesiei

În structura sa posesia este alcătuiră din două elemente constitutive:

3.4.1. Elementul material – corpus – este format din totalitatea actelor materiale de stăpânire, transformare şi folosinţă exercitate asupra bunului22 sau, într-o altă formulare, reprezintă sau presupune contactul direct cu bunul.

Acest element se poate concretiza în acte materiale, cum ar fi stăpânirea efectivă a bunului, culegerea fructelor, schimbarea destinaţiei sau în acte juridice, respectiv înstrăinarea bunului sau închirierea bunului.

3.4.2. Elementul psihologic – animus – constă în intenţia celui care stăpâneşte un bun de a se comporta ca proprietar sau ca titular al altui drept real. Astfel, actele de stăpânire, puterea fizică exercitată de către posesor trebuie să fie însoţite de o anumită atitudine psihologică, adică de voinţa de a exercita această stăpânire ca proprietar sau ca titular al altui drept real căruia îi corespunde.

3.5. Posesia şi detenţia precară

Detenţia presupune puterea materială asupra unui bun, fără intenţia de a-l poseda, ci numai de a-l deţine. Detentorul posedă pentru altul. În cazul detenţiei există corpus, dar nu există animus.

3.6. Dobândirea şi pierderea posesiei

3.6.1. Dobândirea posesiei

Pentru a fi dobândită posesia este necesar să fie întrunite ambele sale elemente constitutive.

22 Daniela Dima, Uzucapiunea, Studiu de doctrină şi jurisprudenţă,

Editura Hamangiu, Bucureşti, 2006, p. 61

42

Elementul intenţional, animus, trebuie să fie întrunit chiar în persoana celui ce pretinde că posedă; acest element nu se poate exercita, de regulă, prin altcineva – animo alieno . Prin excepţie, pentru persoanele lipsite de capacitate de exerciţiu, se admite că elementul intenţional se exercită prin reprezentanţii lor legali.

Elementul material poate fi exercitat atât personal de posesor, cât şi printr-un reprezentant al său.

Astfel, posesorul care a închiriat bunul, exercită puterea materială prin intermediul chiriaşului, iar posesorul care a depozitat bunul său mobil exercită posesia prin intermediul depozitarului.

În consecinţă, elementul intenţional există în persoana posesorului, iar elementul material se exercită printr-o altă persoană.

3.6.2. Pierderea posesiei

Posesia se pierde dacă ambele elemente sau cel puţin unul dintre cele două elemente constitutive ale acesteia dispar.

Cazurile de dispariţie a elementului material sunt pieirea bunului sau trecerea bunului în stăpânirea altui posesor;

Elementul intenţional încetează chiar dacă stăpânirea materială a bunului continuă, în cazul aşa-numitului constituit posesor. Constituitul posesor apare în situaţia în care un proprietar vinde bunul unui cumpărător, dar rămâne chiriaş al bunului. În acest caz, vânzătorul va fi un simplu detentor precar, deoarece el nu mai stăpâneşte bunul ca proprietar, deoarece el are elementul material, corpus, dar nu mai are elementul intenţional, animus. 23

Cazurile de încetare a ambelor elemente constitutive ale posesiei apar în ipoteza în care posesorul înstrăinează sau abandonează bunul.

3.7. Dovada posesiei

A dovedi posesia înseamnă a dovedi existenţa elementelor sale. Elementul material ala posesiei, ca element obiectiv, este relativ

uşor de dovedit, datorită caracterului său aparent. Ca fapt material el poate fi dovedit prin orice mijloc de probă.

23 Constantin Stătescu, Corneliu Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale, Tipografia Universităţii Bucureşti, 1988, p. 230

43

Elementul intenţional, ca element subiectiv, este mai greu de dovedit, astfel că legea a instituit prezumţii legale pentru a simplifica sarcina probei:

Conform art. 1854 Cod civil, posesorul este presupus că posedă pentru sine, sub nume de proprietar, dacă nu este probat că a început a poseda pentru altul.

Potrivit art. 1855 Cod civil, când posesorul a început a poseda pentru altul, se presupune că a conservat aceeaşi calitate, dacă nu este probă contrarie. Cu alte cuvinte, dacă cineva stăpâneşte bunul ca detentor precar, el este presupus că va rămâne detentor precar până nu se va face dovada contrară.

3.8. Intervertirea precarităţii în posesie utilă

În sens tehnic, prin intervertire se înţelege orice modificare de drept care poate opera în detenţia precară, de manieră să o facă utilă în vederea prescripţiei.

Art. 1858 Cod civil reglementează patru cazuri în care detenţia precară se poate interverti în posesie utilă.

Prima ipoteză – art. 1858 alin. 1 Cod civil – este aceea a unei cauze de intervertire provenind de la un terţ şi are în vedere situaţia în care deţinătorul lucrului primeşte cu bună – credinţă de la un terţ, altul decât adevăratul proprietar, un titlu translativ de proprietate în privinţa lucrului pe care îl deţine.

De exemplu, locatarul uni imobil, detentor precar, cumpără bunul închiriat, după decesul proprietarului, de la o persoană pe care o crede moştenitor, deşi, în realitate, vânzătorul nu are această calitate.

Cea de a doua ipoteză de intervertire – art. 1858 alin. 2 Cod civil – presupune din partea detentorului acte de rezistenţă prin care acesta să nege dreptul titularului.

De exemplu, locatarul care, considerând, la un moment dat, că este însuşi titularul dreptului de proprietate asupra bunului închiriat, refuză să mai plătească chiria şi îl notifică pe locator în acest sens.

Cea de a treia situaţie – art. 1858 alin. 3 Cod civil – este aceea în care detentorul transmite posesia bunului unui terţ de bună – credinţă, printr-un act translativ de proprietate.

44

Acest caz de intervertire se aplică numai în materia bunurilor imobile, deoarece în privinţa bunurilor mobile este aplicabilă regula instituită prin art. 1909 Cod civil, respectiv dobândirea dreptului de proprietate de către terţul care a intrat cu bună – credinţă în posesia bunului.

Cel de al patrulea caz de intervertire –art. 1858 alin. 4 Cod civil – are loc atunci când transmisiunea posesiunii din partea deţinătorului la altul se face printr-un act cu titlu universal, dacă acest succesor universal este de bună – credinţă.

De exemplu, o persoană acceptă o succesiune în temeiul legii sau al unui legat universal ori cu titlu universal, iar în masa succesorală se află şi un bun care nu era proprietatea defunctului, ci al unui terţ, defunctul având calitatea de detentor precar. Prin efectul dispoziţiilor art. 1858 alin. 4 Cod civil, acceptarea succesiunii ar conduce la intervertirea moştenitorului în posesor sub nume de proprietar, dacă este de bună – credinţă.

Acest caz de intervertire este criticat în doctrină24, cu motivarea că se ignoră distincţia dintre transmisiunea universală sau cu titlu univer-sal, pe de o parte, şi transmisiunea cu titlu particular, pe de altă parte.

3.9. Calităţile şi viciile posesiei

3.9.1. Calităţile posesiei

Posesia deşi este o stare de fapt produce efecte juridice impor-tante, iar în unele cazuri se transformă din stare de fapt în stare de drept.

Întrunirea celor două elemente constitutive ale posesiei nu este suficientă pentru producerea efectelor juridice fiind necesară şi întrunirea anumitor calităţi sau condiţii de eficacitate, adică posesia să fie utilă.

Calitatea de care este ataşată producerea efectelor juridice ale posesiei este definită în mod negativ, ca absenţă a viciilor care ar putea să o afecteze. 25

24 Bogdan Dumitrache, Marian Nicolae, Romeo Popescu, op. cit.,

p. 177 25 Ana Boar, op. cit., p. 62

45

Potrivit dispoziţiilor art. 1847 Cod civil „ ca să se poată prescrie, se cere o posesiune continuă, neîntreruptă, netulburată, publică şi sub nume de proprietar. ”

Deşi textul se referă numai la calităţile cerute pentru uzucapiune, în realitate aceste calităţi sunt necesare pentru producerea tuturor efectelor juridice ale posesiei.

Fiecare dintre calităţile posesiei este definită prin contrariul ei. Astfel, art. 1848–1853 Cod civil reglementează întreruperea, discontinuitatea, violenţa, clandestinitatea şi precaritatea.

Însuşirea cerută pentru o posesie de a fi neîntreruptă nu este o calitate a acesteia, ci o condiţie ce ţine de scurgerea termenului de prescripţie achizitivă. Atunci când s-a produs întreruperea posesiei, în realitate dispare însăşi posesia.

În altă ordine de idei, deşi Codul civil tratează precaritatea în rândul viciilor posesiei, în realitate precaritatea este mai mult decât atât, este lipsa însăşi a posesiei. Ceea ce este caracteristic pentru precaritate este faptul că stăpânirea lucrului este lipsită de elementul subiectiv, intenţional, animus sibi habendi. Aceasta înseamnă că actele sau faptele materiale asupra lucrului sunt săvârşite nu pentru sine ci pentru altcineva.

În consecinţă, viciile posesiei sunt: discontinuitatea, violenţa, clandestinitatea, la care se adaugă echivocul, care nu este reglementat expres în Codul civil.

3.9.2. Viciile posesiei

3.9.2.1. Discontinuitatea

Potrivit art. 1848 Cod civil, posesia este discontinuă când pose-sorul o exercită în mod neregulat, adică cu intermitenţe anormale.

Discontinuitatea nu se confundă cu întreruperea posesiei prevăzută de art. 1863 Cod civil.

Calitatea posesiei de a fi continuă înseamnă îndeplinirea de către posesor a actelor materiale în mod normal, fără intermitenţe nefireşti.

Pentru ca posesia să fie continuă nu se cere ca posesorul să se găsească în contact permanent cu lucrul şi să facă zilnic acte de folosinţă a acestuia.

46

Continuitatea şi intermitenţa anormală reprezintă chestiuni de fapt, lăsate la aprecierea instanţei de judecată.

Dovada caracterului continuu al posesiei nu este cerută posesorului, astfel că sarcina probei discontinuităţii incumbă celui care pretinde că posesia a fost lovită de acest viciu.

Până la proba contrară, posesorul actual, care dovedeşte că a posedat la un moment dat mai înainte, este presupus că a posedat tot timpul intermediar, adică a avut o posesie utilă.

Viciul discontinuităţii prezintă următoarele caractere juridice: • este un viciu temporar, în sensul că încetează dacă posesorul

începe o posesie utilă; • este un viciu absolut, în sensul că poate fi invocată de orice

persoană interesată; • se aplică, de regulă, în cazul posesiei bunurilor imobile,

deoarece pentru posesia bunurilor mobile operează regula înscrisă în art. 1909 Cod civil, conform căreia simpla posesie de bună – credinţă are valoarea unui titlu de proprietate.

3.9.2.2. Violenţa

Art. 1851 Cod civil precizează că „posesia este tulburată când este fondată sau conservată prin acte de violenţă în contra sau din partea adversarului.”

Pentru a fi producătoare de efecte juridice, posesia trebuie să fie paşnică pe toată durata existenţei sale.

Violenţa prezintă următoarele caractere juridice: • este un viciu relativ, adică poate fi invocat numai de către cel

împotriva căruia s-a exercitat violenţa; • este un viciu temporar, în sensul că de îndată ce violenţa a

încetat posesia redevine utilă; • se aplică atât în privinţa posesiei bunurilor imobile cât şi a

posesiei bunurilor mobile.

3.9.2.3. Clandestinitatea

Pentru ca posesorul să poată beneficia de efectele juridice ale posesiei sale, stăpânirea lucrului trebuie să fie făcută în mod public, astfel încât orice persoană să o poată cunoaşte.

47

În acest sens sunt dispoziţiile art. 1847 Cod civil care cere ca posesia să fie publică, adică exercitată aşa cum ar face-o proprietarul însuşi.

Art. 1852 Cod civil prevede că „ posesia este clandestină când posesorul o exercită pe ascuns de adversarul său încât acesta nu este în stare de a putea să o cunoască. ”

Caracterele juridice ale clandestinităţii sunt următoarele: • este un viciu temporar, care încetează atunci când posesia

redevine publică; • este un viciu relativ, în sensul că poate fi invocat numai de

persoanele faţă de care actele de exercitare a posesiei sunt ţinute ascunse.

3.9.2.4. Echivocul

Echivocul, ca viciu al posesiei, nu este reglementat expres în Codul civil.

În doctrină26, echivocul a fost definit ca fiind acea situaţie în care nu este sigură nici existenţa, dar nici lipsa lui animus sibi habendi.

De exemplu, unul dintre coproprietari efectuează acte de folosinţă cu privire la întregul bun aflat în coproprietate, fără să rezulte în mod evident dacă le-a făcut în calitate de titular al cotei sale părţi ideale din drept sau cu intenţia de a se comporta ca proprietar exclusiv al întregului bun.

3.10. Efectele posesiei

Posesia produce următoarele efecte: • posesia creează o prezumţie de proprietate; • posesorul de bună-credinţă dobândeşte fructele lucrului asupra

căruia se exercită posesia; • posesia este apărată prin acţiunile posesorii; • posesia exercitată în termenul şi în condiţiile prevăzute de lege,

determină dobândirea de către posesor, prin efectul uzucapiunii, a dreptului de proprietate asupra bunului posedat.

26 Bogdan Dumitrache, Marian Nicolae, Romeo Popescu, op. cit.,

p. 182

48

3.10.1. Posesia creează o prezumţie de proprietate

Art. 1854 Cod civil dispune că „posesorul este presupus că posedă pentru sine, sub nume de proprietar, dacă nu este probat că a început să posede pentru altul. ”

Această prezumţie se întemeiază pe realitatea de necontestat că, de cele mai multe ori, posesia nu este decât însuşi exerciţiul aparent al dreptului de proprietate. Cu alte cuvinte, posesia, ca stare de fapt, coincide cu dreptul de proprietate.

Prin instituirea acestei prezumţii, legiuitorul a pus la dispoziţia posesorului un mijloc de probă avantajos pentru a dovedi însăşi existenţa dreptului de proprietate.

Avantajul acestei prezumţii constă în faptul că în cadrul unui proces posesorul, fiind presupus proprietar, este scutit de aduce alte probe în sprijinul dreptului său, care este prezumat până la proba contrară.

Prezumţia statuată în art. 1854 Cod civil este una relativă, în sensul că persoanele interesate pot proba contrariul, prin orice mijloc de probă, inclusiv prin martori şi prezumţii, posesorul având calitatea de pârât. 27

În materia acţiunii în revendicare a bunurilor imobile, pârâtul – posesor este prezumat proprietar al bunului revendicat până la dovada contrară pe care reclamantul, pretinsul – proprietar, o poate face printr-un titlu de proprietate.

Prezumţia de proprietate este mai puternică în cazul bunurilor mobile unde, în virtutea regulii instituite prin art. 1909 Cod civil, posesia de bună – credinţă valorează titlu de proprietate, fără putinţă de probă contrară.

3.10.2. Posesorul de bună – credinţă dobândeşte

fructele lucrului posedat

Prin fructe se înţelege tot ceea ce un lucru produce în mod periodic, fără ca substanţa sa să scadă. 28

27 Corneliu Bîrsan, Maria Gaiţă, Mona Maria Pivniceru, op. cit., p. 147 28 Dumitru Lupulescu, Drept civil, Drepturile reale principale, Editura

Lumina Lex, Bucureşti, 1997, p. 204; Ion P. Filpescu, Andrei I. Filipescu, op. cit., p. 73; Gh. Botea, Drept civil, Patrimoniul şi drepturile reale principale, Editura Concordia, Arad, 2003, p. 403

49

Fructele se clasifică în : - fructe naturale, care se produc fără intervenţia omului; - fructe industriale, care sunt produse de natură, dar prin

intervenţia omului; - fructe civile, care sunt venituri băneşti produse prin folosirea

bunurilor, cum sunt chiriile şi dobânzile. Pentru ca posesorul să păstreze fructele produse de bunul posedat

trebuie să fie îndeplinite două condiţii: 1. fructele să fi fost percepute; 2. posesorul să fi fost de bună – credinţă. Potrivit art. 485 Cod civil posesorul dobândeşte proprietatea

fructelor numai atunci când posedă cu bună-credinţă, iar conform art. 486 Cod civil, posesorul este de bună-credinţă dacă posesia sa se întemeiază pe un titlu translativ de proprietate ale cărui vicii nu-i sunt cunoscute.

În sensul textelor invocate buna-credinţă a posesorului care voieşte să culeagă fructele bunului ce posedă, este credinţa lui că bunul îi aparţine în mod legitim. Această credinţă trebuie să fie întemeiată pe aparenţe plauzibile, iar cea mai convingătoare aparenţă este aceea care rezultă dintr-un titlu translativ de proprietate ale cărui vicii nu le cunoaşte.

De menţionat că titlul cerut posesorului de bună-credinţă pentru a culege fructele nu este o condiţie distinctă de buna-credinţa ci „un element şi un mijloc de probă a bunei-credinţe, pentru că acela care nu are nici un titlu nu poate fi de bună-credinţă”.

Raportat la această caracteristică urmează a conchide că titlul posesorului poate justifica buna-credinţă chiar atunci când este lovit de nulitate absolută sau relativă, de fond sau de formă, dacă nu i-a fost cunoscută cauza nulităţii şi în măsura în care nulitatea nu este cauzată de încălcarea unei dispoziţii legale ce interesează ordinea publică.

Pornind de la aceste principii în doctrină s-a decis că nu poate fi posesor de bună-credinţă cel care şi-a procurat titlul prin dol sau violenţă, căci atât dolul cât şi violenţa când nu emană de la un terţ exclud buna-credinţă; dobândirea unui imobil când înstrăinarea este

50

interzisă ori supusă unor formalităţi care nu au fost îndeplinite exclude buna-credinţă dacă posesorul cunoaşte aceste impedimente.

În schimb, titlul putativ (adică acela care există numai în conştiinţa posesorului) este de asemenea de natură a justifica bu- na-credinţă pentru dobândirea fructelor.

Astfel, moştenitorul aparent, adică acela care a cules o moştenire crezând că este în cel mai apropiat grad de rudenie cu defunctul, dobândeşte proprietatea fructelor percepute în timpul posesiei sale chiar dacă ar fi evins de către adevăratul moştenitor.

Poate să invoce un titlu putativ şi acela care posedă peste titlu cu credinţa că toate lucrurile pe care le posedă sunt cuprinse în titlu.

În aceeaşi situaţie se află şi posesorul unui imobil care a posedat în virtutea unui testament fals ori revocabil fără să cunoască aceste împrejurări.

Pentru ca posesorul care invocă un titlu putativ să poată dobândi proprietatea fructelor el trebuie să producă titlul în virtutea căruia se credea proprietar şi în felul acesta să dovedească că eroarea sa era scuzabilă.

Eroarea este „scuzabilă când cade asupra faptului altuia, iar nu asupra faptului său personal”.

Dacă însă posesorul invocă o eroare de drept, el este prezumat de rea-credinţă potrivit regulii „nemo consetur ignorare legem”, până la proba contrară ce cade în sarcina posesorului.

Din modul cum este redactat textul art. 485 Cod civil rezultă că buna-credinţă trebuie evaluată în persoana posesorului actual şi nu a autorului său, el dobândind proprietatea fructelor produse numai în timpul posesiei sale.

Aceasta înseamnă că posesorul de bună-credinţă nu are dreptul la fructele produse anterior intrării sale în posesie şi nici la cele ce se produc după promovarea acţiunii în revendicare şi pe care le-a cules cu anticipaţie.

Fructele se dobândesc numai prin perceperea lor efectivă. Nu este suficient ca buna-credinţă să existe în momentul

dobândirii bunului, ci pentru obţinerea fructelor este necesar să existe şi în momentul fiecărei perceperi.

Faţă de acest principiu rezultă că posesorul de bună-credinţă va trebui să restituie proprietarului fructele din momentul când a început

51

reaua-credinţă. Fructele naturale sau industriale se consideră culese din momentul ce au fost despărţite de lucrul care le-a produs. Posesorul de bună-credinţă dobândeşte proprietatea fructelor civile – când au fost plătite, adică din momentul în care le-a încasat efectiv.

Dispoziţiile art. 485 Cod civil îşi au aplicarea atât faţă de posesorul unei universalităţi juridice cât şi faţă de posesorul unui bun individual determinat.

Dreptul posesorului de bună-credinţă de a păstra fructele percepute are caracterul unei recompense aduse bunei sale credinţe.

Dacă posesorul de bună-credinţă. în timpul posesiei sale devine de rea-credinţă, el va fi obligat să restituie fructele din momentul când a început reaua-credinţă.

În fine, posesorul de bună-credinţă are dreptul de a păstra fructele percepute până la data promovării de câtre prezumtivul proprietar a acţiunii în revendicare. Posterior acestei date, el va trebui să restituie fructele culese întrucât prin deschiderea acţiunii el încetează să mai fie de bună-credinţă.

Aşadar, restituirea fructelor se datorează de la data introducerii cererii de chemare în judecată independent de data când se pronunţă hotărârea judecătorească.

Conform art. 1899 alin. 2 Cod civil, dovedirea bunei-credinţe nu incumbă posesorului, aceasta fiind prezumată de lege şi sarcina probei revine acelui care invocă reaua-credinţă.

Posesorul unui imobil dobândit în baza unui titlu despre care ştia că este prohibit de lege sau despre care ştia că nu este investit cu formele cerute de lege pentru validitatea sa, este considerat de rea-credinţa. Astfel, posesorul unui imobil în baza unui act de donaţie făcut prin act sub semnătură privată şi care cunoştea neregularitatea titlului său, va fi considerat de rea-credinţă.

Reaua-credinţă nu se prezumă ci trebuie dovedită de cel ce o invocă.

Posesorul de rea-credinţă va trebui să restituie toate fructele pe care le-a cules cât şi pe acelea care nu le-a perceput din propria-i neglijenţă, dar pe care proprietarul bunului le-ar fi cules dacă l-ar fi avut în posesie.

52

El trebuie să restituie şi fructele percepute de un terţ, fie de rea sau bună-credinţă, căruia i-a transmis imobilul uzurpat, dar va păstra însă fructele a căror proprietate a dobândit-o prin prescripţia de 30 ani.

Posesorul de rea-credinţă trebuie să restituie fructele din momentul intrării sale în posesie, iar nu din ziua chemării sale în judecată.

Posesorul de rea-credinţă, odată cu restituirea fructelor, este obligat să plătească şi dobânzi la fructele pe care le restituie, conform art. 1088 şi 1090 Cod civil.

În ceea ce priveşte momentul de la care încep a curge dobânzile, acesta coincide cu data chemării sale în judecată.

3.10. 3. Protejarea posesiei prin acţiunile posesorii

3.10.3.1. Definiţie şi reglementare

Acţiunea posesorie este acea acţiune pusă la îndemâna posesorului pentru a apăra posesia – ca stare de fapt – împotriva oricărei tulburări, pentru a menţine această stare ori pentru a redobândi posesia atunci când ea a fost pierdută29.

Reglementarea acţiunilor posesorii este cuprinsă în art. 674-676 Cod procedură civilă30.

29 Florin Scrieciu, Acţiunile posesorii, Editura Lumina Lex, Bucureşti,

1998, p. 78; Ion I. Filipescu, Andrei I. Filipescu, op. cit., p. 68; Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 256; Liviu Pop, op. cit., p. 204; Ioan Adam, op. cit., p. 586; Gh. Botea, op. cit., p. 411; Ion Dogaru, Sevastian Cercel, Drept civil. Teoria generală a drepturilor reale, Editura All Beck, Bucureşti, 2003, p. 48; Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, Drept civil. Drepturile reale, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 2003, p. 236

30 Art. 674 (1). Cererile privitoare la posesiune vor fi admise numai dacă: 1. nu a trecut un an de la tulburare sau deposedare; 2. reclamantul dovedeşte că, înainte de această dată, el a posedat cel

puţin un an; 3. posesiunea lui întruneşte condiţiile cerute de art. 1846 şi 1847 din

Codul civil. (2) În cazul când deposedarea sau tulburarea s-a făcut prin violenţă,

reclamantul este scutit de a face dovada cerută la punctele 2 şi 3 din acest articol.

53

3.10.3.2. Caracterele juridice ale acţiunilor posesorii

Acţiunile posesorii prezintă următoarele caractere juridice: • acţiunile posesorii sunt acţiuni reale, deoarece pot fi introduse

împotriva oricărei persoane care, prin faptele sale, tulbură exercitarea paşnică a posesiei sau l-a deposedat pe posesor; ele pot fi exercitate chiar şi împotriva proprietarului bunului;

• acţiunile posesorii sunt acţiuni imobiliare, deoarece pot fi exercitate numai pentru apărarea posesiei bunurilor imobile.

3.10.3.3. Felurile acţiunilor posesorii

În dreptul nostru sunt cunoscute două acţiuni posesorii: acţiunea posesorie generală, numită şi acţiunea în complângere şi acţiunea posesorie specială, numită şi acţiune în reintegrare - reintegranda.

Acţiunea posesorie generală este folosită pentru a face să înceteze orice fel de tulburare a posesiei, de natură a împiedica exerciţiul liber şi efectele juridice ale acesteia.

Pentru a fi exercitată, se cere întrunirea cumulativă a trei condiţii, reglementate în art. 674 Cod procedură civilă:

1. să nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare; 2. reclamantul să facă dovada că, înainte de tulburare sau

deposedare, a posedat bunul cel puţin un an; 3. posesia reclamantului să fie o posesie utilă, adică neviciată. Dovedirea primelor două condiţii revine reclamantului, iar

caracterul util, neviciat al posesiei se prezumă până la proba contrarie. Acţiunea posesorie specială este specifică pentru apărarea

posesiei atunci când deposedarea sau tulburarea s-a produs prin violenţă.

(3) Cererile posesorii se judecă de urgenţă şi cu precădere. (4) Întâmpinarea nu este obligatorie. Art. 675. Asemenea cereri se pot face şi pentru ocrotirea servituţilor

continue şi aparente. Art. 676. Cererile posesorii pot fi făcute şi de cel care deţine lucrul în

interesul său propriu, afară numai dacă tulburătorul este cel pentru care el deţine.

54

În cazul acestei acţiuni posesorii se cere întrunirea a două condiţii speciale, reglementate în art. 674 pct. 2 Cod procedură civilă:

1. tulburarea sau deposedarea să se fi produs prin violenţă; 2. să nu fi trecut un de la tulburare sau deposedare. În această materie, prin violenţă se înţelege orice cale de fapt

contrară ordinii de drept prin care se tinde la deposedarea posesorului în pofida rezistenţei opuse de acesta. Violenţa poate fi fizică (loviri) sau morală(ameninţări), iar instanţa va hotărî dacă în cauză este vorba de un act de violenţă, în funcţie de mai multe criterii: vârstă, sex, raporturile dintre părţi.31

31 Bogdan Dumitrache, Marian Nicolae, Romeo Popescu, op. cit., p. 186-187

55

CAPITOLUL 4

DREPTURILE ASUPRA BUNURILOR – DREPTUL DE PROPRIETATE

4. 1. Definiţia dreptului de proprietate

Codul civil român defineşte proprietatea în art. 480 astfel: ”Proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura şi dispune de un lucru în mod exclusiv şi absolut, însă în limitele determinate de lege.”

Deoarece noţiunea de proprietate, ca de altfel şi Codul Civil român îşi au aceeaşi origine şi anume Codul Civil francez, definiţia dreptului de proprietate este şi a fost criticată în sensul că, această definiţie în loc să definească proprietatea prin natura ei, o defineşte mai mult prin atributele ei şi că aceste atribute nici nu sunt enumerate complet în definiţie.

În doctrină, dreptul de proprietate a fost definit ca fiind acel drept real care conferă titularului atributele de posesie, folosinţă şi dispoziţie asupra unui bun, atribute pe care numai el le poate exercita în plenitudinea lor, în putere proprie şi în interesul său propriu, cu respectarea normelor juridice în vigoare. 32

4.2. Conţinutul juridic al dreptului de proprietate

Din definiţia dreptului de proprietate se desprind cele trei atribute care formează conţinutul juridic al dreptului de proprietate: posesia, folosinţa şi dispoziţia.

4.2.1. Posesia (jus utendi)

Dreptul de a folosi bunul denumit şi usus este posibilitatea care-i permite proprietarului să-1 stăpânească efectiv şi în mod nemijlocit.

32 Liviu Pop, op. cit., p. 43

56

Proprietarul poate transmite acest atribut unei alte persoane care va exercita astfel un uz derivat din puterile titularului dreptului de proprietate.

4.2.2. Folosinţa (jus fruendi)

Dreptul de a culege fructele bunului denumit şi fructus, este prerogativa conferită titularului dreptului de proprietate de a culege şi percepe fructele produse de acesta. Este vorba despre fructele naturale, industriale sau civile, pe care le produce bunul, dacă acesta este frugifer.

Fructele i se cuvin proprietarului ca prerogativă a dreptului său de proprietate iar nu în puterea dreptului de accesiune aşa cum în mod greşit dispune art. 483 din Codul civil şi acest drept poate fi transmis, cel mai adesea însoţit de jus utendi, fără ca existenţa dreptului de proprietate să fie afectată.

4.2.3. Dispoziţia (jus abutendi)

Dreptul de a dispune de lucru denumit şi abusus are două componente: dispoziţia juridică şi dispoziţia materială. Dreptul de dispoziţie juridică constă în competenţa titularului de a înstrăina bunul sau de a-şi dezmembra dreptul de proprietate constituind asupra acestuia drepturi reale în favoarea altor persoane. Posibilitatea de a dispune de substanţa bunului prin transformare, consumare sau chiar distrugere reprezintă dispoziţia materială.

Ceea ce caracterizează în maniera cea mai pregnantă dreptul de proprietate este atributul dispoziţiei şi anume partea referitoare la dispo-ziţia juridică. Dreptul de dispoziţie este singurul atribut a cărui înstrăi-nare duce la însăşi pierderea dreptului de proprietate. Dezmembrarea celorlalte atribute ale proprietăţii vor limita acest drept, dar nu vor fi de natură să conducă la pierderea sa. De aceea s-a şi spus că dreptul de a dispune rămâne definitiv fixat în puterea titularului dreptului de proprietate chiar şi atunci când proprietatea este dezmembrată.

4.3. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate

4.3.1. Drept absolut

Dreptul de proprietate este un drept absolut. Acest caracter al dreptului de proprietate de a fi un drept absolut rezultă din definiţia dată

57

de Codul civil Din punct de vedere al conţinutului său juridic, dreptul de proprietate nu este absolut, deoarece este un drept limitat de lege, acest lucru rezultând din textul art. 480 Cod civil care prevede că dreptul de proprietate se exercită numai „în limitele determinate de lege”; ori, un drept limitat de lege nu poate fi un drept absolut.

În ceea ce priveşte caracterul absolut al dreptului de proprietate, dreptul de proprietate este absolut deoarece este recunoscut titularului său, în raporturile acestuia cu toţi ceilalţi, care sunt obligaţi să nu facă nimic de natură a-l încălca. Aşadar, termenul “absolut” poate fi înţeles în sensul că dreptul de proprietate este opozabil tuturor, adică erga omnes, dar limitat în conţinutul său.

Referitor la aceasta, precizăm că art. 480 Cod civil prevede că dreptul de proprietate se exercită numai în limitele determinate de “lege”. În acelaşi sens sunt şi dispoziţiile art. 44 pct. 1 din Constituţia României conform căruia conţinutul şi limitele acestui drept sunt stabilite de lege.

Dar, dreptul de proprietate este absolut dacă îl comparăm cu celelalte drepturi reale. Proprietatea este cel mai absolut dintre toate drepturile reale fiindcă ea singură dă o putere completă asupra lucrului. Singură proprietatea reuşeşte cele trei atribute: „usus”, „fructus” şi „abusus”.

4.3.2. Drept exclusiv

Dreptul de proprietate este un drept exclusiv. Şi acest caracter al dreptului de proprietate, şi anume exclusivitatea, rezultă, ca şi caracterul absolut, tot din art. 480 Cod civil care îl proclamă expres.

În acelaşi sens, poate fi menţionat şi art. 1 din Primul Protocol adiţional la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi libertăţilor fundamentale, ratificată de România prin Legea nr. 30/199433, adoptat în anul 1950, având ca scop apărarea dreptului de proprietate, în care sunt stabilite trei norme de protecţie a dreptului de proprietate.

1. orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale;

33 Publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 135/1994

58

2. nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi principiile generale de drept internaţional;

3. statele au dreptul de a pune în vigoare legi pe care le consideră necesare pentru a reglementa folosinţa bunurilor conform interesului general sau pentru a asigura plata impozitelor sau a altor contribuţii sau amenzi. 34

Dreptul de proprietate este exclusiv în sensul că proprietarul singur poate exercita asupra lucrului cele trei atribute ale proprietăţii, servindu-se, folosindu-se şi dispunând de lucrul ce-i aparţine; în exerciţiul dreptului său, proprietarul exclude pe toţi ceilalţi oameni, şi aceştia au obligaţia de a respecta puterea sa.

În virtutea acestei puteri exclusive, proprietarul poate face în principiu asupra lucrului orice act, cu condiţia ca acel act să nu fie contrar ordinii publice şi dispoziţiilor imperative ale legilor. El poate să facă relativ la un lucru acte materiale de uz, de folosinţă, de cultură sau chiar de distrugere, precum şi acte juridice de fructificare prin cedarea folosinţei lucrului în schimbul unei sume, sau de înstrăinare totală sau parţială.

Tot în virtutea acestei puteri exclusive, proprietarul are dreptul de a se abţine de a face orice act asupra lucrului, de a-l lăsa în părăsire şi de a-l abandona.

4.3.3. Drept perpetuu

Dreptul de proprietate este un drept perpetuu. Acest caracter, fără a fi esenţial ca puterea exclusivă de a dispune,

este totuşi important şi general. Caracterul de drept perpetuu al proprietăţii nu înseamnă că

proprietarul nu poate pierde dreptul său asupra lucrului. Caracterul de drept perpetuu se desfăşoară în cazul înstrăinării prin faptul că se stinge proprietatea în patrimoniul alienatorului numai pentru a renaşte în patrimoniul dobânditorului, aşa încât înstrăinarea transmite proprietatea fără să o stingă; ea continuă să existe, privită în calitatea sa abstractă de

34 Paul Mircea Cosmovici, op. cit., p. 168 – 169; Ion P. Filipescu, Andrei

I. Filipescu, op. cit., p. 83

59

drept real, independent de schimbarea succesivă în persoana titularilor ei. În concluzie, dreptul de proprietate se perpetuează transmiţându-se.

În sprijinul ideii de perpetuitate a dreptului de proprietate au fost aduse ca argumente şi reglementările adoptate după anul 1989, în materia fondului funciar şi a imobilelor cu destinaţie de locuinţă trecute în proprietatea statului prin naţionalizare sau cu alt titlu. Astfel, în cazul reconstituirii dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole, potrivit Legii nr. 18/1991 s-a respins caracterizarea drept „împroprietărire” sau „reformă agrară”, calificare care ar fi implicat consecinţa că prin efectul ei s-ar fi născut drepturi noi, inexistente anterior. Legea face o distincţie între „reconstituire”, atunci când este vorba de revenirea terenurilor la vechii proprietari şi „constituire”, pentru acele persoane cărora li se atribuie drepturi noi, distincţie cu consecinţe importante asupra regimului juridic aplicabil drepturilor respective, în special asupra posibilităţii de înstrăinare.35

Curtea Constituţională a evocat ideea de perpetuitate, atunci când a reţinut că în cazul imobilelor preluate de stat printr-un act administrativ ilegal, ori pur şi simplu în fapt, aşadar fără titlu, dreptul de proprietate al persoanei fizice nefiind desfiinţat legal, continuă să existe, astfel încât imobilul nu este vizat de dispoziţiile legii referitoare la restituire.36

4.3.4. Drept al cărui conţinut şi limite sunt stabilite de lege

Acest caracter reiese din chiar textul art. 480 Codul civil care prevede că dreptul de proprietate se exercită numai „în limitele determinate de lege”.

Conţinutul şi limitele dreptului de proprietate se găsesc dezvoltate în Codul civil şi în alte legi organice care reglementează prin normele lor limitele şi conţinutul dreptului de proprietate.

Conţinutul şi limitele dreptului de proprietate sunt stabilite în primul rând de Constituţie în art. 44, care prevede că „Dreptul de proprietate, precum şi creanţele asupra statului, sunt garantate.

35 Ana Boar, op. cit., p. 10 36 Curtea Constituţională, Decizia nr. 73/19.07.1995, publicată în

„Monitorul Oficial” al României nr. 177/8.08.1995

60

Conţinutul şi limitele acestor drepturi sunt stabilite de lege”. Codul civil în art. 480 şi următoarele reglementează dreptul de proprietate în conţinut şi limite. De asemenea, Codul silvic, publicat la 8 mai 1996, prevede că fondul forestier este supus regimului silvic, regim care este definit prin art. 9 alin. 2 al aceluiaşi cod, iar dreptul de proprietate asupra terenurilor care constituie fondul forestier naţional se exercită în conformitate cu dispoziţiile aceluiaşi cod, terenurile din acest fond fiind, după caz proprietate publică sau proprietate privată.

4.4. Felurile proprietăţii în raport de titular

În raport de titular, proprietatea poate să fie proprietate publică şi proprietate privată.

Art. 136 din Constituţia României prevede: (1) Proprietatea este publică sau privată. (2) Proprietatea publică este garantată şi ocrotită prin lege şi

aparţine statului sau unităţilor administrativ-teritoriale. (3) Bogăţiile de interes public ale subsolului, spaţiul aerian, apele

cu potenţial energetic valorificabil, de interes naţional, plajele, marea teritorială, resursele naturale ale zonei economice şi ale platoului continental, precum şi alte bunuri stabilite de legea organică, fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice.

(4) Bunurile proprietate publică sunt inalienabile. În condiţiile legii organice, ele pot fi date în administrare regiilor autonome ori instituţiilor publice sau pot fi concesionate ori închiriate ; de asemenea, ele pot fi date în folosinţă gratuită instituţiilor de utilitate publică.

(5) Proprietatea privată este inviolabilă, în condiţiile legii organice. Per a contrario, ceea ce nu este public este privat. Proprietatea

publică este acea formă de proprietate care aparţine statului sau unităţilor administrativ-teritoriale.

Proprietatea privată aparţine persoanelor fizice sau juridice.

4.5. Dreptul de proprietate privată

4.5.1. Noţiunea şi reglementarea legală

Dreptul de proprietate privată este acel drept de proprietate care are ca titular persoane fizice, persoane juridice, statul şi unităţile

61

administrativ – teritoriale, asupra bunurilor mobile sau imobile aflate în circuitul civil, aceştia exercitând asupra lor atributele conferite de dreptul de proprietate (posesia, folosinţa, dispoziţia) în nume şi interes propriu în limitele determinate de lege37.

Dreptul de proprietate privată este reglementat în Constituţia României, Legea fondului funciar nr. 18/1991, modificată şi completată prin Legea nr. 169/1997 şi Legea nr. 1/2000, modificate şi completate prin Legea nr. 247/2005, Legea nr. 215/2001 a administraţiei publice locale.

4.5.2. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate privată

Dreptul de proprietate prezintă următoarele caractere juridice38: • caracter absolut; • caracter exclusiv; • caracter perpetuu.

4.5.3. Subiectele dreptului de proprietate privată

Subiecte ale dreptului de proprietate privată pot fi: − persoanele fizice; − persoanele juridice; − statul; − unităţile administrativ-teritoriale.

4.5.4. Obiectul dreptului de proprietate privată

Spre deosebire de dreptul de proprietate publică, al cărui obiect este limitat, obiect al dreptului de proprietate privată poate fi orice bun, cu singura excepţie a bunurilor care, conform art. 136 alin. 3 din Constituţie, fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice.

Bunurile proprietate privată prezintă următoarele caractere juridice:

37 Constantin Bîrsan, Maria Gaiţă, Mona Maria Pivniceru, op. cit., p. 61;

Ioan Adam, op. cit., p. 172 38 Valeriu Stoica,op. cit., p. 241 - 247

62

• bunuri alienabile: indiferent de titularul lor, bunurile ce formează obiectul dreptului de proprietate privată sunt în circuitul civil;

• bunuri prescriptibile: bunurile proprietate privată sunt supuse prescripţiei extinctive şi achizitive. Titularii dreptului de proprietate asupra acestor bunuri pot dobândi dreptul de proprietate prin efectul uzucapiunii;

• bunuri sesizabile: bunurile vor putea fi urmărite de creditori pentru satisfacerea creanţelor lor indiferent de natura bunului (mobil sau imobil), fac excepţie bunurile care fac obiect al domeniului privat al statului sau al unităţilor administrativ teritoriale nu vor putea fi urmărite pentru că statul e prezumat a fi solvabil, indiferent dacă bunurile aparţin domeniului public sau privat.

4. 6. Dreptul de proprietate publică

4.6.1. Noţiunea şi reglementarea legală

Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia dispune, în art. 1, că dreptul de proprietate publică aparţine statului sau unităţilor administrativ-teritoriale, asupra bunurilor care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public.

În doctrină, dreptul de proprietate publică a fost definit ca fiind dreptul de proprietate al statului şi unităţilor administrativ – teritoriale asupra bunurilor din domeniul public, care se exercită în regim de drept public, fiind inalienabil, imprescriptibil şi insesizabil. 39

Proprietatea publică este reglementată în Constituţia României, Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia40, Codul civil (art. 475 – 478), Legea fondului funciar, modificată şi republicată, modificată şi completată prin Legea nr. 247/2005, Legea nr. 215/2001 a administraţiei publice locale.

39 Liviu Pop, op. cit., p. 65 40 Publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 448/24. 11.1998

63

4.6.2. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate publică

1.Drept inalienabil Bunurile aparţinând dreptului de proprietate publică nu pot fi

înstrăinate (art. 11 lit. a din Legea nr. 213/1998), nu pot forma obiectul unor garanţii reale (gaj, ipotecă), sub sancţiunea nulităţii absolute a actelor juridice având ca obiect înstrăinarea sau grevarea cu o sarcină reală. În condiţiile legii organice, bunurile proprietate publică pot fi date în administrare regiilor autonome ori instituţiilor publice, pot fi concesionate ori închiriate şi pot fi date în folosinţă gratuită instituţiilor de utilitate publică;

2. Drept imprescriptibil Bunurile aparţinând domeniului public al statului şi unităţilor

administrativ-teritoriale sunt imprescriptibile atât extinctiv, cât şi achizitiv. Din punct de vedere extinctiv, acţiunea în revendicare a unui bun poate fi exercitată oricând astfel că ea nu se stinge. Din punct de vedere achizitiv, acţiunea în revendicare cu privire la un bun aparţinând domeniului public nu poate fi paralizată prin invocarea dobândirii drep-tului de proprietate asupra bunului prin uzucapiune. Astfel, conform art. 11 alin. 1 lit. c din Legea nr. 213/1998, bunurile din proprietatea publică nu pot fi dobândite de către alte persoane prin uzucapiune sau prin efectul posesiei de bună – credinţă asupra bunurilor imobile.

3. Drept insesizabil Bunurile proprietate publică nu pot fi urmărite de creditorii

proprietarului lor sau de creditorii celor cărora le-au fost date în admi-nistrare sau cu orice titlu. Urmărirea silită a bunurilor din domeniul public al statului nu e posibilă, întrucât statul este prezumat a fi mereu solvabil.

4.6.3. Subiectele dreptului de proprietate publică

Subiectele dreptului de proprietate publică sunt: 1. statul, pentru bunurile din domeniul public de interes naţional ; 2. unităţile administrativ-teritoriale, pentru bunurile din domeniul

public de interes local.

64

4.6.4. Obiectul dreptului de proprietate publică

Constituţia României enumeră cu caracter general bunurile proprietate publică ce alcătuiesc obiectul dreptului de proprietate publică. Sfera de cuprindere a acestor bunuri este stabilită în art. 136 (3) care prevede că : „Bogăţiile de interes public ale subsolului, spaţiul aerian, apele cu potenţial energetic valorificabil, de interes naţional, plajele, marea teritorială, resursele naturale ale zonei economice şi ale platoului continental, precum şi alte bunuri stabilite de legea organică, fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice”.

Legea nr. 213/1998 prevede că domeniul public e alcătuit din bunurile prevăzute în art. 136 alin. 3 din Constituţie şi cele stabilite prin anexa ce face parte integrantă din lege.

Potrivit art. 1 alin. 1 din Legea nr. 238/2004, legea petrolului41, resursele de petrol situate în subsolul ţării şi al platoului continental românesc al Mării Negre, delimitat conform principiilor dreptului internaţional şi convenţiilor internaţionale la care România este parte, fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice şi aparţin statului român.

Criteriile42 în baza cărora sunt incluse în domeniul public anumite bunuri sunt:

• Declaraţia legii – fac parte din domeniul public bunurile expres enumerate în acest sens de lege;

• Natura bunurilor – intră în domeniul public acele bunuri care sunt de uz sau de interes public;

• Afectaţiunea bunurilor – intră în alcătuirea domeniului public acele bunuri ce sunt destinate uzului sau interesului public. Sunt bunuri de uz public acele bunuri care prin natura lor sunt de folosinţă generală (parcuri publice, drumuri publice, pieţe publice); de interes public sunt acele bunuri ce interesează toţi membri societăţii, chiar dacă nu au acces nemijlocit la folosinţa acestor bunuri (şcolile, spitalele, muzeele, etc. )

Statul sau unităţile administrativ – teritoriale exercită posesia, folosinţa şi dispoziţia asupra bunurilor care alcătuiesc domeniul public, în limitele şi în condiţiile legii.

41 Publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 535/15.06.2004 42 Ioan Adam, Proprietatea publică şi privată asupra imobilelor în

România, Editura All Beck, Bucureşti, 2000, p. 110-112

65

Domeniul public poate fi caracterizat ca fiind acel domeniu din care fac parte bunurile proprietate publică ce aparţin statului şi unităţilor administrativ-teritoriale sau totalitatea bunurilor ce formează obiectul dreptului de proprietate publică43.

Bunurile ce formează obiectul dreptului de proprietate publică alcătuiesc domeniul public şi se numesc bunurile domeniale, spre deosebire de celelalte bunuri ce aparţin particularilor – persoane fizice sau juridice – altele decât statul şi unităţile administrativ-teritoriale şi care formează circuitul civil.

Noţiunea de domeniu public nu se confundă cu cea de proprietate publică, deoarece domeniul public este o totalitate de bunuri ce formează obiectul proprietăţii publice, în timp ce proprietatea publică este o instituţie juridică ce are titulari strict determinaţi prin norma constituţională. Sfera titularilor dreptului de proprietate publică este stabilită prin Constituţie, în timp ce sfera obiectului proprietăţii publice este începută în Constituţie şi completată prin Legea nr. 213/1998. Regimul juridic al domeniului public este dominat de principiul că bunurile aparţinând domeniului public nu pot fi sustrase de la afectaţiunea lor normală pentru că aceste bunuri sunt considerate inalienabile, imprescriptibile şi insesizabile.

Alături de domeniul public, statul şi unităţile administrative deţin şi bunuri care fac parte din domeniul privat. Din domeniul privat fac parte bunurile care nu aparţin domeniului public, adică acele bunuri mobile şi imobile pe care statul şi unităţile administrativ – teritoriale le au ca orice persoană fizică sau juridică.

