07 PANDOX B

US

IN

ES

S

K N O W L E D G E | C R E AT I V I T Y | S P E E D | N E T W O R K

P A N D O X R E D O V I S N I N G A V A F F Ä R S V E R K S A M H E T E N Å R 2 0 0 7

B PANDOX 2007

KNOW

NET

VITYPandox aktiva ägande med specialistkompetens

inom både hotell, fastighet och affärsutveckling

har skapat en hög tillväxt i kassafl öde och värde.

Sedan bolaget startade 1995 har värdet

ökat 13 gånger.

Anders Nissen

VD

PANDOX 2007 C

LEDGE

SPEEDWORK

CREATI

07

Företaget

Året i korthet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2

VD har ordet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

Vision, affärsidé, mål och strategier . . . . . . . . . . . . . . . . 8

Pandoxmodellen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

Avtalstyper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14

Operatörsverksamheten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16

Marknadsöversikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

Medarbetarna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22

Hotellfastigheterna

Fastighetsförteckning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28

Hotellfastigheterna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30

Finanserna

Finansiell översikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36

Känslighetsanalys . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38

Värdering och skatter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40

Defi nitioner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41

Tioårsöversikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42

Kvartalsdata 2006–2007 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44

Innehåll

Pandox är ett av Europas ledande hotellfastighetsbolag. Portföljen är av högsta kvalitet och

omfattar 44 hotell, 10 operativa verksamheter med 10 200 rum. Hotellen fi nns i dynamiska

hotellmarknader som London, Berlin, Montreal, Stockholm, Köpenhamn och Bryssel. Samt-

liga hotell har starka naturliga lägen och har en genomsnittlig storlek på drygt 230 rum.

Läs mer om Pandox affärsidé och strategi på sidan 8.

INNEHÅLL

Montreal – ny marknad

SPEED

Operatörsverksamheten

NETWORK

10 16

Räkenskaper 2007

Förvaltningsberättelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46

Resultaträkning med kommentarer . . . . . . . . . . . . . . . 48

Balansräkning med kommentarer . . . . . . . . . . . . . . . . 50

Förändringar i eget kapital . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52

Kassafl ödesanalys med kommentarer . . . . . . . . . . . . . . 53

Redovisningsprinciper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54

Noter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56

Vinstdisposition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62

Revisionsberättelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63

Övrig information

Styrelsens arbete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64

Styrelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65

Ledande befattningshavare och revisorer . . . . . . . . . . . 66

Pandox Upgrade . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67

2007 blev ännu ett utmärkt år för Pandox med ökade intäkter och

förbättrad lönsamhet och därmed värdetillväxt för bolagets ägare.

Under året har vi genomfört förvärv för drygt 1 miljard svenska

kronor och investerat ytterligare 275 miljoner svenska kronor i

den befi ntliga portföljen. Läs mer av VD-kommen taren på sidan 4.

PANDOX B

US

IN

ES

S

Bryssel/Antwerpen – starka positioner

CREATIVITY

Medarbetarna

KNOWLEDGE

20 22

2 PANDOX 2007

Ett nytt rekordår2007 blev ett nytt rekordår för hotellbranschen med ökad

efterfrågan, förbättrad RevPAR och högre lönsamhet. Akti-

viteten på transaktionsmarknaden var fortsatt hög och i nivå

med 2006.

Förvaltningsintäkter och omsättningPandox förvaltningsintäkter uppgick till 782,2 Mkr (634,9),

motsvarande en verklig tillväxt på 23,2 procent. För jämför-

bara enheter var ökningen 10,2 procent. Den operativa

verksamheten ökade 88 procent från 420 till 789 Mkr och

bidrog aktivt till ökade hyresintäkter. Koncernens totala

omsättning uppgick till 1 410,7 Mkr (967,5).

Året i korthet

ResultatResultatet före skatt för 2007, exklusive engångsposter,

uppgick till 259,4 Mkr (226,1). Resultatet efter skatt, inklusive

engångsposter, uppgick till 230,0 Mkr (201,6).

Nyckeltal 2007 2006

Förvaltningsintäkter, Mkr 782,2 634,9

Driftsöverskott, Mkr 655,9 523,4

Resultat från den operativa verksamheten, Mkr 20,6 12,3

Resultat före skatt 1), Mkr 259,4 226,1

Resultat efter skatt 2), Mkr 230,0 201,6

Kassafl öde 1), Mkr 389,0 317,6

1) Exklusive engångsposter.2) Inklusive engångsposter.

Redovisningsprinciper

Pandox tillämpar inte IFRS i sin redovisning då man som onote-

rat bolag inte omfattas av kravet på detta. Pandox tillämpar i sin

redovisning årsredovisningslagen och god redovisningssed

samt om inte annat anges Bokföringsnämndens anvisningar.

Kassafl ödeKassafl ödet från den löpande verksamheten, exklusive

engångsposter, uppgick till 389,0 Mkr (317,6) – motsva-

rande en tillväxttakt om 22 procent.

Expansion till NordamerikaUnder sommaren 2007 gjorde Pandox sin första etablering utanför Europa i och

med förvärvet av det välkända InterContinental i Montreal. Förvärvet skapar en

bra bas för en selektiv expansion i Kanada och övriga Nordamerika.

Shoppingturismen på agendanFör tionde året i rad bjöd Pandox in till

en välbesökt Hotellmarknadsdag i

november 2007. Förutom en genom-

gång av branschtrender och mark-

nadsutveckling var dagens huvudtema

den växande shoppingturismen.

Experter från handel, arkitektur och

modevärlden bidrog till att belysa

ämnet ur olika perspektiv.

PANDOX 2007 3

• Pandox är ett av Europas ledande hotellfastighets-

bolag. Bolaget har specialist kompetens inom

hotellmarknad, hotellverksamhet, hotellfastighets-

drift samt affärsutveckling. Via ett aktivt ägande

där välutvecklade, strategiska planer för varje

hotell tas fram skapas goda för utsättningar för

utveckling av stabila kassafl öden och därmed

värdetillväxt för bolagets ägare.

• Pandox strategi är att äga en typ av fastig heter –

hotellfastigheter. Fokuseringen stärks genom ett

prioriterat marknadssegment. Pandox ska äga

stora hotellfastigheter i Sverige, större orter i Europa,

i utvecklingsregioner i östra Europa samt i Nord-

amerika.

• Hotellfastigheterna ska vara centralt belägna i

naturliga, starka hotellägen som city, fl ygplatser

och mässor. Hotellen ska tillhöra övre mellanpris-

och högprissegmenten och vara inriktade mot

affärs resenärer och turister.

• De Pandoxägda hotellen drivs och marknadsförs

av hotellmarknadens starkaste aktörer som via

välkända varunamn eller dynamiska oberoende

distributionskanaler skapar starka marknads-

positioner och därmed stabila intäkter.

• Intäkterna skapas genom bland annat rörliga

hyresavtal som är relaterade till operatörernas

om sättning och resultat, eller genom manage-

mentavtal där Pandox ger annan part i uppdrag

att sköta verksamheten eller genom operativ verk-

samhet som drivs i egen regi. Pandox medverkar

oavsett driftsform via ett aktivt ägande till att öka de

totala kassafl ödena och reducera riskerna.

• I bolagets portfölj fi nns vid årsskiftet 44 hotellfastig-

heter samt 10 operativa verksamheter, vilka fi nns

i Sverige, Danmark, Belgien, Tyskland, Schweiz,

Stor britannien, Kanada och på Bahamas.

Kort om Pandox Renodlad affärsidé med fokuserad strategi

Rekordnoteringar under starkt hotellår2007 var ett mycket starkt år i hotell-

branschen. Tillväxttakten fortsatte i både

New York och London. Sverige uppvisade

historiskt höga nivåer både i snittpris och

beläggning.

Två svenska förvärvUnder 2007 förvärvade

Pandox två hotell i Söder-

tälje – Best Western

Hotell Skogshöjd och

Quality Hotel Park. Båda

hotellen har god utveck-

lingspotential och är i

behov av aktiva åtgärder.

Stärkt position i Bryssel/AntwerpenPandox genomförde ytterligare en storaffär i Belgien under året och förvärvade Holiday

Inn Brussels Airport samt Crowne Plaza Antwerp. Pandox är nu en av de största

aktörerna på denna marknad med totalt sju hotell och 1 819 rum.

4 PANDOX 2007

VD HAR ORDET

Är toppen passerad?

2007 blev ett nytt rekordår för hotellbranschen

med ökad efterfrågan, förbättrad RevPAR och

därmed lönsamhet i huvuddelen av de största

marknaderna i Europa, Asien och USA. Driv-

kraften har främst varit ett stigande snittpris

som har kunnat tas ut i en omvärld med utom-

ordentliga marknadsförutsättningar. Den kri-

tiska frågan är nu – är toppen passerad?

Studerar man mönstret i hotellkonjunkturcykeln

kan det noteras att New York, som ligger främst i ut-

vecklingen, har haft en RevPAR-tillväxt i snart fem

år. De senaste 30 månaderna har tillväxten i huvud-

sak bestått av prishöjningar. Intäktsstrukturen har

ökat effektiviteten och skapat hög lönsamhet i de

operativa verksamheterna och därmed värdetillväxt

i hotellfastigheterna. Trenden vid årsskiftet 2007/08

var att intäkten per tillgängligt rum fortsätter att

stiga.

Analyserar man London, som normalt ligger sex

månader efter New York i hotellkonjunkturcykeln,

fi nns ett liknande historiskt mönster med god tillväxt

sedan nedgången i början av 2000-talet. Trenden

är dock för närvarande minskad tillväxttakt.

Liknande mönster fi nns i Paris, Bryssel och Amster-

dam. Således går de båda giganterna, New York

och London, åt motsatt håll. En av förklaringarna

kan vara att New York tagit bort cirka 10 procents

hotellkapacitet genom att hotell har byggts om

till lägenheter medan det i Europa har tillförts

kapacitet.

Gör man en annan analys och studerar hotell-

marknaden i ett makro-perspektiv fi nns det anled-

ning att tro att marknadsförutsättningarna kommer

att försämras. Den globala fi nansiella oron som

startade under fjolåret har nu spridit sig utanför

USA. Banksystemen har infört restriktioner, ökat

kraven för fi nansiering och därmed har kapital bli-

vit dyrare. Den privata konsumtionen, som är en

viktig drivkraft, förväntas dämpas.