Potrivit art. 6 din Legea nr. 213/1998, fac parte din domeniul privat al statului sau al unităţilor administrativ – teritoriale şi bunurile dobândite de stat în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, dacă au intrat în proprietatea statului în temeiul unui titlu valabil, cu respectarea Constituţiei, a tratatelor la care România era parte şi a legilor în vigoare la data preluării lor de către stat. 44

43 Ioan Adam, Drept civil. Drepturile reale, p. 87 44 Curtea Constituţională prin decizia nr. 136/21.1.0. 1998, publicată în

„Monitorul Oficial al României” nr. 448/24. 11.1.998, a statuat că art. 6 din Legea nr. 213/1998 este constituţional.

66

În concluzie, proprietatea publică poate fi de domeniu public ori de domeniu privat, respectiv celelalte bunuri care sunt obiect al proprietăţii publice. 45

4.6.5. Modurile de dobândire a dreptului de proprietate publică

Potrivit art. 7 din Legea nr. 213/1998, modurile de dobândire a dreptului de proprietate publică sunt următoarele:

a) pe cale naturală; b) prin achiziţii publice efectuate în condiţiile legii;46 c) prin expropriere pentru cauză de utilitate publică; d) prin acte de donaţii/ legate acceptate de Guvern /consiliu

judeţean/local, dacă bunul în cauză intră în domeniul public; e) prin trecerea unor bunuri din domeniul privat al statului sau

unităţilor administrativ-teritoriale în domeniul public al acestora pentru cauză de utilitate publică.

Actele administrative de trecere a unui bun în domeniu public sunt supuse controlului instituţiilor de contencios administrativ atunci când se apreciază că măsura luată este ilegală în sensul că bunul respectiv nu îndeplinea condiţia utilităţii publice cerută de lege. Un astfel de control vizează în primul rând dacă un astfel de bun poate fi afectat uzului sau interesului public, adică dacă bunul respectiv este de utilitate publică.

4.6.6. Regimul juridic al dreptului de proprietate publică

Art. 5 din Legea 213/1998 prevede că regimul juridic al dreptului de proprietate publică e reglementat prin această lege, dacă prin legi speciale nu se dispune altfel; această lege cuprinde sediul materiei în ceea ce priveşte exercitarea dreptului de proprietate publică; regula de bază ce guvernează regimul juridic al dreptului de proprietate publică e

45 Ion P. Filipescu, Domeniul public şi privat al statului şi al unităţilor

administrativ – teritoriale, în „Dreptul” nr. 5-6/1994, p. 75 46 Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului nr. 30/2006 privind funcţia de

verificare a aspectelor procedurale aferente procesului de atribuire a contractelor de achiziţie publică, publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 365726.04.2006

67

ca exercitarea acestui drept să nu fie dispusă prin legi speciale. În situaţia în care prin legi speciale nu se stabileşte un regim juridic derogator se aplică prevederile legii organice în ceea ce priveşte regimul juridic.

4.6.7. Exercitarea dreptului de proprietate publică

Titularii dreptului de proprietate publică sunt statul şi unităţile administrativ-teritoriale, ca subiecte de drept public, investite cu prerogative de putere. 47

Exercitarea dreptului de proprietate publică revine, potrivit dispoziţiilor legale, organelor centrale ale puterii executive – Guvern, ministere, alte autorităţi centrale – pentru bunurile din domeniul public naţional şi autorităţilor locale, pentru bunurile din domeniul public de interes local; autorităţi care înfăptuiesc administrarea generală a domeniului public. 48

Bunurile proprietate publică pot fi date în administrare, concesionate, închiriate sau date în folosinţă gratuită.

4.6.7.1. Dreptul de administrare

Potrivit art. 136 alin. 4 din Constituţie, în condiţiile legii organice bunurile proprietate publică pot fi date în administrarea regiilor autonome ori instituţiilor publice, iar conform art. 12 din Legea nr. 213/1998, bunurile din domeniul public pot fi date, după caz, în administrarea regiilor autonome, a prefecturilor, a autorităţilor administraţiei publice centrale şi locale, a altor instituţii publice de interes naţional, judeţean sau local.

Titularii dreptului de administrare sunt: − regiile autonome; − prefecturile; − autorităţile publice centrale şi locale cu personalitate juridică

(ministere, consilii judeţene, consilii locale); − instituţiile publice de interes naţional, judeţean sau local.

47 Corneliu Bîrsan, Maria Gaiţă, Mona Maria Pivniceru, op. cit., p. 55 48 Liviu Pop, op. cit., p. 77

68

Legea nr. 213/1998 dispune că darea în administrare se realizează, după caz, prin hotărâre a Guvernului, prin hotărârea consiliului judeţean, respectiv a Consiliului General al Municipiului Bucureşti, sau prin hotărârea consiliului local.49

Titularul dreptului de administrare poate să posede, să folosească bunul şi să dispună de acesta, în condiţiile actului prin care i-a fost dat bunul în administrare.

Dreptul de administrare va putea fi revocat numai dacă titularul său nu-şi exercită drepturile şi nu-şi execută obligaţiile născute din actul de transmitere.

În litigiile privitoare la dreptul de administrare, în instanţă titularul acestui drept va sta în nume propriu.

În litigiile referitoare la dreptul de proprietate asupra bunului, titularul dreptului de administrare are obligaţia să arate instanţei cine este titularul dreptului de proprietate, potrivit prevederilor Codului de procedură civilă.50 Titularul dreptului de administrare răspunde, în condiţiile legii, pentru prejudiciile cauzate ca urmare a neîndeplinirii acestei obligaţii, iar neîndeplinirea acestei obligaţii poate atrage revocarea dreptului de administrare.

În aceste litigii, statul este reprezentat de Ministerul Finanţelor Publice, iar unităţile administrativ – teritoriale, de către consiliile judeţene, de Consiliul General al Municipiului Bucureşti sau de consiliile locale, care dau mandat scris, în fiecare caz, preşedintelui consiliului judeţean sau primarului, iar acesta poate desemna un alt funcţionar sau un avocat care să-l reprezinte în faţa instanţei.

Dreptul de administrare este un drept real, constituit pe temeiul proprietăţii publice. 51

Sub aspectul caracterelor juridice, dreptul de administrare are aceleaşi caractere ca şi dreptul de proprietate public, respectiv este un drept inalienabil, imprescriptibil şi insesizabil.

49 Eugen Popa, Regimul juridic al dreptului de administrare asupra

bunurilor ce fac parte din domeniul public, în „Dreptul” nr. 3/2000, p. 90-93 50 Arătarea titularului dreptului este reglementată în art. 64 – 66 Cod

procedură civilă 51 Eugen Chelaru, op. cit., p. 49; Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 107; Liviu

Pop, op. cit., p. 82

69

Dreptul de administrare nu conferă titularului său dispoziţia juridică asupra bunului, dar acesta are, în condiţiile legii, un drept de dispoziţie materială. 52

4.6.7.2. Dreptul de concesiune

Cadrul juridic general al concesionării este reglementat prin Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 54/2006 privind regimul contractelor de concesiune de bunuri proprietate publică53 care a fost adoptată având în vedere necesitatea şi urgenţa compatibilizării depline a legislaţiei naţionale în domeniul concesiunilor cu reglementările şi practica comunitară, recomandarea Comisiei Europene de abrogare expresă a Legii nr. 219/1998 privind regimul concesiunilor, cu modificările şi completările ulterioare.

Potrivit art. 1 alin. 2 din O.U.G. nr. 54/2006, contractul de concesiune este acel contract încheiat în formă scrisă prin care o autoritate publică, denumită concedent, transmite, pe o perioadă determinată, unei persoane, denumite concesionar, care acţionează pe riscul şi răspunderea sa, dreptul şi obligaţia de exploatare a unui bun proprietate publică în schimbul unei redevenţe.

Fac obiectul contractului de concesiune bunurile care sunt pro-prietate publică a statului sau a unităţilor administrativ – teritoriale, po-trivit Constituţiei şi reglementărilor legale privind proprietatea publică.

Au calitatea de concedent, în numele statului, judeţului, oraşului sau comunei:

- ministerele sau alte organe de specialitate ale administraţiei publice centrale, pentru bunurile proprietate publică a statului;

- consiliile judeţene, consiliile locale, Consiliul General al Municipiului Bucureşti sau instituţiile publice de interes local, pentru bunurile proprietate publică a judeţului, oraşului sau comunei.

Calitatea de concesionar o poate avea orice persoană fizică sau juridică, română ori străină.

Conform art. 7 din O.U.G. nr. 54/2006, contractul de concesiune se încheie în conformitate cu legea română, indiferent de naţionalitatea

52 Ion Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit., p. 95 53 Publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 569 din 30 iunie 2006

70

sau de cetăţenia concesionarului, pentru o perioadă care nu va putea depăşi 49 de ani, începând de la data semnării lui.

Durata concesiunii se stabileşte de către concedent pe baza studiului de oportunitate şi poate fi prelungit pentru o perioadă egală cu cel mult jumătate din durata sa iniţială, prin simplul acord de voinţă al părţilor.

Art. 13 din O.U.G. nr. 54/2006 stabileşte că principiile care stau la baza atribuirii contractelor de concesiune sunt:

a) transparenţa – punerea la dispoziţia tuturor celor interesaţi a informaţiilor referitoare la aplicarea procedurii pentru atribuirea contractului de concesiune;

b) tratamentul egal – aplicarea, într-o manieră nediscriminatorie, de către autoritatea publică, a criteriilor de atribuire a contractului de concesiune;

c) proporţionalitatea – presupune că orice măsură stabilită de autoritatea publică trebuie să fie necesară şi corespunzătoare naturii contractului;

d) nediscriminarea – aplicarea de către autoritatea publică a aceloraşi reguli, indiferent de naţionalitatea participanţilor la procedura de atribuire a contractului de concesiune, cu respectarea condiţiilor prevăzute în acordurile şi convenţiile la care România este parte;

e) libera concurenţă – asigurarea de către autoritatea publică a condiţiilor pentru ca orice participant la procedura de atribuire să aibă dreptul de a deveni concesionar în condiţiile legii, ale convenţiilor şi acordurilor internaţionale la care România este parte.

Procedurile de atribuire a contractului de concesiune sunt următoarele, conform art. 14 din O.U.G. nr. 54/2006:

a) licitaţia – procedura la care orice persoană fizică sau juridică interesată are dreptul de a depune ofertă:

b) negocierea directă – procedura prin care concedentul negociază clauzele contractuale, inclusiv redevenţa, cu unul sau mai mulţi participanţi la procedura de atribuire a contractului de concesiune.

De regulă, concedentul are obligaţia de a atribui contractul de concesiune prin aplicarea procedurii licitaţiei.

Soluţionarea litigiilor apărute în legătură cu atribuirea, încheierea, executarea, modificarea şi încetarea contractului de concesiune se

71

realizează potrivit prevederilor Legii contenciosului administrativ nr. 554/2004, cu modificările ulterioare.

Acţiunea în justiţie se introduce la secţia de contencios adminis-trativ a tribunalului în a cărui jurisdicţie se află sediul concedentului.

Împotriva hotărârii tribunalului se poate declara recurs la secţia de contencios administrativ a curţii de apel, conform prevederilor legale.

4.6.7.3. Închirierea bunurilor proprietate publică

Închirierea bunurilor proprietate publică se face în condiţiile reglementate în art. 136 alin. 4 din Constituţie şi art. 125 din Legea nr. 215/200154.

Închirierea bunurilor proprietate publică a statului sau a unităţilor administrativ – teritoriale se aprobă, după caz, prin hotărâre a Guvernului, a consiliului judeţean, a Consiliului General al Municipiului Bucureşti sau a consiliului local, iar contractul de închiriere cuprinde clauze de natură să asigure exploatarea bunului închiriat, potrivit specificului acestuia.

Contractul de închiriere se poate încheia de titularul dreptului de proprietate sau de administrare cu orice persoană fizică sau juridică, română sau străină.

Închirierea bunurilor proprietate publică se face prin licitaţie publică, iar sumele încasate din închiriere se fac venit la bugetul de stat sau bugetele locale.

În cazul în care contractul de închiriere este încheiat de către titularul dreptului de administrare, acesta va avea dreptul să încaseze din chirie o cotă – parte între 20 – 50%, stabilită, după caz, prin hotărâre a Guvernului, a Consiliului General al Municipiului Bucureşti, a consiliului judeţean, a Consiliului General al municipiului Bucureşti sau a consiliului local prin care s-a aprobat închirierea.

4.6.7.4. Darea în folosinţă gratuită

Dreptul real de folosinţă gratuită a bunurilor proprietate publică este consacrat legislativ în art. 136 alin. 4 din Constituţie şi art. 126 din Legea nr. 215/2001.

54 Legea nr. 215/2001, legea administraţiei publice locale, publicată în

„Monitorul Oficial” al României nr. 204/23. 04. 2001

72

În conformitate cu dispoziţiile legale, statul şi unităţile adminis-trativ – teritoriale pot da imobile din patrimoniul lor, în folosinţă gra-tuită, pe termen limitat, persoanelor juridice fără scop lucrativ, care des-făşoară activitate de binefacere sau de utilitate publică, ori serviciilor publice.

4.7. Îngrădirile dreptului de proprietate

Deşi drept absolut, dreptul de proprietate poate fi exercitat în anumite limite legale.

Potrivit art. 44 alin. 1 din Constituţia României „dreptul de proprietate, precum şi creanţele asupra statului, sunt garantate. Conţinutul şi limitele acestor drepturi sunt stabilite de lege”, iar în alin. 2 se prevede că „ proprietatea privată este garantată şi ocrotită în mod egal de lege, indiferent de titular. ”

Limitele legale în care poate fi exercitat dreptul de proprietate rezultă şi din dispoziţiile Codului Civil:

– art. 480 Cod civil, prevede că atributele dreptului de proprietate sunt recunoscute „în limitele prevăzute de lege”;

– art. 475 alin.1 Cod civil, stabileşte principiul că „oricine poate dispune liber de bunurile ce sunt ale lui, cu modificările stabilite de lege”;

– art. 480 Cod civil, prevede că dreptul de proprietate se exercită „în limitele determinate de lege”.

Menţionăm, cu titlu de exemplu, limitări care privesc exerciţiul atributului dispoziţiei juridice asupra bunurilor proprietatea unor subiecte de drept. În această categorie sunt incluse bunurile declarate de lege ca fiind inalienabile, definitiv sau temporar sau alienabile în condiţii restrictive.

Cu privire la situaţia juridică a unor imobile cu destinaţia de locuinţă, o inalienabilitate temporară a fost instituită prin art. 12 din Decretul – Lege nr. 61/1991 privind vânzarea de locuinţe construite din fondurile statului către populaţie, care a prevăzut că locuinţele cumpărate din fondul locativ de stat, cu credit de la Casa de Economii şi Consemnaţiuni, nu pot fi înstrăinate decât cu autorizarea prealabilă a unităţii creditoare.

73

O dispoziţie similară se regăseşte şi în art. 15 din Legea nr. 85/1992, în sensul că până la achitarea integrală a preţului, locuinţa cumpărată în condiţiile acestei legi nu poate fi înstrăinată fără autorizarea prealabilă a unităţii vânzătoare.

Potrivit art. 9 alin. 8 din Legea nr. 112/1995, locuinţele dobândite de chiriaşii titulari de contracte de închiriere pentru apartamentele care nu se restituie în natură foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora, nu pot fi înstrăinate timp de 10 ani de la data cumpărării.

Ulterior, prin Legea nr. 10/2001 s-a menţinut interdicţia de înstrăinare prevăzută de Legea nr. 112/1995, dar s-a prevăzut dreptul chiria-şilor cărora li s-au vândut apartamentele în care locuiau să le înstrăineze sub orice formă înainte de împlinirea termenului de 10 ani de la data cumpărării, dar numai persoanei îndreptăţite, fost proprietar al locuinţei.

Legea nr. 10/2001 a fost modificată prin Legea nr. 247/2005, prin care s-a mai instituit o interdicţie de vânzare a imobilelor ce intră sub incidenţa acestei legi.

Astfel, potrivit dispoziţiilor art. 48 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, sub sancţiunea nulităţii absolute, este interzisă vânzarea în orice mod a imobilelor dobândite în baza Legii nr. 112/1995, cu modificările şi completările ulterioare, până la soluţionarea definitivă şi irevocabilă a acţiunilor formulate de persoanele îndreptăţite, foşti proprietari sau, după caz, moştenitori ai acestora.

Concluzionăm că toate aceste interdicţii de înstrăinare reprezintă cazuri de inalienabilitate legală, temporară, parţială şi specială, având în vedere trăsăturile juridice ale dreptului de proprietate privată, precum şi faptul că exerciţiul acestui drept nu poate fi restrâns decât prin lege.

Îngrădirile sau restricţiile dreptului de proprietate sunt stabilite prin lege, prin convenţia părţilor sau pe cale judecătorească.

4.7.1. Îngrădirile legale

Îngrădirile legale pot fi de interes public şi de interes privat. Îngrădirile legale de interes public sunt: îngrădirile de interes

edilitar şi de estetică urbană ; îngrădiri în interes de salubritate şi sănătate publică; îngrădiri în interes cultural, istoric şi arhitectonic; îngrădiri în interes economic general sau interes fiscal; îngrădiri în interes de apărare a ţării, îngrădirile proprietăţii în zona de frontieră;

74

servituţile aeronautice, precum şi îngrădirile care rezultă din regimul juridic al pădurilor, al apelor, al construirii drumurilor, privind cărarea pe marginea apelor navigabile; îngrădiri privind unele bunuri mobile: medicamente şi substanţe toxice, stupefiantele, armele şi muniţiile, bunurile din fondul arhivistic, bunurile din patrimoniul naţional-cultural.

Îngrădirile legale de interes privat decurg din raportul de vecinătate. Codul civil le numeşte servituţi naturale şi servituţi legale. Servituţile naturale sunt: obligaţia de grăniţuire; obligaţia de a contribui la îngrădirea proprietăţii; îngrădirea referitoare la scurgerea apelor; îngrădirea referitoare la izvoare. Servituţile legale sunt: servitutea de trecere pe locul vecin; servitutea de vedere pe proprietatea vecinului; îngrădirea referitoare la plantaţii şi construcţii; servitutea de picătură a streşinilor; servitutea zidului, gardului şi şanţului comun.

4.7.2. Îngrădirile convenţionale

Îngrădirile convenţionale sunt cele care îşi au izvorul în convenţia părţilor, ceea ce înseamnă că titularul dreptului de proprietate are po-sibilitatea de a-şi îngrădi exercitarea acestui drept pe cale convenţională.

Astfel de îngrădiri pot să apară, de exemplu, în cazul unui contract de donaţie, când donatorul îşi rezervă un drept de uzufruct asupra bunului donat şi stipulează inalienabilitatea temporară a bunului pentru ca acesta să nu iasă din patrimoniul donatarului şi donatorul să nu fie nevoit să intre în raporturi juridice cu alte persoane.

4.7.3. Îngrădirile judecătoreşti

Îngrădirile pe cale judecătorească sunt acele îngrădiri pe care le hotărăşte instanţa de judecată, ele rezultând din raporturile de veci-nătate. Din raporturile de vecinătate rezultă îndatorirea titularului dreptului de proprietate de a-şi exercita dreptul astfel încât să nu aducă atingere drepturilor celorlalţi titulari ai dreptului de proprietate.55

Atât Codul civil cât şi Constituţia cuprind dispoziţii care obligă la asigurarea bunei vecinătăţi. Astfel, în art. 44 alin. 7 din Constituţie se prevede că dreptul de proprietate obligă la respectarea sarcinilor privind protecţia mediului şi la asigurarea bunei vecinătăţi, precum şi la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului.

55 Cristian Jora, Florin Ciutacu, op. cit., p. 347

75

CAPITOLUL 5

MODALITĂŢILE DREPTULUI DE PROPRIETATE

La fel ca alte drepturi patrimoniale, dreptul de proprietate poate fi un drept pur şi simplu sau afectat de modalităţi.

Dreptul de proprietate este pur şi simplu în situaţia când are ca titular o singură persoană şi a fost dobândit de către proprietarul actual în mod sigur şi ireversibil, fără ca fiinţa sa în patrimoniul acestuia să depindă de un eveniment sau de o împrejurare viitoare care ar putea să-l desfiinţeze prin rezoluţiune, revocare sau anulare.56

Dreptul de proprietate afectat de modalităţi este definit ca fiind acel drept de proprietate asupra unuia sau mai multor bunuri, care fie că aparţine simultan la două sau mai multe persoane, fie că existenţa lui viitoare în patrimoniul titularului actual depinde de un eveniment sau o împrejurare prevăzută de lege sau stabilită prin voinţa omului. 57

Principalele modalităţi sub care se poate prezenta proprietatea sunt: proprietatea rezolubilă, proprietatea anulabilă; proprietatea comu-nă şi proprietate periodică.

5. 1. Proprietatea rezolubilă

Proprietatea este rezolubilă în cazul în care transmiterea dreptului de proprietate este afectată de o condiţie rezolutorie.

Realizarea condiţiei, astfel cum prevede art. 1019 Cod civil58, are ca efect desfiinţarea, în mod retroactiv, a dreptului de proprietate, iar

56 Liviu Pop, Liviu – Marius Harosa, Drept civil. Drepturile reale

principale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2006, p. 182 57 Liviu Pop, Drept civil. Drepturile reale principale, Cluj-Napoca,

1994, p. 32 58 Potrivit art. 1019 Cod civil ”Condiţia rezolutorie este aceea care

supune desfiinţarea obligaţiei la un eveniment viitor şi necert.

76

dacă nu se îndeplineşte condiţia, dobânditorul devine, retroactiv, titularul dreptului de proprietate. Aceasta înseamnă că proprietatea rezolubilă presupune existenţa a doi proprietari asupra bunului:

• dobânditorul, proprietar sub condiţie rezolutorie; • transmiţătorul, proprietar sub condiţie suspensivă. Dreptul de proprietate al dobânditorului are un caracter provi-

zoriu, existenţa dreptului său fiind ameninţată de realizarea condiţiei rezolutorii, iar celălalt proprietar sub condiţie suspensivă are posibilita-tea de a redeveni proprietarul bunului, în caz de realizare a condiţiei. 59

Neîndeplinirea sau îndeplinirea condiţiei determină transformarea proprietăţii rezolubile în proprietate pură şi simplă, având ca unic titular, după caz, pe dobânditor sau pe transmiţător60.

5. 2. Proprietatea anulabilă

Proprietatea anulabilă este acea modalitate a dreptului de proprie-tate care ia naştere prin dobândirea acestui drept în temeiul unui act juridic translativ de proprietate afectat de o cauză de nulitate relativă. 61

Această modalitate durează până la consolidarea dreptului de proprietate prin confirmare, tacită sau expresă, a actului anulabil sau până la desfiinţarea actului translativ de proprietate ca urmare a acţiunii în anulare formulată de persoana interesată.

Acţiunea în nulitate relativă este o acţiune prescriptibilă, supusă termenelor generale de prescripţie.

Până la acoperirea nulităţii relative prin confirmarea actului sau expirarea termenului de prescripţie a acţiunii, dreptul de proprietate al dobânditorului nu este sigur. Astfel, dreptul poate fi desfiinţat prin admiterea acţiunii în anulare, iar dacă acţiunea este respinsă, actul juridic este confirmat sau se împlineşte termenul de prescripţie, dreptul

Ea nu suspendă executarea obligaţiei, ci numai obligă pe creditor a

restitui aceea ce a primit, în caz de neîndeplinire a evenimentului prevăzut prin condiţie.”

59 Dumitru Lupulescu, op. cit., p. 57 60 Bogdan Dumitrache, Marian Nicolae, Romeo Popescu, op. cit., p. 138 61 Eugen Chelaru, op. cit., p. 110

77

dobânditorului se va consolida ireversibil, devenind un drept pur şi simplu. 62

5.3. Proprietatea comună pe cote – părţi

5.3.1. Noţiunea şi clasificarea

Dreptul de proprietate comună pe cote-părţi se defineşte ca fiind acel drept de proprietate al cărui obiect este indiviz, din punct de vedere material, însă divizat sub aspect ideal. Astfel, nici unul dintre titulari nu are un drept exclusiv cu privire la o fracţiune materială din bunul respectiv, însă deţine o cotă-parte ideală din dreptul de proprietate.

Proprietatea comună pe cote– părţi este de două feluri: • proprietate comună pe cote –părţi obişnuită sau temporară; • proprietate comună pe cote –părţi forţată şi perpetuă.

5.3.2. Caracterele juridice

Coproprietatea prezintă două caractere juridice esenţiale: 1. nici unul dintre coproprietari nu este titularul exclusiv al unei

fracţiuni materiale din bun; 2. fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote – părţi

din dreptul de proprietate asupra bunului nedivizat din punct de vedere material.

5.3.3. Proprietatea comună pe cote-părţi obişnuită sau temporară

Proprietatea comună pe cote-părţi obişnuită sau temporară este acea specie de coproprietate care încetează printr-o modalitate specifică, prin partaj.

Coproprietatea temporară se naşte ca efect al deschiderii unei succesiuni, atunci când defunctul lasă mai mulţi moştenitori sau dintr-un contract translativ de proprietate având mai mulţi dobânditori.

Titularii coproprietăţii temporare pot fi persoane fizice sau persoane juridice, inclusiv statul sau unităţile administrativ-teritoriale.

62 Liviu Pop, Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale, p. 129

78

5.3.3.1. Drepturile copărtaşilor cu privire la întregul bun

Din principiul potrivit căruia nici unul dintre coproprietari nu are un drept exclusiv asupra unei fracţiuni materiale din bun, decurge regula unanimităţii, care impune existenţa acordului de voinţă al tuturor copărtaşilor pentru efectuarea unui act având ca obiect întregul bun.

Referitor la actele la actele pe care un copărtaş le poate efectua cu privire la întregul bun, se distinge între actele materiale şi actele juridice.

Fiecare copărtaş poate efectua singur, fără acordul celorlalţi copărtaşi, acte materiale cu privire la întregul bun, cu respectarea următoarelor condiţii:

1. să nu stânjenească folosinţa bunului de către ceilalţi copărtaşi; 2. să nu schimbe destinaţia bunului sau modul de folosire al

acestuia.63 Referitor la dreptul copărtaşilor la fructele produse de bun, se

distinge între fructele civile şi fructele industriale, respectiv: - fructele civile se cuvin tuturor copărtaşilor, proporţional cu cota –

parte din drept; - fructele industriale (a căror producere presupune munca

omului) se cuvin numai copărtaşului care a lucrat efectiv. Copărtaşul care a stat în pasivitate va putea pretinde o cotă-parte din fructele industriale numai dacă dovedeşte că a fost împiedicat să participe la producerea şi culegerea fructelor.64

După cum se cunoaşte, în funcţie de importanţa lor, actele juridice sunt : acte de conservare, acte de administrare şi acte de dispoziţie65.

Actul juridic de conservare este acela prin care se urmăreşte preîntâmpinarea pierderii unui drept subiectiv civil. Sunt acte de conservare: întreruperea unei prescripţii, înscrierea unei ipoteci sau a unui privilegiu, somaţia.

Oricare dintre copărtaşi poate efectua singur, fără acordul şi chiar împotriva voinţei celorlalţi copărtaşi, acte de conservare.

63 Curtea de Apel Târgu – Mureş. Decizia civilă nr. 1030/21.11.2002,

Ministerul Justiţiei, Culegere de practică judiciară 2002, Editura All Beck, Bucureşti, 2003, p. 12-13

64 Corneliu Bîrsan, Maria Gaiţă, Mona Maria Pivniceru, op. cit., p. 99 65 Gabriel Boroi, op. cit., p. 144 - 145

79

Actelor de conservare nu le este aplicabilă regula unanimităţii. Actul juridic de administrare este acel act juridic civil prin care se

urmăreşte să se realizeze o normală punere în valoare a unui bun sau patrimoniu. Sunt acte de administrare: culegerea fructelor, asigurarea unui bun, locaţiunea unui bun pe un termen de până la 5 ani, deoarece după acest termen, locaţiunea devine un act de dispoziţie.

În materia actelor de administrare se aplică regula unanimităţii, în sensul că ele implică consimţământul tuturor copărtaşilor.

Actul juridic de dispoziţie este acela care are ca rezultat ieşirea din patrimoniu a unui drept sau grevarea cu sarcini reale a unui bun. Sunt acte de dispoziţie: vânzarea, donaţia, constituirea unui gaj, constituirea unei ipoteci.

Actele de dispoziţie se încheie cu consimţământul tuturor copărtaşilor, ceea ce înseamnă că aceste acte juridice sunt supuse regulii unanimităţii.

Această regulă nu-şi va găsi aplicarea în cazul actelor de înstrăinare a întregului bun încheiate de un copărtaş, considerându-se că în acest caz ne aflăm în prezenţa unui act încheiat sub condiţie rezolutorie, dacă dobânditorul a cunoscut că transmiţătorul nu era proprietarul exclusiv al bunului.

Soarta actului de înstrăinare va depinde de modul de soluţionare a partajului: dacă bunul ce a format obiectul contractului de vânzare – cumpărare va fi atribuit în lotul copărtaşului vânzător, vânzarea se va consolida retroactiv, dacă bunul nu va fi atribuit în lotul său, vânzarea se va desfiinţa retroactiv.66

5.3.3.2. Drepturile copărtaşilor cu privire la cota-parte ideală din dreptul

de proprietate

Fiecare copărtaş poate înstrăina şi constitui garanţii reale cu privire la cota – parte ideală din dreptul de proprietate.

66 Liviu Pop, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Cordial

lex, Cluj – Napoca, 1995, p. 104;Curtea de Apel Iaşi, Secţia civilă, decizia nr.1354/5.12.1997, în Curtea de Apel Iaşi, Culegere de practică judiciară, Iaşi, 1998, p. 13 -14

80

Dacă actul de dispoziţie este un contract de vânzare – cumpărare sau un contract de donaţie, coproprietatea va continua cu noul copărtaş.

5.3.3.3. Obligaţiile coproprietarilor

Coproprietarii sunt obligaţi, în raport cu cota – parte din dreptul de proprietate, să suporte cheltuielile şi datoriile ocazionate de întreţinerea, conservarea şi administrarea bunului comun. 67

5.3.3.4. Modurile de încetare a coproprietăţii obişnuite sau temporare

Încetarea coproprietăţii obişnuite sau temporare poate avea loc prin următoarele moduri68:

- în cazul în care toate cotele – părţi din dreptul de proprietate sunt dobândite, prin acte juridice sau prin uzucapiune, de unul dintre copărtaşi sau de o terţă persoană;

- prin pieirea totală a bunului sau prin expropriere; - prin împărţeală sau partaj. Prin împărţeală sau partaj se înţelege operaţia juridică prin care

se pune capăt stării de coproprietate ori de indiviziune, în sensul că bunul sau bunurile stăpânite în comun pe cote – părţi sunt împărţite materialmente între copărtaşi, fiecare dintre aceştia devenind proprietarul exclusiv asupra unui anume bun sau părţi materiale din bunurile dintre cele ce formau obiectul coproprietăţii.69

În acest mod, dreptul indiviz este transformat într-un drept exclusiv asupra unei părţi materiale dintr-un bun sau, după caz, asupra întregului bun, dacă este vorba de încetarea coproprietăţii, respectiv asupra unui bun din masa indiviză, dacă se pune capăt stării de indiviziune.70

67 Liviu Pop, Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale, p. 138;

Ovidiu Ungureanu, Drepturi reale, Curs practic, Editura Rosetti, Bucureşti, 2001, p. 95

68 Eugeniu Safta – Romano, Dreptul de proprietate privată şi publică în România, Editura Graphyx, Iaşi, 1993, p. 119; Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, op. cit., p. 186

69 Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 177 70 Eugeniu Safta – Romano, op. cit., p. 119

81

Partajul este reglementat în art. 728 – 799 Cod civil şi în art. 6731 – 67314 Cod de procedură civilă, astfel cum a fost modificat prin Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului nr. 138/200071, aprobată cu modificări şi completări prin Legea nr. 219/200572.

Potrivit art. 728 alin. 1 Cod civil „ nimeni nu poate fi obligat a rămâne în indiviziune. Un coerede poate cere oricând împărţeala succesiunii, chiar când ar exista convenţii ori prohibiţii contrarii.”

Din dispoziţiile art. 728 Cod civil rezultă că acţiunea de partaj este imprescriptibilă, ceea ce înseamnă că fiecare coproprietar poate intenta acţiunea de partaj indiferent de data la care a luat naştere coproprietatea.

Acţiunea de partaj poate fi paralizată de un copărtaş sau de un terţ, dacă aceste persoane au exercitat o posesie utilă asupra întregului bun imobil, timp de 30 de ani, cu excluderea celorlalţi copărtaşi, prin invocarea excepţiei dobândirii prin uzucapiune a proprietăţii exclusive asupra bunului supus partajului.73

Partajul este de două feluri: - partaj convenţional sau voluntar; - partaj judiciar. Partajul convenţional sau voluntar reprezintă acordul de voinţă

exprimat de toţi coproprietarii, în sensul încetării proprietăţii comune. Pentru validitatea convenţiei de partaj, art. 730 alin. 1 Cod civil,

impune şi întrunirea următoarelor condiţii: - prezenţa tuturor copărtaşilor; - capacitatea deplină de exerciţiu a tuturor copărtaşilor; dacă un

copărtaş este minor sau pus sub interdicţie, sub sancţiunea nulităţii relative, este necesar acordul autorităţii tutelare.

71 O.U.G. nr. 138/2000 pentru modificarea şi completarea Codului de

procedură civilă, publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 479/2.10.2000

72 Legea nr. 219/2005 privind aprobarea Ordonanţei de Urgenţă a Guvernului nr. 138/2000 pentru modificarea şi completarea Codului de procedură civilă, publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 609/14.07.2005

73 Potrivit art. 729 Cod civil „ diviziunea poate fi cerută chiar când unul sau mai mulţi din erezi au posedat părţi separate din succesiune, dacă nu a fost act de împărţeală sau dacă nu se poate opune prescripţia.”

82

Partajul judiciar se realizează de către instanţa de judecată, care poate să adopte una din următoarele soluţii:

1. partajarea în natură a bunului, atunci când bunul este comod partajabil în natură, astfel încât fiecărui copărtaş să îi revină o cotă parte din bun proporţional cu cota sa din dreptul de proprietate. Potrivit art. 6739 Cod procedură civilă, la formarea loturilor, instanţa va ţine seama, după caz, şi de acordul părţilor, mărimea cotei – părţi ce se cuvine fiecăruia din masa bunurilor de împărţit, natura bunurilor, domiciliul şi ocupaţia părţilor, faptul că unii dintre coproprietari, înainte de a se cere împărţeala, au făcut construcţii, îmbunătăţiri cu acordul coproprietarilor.

2. atribuirea bunului către unul din copărtaşi cu obligarea acestuia la plata echivalentului bănesc al cotelor celorlalţi copărtaşi, echivalent numit sultă.

3. prin vânzarea bunului şi împărţirea preţului către toţi copărtaşii, în raport de cota – parte din dreptul de proprietate. Atunci când niciuna dintre părţi nu solicită atribuirea imobilului şi îşi dispută valoarea lui, partajul se realizează prin vânzarea bunului la licitaţie publică, vânzare care se face prin intermediul executorului judecătoresc sau de către părţi.

Evaluarea bunului se face prin acordul copărtaşilor, iar în caz de neînţelegere, instanţa va dispune efectuarea unei expertize tehnice având ca obiectiv stabilirea valorii de circulaţie a bunului, la data pronunţării hotărârii judecătoreşti.

În acest sens, în practica judiciară s-a reţinut că adevăratul preţ este valoarea de înlocuire, valoarea de circulaţie pe piaţa liberă la data judecăţii, şi nu valoarea tehnică care cuprinde valoarea materialelor şi preţul muncii, temei al răspunderii constructorului potrivit art. 494 Cod civil74.

După abrogarea Legii nr. 603/1943 privind simplificarea împărţelilor judiciare, procedura partajului judiciar este reglementată şi se efectuează în condiţiile art. 6731 – 67314 Cod de procedură civilă, astfel cum a fost modificat prin Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului

74 Curtea de Apel Cluj, Secţia civilă, Decizia nr. 1437/27.06.2002, în Ministerul Justiţiei, Culegere de practică judiciară 2002, Editura All Beck, Bucureşti, 2003, p. 175

83

nr. 138/2000, aprobată cu modificări şi completări prin Legea nr. 219/2005.

Potrivit art. 6734 Cod procedură civilă, împărţeala prin hotărâre asupra fondului este admisibilă doar când părţile se învoiesc şi se va lua act de învoială conform art. 271 – 273 Cod procedură civilă. În lipsa învoielii părţilor, instanţa de judecată este obligată să stabilească bunurile supuse împărţelii, calitatea de coproprietar, cota-parte ce se cuvine fiecăruia şi creanţele născute din starea de proprietate comună pe care coproprietarii le au unii faţă de alţii, prin încheiere interlocutorie, conform dispoziţiilor art. 268 alin. 3 şi 6735 Cod procedură civilă.

Potrivit art. 786 Cod civil, partajul este un act juridic declarativ de drepturi, ceea ce înseamnă că fiecare dintre foştii copărtaşi va deveni retroactiv proprietar exclusiv al bunului ce i-a fost atribuit, din momentul în care s-a născut coproprietatea.

5. 3. 4. Proprietatea comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă

Proprietatea comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă poartă asupra unui bun care, prin natura sa este folosit în mod permanent de două sau mai multe persoane, fără posibilitatea de a fi partajat.

Această formă de proprietate comună este forţată deoarece există şi se menţine indiferent de voinţa coproprietarilor şi perpetuă deoarece scopul bunurilor care îi alcătuiesc obiectul este permanent.75

Bunurile care alcătuiesc obiectul proprietăţii comune forţate şi perpetue constituie accesoriul altor bunuri principale ce se află în proprietate exclusivă.76

Fiecare copărtaş poate poseda şi utiliza bunul comun, fără a avea nevoie de consimţământul celorlalţi coproprietari, cu respectarea a două condiţii:

– să nu aducă atingere drepturilor simultane şi concurente, de aceeaşi natură, a celorlalţi coproprietari;

75 Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, op. cit., p. 190 76 Dumitru Lupulescu, op. cit., p. 76; Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 180;

Liviu Pop, op. cit., p. 145

84

– să exercite aceste atribute numai pentru utilizarea bunului principal căruia îi este afectat bunul comun accesoriu, în acord cu interesul celorlalţi coproprietari.

În dreptul nostru civil sunt cunoscute patru cazuri de proprietate comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă:

1. coproprietatea forţată asupra părţilor comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente;

2. coproprietatea forţată asupra bunurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile vecine;

3. coproprietatea forţată asupra despărţiturilor comune; 4. coproprietatea forţată asupra bunurilor considerate ca fiind

bunuri de familie.

5.3.4.1. Coproprietatea forţată asupra părţilor comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente

Coproprietatea forţată asupra părţilor comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente este reglementată prin următoarele acte normative:

– Decretul – Lege nr. 61/1990 privind vânzarea de locuinţe construite din fondurile statului;

– Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării construcţiilor şi unele măsuri pentru realizarea locuinţelor, modificată şi completată prin Legea nr. 453/2001;

– Legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice şi bugetare de stat;

– Regulamentul – cadru al asociaţiilor de proprietari, Anexa 2 la Legea nr. 114/1996 a locuinţei, republicată, cu modificările şi completările ulterioare;

– Ordonanţa Guvernului nr. 85/2001 privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari77, aprobată cu modificări prin Legea nr. 234/2002;

– Hotărârea Guvernului nr. 400/2003 pentru aprobarea Normelor metodologice privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de

77 Publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 544/1.09.2001

85

proprietari78, modificate şi completate prin Hotărârea Guvernului nr. 1386/200379.

În înţelesul art. 1 alin. 2 din Normele metodologice privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, prin bloc de locuinţe – clădire – condominiu, se înţelege o proprietate imobiliară din care unele părţi sunt proprietăţi individuale, reprezentate din aparta-mente sau spaţii cu altă destinaţie decât cea de locuinţă, iar restul, proprietate comună indiviză. Prin asimilare, poate fi definit condominiu şi un tronson, cu una sau mai multe scări, din cadrul clădirii de locuit, în condiţiile în care nu se poate delimita proprietatea comună.

Din analiza dispoziţiilor legale în această materie, rezultă că obiectul acestei coproprietăţi este format din terenul pe care este construită clădirea, curtea, fundaţia, structura de rezistenţă, acoperişul, terasele, coşurile de fum, scările, holurile, pivniţele, subsolurile, casa scării, tubulatura de gunoi, rezervoarele de apă, ascensoarele, precum şi instalaţiile clădirii, aflate în folosinţă comună.

În scopul reprezentării şi susţinerii intereselor comune ale proprietarilor, legate de folosirea bunurilor aflate în proprietate comună indiviză din clădirea ce alcătuieşte un condominiu, proprietarii locuinţelor şi ai spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă se pot constitui în asociaţii de proprietari cu personalitate juridică.80

5.3.4.2. Coproprietatea forţată asupra lucrurilor comune necesare sau

utile pentru folosirea a două imobile vecine

Coproprietatea forţată asupra lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile vecine are ca obiect potecile, drumurile, fântânile, izvoarele; bunuri aflate pe linia despărţitoare dintre două imobile care au proprietari diferiţi.

78 Publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 311/8.05.2003 79 Publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 863/4.12.2003 80 Adina Nicolae, Marian Nicolae, Asociaţiile de proprietari, în

„Dreptul” nr. 271998, p. 17 şi urm.

86

5.3.4.3. Coproprietatea forţată asupra despărţiturilor comune

Coproprietatea forţată asupra despărţiturilor comune este reglementată în art. 590 –609 Cod civil.

Sunt despărţituri comune: - zidul comun; - şanţul comun; - gardul comun.

5.3.4.4. Coproprietatea forţată asupra bunurilor considerate ca fiind bunuri de familie

Coproprietatea forţată asupra bunurilor considerate ca fiind bunuri de familie priveşte acele bunuri care sunt menite să servească întregului grup de persoane formând familia: mormintele, scrisorile, hârtiile şi titlurile de familie, tablourile de familie.81

5.4. Proprietatea comună în devălmăşie

Proprietatea comună în devălmăşie este acea formă a dreptului de proprietate comună caracterizată prin faptul că titularii săi nu au determinată cota-parte ideală din dreptul de proprietate asupra unor bunuri nefracţionate în materialitatea lor, bunul aparţinând deopotrivă tuturor coproprietarilor.82

Legislaţia actuală reglementează un singur caz de devălmăşie, respectiv dreptul de proprietate devălmaşă al soţilor asupra bunurilor dobândite de oricare dintre ei în timpul căsătoriei.

Potrivit art. 30 alin. 1 Codul familiei, bunurile dobândite în timpul căsătoriei, de oricare dintre soţi sunt, de la data dobândirii lor, bunuri comune ale soţilor.

Titularii dreptului de proprietate comună în devălmăşie administrează, folosesc şi dispun împreună de bunurile comune, conform dispoziţiilor art. 35 alin. 2 Codul familiei prin care s-a instituit un mandat tacit reciproc între soţi, ceea ce înseamnă că atunci când unul

81 Ioan Adam, op. cit., p. 492 82 Dumitru Lupulescu, op. cit., p. 85; Liviu Pop, op. cit., p. 152; Corneliu

Bîrsan, op. cit., p. 188; Ioan Adam, op. cit., p. 494

87

dintre ei exercită atributele dreptului de proprietate (posesia, folosinţa, dispoziţia) asupra bunurilor comune, se presupune că ele acţionează atât în nume propriu, cât şi ca reprezentant al celuilalt soţ.

Potrivit art. 35 alin. 2 Codul familiei nici unul dintre soţi nu poate înstrăina sau greva un bun imobil, fără consimţământul expres al celuilalt soţ.

Proprietatea comună în devălmăşie încetează: 1. Prin desfacerea sau încetarea căsătoriei83 conform art. 37 Codul

familiei (căsătoria încetează prin moartea unuia dintre soţi; declararea judecătorească a morţii unuia dintre soţi; recăsătorirea soţului celui ce fusese declarat mort, iar desfiinţarea căsătoriei se face prin divorţ). La desfacerea căsătoriei, bunurile comune se împart între soţi, potrivit învoielii acestora. Dacă soţii nu se învoiesc asupra împărţirii bunurilor comune, va hotărî instanţa de judecată (art. 36 alin. 1 Codul familiei).

2. Pentru motive temeinice, bunurile comune, în întregime sau numai o parte din ele, se pot împărţi prin hotărâre judecătorească şi în timpul căsătoriei (art. 36 alin. 2 Codul familiei).

Prin decizia nr. VIII/21.12.2000, pronunţată de Curtea Supremă de Justiţie – Secţiile Unite84, s-a decis că indiferent de valoarea masei partajabile, competenţa de a soluţiona cererile având ca obiect partajarea bunurilor comune dobândite de soţi în timpul căsătoriei, revine judecătoriei, atât în cazul în care aceste cereri au fost formulate concomitent cu acţiunea principală de desfacere a căsătoriei, cât şi atunci când sunt formulate separat.

5.5. Proprietatea periodică

Proprietatea periodică este definită ca fiind o modalitate a dreptului de proprietate în cadrul căreia fiecare titular exercită în nume propriu şi în interes propriu prerogativele dreptului său de proprietate pe perioade determinate, care se repetă succesiv şi perpetuu, la intervale

83 Ion P. Filipescu, Tratat de dreptul familiei, Editura All, Bucureşti,

1996, p. 199; Florin Ciutacu, Codul familiei român comentat şi adnotat, Editura Sigma, Bucureşti, 2000, p. 27; Alexandru Bacaci, Viorica Dumitrache, Codruţa Hangeanu, Dreptul familiei, Editura All Beck, Bucureşti, 2001, p. 108

84 Publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 84/19.02.2001

88

regulate, presupunând cel puţin doi titulari care pot fi persoane fizice sau juridice, inclusiv statul, între care nu există nici un raport juridic.85

Proprietatea periodică, ca o nouă modalitate juridică a dreptului de proprietate, a apărut în dreptul nostru pe la jumătatea deceniului trecut, când Regia Autonomă „Loteria Naţională” a creat un nou tip de loz în plic, „Vila de Aur”, în sistemul time sharing.86

Acest sistem constituie în persoana celui care câştigă un drept de proprietate imobiliară pentru o săptămână pe an având ca obiect un apartament de trei camere, mobilat şi dotat cu aparatură electronică şi electrocasnică, situat într-o vilă din Poiana Soarelui (Braşov).

Titularul dreptului de proprietate exercită, în mod exclusiv, timp de 7 zile pe an atributele dreptului de proprietate şi tot pentru aceeaşi perioadă poate să transmită dreptul său prin acte de vânzare sau locaţiune şi chiar acte pentru cauză de moarte.

85 Teodor Sîmbrian, Proprietatea în sistem”time sharing” – proprietate

periodică – o nouă modalitate a dreptului de proprietate?, în „Dreptul” nr. 5/1997, p. 35

86 Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 195; Ioan Adam, op. cit., p. 203

89

CAPITOLUL 6

EXPROPRIEREA

6.1. Noţiunea şi reglementarea

Exproprierea a fost definită ca fiind un mod originar de dobândire a proprietăţii constând în trecerea forţată în proprietate publică, prin hotărâre judecătorească, a unor imobile aflate în proprietate privată, cu o dreaptă şi prealabilă despăgubire, pentru cauză de utilitate publică.87

Într-o altă formulare, exproprierea a fost definită ca fiind o instituţie juridică de drept public care constă în achiziţia forţată, cu titlu oneros, pentru cauză de utilitate publică, în condiţiile legii şi sub control judiciar, a unor bunuri imobile proprietate privată.88

Exproprierea este reglementată în art. 44 alin. 3 şi 6 din Constituţie, art. 481 Cod civil, Legea nr. 33/1994, Hotărârea Guvernului nr. 583/1994, Legea nr. 198/2004 privind unele măsuri prealabile lucrărilor de construcţie de autostrăzi şi drumuri naţionale89 şi în Normele metodologice de aplicare a acestei legi, aprobate prin Hotărârea Guvernului nr. 941/200490.

Interesul public poate duce nu doar la limitarea exerciţiului unor atribute ale dreptului de proprietate, dar şi la pierderea acestuia cu privire la bunuri imobile. Această posibilitate este reglementată de Constituţie care în art. 44 alin. 3 prevede că „nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă şi prealabilă despăgubire”, precum şi de art. 481 Cod civil potrivit căruia „nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa,

87 Liviu Pop, op. cit., p. 49 88 Eugen Chelaru, Circulaţia juridică a terenurilor, Editura All Beck,

Bucureşti, 1999, p. 334 89 Publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 487/31.05.2004 90 Publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 596/1.07.2004

90

afară numai pentru cauză de utilitate publică, şi primind o dreaptă şi prealabilă despăgubire” şi, în sfârşit, în Legea nr. 33/199491 care cuprinde dispoziţii de natură să asigure cadrul legal adecvat procedu-rilor de expropriere şi stabilire a despăgubirilor, dar şi apărarea drep-tului de proprietate privată.

Legea nr. 33/1994 se completează cu Regulamentul privind pro-cedura de lucru a comisiilor pentru efectuarea cercetării prealabile în vederea declarării utilităţii publice pentru lucrări de interes naţional sau de interes local.92

6.2. Principiile exproprierii

Exproprierea este guvernată de următoarele principii: 1. Existenţa unei cauze de utilitate publică Exproprierea se poate face numai pentru lucrări de utilitate

publică, care potrivit art. 5 din Legea nr. 33/1994 se declară pentru lucrări de interes naţional sau de interes local.

Conform art. 6 din Legea nr. 33/1994 sunt de utilitate publică lucrările privind: prospecţiunile şi explorările geologice; extracţia şi prelucrarea substanţelor minerale utile; instalaţii pentru producerea energiei electrice; căile de comunicaţii, deschiderea, alinierea şi lărgirea străzilor; sistemele de alimentare cu energie electrică, telecomunicaţii, gaze, termoficare, apă, canalizare; instalaţii pentru protecţia mediului; îndiguiri şi regularizări de râuri, lacuri de acumulare pentru surse de apă şi atenuarea viiturilor; derivaţii de debite pentru alimentări cu apă şi pentru devierea viiturilor; staţii hidrometeorologice, seismice şi sisteme de irigaţii şi desecări; lucrări de combatere a eroziunii de adâncime; clădirile şi terenurile necesare construcţiei de locuinţe sociale şi altor obiective sociale de învăţământ, sănătate, cultură, sport, protecţie şi asistenţă socială, precum şi de administraţie publică şi pentru autorităţile judecătoreşti; salvarea, protejarea şi punerea în valoare a monumentelor, ansamblurilor şi siturilor istorice, precum şi a parcurilor

91 Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 139/2.06.1994

92 Regulamentul a fost adoptat prin Hotărârea Guvernului nr. 583/31.08.1994, publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 271/26.09.1994

91

naţionale, rezervaţiilor naturale şi a monumentelor naturii; prevenirea şi înlăturarea urmărilor dezastrelor naturale – cutremure, inundaţii, alunecări de terenuri; apărarea ţării, ordinea publică şi siguranţa naţională.

2. Existenţa unei despăgubiri drepte şi prealabile Expropriatorul este obligat să plătească proprietarului bunului

expropriat sau titularilor altor drepturi reale cu privire la bunul expropriat o compensare pentru pierderea suferită care trebuie să fie dreaptă, adică să acopere întreaga pierdere suferită de persoanele afectate de măsura exproprierii

În acest sens sunt dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, care prevede că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite, iar la calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ – teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia.

Despăgubirea trebuie să fie şi prealabilă, caracter care reprezintă o garanţie importantă acordată persoanelor îndreptăţite la expropriere.93

3. Exproprierea se dispune şi despăgubirea se stabileşte prin hotărâre judecătorească

Instanţa de judecată dispune cu privire la expropriere şi stabileşte despăgubirea pe care urmează să o primească expropriatul.

6.3. Obiectul exproprierii

Obiectul exproprierii îl constituie bunurile imobile proprietatea persoanelor fizice sau persoanelor juridice cu sau fără scop lucrativ, precum şi cele aflate în proprietatea privată a comunelor, municipiilor şi judeţelor.

În enumerarea făcută de legiuitor în art. 2 din Legea nr. 33/1994 nu sunt incluse bunurile imobile proprietate de stat. În acest sens, Curtea

93 Valeriu Stoica, Exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în

revista „Dreptul” nr. 5/2004, p. 34

92

Constituţională a decis că exproprierea nu se poate referi la bunurile aflate în proprietatea statului.94

6.4. Procedura exproprierii

Procedura exproprierii se desfăşoară în trei etape reglementate distinct în lege:

1. utilitatea publică şi declararea ei; 2. măsurile premergătoare exproprierii; 3. exproprierea şi plata despăgubirilor. Pentru a se produce exproprierea este necesar să fie întrunite, în

mod cumulativ, următoarele condiţii95: – existenţa unei declaraţii de utilitate publică; – existenta unei publicităţi speciale; – existenţa unei juste şi prealabile despăgubiri. Conform art. 7 alin. 1 din Legea nr. 33/1994, utilitatea publică se

declară de către Guvern pentru lucrările de interes naţional şi de către consiliile judeţene şi Consiliul Local al Municipiului Bucureşti pentru lucrările de interes local.

Declararea utilităţii publice se face numai după efectuarea unei cercetări prealabile şi condiţionat de înscrierea lucrării în planurile urbanistice şi de amenajare a teritoriului, aprobate, conform legii, pentru localităţi sau zone unde se intenţionează executarea ei.96

Pe baza rezultatelor cercetării prealabile se adoptă actul de declarare a utilităţii publice, care se aduce la cunoştinţă publică prin afişare la sediul consiliului local în a cărui rază teritorială este situat bunul imobil şi prin publicare în Monitorul Oficial – pentru utilitatea

94 Curtea Constituţională, Decizia nr. 115/21.05.1997, publicată în

„Monitorul Oficial al României” nr. 141/1997 95 Ion Dogaru, Teodor Sâmbrian, Drept civil român, Tratat, Vol. II,

Teoria generală a drepturilor reale, Editura Europa, Craiova, 1996, p. 339-343 96 Corneliu Bîrsan, Maria Gaiţă, Mona Maria Pivniceru, op. cit.,

p. 33-36; Eugen Chelaru, Drept civil. Drepturile reale principale, p. 28-29; Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 63 – 65; Liviu Pop, op. cit., p. 51 – 53; Ion Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit., p. 85 – 86; Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, op. cit., p. 115

93

publică de interes naţional – sau în presa locală – pentru utilitatea publică de interes local.

După declararea utilităţii publice, expropriatorul imobilului97 va executa planurile cuprinzând terenurile şi construcţiile propuse spre expropriere, cu indicarea numelui proprietarilor, precum şi a ofertelor de despăgubire.

Propunerile de expropriere, împreună cu procesul – verbal care încheie cercetarea prealabilă declarării utilităţii publice, se notifică titularilor drepturilor reale asupra imobilelor, în termen de 15 zile de la publicare, iar aceste persoane pot face întâmpinare împotriva actelor respective în termen de 45 de zile de la primirea notificării.

Întâmpinările vor fi soluţionate în termen de 30 de zile de o comisie constituită prin hotărâre a Guvernului pentru lucrările de interes naţional, prin decizia delegaţiei permanente a consiliului judeţean sau prin dispoziţia primarului municipiului Bucureşti pentru cele de interes local.

Hotărârea comisiei este comunicată părţilor în termen de 15 zile de la adoptarea, iar acestea o pot contesta la Curtea de apel în raza căreia se află situat imobilul, în termen de 15 zile de la comunicare, potrivit prevederilor Legii contenciosului administrativ nr. 544/2004.

Soluţionarea cererii de expropriere este de competenţa tribunalului în a a cărui rază este situat bunul imobil propus pentru expropriere.

Instanţa va verifica dacă sunt întrunite toate condiţiile cerute de lege pentru expropriere şi va stabili cuantumul despăgubirilor şi suma cuvenită fiecărei părţi.

Potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994, despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau celorlalte persoane îndreptăţite.

Pentru stabilirea despăgubirilor instanţa va constitui o comisie compusă din trei experţi: unul numit de instanţă, unul desemnat de expropriator şi unul din partea persoanelor supuse exproprierii.

97 Expropriator, în înţelesul Legii nr. 33/1994, este statul, prin organismele desemnate de Guvern, pentru lucrările de interes naţional, şi judeţele, municipiile, oraşele şi comunele, pentru lucrările de interes local, conform art. 12 alin. 2 din lege

94

La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa, vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ – teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia.

Primind rezultatul expertizei, instanţa îl va compara cu oferta şi cu pretenţiile formulate de părţi şi va hotărî, despăgubirea acordată neputând să fie mai mică decât cea oferită de expropriator şi nici mai mare decât cea solicitată de expropriat sau de o altă persoană interesată.

6.5. Efectele exproprierii

Exproprierea produce următoarele efecte98: – transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor supuse

exproprierii în patrimoniul expropriatorului; – imobilul expropriat trece în proprietatea publică liber de orice

sarcini; – stingerea dezmembrămintelor dreptului de proprietate: uzul,

uzufructul, abitaţia şi superficia; – stingerea drepturilor personale dobândite de alte persoane

asupra imobilului expropriat, cum ar fi cum ar fi cele rezultate dintr-un contract de locaţiune sau un contract de comodat;

– subrogaţia reală cu titlu particular: ipoteca şi privilegiul imobiliar se strămută de drept asupra despăgubirilor stabilite, iar odată ce despăgubirea a fost stabilită, creditorul ipotecar nu mai poate proceda la executarea silită a imobilului respectiv.

Prin art. 35-37 din lege sunt reglementate două drepturi în favoarea proprietarului imobilului expropriat:

1.dreptul de a cere retrocedarea imobilului expropriat; 2. dreptul de preemţiune la cumpărarea imobilului.

98 Eugen Chelaru, Efectele juridice ale exproprierii pentru cauză de

utilitate publică, în „Dreptul” nr. 4/1998, p. 15-17, Flavius Baias, Bogdan Dumitrache, Discuţii pe marginea Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în „Dreptul” nr. 4/1995, p. 27

95

Potrivit art. 35 din Legea nr. 33/1994, dacă bunurile imobile expropriate nu au fost utilizate în termen de un an potrivit scopului pentru care au fost preluate de la expropriat, respectiv lucrările nu au fost începute, foştii proprietari pot să ceară retrocedarea lor, dacă nu s-a făcut o nouă declarare de utilitate publică.

Cererea de retrocedare se adresează tribunalului care, după ce verifică temeiurile acesteia, poate să dispună retrocedarea.

Curtea Supremă de Justiţie, prin decizia nr. VI din 29 septembrie 1999, pronunţată de Secţiile Unite99, a admis un recurs în interesul legii şi a decis că în cazul cererilor de restituire a imobilelor expropriate anterior intrării în vigoare a Legii nr. 33/1994, sunt aplicabile dispoziţiile Legii nr. 33/1994.

Retrocedare imobilului se face în schimbul unui preţ, care se stabileşte ca şi în situaţia exproprierii, şi nu poate să fie mai mare decât despăgubirea actualizată.100

Art. 37 din Legea nr. 33/1994 prevede că în cazul în care lucrările pentru care s-a făcut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul doreşte înstrăinarea imobilului, expropriatul – fost proprietar – are un drept prioritar la dobândire, la un preţ care nu poate fi mai mare decât despăgubirea actualizată. În acest scop, expropriatorul se va adresa în scris fostului proprietar, iar dacă acesta nu optează pentru cumpărare sau dacă nu răspunde expropriatorului în termen de 60 de zile de la primirea notificării, acesta din urmă poate dispune de imobil.

99 Publicată în „Monitorul Oficial al României”. nr. 636/27.12.1999 100 Marian Nicolae, Discuţii cu privire la aplicarea în timp a art. 35 – 36

din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în „Dreptul” nr. 11/2000, p. 25

96

CAPITOLUL 7

DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

7.1. Noţiunea

Dreptul de proprietate, cel mai complet drept real, întruneşte în mâinile titularului toate atributele care, conform legii, îl compun: dreptul de folosinţă, dreptul de a culege fructele şi dreptul de dispoziţie (usus, fructus şi abusus).101

Aceste atribute au un caracter absolut, în sensul că există în raporturile proprietarului cu toţi ceilalţi şi un caracter exclusiv, în înţelesul că numai proprietarul le poate exercita în plenitudinea lor, independent de puterile şi drepturile pe care altul le-ar avea asupra aceluiaşi bun.102

În unele situaţii, legea permite separarea atributelor dreptului de proprietate şi atribuirea lor altor persoane decât titularul dreptului de proprietate.

Astfel, potrivit art. 479 Cod civil, „poate avea cineva asupra bunurilor, sau un drept de proprietate sau un drept de folosinţă sau numai servitute”.

Aceasta înseamnă că proprietatea poate fi dezmembrată, iar unele atribute ale ei pot fi exercitate ca drepturi reale de o altă persoană decât titularul dreptului de proprietate, cu excepţia dispoziţiei, deoarece aceasta, ca atribut al dreptului de proprietate, nu va putea fi exercitată de alte persoane, aceasta rămânând în mâinile proprietarului.

101 Eugen Chelaru, op. cit., pag 155; Liviu Pop, op. cit., pag 157; Ovidiu

Ungureanu, Cornelia Munteanu, op. cit., pag 262 102 Matei B. Cantacuzino, Elementele dreptului civil, Editura All

Educaţional, Bucureşti, 1998, pag 137

97

Dacă dreptul de dispoziţie ar fi atribuit altei persoane decât proprietarului lucrului, atunci înstrăinarea ar conduce la însăşi pierderea dreptului de proprietate.

Importanţa dreptului de dispoziţie a fost reţinută şi de Curtea Constituţională, care a decis că garantarea dreptului de proprietate presupune protecţia tuturor prerogativelor acestui drept şi, în mod special, a dreptului de dispoziţie.103

Pe de altă parte, unele atribute ale proprietăţii pot fi limitate, ca în cazul servituţilor şi acordate în favoarea terţilor.

Dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt definite ca fiind acele drepturi reale principale derivate, asupra bunurilor altuia, opozabile erga omnes, inclusiv proprietarului, care se constituie sau dobândesc prin desprinderea ori limitarea unor atribute din conţinutul juridic al dreptului de proprietate.104

În sistemul nostru de drept sunt cunoscute următoarele dezmembrăminte ale dreptului de proprietate: dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaţie, dreptul de servitute, dreptul de superficie şi dreptul real de folosinţă.105

Aceste dezmembrăminte pot fi constituite numai pentru bunurile proprietate privată, nu şi pentru bunurile din domeniul public, în raport de dispoziţiile art. 136 alin 4 din Constituţie, care prevede că bunurile proprietate publică sunt inalienabile. În condiţiile legii organice ele pot fi date în administrarea regiilor autonome ori instituţiilor publice sau pot fi concesionate ori închiriate; de asemenea, ele pot fi date în folosinţă gratuită instituţiilor de utilitate publică.

7.2. Modurile de constituire a dezmembrămintelor

dreptului de proprietate

Dezmembrămintele dreptului de proprietate, cele prevăzute de Codul civil, pot lua naştere prin următoarele moduri:

103 Decizia nr. 44/1996, publicată în „Monitorul Oficial al României”

nr. 345/1996 104 Liviu Pop. op. cit., pag 158 105 Corneliu Bîrsan, Maria Gaiţă, Mona Maria Pivniceru, op. cit., p. 185-186

98

• prin lege: dreptul de abitaţie, servituţile legale şi naturale, dreptul de superficie;

• prin act administrativ emis de autoritatea competentă:dreptul real de folosinţă;

• prin destinaţia proprietarului: servituţile stabilite prin fapta omului;

• prin uzucapiune:dreptul de uzufruct, dreptul de uz, servituţile continue şi aparente, dreptul de superficie;

• prin voinţa omului: dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaţie, servituţile stabilite prin fapta omului, dreptul de superficie.

7.3. Dreptul de uzufruct

7.3.1. Noţiunea şi reglementarea

Uzufructul este definit în art 517 Cod civil ca fiind dreptul de a se bucura cineva de lucrurile ce sunt proprietatea altuia, întocmai ca însuşi proprietarul lor, însă cu îndatorirea de a le conserva substanţa.

În doctrină, uzufructul a fost definit ca fiind acel drept real principal derivat, temporar, asupra bunului sau bunurilor ce aparţin în proprietatea altei persoane, care conferă titularului său, numit uzufructuar, atributele de posesie şi folosinţă, cu obligaţia de a le conserva substanţa şi de a le restitui proprietarului la încetarea uzufructului.106

Reglementarea uzufructului este cuprinsă în art. 517-564 Cod civil.

În urma constituirii uzufructului, cel în patrimoniul căruia rămâne dreptul de dispoziţie se numeşte nud proprietar, iar cel în patrimoniul căruia intră dreptul de a folosi bunul şi de a-i culege fructele se numeşte uzufructuar.

Ca urmare a separării atributelor dreptului de proprietate şi încredinţării lor către două persoane diferite, apar două drepturi reale distincte: dreptul de proprietate, al cărui conţinut va fi format numai din dispoziţie şi dreptul de uzufruct, compus din atributele posesiei şi folosinţei bunului, desprinse din dreptul de proprietate.

106 Liviu Pop, op. cit., pag 159

99

7.3.2. Caracterele juridice

Uzufructul prezintă următoarele caractere juridice: 1. Uzufructul este un drept real, fiind opozabil erga omnes,

inclusiv proprietarului, iar când obiectul său îl reprezintă bunuri corporale, conferă titularului dreptul de urmărire şi dreptul de preferinţă.107 Acest caracter al uzufructului rezultă din dispoziţiile art. 479 Cod civil care prevede că cineva poate avea asupra unui lucru un drept de proprietate sau un drept de folosinţă sau numai servitute, uzufructul fiind asimilat cu dreptul de proprietate, precum şi din definiţia legală a uzufructului, cuprinsă în art. 517 Cod civil.

Această natură a uzufructului îl deosebeşte de dreptul de folosinţă pe care îl are locatarul asupra bunului închiriat, care este un drept de creanţă.108

2. Uzufructul este un drept temporar, deoarece se stinge cel mai târziu la moartea uzufructuarului dacă acesta este o persoană fizică (art.557 Cod civil) sau cel mai târziu după 30 de ani, dacă titularul este o persoană juridică (art.559 Cod civil).

Dreptul de uzufruct poate fi constituit atât pe o durată de timp determinată cât şi pe durata vieţii uzufructuarului (uzufructul viager).

3. Uzufructul este mobiliar sau imobiliar, în raport cu bunurile asupra cărora a fost constituit.

4. Uzufructul este un drept de folosinţă, deoarece uzufructuarul dobândeşte dreptul de a întrebuinţa lucrul şi de a-i culege fructele.

Uzufructuarul dobândeşte beneficiul uzufructului (emolumentul), adică avantajele economice pe care acest drept le conferă.

5. Uzufructul este un drept incesibil, ceea ce înseamnă că nu se poate transmite prin acte juridice. Uzufructuarul poate transmite numai emolumentul uzufructului (art. 534 Cod civil) fără să-şi piardă calitatea de titular al dreptului real de uzufruct. În acest caz, dobânditorul va folosi bunul cu titlu de drept personal, titular al dreptului real de uzufruct rămânând uzufructuarul.

107 C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept

civil român, vol. II, Editura All, Bucureşti, 1997, p. 192 108 Ion P.Filipescu, Andrei I. Filipescu, op. cit., p. 322

100

7.3.3. Conţinutul juridic al dreptului de uzufruct

Conţinutul juridic al dreptului de uzufruct este alcătuit din atributele de posesie şi folosinţă, uzufructuarul având şi dreptul de a culege sau percepe, în proprietate, fructele bunului.

Proprietarul bunului astfel grevat va rămâne numai cu dreptul de dispoziţie asupra bunului, adică va avea nuda proprietate,109 atribut pe care îl poate exercita fără ca prin aceasta să aducă atingere dreptului de uzufruct.110

7.3.4. Obiectul dreptului de uzufruct

Potrivit art. 520 Cod civil, uzufructul se poate stabili pe tot felul de bunuri mobile şi imobile. În raport de această formulare rezultă că dreptul de uzufruct se poate stabili asupra oricăror bunuri aflate în circuitul civil, mobile sau imobile, corporale sau incorporale şi, în principiu, neconsumptibile.111

Uzufructul poate fi de mai multe feluri, în funcţie de obiectul său: − uzufruct cu titlu particular, atunci când este stabilit asupra unui

bun determinat; − uzufruct cu titlu universal, atunci când are ca obiect o fracţiune

dintr-o universalitate;

− uzufruct universal, atunci când are ca obiect o universalitate. Această clasificare prezintă importanţă în ceea ce priveşte

repartizarea sarcinilor şi datoriilor, pe timpul uzufructului, între uzufructuar şi nudul proprietar.112

Astfel, în cazul uzufructului cu titlu particular, uzufructuarul poate să folosească bunul fără să aducă atingere substanţei lucrului, în timp în interiorul fracţiunii de universalitate sau în universalităţi de bunuri, operând subrogaţia reală cu titlu universal, bunul este înlocuit cu valoarea lui, fără să fie afectată substanţa acestuia.

Având în vedere faptul că una dintre obligaţiile uzufructuarului este aceea de a nu se atinge de substanţa lucrului şi de a restitui lucrul

109 Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 270 110 Liviu Pop, op. cit., p. 160 111 Ion Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit., p. 196 112 Eugen Chelaru, op. cit., p. 160

101

proprietarului, regula, în materie de bunuri ce pot forma obiectul uzufructului, o constituie bunurile neconsumptibile.

Cu caracter de excepţie, se admite că obiect al uzufructului pot fi şi bunuri consumptibile, dar în acest caz uzufructuarul are obligaţia de a restitui bunuri de aceeaşi cantitate şi valoare cu cele primite. Deoarece uzufructuarului i se transmite însăşi proprietatea asupra bunurilor, cu obligaţia de restituire prevăzută în art. 526 Cod civil, ne aflăm în prezenţa quasi – uzufructului.

Pot forma obiectul uzufructului următoarele categorii de bunuri: – titlurile la purtător, deoarece pot fi identificate prin seriile şi

numerele lor; – fondul de comerţ, ca universalitate de fapt, format din bunuri

corporale şi incorporale ( mărfuri, materii prime, brevete de invenţii, mărcile de fabrică);

– terenurile proprietate privată; – locuinţele. Referitor la terenuri şi locuinţe, menţionăm că terenurile

dobândite prin constituirea dreptului de proprietate privată şi care nu pot fi înstrăinate timp de 10 ani (conform art. 32 alin. 1 din Legea nr. 18/1991, modificată prin Legea nr. 247/2005) nu pot face obiectul uzufructului pe această perioadă, precum şi apartamentele cumpărate de chiriaşi în condiţiile Legii nr. 112/1995 care nu pot fi înstrăinate, potrivit dispoziţiilor art. 9 alin. final pe timp de 10 ani de la data dobândirii.113

7.3.5. Modurile de constituire a uzufructului

În conformitate cu prevederile art. 518 Cod civil, uzufructul se poate constitui prin lege, prin voinţa omului şi prin uzucapiune.

În legislaţia noastră nu mai există cazuri de uzufruct legal, deoarece articolele 283, 338, 684 şi 1242 din Codul civil care reglementau uzufructul legal ( dreptul de uzufruct legal al părinţilor asupra averii copiilor lor minori, al soţului asupra bunurilor dotale şi al văduvei fără avere în moştenirea soţului său predecedat) au fost

113 Ioan Adam, op. cit., p. 519

102

abrogate prin Legea nr. 18/1948, Decretul nr. 32/1954 şi Legea nr. 319/1944.

În consecinţă, dreptul de uzufruct se poate constitui numai prin voinţa omului şi prin uzucapiune.

Instituirea uzufructului prin voinţa omului se poate face în două moduri:

1. Constituirea uzufructului prin convenţia intervenită între proprietar şi uzufructuar

Convenţia poate fi cu titlu gratuit sau cu titlu oneros. Constituirea dreptului de uzufruct prin convenţie poate fi directă şi indirectă.

Uzufructul se instituie în mod direct, dacă prin convenţie se înstrăinează cele două atribute care formează conţinutul juridic al dreptului de uzufruct, proprietarul menţinând pentru el numai nuda proprietate.

Uzufructul se instituie în mod indirect, dacă obiectul convenţiei este reţinerea de către vechiul proprietar a dreptului de uzufruct şi înstrăinarea nudei proprietăţi.

Atunci când uzufructul se constituie asupra unui imobil, direct sau indirect, actul de constituire se va perfecta în forma înscrisului autentic – art. 22 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, modificată de Titlul XII din Legea nr. 247/2005, coroborat cu art. 2 alin. 2 din Titlul X „Circulaţia juridică a terenurilor” al Legii nr. 247/2005.114

2. Constituirea uzufructului prin testament Testatorul poate transmite legatarului uzufructul şi moştenitorilor

nuda proprietate sau poate să instituie un legatar al nudei proprietăţi şi să transmită moştenitorilor legali uzufructul.115

Potrivit art. 519 Cod civil, uzufructul constituit prin voinţa omului poate fi: pur şi simplu, pe termen sau sub condiţie.

În ceea ce priveşte dobândirea dreptului de uzufruct prin uzucapiune, aceasta se poate realiza atât pe calea uzucapiunii de 10 până la 20 de ani, când există justul titlu şi buna – credinţă a posesorului, cât şi a uzucapiunii de 30 de ani.

114 Liviu Pop, Liviu – Marius Harosa, op. cit., p. 235 115 Eugen Chelaru, op. cit., p. 161

103

7.3.6. Drepturile uzufructuarului

Uzufructuarul are dreptul de a obţine posesia bunului care face obiectul uzufructului şi dreptul de a-l folosi, conservându-i substanţa. Corespunzător acestor atribute, uzufructuarul are următoarele drepturi:

1. Dreptul de a cere predarea în folosinţă a bunului În acest scop, are la dispoziţie acţiunea confesorie împotriva nu-

dului proprietar ori a succesorilor acestuia, dacă uzufructul s-a constituit prin legat.

Dacă uzufructul s-a instituit prin convenţie, uzufructuarul are la îndemână o acţiune personală, născută din contract, împotriva celuilalt contractant având ca obiect predarea bunului.

2. Dreptul de a folosi bunul şi de a-i culege fructele Dreptul de folosinţă îi conferă uzufructuarului dreptul să efectueze

acte de conservare şi de administrare asupra bunului. Uzufructuarul poate să facă şi acte de dispoziţie materială cu

privire la bun, cu precizarea că potrivit art. 539 alin. 2 Cod civil nu are dreptul la despăgubiri de la proprietar pentru sporul de valoare adus bunului.

Potrivit art. 521 Cod civil, „uzufructuarul are dreptul de a se bucura de tot felul de fructe, ce poate produce obiectul asupra căruia are uzufruct, fie naturale, fie industriale, fie civile.”

Astfel, în ceea ce priveşte fructele naturale şi industriale, sunt dobândite de uzufructuar prin culegere (percepere). Fructele neculese în momentul constituirii uzufructului aparţin uzufructuarului iar cele nepercepute în momentul încetării uzufructului se cuvin proprietarului (art. 524 Cod civil).

Fructele civile se dobândesc de către uzufructuar zi de zi, proporţional cu durata uzufructului (art. 525 Cod civil).

În cazul uzufructului testamentar, fructele se cuvin uzufructua-rului din momentul predării voluntare a bunului de către moştenitori sau de la data introducerii acţiunii în justiţie pentru predarea bunului.

3. Dreptul de a exercita prerogativele pe care i le conferă constituirea uzufructului, în mod direct şi nemijlocit sau prin intermediul unei persoane.

104

Potrivit art. 534 Cod civil, uzufructuarul are posibilitatea să cedeze emolumentul uzufructului prin acte cu titlu oneros sau cu titlu gratuit.

Uzufructuarul are dreptul să închirieze sau să arendeze bunul, iar atât timp cât există uzufructul aceste contracte sunt opozabile nudului proprietar.

Conform art. 1750 pct. 2 Cod civil, uzufructul poate fi ipotecat. Uzufructuarul poate să constituie asupra uzufructului său un alt

drept de uzufruct, fără ca prin aceasta să-şi înstrăineze dreptul ci numai exerciţiul dreptului, cu consecinţa faptului că va rămâne în continuare răspunzător faţă de nudul proprietar.

4. Dreptul de a folosi acţiunile posesorii pentru apărarea uzufructului.

7.3.7. Obligaţiile uzufructuarului

Obligaţiile uzufructuarului pot fi grupate în trei categorii, în funcţie de următoarele etape:

- înainte de intrarea în posesia şi folosinţa bunului care formează obiectul uzufructului;

- în timpul exercitării dreptului de uzufruct; - la încetarea uzufructului.

1. Înainte ca uzufructuarul să intre în posesia şi folosinţa bunului asupra căruia se exercită dreptul de uzufruct, acesta are următoarele obligaţii:

a) Obligaţia de întocmi un inventar al bunurilor mobile şi un proces-verbal de constatare a stării bunurilor imobile (art. 540 şi art. 541 Cod civil).

Această obligaţie are ca scop să stabilească obiectul uzufructului şi întinderea obligaţiei de restituire a uzufructuarului.

Inventarul şi procesul-verbal pot fi întocmite fie în formă autentică, fie prin înscris sub semnătură privată, pe cheltuiala uzu-fructuarului şi constituie probe pentru stabilirea stricăciunilor suferite de lucru pe timpul uzufructului.

În caz de neîndeplinire a acestei obligaţii, uzufructuarul va suporta următoarele sancţiuni:

105

– proprietarul îl poate împiedica pe uzufructuar să intre în folosinţa lucrului;

– în momentul stingerii uzufructului, nudul proprietar poate să facă dovada pretenţiilor sale faţă de uzufructuar, prin orice mijloc de probă, inclusiv proba cu martori şi prezumţii.

2) Obligaţia de a aduce o cauţiune Se numeşte cauţiune, persoana care se obligă, alături de

uzufructuar, să răspundă în caz de insolvabilitate a acestuia (art. 541 Cod civil).

Îndeplinirea acestei obligaţii se face fie prin găsirea şi darea unei cauţiuni propriu-zise, fie prin constituirea unei garanţii reale, sub forma gajului sau a ipotecii.

Nudul proprietar poate scuti de darea cauţiunii pe uzufructuar. De asemenea, vânzătorul sau donatorul bunului care şi-au reţinut uzufructul din vânzare sau donaţie nu sunt obligaţi să dea cauţiune.

2. În timpul exercitării dreptului de uzufruct, uzufructuarul are următoarele obligaţii116:

a) Să se folosească de bun ca un bun proprietar (art. 541 Cod civil); obligaţie din care decurge îndatorirea de a întreţine lucrul în bună stare, având sarcina de a face reparaţiile de întreţinere, cu precizarea că reparaţiile importante sunt în sarcina nudului proprietar (art. 545 – 547 Cod civil).

b) Să aducă la cunoştinţa nudului proprietar orice încălcări sau uzurpări ale dreptului acestuia (art. 545 Cod civil) care pot să provină din partea unui terţ prin intentarea unei acţiuni în revendicare, a unei acţiuni în grăniţuire sau a unei acţiuni posesorii.

Dacă nu-şi îndeplineşte această obligaţie, uzufructuarul va plăti toate daunele suferite de proprietar, ca şi cum ele ar fi autorul acestora (art. 554 Cod civil).

c) Să respecte şi să continue modul de folosire stabilit de proprietar, în sensul de a folosi lucrul întocmai ca şi proprietarul lucrului (art. 517 Cod civil).

116 Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 274

106

d) Să suporte anumite cheltuieli şi sarcini ale lucrului (art. 548 – 549 Cod civil), cum ar fi plata taxelor şi a impozitelor, cheltuielile pentru obţinerea recoltelor etc.

3. La încetarea uzufructului, uzufructuarul are următoarele obligaţii: a) Să restituie bunul care a făcut obiectul uzufructului, în natură şi

în starea în care se găsea ca la momentul constituirii uzufructului. Această obligaţie nu va mai exista în cazurile în care uzufructul s-

a stins prin consolidare sau în cazul în care bunul a pierit fără culpa uzufructuarului.

Dacă bunul s-a deteriorat prin folosinţă, uzufructuarul are obligaţia de a-l restitui în starea în care se afla la sfârşitul uzufructului.

Dacă bunul a pierit ca urmare a unui caz fortuit, uzufructuarul este exonerat de obligaţia de a-l restitui, deoarece riscul pieirii este suportat de către nudul proprietar, potrivit principiului res perit domino.

Obligaţia de restituire va reveni moştenitorilor uzufructuarului în situaţia în care uzufructul încetează prin deces.

b) Să restituie bunuri de aceeaşi cantitate, calitate şi valoare sau, după caz, echivalentul lor bănesc în cazul în care obiectul uzufructului l-au constituit bunuri consumptibile.

Pieirea acestor bunuri, indiferent de motiv, nu-l exonerează pe uzufructuar de obligaţia de restituire, potrivit principiului genera non pereunt.

c) Obligaţia de a plăti nudului proprietar despăgubiri în caz de pierire sau deteriorare din culpă a bunului.

7.3.8. Drepturile şi obligaţiile nudului proprietar

7.3.8.1. Drepturile nudului proprietar

Constituirea uzufructului lasă în mâinile nudului proprietar acele drepturi care sunt manifestări ale atributului dispoziţiei117, respectiv:

1. Dreptul de a dispune de lucru, dar cu respectarea prerogativelor ce revin uzufructuarului. Astfel, el va putea să înstrăineze nuda proprietate (să o vândă, să o doneze), dar noul proprietar sau noul titular al unui drept real asupra lucrului ce formează obiectul uzufructului, nu

117 Eugen Chelaru, op. cit., p. 165

107

va putea intra în folosinţa lucrului sau a dreptului decât după încetarea uzufructului.

Având dreptul de dispoziţie, nudul proprietar poate să greveze lucrul cu sarcini reale, însă acestea nu se vor putea întinde asupra deplinei proprietăţi decât după stingerea uzufructului.

2. Să-şi însuşească productele lucrului, deoarece consumând substanţa lucrului, productele, spre deosebire de fructe, nu se cuvin uzufructuarului.

3. Să exercite în justiţie toate acţiunile prin care să-şi apere dreptul său de proprietate(acţiunea în revendicare, acţiunea în grăniţuire, acţiunea negatorie, acţiunea pentru constatarea unei servituţi, acţiunea pentru ieşirea din indiviziune).

7.3.8.2. Obligaţiile nudului proprietar118

Nudul proprietar are două obligaţii, respectiv: 1. Obligaţia de a-l garanta pe uzufructuar împotriva evicţiunii în cazul

în care obligaţia de garanţie rezultă din natura uzufructului (de exemplu constituirea uzufructului cu titlu oneros), precum şi în cazul în care o asemenea obligaţie a fost asumată prin actul de constituire a uzufructului.

Obligaţia de garanţie decurge din principiul că nudul proprietar trebuie să facă tot ce-i stă în putinţă pentru a asigura uzufructuarului posesia utilă şi liniştită a lucrului.

2. Obligaţia de a nu-l stânjeni pe uzufructuar în exerciţiul drepturilor sale.

În concluzie, în principiu, nudul proprietar nu are nici o obligaţie pozitivă faţă de uzufructuar cu excepţia obligaţiei de garanţie contra evicţiunii.

7.3.9. Stingerea uzufructului

Uzufructul se stinge în următoarele cazuri119: 1) Moartea uzufructuarului, deoarece uzufructul este un drept

temporar şi cel mult viager. Este cauza cea mai generală de stingere,

118 Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, op. cit., p. 269 119 Liviu Pop, op. cit., p. 168; Ion Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit.,

p. 205 - 207

108

fiind o regulă de ordine publică şi o consecinţă a caracterului viager al uzufructului. Aceasta înseamnă că orice convenţie prin care s-ar stipula constituirea unui drept perpetuu şi transmisibil pentru cauză de moarte este sancţionată cu nulitatea absolută.

Dacă uzufructul viager a fost constituit în favoarea a două persoane, după decesul unei, cealaltă va păstra uzufructul asupra întregului bun.

2) Expirarea termenului pentru care a fost constituit. Părţile pot stabili, prin convenţie, ca uzufructul să se constituie pe

anumită perioadă de timp. În cazul în care uzufructuarul este o persoană juridică, uzufructul

este întotdeauna cu termen, durata maximă fiind de 30 de ani, în raport de prevederile art. 559 Cod civil.

3) Consolidarea sau întrunirea în aceeaşi persoană a calităţilor de proprietar şi uzufructuar.

De fapt, consolidarea vizează reunirea celor două calităţi în persoana uzufructuarului care poate dobândi nuda proprietate prin moştenire, cumpărare, donaţie sau prin orice alt act.

Totodată, consolidarea se mai poate îndeplini şi în persoana unui terţ, care ar dobândi, simultan, atât nuda proprietate, cât şi uzufructul.

4) Renunţarea uzufructuarului. Uzufructuarul poate renunţa la dreptul său fie în mod unilateral,

fie în mod convenţional, iar renunţarea poate fi expresă sau tacită. (conform art. 561 din Codul Civil).

Renunţarea unilaterală a imobilelor este realizată în practică în formă autentică în scopul de a se crea posibilitatea radierii dreptului de uzufruct din cartea funciară.

Renunţarea convenţională poate fi realizată cu titlu oneros sau cu titlu gratuit.

5) Neuzul sau prescripţia extinctivă. Conform reglementărilor art. 557 din Codul Civil, uzufructul se

stinge datorită neexercitării sale timp de 30 de ani, fiind necesar, în această situaţie, ca nefolosirea bunului să fie continuă şi completă pe această perioadă. Termenul de 30 de ani se calculează de la data ultimului act de folosinţă al uzufructuarului.

6) Uzucapiunea sau prescripţia achizitivă în favoarea unui terţ. Uzufructul se poate stinge în favoarea unui terţ în două situaţii:

109

– prin uzucapiunea numai a uzufructului fără a se uzucapa nuda proprietate;

– prin uzucapiunea lucrului, adică atât a uzufructului, cât şi a nudei proprietăţi.

7) Pieirea totală a lucrului. Când lucrul piere total, uzufructul se stinge prin lipsă de obiect

(art. 557 şi art. 564 din Codul civil). Pieirea trebuie să fie totală, întrucât în caz de pieire parţială,

uzufructul nu se stinge ci se exercită asupra părţii care a mai rămas din lucru (art. 563 Cod civil).

Legea are în vedere atât pieirea materială cât şi pieirea juridică a lucrului. Pieirea trebuie să se datoreze unui caz fortuit sau forţei majore, deoarece dacă ea este imputabilă uzufructuarului, nudului proprietar ori unei terţe persoane, uzufructul se exercită asupra indemnizaţiei.

Dacă uzufructul are ca obiect o universalitate de lucruri ele nu se stinge dacă pier numai anumite lucruri, ci doar când dispare întreaga universalitate, acest caz fiind reglementat în art. 556 Cod civil pentru cazul unei turme de animale.

8) Abuzul de folosinţă (art. 558 Cod civil). În cazul în care uzufructuarul abuzează de folosinţa lucrului,

nudul proprietar este îndreptăţit să ceară în justiţie pronunţarea unei hotărâri de încetare a uzufructului înainte de termenul pentru care a fost constituit.

9) Rezolvirea, revocarea sau anularea titlului prin care s-a constituit uzufructul ori a dreptului celui ce a constituit uzufructul, conduc la stingerea uzufructului, potrivit regulii „rezoluto jure dantis, rezolvitur jus accipientis”.

10) Exproprierea imobilului. Prin efectul exproprierii imobilului, se stinge uzufructul, titularul

având dreptul la despăgubiri, potrivit art. 28 alin. 3 din Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică.

7.3.10. Efectele stingerii uzufructului (Lichidarea uzufructului)

Odată cu stingerea uzufructului, uzufructuarul este obligat să restituie nudului proprietar bunul ce a făcut obiectul dreptului de

110

uzufruct, cu excepţia cazurilor în care uzufructul s-a stins prin consolidare, prin pieirea totală a lucrului fără culpa uzufructuarului, prin uzucapiunea bunului de către un terţ ori prin expropriere.

De regulă, restituirea se face de bună voie, în starea în care bunul a fost primit de la proprietar.

Pe cale de excepţie, bunurile mobile care se uzează, se restituie în starea în care se află în momentul încetării uzufructului (art. 528 Cod civil).

Dacă uzufructuarul refuză restituirea bunului, nudul proprietar are la îndemână acţiunea în revendicare sau acţiunea personală.

În cazul în care uzufructul a avut ca obiect bunuri consumptibile (quasi-uzufructul), se restituie bunuri de aceeaşi natură, calitate şi cantitate ori se restituie preţul lor (art. 526 Cod civil).

Odată cu lucrul, uzufructuarul are obligaţia de a restitui şi fructele naturale şi industriale pe care, eventual, le-a perceput după stingerea dreptului de uzufruct.

Atunci când bunul a pierit sau s-a deteriorat din culpa uzufructuarului, acesta are obligaţia de a plăti despăgubiri pentru daunele produse.

În cazul bunurilor mobile care au suferit deteriorări ca urmare a folosinţei normale a acestora, uzufructuarul nu mai are obligaţia de a plăti despăgubiri (art. 528 Cod civil).

Uzufructuarul are dreptul să pretindă nudului proprietar să-i restituie sumele de bani pe care le-a plătit pentru el, în schimb, uzufructuarul nu va putea pretinde despăgubiri pentru îmbunătăţirile pe care le-a adus lucrului, chiar dacă au sporit valoarea acestuia.

7.4. Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie

Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie reprezintă drepturi de uzufruct restrânse, şi prin urmare regulile privind constituirea, exercitarea şi stingerea lor sunt cele aplicabile uzufructului.

Ca varietăţi ale uzufructului, cele două dezmembrăminte ale dreptului de proprietate conferă titularilor lor posibilitatea de a folosi lucrul altuia şi a-i culege fructele, dar numai pentru nevoile titularilor şi ale familiilor acestora.

111

7.4.1. Dreptul de uz

Dreptul de uz este un drept real, dezmembrământ al dreptului de proprietate, conform căruia, titularul său, numit uzuar, are posibilitatea de a exercita atributele posesiei şi ale folosinţei asupra unui bun mobil sau imobil al altei persoane, dar numai în măsura necesară acoperirii nevoilor personale şi ale familiei sale.

Titularul dreptului de uz nu poate fi decât o persoană fizică. Acest drept are caracter strict personal şi prin urmare nu poate fi cedat, închiriat sau grevat cu sarcini.

Nici fructele care exced nevoilor titularului şi ale familiei sale nu pot fi înstrăinate şi nici urmărite de creditorii uzuarului.

Spre deosebire de uzufructuar, care poate înstrăina emolumentul uzufructului, uzuarul nu are acest drept.

Limitele dreptului de uz vor fi stabilite prin actul constitutiv conform voinţei părţilor, care pot mări sau micşora drepturile uzuarului (art. 568 Cod civil).

7.4.2. Dreptul de abitaţie Dreptul de abitaţie este un drept real, dezmembrământ al dreptului

de proprietate, conform căruia titularul are posibilitatea de a exercita atributele posesiei şi folosinţei asupra unui imobil cu destinaţie de locuinţă, aparţinând altei persoane, dar numai pentru satisfacerea nevoilor personale de locuit şi ale familiei sale.

Ca şi în cazul dreptului de uz, titularul dreptului de abitaţie poate fi numai o persoană fizică, dreptul având caracter personal. Acest caracter determină ca dreptul de abitaţie să fie inalienabil, insesizabil şi să nu poată fi închiriat.

Pe cale de excepţie, Codul civil (art. 572 alin. 2), permite titularului să închirieze o parte din locuinţă, când aceasta depăşeşte nevoile de locuit personale şi ale familiei sale.

Apărarea dreptului de abitaţie se poate face de către titularul său, fie prin exercitarea unei acţiuni personale, întemeiată pe titlul constitutiv, fie pe calea unei acţiuni confesorii.120

120 Curtea Supremă de Justiţie, decizia civilă nr. 1767/1992, în Valeriu

Bogdănescu ş.a., Probleme de drept din deciziile Curţii Supreme de Justiţie (1990 – 1992), Editura Orizonturi, Bucureşti, 1993, p. 23

112

Spre deosebire de dreptul de uz, care se poate constitui numai prin acte juridice şi uzucapiune, dreptul de abitaţie poate fi şi legal. Astfel, Legea nr. 319/ 1944 privind dreptul de moştenire al soţului supravie-ţuitor, reglementează un drept de abitaţie legală.

Potrivit art. 4 din Legea nr. 319/1944, indiferent de moştenitorii cu care vine în concurs, soţul supravieţuitor se bucură de dreptul de abitaţie asupra casei în care a locuit, dacă aceasta face parte din succesiune121.

Faţă de dreptul de abitaţie de drept comun, reglementat în Codul civil, cu care se aseamănă, dreptul de abitaţie prevăzut în Legea nr. 319/1944 prezintă unele particularităţi. Astfel, potrivit art. 4 alin. 2, soţul supravieţuitor nu este ţinut de cauţiunea impusă de art. 566 Cod civil, iar acest drept special nu poate fi cedat sau închiriat în nici o situaţie.

Pentru a se recunoaşte soţului supravieţuitor dreptul de abitaţie, se cer întrunite următoarele condiţii122:

− soţul supravieţuitor să fi locuit la data deschiderii succesiunii în casa ce formează obiectul dreptului de abitaţie;

− soţul supravieţuitor să nu aibă o locuinţă proprie; − locuinţa să facă parte din masa succesorală; − prin moştenire, soţul supravieţuitor să nu devină singurul

proprietar al locuinţei, deoarece dacă este unic moştenitor, nu poate avea asupra propriului bun un alt drept decât dreptul de proprietate;

− defunctul să nu fi dispus altfel, întrucât soţul supravieţuitor nu este rezervatar în privinţa acestui drept.