Andra faktorer, som skapar osäkerhet, är att

produktivitetsökningarna i Euroland varit generellt

låga, vilket borde oroa riksbankerna. Detta kan

medföra att räntevapnet inte kan användas lika

effektivt för att stimulera tillväxten som genomför-

des framgångsrikt vid konjunktursvackan i början

av 2000-talet. Samman taget talar de fl esta bran-

scher om en lägre aktivitetsnivå inför 2008 jämfört

med föregående år och sänder ut negativa signaler

vilket skapar ännu mer osäkerhet. Vi riskerar att få

ett samspel mellan fl era negativa trender samtidigt.

Sker detta riskerar vi recession.

Det fi nns således anledning att tro att toppen är

passerad. Frågeställningen är snarare hur djup och

hur lång svackan blir.

Spelplanen förändras

Givet ovan kommer vi att se nya affärsmönster i ho-

tellbranschen vilket skapar nya förutsättningar för

hotellbolag och investerare.

Avtalsstrukturen kommer att utvecklas mot en

ökad riskdelning mellan operatörer och ägare.

Så ledes kommer det att träffas fl er hyresavtal och

garantikomponenter kommer att återkomma i

managementavtalen. Likviditeten i tillgångarna för-

väntas förbli på en god nivå, men intresset från

fi nansiella aktörer och fonder kommer att minska

från en hög nivå. Däremot kan intresset från indu-

striella spelare komma att öka. Detta hänger ihop

med att när riskerna stiger ökar kraven på industri-

ell kompetens och långsiktighet.

Varunamn och dess värdeskapande kommer att

utvärderas noggrannare och det fi nns anledning att

återkomma till en del av de varunamnsstrategier

som skapats de senaste åren. Driftsfrågor kommer

att prioriteras högre och det dagliga ledarskapet

kommer åter att bli den viktigaste frågan för värde-

skapandet i hotellbranschen.

Ovanstående leder till högre avkastningskrav på

både hotellfastigheter och operativa verksamheter.

I denna dynamiska omvärld har Pandox goda

förutsättningar att fortsätta utvecklas. 2007 blev ett

utmärkt år med ökade intäkter och förbättrad lön-

samhet. Kassafl ödet ökade med 22 procent i verk-

PANDOX 2007 5

liga tal och med 14 procent för jämförbara enheter.

Under året har vi gjort förvärv för 1 063 miljoner kro-

nor samt genomfört investeringar i den befi ntliga

portföljen för ytterligare 275 miljoner. Förvärven har

ökat kvaliteten och potentialen för bolaget. Investe-

ringarna har i huvudsak varit kassafl ödesdrivande

som uppgraderingar, produktutveckling och effekti-

vitetshöjande åtgärder av hotelldriften, vilket skapar

goda förutsättningar för en stabil lönsamhetsut-

veckling.

Ökat tempo och högre kvalitet

Vid årsskiftet omfattade Pandox portfölj 44 hotell-

fastigheter med drygt 10 200 rum samt tio operativa

verksamheter. Sedan bolaget åter blev privatägt

2004 har aktivitetsnivån ökat väsentligt. Kombina-

tionen av engagerade och industriella ägare och att

det är enklare att verka utanför börsen har förbättrat

expansionsförutsättningarna. Transaktioner för to-

talt 4 200 miljoner kronor har genomförts varav för-

värv svarat för 3 100 miljoner. Kvaliteten i portföljen

rörande intäkter, lägen, storlek och standard har

förbättrats. Intäkterna kommer för närvarande från

åtta länder och är en mix av internationella och na-

tionella marknader. Sverige är fortsatt störst med

drygt 58 procent av intäkterna men huvuddelen av

affärsutvecklingen sker för närvarande internatio-

nellt. Avtalsstrukturen består huvudsakligen av

hyresavtal (cirka 70 procent) samt verksamheter

drivna i egen regi eller via managementavtal (cirka

20 procent). Portföljen är av multivarunamnskarak-

tär och marknadsförs under sammanlagt elva varu-

namn samt ett antal oberoende distributionskana-

ler. Produkterna tillhör det lönsamma fullservice-

segmentet. Samtliga har starka lägen och bra stor-

lek vilket innebär att verksamheterna har tillräcklig

kritisk massa för att skapa rätt lönsamhetsförutsätt-

ningar. Sammantaget får kvaliteten i portföljen

anses vara av högsta standard och tillhöra de bästa

i Europa.

Under 2007 har fem förvärv genomförts för

totalt 1 063 miljoner kronor. Hotellen är belägna i

Bryssel, Antwerpen, Montreal samt två i Södertälje.

Samtliga var vid förvärvstillfället i behov av aktiva

åtgärder och är således typiska Pandoxköp. Med

tillskotten Holiday Inn Brussels Airport och Crowne

Plaza Antwerp äger Pandox sammanlagt sju hotell

med 1 819 rum i regionen. Detta innebär att bolaget

är en av de största aktörerna i en av Europas mest

dynamiska hotellmarknader. Quality Hotel Park och

Best Western Hotell Skogshöjd med sammanlagt

374 rum tillträddes i mars och ökade Pandox när-

varo i Stor-Stockholmsregionen. Hotellen är båda

belägna i centrala Södertälje. Staden är bland annat

känd för huvudkontoren Scania och Astra Zeneca

och att det är tennislegenden Björn Borgs födelse-

ort. InterContinental Montreal förvärvades under

sommaren och är bolagets första investering i Nord-

amerika. Hotellet omfattar 357 rum, har en välut-

vecklad mötesprodukt samt ett brett mat- och

dryckesutbud. Läget är starkt, granne med stadens

kongresshall, Palais de Congrès. InterContinental

Montreal är en välkänd mötesplats och utgör en god

bas för en selektiv expansion i Nordamerika.

Framgångar i operatörsverksamheten

I Pandox nuvarande portfölj ingår tio hotell som

drivs i egen regi eller via managementavtal. Sam-

manlagt handlar det om cirka 3 150 rum och hotel-

len är belägna i Sverige, Tyskland, Belgien, Kanada

och på Bahamas. Att driva hotell är en naturlig del

av Pandox aktiva ägande. I regel sker övertagandet

av den operativa verksamheten i samband med för-

värv av ett underpresterande hotell eller när en ope-

ratör i ett befi ntligt ägt hotell inte når de lönsamhets-

krav som kan anses vara normalt i den specifi ka

marknaden. Strategin att ha egen driftskompetens

har alltid varit en viktig del av Pandox och ger mer-

värde i fl era led. Dels ökar det fl exibiliteten att situa-

tionsanpassat välja den mest lönsamma strategin,

dels förbättras expansionsförutsättningarna. Dess-

utom får företaget en aktuell och korrekt bild av

vilka lönsamhetsförutsättningar som existerar i

samband med hyresförhandlingar. Generellt har ut-

Pandox Hotell-marknadsdag

För tionde året i rad arrangerade Pandox en

bransch- och marknadskonferens, på senare

år kallad Hotellmarknadsdagen. Det hela bör-

jade som en kapitalmarknadsdag för investe-

rare när företaget var börsnoterat. Genom åren

har evenemanget utvecklats och är idag något

av en hotellbranschens dag.

Årets konferens hölls den 20 november i

Stockholm. Nära 200 deltagare lyssnade,

ställde frågor och deltog i diskussioner. Dagen

inleddes som vanligt med en beskrivning av

branschtrenderna och marknadsutvecklingen.

Dagens huvudtema var sedan shoppingturism

och fl era experter hade bjudits in, däribland

VDn för Handelns Utredningsinstitut Fredrik

Bergström, arkitekten Thomas Sandell samt

6 PANDOX 2007

VD HAR ORDET

moderedaktören och programledaren Sofi

Fahrman. Dessutom var Alain L Thiry, Presi-

dent på EMSi Marketing, inbjuden från USA för

att tala om världens största shoppingdestina-

tion – Mall of America.

Shoppingturism

Shoppingturismen är en starkt växande del av

den totala turismen. På tio år har detaljhan-

delns andel av den totala turistnäringen ökat

från 20 till 28 procent. Under 2006 omsatte

turistnäringen i Sverige drygt 215 miljarder

kronor. Av dessa beräknas alltså omkring 60

miljarder hamna i detalj handeln.

vecklingen av de operativa verksamheterna varit

mycket god under året. Crowne Plaza Brussels City

Centre, som förvärvades 2003, har genomgått ett

stort utvecklingsprogram motsvarande EUR 14 mil-

joner och visar nu, efter det första fulla verksamhets-

året efter renoveringen, ett resultat och en kvalitets-

förbättring som är magnifi k. Hotellets VD Eric van

Dalsum och hans team har väsentligt ökat intäkterna

och lönsamheten och därmed värdet på fastigheten.

Hotellet har vunnit fl era utmärkelser, bland annat

Guest Satisfaction Award, Hotel Renovation Award

och Quality Excellence Award.

Hotel Berlin, Berlin med 701 rum som förvärva-

des under 2006 genomgår ett omfattande repositio-

neringsprogram och resultatet har en positiv trend.

En annan spektakulär renovering är utvecklingen av

Hotel BLOOM! i Bryssel. Hotellet genomgår en full-

ständig förnyelse med ett nytt blomkoncept. Hotellet

beräknas vara öppet i sin helhet under våren 2008

och är redan ”talk of the town” med stor mediebe-

vakning. Två operativa verksamheter, Radisson SAS

Hotel, Östersund samt Copenhagen Hotel Twenty-

seven har hyrts ut under året. Den senare har ut-

vecklats från att ha varit en tom fastighet till att bli ett

av Köpenhamns ledande livsstilshotell. Båda kom-

mer att drivas av Choice Hotels Scandinavia under

varunamnet Clarion.

Utsikter för 2008

Utsikterna inför 2008 är mera osäkra jämfört med för

ett år sedan. Pandox huvudscenario är att markna-

den mjuklandar rörande efterfrågan med en fortsatt

god hotellmarknad i huvuddelen av de marknader

bolaget är engagerat. RevPAR-utvecklingen kommer

att drivas av en kombination av volym och pris, med

högre fokus på att behålla beläggning jämförbart

med 2007. Andelen transaktioner kommer att

minska och budprocesserna förändras mot större

andel off-marketaffärer. Avkastningskraven förväntas

öka som en följd av dyrare kapital och större osäker-

het. Det senare kan komma att gynna Pandox som

kan agera mera långsiktigt än vissa fi nansiella aktö-

rer. Sammantaget förväntas Pandox intäkter och re-

sultat för 2008 överstiga fjolåret, bland annat som en

effekt av att fl era utvecklingsprojekt kommer att fär-

digställas under första delen av året.