Dreptul de abitaţie al soţului supravieţuitor prezintă următoarele caractere juridice:

– este un drept real, având ca obiect casa de locuit şi terenul aferent;

– este un drept temporar, deoarece durează până la ieşirea din indiviziune, dar în orice caz cel puţin un an de la deschiderea

121 Mihail Eliescu, Curs de succesiuni, Editura Humanitas, Bucureşti,

1997, p. 113 122 Bogdan Dumitrache, Marian Nicolae, Romeo Popescu, Instituţii de

drept civil, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2001, p. 417-418

113

succesiunii, iar în caz de recăsătorire, soţul supravieţuitor pierde dreptul de abitaţie;

– este un drept strict personal, inalienabil şi insesizabil, neputând fi cedat sau grevat în favoarea unei alte persoane şi nici urmărit de creditorii soţului supravieţuitor. Potrivit legii, dacă locuinţa, dacă locuinţa nu-i este necesară în întregime soţului supravieţuitor, ceilalţi moştenitori pot cere restrângerea dreptului de abitaţie şi pot obţine mutarea soţului supravieţuitor într-o altă locuinţă corespunzătoare;

– este conferit cu titlu gratuit.

7.5. Dreptul de servitute

7.5.1. Noţiunea şi reglementarea

Conform art. 576 Cod civil, „Servitutea este o sarcină impusă asupra unui imobil pentru uzul şi utilitatea unui imobil având alt stăpân”.

Diferit de celelalte dezmembrăminte ale dreptului de proprietate, pentru care atributele acestui drept se transmit altor persoane, în cazul servituţilor se realizează o limitare a exercitării acestor atribute, care rămân la îndemâna proprietarului.123

În doctrină s-a afirmat că „întreaga teorie a servituţilor ar putea fi reconstituită într-o nouă teorie de drept, sub forma unei teorii a restricţiilor aduse dreptului de proprietate”124.

Dreptul de servitute reprezintă un drept real principal, cu caracter perpetuu şi indivizibil, prin care se impune o sarcină asupra unui imobil, denumit fond aservit sau supus, pentru uzul şi utilitatea unui alt imobil, denumit fond dominant, aparţinând altui proprietar.

Servituţile sunt reglementate în Codul civil, Titlul IV, intitulat „Despre servituţi” în art. 576 – 673.

7.5.2. Caracterele juridice

Din definiţia dată servituţii de Codul civil rezultă că aceasta prezintă următoarele caractere juridice125:

123 Corneliu Bîrsan, Maria Gaiţă, Mona Maria Pivniceru, op. cit., p. 166 124 Istrate Micescu, Curs de drept civil, Editura All Beck, Bucureşti,

2000, p. 302

114

1. Servitutea este un drept real principal derivat asupra lucrului altuia (jus in re aliena), constituind un dezmembrământ al dreptului de proprietate;

2. Servitutea presupune două bunuri imobile, prin natura lor, aparţinând unor proprietari diferiţi.

Imobilul în folosul căruia apare servitutea este denumit fond dominant, iar imobilul asupra căruia există sarcina servituţii se numeşte fond aservit.

3. Servitutea este întotdeauna un drept imobiliar, deoarece nu poate fi stabilită decât cu privire la bun imobil prin natura sa.

4. Servitutea este un accesoriu al fondului dominant şi o sarcină impusă fondului aservit. Pe cale de consecinţă, servitutea urmează soarta fondului dominant, ceea ce înseamnă că ea nu poate să fie înstrăinată, ipotecată sau urmărită decât odată cu fondul căruia profită.

Tot astfel, servitutea se va transmite prin acte juridice odată cu fondul dominant sau cu fondul aservit, nefiind necesară vreo menţiune expresă în actul translativ de proprietate cu privire la servitute.

5. Servitutea are un caracter perpetuu, fiind determinat de perpetuitatea dreptului de proprietate asupra fondului dominant.

Cu toate acestea, servitutea se poate stinge prin neuz, la data la care părţile au stabilit prin convenţia lor sau prin renunţarea la servitute de către proprietarul fondului dominant.

6. Servitutea este indivizibilă, ceea ce înseamnă că ea grevează întregul fond aservit şi profită întregului fond dominant.

Dacă bunul imobil asupra căruia poartă servitutea (fondul aservit) este proprietate comună, constituirea servituţii trebuie să se facă cu consimţământul unanim al titularilor, dar dacă fondul dominant în favoarea căruia se constituie servitutea, aparţine unor coproprietari, este suficient ca la încheierea actului de constituire a servituţii să participe un singur coproprietar, întrucât aceasta profită tuturor.

7.5.3. Clasificarea

Potrivit dispoziţiilor Codului civil servituţile se clasifică în raport cu diferite criterii, astfel:

125 Constantin Stătescu, Corneliu Bîrsan, Drept civil. Teoria generală a drepturilor reale, Bucureşti, 1980, p. 265

115

1. După modul de constituire sau după originea lor: – servituţi naturale, care-şi au originea în situaţia naturală a

fondului, cum ar fi: servitutea de scurgere naturală a apelor, servitutea izvoarelor, servitutea de grăniţuire şi îngrădirea proprietăţii;

– servituţi legale, care se stabilesc prin lege, în considerarea utilităţii lor publice sau a utilităţii proprietarilor, cum ar fi: servitutea de trecere, servitutea picăturii streaşinilor, servitutea de vedere, distanţa plantaţiilor, servitutea referitoare la zidul sau şanţul comun etc.

– servituţi stabilite prin fapta omului, care se pot constitui prin convenţie, testament, uzucapiune sau prin destinaţia proprietarului.

2. După obiectul lor: – servituţi pozitive, care îndreptăţesc pe proprietarul fondului

dominant să exercite acte de folosinţă asupra fondului aservit, cum ar fi servitutea de a lua apă dintr-o fântână aflată pe terenul vecinului, servitutea de trecere etc.;

– servituţi negative, care impun proprietarului fondului aservit restricţii în exercitarea dreptului său de proprietate, cum ar fi servitutea de a nu clădi, servitutea de a nu planta la o anumită distanţă faţă de hotar etc.

3. După modul de exercitare: – servituţi continue, acelea pentru a căror existenţă şi exercitare

nu este necesar faptul actual al omului. Fac parte din această categorie servitutea de vedere, servitutea de scurgere naturală a apelor, servitutea de apeduct etc.

Servituţile continue nu presupun exercitarea lor neîntreruptă, ci folosirea dreptului de către titular fără ca acesta să fie obligat la acte succesive şi repetate.

– servituţi necontinue, acele servituţi pentru a căror existenţă şi exercitare este nevoie de faptul actual al omului, adică de intervenţia actuală şi activă a proprietarului fondului dominant. De exemplu, servitutea de trecere, servitutea de a lua apă dintr-o fântână, servitutea de a paşte vite etc.

4. După felul în care se manifestă: – servituţi aparente, care se manifestă şi se cunosc prin lucrări

exterioare: o uşă, o fereastră, un drum. De exemplu: servitutea de trecere, servitutea de apeduct etc.

116

– servituţi neaparente, care nu au un semn exterior de existenţă, cum sunt: servitutea de a nu zidi sau de a nu zidi decât până la o anumită înălţime, de a nu construi până la o anumită distanţă de hotarul dintre proprietăţi etc.

5.După natura fondului: − servituţi rurale; − servituţi urbane. Potrivit art. 621 Cod civil, servituţile urbane sunt acelea stabilite în

folosul clădirilor, indiferent de locul situării lor, în mediul urban sau în mediul rural, iar servituţile rurale sunt cele stabilite în folosul terenurilor.

Împărţirea servituţilor în naturale şi legale nu se justifică, deoarece în ambele cazuri izvorul servituţii îl constituie legea şi reprezintă un mod de determinare a conţinutului dreptului de proprietate şi a limitelor de exercitare a acestui drept.

În realitate, servituţi în adevăratul sens al cuvântului, ca dezmem-brăminte ale dreptului de proprietate, sunt numai servituţile stabilite prin fapta omului.

7.5.4. Servituţile naturale

Ca şi servituţile legale, servituţile naturale nu sunt veritabile servituţi, ci obligaţii simple care izvorăsc din raporturile de vecinătate.

Literatura de specialitate126 a clasificat servituţile naturale, ca de altfel şi pe cele legale, în servituţi reciproce sau bilaterale şi servituţi nereciproce sau unilaterale.

Servituţile reciproce reprezintă limitări ale dreptului de proprietate prevăzute de lege în folosul şi respectiv în sarcina a două imobile, fiecare fiind concomitent atât fond dominant, cât şi fond aservit, în raport cu celălalt.

Servituţile nereciproce sunt stabilite în folosul unuia dintre imobile şi în sarcina celuilalt imobil.

Servituţile naturale sunt reglementate de Codul civil (art. 578-584 Cod civil) fiind clasificate în:

– servitutea de scurgere a apelor naturale; – servitutea izvoarelor;

126 Liviu Pop, op. cit., p. 177

117

– grăniţuirea; – îngrădirea proprietăţii.

7.5.4.1. Servitutea de scurgere a apelor naturale

Potrivit art. 578 Cod civil, proprietarul fondului inferior trebuie să suporte scurgerea naturală a apelor care vin de pe fondul superior, fiindu-i interzis să efectueze lucrări de natură să împiedice această scurgere.

Totodată, nici proprietarul fondului superior nu poate să facă lucrări cum ar fi şanţuri sau lucrări de hidroamelioraţii care să agraveze situaţia fondului inferior, cu excepţia acelor lucrări de natură a uşura sarcina cu condiţia de a nu afecta vecinii.

Aceeaşi îndatorire este stipulată şi în Legea apelor nr. 107/1996, modificată şi completată prin Legea nr. 112/2006, care în conţinutul art. 26 alin. 1 prevede că deţinătorii terenurilor din aval sunt obligaţi să primească apele ce se scurg de pe terenurile situate în amonte.

7.5.4.2. Servitutea izvoarelor

Art. 579 Cod civil stabileşte regula că proprietarul care are un izvor pe proprietatea sa poate să-l întrebuinţeze, fără însă a avea dreptul să vatăme dreptul pe care proprietarul altui fond l-ar fi dobândit cu privire la folosirea acelui izvor.

Potrivit art. 581 Cod civil, proprietarul pe terenul căruia se află un izvor nu-i poate schimba cursul, când izvorul dă apa necesară locuitorilor unei comune.

7.5.4.3. Grăniţuirea

În conformitate cu prevederile art. 584 Cod civil, orice proprietar poate obliga pe vecinul său să procedeze la grăniţuirea proprietăţii, iar cheltuielile de grăniţuire sunt suportate în proporţie egală.

Dacă grăniţuirea nu se realizează pe cale amiabilă, cel îndreptăţit poate intenta, în temeiul art. 584 Cod civil, o acţiune în grăniţuire pentru determinarea limitelor fondurilor învecinate.

În practica instanţelor judecătoreşti s-a arătat că „în sensul art. 584 Cod civil, grăniţuirea constituie o operaţiune de determinare

118

prin semne exterioare a limitelor dintre proprietăţile învecinate. În caz de conflict, ea se realizează pe cale judecătorească nu numai atunci când între proprietăţi nu au existat niciodată semne exterioare de hotar, ci şi atunci când atare semne există, dar sunt controversate, situaţie în care ea implică şi o revendicare.”127

Grăniţuirea nu poate avea loc în cazul clădirilor alipite, despărţite prin zid.

7.5.4.4. Îngrădirea proprietăţii

Potrivit art. 585 Cod civil „Tot proprietarul îşi poate îngrădi proprietatea”.

Literatura de specialitate128 a considerat că dreptul de îngrădire nu are nimic cu o servitute, fiind pur şi simplu o manifestare a dreptului de proprietate.

Cu toate acestea, îngrădirea este obligatorie în cazul proprietăţilor aflate în localităţile urbane, conform art. 600 Cod civil.

7.5.5. Servituţile legale

Servituţile legale reprezintă limitări ale dreptului de proprietate create în considerarea utilităţii publice a unor bunuri ori în scopul bunei desfăşurări a raporturilor de vecinătate.

Reglementarea servituţilor legale este dată de dispoziţiile art. 586 – 619 Cod civil.

7.5.5.1. Servitutea privind distanţa plantaţiilor

Conform art. 607 Cod civil, arborii care cresc înalţi nu pot fi plantaţi la o distanţă mai mică de doi metri de linia despărţitoare dintre două proprietăţi, iar arbuştii şi gardurile vii la o distanţă mai mică de o jumătate de metru faţă de hotarul respectiv, în lipsă de convenţie contrară ori dacă obiceiul locului nu este altul.

Art. 608 Cod civil dispune că proprietarul fondului vecin poate să ceară în justiţie desfiinţarea plantaţiilor vecinului aflate la o distanţă mai

127 Tribunalul Suprem, Secţia civilă, decizia nr. 1303/5.08.1982, în Ioan

G. Mihuţă, Repertoriu de practică judiciară, p. 68 128 Constantin Stătescu, Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 257

119

mică de hotar decât cea legală, cu toate că titularul acţiunii nu a respectat distanţa legală atunci când a plantat pe terenul său.

Acţiunea prin care se solicită desfiinţarea plantaţiilor nu impune reclamantului să probeze că ar fi suferit vreun prejudiciu.

Proprietarul fondului vecin poate solicita, totodată, să se taie crengile care se întind peste terenul său. În schimb, rădăcinile plantaţiilor care se întind pe terenul său sau sub proprietate le poate scoate singur.

Dacă proprietarul fondului a obţinut o servitute contrară, adică de a avea plantaţii la o distanţă mai mică decât cea legală atunci servitutea distanţei plantaţiilor nu mai operează. Servitutea contrară evocată, poate fi dobândită prin titlu sau pe calea uzucapiunii, fiind o servitute continuă şi aparentă.

7.5.5.2. Servitutea privind distanţa lucrărilor intermediare pentru anumite construcţii

Art. 610 Cod civil, care constituie sediul materiei, instituie obligaţia reciprocă a proprietarilor fondurilor învecinate de a nu executa pe terenul lor vreuna din lucrările prevăzute de lege (puţuri, fierărie, magazii de materiale explozibile, ocol de vite, etc.) la o distanţă mai mică faţă de hotar decât cea prevăzută de reglementările legale speciale sau prin obiceiul locului.

Este vorba de lucrări ce pot fi periculoase şi dăunătoare pentru folosirea normală a fondului vecin, pentru care Codul civil nu prevede ce distanţa trebuie respectată.

7.5.5.3. Servitutea de vedere

Servitutea de vedere constă în interdicţia ce incumbă proprietarilor a două imobile vecine, de a deschide ferestre de vedere, balcoane, terase, etc., spre fondul învecinat la o distanţă mai mică de 1,90 m dacă vederea este perpendiculară sau la o distanţă mai mică de 0,60 m, în cazul în care vederea este oblică, piezişă (art. 611-613 Cod civil).

Servitutea contrară, şi anume aceea de a avea deschidere de vedere la o distanţă mai mică decât cea legală, poate fi dobândită prin

120

titlu, pe cale de uzucapiune de 30 de ani sau prin destinaţia proprietarului.

Deschiderile pentru aerisire şi iluminat pot fi practicate la orice distanţă faţă de fondul vecinului, întrucât ele reprezintă atribute ale dreptului de proprietate şi nu sunt de natură să creeze vreun prejudiciu proprietarului vecin. În raport cu tipul construcţiei şi cu dimensiunile acesteia, instanţa de judecată va decide dacă deschiderile sunt pentru aerisire (iluminat) sau vedere şi va dispune cu privire la închiderea deschiderilor de vedere.

7.5.5.4. Servitutea privind picătura streşinilor

Potrivit prevederilor art. 615 Cod civil, orice proprietar are obligaţia de a efectua streaşina casei sale, astfel încât apele rezultate din precipitaţii să se scurgă pe terenul său sau pe stradă, şi nicidecum pe terenul proprietatea vecinului.

7.5.5.5. Servitutea de trecere

Proprietarul al cărui loc este înfundat, adică nu are nici o ieşire la calea publică, poate să ceară recunoaşterea dreptului de a trece pe locul vecinului pentru a-şi exercita dreptul de proprietate, cu îndatorirea de a-l despăgubi pentru pagubele pe care i le-ar cauza, conform dispoziţiilor art. 616 Cod civil.

Servitutea de trecere se poate constitui atât în favoarea terenurilor cât şi a construcţiilor.

Trecerea trebuie să se efectueze pe drumul cel mai scurt către calea publică şi prin locul care ar cauza pagube cât mai mici proprietarului fondului peste care se constituie trecerea.

Prin „loc înfundat” se înţelege un fond care este înconjurat de alte proprietăţi, aparţinând altor titulari, fără ca proprietarul locului să aibă ieşire la calea publică.

Imposibilitatea de ieşire la calea publică vizează atât imposi-bilitatea absolută, în sensul că locul nu are nici o ieşire, cât şi imposi-bilitatea relativă, în cazul în care, deşi există o ieşire, aceasta prezintă inconveniente grave sau periculoase pentru proprietarul fondului dominant.

121

Servitutea de trecere nu poate fi dispusă dacă locul are ieşire la calea publică pe un drum impracticabil, dar care poate fi amenajat prin intervenţia omului spre a fi utilizat.

Tot astfel, în cazul în care înfundarea este rezultatul faptei proprietarului însuşi (a efectuat lucrări ori a înstrăinat o parte a terenului şi a devenit proprietarul unui fond înfundat), servitutea de trecere nu mai poate fi acordată.

La stabilirea servituţii de trecere, instanţa de judecată trebuie să ţină cont, în egală măsură, de interesele proprietarului fondului dominant, ca şi de interesele fondului aservit, pentru a se asigura utilizarea netulburată a servituţii şi respectarea ei de bună voie.

Legea obligă pe proprietarul fondului dominant (în favoarea căruia s-a constituit servitutea) de a-l despăgubi pe proprietarul fondului aservit, pentru lipsa de folosinţă a terenului, la preţul de circulaţie.

S-a mai decis că titularul fondului aservit a cărui cerere de despăgubiri este prescriptibilă, nu va putea să ceară să i se atribuie teren în compensaţie, dar părţile pot conveni în acest sens, cu respectarea formalităţilor legale impuse de schimbul de terenuri.

Proprietarul fondului aservit, pentru care servitutea a devenit împovărătoare, va putea să ofere titularului dreptului de servitute un alt loc de trecere, fără ca acesta să-l poată refuza.

În situaţia unui teren aflat în indiviziune, cu acces la calea publică, orice împărţire de drept sau de fapt între coindivizari trebuie să asigure accesul fiecărei parcele create prin partaj la calea publică, în limitele fondului indiviz. Nici un alt proprietar străin de fondul indiviz nu poate fi obligat la trecere pe terenul său.

Dreptul de trecere nu poate fi dobândit prin uzucapiune. Servitutea de trecere încetează dacă motivele pentru care a fost

înfiinţată nu mai există.

7.5.5.6. Servituţile speciale

Servitutea aeronautică Servituţile aeronautice sunt reglementate prin Ordonanţa

Guvernului nr. 29/1997 privind Codul aerian129, aprobată cu modificări şi completări prin Legea nr. 130/2000130.

129 Publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 208/1997 130 Publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 355/31.07.2000

122

În art. 3 din Codul aerian, astfel cum acesta a fost modificat şi completat prin Legea nr. 130/2000, se prevede că prin servitute aeronautică se înţeleg condiţiile, restricţiile, obligaţiile, impuse sau recomandate de prevederile reglementărilor aeronautice naţionale şi/sau internaţionale în interesul siguranţei zborului aeronautic.

Potrivit art. 76 din Codul aerian, modificat, în scopul asigurării siguranţei zborului, Ministerul Transporturilor împreună cu autorităţile administraţiei publice locale şi cu avizul ministerelor interesate stabilesc zonele supuse servituţilor de aeronautică civilă aferente aerodromurilor şi amplasării echipamentelor de protecţie a navigaţiei aeriene.

Servitutea din zona de frontieră Sediul materiei se găseşte în Legea nr. 243/2002131 pentru

aprobarea Ordonanţei de Urgenţă a Guvernului nr. 105/2001 privind frontiera de stat a României132.

Potrivit dispoziţiilor art. 39 din Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului nr. 105/2001, în zona de frontieră, pe adâncimea de 500 metri de la linia de frontieră către interior, cu avizul direcţiei teritoriale a poliţiei de frontieră competente, se pot executa activităţi cum sunt: mineritul, exploatările de ţiţei, de gaze, de ape minerale, de ape termale, exploatările forestiere, balastiere sau cariere, lucrări de îmbunătăţiri funciare şi irigaţii, îndiguirile, lucrările sau construcţiile pe cursurile de apă, lucrări de asigurare a condiţiilor de navigaţie, construcţiile şi amenajările turistice, de agrement sau de altă natură, cercetările sau prospectările geologice.

Servitutea prevăzută de legea apelor Legea apelor nr. 107/1996, modificată şi completată prin Legea

nr. 112/2006, reglementează dreptul de folosire a apelor şi stabileşte numeroase restrângeri pentru riveranii albiilor cursurilor de apă, inclusiv cu privire la plantarea sau tăierea arborilor şi arbuştilor de pe terenurile situate în albiile majore ale apelor sau cu privire la exploatarea agregatelor minerale din albiile sau malurile cursurilor de apă.

131 Publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 302/8.05.2002 132 Publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 352/30.06.2001

123

Astfel, plantarea sau tăierea arborilor sau arbuştilor de pe terenurile situate în albiile majore ale cursurilor de apă şi pe ţărmul mării, fără avizul de gospodărire a apelor şi al organelor silvice de specialitate, este interzisă.

De asemenea, riveranii sunt obligaţi să acorde drept de servitute, fără a percepe taxe pentru:

– trecerea sau circulaţia personalului cu atribuţii de serviciu în gospodărirea apelor;

– amplasarea, în albie şi pe maluri, de borne, repere, aparate de măsură şi control precum şi accesul pentru întreţinerea acestora;

– transportul şi depozitarea temporară a materialelor şi utilajelor pentru intervenţii operative privind apărarea împotriva inundaţiilor;

– transportul şi depozitarea temporară de materiale, utilaje, precum şi circulaţia acestora şi a personalului, în cazul executării de lucrări.

Deţinătorii terenurilor au dreptul la despăgubiri în măsura în care acestea se produc.

Servitutea prevăzută de legea minelor Legea minelor nr. 85/2003133 reglementează un drept de servitute

legală. Astfel, art. 7 prevede că asupra terenurilor necesare accesului la perimetrele de exploatare sau explorare şi oricăror alte activităţi pe care acestea le implică se instituie în favoarea titularului un drept de servitute legală de trecere.

Exercitarea dreptului dreptului de servitute legală de trecere se face contra plăţii unei rente anuale către proprietarii terenurilor afectate de aceasta, pe baza convenţiei încheiate între părţi cu respectarea prevederilor legale, în termen de 60 de zile de la comunicarea către proprietarii de terenuri a unei notificări scrise din partea titularilor de licenţe şi/sau permise.

În cazul în care părţile nu ajung la un acord de voinţă în termenul de 60 de zile, stabilirea cuantumului rentei se va face de către instanţă, în condiţiile legii.

Durata servituţii legale este cea a activităţilor miniere, iar terenurile care urmează a fi afectate vor fi determinate, în ceea ce priveşte suprafeţele şi proprietarii, după principiul celei mai mici atingeri posibile aduse dreptului de proprietate.

133 Publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 197/27.03.2003

124

Potrivit dispoziţiilor art. 8 din legea minelor, accesul la terenurile afectate de servitutea legală se stabileşte prin negocieri între titularul activităţii miniere şi proprietarii terenurilor, cu respectarea principiului egalităţii de tratament şi al echităţii.

Orice neînţelegeri între titularii care desfăşoară activităţi miniere şi proprietarii terenurilor se soluţionează de către instanţele judecătoreşti competente, potrivit legii. Soluţionarea unor astfel de cauze se va face de către instanţele competente în regim de urgenţă.

Servitutea prevăzută de transportul pe calea ferată Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 12/1998 privind trans-

portul pe căile ferate române şi reorganizarea Societăţii Naţionale a Căilor Ferate Române, republicată,134modificată şi completată prin Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului nr. 111/2005135, aprobată cu modi-ficări prin Legea nr. 336/2006, instituie o zonă de siguranţă şi o zonă de protecţie a infrastructurii feroviare.

Astfel, art. 29 din O.U.G nr. 12/1998 prevede că zona de siguranţă a infrastructurii feroviare publice cuprinde fâşiile de teren, în limită de 20 m fiecare, situate de o parte şi de alta a axei căii ferate, necesare pentru amplasarea instalaţiilor de semnalizare şi de siguranţa circulaţiei şi a celorlalte instalaţii de conducere operativă a circulaţiei trenurilor, precum şi a instalaţiilor şi lucrărilor de protecţie a mediului.

Zona de protecţie a infrastructurii feroviare publice cuprinde terenurilor limitrofe, situate de o parte şi de alta a axei căii ferate, indiferent de proprietar, în limita a maximum 100 m de la axa căii ferate, precum şi terenurile destinate sau care servesc, sub orice formă, la asigurarea funcţionării acesteia.

7.5.6. Servituţile stabilite prin fapta omului

Sediul materiei se află în dispoziţiile art. 620-643 din Codul civil. În doctrină s-a exprimat punctul de vedere după care servituţile

stabilite prin fapta omului sunt adevărate dezmembrăminte ale dreptului de proprietate, singurele servituţi veritabile, propriu-zise.

134 Publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 834/9.09.2004 135 Publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 658/25.07.2005

125

Putând fi constituite prin convenţie între părţi, numărul acestor servituţi este practic, nelimitat, având în vedere principiul libertăţii convenţiilor.

Singurele condiţii ce trebuie respectate la crearea servituţilor de acest gen sunt de a nu impune proprietarului fondului aservit obligaţia unui fapt personal (o prestaţie personală) şi, de asemenea, să nu se încalce ordinea publică.

Prin convenţia părţilor se poate constitui, de pildă, o servitute de trecere, cu toate că fondul nu este un loc înfundat.

S-a decis că cel care beneficiază de o servitute de trecere constituită prin convenţia părţilor, nu va putea cere constituirea unei servituţi legale de trecere, ci va trebui să exercite dreptul de servitute născut din respectiva convenţie.

Servituţile prin fapta omului se pot stabili prin titlu, prin uzucapiune şi prin destinaţia proprietarului.

7.5.6.1. Stabilirea servituţilor prin titlu

Prin titlu se înţelege orice act juridic oneros sau gratuit, convenţie sau testament. Constituirea servituţilor prin titlu are o mare aplicabilitate practică, întrucât toate servituţile pot fi stabilite în acest fel.

Unele dintre ele, cum ar fi servituţile continue şi neaparente ori cele necontinue şi neaparente pot fi constituite numai prin titlu (art. 624 din Codul Civil).

Actul juridic de constituire trebuie să îndeplinească toate condiţiile de fond şi de formă prevăzute de lege. De pildă, dacă titlul este un act de donaţie, el va trebui să îmbrace forma autentică, iar dacă se constituie servitute prin acte juridice între vii, cu titlu oneros, este suficient ca forma înscrisului să fie sub semnătură privată.

7.5.6.2. Dobândirea servituţilor prin uzucapiune

Uzucapiunea sau prescripţia achizitivă reprezintă modul de dobândire numai pentru servituţile continue şi aparente (art. 623 Cod civil).

Dobândirea unei servituţi prin uzucapiune se realizează, aşadar, cu îndeplinirea următoarelor condiţii:

- servitutea să fie continuă şi aparentă;

126

- posesia servituţii să fie utilă; - durata posesiei să fie de 30 de ani. Prin acest mod pot fi dobândite, spre exemplu, servitutea de

vedere, interdicţia de a planta, interdicţia de a executa anumite construcţii, servitutea de a lua apă etc. când exerciţiul acestora rezultă din lucrări care să le exteriorizeze.

Fiind necontinuă şi neaparentă, servitutea de trecere nu se poate dobândi prin uzucapiune.

7.5.6.3. Stabilirea servituţilor prin destinaţia proprietarului

Destinaţia proprietarului reprezintă actul prin care proprietarul unic a două imobile vecine sau a două părţi distincte ale aceluiaşi imobil, stabileşte între aceste entităţi o stare de fapt care ar putea constitui servitute dacă ele ar aparţine unor proprietari diferiţi.

Dacă unul din cele două imobile va fi înstrăinat sau moştenit, astfel încât cele două entităţi să aparţină unor proprietari diferiţi se naşte servitutea dacă nu s-a prevăzut în convenţie sau testament o clauză contrară, de către proprietarul originar al celor două fonduri.

Pentru constituirea unei servituţi prin destinaţia proprietarului, trebuie îndeplinite următoarele condiţii:

– cele două fonduri să fi aparţinut la origine aceluiaşi proprietar; – starea aparentă de servitute să fi fost făcută de proprietarul

originar anterior al celor două proprietăţi; – cele două fonduri să fie despărţite ulterior între doi proprietari,

adică să se înstrăineze sau să se transmită prin moştenire un fond, iar actul de înstrăinare (moştenire) să nu conţină nici o clauză de stingere a servituţii.

Deşi prin dispoziţiile art.625 Cod civil prin destinaţia proprietarului nu se pot constitui decât servituţile continue şi aparente, în practică şi doctrină s-a recunoscut faptul că şi servituţile necontinue şi aparente pot fi stabilite prin

acest mod, având în vedere dispoziţiile art.627 Cod civil, care cer ca servitutea să fie numai aparentă, nu şi continuă.

7.5.7. Exercitarea dreptului de servitute

Drepturile şi obligaţiile ce revin proprietarului fondului dominant şi proprietarului fondului aservit reprezintă exercitarea dreptului de servitute.

127

Aceste drepturi şi obligaţii sunt în funcţie de modul de constituire al fiecărei servituţi.

Astfel: – în situaţia servituţilor naturale şi legale, drepturile şi obligaţiile

celor doi proprietari sunt prevăzute de lege; – în cazul servituţilor stabilite prin titlu, drepturile şi obligaţiile

sunt stipulate prin actul juridic de constituire; – în cazul în care servitutea a fost dobândită prin uzucapiune,

drepturile şi obligaţiile sunt în funcţie de modul în care s-a executat posesia pe durata termenului de prescripţie;

– în ipoteza în care servitutea a fost constituită prin destinaţia proprietarului, drepturile şi obligaţiile sunt cele care rezultă din starea de fapt stabilită între cele două imobile de proprietarul originar al celor două fonduri.

Deşi există o mare diversitate de situaţii, au fost conturate unele reguli cu caracter general, care îmbină în exercitarea dreptului de servi-tute principiul asigurării avantajelor utile pentru proprietarul fondului dominant cu cel al protejării drepturilor proprietarului fondului aservit.

a) Drepturile proprietarului fondului dominant – să exercite servitutea în toată întinderea prevăzută de lege sau de

titlul său; – să facă toate lucrările necesare existenţei şi conservării

servituţii, inclusiv pe terenul care constituie fondul aservit; Cheltuielile cu efectuarea lucrărilor se suportă de proprietarul

fondului dominant, în afara cazurilor când prin titlul de stabilire a servituţii s-a prevăzut altfel.

– să i se acorde mijloacele necesare pentru utilizarea servituţii. Spre exemplu, când pentru exercitarea servituţii principale este nevoie şi de o servitute accesorie, proprietarul fondului dominant va beneficia şi de această din urmă servitute: servitutea de a lua apă de la fântână implică şi dreptul de a trece pe terenul pe care aceasta se găseşte.

b) Obligaţiile proprietarului fondului dominant – să exercite servitutea numai în limitele prevăzute de lege sau de

titlul său. În caz contrar, proprietarul fondului aservit poate să solicite oprirea executării lucrărilor şi obligarea la plata de daune-interese.

128

– să nu modifice caracterul servituţii; – să nu schimbe locul de exercitare a trecerii stabilit prin actul de

constituire a servituţii; – să nu utilizeze servitutea în alt scop decât acela pentru care i-a

fost recunoscut dreptul de servitute; – să nu facă nimic de natură a agrava situaţia fondului aservit. Totuşi, modul de folosire a servituţii nu rămâne neschimbat în

mod absolut. Ca atare, o servitute de trecere constituită pentru accesul vehiculelor cu tracţiune animală, va putea fi ulterior folosită pentru accesul mijloacelor auto, dacă nu se aduc pagube proprietarului fondului aservit.

c)Drepturile proprietarului fondului aservit – să înstrăineze sau să greveze cu sarcini reale bunul asupra căruia

poartă servitutea, fără să aducă atingere exerciţiului dreptului de servitute;

– să pretindă despăgubiri pentru prejudiciul cauzat prin exercitarea abuzivă a dreptului de servitute;

– să ofere proprietarului fondului dominant un alt loc asupra căruia să poarte servitutea, dacă aceasta a devenit prea împovărătoare pentru el;

– să renunţe la fondul său la dispoziţia proprietarului fondului dominant, pentru a se elibera de suportarea cheltuielilor necesare pentru păstrarea şi exercitarea servituţii asumate prin titlu.

d) Obligaţiile proprietarului fondului aservit – de a nu face nimic de natură a stânjeni exercitarea servituţii

(obligaţia de non facere); – de a efectua lucrările necesare pentru exercitarea şi întreţinerea

servituţii, dacă s-a obligat în acest sens prin titlul constitutiv.

7.5.8. Acţiunile în justiţie pentru apărarea servituţii

Dreptul de servitute poate fi apărat ori înlăturat prin: – acţiunea confesorie de servitute, acţiune petitorie reală şi

imobiliară exercitată de proprietarul fondului dominant împotriva proprietarului fondului aservit;

129

– acţiunea negatorie, pentru a înlătura starea de fapt privind servitutea exercitată de proprietarul fondului aservit;

– acţiunea posesorie, exercitată atât de proprietarul fondului dominant cât şi de proprietarul fondului aservit.

Pe calea acţiunii posesorii pot fi apărate servituţile continue şi aparente, precum şi servituţile stabilite prin titlu, indiferent dacă sunt sau nu continue şi aparente.

S-a decis că prin acţiunile posesorii nu poate fi apărată servitutea de trecere decât dacă a fost constituită prin titlu.

7.5.9. Stingerea servituţilor

Stingerea servituţilor se realizează datorită unor cauze generale sau unor cauze speciale.

a) Cauzele generale de stingere a servituţilor sunt cele care operează în cazul tuturor drepturilor reale:

– pieirea fondului aservit, care stinge servitutea prin lipsa obiectului servituţii (de pildă cazul dărâmării unei clădiri);

– renunţarea la exerciţiul servituţii de către titularul ei, proprietarul fondului dominant;

– revocarea, rezoluţiunea sau anularea dreptului celui care a constituit servitutea sau a titlului constitutiv, în virtutea regulii „resoluto jure dantis, rezolvitur jus accipientis”;

– expirarea termenului, în cazul în care prin actul constitutiv s-ar fi prevăzut un asemenea termen şi acesta s-a împlinit.

b) Cauzele speciale de stingere a servituţilor sunt următoarele (art.636-643 Cod civil):

– imposibilitatea materială de exercitare a servituţii, cum ar fi, de exemplu, încetarea dreptului de trecere la o fântână dacă aceasta a secat datorită lucrărilor de canalizare a străzii. (Această cauză reprezintă, de fapt, o suspendare a exercitării servituţii, deoarece, odată cu dispariţia cauzei care a împiedicat exercitarea sa, servitutea renaşte, dacă nu au trecut 30 de ani (art.640 Cod civil);

– neuzul sau prescripţia extinctivă: conduce la stingerea servituţii dacă nu a fost exercitată timp de 30 de ani. Este o cauză specială de stingere care se aplică la toate servituţile constituite prin fapta omului.

130

Termenul se calculează în funcţie de felul servituţii. În cazul servituţilor necontinue, termenul de prescripţie se socoteşte de la ultimul act de folosire.

Dacă titularul exercită servitutea numai în parte, prescripţia poate să stingă numai o parte din servitute.

Prescripţia poate fi suspendată sau întreruptă. Dobândirea dreptului de proprietate asupra fondului aservit de către proprietarul fondului dominant, prin uzucapiunea de 10 la 20 de ani nu are ca efect stingerea servituţii.

Proba prescripţiei revine proprietarului fondului aservit, în cazul servituţii continue, în timp ce la servitutea discontinuă, sarcina probei aparţine proprietarului fondului dominant.

Exercitarea dreptului de servitute numai de către unul din coproprietarii fondului dominant, împiedică prescrierea servituţii şi faţă de ceilalţi.

Dacă printre coproprietari se află şi un minor, cursul prescripţiei se suspendă şi profită şi celorlalţi coproprietari majori.

– confuziunea conduce la stingerea servituţii prin reunirea celor două fonduri în patrimoniul aceluiaşi proprietar, care poate fi: proprietarul fondului dominant ori proprietarul fondului aservit sau o terţă persoană;

– exproprierea unui imobil. Potrivit Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, servituţile stabilite prin fapta omului asupra unui imobil care a fost supus exproprierii, se sting, în măsura în care devin

incompatibile cu situaţia naturală şi juridică a obiectivului urmărit prin expropriere. În ceea ce priveşte raporturile obligaţionale dintre expropriator şi expropriat, ele se supun regulilor dreptului comun.

7.6. Dreptul de superficie

7.6.1. Noţiunea şi reglementarea

Dreptul de superficie este un drept real principal, dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra unui teren, care constă în dreptul de proprietate pe care-l are o persoană, numită superficiar, asupra construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări aflate pe terenul proprietatea

131

altei persoane, precum şi dreptul de folosinţă pe care-l dobândeşte superficiarul asupra acelui teren.

Dreptul de superficie comportă o suprapunere a două drepturi de proprietate aparţinând la doi titulari diferiţi şi un drept de folosinţă al unuia din ei asupra terenului proprietatea celuilalt.

Dreptul de proprietate asupra construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări atrage după sine un drept de folosinţă asupra terenului pe care se află bunurile enunţate, aceste drepturi concretizând dreptul real de superficie.

Acest drept constituie o excepţie de la regula înscrisă în art.489 Cod civil, potrivit căreia proprietatea asupra terenului include şi proprietatea a tot ceea ce se află pe suprafaţa lui.

Totodată, dreptul de superficie este şi o derogare de la principiul cuprins în art. 482 Cod civil, în sensul că proprietatea asupra unui lucru principal se extinde a tot ceea ce se uneşte ca accesoriu cu acel lucru (dreptul de accesiune).

Întrucât dreptul de superficie nu este reglementat de Codul civil, în literatura de specialitate s-au purtat discuţii controversate pe tema existenţei sau nu a acestui drept.

Până la urmă, doctrina a afirmat existenţa acestui drept, care a primit şi recunoaşterea legislativă, drept care rezultă din prevederile art. 492 Cod civil.

Textul de lege evocat instituie o prezumţie relativă – juris tantum –, în sensul că orice construcţie, plantaţie sau lucru sunt prezumate a aparţine proprietarului terenului pe care se află, cu excepţia cazului în care s-ar dovedi contrariul. Tocmai dovada contrară înseamnă existenţa dreptului de superficie. Aşadar, art. 492 din Codul civil, îngăduie să se dovedească faptul că o construcţie, o plantaţie sau o lucrare nu aparţin titularului dreptului de proprietate a terenului pe care lucrurile se află.

Alături de reglementarea dreptului de superficie dată de Codul civil şi în alte acte normative este reglementat acest dezmembrământ al dreptului de proprietate, respectiv:

– art. 11 din Legea nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare;

– art. 22 din Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripţia extinctivă;

132

– art. 28 alin. 3 din Legea nr. 33/1994 cu privire la exproprierea pentru cauză de utilitate publică;

– art 21 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare, modificată prin Legea nr. 247/2005.

7.6.2. Caracterele juridice

Dreptul de superficie are următoarele caractere juridice: 1) este un drept real imobiliar, un drept de proprietate corporală,

având ca obiect numai construcţii, plantaţii sau lucrări ataşate la sol; el implică şi dreptul

de folosinţă asupra terenului pe care se află construcţiile, plantaţiile sau lucrările respective;

2) este un drept perpetuu, prin natura sa, în sensul că durează atâta vreme cât există construcţia, plantaţia sau lucrarea amplasată pe terenul proprietatea altei persoane, fără a se stinge prin neîntrebuinţare.

3) este un drept imprescriptibil, în sensul că acţiunea în reven-dicare poate fi exercitată de superficiar atâta vreme cât dreptul există;

4) nu poate înceta pe calea ieşirii din indiviziune, deoarece drep-tul superficiarului şi dreptul proprietarului terenului nu se află în indiviziune.

5) poate fi integral, dacă priveşte toate construcţiile, lucrările sau plantaţiile de pe un teren sau poate fi parţial, dacă poartă numai asupra anumitor lucrări, plantaţii sau construcţii situate pe acel teren.

În literatura juridică s-a exprimat şi punctul de vedere contrar, după care distincţia dreptului de superficie în total şi parţial, nu reprezintă un caracter al acestuia, întrucât nu are implicaţii asupra regimului său juridic.

7.6.3. Constituirea dreptului de superficie

Dreptul de superficie poate fi dobândit prin uzucapiune, titlu sau lege.

Dreptul de superficie poate fi dobândit prin uzucapiune după regulile aplicabile în cazul dobândirii pe această cale a drepturilor reale.

Constituirea dreptului de superficie prin titlu, înseamnă dobân-direa acestuia prin convenţie, legat sau act de concesiune.

133

Prin convenţie, dreptul de superficie se constituie când proprietarul unui teren convine cu o altă persoană ca aceasta din urmă să amplaseze pe terenul său o construcţie, o altă lucrare sau o plantaţie.

Întrucât prin constituirea în acest mod de dreptului de superficie nu se transmite dreptul de proprietate asupra terenului, convenţia se poate încheia şi sub forma înscrisului sub semnătură privată.

Prin legat, dreptul de superficie se dobândeşte în ipoteza în care terţatorul lasă proprietatea terenului unui legatar şi proprietatea construcţiei sau plantaţiei altui legatar.

Dreptul de superficie se poate naşte şi prin act de concesiune. Astfel, conform Legii nr. 50/1991, modificată şi republicată, unele terenuri din domeniul privat al statului sau al unităţilor sale adminis-trativ-teritoriale pot fi concesionate în scopul efectuării unor construcţii.

În temeiul legii, dreptul de superficie se dobândeşte atunci când soţii construiesc pe terenul bun propriu al unuia dintre ei. Potrivit art. 30 din Codul familiei, bunurile dobândite de oricare dintre soţi în timpul căsătoriei sunt bunuri comune. Ca atare, construcţia, lucrarea sau plantaţia va deveni proprietate comună devălmaşă a ambilor soţi, iar terenul va rămâne proprietatea exclusivă a soţului care-l avea ca bun propriu. Pe acest teren se va constitui un drept de superficie al cărui titular va fi celălalt soţ (neproprietar al terenului).

7.6.4. Exercitarea dreptului de superficie

Superficiarul, având un drept de proprietate asupra construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări, exercită atributele acestuia – posesia, folosinţa şi dispoziţia – în integralitatea lor.

Asupra terenului pe care se află edificiile şi plantaţiile, superficiarul exercită posesia, folosinţa şi un drept de dispoziţie materială limitate, reprezentând doar posibilitatea de a dispune de substanţa terenului în măsura necesară realizării construcţiilor, planta-ţiilor sau altor lucrări (cum ar fi săpături, excavări, consolidări, etc.).

Superficiarul poate transmite dreptul de proprietate asupra construcţiei, plantaţiei sau altor lucrări, odată cu acesta transmiţându-se şi dreptul de superficie. Transmiterea se poate face prin acte juridice între vii, prin acte juridice pentru cauză de moarte şi prin moştenire legală.

134

Superficiarul poate să greveze cu sarcini reale construcţia, plantaţia sau lucrarea, fără consimţământul proprietarului terenului.

7.6.5. Stingerea dreptului de superficie

Dreptul de superficie se stinge în următoarele moduri: a) prin dispariţia (pieirea sau desfiinţarea) totală a construcţiei,

plantaţiei sau lucrării; b) prin confuziune, când o persoană (proprietarul terenului,

superficiarul ori un terţ) dobândeşte dreptul de proprietate atât asupra terenului cât şi asupra construcţiei, lucrării ori plantaţiei existente pe teren.

7.7. Dreptul real de folosinţă

Dreptul real de folosinţă reprezintă un dezmembrământ al dreptului de proprietate privată al unităţilor administrativ-teritoriale asupra unor categorii de terenuri agricole, constituit în favoarea unor persoane fizice prin acte administrative individuale.

Acest drept este reglementat de Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, republicată, modificată prin Legea nr. 247/2005, care în art. 19 alin. 3 stipulează că: se pot atribui, la cerere, în folosinţă agricolă, până la 5000 mp în echivalent arabil, de familie, personalului de specialitate din serviciile publice comunale, în perioada cât lucrează în localitate, dacă nu are teren în proprietate în această localitate, el sau membrii familiei din care face parte.

Dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole respective aparţine unităţilor administrativ-teritoriale în raza cărora se află. Terenurile fac parte din proprietatea privată a unităţilor administrativ-teritoriale enumerate de lege: comună, oraş sau municipiu.

Subiectele dreptului real de folosinţă nu pot fi decât persoanele fizice care fac parte din personalul de specialitate al serviciilor publice comunale.

Titularul dreptului real de folosinţă trebuie să exploateze terenul care face obiectul acestui drept pentru producţia agricolă, având posibilitatea de a obţine fructele rezultate din cultivarea pământului.

135

7.7.1. Caracterele juridice

Dreptul real de folosinţă are următoarele caractere juridice:

1. Este un drept real, dezmembrământ al dreptului de proprietate privată al comunei, oraşului sau municipiului. Fiind un drept real, este opozabil erga omnes, chiar şi proprietarului, dar în acest caz numai până la data când a intervenit o cauză legală de încetare a dreptului real de folosinţă.

2. Are caracter intuitu personae, putând fi constituit numai în favoarea persoanelor fizice care au o calitate specială prevăzută de lege şi anume care fac parte din personalul de specialitate al serviciilor publice comunale.

3. Este un drept temporar, deoarece încetează în cazurile expres prevăzute de lege.

4. Este un drept inalienabil, decurgând din caracterul intuitu personae al acestuia.

5. Se constituie şi, uneori, se stinge prin acte administrative individuale.

7.7.2. Constituirea dreptului real de folosinţă

Dreptul real de folosinţă se constituie la cererea persoanelor îndreptăţite. Persoana fizică care solicită să i se constituie un drept real de folosinţă trebuie să aibă domiciliul în localitatea unde se află terenul şi să nu deţină teren, atât ea cât şi membrii familiei sale în localitatea respectivă.

136

CAPITOLUL 8

APĂRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE ŞI A CELORLALTE DREPTURI REALE

Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale se realizează prin

intermediul acţiunilor petitorii. Din categoria acţiunilor petitorii fac parte: − acţiunea în revendicare; − acţiunea în grăniţuire; − acţiunea în prestaţie tabulară; − acţiunea negatorie; − acţiunea confesorie.

Titularul dreptului real încălcat sau contestat are exclusivitatea exercitării acţiunilor petitorii, deoarece acestea privesc însăşi fondul dreptului.