Stockholm i februari 2008

Anders Nissen

Verkställande direktör

PANDOX 2007 7

SPEED & CREATIVITY

I Pandoxportföljen är det

fortsatt hög aktivitetsnivå.

Pågående projekt 2007:

Hotel BLOOM!, Bryssel, 306 rum, kommer

att färdigställas under våren 2008. Hotellet

har utvecklats från ett otidsenligt affärshotell

till ett livsstilshotell och har redan blivit ”talk

of the town”. Investering på drygt 100 mil-

joner svenska kronor.

InterContinental Hotel, Montreal, 357 rum,

kommer att få en ny design och nytt mat-

och dryckeskoncept, vilket kommer att stärka

hotellets position och få en europeisk boutique-

känsla. Investering på ca 70 miljoner svenska

kronor.

Hotel Berlin, Berlin, 701 rum, kommer att

fortsätta sin repositionering med uppgrade-

ring av mötesrum, fi tness center, crew lounge

samt en tilltalande fasad och entré. Investering

på ca 75 miljoner svenska kronor.

Holiday Inn Brussels Airport, Bryssel, 310

rum, kommer att uppgraderas med nya rum

och utveckling av nya lobbyytor och restau-

rang. Investering på ca 50 miljoner svenska

kronor.

Radisson SAS Hotel, Malmö, 229 rum, kom-

mer under året att påbörja ett utvecklingspro-

gram som tar hand om fasad, entré, lobby

samt förädling av rums- och konferensytor.

Investering på ca 80 miljoner svenska kronor.

Elite Park Avenue Hotel, Göteborg, 291 rum,

utvecklas med 31 nya rum, spa och fi tness

center. Investering på drygt 30 miljoner

svenska kronor.

Elite Stora Hotellet, Jönköping, 135 rum,

kommer att få en ny restaurang och uppgra-

dering av rum och lobby. Investering på ca 10

miljoner svenska kronor.

Quality Hotel Park, Södertälje, 149 rum,

startar en investering i nytt mat- och dryckes-

utbud, design, lobby, fl er parkerings platser

samt förädling av rum och korridorer. Invest-

ering på ca 25 miljoner svenska kronor.

Quality Hotel, Nacka, 162 rum, kommer att

utvecklas med fl er rum, uppgradering av

mötesprodukter samt modernisering av mat-

och dryckesutbud. Investering på ca 15–20

miljoner svenska kronor.

Utbudet viktigt

Oavsett om shopping är huvudmålet för resan

eller inte är butiksutbudet och de kommersiella

förutsättningarna en del av upplevelsen. För att

en stad ska få ett gott rykte som destination är

alltså shoppingutbudet viktigt.

Hotellens uppgift i denna trend är att göra

shopparen till en nöjd gäst, som gärna besöker

destinationen och hotellet igen. Att arrangera

happenings av olika slag– till exempel ”after

shopping” och samarbeten med framstående

och trendiga varumärken – är framgångsrika

koncept som lockar. Hotellen måste också ha

bra kunskaper om stadens shopping utbud. Det

gäller att inte bara slussa vidare till de centrala

shoppingstråken, utan kunna ge tips om udda

eller exklusiva områden och butiker.

Hotellbranschen var välrepresenterad på Pandox Hotell-

marknadsdag. Representanter från de olika hotellbola-

gen fanns på plats liksom internationella hotellkonsulter

och intresseorganisationer.

Moderedaktören Sofi Fahrman och VDn för Handelns

Utredningsinstitut Fredrik Bergström var några av

dagens intressanta talare.

8 PANDOX 2007

VISION, AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER

Pandox huvuduppgift, sett ur ett ägarperspektiv,

är att genom utveckling av kassafl ödet i hotell-

fastighetsportföljen kombinerat med lönsamma

förvärv och avyttringar skapa goda förutsättningar

för värde utveckling i bolaget. Med detta som ut-

gångspunkt har bolagets vision, affärsidé, mål och

strategier formulerats.

Vision

Pandox vision är att bli det ledande hotellfastighets-

bolaget i Europa, avseende specialistkompetens i

både hotell- och fastighetsdrift samt aktivt ägande.

Affärsidé

Pandox affärsidé är att – baserat på kompetens

inom hotellfastigheter, hotellverksamhet och affärs-

utveckling – aktivt äga, utveckla och hyra ut hotell-

fastigheter.

En hotellfastighet har specifi ka särdrag. Värdet

är i högre grad än för till exempel en kontors- eller

industrifastighet beroende av verksamhetens

(hyresgästens) lönsamhet. Vidare har hotellfastig-

heten i allmänhet endast en hyresgäst – hotellope-

ratören. Kassafl ödet genereras i hotellfastigheten.

Detta i sin tur ökar kraven på kompetens och insikt

om den underliggande marknaden hos hyresgästen

vilket ställer höga krav på specialistkompetens inom

tre områden: hotell och hotellverksamhet, hotell-

fastigheter och affärsutveckling. Bryts affärsidén

ned i sina bestånds delar kan bolaget välja mellan

följande affärsupplägg:

• Hyresavtal med en part som sköter både verk-

samhet och distribution där Pandox roll blir att

medverka till att en strategisk plan tas fram och

att verksamheten utvärderas kontinuerligt via

styrgruppsmöten.

• Hyresavtal med en part som är enbart operatör

och som kompletteras med ett franchiseavtal

med en distributör. Pandox roll blir som ovan,

men kan innebära att bolaget blir mera aktivt

i rena operativa frågor.

• Managementavtal med en part som driver verk-

samheten för Pandox räkning. Pandox roll blir

att via styrelsemöten följa och utvärdera verk-

samheten samt aktivt delta i utvecklingsfrågor

tillsammans med managementbolaget.

• Pandox driver hotellverksamheten i egen regi.

Pandox roll blir här att via ett lokalt management

organisera den operativa driften och aktivt delta

i utvecklingen av hotellet.

Det första och sista alternativet dominerar men

samtliga samarbetsformer ingår i Pandox verksam-

het. Trenden är att egen drift ökar för närvarande

mest vilket delvis hänger ihop med att huvuddelen

av de internationella hotellbolagen inte längre träffar

hyresavtal.

Övergripande mål

Målet är att genom specifi ka kunskaper om hotell,

hotellfastigheter och affärsutveckling uppnå en

optimal avkastning och värdetillväxt i hotell fastig-

hets beståndet.

Finansiella mål

Målet för kapitalstrukturen är att koncernen ska ha

en soliditet som uppfyller interna och externa krav

på fi nansiell styrka för att på så sätt möjliggöra en

fortsatt expansion. Soliditetsmålet ska löpande

prövas i syfte att uppnå en optimal avkastning för

aktieägarna.

Strategi

För att Pandox ska uppnå de mål som har ställts

upp har följande strategier formulerats.

Pandox huvudstrategi är att äga en typ av

fastighet – hotellfastigheter.

Portföljstrategi

För att maximera intäkter och kassafl öde koncen-

trerar sig Pandox på ett prioriterat, expansivt mark-

nadssegment.

Pandox marknadssegment består av hotell-

fastigheter i Sverige, stora orter i Europa, i utveck-

lingsregioner i Östeuropa samt i Nordamerika.

Hotellfastig heterna ska vara centralt belägna i

naturliga och starka hotellägen såsom city, fl ygplat-

ser och mässor. Hotellen ska tillhöra mellanpris-

och högprissegmenten och rikta sig mot affärsrese-

närer och turister. Det är Pandox bedömning att

hotell som ingår i dessa segment har de bästa för-

utsättningarna i en uppåtgående hotellkonjunktur

samtidigt som risken är begränsad i en sämre

hotellkonjunktur. Skälen är att hotellmarknader i

stora orter är mer stabila och har högre tillväxtpo-

tential på grund av högre attraktionskraft på kapital

Ledande och lönsamt Clarion Collection Hotel Twentyseven

PANDOX 2007 9

Clarion Collection Hotel Twentyseven – ”the coolest place in Copenhagen”

Clarion Collection Hotel Twentyseven ligger

i centrala Köpenhamn, cirka 200 meter

från Rådhusplatsen med gångavstånd till

Tivoli, Ströget och Börsen. Det är ett livs-

stilshotell med 200 rum, vinbar, cocktail-

bar, Absolut Icebar och restaurang.

Pandox förvärvade fastigheten – inklu-

sive rätten att driva operatörsverksamheten

– hösten 2005. Hotellet var stängt vid tillträ-

det och i stort behov av renovering. Vid för-

värvet gjordes en detaljerad aktivitetsplan

för modernisering och utveckling. Föränd-

ringsarbetet startade omgående.

Fokus på livsstil

Hotellet drevs i egen regi samtidigt som

en totalrenovering genomfördes för att

utveckla det till ett av de ledande livsstils-

hotellen i Köpenhamn. Renoveringen om-

fattade alla hotellrum, lobby samt intillig-

gande restaurang och lounge/bar. Hela

utvecklingsprogrammet har kostat drygt

70 miljoner danska kronor.

Det nya konceptet inkluderar även en

Absolut Icebar som stod klar vid invig-

ningen i april 2007. Baren förstärker hotel-

lets design- och livsstilsprofi l. Genom sats-

ningen har Pandox nått sitt mål och skapat

ett av Köpenhamns ledande mellanpris-

hotell – ”the coolest place in town” –

genom en kombination av storlek, strate-

giskt läge och tilltalande design.

När utvecklingsarbetet var klart träffade

Pandox ett omsättningsbaserat hyresavtal

med Choice Hotels Scandinavia för den

operativa driften. Choice Hotels driver och

marknadsför nu hotellet under namnet

Clarion Collection Hotel Twentyseven.

CREATIVITY

och människor. Starka lägen är alltid viktigt i

hotellbranschen. Storlek på hotellet ger lönsam-

hets för delar, vilket ökar avkastningspotentialen för

Pandox.

Strategi för aktivt ägande

Pandox utnyttjar fokuseringen och kunskapen om

det utvalda marknadssegmentet genom ett aktivt

ägande. Det aktiva ägandet sker situationsanpassat

både vad gäller åtgärder och samarbetsformer och

har som mål att addera värde via högre kassafl öde,

alternativt begränsa risken. Nedan ges några exem-

pel på aktivt ägande.

Förvärv

Pandox har byggt upp en egen kompetens inom

förvärv och förvärvsmetoder. Det innebär att Pandox

analyserar, värderar, förhandlar och genomför

samtliga förvärv i egen regi. Det egna arbetet skapar

djup insikt om förvärven och dess verkliga potential

och risker samt ökar kunskapen om marknaden.