8. 1. Acţiunea în grăniţuire

8.1.1. Noţiunea şi reglementarea legală

Potrivit art. 584 Cod civil, orice proprietar poate îndatora pe vecinul său la grăniţuirea proprietăţii lipită de a sa. În sensul art. 584 Cod civil, grăniţuirea constituie o operaţiune de determinare prin semne exterioare şi vizibile a limitelor dintre două proprietăţi limitrofe, pentru a se cunoaşte cadrul fondului asupra căruia poartă dreptul de folosinţă al proprietarilor celor două fonduri.136

136 Curtea de Apel Ploieşti, Secţia civilă, decizia nr. 209/27.01.1998, în Curtea de Apel Ploieşti, Buletinul Jurisprudenţei, Culegere de practică judiciară semestrul I 1999, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1998, p. 191 – 192; Curtea de Apel Ploieşti, Secţia civilă, decizia 1905/22.07.1998, în Curtea de Apel Ploieşti, Culegere de practică judiciară semestrul II 1998, Buletinul Jurisprudenţei, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 2000, p. 227-228

137

Grăniţuirea este acţiunea reală prin care reclamantul solicită instanţei să determine, în contradictoriu cu pârâtul, prin semne exterioare, întinderea proprietăţilor părţilor.137

Acţiunea în grăniţuire poate fi exercitată atât în situaţia în care nu există semne vizibile ale liniei de hotar, care trebuie să separe proprie-tăţile limitrofe, cât şi în situaţia în care, deşi există între proprietăţile învecinate semne exterioare de delimitare, totuşi acestea sunt contro-versate sau există îndoieli că ar fi amplasate pe traseul hotarului dintre proprietăţi, stabilit prin voinţa părţilor sau pe cale judiciară.

Scopul grăniţuirii fiind stabilirea hotarului între proprietăţile aparţinând unor persoane diferite, este cert că admisibilitatea acţiunii în grăniţuire este condiţionată de caracterul limitrof al proprietăţilor.

8.1.2. Caracterele juridice

Acţiunea în grăniţuire prezintă următoarele caractere juridice138: – acţiune reală, deoarece se întemeiază pe dreptul de proprietate

sau un alt drept real; – acţiune petitorie, deoarece are ca scop delimitarea proprietăţii

limitrofe; – acţiune imobiliară, pentru că prin acţiunea în grăniţuire se apără

drepturi reale imobiliare; – imprescriptibilă, caracter care decurge din faptul că este o

acţiune reală imobiliară; – declarativă de drepturi, întrucât tinde la reconstituirea limitelor

reale între proprietăţile învecinate.

8.2. Acţiunea în prestaţie tabulară

8.2.1. Noţiunea şi reglementarea legală

Acţiunea în prestaţie tabulară este acea acţiune prin care dobânditorul unui drept real imobiliar solicită instanţei obligarea pârâtului de a preda înscrisul necesar pentru înscrierea în cartea

137 Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 232 138 Corneliu Bîrsan, Acţiunea în revendicare, în „Revista Română de

Drept” nr. 8/1984, p. 35 – 37; Pavel Perju, Probleme privind acţiunea în grăniţuire, în „Dreptul” nr. 6/1991, p. 42

138

funciară, dacă este singurul exemplar doveditor, iar în caz contrar să dispună înscrierea în cartea funciară.139

Potrivit art. 29 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, modificată prin Legea nr. 247/2005, cel care s-a obligat să strămute sau să constituie în folosul altuia un drept real asupra unui imobil, este dator să-i predea toate înscrisurile necesare pentru înscrierea acelui drept.

Dacă un drept înscris în cartea funciară se stinge, titularul este obligat să predea celui îndreptăţit înscrisurile necesare radierii.

În situaţia în care cel obligat nu predă înscrisurile, persoana interesată va putea solicita instanţei să dispună înscrierea în cartea funciară. Hotărârea instanţei va suplini consimţământul la înscriere al părţii care are obligaţia de a preda înscrisurile necesare înscrierii.

Articolul 29 din Legea nr. 7/1996 are o formulare diferită faţă de cea din articolele 22 şi 24 din Decretul – Lege nr. 115/1938140, datorită faptului că în reglementarea dată de Legea nr. 115/1938, întabularea are caracter constitutiv de drepturi.

Astfel, conform art. 22 din Decretul – Lege nr. 115/1938, cel care s-a obligat să strămute sau să constituie în folosul altuia un drept real asupra unui imobil este dator să-i predea înscrisurile trebuitoare pentru înscrierea acelui drept, iar potrivit art. 24, dacă cel obligat nu predă înscrisul trebuitor, partea va putea cere instanţei judecătoreşti să dispună înscrierea.

Această obligaţie instituită prin lege specială este o obligaţie „de a face”, iar dacă cel obligat refuză să o îndeplinească poate fi constrâns la executarea ei.141

8.2.2. Caracterele juridice

Acţiune în prestaţie tabulară este o acţiune reală, principală, în realizare de drepturi, caracter conservator şi imprescriptibilă.

139 Andreea Annamaria Ţuluş, op. cit., p. 36; Marian Nicolae, op. cit., p. 401 140 Potrivit art. 22 din Legea nr, 115/1938, cel ce s-a obligat să strămute

sau să constituie în folosul altuia un drept real asupra unui imobil este dator sa-i predea înscrisurile trebuitoare pentru înscrierea acelui drept, iar conform art. 24, dacă cel obligat nu predă înscrisul trebuitor, partea va putea cere instanţei judecătoreşti să dispună înscrierea.

141 Corneliu Bîrsan, Maria Gaiţă, Maria Mona Pivniceru, op. cit., p. 222

139

- acţiune reală142, deoarece apără însuşi dreptul real dobândit de reclamant, opozabil inter partes, însă inopozabil erga omnes;

- acţiune principală, întrucât nu poate fi promovată decât pe cale principală;

- acţiune în realizare, deoarece reclamantul urmăreşte obligarea pârâtului (înstrăinătorul sau constituitorul dreptului real), să predea înscrisul necesar pentru intabularea sau înscrierea provizorie;

- acţiune cu caracter conservator, întrucât tinde la păstrarea şi consolidarea dreptului real dobândit, motiv pentru care poate fi promovată şi de o persoană incapabilă;

- acţiune imprescriptibilă, caracter care rezultă din dispoziţiile art. 29 alin. 4 din Legea nr. 7/1996, modificată prin Legea nr. 247/2005, care prevede că dreptul la acţiunea în prestaţie tabulară este imprescriptibil.

8.2.3. Calitatea procesuală pasivă

Acţiunea în prestaţie tabulară se intentează împotriva următoa-relor persoane, care au calitatea de pârât în proces:

- cel care a strămutat sau constituit un drept real asupra unui imobil;

- terţul dobânditor înscris în cartea funciară, dacă sunt întrunite cumulativ următoarele condiţii:

a) actul juridic în baza căruia se solicită prestaţia tabulară să fie încheiat anterior celui în baza căruia a fost înscris dreptul terţului în cartea funciară;

b) terţul să fi dobândit imobilul cu titlu gratuit sau, dacă l-a dobândit cu titlu oneros, să fie de rea credinţă.

8.2.4. Condiţiile de admisibilitate

Acţiunea în prestaţie tabulară este admisibilă dacă sunt îndeplinite următoarele condiţii:

1. să existe un singur exemplar doveditor al actului translativ sau constitutiv de drepturi reale imobiliare;

142 Gabriel Boroi, Drept civil, Partea generală, Editura All Beck, 1999,

p. 286

140

2. înscrisul translativ sau constitutiv al dreptului real să se găsească în posesiunea înstrăinătorului sau a constituitorului dreptului.

8.3. Acţiunea negatorie

8.3.1. Noţiunea

Acţiunea negatorie este acea acţiune reală prin care reclamantul cere instanţei de judecată să stabilească că pârâtul nu are un anumit drept real, dezmembrământ al dreptului de proprietate (uz, uzufruct, abitaţie, servitute sau superficie) asupra bunului aflat în proprietatea sa şi, ca atare, să fie obligat să înceteze exercitarea sa nelegitimă.143

8.3.2. Caractere juridice

Din definiţia prezentată rezultă că acţiunea negatorie prezintă următoarele caractere juridice:

a) este o acţiune reală; b) este o acţiune petitorie; c) este o acţiune imprescriptibilă extinctiv, dar pârâtul poate

invoca în apărarea sa dobândirea dezmembrământului (dreptul de superficie, dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaţie sau dreptul de servitute) prin uzucapiune.

8.4. Acţiunea confesorie

8.4.1. Noţiunea

Acţiunea confesorie este acea acţiune reală prin care reclamantul cere instanţei de judecată să stabilească, prin hotărârea ce va pronunţa, că el este titularul unui drept real, dezmembrământ al dreptu-lui de proprietate, uzufruct, uz, abitaţie, servitute, superficie, asupra bunului altuia, şi să-l oblige pe pârât, care poate fi proprietarul sau o altă persoană, să-i permită exercitarea lui deplină şi netulburată.144

143 Ioan Adam, op. cit., p. 727 144 Liviu Pop, op. cit., p. 252

141

8.4.2. Obiectul

Obiectul acţiunii confesorii îl constituie obligarea pârâtului la recunoaşterea existenţei unui drept real, dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra imobilului proprietatea altei persoane, precum şi obligarea pârâtului la respectarea acestui drept.

8.4.3. Caracterele juridice

Acţiunea confesorie este o acţiune reală, petitorie, deoarece în cadrul litigiului se analizează existenţa sau inexistenţa dreptului real al reclamantului şi ea poate fi exercitată în termen de 30 de ani.

8.5. Acţiunea în revendicare

8.5.1. Noţiunea şi caracterele juridice

Acţiunea în revendicare este acţiunea reală petitorie prin care reclamantul solicită instanţei de judecată să-i recunoască dreptul de proprietate asupra unui bun determinat şi să-l oblige pe pârât la restituirea posesiei bunului.145

Acţiunea în revendicare este o acţiune reală, petitorie şi imprescriptibilă.146

1. acţiunea în revendicare este o acţiune reală. Acest caracter rezultă din faptul că ea pune în discuţie existenţa dreptului de proprie-tate, care este un drept real, prin însăşi natura sa, opozabil erga omnes;

2. acţiunea în revendicare este o acţiune petitorie prin care se apără dreptul de proprietate, deosebindu-se de acţiunile posesorii prin care se apără posesia;

3. acţiunea în revendicare este imprescriptibilă sub aspect extinctiv, ceea ce înseamnă că oricât timp nu ar fi exercitată, nu se

145 Eugen Chelaru, op. cit., p. 130; Liviu Pop, op. cit., p. 252; Ovidiu

Ungureanu, op. cit., p. 110; Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 200; Ioan Adam, op. cit., p. 693; Ion Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit., p. 169

146 Constantin Stătescu, Drept civil. Teoria generală a drepturilor reale. Introducere în teoria generală a obligaţiilor, Universitatea din Bucureşti, 1973, p. 160; Constantin Stătescu, Corneliu Bîrsan, Drept civil, Teoria generală a drepturilor reale, Universitatea din Bucureşti, 1980, p. 200

142

stinge decât odată cu stingerea dreptului de proprietate pe care îl însoţeşte şi îl apără. Acest caracter juridic al acţiunii în revendicare decurge din caracterul perpetuu al dreptului de proprietate.

De la acest caracter juridic există doua excepţii: – potrivit art. 520 din Codul de procedură civilă, modificat prin

O.U.G. nr. 138/2000, aprobată cu modificări şi completări prin Legea nr. 219/2005, orice cerere de evicţiune, totală sau parţială, privind imobilul adjudecat la licitaţie publică se prescrie in termen de 3 ani de la data înscrierii actului de adjudecare în cartea funciară. Această prescrip-ţie curge şi împotriva dispăruţilor, minorilor şi persoanelor puse sub interdicţie;

– conform art. 498 Cod civil, în materia avulsiunii termenul de prescripţie extinctivă este de un an.147 Această excepţie nu-şi găseşte aplicarea in cazul în care pământul constituie proprietate publică.

8.5.2. Condiţiile de exercitare

Condiţiile de exercitare a acţiunii în revendicare privesc titularul acţiunii şi bunurile ce pot forma obiectul acesteia.148

Titularul acţiunii în revendicare nu poate fi decât proprietarul exclusiv al bunului.

În practica judecătorească s-a decis că dacă subiectul activ al acţiunii în revendicare nu este titularul dreptului de proprietate încălcat, acţiunea trebuie respinsă, chiar dacă pârâtul deţine bunul fără titlu149.

Coproprietarul sau coindivizarul nu pot exercita acţiunea în revendicare împotriva celorlalţi copărtaşi sau împotriva terţilor, întrucât au numai cote părţi ideale asupra proprietăţii, lipsindu-le un drept exclusiv asupra părţilor ce li se cuvin.150

147 Art.498 Cod civil prevede că” dacă un fluviu sau râu, navigabil sau nu, rupe deodată o parte mare, şi care se poate recunoaşte, de pământ, şi o lipeşte la pământul unui alt proprietar, acea parte rămâne a cui a fost pământul de la care s-a rupt; însă dacă se va reclama în termen de un an.”

148 Eugenia Popa, Acţiunea în revendicare, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1998, p. 66 şi urm.

149 Dumitru Lupulescu, op. cit., p. 177 150 Ion P. Filipescu Dreptul civil. Dreptul de proprietate şi alte drepturi

reale, Editura Actami, Bucureşti, 1998, p. 269.

143

Acţiunea în revendicare a unui bun imobil, proprietate devălmaşă a soţilor, nu poate fi promovată decât de ambii soţi, deoarece în acest caz nu operează prezumţia de mandat tacit reciproc.

Referitor la obiectul material al acţiunii în revendicare, acesta este constituit numai din bunuri imobile sau mobile individual determinate, aflate în posesie nelegitimă a pârâtului. Aceasta înseamnă că titularul acţiunii trebuie să dovedească nu numai dreptul de proprietate, ci şi identitatea bunului revendicat.

Totodată, acţiunea în revendicare nu poate avea ca obiect bunuri incorporale, cu excepţia titlurilor de purtător.

8.5.3. Categorii de acţiuni în revendicare

Codul civil nu conţine reglementări speciale cu privire la acţiunea în revendicare.

Astfel, cu privire la revendicarea imobilelor, în Codul Civil nu există nici un fel de dispoziţii, iar despre revendicarea mobilelor există prevederi în titlul consacrat prescripţiei.

Doctrina şi practica judiciară au conturat regimul acţiunii în revendicare pe baza principiilor generale ale dreptului civil şi a dispoziţiilor Codului Civil referitoare la bunurile mobile şi la bunurile imobile şi s-a impus distincţia între acţiunea în revendicarea bunurilor imobile şi acţiunea având ca obiect bunurile mobile.

8.5.3.1. Acţiunea în revendicare imobiliară

Imprescriptibilitatea acţiunii în revendicare reprezintă o derogare de la dispoziţiile art. 1890 Cod civil, care instituie principiul că orice drept la acţiune este supus prescripţiei extinctive, iar termenul general de prescripţie pentru acţiunile reale este de 30 de ani.

Dovada dreptului de proprietate Potrivit art. 1169 Cod civil „cel ce face o propunere înaintea

judecăţii trebuie să o dovedească”. Această regula, cunoscută sub adagiul „actori incubit probatio”,

înscrisă în art. 1169 Cod civil din capitolul probaţiunii obligaţiilor, îşi găseşte aplicarea şi în materia dovedirii proprietăţii.

144

Potrivit acestei reguli, reclamantul este acela care trebuie să facă dovada că este titularul dreptului de proprietate asupra bunului revendicat.

Pârâtul posesor are o situaţie pasivă, deoarece în favoarea lui operează o prezumţie relativă de proprietate dedusă din simplul fapt al posesiei.

Prin titlu în materia revendicării imobiliare se înţelege actul juridic, jurisdicţional sau administrativ, cu efect constitutiv, translativ sau declarativ de proprietate care dă naştere unei prezumţii relative de proprietate în favoarea persoanei care îl invocă.

De exemplu, constituie titlu: - actele juridice translative de proprietate: vânzarea, donaţia; - actele declarative de drepturi: hotărârea judecătorească, un act

de partaj, o tranzacţie; - acte administrative: titlul de proprietate emis in baza Legii

nr. 18/1991, modificată prin Legea nr. 247/2005. Această prezumţie este relativă, în sensul că ea conferă

deţinătorului titlului recunoaşterea dreptului său până la proba contrarie făcută de partea adversă, respectiv pârâtul din proces.

Reclamantul trebuie să facă dovada că titlul pe care-l deţine emană de la adevăratul proprietar, care la rândul său a dobândit de la un adevărat proprietar, şi aşa mai departe, pe scara tuturor autorilor anteriori.

O asemenea probă este adeseori imposibil de realizat, de unde şi denumirea de probatio diabolica.

Practica judiciară a elaborat o serie de reguli care se aplică în soluţionarea diferitelor ipoteze:

1. Astfel, prima ipoteză este aceea în care ambele părţi prezintă titluri scrise privind dreptul de proprietate.

În această ipoteză se disting două situaţii: după cum titlurile provin de la acelaşi autor sau de la autori diferiţi.

a) În situaţia în care ambele titluri, al reclamantului şi al pârâtului, emană de la acelaşi autor (de exemplu au cumpărat de la aceeaşi persoană), instanţa de judecată va examina dacă părţile au îndeplinit sau nu formalităţile de publicitate imobiliară.

– Dacă s-a efectuat publicitatea, va avea câştig de cauză partea care a transcris actul în cartea funciară sau cea care a transcris mai întâi,

145

potrivit principiului „qui prior tempore, potior jure”. Cel care a transcris primul titlul său va avea câştig de cauză, chiar dacă data titlului său este ulterioară datei titlului invocat de partea care a făcut ulterior transcrierea.

– Dacă nici una dintre părţi nu a îndeplinit formalităţile de publicitate imobiliară, va câştiga partea al cărei titlu are data cea mai veche. De la această regulă există o excepţie, respectiv situaţia in care ambele părţi produc câte un testament, cu privire la acelaşi bun, provenind de la acelaşi autor. De exemplu, în primul testament, testatorul lasă bunul imobil unei persoane, iar ulterior, printr-un alt testament lasă acelaşi bun altei persoane. Fiind vorba de două testamente succesive rezultă că al doilea testament reprezintă o revocare a primului. În acest caz ne aflăm în situaţia unei contrarietăţi dintre dispoziţiile testamentului posterior şi cel anterior ( art .921 Cod civil)151.

b) În situaţia în care titlurile prezentate de părţi provin de la autori diferiţi instanţa va compara titlurile şi va da câştig de cauză părţii al cărei titlu provine de la autorul al cărui drept este preferabil, făcând aplicarea principiului „nemo plus juris ad alium transferre potest, quam ipse habet”.

2. A doua ipoteză este aceea când numai o parte deţine titlu privind proprietatea bunului revendicat:

– în cazul în care reclamantul are titlu, el va câştiga procesul dacă titlul îndeplineşte două condiţii: emană de la un terţ şi nu de la reclamantul însuşi, iar data certă a titlului este anterioară datei la care pârâtul a intrat in posesia bunului imobil;

– în situaţia în care pârâtul are titlu, acţiunea reclamantului va fi respinsă.

3. În cea de-a treia ipoteză, nici una dintre părţi nu poate invoca un titlu şi nici dobândirea bunului imobil prin prescripţie achizitivă ori prin ocupaţiune.

Instanţa de judecată va compara cele două posesii: a reclamantului şi a pârâtului şi va da eficienţă celui a cărei posesie este mai caracterizată: celui care are posesia de bună credinţă faţă de cea de rea credinţă; celui care are posesia neviciată faţă de cea viciată; celui a cărui

151 Coordonator Prof. Dr. Francisc Deak, Moştenirea testamentară.

Transmisiunea şi împărţeala moştenirii, Editura Actami, Bucureşti, 1996, p. 34

146

posesie are la origine un titlu faţă de cea fără titlu de origine; celui a cărui posesie este mai îndelungată etc.

8.5.3.2. Acţiunea în revendicare mobiliară

Prezumţia absolută de proprietate instituită de art. 1909 alin. 1 Cod civil

Potrivit prevederilor art. 1909 alin. 1 Cod civil “lucrurile mişcătoare se prescriu prin faptul posesiunii lor fără să fie trebuinţă de vreo scurgere de timp”.

Această regulă a fost definită în literatura de specialitate în sensul că posesia de bună credinţă în materia bunurilor mobile valorează titlu de proprietate.152

Astfel, spre deosebire de revendicarea imobiliară în care posesia instituie doar o prezumţie relativă de proprietate, care poate fi răsturnată prin proba contrarie, revendicarea bunurilor mobile, în majoritatea cazurilor devine imposibilă datorită prezumţiei absolute de proprietate pe care o conferă posesia bunurilor mobile.

Domeniul acţiunii în revendicare mobiliară Acţiunea în revendicare mobiliară poate fi intentată în

următoarele situaţii: 1. revendicarea bunului mobil de la un posesor de rea-credinţă ( hoţ, găsitor, terţ dobânditor de rea-credinţă);

2. revendicarea bunului mobil de la un terţ dobânditor, posesor de bună-credinţă;

3. revendicarea bunului mobil pierdut sau furat de la terţul dobânditor de bună-credinţă;

4. revendicarea bunului mobil pierdut sau furat de la terţul de bună-credinţă, care l-a dobândit în anumite condiţii.

Revendicarea bunului mobil de la un posesor de rea-credinţă Prin posesor de rea-credinţă se înţelege persoana care a intrat in

posesia bunului mobil cunoscând sau putând să cunoască faptul că nu a dobândit dreptul de proprietate asupra bunului. De exemplu, posesorul actual a dobândit bunul mobil de la o persoană despre care ştia că nu are calitatea de proprietar al bunului.

152 Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 214

147

Sub aspectul calităţii procesuale, calitatea de reclamant o are cel care se pretinde proprietarul bunului, iar calitatea de pârât îi revine posesorului de rea-credinţă care este în acest caz hoţul, găsitorul sau terţul dobânditor de rea-credinţă.

Dacă reclamantul îşi va dovedi dreptul de proprietate asupra bunului mobil revendicat, acţiunea va fi admisă.

Referitor la termenul de intentare a acţiunii, în doctrină şi jurisprudenţă se consideră că acţiunii în revendicare mobiliară îi este aplicabil termenul de prescripţie extinctivă de 30 de ani, cu următoarele argumente:

– în art. 1890 Cod civil, este reglementat termenul general de prescripţie aplicabil acţiunilor reale;

– dreptul la acţiune este imprescriptibil, deoarece proprietatea nu se stinge prin neuz, iar indiferent de natura bunului – bun mobil sau bun imobil – dreptul de proprietate are caracter perpetuu.

Revendicarea bunului mobil de la un terţ dobânditor, posesor de bună-credinţă

Revendicarea bunului mobil de la terţul dobânditor, posesor de bună-credinţă, este întemeiată pe dispoziţiile art. 1909 alin. 1 Cod civil, prin care a fost instituită prezumţia de proprietate.

Analiza acestei prezumţii impune trei aspecte: 1. bunurile mobile cărora le este aplicabilă prezumţia; 2. persoanele care pot invoca în favoarea lor această prezumţie; 3. condiţiile pe care trebuie să le îndeplinească posesia bunului

mobil.

1. Bunurile mobile în privinţa cărora se aplică prezumţia Regula menţionată se aplică cu condiţia ca bunurile mobile să fie

corporale deoarece acestea sunt susceptibile de posesiune (de detenţiu-ne materială).

Se aplică, cu caracter de excepţie, şi unor bunuri incorporale, şi anume titlurilor la purtător, dată fiind corporalitatea drepturilor pe care le reprezintă, apropiindu-le în acest fel de natura bunurilor corporale.

Reprezintă titluri la purtător: acţiunile societăţilor, obligaţiile emise de stat şi societăţile comerciale pe acţiuni, acţiunile la purtător şi certificatele de proprietate.

148

A doua condiţie pe care trebuie să o îndeplinească bunul mobil este aceea ca el să fie privit în mod individual. Regula cuprinsă în art. 1909 alin. 1 Cod civil nu se aplică bunurilor care formează o univer-salitate (de exemplu, succesiunea mobiliară), precum şi fondului de co-merţ, fie pentru că este o universalitate, fie că este o valoare incorporală.

Totodată, textul nu se aplică bunurilor corporale mobiliare care: - fac parte din domeniul public; - sunt accesorii ale unui imobil (de exemplu, mobilierul dintr-un

apartament).

2. Persoanele care pot invoca prezumţia de proprietate În doctrină şi jurisprudenţă s-a precizat că prevederile art. 1909

alin. Cod civil pot fi invocate în favoarea sa numai de terţul dobânditor, care primeşte bunul de la un detentor precar, căruia adevăratul proprietar i l-a încredinţat de bunăvoie. Aceasta înseamnă că detentorii precari, adică acele persoane care deţin bunul mobil de la proprietar, în baza unui titlu, cum ar fi contractul de depozit, contractul de comodat sau contractul de închiriere, nu se pot prevala de dispoziţiile art. 1909 alin. 1 Cod civil.

Lipsa de diligenţă a adevăratului proprietar în alegerea persoanei căreia i-a încredinţat bunul, poate fi acoperită de principiul potrivit căruia trebuie protejat cel care luptă să evite o pagubă (certat de damno vitando) nu cel care doreşte să păstreze un câştig (certat de lucro captando)153.

3. Condiţiile posesiei pentru a fi aplicată prezumţia Pentru a se putea invoca dispoziţiile art. 1909 alin. 1 Cod civil,

posesia terţului dobânditor trebuie să îndeplinească următoarele condiţii: 1) să fie reală, adică să existe concomitent şi cumulativ ambele

elemente ale posesiei, animus şi corpus, în persoana terţului dobânditor; 2) să fie utilă, adică să îndeplinească cerinţele prevăzute de art.

1847 Cod civil, respectiv posesia trebuie să fie continuă, paşnică, publică şi neprecară. Această calitate a posesiei de a fi utilă reprezintă o prezumţie relativă, care poate fi răsturnată prin proba contrarie, făcută de adevăratul proprietar.

153 Ion Lulă, Observaţii asupra prezumţiilor prevăzute de art. 1909 alin. 1 Cod civil, în „Dreptul” nr. 1/2000, p. 79

149

3) să fie de bună credinţă, adică persoana care o invocă să aibă convingerea că a dobândit bunul mobil de la adevăratul proprietar, în sensul că nu a cunoscut şi nu putea să cunoască că a dobândit bunul de la un neproprietar. Buna-credinţă trebuie să existe la momentul intrării în posesia bunului mobil, iar proba bunei credinţe se face printr-o prezumţie relativă legală, instituită prin art. 1899 alin. 2 Cod civil, conform căruia „ buna-credinţă se presupune totdeauna şi sarcina probei cade asupra celui ce alege reaua-credinţă.”

Revendicarea bunului mobil pierdut sau furat de la terţul dobânditor de bună-credinţă

Potrivit art. 1909 alin. 2 Cod civil cel ce a pierdut sau cel căruia i s-a furat un lucru, poate sa-l revendice, în curs de 3 ani, din ziua când l-a pierdut sau când i s-a furat, de la cel la care îl găseşte, rămânând acestuia recurs în contra celui de la care-l are.

În această situaţie, acţiunea în revendicare trebuie să fie intentată de adevăratul proprietar în termen de 3 ani.

Aplicarea dispoziţiilor prevăzute de art. 1909 alin. 2 Cod civil presupune două categorii de condiţii:

1. condiţii generale, care se referă la bunuri şi respectiv posesia terţului dobânditor şi care sunt aceleaşi condiţii ca in cazul aplicării dispoziţiilor art. 1909 alin. 1 Cod civil;

2. condiţii speciale, care se referă, în primul rând la persoane, iar în al doilea rând la termenul de intentare a acţiunii.

Astfel pentru a ne afla în ipoteza prevăzută de art. 1909 alin. 2 Cod civil, bunul mobil trebuie să se afle în posesia unui terţ de bu- nă-credinţă care a dobândit bunul prin desesizarea proprietarului de bun (respectiv bunul a fost furat sau pierdut de proprietar). O asemenea situaţie poate să apară atunci când proprietarul este victima unei infracţiuni de furt, tâlhărie, piraterie.

Referitor la termenul de introducere a acţiunii în revendicare, în acest caz acţiunea trebuie să fie intentată în termen de 3 ani de la data furtului sau pierderii bunului.

Revendicarea bunului mobil pierdut sau furat de la terţul de bună-credinţă care l-a dobândit în anumite condiţii

Potrivit art. 1910 Cod civil, dacă posesorul actual al lucrului furat sau pierdut l-a cumpărat la bâlci sau la târg, sau la o vânzare publică,

150

sau de la un neguţător care vinde asemenea lucruri, proprietarul originar nu poate sa ia înapoi decât întorcând posesorului preţul ce l-a costat.

În acest caz dacă terţul dobânditor de bună – credinţă a dobândit bunul furat sau pierdut dintr-un loc public, unde asemenea operaţii se derulează în mod obişnuit, atunci proprietarul care revendică este obligat să plătească terţului dobânditor o sumă de bani egală cu preţul pe care acesta l-a plătit, soluţia astfel reglementată de art. 1910 Cod civil instituind o măsură de protecţie pentru terţul care a dobândit bunul în anumite condiţii de publicitate a tranzacţiei.

Pentru recuperarea sumei plătite, proprietarul are la îndemână o acţiune împotriva hoţului sau găsitorului bunului, având ca obiect plata despăgubirilor reprezentând suma pe care a plătit-o terţului dobânditor al bunului154.

Termenele de exercitare a acţiunii în revendicare mobiliară Referitor la termenele de exercitare a acţiunii în revendicare

mobiliară, după situaţiile prezentate anterior, concluzionăm că acestea sunt diferite:

– împotriva terţului dobânditor de bună-credinţă, termenul de exercitare a acţiunii este de 3 ani, care se calculează de la data pierderii sau furtului bunului. Sub aspectul naturii juridice a acestui termen, apreciem că este vorba de un termen de decădere, după împlinirea căruia se stinge şi dreptul la acţiune a proprietarului 155 ;

– împotriva terţului dobânditor de rea-credinţă, a autorului furtului sau a găsitorului bunului, acţiunea în revendicare este imprescriptibilă.156

8.5.4. Efectele acţiunii în revendicare

Dacă acţiunea în revendicare a fost admisă, atunci instanţa de judecată recunoaşte dreptul de proprietate reclamantului şi pe cale de consecinţă se produc următoarele efecte:

- restituirea lucrului revendicat; - restituirea fructelor;

154 Corneliu Bîrsan, Maria Gaiţă, Mona-Maria Pivniceru, op.cit; p. 131 155 Liviu Pop, op. cit., p. 289 156 Valeriu Stoica, Corelarea dispoziţiilor art.14 din Codul de procedură

penală cu prevederile art. 1909-1910 din Codul civil, în „Revista Română de Drept” nr. 10/1981, p. 29

151

- restituirea cheltuielilor necesare şi utile efectuate de posesorul pârât cu lucrul pe care trebuie să-l restituie.

8.5.4.1. Restituirea lucrului revendicat

Ca efect al admiterii acţiunii în revendicare, posesorul pârât va fi obligat să restituie adevăratului proprietar lucrul revendicat.

Lucrul reintră în patrimoniul proprietarului liber de orice sarcini, potrivit principiului resoluto jure dantis, rezolvitur jus accipientis (desfiinţarea dreptului transmiţătorului duce la desfiinţarea dreptului dobânditorului).

În principiu, restituirea bunului se face în natură, iar atunci când acest lucru nu mai este posibil ( bunul a pierit în mod fortuit sau din culpa posesorului) restituirea se face prin echivalent, urmând a fi avută în vedere valoarea bunului.157

8.5.4.2. Restituirea fructelor

Dacă lucrul revendicat a produs fructe, în ceea ce priveşte restituirea lor, se face distincţie între situaţia în care posesorul pârât a fost de bună credinţă şi situaţia în care a fost de rea credinţă.

Posesorul de bună credinţă, adică cel care nu a cunoscut viciul titlului său, va putea să reţină fructele percepute până la data introducerii acţiunii în revendicare de către adevăratul proprietar (art. 485 Cod civil). În schimb, el va fi obligat să restituie fructele pe care le-a perceput după data intentării acţiunii în revendicare, deoarece se consideră că buna sa credinţă a încetat din momentul în care a luat la cunoştinţă de acţiune, deci de existenţa viciului titlului său.

Posesorul de rea credinţă va fi obligat să restituie toate fructele lucrului percepute sau nepercepute, ori valoarea acestora dacă le-a consumat sau a neglijat să le perceapă. El va avea dreptul să reţină din valoarea fructelor, cheltuielile care au fost necesare pentru producerea şi perceperea fructelor, deoarece aceste cheltuieli ar fi fost făcute şi de către adevăratul proprietar.

157 Eugeniu Safta - Romano, op. cit., p. 360

152

8.5.4.3. Restituirea cheltuielilor

Cheltuielile făcute de posesorul pârât cu lucrul pe care-l restituie pot fi de trei categorii:

1. cheltuieli necesare; 2. cheltuieli utile; 3. cheltuieli voluptuarii. Cheltuielile necesare sunt acea categorie de cheltuieli care

constau în sumele de bani ori munca depusă pentru conservarea bunului. Posesorul, indiferent că este de bună ori de rea credinţă, are dreptul să pretindă de la proprietar restituirea integrală a acestora, deoarece şi proprietarul le-ar fi făcut pentru conservarea bunului.

Cheltuielile utile sau ameliorările reprezintă suma de bani sau munca depusă pentru sporirea valorii lucrului. De exemplu, cheltuielile efectuate cu introducerea gazelor naturale pentru încălzirea unui imobil pot fi calificate drept cheltuieli utile.

Cheltuielile utile se restituie conform art. 997 Cod civil atât de posesorul de bună credinţă cât şi de posesorul de rea credinţă, în măsura sporului de valoare adus lucrului, calculat la data restituirii.

Cheltuielile voluptuarii sau de simplă plăcere, au caracter de lux sau de înfrumuseţare a bunului, pe care posesorul le-a făcut pentru plăcerea lui personală şi care nu sporesc valoarea lucrului. Aceste cheltuieli nu sunt datorate de proprietar.

Restituirea cheltuielilor necesare şi utile este fundamentată pe temeiul îmbogăţirii fără justă cauză a adevăratului proprietar, din care ia naştere obligaţia de restituire către posesorul neproprietar.

153

CAPITOLUL 9

MODURILE DE DOBÂNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE

9.1. Noţiunea şi clasificarea

Prin modurile generale de dobândire a proprietăţii şi a altor drepturi reale se înţeleg acele mijloace juridice – acte şi fapte juridice – prin care se dobândesc aceste drepturi.

Codul civil reglementează în Cartea a III-a, intitulată „Diferite moduri prin care se dobândeşte proprietatea”, în art. 644, mijloacele juridice prin care se dobândeşte proprietatea şi alte drepturi reale.158

Potrivit art. 645 Cod civil, proprietatea se poate dobândi şi prin accesiune sau incorporaţiune, prin prescripţie, prin lege şi prin ocupaţiune.

În doctrină, enumerarea modurilor de dobândire a dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale în Codul civil a fost criticată, deoarece este incompletă şi inexactă.159Este incompletă, deoarece nu menţionează şi alte moduri cum ar fi:

- hotărârea judecătorească constitutivă de drepturi; - posesia de bună-credinţă a bunurilor mobile; - dobândirea fructelor de către posesorul de bună – credinţă. Referitor la inexactitatea reglementării cuprinse în Codul civil, s-a

argumentat în sensul că nu se face distincţie între succesiunea legală şi succesiunea testamentară, în condiţiile în care din modul de redactare ar trebui să se înţeleagă succesiunea legală, aceasta fiind urmată în prezentare de legate.160

158 Conform art. 644 Cod civil, „dreptul de proprietate se dobândeşte şi

se transmite prin succesiune, prin legate, prin convenţie şi prin tradiţiune”. 159 Corneliu Bîrsan, Maria Gaiţă, Mona Maria Pivniceru, op. cit., p. 187 160 Veronica Stoica, Nicolae Puşcaş, Petrică Truşcă, op. cit., p. 241

154

În doctrină161 s-a apreciat că modurile generale de dobândire a dreptului de proprietate sunt următoarele:

- contractul sau convenţia translativă sau constitutivă de drepturi reale;

- succesiunea legală; - succesiunea testamentară; - uzucapiunea sau prescripţia achizitivă; - accesiunea; - posesia de bună – credinţă a bunurilor mobile; - dobândirea fructelor de către posesorul de bună – credinţă a

bunului frugifer; - tradiţiunea; - ocupaţiunea. Modurile de dobândire a drepturilor reale pot fi clasificate în

funcţie de mai multe criterii162: • după întinderea dobândirii: – moduri de dobândire universală sau cu titlu universal; – moduri de dobândire cu titlu particular. • după caracterul dobândirii: – moduri de dobândire cu titlu oneros; – moduri de dobândire cu titlu gratuit. • după momentul la care se produce momentul dobândirii: – moduri de dobândire inter vivos; – moduri de dobândire pentru cauză de moarte – mortis causa . • după situaţia juridică a bunului în momentul dobândirii: – moduri de dobândire originare; – moduri de dobândire derivate.

9.2. Legea ca mod de dobândire a drepturilor reale

În concepţia Codului civil163, domeniul de aplicare al legii în această materie cuprinde:

161 Liviu Pop, op. cit., p. 210 162 Dumitru Lupulescu, op. cit., p. 208-209, Corneliu Bîrsan, Maria

Gaiţă, Mona Maria Pivniceru, op. cit., p. 178; Liviu Pop, op. cit., p. 211-213

155

1. dobândirea fructelor prin posesia de bună-credinţă (art. 485 Codul civil );

2. dobândirea coproprietăţii zidului comun, care în fond este o vânzare silită (art. 597 şi 598 Codul civil );

3. dobândirea mobilelor prin posesia de bună-credinţă.

9.3. Hotărârea judecătorească, mod de dobândire a drepturilor reale

Hotărârea judecătorească constituie un mod de dobândire a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale numai atunci când ea are un caracter constitutiv de drepturi. Prezintă acest caracter hotărârea judecătorească prin care se dispune exproprierea unui imobil proprietate privată pentru utilitate publică sau hotărârea judecătorească pronunţată într-o cauză care are ca obiect suplinirea consimţământului uneia din părţi la încheierea unui act translativ de proprietate, conform art. 1073 şi 1077 Cod civil.

În acest sens sunt şi dispoziţiile art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, referitor la circulaţia juridică a terenurilor, care prevede că în situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la un teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.

9.4. Tradiţiunea (predarea materială)

Prin tradiţiune se înţelege predarea materială a unui bun. În prezent tradiţiunea operează transferul proprietăţii în cazul aşa

numitelor daruri manuale164, adică al unor donaţii curente, de mică importanţă, care se execută imediat, prin predarea lucrului donat, fără a fi necesară o formă specială.

Darul manual reprezintă o categorie specială de donaţie pentru validitatea căreia se cer două elemente:

163 Dumitru Lupulescu, op. cit., p. 210; Paul Mircea Cosmovici, op. cit., p. 88; Cristian Jora, Florin Ciutacu, op. cit., p. 263

164 Francisc Deak, Tratat de Drept Civil. Contracte speciale, Editura Actami, Bucureşti, 1999, p. 159-162

156

– acordul de voinţă pentru a transfera si dobândi un drept cu titlu gratuit;

– tradiţiunea, predarea efectivă si reală a bunului dăruit. Validitatea darurilor manuale este consacrată in art. 644 Cod civil

care, la modurile de dobândire a proprietăţii ( prin excepţie de la art. 971 Cod civil), prevede şi tradiţiunea.

9.5. Ocupaţiunea

Ocuparea, denumită de Codul civil ”ocupaţiune”, ca mod de dobândire a drepturilor reale, constă în luarea în posesie a unui bun care nu aparţine nimănui, deci a unui bun fără stăpân165.

Ocupaţiunea are o arie restrânsă de aplicare, deoarece potrivit art. 477 Cod civil, toate averile rămase fără stăpân sunt ale domeniului public, iar conform art. 646 Cod civil, bunurile fără stăpân sunt ale statului.

În prezent, se admite că în această categorie ar intra: apa de băut sau pentru trebuinţele casnice, atunci când aceasta este luată de la un izvor natural, precum şi

vânatul sau peştele când sunt dobândite legal166.

9.6. Accesiunea

9.6.1. Definiţia şi clasificarea

Accesiunea reprezintă un mod originar de dobândire a dreptului de proprietate şi constă în încorporarea materială a unui lucru mai puţin important într-un lucru mai important.167

Titularul dreptului asupra lucrului mai important devine şi titularul bunului mai puţin important.

165 Paul Mircea Cosmivici, op. cit., p. 146-147; Cristian Jora, Florin

Ciutacu, op. cit., p. 264 166 Legea nr. 103/1996 cu privire la fondul cinegetic si protecţia

vânatului, republicată în „Monitorul Oficial al României” nr.328/17.05.2002; Legea nr. 192/2001 privind fondul piscicol, pescuitul şi acvacultura, republicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 627/02.09.2003

167 Constantin Stătescu, Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 283

157

În funcţie de natura bunului principal la care se referă, accesiunea poate fi:

- imobiliară, care poate fi naturală şi artificială; - mobiliară.

9.6.2. Accesiunea imobiliară naturală

Accesiunea imobiliară naturală constă în unirea a două bunuri care aparţin unor proprietari diferiţi, fără intervenţia omului, dintre care cel puţin bunul principal este un bun imobil.

Codul civil reglementează următoarele cazuri de accesiune imobiliară naturală:

– aluviunile; – avulsiunea; – insulele şi prundişurile; – accesiunea animalelor. Aluviunile sunt reglementate de art. 495 Cod civil care prevede că

acestea sunt creşterile de pământ care se adună succesiv, pe nesimţite, la malurile fluviilor si râurilor. Aluviunile sunt în folosul proprietarului riveran, cu obligaţia acestuia de a lăsa, pe pământul său „drumul trebuitor pentru conducerea vaselor”.

Avulsiunea constă, conform art. 498 Cod civil, în adăugarea la pământul unui proprietar a unei părţi de pământ ruptă din pământul altui proprietar şi care poate fi recunoscută. Această parte de pământ va deveni proprietatea celui la pământul căruia s-a alipit, dacă fostul proprietar nu o revendică în termen de un an. Dacă bucata de pământ aparţine domeniului public, revendicarea este imprescriptibilă.

Insulele şi prundişurile care se formează în râurile navigabile şi neplutitoare sunt ale proprietarului ţărmului pe care ele s-au format, conform prevederilor art. 500 Cod civil.

Dacă insula formată „ trece peste jumătatea râului, fiecare proprietar riveran are dreptul de proprietate asupra acelei părţi din insulă care se întinde spre el, pornind de la jumătatea râului.

158

Accesiunea animalelor este reglementată în art. 503 Cod civil168, iar în prezent acest tip de accesiune se aplică numai pentru porumbei sau albine.

În această materie urmează a fi avute în vedere dispoziţiile cuprinse în Legea nr. 103/1996 cu privire la fondul cinegetic si protecţia vânatului, republicată, modificată şi completată prin Ordonanţa Guvernului nr. 193/2005.

9.6.3. Accesiunea imobiliară artificială

Accesiunea imobiliară artificială presupune edificarea unei construcţii de o persoană pe un teren proprietatea altei persoane.

Conform regulii superficies solo cedit, proprietarul terenului devine şi proprietarul construcţiei, în raport de dispoziţiile art. 492 Cod civil care prevede că orice construcţie, plantaţie sau lucru făcut

În Codul civil sunt reglementate două cazuri de accesiune artificială: 1. Construcţia sau plantaţia făcută de proprietar, pe terenul său,

însă cu materialele altcuiva; 2. Construcţia sau plantaţia făcută de o persoană, cu materialele

sale, însă pe terenul altcuiva. Codul civil porneşte de la ideea că lucrul principal este terenul, iar

prin accesiune, proprietarul terenului devine şi proprietar al construcţiei sau al plantaţiei.

9.6.3.1. Accesiunea lucrărilor făcute de proprietar pe terenul său cu materialele altei persoane

Accesiunea construcţiilor şi plantaţiilor făcute de un proprietar pe terenul său cu materialele altuia este reglementată de art.493 din Codul civil169 care prevede că proprietarul terenului care a construit sau

168 Conform art. 503 Cod civil, „orice animale sau zburătoare sălbatice

trec in cuprinsul nostru se fac ale noastre, pe cât timp rămân la noi, afară numai dacă asemenea trecere s-a ocazionat prin fraude sau prin artificii”.

169 Potrivit art. 493 Cod civil ” Proprietarul pământului care a făcut construcţii, plantaţii şi lucrări, cu materiile străine, este dator să plătească valoarea materialelor. El mai poate fi osândit după împrejurări, pentru asemenea urmare şi la plata de daune – interese. Dar proprietarul materialelor nare dreptul de a le ridica.”

159

plantat folosind materialele altei persoane, este obligat să plătească valoarea materialelor folosite şi dacă este cazul şi daune-interese.

La rândul său, proprietarul materialelor nu are dreptul de a ridica materialele folosite la efectuarea lucrărilor, chiar dacă era proprietarul acestora.

Aceasta înseamnă că proprietarul terenului devine prin accesiune şi proprietar al construcţiei sau plantaţiei pe care le-a ridicat cu acele materiale străine, iar proprietarul materialelor nu are dreptul să le revendice sau să le ridice.

În această situaţie, în concretizarea principiului conform căruia nimeni nu se poate îmbogăţi fără justă cauză, proprietarul terenului va fi obligat la plata contravalorii materialelor, la valoarea reală a acestora de la data plăţii şi nu de la data când ele au fost încorporate.

Proprietarul construcţiei sau plantaţiei cu materialele altei persoane va putea fi obligat la plata unor daune – interese, în condiţiile răspunderii civile delictuale.

Proprietarul terenului dobândeşte proprietatea construcţiilor sau plantaţiilor făcute cu materialele altuia indiferent dacă este de bună sau rea–credinţă, după cum ştia sau nu că materialele aparţin altei persoane.170

9.6.3.2. Accesiunea lucrărilor făcute de o persoană cu materialele

proprii pe terenul altei persoane

Sediul materiei îl reprezintă dispoziţiile art.494 Cod civil, potrivit cărora: „Dacă plantaţiile, construcţiile şi lucrările au fost făcute de a treia persoană cu materialele ei, proprietarul pământului are dreptul de a le ţine pentru dânsul sau de a îndatora pe acea persoană să le ridice.”

Dispoziţiile art. .494 Cod civil nu se aplică în următoarele ipoteze:

– când lucrările efectuate de terţa persoană reprezintă reparaţii sau îmbunătăţiri aduse imobilului deja existent;

– în situaţia în care o persoană, construind pe terenul său, extinde limitele construcţiei sale şi pe o parte din terenul vecinului;

170 Ioan Adam, op. cit., p. 606

160

– în cazul construcţiilor provizorii, care pot fi ridicate; – dacă lucrările, plantaţiile sau construcţia au fost executate în

temeiul unei convenţii încheiate între proprietarul terenului şi constructor171;

– în cazul când un coproprietar construieşte pe terenul proprietate comună.