Val av samarbetspartners

Pandox samarbetar med samtliga konkurrenskraf-

tiga aktörer där gemensamma samarbetsformer

kan utvecklas och gagna det totala kassafl ödet.

Strategiska allianser

Pandox kan fördjupa samarbetet med prioriterade

partners för att gemensamt förvärva, omstrukturera

eller göra större investeringar.

Avtalsstruktur

Pandox träffar alla former av hyres- och manage-

ment avtal för att skapa gemensamma incitament

till gagn för utveckling av det totala kassafl ödet.

Egen drift

Pandox har egen kompetens att driva hotell. I vissa

situationer är denna arbetsform det lönsammaste

och mest effektiva arbetssättet för att utveckla

kassafl ödet.

Deltagande i strukturomvandlingen

Pandox är en aktiv part i den pågående omstruktu-

reringen av hotellfastighetsmarknaden. Det innebär

att Pandox deltar i omstruktureringen via förvärv,

avyttring och val av partner.

Kassafl ödesdrivande åtgärder

Pandox har ett situationsanpassat arbetssätt, under-

stött av arbetsmetodiken i Pandoxmodellen. Pandox

kan därför aktivt delta i att utveckla och genomföra

kassafl ödesdrivande åtgärder tillsammans med

sina partners.

Avyttring

Pandox renodlar sin portfölj i enlighet med port-

följstrategin. Avyttringar görs i huvudsak i egen regi.

Under sommaren förvärvade Pandox det väl-

kända InterContinental i Montreal för 49 mil-

joner kanadensiska dollar, motsvarande cirka

330 miljoner svenska kronor. Det är företagets

första etablering utanför Europa. Förvärvet

skapar en god bas för selektiv expansion i

Kanada och övriga Nordamerika.

InterContinental Hotel Montreal är ett fullservice-

hotell med restauranger, bar, fi tness center och stor

kon ferens- och mötesavdelning. Det har 357 rum

och fastigheten består av 26 våningar. Hotellet är

beläget i Old Montreal nära det fi nansiella distriktet.

Det är en del av World Trade Centre och har direkt-

förbindelse med Montreals Convention Centre –

Palais des Congrès.

Omfattande modernisering

Pandox och InterContinental Hotels har tecknat ett

managementavtal och ska i nära samarbete ut-

veckla, modernisera och driva hotellet. Det är i

behov av uppgradering och genom ett investerings-

program på drygt 11 miljoner kanadensiska dollar

– motsvarande cirka 70 miljoner svenska kronor –

kommer samtliga hotellrum att renoveras och mo-

derniseras, en ny restaurangprodukt utvecklas samt

mötes- och lobbyytor att uppgraderas.

Montreal är Kanadas näst största stad med 3,6

miljoner invånare, drygt 11 procent av Kanadas

totala befolkning. Den har en diversifi erad och

konkurrenskraftig ekonomi och i staden har ett

fl ertal internationella och multinationella företag

Montreal – ny marknad

SPEED

Expansion till Nordamerika

sina huvudkontor. Montreal är även Kanadas cen-

trum för rymdteknik, läkemedelsindustri, informa-

tions- och bioteknik. Stadens BNP-tillväxt var svag

under 2005 och 2006. En starkare utveckling inom

industri- och tjänstesektorn väntas dock ge en

BNP-tillväxt på mellan 2,6 procent och 3,0 procent

fram till 2010.

Stor turistdestination

Montreal är en av Nordamerikas största turistdesti-

nationer. Under 2006 hade staden 7,6 miljoner be-

sökare varav 73 procent var inhemska. Den stora

dragningskraften som destination skapar en stark

efterfrågan på hotellrum. Hotellmarknaden är välut-

vecklad och de fl esta internationella operatörer är

10 PANDOX 2007

07

representerade i staden. Montreals hotellmarknad

gynnas dessutom av att efterfrågan är diversifi erad.

Det goda företagsklimatet genererar en bra efterfrå-

gan från affärsresenärer samtidigt som stadens

dragningskraft som turistdestination även ger en

efterfrågan från fritidsresenärer.

Sett till antalet internationella evenemang som

årligen hålls i Montreal är det en av Kanadas – och

t o m Nordamerikas – största konferens- och kon-

gresstäder. Palais de Congrès är den största konfe-

rensanläggningen. Den erbjuder idag 18 500 kvm

utställningsytor, 12 200 kvm mötesytor och kan

genomföra konferenser för mer än 20 000 delegater.

PANDOX 2007 11

12 PANDOX 2007

PANDOXMODELLEN

Hotellfastigheter skiljer sig från andra fastighets-

typer och har särdrag som kräver specialistkom-

petens. Värdetillväxten är komplex och grundar

sig på att intäkterna och resultatet påverkas av

fl era faktorer som bland annat den underlig-

gande hotellmarknaden, val av varunamn,

pris- och produktsegment, avtalstyp och aktivt

ägande. För ett lyckat resultat är det av stor

betydelse att hotellen kontinuerligt kartläggs

och analyseras med hjälp av en väl utvecklad

arbetsmetodik som ger stöd åt beslutsfattandet.

För att behålla och kunna nyttja den kunskap och

erfarenhet som organisationen kontinuerligt ut-

vecklar har affärsprocesser och operativa system

utvecklats. De används dagligen och resultaten

dokumenteras. Tydliga och användarvänliga

processer ökar kvaliteten på analys och besluts-

fattande samt underlättar kunskapsöverförandet.

Dessutom minskar risken för att förlora viktiga erfa-

renheter och kunskaper om nyckelpersoner slutar.

Pandox huvudprocesser är Pandoxmodellen,

Marknadskartläggning och Ekonomisk rapportering.

Pandoxmodellen

Pandox arbetsmetodik för att skapa ökat kassafl öde

med begränsad risk kallas Pandoxmodellen och är

bolagets viktigaste operativa process. Modellen

omfattar fyra olika steg innan genomförande och

uppföljning. Varje hotellfastighet utvärderas konti-

nuerligt i enlighet med de fyra stegen i Pandox-

modellen. På samma sätt föregås varje förvärv och

avyttring av en sådan utvärdering. Pandoxmodellens

fyra steg är marknadsanalys, marknadsstrategi,

lönsamhets optimering och avtalsoptimering.

(Se bild på motsatta sidan.)

I arbetet med Pandoxmodellen används de

operativa verktyg som är beskrivna nedan under

Marknadskartläggning.

Marknadskartläggning

Utgångspunkten för marknadskartläggningen är

att, på basis av aktuell och korrekt marknadsinfor-

mation, bestämma nuvarande marknadsläge och

dess trender inom en specifi k marknad. Som stöd

används Pandox marknadsinformationssystem,

externa marknadssystem och databaser, research

och analyser samt bolagets nätverk och mediabe-

vakning. Sammantaget ger marknadskartläggningen

aktuell och tillförlitlig kunskap om marknaden.

Marknadsinformation

• Pandox har ett IT-system som innehåller hotell-

marknadsinformation som beläggningsgrader,

genomsnittliga rumspriser, tillväxttrender samt

historiska jämförelsetal och en målgruppsana-

lys. Systemet täcker större delen av Pandox

marknadsområde. Informationen är struktu-

rerad efter ort, region samt pris- och produkt-

segment och uppdateras månatligen.

• Pandox har även tillgång till externa databaser

som innehåller grundinformation om samtliga

hotell inom Pandox marknader. Företaget har

även avtal med olika konsultbolag som kontinu-

erligt följer och analyserar framförallt europeiska

och amerikanska hotellmarknader.

Nätverk

Pandox arbetar via externa konsulter och kontakter,

antingen där kompetensen behöver förstärkas eller

för att få tillgång till kompetens som ej fi nns i före-

taget. Detta nätverk är samlat i en databas och upp-

delat efter marknad och funktion.

Mediebevakning

Hotellartiklar publicerade i Sverige och utomlands

registreras dagligen.

Hotellproduktanalys

Hotellproduktanalysen är ett verktyg som används

som stöd för att fastställa ett hotells position och

standard jämfört med konkurrenterna.

Manualer för hyres- och managementavtal

Manualer för hyres- och managementavtal ligger till

grund för de olika avtalstyper för hotell som Pandox

tecknar. Verktyget innehåller tydliga ansvarsfördel-

ningar och checklistor som stöd för den löpande

verksamheten. Manualen är också ett utmärkt in-

strument vid riskbedömning i samband med förvärv.

Hotellvärdering och investering

I Pandox egenutvecklade system utvärderas lön-

samheten i en hotellrörelse och därigenom kan

värdet av hotellfastigheten beräknas. Systemet

används vid förvärv och större investeringar.

Ekonomisk rapportering

Pandox fokusering mot ökat kassafl öde och opti-

mering av avkastningen i hotellfastigheterna förut-

Ökat kassafl öde med begränsad risk

PANDOX 2007 13

Marknadsanalys

För att bedöma vilken lönsamhets-

potential och därmed hyresbetalnings-

förmåga, som fi nns i ett hotell, görs en

marknadsanalys. Den lokala markna-

den identifi eras och analyseras med

avseende på efterfrågan, konkurrens

och utbud idag och i framtiden.

Marknadsstrategi

En strategisk plan fastställs för

varje hotellfastighet som baseras på

respektive hotellanläggnings specifi ka

förutsättningar, den lokala marknaden

och dess placering i hotellkonjunk-

turcykeln. Vid upprättandet av den

strategiska planen utvärderas fastig-

hetens fortsatta användningsområde

förutsättningslöst.

Lönsamhetsoptimering

Då fastighetens värde påverkas av

hotellrörelsens lönsamhet framstår

operatören som Pandox viktigaste

samarbetspartner. För att säkerställa

en positiv utveckling av hotellrörelsen

och av fastighetsvärdet utvärderas

operatören och dess verksamhet

kontinuerligt.

Avtalsoptimering

Det optimala kassafl ödet i respektive

hotellfastighet fördelas sedan mellan

operatören, Pandox och övriga berörda

parter. Hyresavtalen formuleras så att

samtliga involverade parter ges inci-

tament för att kontinuerligt förbättra

hotellfastighetens totala lönsamhet.

Möjlighet att för-

värva hotellfas-

tighet

Handlingsplan

med konkreta

åtgärder

Utvärdering

av resp. hotell-

fastighet och

portföljen

Marknadsanalys Marknadsstrategi Lönsamhets-

optimering

Avtalsoptimering

Försäljning

i enlighet med strategin

Pandoxmodellen

Elite Park Avenue Hotel, Göteborg

sätter en noggrann utvärdering av planerade och

genomförda åtgärder. För att säkerställa detta har

Pandox utvecklat ett system för ekonomisk rappor-

tering och uppföljning av målvariabler.

Den ekonomiska rapporteringen utgår från den

årliga budgeten som är uppdelad per hotellfastighet

och följs upp månadsvis på både hotellfastighets-

och koncernnivå. Som en integrerad del av budge-

t eringen görs fl erårsprognoser som är kopplade till

de strategiska planerna enligt arbetet med Pandox-

modellen. Den löpande intäktsrapporteringen följer

förändringar i hotellmarknaden och ger ett gott

underlag för de kvartalsvisa prognoser som görs per

hotellfastighet och för koncernen. Sammantaget ger

det ekonomiska systemet information och underlag

för att kontinuerligt kunna bedöma var potential och

risker fi nns i portföljen och vilka aktiva åtgärder som

ska prioriteras.

14 PANDOX 2007

Avtalstyper – incitament för båda parter

HYRESAVTALENS FÖRFALLOSTRUKTUR

Tkr

0

100 000

200 000

300 000

400 000

500 000

600 000

700 000

2012–2011201020092008

HYRESINTÄKTER 2007 FÖRDELAT

EFTER AVTALSTYPER

Omsättningsbaserade avtal, 44%

Omsättningsbaserade avtalmed garanti, 30%

Managementavtal egen operation, 21%

Fasta övriga avtal, 4%

Fasta hotellavtal, 1%

PANDOXMODELLEN

Specifi ka särdrag

Varje hotellhyresavtal är ett resultat av en omfat-

tande marknadsanalys som inkluderar marknads-

förändringar och olika aktörers konkurrenskraft på

kort och lång sikt.

Olika tekniker begränsar risken i en fallande

marknad samtidigt som Pandox får del av en sti-

gande marknad. Skulle operatörens betalnings-

förmåga försämras har Pandox kompetens och

förmåga att ta över hotellrörelsen, vilket också

skett vid ett fl ertal olika tillfällen.

Pandox avtalsstruktur

Pandox avtalsstruktur speglar det aktiva och situa-

tionsanpassade ägandet. Avtalskonstruktionen

styrs av faktorer som förväntad marknadsutveck-

ling, lokal konkurrens, planerade investeringar

samt val av operatörer och distributörer. Genom att

kombinera olika avtalstyper har Pandox uppnått en

avtalsstruktur som ger ökat kassafl öde när markna-

den går upp samtidigt som Pandox genom garanti-

hyror är skyddat om marknaden viker.

Avtalstyper

Omsättningsbaserade

Omsättningsbaserade hotellhyresavtal är knutna

till hotellrörelsens försäljning. Denna avtalsform

ger Pandox del av tillväxten, både i marknaden

och i marknadsandel. För att begränsa risken är

dessa avtal ofta försedda med en minimihyra

(garanti/golvhyra).

Resultatbaserade

Resultatbaserade hotellhyresavtal innebär att

fastig hetsägaren får del av hotelloperatörens drifts-

resultat. Denna avtalstyp förutsätter att hotell fastig-

hets ägaren har kunskap om ekonomistyrning av

operatörsbolaget. Även resultatbaserade hotell-

hyresavtal kan förses med en minimihyra (garanti/

golvhyra).

Fasta hotellhyresavtal

Fasta hotellhyresavtal med index kopplat till KPI-

utvecklingen används på mogna marknader och

för väl etablerade hotellprodukter. Fasta hotellhyres-

avtal begränsar såväl avtalsrisken som potentialen.

Managementavtal

Managementavtal kan närmast liknas vid ett slags

agentavtal. Kännetecknande är att hotellfastighets-

ägaren också äger hotellrörelsen.

Genom managementavtalet uppdras åt en

operatör/manager att driva/managera hotellet för

hotellfastighetsägarens räkning – ”manage the

manager”. För detta arbete utgår olika ersättningar

till operatören/managern.

Hotellfastighetens värde styrs i hög utsträckning av hotellhyresavtalets utformning. Att konstruera bra

och för båda parter dynamiska hotellhyresavtal är komplicerat. Förutom juridisk kompetens krävs om-

fattande kunskap om hotellbranschens villkor samt insikt om vad respektive part prio riterar.

Clarion Hotel Grand, Östersund

PANDOX 2007 15

KNOWLEDGE & NETWORK

Under året förvärvade Pandox två hotell i

Södertälje – Best Western Hotell Skogshöjd

och Quality Hotel Park. I förvärvet ingick

både fastigheter och operatörsrörelser.

Pandox tillträdde de båda hotellen den

1 mars 2007.

Södertälje ligger knappt fyra mil söder om

Stockholm. Staden har ett välutvecklat

näringsliv med företag som AstraZeneca,

Scania och Svenska Volkswagen. Hotellmark-

naden i staden påverkas till stor del av dessa

stora företag, men även av dynamiken i södra

Storstockholm med bland annat närheten till

Stockholmsmässan.

Behålla lokal profi l

Best Western Hotell Skogshöjd är ett anrikt

hotell i centrala Södertälje. Det har 225 rum,

välutvecklad konferens- och mötesverksam-

het med sammanlagt 11 lokaler, fl era restau-

ranger samt den nybyggda spaavdelningen

Skogshöjd Spa. Quality Hotel Park har ett

utmärkt läge i Södertälje centrum i direkt

anslutning till shoppinggator. Det har 149

rum och konferensutbud för både större och

mindre grupper.

Båda hotellen är i behov av produktut-

veckling. Planen är att Quality Hotel Park star-

tar ett omfattande renoveringsprogram under

innevarande år för ca 25 miljoner svenska

kronor. Ny VD för båda hotellen är Anders

Hallin, tidigare hotelldirektör på Pandox-

hotellet Radisson SAS Hotel Östersund.

Två förvärv i Södertälje

Operatörsverksamheten

NETWORK

16 PANDOX 2007

Aktivt ägande

Under 2007 har Pandox drivit tolv operativa verk-

samheter med totalt 3 509 rum. Två av dessa verk-

samheter har sålts till Choice Hotels, som nu fram-

över kommer att driva Clarion Collection Hotel

Twentyseven och Clarion Hotel Grand, Östersund.

Efter ovanstående förändringar går Pandox in i

2008 med tio operatörsbolag med 3 133 rum, som

beräknas omsätta ca 970 miljoner kronor under

året.

Strategin för Pandox verksamheter drivna i egen

regi är att bygga upp självständiga bolag. Där

huvuddelen av ansvaret delegeras till respektive

bolags styrelse och ledning. Verksamheterna följs,

utvecklas och analyseras genom regelbundna sty-

relsemöten, där bolagens styrelser även omfattar

externa ledamöter. Pandox viktigaste uppgifter är att

dels stödja bolagens affärsprocesser genom tillsät-

tande av professionella styrelser och ledningar, dels

medverka till att managementsystem och arbetsme-

toder upprättas så att utvecklingspotentialen i res-

pektive verksamhet tillvaratas.

HOTEL BERLIN, BERLIN

Hotellfastigheten och den operativa verksamheten förvärvades våren 2006. Hotellet marknadsförs via obe-

roende distributionskanaler. Strategin är att positionera om hotellet mot det lönsammare mötes- och event-

segmentet samt utveckla effektivare och modernare driftsformer. Förändringsprogrammet är i full gång.

Sedan Pandox tillträdde har en ny konferens- och mötesavdelning med nio rum utvecklats. Befi ntliga ytor

har uppgraderats. Soft-renovering är gjord på samtliga rum. Bolaget har också fått ny ledning och styrelse.

INTERCONTINENTAL MONTREAL

Pandox förvärvade hotellfastighet och rörelse 2007. InterContinental Montreal består av 357 rum

av internationell storlek. Det är en fullserviceprodukt med restauranger, bar, fi tness center och stor

konferens- och mötesavdelning. Hotellet ligger i Old Montreal nära de fi nansiella distrikten.

Pandox och InterContinental Hotels har träffat ett managementavtal och kommer i nära samarbete

att utveckla, modernisera och driva hotellet.

Hotellet kommer under 2008 att genomgå en större renovering som omfattar design, produkt-

utbud rörande rum och konferensavdelning. Dessutom får hotellet nytt fi tness center och ny

lounge. Strategin är att utveckla en boutique-känsla med en fransk touch. Investeringen är upp-

skattad till ca 70 miljoner svenska kronor.

CROWNE PLAZA ANTWERP

Pandox förvärvade hotellfastigheten och

rörelsen våren 2007. Pandox driver hotellet

i egen regi under franchiseavtal med Inter-

Continental Hotels Group. Crowne Plaza

Antwerp har 262 rum och en välutvecklad

konferensverksamhet. Läget är bra med

direkt anslutning till Antwerpens ringled

och närhet till staden historiska centrum.

Hotellet behöver uppgraderas och moder-

niseras. I dagsläget utarbetas de strategiska

planerna för hotellet och utvecklingspro-

grammet beräknas pågå under två till tre år.

PELICAN BAY AT LUCAYA

Hotellet ligger på Grand Bahama Island och har

186 rum, varav 96 juniorsviter. Verksamheten

marknadsförs som ett resorthotell via oberoende

distributionskanaler. Pandox har ett asset manage-

mentuppdrag. Det innebär att företaget bistår äga-

ren Sundt AS med stöd till bolagets ledning samt

i utvecklingen av verksamheten, vilket har inneburit

att ny ledning och styrelse har tillsatts. Ny reception

har skapats. Dessutom har Restaurang Sabor ut-

vecklats i en omodern baryta vilket har ökat den

lokala profi len på hotellet. För närvarande utvärde-

ras förutsättningarna att uppföra en multibyggnad

med möteskapacitet, frukost- och bankettytor.

QUALITY HOTEL PARK

Hotellfastigheten och den operativa verksam-

heten förvärvades våren 2007. Hotellet drivs av

Pandox under ett franchisekontrakt med Choice

Hotels. Det har ett utmärkt läge i Södertälje

centrum i direkt anslutning till shoppingdistrikt.

Hotellet – med 149 rum och konferenskapacitet

för både större och mindre grupper – ska reno-

veras och utvecklas under 2008.

07

PANDOX 2007 17

CROWNE PLAZA BRUSSELS CITY CENTRE

Verksamhet och fastighet förvärvades vid årsskiftet

2003/2004. Det är ett av de ledande affärs- och city-

möteshotellen i Bryssel. Hotellet drivs under ett

franchiseavtal med Crowne Plaza, som är ett varu-

namn i InterContinental Hotels Group. Distributio-

nen sker via en av världens mest kraftfulla kanaler

– Holidex. Nyligen har 13 miljoner euro investerats

i en modernisering och uppgradering av hotellet.