Preluând principiul apărut în dreptul roman, superficies solo cedit, Codul civil a reglementat în art. 494 situaţia construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări realizate pe terenul altuia, stabilind că proprietarul terenului devine, prin accesiune, proprietarul lor, având obligaţia unei anumite dezdăunări faţă de constructor, întemeiată pe îmbogăţirea fără justă cauză. Tratamentul juridic al constructorului este însă diferit, după cum el a fost de bună-credinţă ori de rea-credinţă.172

Situaţia constructorului de rea – credinţă pe terenul altuia Constructorul de rea – credinţă este persoana care face o plantaţie

sau ridică o construcţie pe un teren despre care a ştiut că nu este proprietatea sa.

Este constructor de rea-credinţă: – persoana care foloseşte terenul fără nici un titlu; – persoana care foloseşte terenul în temeiul unui titlu lovit de

vicii, pe care le cunoaşte; – persoana care construieşte pe un teren aflat în litigiu, asupra

căruia i s-a recunoscut dreptul de proprietate printr-o hotărâre judecătorească nedefinitivă;

– detentorul precar al terenului pe care edifică o construcţie; – arendaşul care a efectuat lucrări, construcţii sau alte lucrări pe

pământul luat în arendă. Reaua – credinţă a constructorului nu se deduce numai din lipsa

titlului de proprietate asupra terenului, ea putând fi stabilită şi în funcţie

171 Curtea Supremă de Justiţie, Secţia civilă, decizia nr. 892/1.04.1994,

Adriana Pena, Accesiunea imobiliară şi uzucapiunea, Culegere de practică judiciară, Editura All Beck, Bucureşti, 2003, p. 32-33

172 Coordonator Ion Dogaru, Drept civil. Idei producătoare de efecte juridice, Editura All Beck, Bucureşti, 2002, p. 61

161

de condiţiile în care s-a construit, apreciindu-se în raport cu atitudinea proprietarului fondului pe timpul executării construcţiei.

În baza art. 494 Cod civil, proprietarul terenului are următoarele soluţii:

1) în temeiul accesiunii, să păstreze lucrările, devenind proprietarul acestora, cu obligaţia de a plăti constructorului valoarea materialelor şi preţul muncii prestate, fără a se lua în calcul sporirea valorii fondului, ocazionată de executarea lucrărilor173;

2) să-l oblige pe constructor să-şi desfiinţeze sau să-şi ridice construcţiile, plantaţiile sau lucrările executate, pe cheltuiala sa, eventual cu obligaţia de a plăti daune – interese pentru prejudiciile suferite de proprietarul terenului.

În practica judiciară s-a stabilit că „ cel care construieşte, fără a avea autorizaţia administrativă necesară, pentru terenul pentru care reclamantului i s-a stabilit dreptul de proprietate printr-o hotărâre judecătorească, pusă în executare prin executorul judecătoresc, şi în condiţiile în care reclamantul s-a opus la edificarea construcţiei, este de rea – credinţă şi nu poate pretinde ca proprietarul terenului să fie obligat să-şi însuşească construcţia.”174

Proprietarul terenului este îndreptăţit să pretindă desfiinţarea lucrărilor realizate pe ternul său de un constructor de rea – credinţă, în condiţiile art. 494 alin. 1 şi 3 Cod civil.

Omisiunea autorităţii administraţiei publice locale de a elibera, anterior procesului sau în timpul acestuia, autorizaţia de demolare impusă prin art. 9 din Legea nr. 50/1991, republicată, nu poate împiedica accesul la justiţie al proprietarului terenului, însă punerea în executare a hotărârii prin care s-a dispus demolarea nu se va putea face decât după obţinerea autorizaţiei.175

173 Corneliu Bîrsan, Regimul juridic al construcţiilor edificate pe terenul

altei persoane, în „ Revista Română de Drept” nr. 5/1985, p. 34 174 Curtea de Apel Iaşi, Secţia civilă, decizia nr. 66/27.01.1997, Marin

Voicu, Mihaela Popoacă, Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale, Tratat de jurisprudenţă 1991 –2002, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 2002, p. 278 - 279

175 Decizia nr. 1245 R/8.11.2004, pronunţată de Curtea de Apel Cluj – Secţia civilă, de muncă şi asigurări sociale, pentru minori şi familie, publicată în Consiliul Superior al Magistraturii, Jurisprudenţă naţională 2004 – 2005,

162

Obligaţia constructorului este o obligaţie de a face, iar instanţa de judecată îl poate autoriza pe proprietarul terenului să demoleze construcţiile, pe cheltuiala constructorului, acţiunea fiind întemeiată pe dispoziţiile art. 1077 Cod civil.

Pentru recuperarea valorii materialelor şi a preţului muncii efectuate cu lucrările, constructorul are un drept de creanţă împotriva proprietarului.

Acţiunea pentru valorificarea acestui drept se prescrie în termen de 3 ani, termen care începe să curgă de la data la care proprietarul terenului ridică pretenţiile cu privire la lucrări176.

Situaţia constructorului de bună – credinţă pe terenul altuia

Prin constructor de bună-credinţă se înţelege acea persoană care ridică o construcţie, face o plantaţie sau altă lucrare pe un teren, având convingerea fermă, dar eronată că acel teren se află în proprietatea sa.177

Constructorul este considerat de bună-credinţă dacă a executat construcţia crezând că este proprietarul terenului, credinţă întemeiată pe un titlu ale cărui vicii nu le cunoştea.178

Aprecierea bunei-credinţe se face în raport de momentul edificării construcţiei, iar reaua-credinţă intervenită ulterior nu produce nici o schimbare de regim juridic în ce priveşte drepturile constructorului şi cele ale proprietarului terenului.179

Constructorul va deveni de rea – credinţă în momentul în care ia cunoştinţă de viciile titlului său.

În situaţia când constructorul este de bună credinţă, proprietarul terenului devine şi proprietar al construcţiilor, plantaţiilor sau lucrărilor făcute pe terenul său, fără a fi îndreptăţit să ceară desfiinţarea sau ridicarea acestora şi ca o protecţie a bunei – credinţe, proprietarul

Practica judiciară a curţilor de apel şi a tribunalelor, Editura Brilliance, Colecţia Lex Expert, Piatra Neamţ, 2006, p. 31

176 Eugeniu Safta – Romano, op. cit., p. 329 177 Liviu Pop, op. cit., p. 220 178 Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 316; Cristian Jora, Florin Ciutacu, op. cit.,

p. 278 179 Eugen Chelaru, op. cit., p. 198

163

terenului, devenit şi proprietarul lucrării, va trebui să-l dezdăuneze pe constructor.180

Potrivit art. 494 alin. 3 Cod civil, dacă plantaţiile, clădirile şi operele au fost făcute de către o a treia persoană cu bună – credinţă, proprietarul pământului nu va putea cere ridicarea sus – ziselor plantaţii, clădiri şi lucrări, dar va avea dreptul sau de a înapoia valoarea materialelor şi preţul muncii, sau de a plăti o sumă de bani egală cu aceea a creşterii fondului.

Referitor la întinderea despăgubirilor, proprietarul va putea opta pentru una din următoarele soluţii:

• să achite contravaloarea materialelor şi preţul muncii; • să plătească o sumă de bani egală cu creşterea valorii fondului. În cazul constructorului de bună – credinţă, dispoziţiile art. 494

Cod civil au fost edictate în favoarea proprietarului fondului care, prin accesiune, devine şi proprietarul construcţiei, ele trebuind să fie interpretate în sensul voinţei de a da proprietarului posibilitatea de a plăti constructorului cea mai mică despăgubire posibilă, dat fiind faptul că ele este obligat să reţină lucrările făcute pe terenul său de către constructorul de bună – credinţă, plătindu-i acestuia o sumă care reprezintă o îmbogăţire a sa, adică, fie valoarea materialelor şi a manoperei, fie creşterea valorică ce s-a adăugat fondului.181.

Dreptul de proprietate al proprietarului terenului asupra construcţiei se naşte odată cu încorporarea acesteia în teren, în virtutea accesiunii, care produce efecte de plin drept fără a fi necesară o manifestare de voinţă din partea proprietarului terenului182.

Constructorul dobândeşte un drept de creanţă, împotriva proprietarului terenului din acelaşi moment al naşterii dreptului de

180 Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, op. cit., p. 299 181 Curtea de Apel Craiova, Secţia civilă, decizia nr. 3353/1997, Marin

Voicu, Mihaela Popoacă, op. cit., p. 277 182 Dan Chirică, Natura juridică şi valorificarea drepturilor

constructorului pe terenul unui terţ, în „Revista Română de Drept” nr. 1/19987, p. 6; Corneliu Bîrsan. Maria Gaiţă, Mona Maria Pivniceru, op. cit., p. 194; Eugen Chelaru, op. cit., p. 199; Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 317; Ion Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit., p. 267

164

proprietate asupra construcţiei de către proprietarul terenului, adică de la data încorporării materialelor de construcţie în sol.

Dreptul de creanţă al constructorului va fi afectat de condiţie suspensivă, aceasta fiind tocmai manifestarea de intenţie a proprietarului de a prelua construcţia.

De la data realizării construcţiei până la invocarea accesiunii de către proprietarul terenului, constructorul exercită asupra construcţiei o posesie, în

măsură să conducă la dobândirea prin uzucapiune a dreptului de proprietate imobiliară.

Dreptul de creanţă al constructorului de a pretinde despăgubiri pentru edificarea construcţiei, se prescrie în termen de 3 ani, potrivit art. 1 şi 3 din Decretul nr. 167/1958, termen care începe să curgă de la data formulării pretenţiilor de către proprietarul terenului.

Constructorul de bună credinţă se bucură de un drept de retenţie, în temeiul căruia va putea reţine construcţia până la achitarea despăgubirilor ce i se cuvin.183

9.6.4. Accesiunea mobiliară

Accesiunea mobiliară reprezintă unirea a două bunuri mobile care aparţin unor proprietari diferiţi sau confecţionarea sau obţinerea unui bun de către o persoană prin munca sa, folosind materialele altuia.184

În cazul accesiunii mobiliare, proprietarul lucrului mai important devine şi proprietarul lucrului mai puţin important, cu obligaţia de a-l despăgubi pe acesta din urmă.

Accesiunea mobiliară este aplicabilă doar dacă între proprietarii celor două bunuri mobile care s-au reunit nu există o convenţie în acest sens, deoarece în caz contrar se vor aplica regulile din materia convenţiilor.185

Codul civil reglementează trei cazuri de accesiune mobiliară:

183 Eugeniu Safta – Romano, op. cit., p. 328 184 Ion Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit., p. 275 185 Mircea N. Costin, Marile instituţii ale dreptului civil român, Editura

Dacia, Cluj – Napoca, 1992, p. 382

165

• adjuncţiunea; • specificaţiunea; • confuziunea (amestecul).

9.6.4.1. Adjuncţiunea

Adjuncţiunea constă în unirea a două lucruri mobile, aparţinând unor proprietari diferiţi, astfel încât, deşi formează un singur tot, lucrurile rămân distincte şi pot fi despărţite unul de altul întrucât nu-şi pierd individualitatea.186

Exemple de adjuncţiune: montarea unei pietre preţioase într-o bijuterie sau înrămarea unui tablou.

Adjuncţiunea este reglementată în art. 504 – 507 Cod civil. Determinarea lucrului principal se face potrivit dispoziţiilor art.

505 Cod civil, care dispune că este principal acela din două lucruri, pentru uzul sau pentru ornamentul, pentru completarea căruia a servit unirea celuilalt lucru.

În ipoteza în care nici unul dintre bunuri nu poate fi privit ca accesoriu al celuilalt bun, se consideră principal acel bun care are o valoare mai mare.187

Dacă acest criteriu nu se poate aplica, lucrul principal va fi cel cu valoarea mai mare, iar dacă nici acesta nu e aplicabil, în sensul că ambele lucruri ar avea aceeaşi valoare, atunci lucrul cu cel mai mare volum va fi considerat ca principal, conform art. 507 Cod civil.

9.6.4.2. Specificaţiunea

Specificaţiunea constă în confecţionarea unui bun nou de către o persoană prin munca sa, care prelucrează şi transformă un material aflat în proprietatea altei persoane.

Acest caz de accesiune mobiliară este reglementat în art. 508-510 Cod civil.

Proprietatea bunului rezultat se dobândeşte de proprietarul materialului dacă valoarea acestuia este mai mare decât valoarea muncii

186 Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, op. cit., p. 301 187 Liviu Pop, op. cit., p. 227

166

prestate, iar atunci când manopera are o valoare mai mare decât materialul, bunul va fi dobândit de cel care l-a confecţionat.

Legea nu stabileşte care trebuie să fie raportul dintre valoarea muncii şi valoarea materialului, limitându-se a spune că valoarea muncii întrece cu mult valoarea materiei.188

9.6.4.3. Confuziunea sau amestecul

Confuziunea constă în unirea a două sau mai multor bunuri mobile având proprietari diferiţi, în aşa fel încât se realizează un bun nou, bunurile iniţiale nemaiputând fi separate şi individualizate.

Confuziunea este reglementată în art. 511-516 Cod civil. Ne aflăm în prezenţa confuziunii în cazul obţinerii unui aliaj prin

topirea a două metale diferite sau reacţia chimică a două substanţe sau amestecul a două lichide.

Bun principal este considerat acela care este mai mare cantitativ sau valoric decât celelalte.

Proprietarul bunului principal va dobândi proprietatea bunului rezultat prin confuziune, plătind însă celorlalţi proprietari preţul materiei fiecăruia.

Dacă aceste criterii nu se pot aplica, bunul care se obţine prin amestec va aparţine în coproprietate, pe cote – părţi egale.

9.7. Uzucapiunea sau prescripţia achizitivă

9.7.1. Noţiunea şi reglementarea

Uzucapiunea este un mod de dobândire a proprietăţii sau a altor drepturi reale cu privire la un lucru, prin posedarea neîntreruptă a acestui lucru în tot timpul fixat de lege.189

Sediul materiei îl reprezintă Codul civil, completat cu Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripţia extinctivă şi Decretul – Lege

188 Potrivit art. 509 Cod civil: „ Dacă însă manopera ar fi atât de

importantă încât ar întrece cu mult valoarea materiei întrebuinţate, atunci munca lucrătorului va fi considerată ca parte principală şi lucrătorul va avea dreptul de a reţine lucrul format, plătind proprietarului preţul materiei.”

189 Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 320

167

nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare, dar numai pentru regimul de carte funciară.

Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare, modificată prin Legea nr. 247/2005, care a instituit cadastrul general naţional şi cărţile funciare pe întreg teritoriul ţării, nu a mai preluat cazurile speciale de uzucapiune din sistemul cărţilor funciare, uzucapiunea tabulară şi uzucapiunea extratabulară, astfel că, în prezent, uzucapiunea este reglementată pe întreg teritoriul ţării de dispoziţiile Codului civil.190

Din punctul de vedere al fostului proprietar al imobilului, uzucapiunea reprezintă totodată şi o sancţiune aplicată acestuia, pentru starea de pasivitate şi indiferenţă de care a dat dovadă faţă de îndeplinirea obligaţiilor de adevărat proprietar.191

În plan probatoriu, uzucapiunea face dovada absolută a dreptului de proprietate, întrucât cel care a beneficiat de uzucapiune este scutit în caz de litigiu, de a face probatio diabolica, sarcina ce-i revine celui care a dobândit un drept real prin moduri derivate.

9.7.2. Domeniul de aplicare a uzucapiunii

Prin uzucapiune pot fi dobândite dreptul de proprietate privată şi dezmembrămintele acestuia, uzufructul, uzul, abitaţia, servituţile.

Referitor la bunuri, domeniul de aplicare al uzucapiunii cuprinde numai bunurile imobile care se află în circuitul civil, în acord cu prevederile art. 1844 Cod civil conform căruia nu se poate prescrie domeniul lucrurilor care, din natura lor proprie, sau printr-o declaraţie a legii, nu pot fi obiecte de proprietate privată, ci sunt scoase din comerţ.

Astfel, bunurile proprietate publică nu pot forma obiect al uzucapiunii, deoarece aceste bunuri sunt imprescriptibile achizitiv, conform art. 11 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic ala acesteia, imprescriptibilitatea fiind consecinţa caracterul inalienabil ce caracterizează regimul juridic al acestor bunuri potrivit art. 136 alin. 4 din Constituţie.

190 Ion Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit., p. 281 191 Ana Boar, op. cit., p. 204; Liviu Pop, op. cit., p. 229;Corneliu Bîrsan,

op. cit., p. 321; Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, op. cit., p. 304

168

Efect al posesiei, uzucapiunea se întemeiază pe existenţa unei posesii utile, adică neafectată de nici unul dintre viciile acesteia. Conform art. 1847 Cod civil, posesia poate conduce la dobândirea proprietăţii numai dacă a fost exercitată în mod util.

Aceasta înseamnă că o detenţie precară, ori cât de mult ar dura exerciţiul acesteia nu poate duce niciodată la uzucapiune.192

În acest sens s-a pronunţat şi Curtea Supremă de Justiţie într-un recurs în interesul legii, care a decis că detenţia locatarului, fiind viciată de precaritate, nu poate conduce, prin uzucapiune, la dobândirea proprietăţii asupra imobilului ce face obiectul locaţiunii.193

Urmând modelul Codului civil francez, Codul civil român de la 1864 reglementează două forme ale uzucapiunii:

1. una generală, de drept comun pentru împlinirea căreia nu este necesară decât o posesie obişnuită exercitată pe durata a 30 de ani;

2. una specială, pentru care termenul este redus la 10 până la 20 de ani, având în vedere calităţile cerute posesiei, respectiv de a fi fost exercitată cu bună – credinţă, în temeiul unui just titlu.

9.7.3. Uzucapiunea de 30 de ani

Denumită şi uzucapiunea lungă uzucapiunea de 30 de ani este reglementată de art. 1890 Cod civil care prevede ca durată toate acţiunile reale se vor prescrie prin 30 de ani, fără ca cel ce invocă această prescripţie să fie obligat a produce vreun titlu, şi fără să i se poată opune reaua – credinţă. Din modul de redactare al textului invocat, rezultă că efectul uzucapiunii se va produce dacă sunt îndeplinite, cumulativ, două condiţii:

– posesia să fie exercitată neîntrerupt, timp de 30 de ani; – posesia să fie utilă, adică neviciată, conform art. 1847 Cod civil.

192 Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 322; Curtea Supremă de Justiţie, Secţia

civilă, decizia nr. 391/4.03.1992, Marin Voicu, Mihaela Popoacă, op. cit., p. 293; Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a IV-a Civilă, decizia nr. 1858/19.12.1997, în Adriana Pena, op. cit., p. 104 - 105

193 Curtea Supremă de Justiţie – Secţiile Unite, decizia nr. 8/27.09.1999, în „Dreptul” nr. 2/2000, p. 169 - 171

169

Cele două condiţii sunt necesare şi suficiente pentru a uzucapa, nefiind nevoie de existenţa vreunui titlu, indiferent dacă posesorul este de bună sau rea credinţă.

Conform art. 1847 Cod civil, ca să se poată prescrie se cere o posesiune continuă, neîntreruptă, netulburată, publică şi sub nume de proprietar, iar potrivit art. 1854 Cod civil, posesorul este presupus că posedă pentru sine, sub nume de proprietar, dacă nu este probat că a început a poseda pentru altul.

9.7.4. Uzucapiunea de 10 până la 20 de ani

Potrivit art. 1895 Cod civil, cel ce câştigă cu bună – credinţă şi printr-o justă cauză un nemişcător determinat va prescrie proprietatea aceluia prin zece ani, dacă adevăratul proprietar locuieşte în raza teritorială a tribunalului judeţean, unde se află nemişcătorul şi prin douăzeci de ani, dacă locuieşte afară din acea rază teritorială.

Constituind o excepţie de la regula generală care este prescripţia de 30 de ani, justificarea acestei forme de uzucapiune scurtă se regăseşte în intenţia de a privilegia, prin reducerea termenului necesar prescripţiei achizitive, pe acei posesori care pot invoca în favoarea lor, pe lângă condiţiile generale ale posesiei, şi un just titlu pe baza căruia au intrat cu bună – credinţă în stăpânirea imobilului.194

Uzucapiunea de 10 până la 20 de ani este denumită şi uzucapiunea scurtă, şi este reglementată prin dispoziţiile art.1895-1899 din Codul Civil.

În ceea ce priveşte domeniul de aplicare, sub aspectul bunurilor care pot forma obiectul său, uzucapiunea de 10 până la 20 de ani se aplică, în exclusivitate, la bunuri imobile determinate, deoarece justul titlu şi buna – credinţă a terţului dobânditor al unui bun mobil permit invocarea dispoziţiilor art. 1909 – 1910 Cod civil.

În afara condiţiilor generale, stabilite pentru prescripţia achizitivă de 30 de ani, uzucapiunea scurtă poate fi invocată dacă sunt îndeplinite şi următoarele condiţii speciale:

194 Ana Boar, op. cit., p. 115

170

1. posesia să se întemeieze pe just titlu; 2. posesia să fie de bună – credinţă; 3. posesia să se execute neîntrerupt, de la 10 la 20 de ani, după

distincţiile cuprinse în lege. 1. Condiţia justului titlu al posesiei Potrivit art. 1895 Cod civil, pentru a opera uzucapiunea scurtă,

posesorul de bună – credinţă trebuie să-şi întemeieze posesia pe o justă cauză. Codul civil defineşte în art. 1897 justa cauză ca fiind orice act translativ de proprietate, precum vânzarea, schimbul, etc.195Justul titlu, în raport cu dispoziţia înscrisă în art. 1897 Cod civil este un act juridic translativ de proprietate, adică o operaţiune juridică care are ca scop transferul proprietăţii, dar care, datorită unor împrejurări care ţin de actul respectiv, strămută doar posesia bunului, nu şi proprietatea lui.

Condiţia justului titlu se referă la posesorul care invocă uzucapiunea, nu şi la persoana de la care acesta a dobândit bunul, fiind lipsit de relevanţă dacă acesta avea un titlu legal sau a dispus fără nici un temei de un drept al altuia, cu excepţia cazului când uzucapantul a cunoscut viciile titlului celui de la care a dobândit, situaţie în care este exclusă buna – credinţă.

Justul titlu trebuie să îndeplinească următoarele condiţii: – să nu emane de la adevăratul proprietar196 ; în acest caz

n-ar mai fi nevoie de uzucapiune, deoarece actul juridic provenit de la proprietar este suficient prin el însuşi să transfere dreptul de proprietate;

– să aibă o existenţă reală: un titlu putativ197, care există numai în imaginaţia posesorului nu poate fi apt pentru uzucapiunea scurtă;

– să cuprindă cu exactitate, în toată întinderea sa, bunul posedat şi care urmează să fie uzucapat;

195 Ion Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit., p. 284 196 Eugen Chelaru, op. cit., p. 203; Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 325; Liviu

Pop, op. cit., p. 232; Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, op. cit., p. 307; Adriana Pena, op. cit., p. 95-97

197 Teodor Sâmbrian, Drept civil. Moduri originare de dobândire a proprietăţii, Editura Europa, Craiova, 1996, p. 178

171

– să aibă dată certă198 (art.1182 din Codul Civil), deoarece altfel el este inopozabil terţilor, iar termenul de 10-20 de ani începe să curgă de la data certă a justului titlu;

– să existe şi să fie dovedit separat de buna credinţă199; referitor la dovada justului titlu precizăm că sunt aplicabile regulile generale de probă a actelor juridice, iar sarcina probei incumbă uzucapantului, deoarece el este cel care invocă justul titlu în favoarea sa.

În doctrină şi în practica judiciară au fost considerate ca îndeplinind condiţiile pentru a fi just titlu, fiind asimilate acestuia:

– actele translative de proprietate încheiate cu o persoană care nu are calitatea de proprietar;

– hotărârile judecătoreşti care ţin loc de contract de vânzare-cum-părare (art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005)200;

– tranzacţia încheiată pentru a stinge litigiul, prin care una din părţi transferă celeilalte un imobil care-i aparţine, sub condiţia ca acest imobil să nu formeze obiectul litigiului respectiv;

– titlul anulabil, cu menţiunea că nu poate fi opus persoanei îndreptăţite să invoce nulitatea relativă ( art.1897 alin. 3 Cod civil).

După prescrierea termenului în care se putea invoca nulitatea relativă, actul anulabil poate fi invocat ca just titlu şi împotriva persoanei care ar fi avut dreptul să ceară anularea.

– succesiunea legală (ab intestat) şi succesiunea testamentară (titlul pro herede), în temeiul art.1858 din Codul Civil;

Pornindu-se de la împrejurarea că justul titlu este un act translativ de proprietate, o operaţiune juridică (negotium), literatura juridică şi practica judiciară au arătat că nu pot servi ca just titlu:

– contractele de locaţiune de imobile urbane sau de arendă, de depozit, comodat, etc.;

– hotărârile judecătoreşti declarative de drepturi, cum sunt cele de partaj;

– convenţia de împărţeală prin care se pune capăt stării de indiviziune;

198 Liviu Pop, op. cit., p. 233 199 Ion Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit., p. 286 200 Daniela Dima, Uzucapiunea, Studiu de doctrină şi jurisprudenţă,

Editura Hamangiu, Bucureşti, 2006, p. 140

172

– antecontractul şi promisiunea unilaterală de vânzare-cumpărare; – certificatul de moştenitor

– titlul afectat de o cauză de nulitate absolută (art.1897 din Codul Civil);

– transmisiunea pe cale de moştenire către moştenitorul care a posedat exclusiv un imobil din succesiune, împotriva celorlalţi moştenitori, din cauză că titlul pro herede ce se invocă este, până la facerea împărţelii, comun tuturor moştenitorilor.

2. Posesia să fie de bună credinţă Buna-credinţă este definită în art. 1898 alin 1 Cod civil ca fiind

„credinţa posesorului că cel de la care a dobândit imobilul avea toate însuşirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea.”

Buna credinţă nu există dacă posesorul a avut îndoieli cu privire la calitatea de proprietar a persoanei de la care a dobândit posesia bunului.

Sub aspectul la care trebuie să existe buna-credinţă, conform art. 1898 alin. 2 Cod civil, este suficient ca buna-credinţă să existe la momentul câştigării imobilului. Împrejurarea că ulterior posesorul şi-a dat seama că titlul său este impropriu pentru a fi devenit proprietar, nu are nici un fel de relevanţă, posesia sa rămânând de bună-credinţă.

Dacă legea cere celui care invocă uzucapiunea de 10 până la 20 de ani să facă dovada actului pe care-l invocă ca just titlu, în privinţa bunei-credinţe instituie o prezumţie relativă, astfel încât sarcina probei revine celui care susţine că posesorul a fost de rea-credinţă.

Art. 1899 alin. 2 Cod civil este textul care instituie în favoarea posesorului o prezumţie de bună-credinţă.

3. Posesia să se exercite neîntrerupt de la 10 la 20 de ani Pentru dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiunea

scurtă, legiuitorul a prevăzut două limite între care trebuie să se situeze durata posesiei:

a) Uzucapiunea de scurtă durată va putea fi invocată dacă s-a exercitat o posesie timp de 10 ani, în condiţiile în care adevăratul proprietar locuieşte în aceeaşi circumscripţie cu aceea a tribunalului în a cărui rază teritorială este situat bunul imobil;

173

b) Termenul pentru uzucapiune este de 20 de ani atunci când adevăratul proprietar locuieşte în afara circumscripţiei tribunalului în a cărui rază teritorială se află situat bunul imobil.

Potrivit dispoziţiilor art. 1896 Cod civil, termenul de bază este de 10 ani şi se prelungeşte când proprietarul nu a locuit pe tot parcursul termenului în raza aceluiaşi tribunal în care se află imobilul, cu număr dublu de ani faţă de acela care rămăsese până la 10 ani. În acest caz, un an de prezenţă este socotit cât doi ani de absenţă.

În cazul în care obiectul uzucapiunii este un bun aflat în coproprietate, pentru fiecare coproprietar va curge un termen diferit, respectiv 10 ani pentru cei care locuiesc în acelaşi judeţ şi până la 20 de ani pentru cei care locuiesc în judeţe diferite.

Regulile de calcul al termenului uzucapiunii sunt aceleaşi atât pentru uzucapiunea de 30 de ani, cât şi pentru uzucapiunea de 10 până la 20 de ani. În ambele forme de uzucapiune termenul se calculează pe zile, conform art. 1887-1889 Cod civil:

– ziua în care începe prescripţia nu intră în calcul (art. 1887 Cod civil);

– ziua se socoteşte de 24 de ore, începe la ora zero şi se sfârşeşte la miezul nopţii următoare (art. 1888 Cod civil);

– prescripţia se socoteşte încheiată la împlinirea ultimei zile a termenului (art. 1889 Cod civil).

9.7.5. Întreruperea uzucapiunii

Potrivit art. 1847 Cod civil, prescripţia achizitivă trebuie să fie neîntreruptă pentru a putea produce efecte juridice.

Întreruperea prescripţiei achizitive are ca rezultat înlăturarea oricăror efecte ale posesiei anterioare apariţiei cauzei de întrerupere.

În această situaţie, pentru a se putea uzucapa, trebuie să înceapă o nouă prescripţie integrală.

Codul civil reglementează două moduri generale de întrerupere a prescripţiei întreruperea naturală şi întreruperea civilă.

Întreruperea naturală Codul civil prevede în art. 1864, două cazuri de întrerupere

naturală a prescripţiei:

174

1. când posesorul este şi rămâne lipsit de folosinţa bunului mai mult de un an, fie de către adevăratul proprietar, fie de către o altă persoană;

2. când bunul asupra căruia se exercită posesia este declarat imprescriptibil ca urmare a unei transformări a naturii şi destinaţiei sale.

În legătură cu întreruperea naturală a prescripţiei, începând cu anul 1989, practica judiciară s-a confruntat cu diferitele aspecte privind efectele Legii nr. 58/1974 privind sistematizarea teritoriului şi a localităţilor urbane şi rurale şi a Legii nr. 59/1974 privind fondul funciar, asupra terenurilor în perioada în care au fost în vigoare, respectiv până la Decretul – Lege nr. 1/1989 şi respectiv Decretul – Lege nr. 9/1989 care le-au abrogat în contextul unui nou cadru legislativ.

Problema care s-a pus a fost aceea dacă aceste legi au produs efectul unei întreruperi naturale a prescripţiei achizitive potrivit art. 1864, pct. 2 Cod civil.

Potrivit art. 30 alin. 1 din Legea nr. 58/1974 privind sistematizarea teritoriului şi localităţilor urbane şi rurale, „dobândirea terenurilor cuprinse în perimetrul construibil al localităţilor urbane şi rurale se poate face numai prin moştenire legală, fiind interzisă înstrăi-narea sau dobândirea prin acte juridice a acestor terenuri”. Prin asemă-narea cu acest text de lege a fost enunţat art. 44 din Legea nr. 59/1974 privind fondul funciar, potrivit căruia „dobândirea de terenuri agricole se poate face numai prin moştenire legală fiind interzisă înstrăinarea sau dobândirea prin acte juridice a acestor terenuri”.

În doctrină201 şi jurisprudenţă202 s-au exprimat mai multe opinii care se grupează, în principiu, în jurul aceloraşi idei susţinându-se că în perioada anterioară anului 1989 prin intrarea în vigoare a Legilor nr. 58/1974 şi 59/1974 care au întrerupt cursul prescripţiei achizitive prin scoaterea din circuitul civil a terenurilor, dreptul de proprietate asupra terenurilor cuprinse în „perimetrul construibil al localităţilor urbane şi rurale” (art. 30 din Legea nr. 58/1974) şi asupra „terenurilor

201 Traian Ionaşcu, Salvator Brădeanu - Drepturi reale principale în R.S.R., Editura Academiei, Bucureşti, 1978, pag 182; Corneliu Bîrsan – Drept civil. Drepturi reale, Universitatea din Bucureşti 1988, p. 276-277

202 Culegere de decizii ale T.S. pe anul 1980, p. 44 - 47

175

agricole” (art. 44 din Legea nr. 59/1974), terenurile de orice fel nu mai pot fi dobândite prin uzucapiune, singurul mod de dobândire fiind moştenirea legală (ab intestat). După abrogarea totală a Legii nr. 59/1974 prin Decretul – Lege nr. 9/1989 şi Legea nr. 18/1991 în doctrină şi jurisprudenţă s-au ivit controverse cu privire la efectul întreruptiv al prescripţiei achizitive susţinându-se mai multe opinii, respectiv:

1. Legile nr. 58/1974 şi 59/1974 nu au avut efect întreruptiv asupra prescripţiei achizitive.

2. Prescripţia achizitivă nu a fost întreruptă dacă termenul s-a împlinit după abrogarea Legilor nr. 58/1974 şi 59/1974.

3. Decretele-lege de abrogare a legilor menţionate nu au avut un caracter retroactiv.

4. Prin intrarea în vigoare a Legilor nr. 58/1974 şi 59/1974 a fost întrerupt cursul prescripţiei achizitive a terenurilor de orice fel, scoase din circuitul civil în temeiul art. 1864 pct. 2 şi art. 1844 Cod civil sau în baza art. 1864 pct. 1 Cod civil.

Aceste teze au fost susţinute prin argumente de către o serie de autori ai literaturii de specialitate şi practicieni. Referitor la prima opinie203 au fost aduse următoarele argumente:

• nu se poate susţine că uzucapiunea a fost prohibită prin intrarea în vigoare a legilor menţionate deoarece se consideră că terenurile de orice fel nu au fost scoase din circuitul civil în sensul art. 1844 Cod civil şi nu au fost declarate imprescriptibile ca urmare a unei transformări legale a naturii sau destinaţiei lor în sensul art. 1864, pct. 2 Cod civil;

• art. 30 din Legea 58/1974 şi art. 44 din Legea nr. 59/1974 instituie doar o interdicţie şi nu modifică situaţia de fapt existentă în sensul că se restrânge numai modul de dobândire a terenului în condiţiile unei legi speciale, posesia fiind exercitată în continuare;

• legile menţionate au interzis numai înstrăinarea terenurilor prin acte juridice, iar uzucapiunea fiind un fapt juridic nu intră sub incidenţa normelor prohibitive.

203 Marius Şcheaua, Dobândirea dreptului de proprietate asupra

terenurilor prin prescripţie achizitivă, în „Dreptul” nr. 5 – 6/1993, p. 62 - 65

176

În legătură cu cea de-a doua opinie se susţine argumentul 204 în sensul că posesia exercitată asupra terenurilor în intervalul aplicării Legilor nr. 58/1974 şi 59/1974 apare ca o posesie utilă, dar atipică. Această motivare a fost însuşită şi de alţi autori205.

Acelaşi autor afirmă că este vorba de o situaţie juridică în curs de constituire, surprinsă de o lege nouă, astfel că „drepturilor câştigate” nu li se poate aduce atingere şi, în consecinţă, este posibilă invocarea uzucapiunii.

Per a contrario alţi autori206 susţin că în ipoteza în care „este vorba de situaţii în care termenele de prescripţie achizitivă s-au împlinit înainte de abrogarea legilor prohibitive” nu se poate cere recunoaşterea dreptului de proprietate dobândit prin uzucapiune după abrogarea legilor respective pentru că „astfel s-ar înfrânge principiul neretroactivităţii legii civile”.

A treia opinie207 afirmă că decretele – lege de abrogare a celor două legi nu au avut un caracter retroactiv astfel că, dacă prescripţia achizitivă a început să curgă înainte de data intrării în vigoare a celor două legi şi nu s-a împlinit până la acea dată, ea a fost întreruptă natural deoarece acele legi au scos terenurile din circuitul civil.

A patra opinie susţine întreruperea prescripţiei achizitive întemeiată pe scoaterea din circuitul civil a terenurilor de orice fel în baza prevederilor Codului civil, respectiv art. 1864, pct. 2 şi art. 1844208 şi art. 1864209.

204 Ioan Popa, Ion Lulă - Opinii în legătură cu dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor pe calea prescripţiei achizitive prin posesiune exercitata şi în perioada cât au fost in vigoare Legile nr. 58/1974 şi nr. 59/1974, în „Dreptul” nr. 2/1994, p. 43-51

205 Ioan Adam, Reglementarea dobândirii drepturilor reale imobiliare prin uzucapiune in cazul succesiunilor mai multor legi în timp, în „Dreptul” nr. 10 -11/1995 p. 68.

206 Ion Lulă, idem, p. 50 207 Corneliu Bîrsan, Valeriu Stoica, Evoluţia legislaţiei privind circulaţia

imobilelor, în „Dreptul” nr. 6/1990, p. 51;Corneliu Turianu, Efectul întreruptiv al prescripţiei achizitive a legilor nr. 58/1974 si 59/1974, în „Dreptul” nr. 9/1992, p. 67-68

208 Ion P. Filipescu, op. cit., p. 210 209 Ioan Mihuţă, Culegere de practică judiciară civilă pe anul 1991,

p. 114-115

177

Analizând opiniile şi argumentele formulate de susţinătorii acestora, considerăm că Legile nr. 58/1974 şi 59/1974 nu au întrerupt cursul prescripţiei achizitive a terenurilor de orice fel în timpul cât au fost în vigoare.

Potrivit art. 1864, alin. 1 Cod civil “orice prescripţie este fondată pe faptul posesiunii”. Ca să se poată prescrie se cere, conform art. 1847 Cod civil, ca posesia să fie continuă, neîntreruptă, netulburată, publică şi sub nume de proprietar.

Ca urmare a interdicţiei instituite prin art. 30 din Legea nr. 58/1974 şi art. 44 din Legea nr. 59/1974, nu s-a produs implicit şi o modificare esenţială a situaţiei de fapt existente, în sensul pierderii materiale a terenurilor şi a posesiei însăşi. Imposibilitatea transmiterii terenurilor prin acte juridice nu duce, indirect, la imposibilitatea dobândirii posesiei, cu principalul efect al acesteia, dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului prin uzucapiune.

Raportul juridic civil existând înainte de intrarea în vigoare a legilor menţionate nu se schimbă în ceea ce priveşte subiectul care exercită posesia deoarece în continuare rămân neschimbate corpus şi animus ca elemente cumulative ale posesiei, starea de fapt existentă până la acest moment nu suferă nici o modificare210 în sensul că „posesiunea exercitată până atunci nu s-a transformat în mod miraculos în detenţie”211.

De altfel, pe întreaga perioadă de 15 ani de aplicare a celor două legi, posesorii s-au bucurat de protecţia drepturilor prin intermediul acţiunilor posesorii, ca o dovadă a caracterului real şi util al posesiei.

Din cele expuse rezultă că exercitându-se posesia în continuare şi titularul terenului putând beneficia de protecţie juridică posesorie com-pletă este posibilă invocarea uzucapiunii sub incidenţa celor două legi.

Diversitatea opiniilor exprimate în doctrină s-a reflectat şi în practica neunitară a instanţelor judecătoreşti. Astfel, prin Decizia nr. 182/1991 a Secţiei a III-a Tribunalului municipiului Bucureşti s-a arătat că prescripţia achizitivă nu a fost întreruptă prin intrarea în

210 Ioan Popa, idem, p. 44-45 211 Ioan Adam, op. cit., p. 245

178

vigoare a Legilor nr. 58/1974 şi 59/1974, opinie susţinută şi în doctrină212.

Într-o altă hotărâre judecătorească213, instanţa a reţinut că „respin-gând excepţia referitoare la întreruperea prescripţiei achizitive prevăzută de art. 1846 Cod civil, ca efect şi pe durata de acţiune a Legilor nr. 58 şi 59/1974, curtea de apel a conchis că prin cele două legi nu a avut loc transformarea naturii sau destinaţiei terenurilor proprietate personală în domeniu public şi deci, nu a avut loc o declarare a imprescriptibilităţii acestor bunuri.”

Per a contrario, prin deciziile nr. 208/1991, nr. 744/1991, nr. 1085/1991 ale Secţiei a III-a şi prin Decizia nr. 1202/1991 a secţiei a IV-a civile a Tribunalului municipiului Bucureşti s-a ajuns la concluzia că cele două legi amintite mai sus au întrerupt prescripţia şi după abrogarea lor este necesar să înceapă o nouă prescripţie, opinie susţinută şi de o parte a doctrinei214.

În prezent problema a primit o soluţionare dată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie215 care constituită în Secţii Unite a admis recursul în interesul legii declarat de procurorul general al Parchetului de pe lângă Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie şi a stabilit că, în cazul posesiilor începute înainte de adoptarea Legilor nr. 58/1974 şi nr. 59/1974, prescripţia achizitivă asupra terenurilor nu a fost întreruptă prin intrarea în vigoare a acestor legi, astfel că, după abrogarea lor prin Decretul – lege nr. 1/1989 şi Decretul – lege nr. 9/1989, posesorii acelor terenuri pot solicita instanţelor de judecată să constate că au dobândit dreptul de proprietate privind terenurile respective. Această hotărâre judecă-torească este obligatorie, potrivit art. 329 alin. 3 Cod procedură civilă.

Întreruperea civilă a prescripţiei achizitive are loc în următoarele cazuri:

212 Ioan Adam, op. cit., p. 249 213 Curtea De Apel Ploieşti, Secţia civilă, decizia nr. 2246/15.10.1997, în

Marin Voicu, Mihaela Popoacă, op. cit., p. 296 - 297 214 Ion Dogaru, Teodor Sâmbrian,op. cit., p. 272 215 Decizia nr. IV din 16 ianuarie 2006, pronunţată de Înalta Curte de

Casaţie şi Justiţie – Secţiile Unite, publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 288 din 30 martie 2006

179

1. prin recunoaşterea de către posesor a dreptului adevăratului proprietar;

2. prin cererea de chemare în judecată. Sunt asimilate cererii de chemare în judecată: cererea

reconvenţională, cererea de intervenţie, cererea de chemare în garanţie. Cererea de chemare în judecată este formulată de adevăratul

proprietar împotriva posesorului. Întreruperea prescripţiei va opera numai dacă cererea de chemare

în judecată va fi admisă, în consecinţă prescripţia nu va fi întreruptă în următoarele cazuri:

– dacă acţiunea va fi respinsă sau anulată; – dacă se va pronunţa încetarea procesului; – dacă reclamantul a renunţat la acţiune; – dacă se va constata perimarea cererii de chemare în judecată.

9.7.6. Joncţiunea posesiilor

Joncţiunea posesiilor este adăugarea, la termenul posesiei actuale, a timpului cât bunul a fost posedat de autorul posesorului actual.

Cu alte cuvinte, prin joncţiunea posesiilor se înţelege unirea posesiei uzucapantului cu intervalul de timp cât posesia a fost exercitată de către autorul său, cu scopul de a dobândi dreptul de proprietate prin prescripţie achizitivă.216

Potrivit art. 1860 Cod civil „ orice posesor are facultatea, spre a putea opune prescripţia, să unească posesia sa cu posesia autorului său.”

Joncţiunea posesiilor este obligatorie, iar posesorul care înţelege să invoce în favoarea sa acest beneficiu al legii are obligaţia să continue posesia autorului său, cu toate calităţile sau viciile acesteia.

Pentru a opera joncţiunea posesiilor, se cer întrunite două condiţii cumulative:

1. se pot uni doar două sau mai multe posesii utile; ceea ce înseamnă că nu se pot uni o detenţie precară cu o posesie utilă;

2. persoana care invocă joncţiunea posesiilor, posesorul actual, trebuie să fie un succesor în drepturi al posesorului precedent.

216 Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, op. cit., p. 312

180

Referitor la cea de a doua condiţie, se reţine faptul că transmiterea posesiei de la posesorul precedent la posesorul actual trebuie să fie făcută în mod valabil, pentru că dacă se face prin deposedarea posesorului precedent sau în baza unui act lovit de nulitate absolută, nu se poate vorbi de un succesor în drepturi al posesorului precedent.

9.7.7. Efectele uzucapiunii

Prin exercitarea unei posesii utile în termenul şi cu respectarea condiţiilor enunţate anterior, posesorul devine titularul dreptului de proprietate asupra bunului posedat, cu efect retroactiv, în sensul că uzucapantul este considerat proprietarul bunului nu din momentul când s-a împlinit termenul de prescripţie achizitivă ori de la data pronunţării hotărârii judecătoreşti prin care se constată dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, ci din momentul când a intrat în posesia bunului.

Retroactivitatea se aplică şi efectului extinctiv al prescripţiei, dreptul vechiului titular fiind considerat stins tot din momentul începerii cursului prescripţiei achizitive.217

Uzucapiunea se poate invoca pe cale de acţiune, printr-o acţiune promovată de posesor prin care acesta solicită instanţei de judecată să constate că a dobândit prin uzucapiune dreptul de proprietate asupra bunului posedat, sau pe cale de excepţie, prin invocarea uzucapiunii de către pârâtul posesor în acţiunea în revendicare formulată de adevăratul proprietar.

Spre deosebire de prescripţia extinctivă, prescripţia achizitivă nu poate fi invocată din oficiu, în raport de prevederile art. 1841 Cod civil, conform cărora „judecătorii nu pot aplica prescripţia dacă cel interesat nu va fi invocat acest mijloc.”

9.7.8. Renunţarea la prescripţia achizitivă

Beneficiarul prescripţiei achizitive va putea renunţa la beneficiul acesteia, dar renunţarea nu poate fi făcută decât după împlinirea ei (art. 1838 Cod civil).

217 Matei Cantacuzino, op. cit., p. 128

181

Renunţarea poate să fie expresă sau tacită, iar renunţătorul trebuie să aibă capacitate deplină de exerciţiu, deoarece renunţarea este un act de dispoziţie.

Potrivit art. 1843 Cod civil, creditorii uzucapantului pot invoca uzucapiunea, pe calea acţiunii oblice, chiar şi în ipoteza în care beneficiarul a renunţat la ea.

În concluzie, renunţarea nu produce efecte erga omnes, ci doar în raporturile dintre posesor şi adevăratul proprietar.

9.8. Succesiunea

9.8.1. Noţiunea şi reglementarea legală a succesiunii

Termenul de succesiune desemnează, în general, transmiterea patrimoniului unei persoane fizice decedate către una sau mai multe persoane fizice sau juridice, ori către stat.

În dreptul civil, noţiunea de succesiune este folosită în două sensuri218:

1. în sensul de transmitere a patrimoniului unei persoane fizice decedate;

2. pentru a desemna însuşi patrimoniul transmis din cauză de moarte, adică în sensul de masă succesorală.

În principiu, în materia dreptului de moştenire, noţiunile de „succesiune” şi de „moştenire” sunt sinonime.

Moştenirea este garantată de art. 46 din Constituţia României şi este reglementată în Codul civil, Cartea a III –a intitulată „Despre diferitele moduri prin care se dobândeşte proprietatea”, Titlul I, intitulat „Despre succesiuni” şi Titlul II, numit „Despre donaţiuni între vii şi despre testamente”, precum şi în alte acte normative, cum ar fi:

- Legea nr. 319/1944 privind drepturile succesorale ale soţului supravieţuitor;

- Legea nr. 18/1991, legea fondului funciar, republicată, modificată şi completată prin Legea nr. 247/2005

- Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor bunuri imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului;

218 Mihail Eliescu, op. cit., p. 13

182

- Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, modificată şi completată prin Legea nr. 247/2005.

9.8.2. Felurile moştenirii

În raport de prevederile art. 650 Cod civil, moştenirea este de două feluri:

– moştenire legală; – moştenire testamentară. Moştenirea este legală în cazul în care transmiterea patrimoniului

succesoral are loc în temeiul legii la persoanele, în ordinea şi în cotele determinate de lege.219

Moştenirea este testamentară în cazul şi în măsura în care transmiterea masei succesorale are loc în temeiul voinţei celui care lasă moştenirea, manifestată prin testament.220

Persoanele desemnate de testator să culeagă moştenirea se numesc legatari.