Vilket resulterat i att hotellet fått fl era prestigefyllda

utmärkelser.

HOTEL BLOOM!

Verksamhet och hotellfastighet förvärvades

hösten 2005 och marknadsförs via obero-

ende distributionskanaler. Hotellet är i slut-

fasen att repositioneras till ett levande och

dynamiskt livsstilshotell. Där varje rum ut-

smyckas av en ung konstnär under temat av

blommor. Omstruktureringen beräknas kosta

ca 13,5 miljoner euro och kommer att vara

klart under våren 2008.

Hotell Stad Rum Hotelldirektör

Hotel Berlin, Berlin Berlin 701 Cornelia Kausch

InterContinental Montreal Montreal 357 Gilles Hervieux

Crowne Plaza Brussels City Centre Bryssel 354 Eric van Dalsum

Holiday Inn Brussels Airport Bryssel 310 Charles Boelen

Hotel BLOOM! Bryssel 306 Aldert Schaaphok, tf

Hilton Brussels City Bryssel 283 Noël de Munck

Crowne Plaza Antwerp Antwerpen 262 Lucien Corthals

Best Western Hotell Skogshöjd Södertälje 225 Anders Hallin

Clarion Collection Hotel Twentyseven* Köpenhamn 200 Christopher Alm

Pelican Bay at Lucaya** Bahamas 186 Magnus Alnebeck

Clarion Hotel Grand, Östersund* Östersund 176 Bibbi Högbom

Quality Hotel Park Södertälje 149 Anders Hallin

Totalt 3 509

*Rörelsen avyttrades under 2007 till Choice Hotels.

**Asset managementavtal, hotellet ägs av Sundt AS.

BEST WESTERN HOTELL SKOGSHÖJD

Hotellfastigheten och den operativa verksamheten

förvärvades våren 2007. Hotellet drivs av Pandox

med ett medlemskap i Best Western. Skogshöjd är

ett anrikt hotell i centrala Södertälje med 225 rum,

välutvecklad konferens- och mötesverksamhet med

sammanlagt 11 lokaler, fl era restauranger samt

nybyggd spaavdelning. För närvarande görs en ana-

lys av hotellet inför en kommande vidareutveckling

och renovering.

HILTON BRUSSELS CITY

Hotellfastigheten och den operativa verksamheten ingick i förvärvet av Hotellus International AB

2000. Ett omfattande investeringsprogram slutfördes 2002. Det har förvandlat Hilton Brussels City

från ett turisthotell till ett internationellt hotell med hög standard och god lönsamhet. Hotellet ligger

centralt i Bryssel på Place Rogier och har 283 rum, restaurang, bar, fi tness center och konferens-

rum. Hotellet drivs genom managementavtal med Hilton.

HOLIDAY INN BRUSSELS AIRPORT

Pandox förvärvade hotellfastigheten och rörelsen

våren 2007. Holiday Inn Brussels Airport är ett fullser-

vicehotell med 310 rum. Det har ett strategiskt läge

nära Bryssels internationella fl ygplats och ligger i ett

affärsområde med hög tillväxt av nya kontorsbyggna-

der. Hotellet drivs i egen regi under franchiseavtal med

InterContinental Hotels Group. Produkten behöver

uppgraderas och moderniseras. Den nya ledningen

har tagit fram en ny strategisk plan vilken har påbör-

jats omgående och beräknas ta 2 år att genomföra.

18 PANDOX 2007

MARKNADSÖVERSIKT

2007 var ett mycket starkt år i hotellbranschen.

Beläggningen var stabil på höga nivåer och snitt-

priserna hade en mycket bra tillväxt. Branschen

gynnas av bra omvärldsförutsättningar men hotas

också av desamma. Den fi nansiella oron kring bo-

stadslånen i USA riskerar att matta av den ekono-

miska tillväxten och få spridningseffekter till Eu-

ropa. Generellt är konjunkturutvecklingen svårare

att bedöma än på mycket länge.

I USA slutade beläggningen på 63 procent, vilket är

i nivå med föregående år. Efterfrågan har ökat svagt

men eftersom även tillgängliga rum ökat med samma

mängd blir förändringen i beläggningen minimal.

Snittpriserna slutade på 104 dollar, motsvarande en

ökning med 6 procent mot 2006. Sett till prisseg-

menten så är det lyxsegmentet och mellanprisseg-

mentet som haft den bästa tillväxten under året.

Trenden i samtliga segment är densamma, med be-

läggning i nivå med före gående år medan pristill-

växten är det som drar RevPAR uppåt. I New York

har beläggningen ökat svagt medan priserna ökade

med hela 12 procent under året. Beläggningen slu-

tade på 84 procent och snittpriset på 270 dollar.

Efter tre år i rad av tillväxt fortsätter den euro-

peiska marknaden att prestera väl med tillväxt i de

fl esta av regionens större städer. De goda ekono-

miska förutsättningarna har lett till ökad efterfrågan

från både fritids- och affärssegmenten. I London

har efterfrågan börjat slå i taket. Beläggningen har

under två års tid uppnått över 80 procent under

näst intill varje månad. Det är en stark marknad

med en stark underliggande efterfrågan. Belägg-

ningen slutade under 2007 på 83 procent, vilket

motsvarar en svag ökning om knappt 1 procent mot

föregående år. Snittpriserna steg starkt under

samma period med cirka 10 procent. RevPAR slu-

tade på 110 pund, vilket är en ökning om drygt 10

procent mot 2006.

New York och London åt olika håll

New York och London är två marknader som brukar

följas åt i utvecklingen. Under den senaste tiden har

vi dock kunnat se att de två marknaderna istället går

åt varsitt håll. I New York är tillväxttakten fort farande

ökande medan tillväxten avtar i London. London tap-

pade fart på grund av terrorattackerna under 2005.

Mitt i återhämtningen då New York växte starkt fi ck

alltså London ett bakslag och har sedan dess inte

kunnat ta hem det tappet även om tillväxten varit

bra. Jämfört med tidigare toppnivåer runt millennie-

skiftet ligger New York hela nära 35 procent över

medan London ligger cirka 16 procent över.

VM i fotboll i Tyskland under 2006 har i huvud-

sak varit positivt för utvecklingen även under 2007.

De tyska städer som var värd för matcher under VM

har under 2007 haft svårt att hålla priserna, men

tack vare ökat affärs- och fritidsresande har belägg-

ningen i vissa städer kunnat väga upp för detta.

München slutade 2007 på en beläggning om 73

procent, motsvarande en ökning om cirka 4 pro-

cent, och ökade snittpriset med drygt 3 procent.

Berlin slutade på 71 procent i beläggning och lyck-

ades genom den ökningen radera hela pristappet

om drygt 2 procent. RevPAR i Berlin slutade på 63

euro helåret 2007, en ökning om cirka 3 procent.

Vissa städer som till exempel Dortmund har dock

inte kunnat upprätthålla de höga nivåerna.

Den goda omvärlden har även påverkat Frank-

rike och Spanien. I Spanien var det i huvudsak

Madrid och Barcelona som drev tillväxten. I Madrid

drivs tillväxten av en ny fl ygplats samt stadens

ökade betydelse som konferensstad. I Barcelona

har ökningen i snittpriset varit starkare. I Paris har

det främst varit de 3- och 4-stjärniga hotellen som

har drivit tillväxten. Beläggningen i Paris slutade

på 78 procent vilket är en ökning om nära 4 procent

mot föregående år. Pristillväxten hade den högsta till-

växten och ökade med cirka 6 procent till 216 euro.

I Bryssel och Antwerpen var det priset som drev

RevPAR under 2007. Beläggningen i Bryssel låg i

nivå med föregående år medan snittpriset steg med

9 procent. I Antwerpen tappade beläggningen

knappt 1 procent medan snittpriset steg med 15

procent. RevPAR steg i Bryssel med 11 procent och

i Ant werpen med 14 procent.

Skandinavien på höga nivåer

Köpenhamn har liksom London haft hög beläggning

under en längre tid och har nu slagit i efterfrågetaket,

vilket minskar tillväxtförutsättningarna i belägg-

ningen. Internationella gästnätter verkar ha stag nerat

och tillväxten är nu beroende av nationell efterfrå-

Pristillväxten överglänser beläggningen

PANDOX 2007 19

Utvecklingen på hotellmarknaden har

varit stark under 2007. På många mark-

nader ligger beläggningen på historiskt

höga nivåer. Snittpriserna har fortsatt att

stiga och det sker från redan höga nivåer.

Samtidigt har räntorna stigit svagt i vissa

marknader och vissa andra makroekono-

miska indikatorer pekar mot lägre tillväxt.

Aktiviteten på transaktionsmarknaden har varit

fortsatt hög och i nivå med 2006. Trots högre

räntor har den goda efterfrågan skapat konkur-

rens, vilket dämpat ränteeffekten. Under första

halvåret 2007 hade priset per rum stigit med

drygt 2 procent till 177 000 euro per rum.

Private equity säljer

Det nya läget med högre räntor och låg initial

direktavkastning har även påverkat vilka som

investerar i marknaden. Andelen transaktioner

gjorda av HNWI (high net worth individuals)

var fyra gånger större 2007 än under föregå-

ende år. Denna typ av köpare har ett långsiktigt

ägarperspektiv och bland annat ett stort in-

tresse för prestigehotell. Bland private equity-

bolagen däremot minskade förvärven av ho-

tellfastigheter avsevärt. Dessa bolag har istället

sålt många hotellfastigheter. Även hotellbola-

gen var förra året aktiva på säljsidan.

Ökad transparens i fl era europeiska mark-

nader har lett till fl er cross-border-affärer.

Många investerare från Storbritannien söker

efter förvärv i Kontinentaleuropa. I Storbritan-

nien är räntorna högre och direktavkastningen

lägre, speciellt i större städer som London. Där-

med har möjligheterna till bra förvärv minskat.

Via en geografi sk diversifi ering ser köparna sam-

tidigt att riskspridningen och dynamiken kan för-

bättras. Eftersom marknaderna ligger olika i kon-

junkturcykeln dämpar den geografi ska sprid-

ningen även volatiliteten i portföljen.

De senaste två åren har Tyskland, Frankrike

och Italien varit intressanta marknader. Under

2007 ökade ländernas andel av det totala

transaktionsvärdet med nära 20 procent.

Hyreskontrakt fortsatt intressant

Under 2007 var andelen hyreskontrakt lika

hög som 2006. Det fortsatta intresset för hy-

reskontrakt kan bland annat förklaras av den

växande andelen institutionella investerare.