Legatarul poate fi: • legatar universal, cu vocaţie la întregul patrimoniu succesoral; • legatar cu titlu universal, cu vocaţie la o fracţiune din

patrimoniul succesoral; • legatar particular, cu vocaţie la bunuri determinate.

9.8.3. Data deschiderii moştenirii

Potrivit art. 651 Cod civil, succesiunile se deschid prin moarte, ceea ce înseamnă că data deschiderii unei succesiuni este data morţii celui care lasă moştenirea.

9.8.4. Locul deschiderii moştenirii

Locul deschiderii moştenirii este cel al ultimului domiciliu al defunctului, în raport de prevederile art. 14 din Codul de procedură

219 Prof.univ. dr. Francisc Deak, Tratat de drept succesoral, Ediţia a II-a

actualizată şi completată, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2002, p. 7 220 Idem, p. 8

183

civilă conform cărora litigiile privitoare la moştenire sunt de competenţa instanţei celui din urmă domiciliu al defunctului, precum şi dispoziţiile art. 10 lit. a şi b şi art. 68 alin. 1 şi 2 din Legea nr. 36/1995, legea notarilor publici şi a activităţii notariale, care stabilesc competenţa teritorială în materia procedurii succesorale notariale a notarului public din biroul notarial situat în circumscripţia teritorială a judecătoriei în care şi-a avut ultimul domiciliu defunctul.

Dacă persoana decedată nu a avut domiciliul în ţară locul deschiderii succesiunii este locul din ţara unde se află bunurile cele mai importante ale acestuia, conform art. 68 alin. 2 din Legea nr. 36/1995.

9.8.5. Condiţiile generale ale dreptului la moştenire

În Capitolul II din Titlul I, „Despre succesiuni”, intitulat „Despre condiţiile cerute pentru a putea succede”, Codul civil prevede două condiţii221 pentru ca o persoană să poată veni la moştenire, respectiv:

1) să aibă capacitate succesorală; 2) să nu fie nedemnă de a moşteni. Capacitatea succesorală reprezintă aptitudinea unei persoane de a fi

subiect de drepturi şi obligaţii pe care le implică calitatea de moştenitor. Conform art. 654 Cod civil, pentru a putea succede trebuie neapărat

ca persoana care succede să existe la momentul deschiderii succesiunii. Persoanele care au capacitate succesorală sunt: - persoanele fizice în viaţă la data deschiderii succesiunii; - persoanele concepute, dar nenăscute, la data deschiderii

succesiunii; - persoanele dispărute; - persoanele juridice dacă sunt în fiinţă la data deschiderii

succesiunii, având capacitate succesorală de la data înregistrării, de la data actului de dispoziţie, de la data recunoaşterii sau autorizării înfiinţării.

Nu au capacitate succesorală: - persoanele fizice predecedate; - persoanele juridice care au încetat să mai aibă fiinţă;

221 Alexandru Bacaci, Gheorghe Comăniţă, Drept civil. Succesiunile,

Ediţia 2, Editura C.H. Beck, Bucureşti, 2006, p. 15

184

- comorienţii (persoanele care au murit în aceeaşi împrejurare, fără să se poată stabili dacă una a supravieţuit celeilalte).

Vocaţia la moştenire este cea de a doua condiţie pozitivă pe care trebuie să o îndeplinească o persoană fizică sau juridică ori statul pentru a culege moştenirea lăsată de defunct.

Legea conferă vocaţie la moştenire rudelor defunctului, soţului supravieţuitor al defunctului şi statului.

9.8.6. Condiţiile speciale ale moştenirii legale

Pentru a dobândi moştenirea, în temeiul legii, o persoană trebuie să îndeplinească trei condiţii speciale:

1) să aibă vocaţie succesorală legală; 2) să nu fie nedemnă; 3) să nu fie exheredată (dezmoştenită). Referitor la vocaţia succesorală legală, precizăm faptul că în

sistemul nostru de drept sunt chemate la moştenire rudele defunctului, din căsătorie, din afara căsătoriei sau din adopţie alături de rudele defunctului este chemat la moştenire şi soţul supravieţuitor.

Cu caracter de excepţie, statul poate dobândi moştenirea lăsată de defunct în cazul în care succesiunea este vacantă.

Nedemnitatea sau nevrednicia succesorală reprezintă decăderea moştenitorului, care s-a făcut vinovat de o faptă gravă faţă de defunct sau de memoria acestuia, din dreptul de a-l moşteni222.

Cazurile de nedemnitate sunt reglementate de art. 655 Cod civil: 1) atentatul la viaţa celui care lasă moştenirea; 2) acuzaţia capitală calomnioasă împotriva celui care lasă

moştenirea; 3) nedenunţarea omorului a cărui victimă a căzut cel care lasă

moştenirea. Principalul efect al nedemnităţii succesorale constă în desfiinţarea

retroactivă a titlului de moştenitor.

222 Francisc Deak, Stanciu Cărpenaru, Drept civil. Contracte speciale.

Dreptul de autor. Dreptul de moştenire, Universitatea Bucureşti, 1983, p. 389

185

9.8.7. Principiile generale ale devoluţiunii legale

9.8.7.1. Principiul chemării la moştenire a rudelor în ordinea claselor de moştenitori legali

Printr-o clasă de moştenitori se înţelege o categorie de rude care exclude o altă categorie sau este exclusă de ea, chiar dacă rudele din categoria exclusă ar fi de grad mai apropiat cu defunctul decât rudele din categoria chemată.

Codul civil stabileşte patru clase de moştenitori: 1. clasa I, clasa descendenţilor în linie directă, alcătuită din copiii,

nepoţii, strănepoţii defunctului, fără limită în grad; 2. clasa a II-a (mixtă), clasa ascendenţilor privilegiaţi (părinţii

defunctului) şi a colateralilor privilegiaţi (fraţii şi surorile defunctului şi descendenţii defunctului până la gradul al IV– lea inclusiv;

3. clasa a III-a, clasa asendenţilor ordinari, alcătuită din bunicii, străbunicii defunctului, fără limită de grad;

4. clasa a IV-a, clasa colateralilor ordinari, alcătuită din unchii şi mătuşile, verii primari, fraţii şi surorile bunicilor defunctului.

Deoarece rudele sunt chemate la moştenire în ordinea claselor, în prezenţa fie şi a unei singure rude din clasa I, rudele din clasele subsecvente nu mai sunt chemate la moştenirea legală, indiferent de gradul lor de rudenie cu defunctul223.

Soţul supravieţuitor al defunctului, nefiind rudă cu acesta, nu face parte din nicio clasă de moştenitori, dar vine în concurs cu oricare dintre acestea, ceea ce înseamnă că nu înlătură nicio clasă de moştenitori, dar nici nu este înlăturat de la moştenire indiferent de clasa cu care vine în concurs.

9.8.7.2. Principiul proximităţii gradului de rudenie

între moştenitorii din aceeaşi clasă

Conform acestui principiu, înăuntrul aceleiaşi clase de moştenitori, rudele mai apropiate în grad înlătură de la moştenire rudele mai îndepărtate în grad. De exemplu, copiii defunctului înlătură de la moştenire nepoţii şi strănepoţii defunctului.

223 Prof.univ.dr. Francisc Deak, op. cit., p. 75

186

De la acest principiu există două excepţii: 1. în cadrul clasei a II-a, părinţii defunctului (rude de gradul I nu

înlătură de la moştenire fraţii şi surorile defunctului şi descendenţii lor (rude de gradul II – IV) ci vin împreună la moştenire ;

2. reprezentare succesorală.

9.8.7.3. Principiul egalităţii între rudele din aceeaşi clasă şi de acelaşi grad chemate la moştenire

Potrivit acestui principiu, dacă moştenitorii defunctului fac parte din aceeaşi clasă şi au acelaşi grad de rudenie, ei vor împărţi moştenirea în părţi egale.

De exemplu, dacă la moştenirea defunctului vin doi copii ai defunctului, ei vor împărţi moştenirea în părţi egale.

De la acest principiu, legea prevede două excepţii: 1. împărţirea pe tulpini a moştenirii, dacă la moştenire se vine prin

reprezentare; 2. împărţeala moştenirii pe linii, în cazul în care sunt chemaţi la

moştenire doi sau mai mulţi colaterali privilegiaţi: fraţi sau surori care provin din părinţi diferiţi (fraţi buni, fraţi consangvini sau fraţi uterini) sau descendenţii fraţilor sau surorilor de categorii diferite, indiferent dacă vin la moştenire în nume propriu sau prin reprezentare. Moştenirea nu se împarte în părţi egale, egalitatea păstrându-se numai între fraţii pe aceeaşi linie, iar fratele bun al defunctului va beneficia de cotă – parte pe ambele linii.

9.8.8. Reprezentarea succesorală

Reprezentarea succesorală este un beneficiu al legii în virtutea căruia un moştenitor legal, de un grad mai îndepărtat, numit reprezentant, urcă în gradul, locul şi drepturile ascendentului său, numit reprezentat, care este decedat la deschiderea moştenirii, pentru a culege partea acestuia din moştenire, dacă s-ar mai fi aflat în viaţă224.

Reprezentarea succesorală este admisă în privinţa descendenţilor copiilor defunctului şi a descendenţilor din fraţi şi surori.

224 Francisc Deak, op. cit., p. 78

187

Pentru a opera reprezentarea succesorală, se cer întrunite următoarele condiţii:

- cel reprezentat să fie decedat la data deschiderii moştenirii; - locul celui reprezentat să fie util; - reprezentantul să îndeplinească condiţiile pentru a moşteni. Reprezentarea succesorală prezintă particularităţi în materia Legii

nr. 18/1991 şi a Legii nr. 10/2001225, care dispun că de prevederile legii beneficiază şi moştenitorii. Astfel, potrivit art. 4 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, reconstituirea dreptului de proprietate se poate face, în condiţiile legii civile, atât în nume propriu, cât şi prin reprezentare sau retransmitere.

9.8.9. Drepturile succesorale ale soţului supravieţuitor

Prin Legea nr. 319/1944 au fost recunoscute soţului supravieţuitor drepturi succesorale în concurs cu toate clasele de moştenitori.

Pentru a-l pute moşteni pe defunct, soţul supravieţuitor trebuie să îndeplinească condiţiile generale cerute de lege pentru a moşteni, precum şi o condiţie specială, calitatea de soţ la data deschiderii succesiunii.

Legea nr. 319/1944 recunoaşte soţului supravieţuitor următoarele categorii de drepturi:

1) drept de moştenire în concurs cu oricare clasă de moştenitori; 2) drept special de moştenire cu privire la bunurile aparţinând

gospodăriei casnice şi asupra darurilor de nuntă; 3) drept temporar de abitaţie asupra casei de locuit.

9.8.10. Drepturile statului asupra moştenirii vacante

Potrivit art. 680 Cod civil, în lipsă de moştenitori legali sau testamentari, bunurile lăsate de defunct trec în proprietatea statului.

Pentru a putea prelua moştenirea, statul, prin organul financiar, trebuie să ceară notarului public constatarea faptului că succesiunea este vacantă şi eliberarea certificatului de vacanţă succesorală, după

225 Gabriel Boroi, Liviu Stănciulescu, Drept civil. Curs selectiv pentru licenţă, Teste grilă, Ediţia a 3 –a, revăzută şi actualizată, Editura Hamangiu, Bucureşti, p. 437

188

expirarea termenului de acceptare a succesiunii, potrivit art. 85 din Legea nr. 36/1995 privind notarii publici şi activitatea notarială.

Constatarea existenţei unei succesiuni vacante şi a componenţei acesteia se poate face şi de către instanţa judecătorească, în mod direct, în lipsa certificatului de vacanţă succesorală eliberat de notarul public.226

9.8.11. Testamentul

Potrivit art. 802 Cod civil, testamentul este un act revocabil prin care testatorul dispune, pentru timpul încetării sale din viaţă, de tot sau parte din avutul său.

Testamentul prezintă următoarele caractere juridice: - este un act juridic; - este un act juridic unilateral; - este un act juridic personal; - este un act juridic pentru cauză de moarte; - este un act juridic esenţialmente revocabil. Cuprinsul principal al testamentului îl constituie actele de

dispoziţie cu caracter gratuit privitoare la bunurile pe care testatorul le va lăsa la moartea sa, adică legatele.

În dreptul nostru sunt cunoscute trei categorii (feluri) de testamente:

1) testamentele ordinare (obişnuite); 2) testamentele privilegiate; 3) forme simplificate de testamente pentru depunerile la

C.E.C. şi testamentul făcut în străinătate. În categoria testamentelor ordinare sunt incluse: - testamentul olograf; - testamentul autentic; - testamentul mistic (secret). Testamentul olograf trebuie să fie în întregime scris, semnat şi

data de mâna testatorului, conform art. 859 Cod civil. Testamentul autentic este acel testament făcut pe teritoriul ţării

care, prin încheiere, a fost investit, în condiţiile prevăzute de lege pentru

226 Francisc Deak, op. cit., p. 148

189

autentificare înscrisurilor, cu formă autentică de către notarul public (art. 860 Cod civil şi art. 65 din Legea nr. 36/1995).

Testamentul mistic sau secret este un testament semnat de mâna testatorului, strâns şi sigilat, prezentat judecătoriei în vederea efectuării formalităţilor de suprascriere (art. 864 – 867 Cod civil).

Din categoria testamentelor privilegiate fac parte: - testamentul militarilor; - testamentul în caz de boală contagioasă; - testamentul maritim. Testamentul militarilor este acel testament încheiat de militari şi

persoanele asimilate lor, în faţa comandantului militar al unităţii sau în faţa unui alt ofiţer superior asistat de doi martori, dar numai dacă se află pe teritoriu străin, în misiune sau prizonier la inamic ori pe teritoriul ţării într-o localitate asediată sau într-un alt loc fără comunicaţie cu exteriorul din cauza războiului.

Dacă miliarul este rănit sau bolnav, poate testa în faţa medicului militar şef, asistat de comandantul militar al spitalului.

Testamentul făcut în timp de boală contagioasă este acel testament făcut de persoanele bolnave sau sănătoase care se află într-o localitate izolată din cauza unei boli contagioase în faţa unui membru al consiliului local, asistat de doi martori.

Testamentul maritim este testamentul făcut de persoanele care se află la bordul unui vas sub pavilionul României, indiferent dacă fac parte din echipaj sau sunt călători, în cursul călătoriei, în faţa comandantului navei sau unui înlocuitor al său, asistat de ofiţerul intendent de bord sau înlocuitorul său şi de doi martori.

Testamentul având ca obiect sume de bani depuse la C.E.C. este reglementat de art. 27 alin. 2 din Statutul C.E.C. – S.A. adoptat prin Hotărârea Guvernului nr. 1602/2002, republicată, care prevede că titularii instrumentelor de economisire pot solicita în scris C.E.C. introducerea de dispoziţii testamentare prin care să indice persoanele cărora să li se elibereze, după deces, sumele dispuse prin acestea.

Testamentul făcut în străinătate este acel testament făcut de un cetăţean român aflat în străinătate, în formă olografă, prevăzută de legea română sau în forma autentică întrebuinţată în locul unde se face testamentul (art. 886 Cod civil).

190

9.8.12. Legatul Legatul este o dispoziţie testamentară prin care testatorul

desemnează una sau mai multe persoane care, la decesul său, urmează să dobândească cu titlu gratuit întregul său patrimoniu sau o fracţiune din acesta ori anumite bunuri determinate.

După obiectul dispoziţiei testamentare, legatul poate fi: - universal, dacă are ca obiect întreaga avere a testatorului; - cu titlu universal, dacă are ca obiect o cotă-parte din patrimo-

niul defunctului; - cu titlu particular, atunci când are ca obiect bunuri determinate. După modalităţile care afectează voinţa testatorului, legatul poate fi: - pur şi simplu, dacă nu este afectat de nicio modalitate; - cu termen, dacă executarea sau stingerea sa depinde de

împlinirea unui termen suspensiv sau extinctiv; - sub condiţie, dacă naşterea sau stingerea sa depinde de un

eveniment viitor şi nesigur că se va realiza. Condiţia poate fi suspensivă sau rezolutorie;

- cu sarcină(sub modo),dacă prevede o obligaţie de a da, a face sau a nu face, impusă de testator legatarului.

9.8.13. Rezerva succesorală

Dreptul de a dispune de bunurile moştenirii este limitat prin interzicerea actelor asupra succesiunii viitoare, interzicerea substituţiilor fideicomisare şi interdicţia încălcării rezervei succesorale.

Rezerva succesorală este acea parte din patrimoniul celui care lasă moştenirea la care moştenitorii au dreptul în virtutea legii, împotriva voinţei defunctului manifestată prin liberalităţi făcute în timpul vieţii (donaţii) şi/sau prin dispoziţii testamentare pentru cauză de moarte (legate sau exeheredări).227

Dacă există moştenitori rezervatari, iar defunctul a dispus de bunurile sale prin donaţii şi/sau testament, masa succesorală se împarte în două părţi: rezerva succesorală şi cotitatea disponibilă.

Cotitatea disponibilă este acea parte a patrimoniului care excede rezervei succesorale şi de care defunctul poate dispune liber, neîngrădit, inclusiv prin donaţii şi prin dispoziţii testamentare.

Cotitatea disponibilă se obţine prin scăderea din masa succesorală a rezervei succesorale.

227 Francisc Deak, op. cit., p. 302

191

Potrivit art. 841, 842, 843 Cod civil şi art. 1 şi 2 din Legea nr. 31971944, sunt moştenitori rezervatari:

- descendenţii defunctului de orice grad; - ascendenţii privilegiaţi; - soţul supravieţuitor al defunctului.

9.8.14. Dreptul de opţiune succesorală

Potrivit art. 686 Cod civil, nimeni nu este obligat de a face acceptarea unei moşteniri ce i se cuvine.

Dreptul de opţiune succesorală se exercită prin intermediul actului juridic de opţiune succesorală care reprezintă actul prin care titularul dreptului subiectiv de opţiune succesorală are posibilitatea de alegere între a accepta pur şi simplu, a accepta sub beneficiu de inventar sau a renunţa la moştenire.

Conform art. 688 Cod civil, efectele acceptării se suie până în ziua deschiderii moştenirii, iar potrivit art. 696 Cod civil, moştenitorul care a renunţat la moştenire este considerat că nu a avut niciodată această calitate.

Succesibilul are trei posibilităţi după deschiderea moştenirii şi anume228:

1) acceptarea pură şi simplă a moştenirii; 2) acceptarea sub beneficiu de inventar; 3) renunţarea la moştenire. Dreptul de opţiune succesorală aparţine tuturor persoanelor cu

vocaţie succesorală, indiferent dacă vocaţia lor este legală sau testamentară, fără deosebire după cum vocaţia este universală, cu titlu universal sau cu titlu particular.

Dreptul de opţiune succesorală se prescrie în termen de 6 luni de la deschiderea succesiunii, în cazul transmisiunilor universale şi cu titlu universal, în raport de prevederile art. 700 Cod civil, astfel cum acesta a fost modificat prin Decretul nr. 73/1954 şi în termen de 3 ani în cazul transmisiunilor cu titlu particular (termenul general de prescripţie potrivit art. 3 din Decretul nr. 167/1958).

228 Alexandru Bacaci, Gheorghe Comăniţă, op. cit., p. 174, Francisc

Deak, op. cit., p. 380

192

CAPITOLUL 10

REGIMUL JURIDIC AL CIRCULAŢIEI BUNURILOR IMOBILE

10.1. Regimul juridic al circulaţiei terenurilor

Iniţial, în materia circulaţiei juridice a bunurilor imobile, sistemul Codului civil a consacrat două principii: principiul libertăţii contractuale şi principiul consensualismului. Sub imperiul acestor principii, contractele de vânzare – cumpărare având ca obiect un bun imobil se puteau perfecta prin simplul acord de voinţă al părţilor.

Potrivit art. 971 Cod civil „în contractele ce au ca obiect translaţia proprietăţii sau unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimţământului părţilor şi lucrul rămâne în rizico – pericolul dobânditorului, chiar când nu s-a făcut tradiţiunea bunului.”

Astfel, art. 1295 Cod civil prevede că „ vinderea este perfectă între părţi şi proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, în privinţa vânzătorului, îndată ce părţile s-au învoit asupra lucrului şi asupra preţului, deşi lucrul încă nu se va fi predat şi preţul nu se va fi numărat.”

Cu privire la terenuri, Codul civil nu cuprinde reglementări în materia înstrăinării acestora, dar cât timp au fost în vigoare dispoziţiile unor acte normative, care au instituit restricţii circulaţiei juridice a bunurilor imobile, în doctrină şi în jurisprudenţă s-a considerat că terenurile la care se refereau aceste acte normative au fost scoase din circuitul civil.

În perioada 1947 – 1990 prin mai multe acte normative a fost instituit un control administrativ prealabil al înstrăinărilor tuturor categoriilor de terenuri şi a fost impusă condiţia formei autentice a actului de înstrăinare229:

229 Eugen Chelaru, Circulaţia juridică a terenurilor, Editura All Beck, Bucureşti, 1999, p. 17 – 36; Florin Scrieciu, Drept agrar şi Drept funciar, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 2000, p. 441 – 446; Florin Scrieciu, Tratat teoretic şi practic de Drept Funciar, Vol. I, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 2001, p. 264 - 269

193

a) Legea nr. 203/1947 pentru reglementarea circulaţiei şi stabilirea regimului juridic imobilelor agricole230 a impus pentru înstrăinarea prin acte juridice între vii, obţinerea unei autorizaţii administrative şi încheierea actului în formă autentică;

b) Decretul nr. 151/1950 pentru comasarea şi circulaţia bunurilor agricole231 a instituit condiţia obţinerii unei autorizaţii administrative prealabile, emisă de Ministerul Agriculturii sau de fostele sfaturi populare, după cum terenurile erau situate în afara sau în interiorul vetrelor localităţilor, precum şi forma autentică a actelor juridice între vii, având ca obiect înstrăinarea terenurilor agricole, sub sancţiunea nulităţii absolute;

c) Decretul nr. 221/1950 cu privire la împărţeala sau înstrăinarea terenurilor cu sau fără construcţii şi la interzicerea construirii fără autorizare232 a prevăzut, sub sancţiunea nulităţii absolute, forma autentică şi autorizaţia administrativă prealabilă pentru împărţeli şi înstrăinări între vii, de orice fel, a terenurilor cu sau fără construcţii;

d) Decretul nr. 144/1958 privind reglementarea eliberării autorizaţiilor de construire, reparare şi desfiinţare a construcţiilor, precum şi a celor referitoare la înstrăinările şi împărţelile terenurilor cu sau fără construcţii233 a prevăzut în art. 11 că înstrăinarea sau împărţeala, prin acte între vii, a terenurilor cu sau fără construcţii, aflate în oraşe, comune, reşedinţe de raioane, localităţi balneoclimaterice şi centre muncitoreşti, se face numai cu autorizaţie prealabilă şi în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute. Art. 12 din acelaşi act normativ consacra posibilitatea părţilor de a valorifica înscrisurile sub semnătură privată, nule absolut pentru lipsa formei autentice, în cadrul unor acţiuni adresate instanţelor judecătoreşti competente să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare – cumpărare,

230 Legea nr. 203/1947, publicată în „Monitorul Oficial al României”

nr.140/23.06.1947 231 Decretul nr. 151/1950 a intrat în vigoare la 10.06.1950 şi a fost

abrogat la 5.11. 1974, prin art. 79 al Legii nr. 59/1974 232 Decretul nr. 221/1950 a intrat în vigoare la 6.09.1950 şi a fost abrogat

la 29.03.1958, prin art. 23 al Decretului nr. 144/1958 233 Decretul nr. 144/1958 a întrat în vigoare la data de 29.03.1958 şi a

fost abrogat la 7.08.1991, prin art. 41 din Legea nr. 50/1991

194

transferând astfel dreptul de proprietate. Astfel, potrivit art. 12, în cazul în care s-a încheiat un înscris din care rezultă că proprietarul unui imobil s-a obligat să-l înstrăineze cu titlu oneros şi s-au respectat modalităţile de plată a preţului prevăzute în înscris, iar în termen de 3 luni de la eliberarea autorizaţiei prevăzută în art. 11, una din părţi sau succesorii acesteia nu se prezintă, din orice motive, la notariat pentru autentificarea actului de înstrăinare, instanţa judecătorească va putea da o hotărâre care să ţină loc de act autentic de înstrăinare.

Acest text s-a dovedit extrem de util pentru simplificarea juridică care se năştea în domeniul transmisiunilor imobiliare inter vivos şi s-a bucurat de ample explicaţii şi interpretări în doctrină234 şi juris-prudenţă235.

e) Legea nr. 19/1968 cu privire la regimul juridic al terenurilor fără construcţii din perimetrul construibil al municipiilor şi oraşelor236 a indisponibilizat şi declarat expropriabile terenurile fără construcţii aflate în perimetrul construibil al municipiului Bucureşti, al celorlalte municipii şi al oraşelor, precum şi părţile din terenurile cu construcţii, în măsura în care depăşeau suprafeţele stabilite prin detaliile de sistematizare;

f) Legea nr. 58/1974 privind sistematizarea teritoriului şi localităţilor urbane237 şi Legea nr. 59/1974 cu privire la fondul funciar238 au scos total terenurile din circuitul civil. Conform art. 30 din Legea nr. 58/1974, dobândirea terenurilor cuprinse în perimetrul construibil al

234 Tudor R. Popescu. Petre Anca, Teoria generală a obligaţiilor, Editura Ştiinţifică, Bucureşti, 1968,p. 80;Ioan Zinveliu, Contractele civile, instrumente de satisfacere a intereselor cetăţenilor, Editura Dacia, Cluj - Napoca, 1978, p. 76-78;Francisc Deak. Stanciu Cărpenaru, Contractele speciale, Universitatea Bucureşti, 1983, p. 55-61;Eugeniu Safta - Romano, Sinteză teoretică şi practică referitoare la antecontractul prevăzut de art.12 din Decretul nr.144/1958, în “Dreptul” nr.1/1991, p. 31-45

235 Plenul Tribunalului Suprem, Decizia de îndrumare nr.7/1967, în Culegerea de decizii a Tribunalului Suprem,1967, p. 26-29

236 Legea nr. 19/1968 a fost abrogată prin Decretul – Lege nr. 9/1989 237 Legea nr. 58/1974, publicată în Buletinul Oficial nr. 135/1.11.1974, a

fost abrogată prin Decretul –lege nr. 1/26.12.1989 238 Legea nr. 59/1974, publicată în Buletinul Oficial nr. 138/5.11.1974,

prin Decretul – Lege nr. 9/31.12.1989 au fost abrogate art. 44-50

195

localităţilor urbane şi rurale avea loc numai prin moştenire legală, fiind interzisă înstrăinarea sau dobândirea lor prin acte juridice între vii. În cazul înstrăinării construcţiilor, terenul aferent acestora trecea în proprietatea statului. Aceeaşi reglementare a fost stabilită şi prin art. 44 din Legea nr. 59/1974. Sancţiunea nerespectării cerinţelor privind circulaţia juridică a terenurilor de orice fel era nulitatea absolută.

g) Decretul nr. 223/1974 239privind reglementarea situaţiei unor bunuri a prevăzut că numai persoanele fizice cu domiciliul în ţară pot avea în proprietate terenuri şi construcţii în România;

h) Decretul nr. 112/1984 pentru modificarea şi completarea art. 44 din Legea nr. 59/1974 a permis producătorilor agricoli particulari din zonele necooperativizate să transmită copiilor lor, prin acte între vii, o parte din terenurile agricole pe care le au în proprietate, dacă aceştia locuiesc sau urmează să-şi stabilească domiciliul în aceeaşi comună şi îşi asumă o serie de obligaţii legate de exploatarea terenurilor, cu aprobarea comitetului executiv al consiliului popular judeţean.

După 1989 a fost adoptată Legea nr. 9/1990 privind interzicerea temporară a înstrăinării terenurilor între vii240, prin care s-a interzis înstrăinarea prin acte juridice între vii a terenurilor de orice fel situate înăuntrul sau în afara localităţilor, până la adoptarea noii reglementări a fondului funciar. Prin excepţie, legea a permis înstrăinarea terenurilor aferente construcţiilor care fac obiectul unor acte translative de proprietate, inclusiv curtea, în suprafaţă de cel mult 1000 mp.

Această lege a fost abrogată în mod expres prin Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar241, care a intrat în vigoare la 20 februarie 1991, ceea ce înseamnă că interdicţia înstrăinărilor prin acte juridice între vii a terenurilor a fost abrogată cu această dată.

239 Decretul nr. 223/1974 a fost abrogat prin Decretul – Lege nr. 9/1989 240 Publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 95/1.08.1990 241 Publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 37/20.02.1991,

modificată prin Legea nr. 167/1997 şi republicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 1/5.01.1998

196

10.1.1. Regimul juridic al circulaţiei terenurilor reglementat de Legea nr. 18/1991

Regimul juridic al circulaţiei juridice a terenurilor, conform Legii nr. 18/1991 prezintă următoarele trăsături fundamentale242:

• toate terenurile proprietate privată sunt în circuitul civil; • forma actului juridic având ca obiect înstrăinarea unui teren este

forma autentică; • în cazul înstrăinării unui teren agricol situat în extravilan este

recunoscut un drept de preemţiune, care se exercită prin Agenţia pentru Dezvoltare şi Amenajare Rurală.

• persoanele fizice sau juridice străine, nu pot dobândi sau păstra dreptul de proprietate asupra terenurilor de orice fel.

10.1.2. Regimul juridic al terenurilor reglementat

de Legea nr. 54/1998

Prin Legea nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor243 a fost abrogat capitolul V din Legea fondului funciar, intitulat „Circulaţia juridică a terenurilor”.

Domeniul de aplicare al Legii nr. 54/1998 priveşte terenurile şi persoanele cărora li se aplică dispoziţiile legii.244

Referitor la terenuri, la art. 1 se prevede că terenurile proprietate privată, indiferent de titularul lor, sunt şi rămân în circuitul civil. Ele pot fi înstrăinate şi dobândite cu respectarea condiţiilor stabilite de lege.

Indiferent că sunt situate în intravilanul sau extravilanul localităţilor şi indiferent de întinderea suprafeţei, terenurile pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, cu următoarele limitări:

242 Dumitru Lupulescu, op. cit., p. 50 – 53; Corneliu Bîrsan, Maria Gaiţă,

Mona Maria Pivniceru, p. 84 – 87; Eugen Chelaru, op. cit., p. 48 243 Publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 120/4.03.1998, a

intrat în vigoare după 90 de zile de la data publicării 244 Victoria Daha, Comentariu la Legea nr. 54/1998 privind circulaţia

juridică a terenurilor, în Revista juridică a Olteniei nr. 1 – 2/1999, p. 11 – 14; Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 152; Radu Motica, Anton Trăilescu, Drept funciar şi publicitate imobiliară, Editura All Beck, Bucureşti, 2001, p. 32 - 36

197

1. proprietate dobânditorului nu poate depăşi 200 ha teren agricol, în echivalent arabil, de familie, sub sancţiunea reducţiunii actului juridic de înstrăinare până la limita suprafeţei legale;

2. cetăţenii străini şi apatrizii nu pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor de orice fel, prin acte juridice între vii şi prin moştenire.

Ulterior, prin art. 44 alin. 2 din Constituţia României, astfel cum a fost modificat prin Legea de revizuire a Constituţiei României nr. 429/2003, aprobată prin referendum, conform Hotărârii nr. 3/22.10.2003 a Curţii Constituţionale, s-a prevăzut că „ cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor numai în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte tratate internaţionale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condiţiile prevăzute prin lege organică, precum şi prin moştenire legală.”

3. înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea dreptului de preemţiune al coproprietarilor, al vecinilor ori al arendaşilor;

4. sunt interzise înstrăinările, sub orice formă, a terenurilor cu privire la titlul cărora există litigii la instanţele judecătoreşti, pe tot timpul soluţionării acestor litigii;

5. în cazul terenurilor care fac obiectul investiţiilor străine se aplică dispoziţiile legislaţiei speciale în materie.

Dreptul de preemţiune

Noţiunea

Dreptul de preemţiune este un drept subiectiv civil, legal, patrimo-nial, incesibil şi temporar, recunoscut coproprietarilor, proprietarilor vecini şi arendaşilor, în temeiul căruia titularii săi pot dobândi proprie-tatea terenurilor agricole situate în extravilan, în cazul înstrăinării lor prin vânzare, cu preferinţă faţă de orice alt cumpărător, la preţ şi în condiţii egale.245

Instituirea acestui drept reprezintă o derogare de la principiul liberei circulaţii a bunurilor şi, mai ales, de la principiul potrivit căruia proprietarul dispune liber de bunurile sale.

245 Eugen Chelaru, op. cit., p. 166

198

Condiţiile Dreptul de preemţiune se naşte numai dacă sunt întrunite urmă-

toarele condiţii: • înstrăinarea are ca obiect un teren agricol situat în extravilan; • înstrăinarea terenului se face prin vânzare – cumpărare.

Titularii dreptului de preemţiune Titularii dreptului de preemţiune sunt coproprietarii, proprietarii

vecini şi arendaşii.

Procedura exercitării dreptului de preemţiune Procedura exercitării dreptului de preemţiune este următoarea246: Proprietarul terenului care doreşte să-şi înstrăineze terenul este

obligat să înregistreze oferta de vânzare a terenului agricol situat în extravilan, la consiliul local în raza căruia este situat terenul.

În aceeaşi zi, secretarul consiliului local va afişa oferta, la sediul primăriei, sub semnătură şi cu aplicarea ştampilei. Oferta va cuprinde numele şi prenumele vânzătorului, suprafaţa şi categoria de folosinţă, precum şi locul unde este situat terenul.

Titularii dreptului de preemţiune trebuie să se pronunţe în scris asupra exercitării acestuia, în termen de 45 de zile de la data afişării ofertei de vânzare, în care se va arăta şi preţul oferit, iar oferta de cumpărare se înregistrează la primărie.

În cazul în care în termenul de 45 de zile îşi exercită dreptul de preemţiune mai mulţi titulari, vânzătorul are dreptul de a alege pe unul dintre ofertanţi.

Dacă preţul oferit de titularii dreptului de preemţiune nu este convenabil vânzătorului, acesta poate să vândă terenul oricărei alte persoane, iar dacă în termenul de 45 de zile nici unul dintre titularii dreptului de preemţiune nu şi-a manifestat voinţa de a cumpăra terenul, acesta se vinde liber.

În faţa notarului public, dovada publicităţii ofertei de vânzare se face cu actul eliberat vânzătorului de către secretarul unităţii

246 Adam Popescu, Dănuţ Cornoiu, Drept funciar şi proceduri funciare,

Editura Fundaţiei România de Mâine, Bucureşti, 1999, p. 60 – 61; Victoria Daha, op. cit., p. 12; Radu Motica, Anton Trăilescu, op. cit., p. 34 – 35

199

administrativ – teritoriale, după expirarea termenului de exercitare a dreptului de preemţiune.

Vânzarea terenurilor agricole din extravilan cu nerespectarea dispoziţiilor legale privind exercitarea dreptului de preemţiune se sancţionează cu nulitatea relativă a contractului de vânzare – cumpărare.

Schimbul de terenuri agricole Prin art. 12 – 13 din Legea nr. 54/1998 a fost reglementat

schimbul de terenuri agricole, care se poate face între persoane fizice sau între persoane juridice private, ori între persoane fizice şi persoane juridice private, cu acordul părţilor contractante şi respectarea prevederilor privind suprafaţa de 200 ha teren agricol, în echivalent arabil, care se poate dobândi de o familie.

Contractul de schimb se încheie, sub sancţiunea nulităţii absolute, în formă autentică.

Acţiunea în constatarea nulităţii poate fin introdusă de către părţi, procuror, primar sau de către orice persoană interesată.

Terenurile agricole proprietate publică, indiferent de titularul care le administrează, nu pot face obiectul schimbului.

Prin schimburile efectuate, fiecare teren dobândeşte situaţia juridică a terenului înlocuit, cu respectarea drepturilor şi a sarcinilor anterior şi legal constituite.

Punerea în posesie a noilor deţinători, în urma schimbului se face de către delegatul oficiului de cadastru agricol şi organizarea teritoriului agricol judeţean sau al municipiului Bucureşti, în prezenţa părţilor contractante sau a reprezentaţilor acestora, părţi în contractul de schimb, operându-se în documentele cadastrale şi în registrul agricol modifi-cările survenite.

Înstrăinările realizate sub orice formă, în temeiul prevederilor Legii nr. 54/1998, nu validează titlurile de proprietate ale înstrăinătorilor, dacă anterior înstrăinării acestea erau lovite de nulităţi absolute, izvorâte din încălcarea unor norme imperative ale Legii fondului funciar nr. 18/1991 şi care au fost constatate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile.

200

10.1.3. Circulaţia juridică a terenurilor reglementată prin Titlul X al Legii nr. 247/2005

În prezent, circulaţia juridică a terenurilor este reglementată prin Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente, care a abrogat Legea nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor.

Noul act normativ prevede că terenurile proprietate privată, indiferent de destinaţia şi titularul lor, sunt şi rămân în circuitul civil. Ele pot fi înstrăinate şi dobândite liber prin oricare din modurile prevăzute de lege, cu respectarea dispoziţiilor prezentei legi.

Terenurile cu sau fără construcţii, situate în intravilan şi extravilan, indiferent de destinaţia sau de întinderea lor, pot fi înstrăi-nate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă auten-tică, sub sancţiunea nulităţii absolute.

Cetăţenii străini şi apatrizii, precum şi persoanele juridice străine pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în România în condiţiile prevăzute de legea specială.

Cu excepţia litigiilor privind reconstituirea dreptului de proprie-tate privată şi legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar, existenţa unui litigiu privitor la un teren cu sau fără construcţii, nu împiedică înstrăinarea acestuia şi nici constituirea altor drepturi reale sau de creanţă, după caz.

Înstrăinările realizate sub orice formă în temeiul prezentei legi, nu validează titlurile de proprietate ale înstrăinătorilor şi dobânditorilor, dacă acestea erau lovite de nulitate, ca urmare a încălcării dispoziţiilor legale în vigoare la data încheierii lor.

În situaţia în care, după încheierea unui antecontract cu privire la un teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.

10.1.4. Regimul juridic al terenurilor cu destinaţie forestieră

Regimul juridic al terenurilor cu destinaţie forestieră a fost reglementat prin Legea nr. 66/2002 pentru aprobarea Ordonanţei de

201

Urgenţă a Guvernului nr. 226/2000247 care prevedea că terenurile cu destinaţie forestieră constituie fondul forestier naţional, care cuprinde fondul forestier proprietate publică şi fondul forestier proprietate privată.248

Prin art. 8 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 s-a abrogat Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului nr. 226/2000 privind circulaţia juridică a terenurilor cu destinaţie forestieră, aprobată cu modificări şi completări prin Legea nr. 66/2002.

Reglementările iniţiale, anterior abrogării, prevedeau următoarele: – în cazul înstrăinării şi dobândirii de terenuri, prin acte juridice

între vii, precum şi în cazul schimbului de terenuri, actul juridic se încheie în formă autentică;

– proprietatea de fond forestier a dobânditorului nu putea să depăşească 100 ha de familie (prin familie înţelegându-se soţii şi copiii necăsătoriţi, dacă gospodăresc împreună cu părinţii lor) sub sancţiunea reducţiunii actului juridic până la limita suprafeţei legale;

– prin lege erau interzise înstrăinările sub orice formă ale terenurilor pentru care existau litigii în instanţele judecătoreşti, pe tot timpul soluţionării acestor litigii, sub sancţiunea nulităţii absolute a actului juridic;

– potrivit dispoziţiilor art. 3 alin. 1 din Legea nr. 66/2002, vânzarea terenurilor din fondul forestier proprietate privată se făcea cu respectarea dreptului de preemţiune al coproprietarilor sau vecinilor, iar Autoritatea publică centrală care răspunde de silvicultură, prin regia Naţională a Pădurilor, avea un drept de preemţiune la vânzarea terenurilor din fondul forestier proprietate privată, limitrofe fondului forestier proprietate publică a statului, precum şi pentru enclavele din acesta.

Exercitarea dreptului de preemţiune presupunea înregistrarea ofertei de vânzare de către proprietarul enclavei sau a terenului forestier la primăria de la locul situării terenului, ofertă în care se va menţiona numele şi prenumele vânzătorului, suprafaţa şi categoria de folosinţă,

247Legea nr. 66/2002 pentru aprobarea Ordonanţei de Urgenţă a

Guvernului nr. 226/2000 privind circulaţia juridică a terenurilor cu destinaţie forestieră, publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 74/31.01.2002, a intrat în vigoare în 45 de zile de la publicare

248 Ion Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit., p. 120 - 121

202

sarcinile cu care este grevat terenul, locul situării, termenii, condiţiile şi preţul vânzării.

Secretarul primăriei semna şi ştampila oferta de vânzare, după care o afişa, iar în termen de 30 de zile de la data afişării titularii dreptului de preemţiune se pronunţau cu privire la ofertă, cu precizarea că oferta de cumpărare, care cuprindea şi preţul oferit, se înregistra la primărie.

Vânzătorul avea dreptul să aleagă, dacă erau mai multe oferte de cumpărare, iar dacă nu era de acord cu preţul oferit avea dreptul să vândă terenul altei persoane.

Sancţiunea nerespectării dreptului de preemţiune era nulitatea relativă a actului de înstrăinare a terenului.

10.1.5. Dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor

de către cetăţenii străini şi apatrizi, precum şi de către persoanele juridice străine

Reglementarea dobândirii dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi, precum şi de către persoanele juridice străine este cuprinsă în dispoziţiile Legii nr. 312/2005.249

Prevederile acestei legi nu se aplică în cazul dobândirii dreptului de proprietate asupra terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi prin moştenire legală.

Art. 3 din acest act normativ, prevede că cetăţeanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul într-un stat membru sau în România, precum şi persoana juridică constituită în conformitate cu legislaţia unui stat membru pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în aceleaşi condiţii cu cele prevăzute de lege pentru cetăţenii români şi pentru persoanele juridice române.

Potrivit art. 4 din Legea nr. 312/2005, cetăţeanul unui stat membru nerezident în România, apatridul nerezident în România, precum şi persoana juridică nerezidentă, constituită în conformitate cu

249 Legea nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate

privată asupra terenurilor de către cetăţenii străini, apatrizi, precum şi de către persoanele juridice străine, publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 1008 din 14.11.2005

203

legislaţia unui stat membru, pot dobândi dreptul de proprietate asupra tere-nurilor pentru reşedinţe secundare, respectiv sedii secundare, la împlinirea unui termen de 5 ani de la data aderării României la Uniunea Europeană.

Conform prevederilor art. 5 alin. 1 din Legea nr. 312/2005, cetăţeanul unui stat membru, apatrid cu domiciliul într-un stat membru sau în România, precum şi persoana juridică constituită în conformitate cu legislaţia unui stat membru pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pădurilor şi terenurilor forestiere la împlinirea unui termen de 7 ani de la data aderării României la Uniunea Europeană.

Dispoziţiile alin. 1 nu se aplică fermierilor care desfăşoară activităţi independente şi care sunt cetăţeni ai statelor membre sau apatrizi cu domiciliul într-un stat membru, care îşi stabilesc reşedinţa în România sau apatrizi cu domiciliul în România.

Calitatea de fermier care desfăşoară activităţi independente se dovedeşte cu documente emise/eliberate de autorităţile competente sin statul membru sau de provenienţă, iar pentru apatrizii cu domiciliul în România cu atestatul eliberat de către Ministerul Agriculturii, Pădurilor şi Dezvoltării Rurale.

Pentru aceste persoane dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole, pădurilor şi terenurilor forestiere se face în aceleaşi condiţii cu cele aplicabile cetăţenilor români, de la data aderării României la Uniunea Europeană.

Potrivit prevederilor art. 6 alin. 1 din Legea nr. 312/2005, cetăţeanul străin, apatridul şi persoana juridică aparţinând statelor terţe pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor, în condiţiile reglementate prin tratate internaţionale, pe bază de reciprocitate.

10.2. Regimul juridic al construcţiilor

10.2.1. Regimul juridic al circulaţiei construcţiilor

Construcţiile de orice fel aflate în proprietate privată sunt în circuitul civil general şi pot fi înstrăinate şi dobândite prin oricare dintre modurile prevăzute de lege: convenţie, testament, succesiune legală, uzucapiune, accesiune.250

250 Liviu Pop. op. cit., p. 121; Ion Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit., p. 126

204

Dreptul de proprietate asupra construcţiilor poate fi dezmembrat, prin constituirea unui drept de uzufruct, uz, abitaţie, servitute, superficie şi poate fi grevat printr-o ipotecă sau un privilegiu imobiliar.

Referitor la persoanele care pot dobândi dreptul de proprietate asupra construcţiilor, precizăm că subiecte ale acestui drept poate fi orice persoană fizică sau juridică, română sau străină.

De la principiul liberei circulaţii a construcţiilor, prin anumite acte normative s-au stabilit interdicţii de înstrăinare, care au natura juridică a unor indisponibilizări parţiale şi speciale, cu caracter temporar. Este vorba de interdicţiile de înstrăinare instituite prin Decretul – Lege nr. 61/1990, Legea nr. 85/1992, Legea nr. 112/1995 şi Legea nr. 10/2001, modificată prin Legea nr. 247/2005.251

Forma actului juridic având ca obiect înstrăinarea unei construcţii este forma scrisă, formă cerută ad probationem, cu excepţia cazului în care transmisiunea dreptului de proprietate se realizează printr-un contract de donaţie, situaţie în care actul juridic trebuie să fie încheiat în formă autentică, formă cerută ad validitatem, sub sancţiunea nulităţii absolute.

Actul juridic de dobândire a unei construcţii se înscrie în cartea funciară, înscrierea având ca efect opozabilitatea faţă de terţi a actului de înstrăinare, conform art. 27 din Legea nr. 7/1996.

10.2.2. Regimul juridic al realizării şi desfiinţării construcţiilor

Dreptul de proprietate privată asupra construcţiilor este supus unor reglementări speciale atunci când este vorba de realizarea şi desfiinţarea construcţiilor.252

În acest sens sunt dispoziţiile cuprinse în Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul253, modificată şi completată prin Legea nr. 289/2006254, Legea nr. 50/1991 privind

251 Pentru dezvoltări a se vedea Capitolul 6 „ Îngrădirile dreptului de proprietate”

252 Corneliu Bîrsan, op. cit., p. 134-135; Liviu Pop, op. cit., p. 122-123; Ion Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit., p. 126-127; Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, op. cit., p. 165 - 166

253 Publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 373/10.07.2001 254 Publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 606/13.07.2006

205

autorizarea executării construcţiilor şi unele măsuri pentru realizarea locuinţelor255, care prin modificările aduse prin Legea nr. 453/2001256 se numeşte Legea privind autorizarea executării de construcţii.

Amenajarea teritoriului reprezintă o activitate complexă care are ca scop coordonarea politicilor economice, sociale, culturale şi ecologice în vederea realizării unui cadru natural şi construit armonios, în concordanţă cu valorile generale ale societăţii.257

Activitatea de amenajare a teritoriului şi urbanism este realizată de organele administraţiei publice centrale şi locale.

Potrivit dispoziţiilor art. 9 din Legea nr. 350/2001, obiectivele amenajării teritoriului sunt următoarele:

• dezvoltarea economică şi socială echilibrată a regimurilor şi a zonelor, cu respectarea specificului acestora;

• îmbunătăţirea calităţii vieţii oamenilor şi a colectivităţilor umane în ansamblul lor;

• gestionarea responsabilă a resurselor naturale şi protecţia mediului;

• utilizarea raţională a teritoriului ţării. Urbanismul este componenta cea mai importantă a amenajării

teritoriului, al cărui obiect îl constituie stimularea evoluţiei complexe a localităţilor, prin realizarea strategiilor de dezvoltare pe termen scurt, mediu şi lung.258

Art. 13 din Legea nr. 350/2001 stabileşte că principalele obiective ale activităţii de urbanism sunt:

• îmbunătăţirea condiţiilor de viaţă prin eliminarea disfuncţiona-lităţilor, asigurarea accesului la infrastructuri, servicii publice şi locuinţe convenabile pentru toţi locuitorii;

• crearea condiţiilor pentru satisfacerea cerinţelor speciale ale copiilor, vârstnicilor şi ale persoanelor cu handicap;

255 Publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 163/7.08.1991,

republicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 3/13.01.1997 256 Publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 431/1.08.2001 257 Radu I. Motica, Anton Trăilescu, Drept funciar, amenajarea

teritoriului şi protecţia mediului, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1999, p. 43 258 Ion Dogaru, Sevastian Cercel, op. cit., p. 122

206

• utilizarea eficientă a terenurilor, în acord cu funcţiile urbanistice adecvate şi extinderea controlată a zonelor construite;

• protejarea şi punerea în valoare a patrimoniului cultural construit şi natural;

• asigurarea calităţii cadrului construit, amenajat şi plantat din toate localităţile urbane şi rurale;

• protejarea localităţilor împotriva dezastrelor naturale. Legea dispune că aplicarea documentaţiei specializate de

amenajare a teritoriului şi de urbanism se asigură prin eliberarea certificatului de urbanism.

Certificatul de urbanism este un act administrativ de informare, cu caracter obligatoriu, prin care autoritatea administraţiei publice judeţene sau locale face cunoscute regimul juridic, economic şi tehnic al imobilelor şi condiţiile necesare pentru realizarea unor investiţii, tranzacţii imobiliare şi alte operaţiuni imobiliare.

Eliberarea certificatului de urbanism este: 1.obligatorie pentru adjudecarea prin licitaţie publică a lucrărilor

de proiectare şi de execuţie a lucrărilor publice şi pentru legalizarea actelor de înstrăinare, partajare sau comasare a bunurilor imobile.;

2.facultativă în cazul vânzării sau cumpărării de imobile. Referitor la regimul juridic al unui bun imobil, certificatul de

urbanism trebuie să conţină următoarele menţiuni: • dreptul de proprietate asupra imobilului şi servituţile de utilitate

publică de care este afectat; • situarea terenului în intravilan sau extravilan; • prevederi care ar institui un regim asupra imobilului: zone

protejate, zone în care se poate exercita un drept de preemţiune, interdicţii speciale, dacă imobilul este înscris în Lista cuprinzând monumentele istorice din România.

Potrivit art. 1 din Legea nr. 50/1991, modificată şi completată prin Legea nr. 453/2001, executarea lucrărilor de construcţii este permisă numai pe baza unei autorizaţii de construire sau de desfiinţare.

Autorizaţia de construire este un act al autorităţii publice locale în temeiul căruia este asigurată aplicarea măsurilor prevăzute de lege cu privire la amplasarea, proiectarea, executarea şi funcţionarea construcţiilor.

207

Aceasta se emite la cererea titularului dreptului de proprietate asupra imobilului – teren sau construcţie – în temeiul şi cu respectarea prevederilor documentaţiei de urbanism şi de amenajare a teritoriului, avizate şi aprobate conform legii, în termen de 30 de zile de la data înregistrării cererii, de către preşedintele consiliului judeţean, primarul municipiului Bucureşti sau primar, după distincţiile făcute în art. 4 din lege.

Pentru eliberarea autorizaţiei de construire la cererea tip solicitan-tul trebuie să anexeze şi următoarele acte:

• certificatul de urbanism; • titlul asupra terenului sau construcţiei; • proiectul autorizat pentru construcţie; • dovada achitării taxei de eliberare a autorizaţiei. Pentru desfiinţarea construcţiilor, legea impune ca această

operaţiune să se realizeze pe baza unei autorizaţii de desfiinţare, eliberată în aceleaşi condiţii de către autoritatea publică competentă.

În situaţia în care autorizaţia de construire sau de desfiinţare a fost eliberată cu încălcarea dispoziţiilor legale, aceasta va fi anulată de către instanţa de contencios de administrativ.

Cererea de anulare a autorizaţiei de construire sau de desfiinţare poate fi formulată şi de către prefect, inclusiv la sesizarea Inspectoratului de Stat în Construcţii.

Legea nr. 453/2001 prevede în art. 10 alin. 1 că terenurile care aparţin domeniului privat al statului sau al unităţilor administrativ – teritoriale, destinate construirii, pot fi vândute, concesionate ori închiriate, prin licitaţie publică, potrivit legii, în condiţiile respectării documentaţiei de urbanism şi de amenajarea teritoriului, aprobate, potrivit legii, în vederea realizării construcţiei de către titular.

Persoanele fizice sau juridice care realizează lucrările de construcţie au obligaţia să execute integral lucrările în termenul prevăzut în autorizaţie; lucrările se consideră finalizate dacă s-au realizat toate elementele prevăzute în autorizaţie şi s-a efectuat recepţia finală.

208

CAPITOLUL 11

PUBLICITATEA DREPTURILOR REALE IMOBILIARE

11.1. Noţiunea

Publicitatea imobiliară reprezintă ansamblul mijloacelor juridice prevăzute de lege prin care se înfăţişează în mod public situaţia materială şi juridică a bunurilor imobile în scopul de a ocroti interesele titularilor drepturilor reale şi circulaţia acestora de la naşterea şi până la stingerea lor259.

Într-o opinie în literatură s-a susţinut că, prin publicitatea, se evidenţiază situaţia materială şi juridică a imobilelor în mod public, pentru a acoperi securitatea statică şi securitatea dinamică a circuitului civil referitor la asemenea bunuri. 260

Se reţine în această opinie că, prin „securitatea statică” se înţelege ocrotirea drepturilor existente în prezent, asupra unui bun, iar prin „securitatea dinamică” ocrotirea unor drepturi ce se vor dobândi în conformitate cu legea, în viitor.

Într-o altă opinie261 instituţia publicităţii imobiliare constituie un ansamblu de mijloace juridice care au ca scop să asigure siguranţa, evidenţa şi opozabilitatea faţă de terţi a actelor juridice prin care se constituie, se transmit sau se sting drepturile reale imobiliare.

Publicitatea imobiliară se întemeiază pe sistemul de evidenţă al cadastrului general care este un sistem unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică, economică şi juridică prin care se realizează identificarea,

259 Ioan Albu, Publicitatea imobiliară în dreptul român. Noile cărţi

funciare, Dreptul nr. 11/1996, p. 3 260 Ioan Albu, Curs de drept funciar, Litografia şi Tipografia

Învăţământului, Bucureşti, 1957, p. 342 261 Eugeniu Safta – Romano, op. cit., p. 362

209

înregistrarea şi reprezentarea pe hărţi şi planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum şi a celorlalte bunuri imobile de pe întreg teritoriul ţării, indiferent de destinaţia lor şi de proprietari.262

11.2. Obiectivele publicităţii imobiliare

Prin publicitatea imobiliară se urmăresc următoarele obiective: • asigurarea certitudinii constituirii şi transmiterii de drepturi

reale, urmând a se evita astfel transmisiunile succesive în scopuri frau-duloase;

• de a se da cât mai mare siguranţă drepturilor reale existente, a transmiterii lor, prin aducerea la cunoştinţa terţilor a situaţiilor juridice nou create şi a le face opozabile, evitându-se astfel posibilitatea de a fi înstrăinat imobilul de către un proprietar către mai multe persoane;

• de a se constitui o evidenţă clară a bunurilor imobile pentru a se utiliza şi exploata cât mai eficient, în acord cu prevederile legale şi interesele societăţii;

• de a se permite organelor competente ale statului să exercite un control riguros al situaţiei lor materiale (transformări, adăugiri) sau situaţiei lor juridice (înstrăinări, grevări).

11.3. Cadastrul general

11.3.1. Noţiunea

Potrivit art. 1 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară263, modificată prin Legea nr. 247/2005, cadastrul general este sistemul unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică, economică şi juridică a tuturor imobilelor de pe întreg teritoriul ţării.

Entităţile de bază ale acestui sistem sunt parcela, construcţia şi proprietarul.

262 Radu I. Motica, Anton Trăilescu, op. cit., p. 61 263 Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare, publicată în

„Monitorul Oficial al României” nr. 61/26.03.1996, modificată şi completată prin Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului nr. 70/2001, publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 266/23.05.2001, aprobată prin Legea nr. 78/2002, publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 154/4.03.2002

210

Prin imobil, în sensul Legii nr. 7/1996, se înţelege una sau mai multe parcele alăturate, cu sau fără construcţii, aparţinând aceluiaşi proprietar.

Prin parcelă se înţelege suprafaţa de teren cu aceeaşi categorie de folosinţă.

Cadastrul general se organizează la nivelul fiecărei unităţi administrativ teritoriale şi la nivelul întregii ţări.

11.3.2. Obiectivele cadastrului general

Prin cadastrul general se realizează următoarele obiective264: – identificarea, descrierea şi înregistrarea în documentele

cadastrale, a imobilelor prin natura lor, măsurarea şi reprezentarea acestora pe hărţi şi planuri cadastrale, precum şi stocarea datelor pe suporturi informatice;

– identificarea şi înregistrarea tuturor proprietarilor şi a altor deţinători legali de imobile, în vederea înscrierii în cartea funciară cu caracter definitiv;

– furnizarea datelor necesare sistemului de impozite şi taxe pentru stabilirea corectă a obligaţiilor fiscale ale contribuabililor, solicitate de organismele abilitate.

11.3.3. Funcţiile cadastrului general

Potrivit art. 10 din Legea nr. 7/1996, cadastrul general îndepli-neşte următoarele funcţii:

1. funcţia tehnică; 2. funcţia economică; 3. funcţia juridică. Funcţia tehnică a cadastrului general se realizează prin

determinarea pe bază de măsurători a poziţiei, configuraţiei şi mărimii suprafeţelor terenurilor pe destinaţii, categorii de folosinţă şi pe proprietari, precum şi ale construcţiilor.

264 Florin Scrieciu, Tratat teoretic şi practic de drept funciar, Vol. I,

Editura Lumina Lex, Bucureşti, 2001, p. 193 – 194; Radu I. Motica, Anton Trăilescu, op. cit., p. 63

211

În cadrul funcţiei economice a cadastrului general se evidenţiază elementele tehnice necesare stabilirii valorii de impozitare a imobilelor asupra veniturilor realizate din tranzacţii imobiliare.

Funcţia juridică se realizează prin identificarea proprietarului pe baza actului de proprietate şi prin înscrierea în cartea funciară.

Potrivit art. 7 din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republi-cată265, modificată prin Legea nr. 247/2005, fondul funciar şi, în mod corespunzător, dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale trebuie înregistrate în documentele de evidenţă funciară şi de publicitate imobiliară prevăzute de lege.

Conform art. 1 din Legea nr. 18/1991, republicată, modificată prin Legea nr. 247/2005, terenurile de orice fel, indiferent de destinaţie, de titlul pe baza căruia sunt deţinute sau de domeniul public ori privat din care fac parte, constituie fondul funciar al României.

11.3.4 Organizarea activităţii de cadastru

Unica autoritate în domeniu, instituţie publică cu personalitate juridică, aflată în subordinea Ministerului Administraţiei şi Internelor, prin reorganizarea Oficiului Naţional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie şi preluarea activităţii privind publicitatea imobiliară de la Ministerul Justiţiei este Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară.

La nivelul fiecărui judeţ şi municipiul Bucureşti au fost înfiinţate oficiile de cadastru şi publicitate imobiliară, oficii teritoriale, ca unităţi cu personalitate juridică în subordinea agenţiei naţionale, prin reorganizarea oficiilor judeţene de cadastru, geodezie şi cartografie şi a municipiului Bucureşti şi a Birourilor de carte funciară.

La nivelul unităţilor administrativ-teritoriale s-au înfiinţat birouri de cadastru şi publicitate imobiliară, birouri teritoriale, în subordonarea oficiilor teritoriale.

Organizarea şi funcţionarea Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară este reglementată prin Hotărârea de Guvern nr. 1210/2004266, modificată şi completată prin Hotărârea de Guvern nr. 869/2005267.

265 Publicată în „Monitorul Oficial al României” nr.1/ 5.01. 1998 266 Publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 718/09.08.2004 267 Publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 727/10.08.2005

212

Oficiul Naţional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie are următoarele atribuţii principale:

a) coordonează şi controlează executarea lucrărilor de cadastru şi asigură înscrierea imobilelor în registrul de publicitate imobiliară la nivelul întregii ţări;

a1) controlează executarea lucrărilor de cartografie, topografie, geodezie, fotogrammetrie şi teledetecţie la nivelul întregii ţări;

b) elaborează regulamente şi norme, promovează tehnici, procedee şi metodologii de specialitate compatibile cu cele ale Uniunii Europene, conform progreselor ştiinţifice şi tehnice în domeniul cadastrului, geodeziei, cartografiei şi publicităţii imobiliare;

c) autorizează persoanele fizice şi juridice care pot executa lucrări tehnice de specialitate din domeniile cadastrului, geodeziei şi cartografiei, pe teritoriul României, în condiţiile legii speciale care reglementează înfiinţarea uniunii profesionale a acestora;

d) organizează şi administrează fondul naţional de geodezie şi cartografie, precum şi baza de date a sistemului de cadastru general;

e) asigură, în condiţiile legii, executarea, completarea, moder-nizarea şi menţinerea în stare de utilizare a reţelei geodezice naţionale; avizează conţinutul topografic al hărţilor, planurilor, atlaselor, ghidu-rilor şi al altor documente cartografice necesare uzului public;

e1) asigură executarea şi actualizarea hărţilor oficiale; f) avizează conţinutul topografic al hărţilor, planurilor, atlaselor,

ghidurilor şi al altor documente cartografice destinate uzului public; g) pune la dispoziţia autorităţilor publice şi a altor instituţii

interesate, în condiţiile legii, situaţii statistice de sinteză privind terenurile şi construcţiile

h) îndeplineşte sarcinile ce rezultă din angajamentele interna-ţionale în domeniul său de activitate;

j) participă la organizarea şi coordonarea măsurătorilor în vederea aplicării legilor funciare;

k) avizează tehnic expertizele efectuate de către experţi judiciari în specialitatea topografie, geodezie şi cadastru cu privire la corectitudinea datelor topografice utilizate, la solicitarea instanţelor de judecată. Avizele menţionate mai sus vor fi date de oficiul teritorial în baza unui regulament comun, elaborat de Agenţia Naţională şi Ministerul Justiţiei;

213

l) asigură înscrierea drepturilor reale ce se constituie, se transmit, se modifică sau se sting, la cererea notarului public sau a titularului dreptului ori a celorlalte persoane interesate;

m) asigură înscrierea căilor de atac împotriva înregistrărilor de carte funciară;

n) asigură înscrierea altor raporturi juridice, drepturi personale, interdicţii, incapacităţi şi litigii judiciare în legătură cu bunul imobil;

n1) asigură formarea şi specializarea personalului de specialitate în publicitate imobiliară prin intermediul Institutului Naţional al Registratorilor;

o) îndeplineşte şi alte atribuţii ce au legătură cu activitatea specifică. Modul de avizare şi de recepţie a lucrărilor de cadastru general se

stabileşte de către Oficiul Naţional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie potrivit art. 19 din Legea nr. 7/1996.

La nivelul unităţilor administrativ-teritoriale – comună, oraş, municipiu – lucrările tehnice de cadastru constau în:

a) stabilirea, potrivit legii, a hotarelor unităţii administrativ-teritoriale şi a limitelor intravilane componente;

b) identificarea amplasamentelor imobilelor pe baza actelor de proprietate sau, în lipsa acestora, pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietar şi determinarea formei şi dimensiunilor tuturor imobilelor din cuprinsul fiecărei unităţi administrativ-teritoriale;

c) consemnarea litigiilor de hotare aflate pe rolul instanţelor judecătoreşti;

d) întocmirea documentelor tehnice cadastrale. Documentele tehnice ale cadastrului general, care se vor întocmi

la nivelul comunelor, oraşelor şi municipiilor sunt: - registrul cadastral al imobilelor; - indexul alfabetic al proprietarilor; - registrul cadastral al proprietarilor; - planul cadastral şi anexele la partea I a cărţii funciare. Conform art. 12 alin. 2 din Legea nr. 7/1996, deţinătorii de

imobile sunt obligaţi să permită accesul specialiştilor pentru executarea lucrărilor de cadastru general, să admită, în condiţiile legii, ampla-sarea, pe sol sau pe construcţii, a semnelor şi semnalelor geodezice şi să asigure protecţia şi conservarea acestora.

214

Baza de date poate fi redată şi arhivată şi sub formă de înregis-trări, pe suporturi accesibile echipamentelor de prelucrare automată a datelor, având aceleaşi efecte juridice şi forţă probantă echivalentă cu cea a înscrisurilor în baza cărora au fost înregistrate.

Primarii localităţilor au obligaţia să înştiinţeze deţinătorii imobilelor, în scris, prin afişare şi prin alte mijloace de publicitate, să permită accesul specialiştilor pentru executarea lucrărilor de cadastru sau, după caz, să se prezinte personal pentru a da lămuriri privitoare la imobile şi a participa la identificarea şi marcarea limitelor acestora. Dacă deţinătorii imobilelor nu se prezintă, identificarea limitelor se face în lipsa acestora.

După finalizarea lucrărilor de teren, pentru fiecare unitate administrativ-teritorială, datele obţinute se prelucrează, se înregistrează în documentele tehnice ale cadastrului, se recepţionează şi se introduc în baza de date cadastrale. Datele definitorii ale fiecărui imobil se transmit de către oficiul teritorial, consiliului local care are obligaţia să le aducă la cunoştinţa deţinătorilor prin înştiinţare scrisă şi prin afişare la sediul primăriei.

Contestaţiile cu privire la exactitatea datelor comunicate, însoţite de documente doveditoare, pot fi prezentate de deţinători, în scris în termen de 60 de zile de la înştiinţarea scrisă, oficiului teritorial care le va soluţiona în termen de 30 de zile.

Persoanele nemulţumite de modul de soluţionare a contestaţiilor de către oficiul teritorial pot face plângere la judecătoria în a cărei rază de competenţă teritorială se află imobilul, în termen de 30 de zile de la comunicarea rezultatelor.

După finalizarea cadastrului general pe un teritoriu administrativ şi expirarea termenului de soluţionare a contestaţiilor, se va face din oficiu înscrierea în cartea funciară, în baza unui regulament aprobat prin ordin al directorului general al Agenţiei Naţionale.

Planul cadastral conţine reprezentarea grafică a datelor din registrele cadastrale referitoare la imobilele din cadrul unităţilor administrativ-teritoriale – comune, oraşe şi municipii – şi se păstrează la oficiul teritorial.

Registrele, planurile cadastrale şi anexele la partea I a cărţii funciare vor sta la baza completării sau, după caz a întocmirii din oficiu

215

a cărţilor funciare, la finalizarea măsurătorilor cadastrale la nivelul unităţilor administrativ-teritoriale.

11.4. Sistemele de publicitate imobiliară

În ţara noastră sunt cunoscute patru sisteme de publicitate imobiliară268 :

1. sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni, reglementat de Codul civil şi Codul de procedură civil, aplicat în Vechiul Regat (Muntenia, Moldova, Oltenia şi Dobrogea); acest sistem mai este denumit şi “sistemul publicităţii personale”, întrucât evidenţa transmisiunilor imobiliare se ţine pe numele proprietarilor, iar nu pe imobile;

2. sistemul cărţilor funciare, reglementate în a doua jumătate a secolului al XIX de legislaţia austriacă şi ungară, iar ulterior, de Decretul – Lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiunilor privitoare la cărţile funciare, aplicabil în provinciile româneşti anexate de fostul Imperiu austro – ungar, Transilvania, Banat, Crişana, Satu – Mare, Maramureş şi Bucovina de Sud, numit şi sistemul publicităţii reale deoarece evidenţa se ţine pe imobile;

3. sistemul cărţilor de publicitate imobiliară, numit şi sistemul intermediar de publicitate, reglementat prin Legea nr. 242/1947 pentru transformarea cărţilor provizorii în cărţi de publicitate imobiliară, aplicat într-un număr redus de localităţi din fostul judeţ Ilfov, Bucureşti şi câteva comune limitrofe, în care s-au efectuat măsurători şi s-au întocmit documente cadastrale;

4. sistemul cărţilor de evidenţă funciară, care este tot un sistem intermediar, însă conceput provizoriu, reglementat prin Legea nr. 163,/1946 şi aplicat în localităţile din Transilvania unde cărţile funciare au fost distruse, sustrase sau pierdute din cauza războiului.

Iniţial, registrele de publicitate imobiliară s-au ţinut la tribunale apoi de către judecătorii, iar ulterior, după anii 1960 de către notariatele de stat.

În anul 1995, o dată cu transformarea activităţii notariale, atribuţiile de publicitate mobilară şi imobiliară, registrele de

268 Marian Nicolae, op. cit., p. 106

216

transcripţiuni-inscripţiuni, mapele de amanet, precum cărţile funciare au trecut la judecătoriile în circumscripţia cărora au funcţionat notariatele de stat.

Unificarea regimului juridic al publicităţii imobiliare a constituit o preocupare majoră a legislativului după anul 1989. Astfel, în anul 1996 a fost adoptată Legea nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară, prin care s-a extins sistemul cărţilor funciare la nivelul întregii ţări, cu anumite schimbări faţă de modul în care acestea au fost reglementate prin Decretul – Lege nr. 115/1938.269

11.4.1. Sistemul Registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni

Sistemul de publicitate imobiliară al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni a fost reglementat cu caracter general de Codul civil şi Codul de procedură civilă, fiind aplicat în Vechiul Regat, fără modificări majore până în anul 1996.

Acest sistem este de origine franceză şi belgiană, în Codul civil francez de la 1804, publicitatea imobiliară fiind însă reglementată doar în materia inscripţiunii ipotecilor.

În dreptul civil român, sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni a fost introdus prin Codul civil de la 1865.

Acest sistem este un sistem personal de publicitate a drepturilor reale imobiliare întrucât registrele se ţin pe numele proprietarilor şi nu pe imobile. Aşadar, dacă se doreşte aflarea situaţiei juridice a unui imobil de către o persoană interesată, aceasta se va putea stabili numai dacă se vor afla proprietarii succesivi ai imobilului respectiv. Prin verificarea numelor persoanelor în succesiunea lor se va putea afla ce drepturi s-au constituit, transmis, sau stins, cu privire la acel imobil. Această operaţie de verificare este extrem de dificilă, pentru că, dacă nu se operează în registre operaţiunile juridice, evidenţa numai reflectă realitatea.

Publicitatea imobiliară prin registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni este reglementată de următoarele texte de lege:

- art. 818-819 Cod civil, transcrierea donaţiilor; - art. 1295 alin. 2 Cod civil, transcrierea vânzării unui imobil;

269 Ioan Adam, op. cit., p. 737

217

- art. 1394 Cod civil, cesiunile de chirii; - art. 1801-1802 Cod civil, necesitatea transcripţiei şi inscripţiei; - art. 710-720 Cod procedură civilă. În ceea ce priveşte felurile înregistrării în sistemul de publicitate

prin transcripţiuni şi inscripţiuni, acestea sunt transcrierea şi înscrierea. Conform principiului consensualismului absolut, Codul Napoleon

de la 1804 n-a reglementat publicitatea transmisiunilor imobiliare, ci numai, inscripţiunea ipotecilor. Dintre toate actele de proprietate, doar donaţiile erau supuse transcrierii şi acestea ca o reminiscenţă a ostilităţii cu care au fost private actele de liberalitate de către vechiul regim care era preocupat de a apăra interesele familiei donatorului. Cu toate acestea, destul de târziu prin Legea din 23 martie 1855 privitoare la transcrierea în materie ipotecară legiuitorul a acoperit această lacună. Dar această lege era totuşi incompletă, completată mai târziu de Decretul nr. 52– 22 / 1955 de reformă a publicităţii funciare, care a pus bazele publicităţii imobiliare.

În general, legislaţiile civile care au urmat modelul Codului Napoleon, au adoptat, sistemul personal de publicitate imobiliară al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni, aşa cum s-a întâmplat şi în cazul Codului nostru civil.

În Codul civil şi Codul de procedură civilă, publicitatea imobiliară cum este ea organizată este departe de exigenţele unui sistem modern de publicitate, pentru că dispoziţiile referitoare la transcriere sunt împrăştiate în diferite texte ale codurilor. Astfel în Codul civil se găsesc următoarele dispoziţii legale:

– art. 1738– 1745, 1754– 1768, 1778, 1780– 1787, în privinţa înscrierii privilegiilor şi ipotecilor imobiliare.

– art. 1801– 1803 pentru transcrierea transmisiunilor imobiliare grevate de sarcini ipotecare;

– art. 1816 – 1823 care reglementează ţinerea registrelor şi obligaţiile grefierilor.

Codul de procedură civilă în art. 710 – 720270 prevede obligati-vitatea a trei registre :

270 Potrivit ediţiei oficiale a Codului de procedură civilă elaborată de Ministerul Justiţiei în octombrie 2000, art. 710 – 720 sunt considerate ca fiind abrogate prin Legea nr. 7/1996 şi Legea nr. 99/1999

218

1) registrul de transcripţiune a actelor de mutaţiune; 2) registru de inscripţia privilegiilor şi ipotecilor; 3) registru pentru transcrierea comandamentelor. Registrul de transcripţiuni este acel registru în care se transcriu,

adică se copiază actele juridice prin care se constituie şi se transmit drepturi reale imobiliare: vânzare – cumpărare, donaţie etc.

Registrul de inscripţiuni este acel registru în care se trec menţiuni cu privire la privilegii şi ipoteci.

Prin Circulara nr. 1035/28.04.1950 a Ministerului Justiţiei (nepublicată), s-a dispus ca în locul celor două registre, de transcripţiuni şi de inscripţiuni, să existe un singur registru, registrul de transcripţiuni şi inscripţiuni, în care se înscriu numai menţiuni de transcriere şi înscriere.271

Sistemul de publicitate personală a funcţionat şi va funcţiona până la întocmirea documentaţiilor cadastrale.

11.4.2. Sistemul de publicitate reală al cărţii funciare

reglementat de Legea nr. 7/1996

11.4.2.1. Consideraţii generale

Prin Legea nr. 7/1996 s-au pus bazele unui sistem real şi unic de publicitate imobiliară pentru întreaga ţară, menit să înlocuiască cele trei sisteme de publicitate imobiliară aplicabile în dreptul român actual272. Noua lege reglementează în acelaşi act normativ două instituţii distincte, însă interferente: instituţia tehnică a cadastrului şi instituţia juridică a noilor cărţi funciare.

Legea a creat numai premisele juridice normative pentru ca România să ajungă la stadiul european de a avea un cadastru naţional şi cărţi funciare în întreaga ţară, întrucât întocmirea cadastrului şi a noilor cărţi funciare este o problemă de timp şi bani, care depinde de alocarea resurselor financiare, tehnice şi umane necesare efectuării şi finalizării lucrărilor cadastrale. În acest scop, România a încheiat un Acord de

271 Ioan Albu, op. cit., p. 12 –13; Adam Popescu, Dănuţ Cornoiu, op. cit., p. 110

272 Marian Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, Vol. I, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2006, p. 220

219

împrumut cu Banca Internaţională pentru Reconstrucţie şi Dezvoltare privind Proiectul cadastrului general şi publicităţii imobiliare, semnat la Washington la 23 ianuarie 1998. Acest proiect a fost încheiat pe timp de 5 ani (1998 -2003) având ca obiective:

– asigurarea unor servicii tehnice; – proiectarea şi instalarea unui sistem computerizat de înregistrare

a pământului; – refacerea şi extinderea birourilor de carte funciară.

Ţinând seama de faptul că realizarea unui cadastru naţional este o problemă de viitor, lucrările cadastrale neputând fi definitivate în acelaşi timp în fiecare localitate sau judeţ, Legea nr. 7/1996 prevede în mod corespunzător, o extindere treptată şi progresivă a noului sistem de publicitate bazat pe cărţile funciare; legea dispune întocmirea imediată a cărţilor funciare pentru întreaga ţară, cu precizarea că este vorba de cărţi funciare care cuprind înscrieri cu caracter nedefinitiv, până la punerea în aplicarea a cadastrului în fiecare unitate administrativ – teritorială, comună, oraş sau municipiu.

Legea nr. 7/1996 este structurată în trei titluri: Titlul I – Regimul general al cadastrului şi publicităţii imobiliare; Titlul II – Publicitatea imobiliară; Titlul III – Dispoziţii tranzitorii, sancţiuni şi dispoziţii finale. Referitor la intrarea în vigoare a legii, potrivit art. 72 alin. 1,

Legea nr. 7/1996 a intrat în vigoare la 90 de zile de la publicare, respectiv la data de 24.04.1996.

Legea nr. 7/1996 a fost modificată şi completată prin Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului nr. 41/2004273.

Prin Legea nr. 247/19.07.2005 a fost modificată Legea nr. 7/13.03.1996.

11.4.2.2. Evidenţa cadastral – juridică

Conform art. 20 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, modificată prin Legea nr. 247/2005, publicitatea imobiliară întemeiată pe sistemul de evidenţă al cadastrului general are ca obiectiv înscrierea în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice referitoare la imobilele din acelaşi

273 Publicată în „Monitorul Oficial al României” nr. 509/07.06.2004

220

teritoriu administrativ şi se realizează de către oficiile de cadastru şi publicitate imobiliară, pe imobilele situate în raza de activitate a acestora.

Una sau mai multe parcele alăturate, de pe teritoriul unei unităţi administrativ-teritoriale, indiferent de categoria de folosinţă, aparţinând aceluiaşi proprietar, formează un imobil, care se identifică printr-un număr cadastral unic şi se înscrie într-o carte funciară.

Cărţile funciare întocmite şi numerotate pe teritoriul adminis-trativ al fiecărei localităţi alcătuiesc, împreună, registrul cadastral de publicitate imobiliară al acestui teritoriu, ce se ţine de către biroul teritorial din cadrul oficiului teritorial în a cărui rază teritorială de activitate este situat imobilul respectiv.

Acest registru se întregeşte cu registrul de intrare, cu planul cadastral, cu registrul cadastral al imobilelor, indicând numărul cadastral al imobilelor şi numărul de ordine al cărţilor funciare în care sunt înscrise, cu index alfabetic al proprietarilor şi cu o mapă în care se păstrează cererile de înscriere, împreună cu un exemplar al înscrisurilor constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse înscrierii.

11.4.2.3. Organizarea activităţii de publicitate imobiliară

Activitatea de publicitate imobiliară se realizează de către Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, instituţie publică cu personalitate juridică, aflată în subordinea Ministerului Administraţiei şi Internelor, unica autoritate în domeniu, înfiinţată prin reorganizarea Oficiului Naţional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie şi preluarea activităţii privind publicitatea imobiliară de la Ministerul Justiţiei.

Agenţia Naţională are sediul în municipiul Bucureşti, iar organele sale de conducere sunt consiliul de administraţie şi directorul general, care este preşedintele consiliului de administraţie.

În exercitarea atribuţiilor ce îi revin, Agenţia Naţională colabo-rează cu autorităţile administraţiei publice centrale şi locale, cu alte instituţii publice şi cu alte persoane juridice de drept public sau privat, române ori străine.

În subordinea Agenţiei Naţionale funcţionează ca instituţii publice, cu personalitate juridică, oficiile de cadastru şi publicitate

221

imobiliară şi centrul Naţional de Geodezie, Cartografie, Fotogramme-trie şi Teledetecţie.

La nivelul fiecărui judeţ şi municipiul Bucureşti au fost înfiinţate oficiile de cadastru şi publicitate imobiliară, oficii teritoriale, ca unităţi cu personalitate juridică în subordinea agenţiei naţionale, prin reorganizarea oficiilor judeţene de cadastru, geodezie şi cartografie şi a municipiului Bucureşti şi a Birourilor de carte funciară.

La nivelul unităţilor administrativ-teritoriale s-au înfiinţat birouri de cadastru şi publicitate imobiliară, birouri teritoriale, în subordonarea oficiilor teritoriale.

Activitatea de publicitate imobiliară în cadrul oficiilor teritoriale este îndeplinită de registratori de carte funciară, numiţi prin ordin al directorului general al Agenţiei Naţionale, în urma unui concurs organizat de aceasta.

În cadrul oficiilor teritoriale, activitatea de publicitate imobiliară în responsabilitatea unui registrator-şef, iar în cadrul birourilor teri-toriale în responsabilitatea unui registrator-coordonator, numiţi prin ordin al directorului general al Agenţiei Naţionale, în urma unui concurs.

În cadrul Agenţiei Naţionale funcţionează Direcţia de publicitate imobiliară care organizează, coordonează şi controlează activitatea de publicitate imobiliară din cadrul oficiilor teritoriale, în vederea respectării legilor şi reglementărilor în materie.

11.4.2.4. Cartea funciară

Cartea funciară este alcătuită din titlu, indicând numărul ei şi numele localităţii în care este situat imobilul, precum şi din trei părţi:

Partea I, referitoare la descrierea imobilelor, care cuprinde: a) numărul de ordine şi cel cadastral al imobilului; b) suprafaţa imobilului, destinaţia, categoriile de folosinţă şi, după

caz, construcţiile; c) planul imobilului cu vecinătăţile, descrierea imobilului şi

inventarul de coordonate al amplasamentului, pentru fiecare imobil în parte, constituie anexa la partea I, întocmită conform regulamentului aprobat prin ordin al directorului general al Agenţiei Naţionale.

222

Partea a II-a, referitoare la înscrierile privind dreptul de proprietate, care cuprinde:

a) numele proprietarului; b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de

proprietate, precum şi menţionarea înscrisului pe care se întemeiază acest drept;

c) strămutările proprietăţii; d) servituţile constituite în folosul imobilului; e) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice,

precum şi acţiunile privitoare la proprietate; f) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face în titlu, în

partea I sau a II-a a cărţii funciare, cu privire la înscrierile făcute. Partea a III-a, referitoare la înscrierile privind dezmembrămin-

tele dreptului de proprietate şi sarcinile, care cuprinde: a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosinţă, abitaţie, servituţile

în sarcina fondului aservit, ipoteca şi privilegiile imobiliare, precum şi locaţiunea şi cesiunea de venituri pe timp mai mare de 3 ani;

b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile privitoare la drepturile reale înscrise în această parte;

c) sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale; d) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire

la înscrierile făcute în această parte.

11.4.2.5. Înscrierile în cartea funciară

Potrivit art. 28 alin. 4 din Legea nr. 7/1996, modificată prin Legea nr. 247/2005, înscrierile în cartea funciară sunt de trei feluri:

a) intabularea, având ca obiect înscrierea definitivă a drepturilor reale;

b) înscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiţia justificării ulterioare;

c) notarea, având ca obiect înscrierea drepturilor personale, a actelor şi faptelor juridice referitoare la starea şi capacitatea persoanelor, acţiunilor şi căilor de atac în justiţie, precum şi a măsurilor de indisponibilizare, în legătură cu imobilele din cartea funciară.

223

11.4.2.6. Procedura de înscriere în cartea funciară

Procedura de înscriere în cartea funciară este reglementată în Capitolul II din Legea nr. 7/1996, modificată prin Legea nr. 247/2005.

Înscrierile în cartea funciară se efectuează la cererea părţilor interesate, cu excepţia cazurilor în care legea prevede înscrierea din oficiu.

Cererea de înscriere se îndreaptă la biroul unde se află cartea funciară în care urmează să se facă înscrierea.

Intabularea sau înscrierea provizorie poate fi cerută de orice persoană care, potrivit înscrisului original, hotărârii judecătoreşti sau hotărârii autorităţii administrative, urmează să strămute, să constituie, să modifice, să dobândească sau să stingă un drept tabular.

Înscrierea unui drept sau radierea unei sarcini pot fi cerute de următoarele categorii de persoane:

- mandatarul general al celui îndrituit; - oricare dintre titularii aceluiaşi drept; - debitorul care a plătit valabil creanţa ipotecară a unui cesionar

neînscris în cartea funciară poate cere radierea ipotecii, dacă înfăţişează înscrisul original al cesiunii şi chitanţa doveditoare a plăţii.

Creditorul a cărui creanţă certă şi exigibilă este dovedită printr-un înscris sau printr-o hotărâre judecătorească, ori în cazurile anume prevăzute de lege printr-o decizie a unităţii administrative, va putea cere instanţei, în numele şi în folosul debitorului său, înscrierea unui drept tabular sau radierea unei sarcini.

Cererea de înscriere în cartea funciară se depune la birourile teritoriale ale oficiului teritorial şi este însoţită de înscrisul original sau de copia legalizată a acestuia, prin care se constată actul sau faptul juridic a cărui înscriere se cere, iar în cazul hotărârii judecătoreşti se prezintă o copie legalizată cu menţiunea că este definitivă şi irevocabilă.

Cererea de înscriere se înregistrează de îndată în registrul de intrare, cu menţionarea datei şi a numărului care rezultă din ordinea cronologică a depunerii, iar dacă mai multe cereri au fost depuse deodată la acelaşi birou teritorial, drepturile de ipotecă şi privilegiile vor avea acelaşi rang, iar celelalte drepturi vor primi numai provizoriu rang egal, urmând ca prin judecată să se hotărască asupra rangului şi asupra radierii încheierii nevalabile.

224

În cazul în care registratorul admite cererea, dispune intabularea sau înscrierea provizorie prin încheiere, dacă înscrisul îndeplineşte următoarele condiţii:

a) este încheiat cu respectarea formelor prescrise de lege; b) indică numele părţilor; c) individualizează imobilul printr-un identificator unic; d) este însoţit de o traducere legalizată, dacă actul nu este întocmit

în limba română; e) este însoţit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară

pentru autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului.

Încheierea va cuprinde determinarea dreptului sau a faptului, indicarea numărului cadastral al imobilului şi al cărţii funciare, precum şi a părţii cărţii funciare în care urmează a se face înscrierea, poziţiile ce au fost radiate şi numele celui în favoarea sau împotriva căruia s-au făcut înscrierile, indiferent de felul lor.

În cazul în care identificarea cadastrală a imobilului nu este posibilă pe baza datelor existente, vor fi folosite documentaţii cadastrale întocmite şi recepţionate conform prevederilor Legii nr. 7/1996.

Dacă registratorul constată că cererea nu întruneşte condiţiile legale o va respinge printr-o încheiere motivată, iar despre respingerea cererii se va face menţiune în registrul de intrare, în dreptul înregistrării acesteia, precum şi în cartea funciară.

Încheierea se comunică celui care a cerut înscrierea sau radierea unui act sau fapt juridic, precum şi celorlalte persoane interesate, potrivit menţiunilor din cartea funciară, cu privire la imobilul în cauză, în termen de 15 zile de la pronunţarea încheierii, dar nu mai târziu de 30 de zile de la data înregistrării cererii.

Încheierea de înscriere sau de respingere poate fi atacată cu plângere, în termen de 15 zile de la comunicare, la biroul teritorial.

Plângerea împotriva încheierii se depune la biroul teritorial şi se înscrie din oficiu în cartea funciară.

Oficiul teritorial este obligat să înainteze plângerea judecătoriei în a cărei rază de competenţă teritorială se află imobilul, însoţită de dosarul încheierii şi copia cărţii funciare.

Hotărârea pronunţată de judecătorie poate fi atacată cu apel, iar hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă se comunică, din

225

oficiu, biroului teritorial de către instanţa care s-a pronunţat ultima asupra fondului.

Înscrierea făcută în temeiul acestei hotărâri judecătoreşti îşi produce efectele de la data înregistrării cererii de înscriere la biroul teritorial.

În cazul respingerii plângerii prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă, notările făcute se radiază din oficiu.

11.4.2.7. Acţiunile de carte funciară

Acţiunile de carte funciară sunt acele acţiuni în justiţie care au ca obiect înscrierile în cartea funciară274.

Aceste acţiuni sunt specifice regimului de carte funciară şi nu se confundă cu acţiunile reale de care se deosebesc din mai multe puncte de vedere, respectiv:

– temeiul juridic: pe când acţiunile de carte funciară îşi află temeiul în Legea nr. 7/1996, modificată prin Legea nr. 2472005, celelalte acţiuni îşi găsesc temeiul în încălcarea unor dispoziţii legale de drept substanţial existente în Codul civil şi în alte acte normative;

– obiectul: primele vizează înscrierile de carte funciară, celelalte înseşi drepturile patrimoniale aflate în legătură imobilele cuprinse în cartea funciară;

– competenţa instanţei: regulile de competenţă materială şi teritorială sunt parţial diferite pentru fiecare categorie de acţiuni;

– prescripţia extinctivă: pentru fiecare din aceste categorii de acţiuni există reguli specifice în legătură cu termenele prescripţiei.

Legea nr. 7/1996, modificată prin Legea nr. 247/2005, reglementează, cu privire la înscrierile de carte funciară, două acţiuni în justiţie:

- acţiunea în prestaţie tabulară; - acţiunea în rectificarea înscrierilor în cartea funciară. Acţiunea în prestaţie tabulară a fost tratată în capitolul 8 referitor

la apărarea dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale, astfel că în

274 Andreea Annamaria Ţuluş, Acţiunile de carte funciară în lumina

actualei reglementări, în „Dreptul” nr. 11/1999, p. 33-40

226

prezentul capitol vom trata doar acţiunea în rectificarea înscrierilor în cartea funciară.

Acţiunea în rectificarea înscrierilor de carte funciară Noţiunea şi reglementarea legală Acţiunea în rectificare este acea acţiune prin care orice persoană

interesată poate solicita în cazuri prevăzute de lege radierea sau îndreptarea înscrierilor de carte funciară în scopul restabilirii concordanţei dintre starea tabulară şi situaţia juridică reală a imobilului cuprins în cartea funciară.275

Acţiunea în rectificare înscrierilor de carte funciară este reglementată în mod asemănător atât în sistemul Decretului – Lege nr. 115/1938, şi al Legii nr. 7/1996, modificată prin Legea nr. 247/2005, având un regim juridic cvasi-identic.

Conform art. 35 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, modificată prin Legea nr. 247/2005, în cazul în care cuprinsul cărţii funciare nu corespunde, în privinţa înscrierii, cu situaţia juridică reală, se poate cere rectificarea sau, după caz, modificarea acesteia.

Potrivit art. 35 alin 2 din Legea nr. 7/1996, modificată prin Legea nr. 247/2005, prin rectificare se înţelege radierea, îndreptarea sau menţionarea înscrierii oricărei operaţiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară.

Prin modificare, conform art. 35 alin. 3 din Legea nr. 7/1996, modificată prin Legea nr. 247/2005, se înţelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afectează esenţa dreptului care poartă asupra acelui imobil. Modificarea nu se poate face decât la cererea titularului dreptului de proprietate.

Procedura de rectificare şi îndreptare a erorilor materiale Rectificarea înscrierilor în cartea funciară se poate face fie pe cale

amiabilă prin declaraţie autentică, fie în caz de litigiu prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.

Erorile materiale săvârşite cu prilejul înscrierilor în cartea funciară pot fi îndreptate la cerere sau din oficiu.

275 Andreea Annamaria Ţuluş, op. cit., p. 38

227

Conform art. 35 alin. 6 din Legea nr. 7/1996, modificată prin Legea nr. 247/2005, procedura de rectificare a înscrierilor în cartea funciară, a modificărilor şi cea de îndreptare a erorilor materiale se va stabili prin regulament aprobat de directorul general al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară.

Caracterele juridice ale acţiunii în rectificare Acţiunea în rectificare este o acţiune în realizare de drepturi,

imprescriptibilă, sub rezerva prescripţiei dreptului material la acţiunea în fond.

- acţiune în realizare de drepturi, întrucât reclamantul urmăreşte ca instanţa să dispună, în mod contradictoriu cu pârâtul, radierea sau îndreptarea cuprinsului cărţii funciare fie în scopul restabilirii situaţiei tabulare anterioare înscrierii inexacte sau în vederea înlocuirii unei înscrieri nevalabile cu o înscriere valabilă;

- acţiune imprescriptibilă, în raport de dispoziţiile art. 37 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, modificată prin Legea nr. 247/2005, sub rezerva prescripţiei dreptului material la acţiunea în fond. Conform alin. 2, faţă de terţele persoane care au dobândit cu bună-credinţă un drept real prin donaţie sau legat, acţiunea în rectificare nu se va putea porni decât în termen de 10 ani, socotiţi din ziua în care s-a înregistrat cererea lor de înscriere, cu excepţia cazului în care dreptul material la acţiunea în fond nu s-a prescris mai înainte.

Calitatea procesuală Potrivit art. 36 din Legea nr. 7/1996, modificată prin Legea

nr. 247/2005, orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară, dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă s-a constatat că:

1. înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil;

2. dreptul înscris a fost greşit calificat; 3. nu mai sunt întocmite condiţiile de existenţă a dreptului înscris

sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea;

4. înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanţă cu situaţia reală actuală a imobilului.

228

Faţă de terţele persoane care au dobândit cu bună-credinţă un drept real prin donaţie sau legat, acţiunea în rectificare nu se va putea porni decât în termen de 10 ani, socotiţi din ziua în care s-a înregistrat cererea lor de înscriere, cu excepţia cazului în care dreptul material la acţiunea în fond nu s-a prescris mai înainte.

Acţiunea în rectificare, întemeiată pe nevalabilitatea înscrierii, a titlului ce a stat la baza acesteia sau pe greşita calificare a dreptului înscris, se va putea îndrepta şi împotriva terţelor persoane care şi-au înscris un drept real, dobândit cu bună credinţă şi prin act juridic cu titlu oneros, bazându-se pe înscrisul cărţii funciare, în termen de 3 ani de la data înregistrării cererii de înscriere formulată de dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, afară de cazul când dreptul material la acţiunea de fond nu s-a prescris.

Efectele hotărârii judecătoreşti Hotărârea prin care s-a admis rectificarea unei înscrieri nu va fi

opozabilă persoanelor împotriva cărora acţiunea nu a fost admisă. Dacă acţiunea în rectificare a fost înscrisă în cartea funciară,

hotărârea judecătorească va fi opozabilă şi terţelor persoane care au dobândit dreptul după înscriere.