De står för hälften av alla transaktioner som

involverar hyreskontrakt.

Transaktioner med managementkontrakt

har ökat och är idag den vanligaste kontraktsfor-

men bland köpta och sålda fastigheter. Den här

typen av kontrakt är vanligast vid portföljförvärv.

Fortsatt stark transaktionsmarknad

gan. Staden har även fått mycket ny kapacitet på

sista tiden vilket också hämmar beläggningsutveck-

lingen. Staden har dock stärkts av en ökad tillväxt i

fritidsresenärer och förbättrad kongressmarknad.

Beläggningen under 2007 var 71 procent i Köpen-

hamn och priserna var 845 danska kronor, vilket

motsvarar ett tapp om nära 4 procent respektive en

ökning om 8 procent mot föregående år.

I Sverige ligger marknaden på historiskt höga

nivåer både vad gäller snittpris och beläggning.

Båda parametrarna har en stabil tillväxttakt där

priset ökar med runt 5 procent i årstakt och belägg-

ningen med cirka 1 procent.

I Stockholm har efterfrågan börjat vika i vissa

marknader. Främst är det högprissegmenten i city

som tappar i efterfrågan. I samband med prishöj-

ningar och omsegmentering, där cityhotellet väljer

allt mer högbetalande gäster framför mer volym-

starka grupper till lägre pris, pressas de lägre pris-

segmenten ut ur Stockholms innerstad. Fyrstjärniga

cityhotell tappade cirka 3 procent i beläggningen

under 2007 medan priserna ökade med hela 10

procent. Utvecklingen i de båda parametrarna går åt

helt olika håll. Snittpriset har en ökande tillväxttakt

medan beläggningen har en ökande nedgångstakt.

Beläggningen slutade på 77 procent medan snittpri-

set låg på 1 270 kronor under 2007. Stockholms

norrortshotell visar på liknande mönster men på

lägre nivåer. Beläggningen hamnade i nivå med

2006 medan priserna var det som drev RevPAR

som ökade med nära 9 procent under året.

Kringmarknader som Uppsala och Arlanda

visade på tillväxt i både beläggning och snittpris

även om beläggningsökningen i Uppsala var på

högre nivåer. RevPAR för de båda städerna ökade

med 17 respektive 9 procent under året. Södertälje

har också ökat i både snittpris och beläggning. Rev-

PAR ökade här med nära 10 procent under 2007.

Göteborg ligger också på historiskt höga nivåer

och beläggningen slutade på 71 procent bland

Göteborg citys fyrstjärniga hotell. Detta motsvarar

en ökning om cirka 1 procent mot föregående år.

Pristillväxten har varit något starkare och slutade på

en ökning om 3 procent. Mölndal visade samma

mönster under året men uppnådde en högre pris-

tillväxt än Göteborg. RevPAR i Mölndal ökade med

drygt 7 procent i RevPAR, jämfört med drygt 4 pro-

cent i Göteborg city.

Malmö har haft en mycket stark tillväxt, främst

tack vare stigande snittpriser. Trots historiskt höga

nivåer ökar även beläggningen och helåret 2007

slutade på 68 procent. Malmö har utvecklats väl

som stad och region under de senaste åren och

detta visar sig på hotellmarknaden. Snittpriset slu-

tade på 831 kronor vilket kan jämföras med nivån

2006 på 777 kronor. RevPAR ökade i Malmö kom-

mun med 12 procent. Högprissegmentet inne i city

visar på samma mönster som kommunen.

Samtliga marknadsuppgifter för Sverige avser rullande 12

månader, december 2006–november 2007. Övriga länder och

städer avser kalenderåret 2007.

Scandic Hallandia, Halmstad

Starka positioner i Bryssel/Antwerpen

Under 2007 förvärvade Pandox ytterligare två hotell i Bryssel/Antwerpenområdet. Pandox blir därmed en

av de största aktörerna på denna marknad med totalt sju hotell och 1 819 rum. I portföljen ingår fyra

hotell som drivs i egen regi, två hotell med hyresavtal samt ett med managementavtal.

Bryssel/Antwerpen

CREATIVITY

20 PANDOX 2007

Fem hotell i Bryssel

Efter Pandox förvärv av Holiday Inn Brussels Air-

port våren 2007 äger bolaget fem hotell i Bryssel.

Scandic Grand Place är ett effektivt mellanklass-

hotell på 100 rum, som ligger i anslutning till väl-

kända Grand Place i centrala Bryssel. I direkt an-

slutning till Place Rogier – som har utvecklats till

ett starkt affärsdistrikt – ligger Pandox båda affärs-

hotell Crowne Plaza Brussels City Centre och

Hilton Brussels City med 354 respektive 283 rum.

Några hundra meter därifrån ligger företagets

femte hotell i området – Hotel BLOOM!.

Hotel BLOOM! ägs och drivs av Pandox

genom oberoende distributionskanaler. Strategin

är att utveckla Bryssels bästa livsstilshotell. Varje

rum är handmålat av studenter från olika konst-

skolor i Europa an slutna till ELIA (European

League of Institutes of the Arts). Inspirationen till

väggmålningarna är studenternas egna tolkningar

av ordet ”Bloom”, vilket gör alla rum individuella

och personliga. Hotellet är unikt och har fått

mycket uppmärksamhet i media, både lokalt och

i branschtidningar som Elle Déco och Sleeper.

Internationell knutpunkt

Bryssel har cirka en miljon invånare. Staden har

ett både strategiskt och centralt läge i Europa med

samma avstånd till Paris, London och Frankfurt.

Att Bryssel är huvudsäte för EU har spelat en viktig

roll i stadens och hela Belgiens utveckling. Bryssel

är välkänt som politiskt och administrativt cen-

trum, men är också knutpunkt för internationella

institutioner som NATO och Benelux. I staden läg-

ger även alltfl er internationella företag och organi-

sationer sina huvudkontor. Bryssels internationella

betydelse och starka infrastruktur gör den till en

Crowne Plaza Brussels City Centre

07

PANDOX 2007 21

efterfrågad mötes-, konferens- och kongresstad,

vilket varje år ger ett stort antal gästnätter för hotel-

len. Stadens attraktionskraft stärks ytterligare via

det nya mötescentrum – Square Brussels – som

öppnar i september 2009.

Bra infrastruktur

Pandox äger Scandic Antwerp sedan 2000. Liksom

det nyligen förvärvade Crowne Plaza Antwerp ligger

det vid ringleden som omger Antwerpen. Hotellen

har 204 respektive 262 rum.

Antwerpen är Belgiens näst största stad med en

halv miljon invånare. Staden har bra infrastruktur

vad gäller både väg- och tågförbindelser. Amster-

dam, Rotterdam och Haag ligger inom två timmars

bilresa och både Bryssel och Paris kan nås med

höghastighetståg. Efter Rotterdam har Antwerpen

även Europas näst största hamn för sjöburen frakt.

Sedan 1600-talet har Antwerpen spelat en stor

roll i diamantindustrin och idag är staden centrum

för diamanthandeln i världen. I Ant werpen har

också internationella företag som DAF Trucks,

Procter & Gamble och Amoco större kontor.

Nyförvärv 2007: Holiday Inn Brussels Airport och Crowne Plaza Antwerp

Pandox gjorde ytterligare en storaffär i

Belgien under 2007 och förvärvade

hotellfastigheterna Holiday Inn Brussels

Airport och Crowne Plaza Antwerp, vilket

även inkluderade de operativa verksam-

heterna. Affären var på motsvarande cirka

en halv miljard svenska kronor och tillträ-

det skedde i slutet av juni 2007.

Holiday Inn Brussels Airport är ett fullservice-

hotell med 310 rum i ett strategiskt läge nära

Bryssels internationella fl ygplats och i ett af-

färsområde med hög tillväxt av nya kontors-

ytor. Crowne Plaza Antwerp, med 262 rum

och en välutvecklad konferens verksamhet,

har ett bra hotelläge i direkt anslutning till

Antwerpens ringled och ligger nära stadens

historiska centrum.

Pandox huvudstrategi blir att driva hotellen

i egen regi under nuvarande franchiseavtal

med InterContinental Hotels Group. Hotellen

är i behov av uppgradering och modernisering

och Pandox kommer i nära samarbete med

de lokala ledningarna omgående utarbeta

strategiska planer för verksamheterna och

påbörja aktiva åtgärder. Utvecklingsprogram-

men beräknas ta två till tre år och uppskattas

innebära investeringar på motsvarande drygt

80 miljoner svenska kronor.

Hotel BLOOM!

22 PANDOX 2007

1. Aldert Schaaphok, Director Operations, baserad i Bel-

gien, född 1959. Aldert har en gedigen erfarenhet av ope-

rativ drift och konceptutveckling och har bland annat varit

hotelldirektör för fullservicehotell i Holland, Belgien och

Tyskland. Innan han började på Pandox var han Regional

Director Operations och Vice President Operations på

Dorint Hotels & Resorts AG. Aldert har på konsultbasis

varit engagerad i Pandox sedan januari 2004 och ansva-

rar för bolagets operativa verksamheter i Belgien och

Montreal. Dessutom är han styrelseledamot i Hotel Berlin,

Berlin.

2. Anders Nissen, verkställande direktör, född 1957.

Anders har en gedigen bakgrund från hotell- och hotell-

fastighetsbranschen, med en erfarenhet i ca 25 år. Han

startade sin karriär som hotelldirektör och avancerade till

olika ledande befattningar inom hotell operatören Resos

koncernledning. I början av 1993 anställdes Anders som

verkställande direktör för Securum Hotel & Turism AB och

ledde arbetet med att strukturera Securums hotell engage-

mang. Anders var en av initiativ tagarna till Pandox bil-

dande och har varit bolagets verkställande direktör sedan

starten 1995.

3. Anette Österberg, analytiker, född 1975. Anette är utbil-

dad civilekonom från European Business School i London.

Hon har dessutom studerat bland annat fastighetsvärde-

ring på KTH. Efter utbildningen arbetade Anette med

Corporate Finance på Deloitte & Touche. Hon anställdes

på Pandox våren 2003 som analytiker och arbetar med

förvärv, marknadsanalys, marknadskommunikation och

beslutsstöd åt affärsområdescheferna.

4. Ann-Sophie Forsmark, fastighetsredovisning, född

1971. Ann-Sophie är diplomerad ekonom från IHM. Hon

kom till Pandox 1999 efter att tidigare arbetat på Riddar-

staden AB, Marco Polo och Fritidsresor. Ann-Sophie

arbetar på Pandox ekonomiavdelning med redovisning.

5. Erik Hvesser, affärsområdeschef, född 1969. Erik är

utbildad Diplomekonom från Handelshögskolan i Oslo.

Erik kom till Pandox hösten 2006 från befattningen som

asset manager på Norgani ASA. Han har 15 års operativ

erfarenhet från hotellbranschen, bland annat som hotell-

direktör, affärsområdeschef, business controller samt

olika ledande befattningar i Hilton/Scandics svenska

ledning. Erik ansvarar för majoriteten av Pandox

svenska hotellfastighetsportfölj.

6. Folke Holmqvist, fastighetschef Sverige, född 1943.

Folke är byggnadsingenjör och har 25 års erfarenhet från

entreprenadbranschen samt fem år som verkställande

direktör för ett hotellbolag. 1993 tillträdde Folke som

fastig hetschef på Securum Hotel & Turism AB och var

med vid bildandet av Pandox. Han har varit projektan-

svarig för fl era stora ombyggnadsprojekt. Som fastighets-

chef för de svenska fastigheterna arbetar Folke nära de

tre affärs områdescheferna.

7. Jill Jansson, VD-assistent, född 1952. Jill kom till

Pandox i september 2005 och arbetar som VD-assistent,

vilket innebär olika supportuppgifter till styrelse och led-

ning i bolaget samt intern och extern kommunikation,

bland annat års redovisningen. Jill kommer närmast från

Ventelo Sverige AB och har även arbetat i koncernfunk-

tionen på Pharmacia.

8. Jonas Törner, controller, född 1971 är utbildad civileko-

nom vid Stockholms Universitet och har även studerat

vid KTH till elektro ingenjör. Han har tidigare arbetat med

Corporate Finance på Deloitte & Touche och Nordea

Securities och kommer senast från en tjänst som

koncern controller på industriföretaget DeLaval. Jonas

anställdes som controller på Pandox under hösten 2005.

Jonas har bl a under sin tid i Pandox byggt upp de ope-

rativa systemen, som under de senaste åren vuxit kraftigt

och som innebär att verksamheterna på ett enkelt och

analytiskt sätt kan följas.

MEDARBETARE | KNOWLEDGE

44 hotell

+ 10 200 rum

+ 655 000 m2

+ 782,2 Mkr Förvaltningsintäkter

+ 655,9 Mkr Driftsöverskott

+ 230,0 Mkr Resultat efter skatt

17 anställda

2.

16.

5.

1.

4. 15.

PANDOX 2007 23

9. Josefi n Bergqvist, analytiker, född 1974. Josefi n har en

magisterexamen i hotelledarskap från Griffi th University

i Australien samt en magisterexamen i fastighetsekonomi

från KTH. Josefi n har tidigare arbetat på CBRE Hotels i

London som analytiker samt operativt för Marriott Inter-

national. Josefi n arbetar på Pandox sedan augusti 2006

och är ledamot i några av bolagets internationella operativa

styrelser.

10. Josefi n Nilsson, receptionist, född 1983. Josefi n har

tillsammans med VDs assistent ansvar för kontorets

dagliga funktion. Hon har arbetat på företaget sedan

september 2006.

11. Lars Häggström, Vice President Asset Management

och affärsområdeschef, född 1954. Lars är utbildad

ingenjör och har lång erfarenhet av hotellbranschen med

tyngdpunkt på fastighetsrelaterade frågor. 1993–1998

var han tekniskt ansvarig på Scandic Hotels samt fastig-

hetschef på Hotellus International när Pandox förvär-

vade bolaget. Lars har nyligen utsetts till VP i Pandox

med ansvar för Pandox samtliga fastighetsfrågor och ut-

vecklingsprojekt. Dessutom behåller han ansvaret för ett

antal av bolagets internationella hotell.

12. Louise Ceder, fastighetssupport, född 1970. Louise

arbetar med fastighetssupport och har det senaste året

bl a tagit fram en ny webbsida för rapportering och upp-

följning. Louise rapporterar till våra affärsområdeschefer

och har arbetat på Pandox sedan år 2000.

13. Marie Sivertzen, fastighetsredovisning, född 1957.

Marie kom till Pandox i oktober 2007 efter att närmast

arbetat på Pfi zer AB via Manpower. Hon har även arbetat

på Investor AB i 15 år och Ponsus Pharma AB. Marie

arbetar nu på Pandox ekonomiavdelning med redovisning.

14. Mikael Planell, affärsområdeschef, född 1960.

Mikael ansvarar för fl era av Pandox större hotell, bl a

Hotel Berlin, Berlin. Mikael var också initiativtagare till

utvecklingen av Clarion Collection Hotel Twentyseven

som nu är uthyrt till Choice Hotels. Mikael har en gedigen

bakgrund från hotellbranschen med 20 års erfarenhet

som hotelldirektör och affärsområdeschef i bl a London

och Stockholm. Innan Mikael kom till Pandox i början av

2005 hade han operativt och affärsutvecklingsansvar

för Accor Hotels nordiska verksamhet.

15. Liia Nõu, Vice President och CFO, född 1965. Liia an-

ställdes 2007 och ansvarar för ekonomi- och fi nansfrågor i

koncernen. Centrala arbetsområden är ekonomistyrning och

rapportering, koncernens fi nansiering samt förvärv. Liia är

civilekonom utbildad på Handelshögskolan i Stockholm

och kommer närmast från GE Money Bank AB där hon

arbetade som nordisk CFO. CFO har hon också varit på bl a

Song Networks, Tele2, Icon Medialab och även arbetat på

Kuwait Petroleum och American Express.

16. Nils Lindberg, senior advisor, född 1947. Nils har lång

karriär i Pandox och tidigare ansvarat för ekonomi och fi nans-

frågor. Sedan fjolåret har han själv valt att övergå i en råd-

givarfunktion inom koncernen. Nils har tidigare arbetat som

controller och treasurer för Dow Chemical Nordic Region.

Vidare har han varit bank direktör på Nordbanken. Nils an-

ställdes på Pandox i mitten av 1995.

17. Ulrika Norrbrink, fastighetsredovisning, född 1966.

Ulrika kom till Pandox i mars 2006 efter att tidigare arbe-

tat på Power Hemelektronik AB, Proact IT Sweden AB

och Lars Gullstedts Fastigheter AB. Ulrika arbetar på

Pandox ekonomiavdelning med redovisning.

18. Enzo, Corporate dog.

Salme Olsson, fastighetsredovisning, född 1944. Salme

har under året gått i pension från Pandox och vi tackar

henne för goda insatser och fi na minnen.

10.

7. 17.

8.

6. 13. 9.

3.11.

14. 12.

18.

Affärsutveckling Sverige

CREATIVITY

Hotell Scandic S:t Jörgen i Malmö har ingått i

Pandox sedan bolaget grundades 1995. Hotel-

let har ett starkt läge vid ett av Malmös mest

attraktiva shoppingstråk och är med sina 283

rum stadens största hotell.

Hotellet invigdes 1967 och har sedan dess varit ett

av stadens ledande. Under 2007 har ett investe-

ringsprogram om ca 60 miljoner svenska kronor av-

slutats som stärkt hotellets position på den lokala

marknaden och där man konverterat ineffektiva

restaurangytor till lönsam shopping- och affärsverk-

samhet. Utvecklingsprogrammet omfattade också

tillskapandet av en ny konferensavdelning, vilket

innebär att Scandic S:t Jörgen idag har utvecklats

till ett av Malmös ledande mötes- och konferensho-

tell. Lobby och publika ytor har moderniserats och

tidsenligt mat- och dryckesutbud har skapats. Idag

är Scandic S:t Jörgen en av Malmös mest attraktiva

fastigheter med utvecklad shopping-, hotell- och

mötesprofi l.

Nysatsning i Malmö

24 PANDOX 2007

07

Scandic Hallandia ligger på Storgatan i centrala

Halmstad och har efter en ombyggnad 154 rum.

Hotellet uppfördes på 1800-talet och har under åren

byggts om fl era gånger. År 1999 förvärvade Pandox

hotell fastigheten med dåvarande 130 rum och i

behov av utveckling.

Halmstad är en relativt stabil hotellmarknad och

har de senaste tio åren haft en beläggning runt 50

procent. Scandic Hallandia har en stark position och

presterar väl över marknaden i både pris och belägg-

ning.

Gemensam utveckling

Den starka underliggande efterfrågan har gjort att

hotellet haft fullt fl era dagar per år. Både fastighets-

ägare och hyresgäst såg därför en potential i att öka

antalet rum. När hyresavtalet omförhandlades 2005

enades partnerna därför om ett utvecklingsprogram

för hotellet.

I avtalet ingick en stor investering som innebar att

24 nya rum skapades. Dessutom genomfördes logis-

tikförändringar i fastigheten som förbättrade drifts-

förutsättningarna för Scandic. Genom att förändra

ytdispositionen kunde de nya rummen skapas inom

befi ntlig fastighet. Kök, restaurang och bar fl yttades

samtidigt som det mesta av mötes kapaciteten kon-

centrerades till en plats i huset. Resultatet är ett

hotell som har möjlighet att möta efterfrågan, men

också en mer yteffektiv och driftsvänlig fastighet.

Tillbyggnad i Halmstad

PANDOX 2007 25

HOTELLFASTIGH

26 PANDOX 2007

44 hotell med strategiska lägen i Sverige,

Danmark, Belgien, Tyskland, Schweiz,

Storbritannien, Bahamas och Kanada.

ETERNA

PANDOX 2007 27

28 PANDOX 2007

HOTELLFASTIGHETERNA

Anläggning Operatör/VarunamnTyp avavtal Läge

Antalrum Byggår/Tillbyggt

Total yta(kvm)

Stockholm Radisson SAS Arlandia Hotel, Arlanda Rezidor/Radisson SAS Og Internationell fl ygplats 335 1979/89 15 260

Hilton Stockholm Slussen Hilton O City 288 1989 18 416

Best Western Hotell Skogshöjd, Södertälje Pandox/Best Western Fr Södertälje/Centralt 225 1972/81/87 14 115

Scandic Järva Krog, Stockholm Scandic O Stockholm Norr 215 1971/97 11 300

Scandic Park, Stockholm Scandic O City 198 1969/88 12 290

Quality Hotel, Nacka Choice Hotels Scandinavia/Quality Og Sickla-Nacka 162 1986 10 830

Mr Chip Hotel, Kista Kista Hotell AB Og Stockholm Norr 150 1984 5 517

Quality Hotel Park, Södertälje Pandox/Choice Hotels Scandinavia Fr Södertälje/City 149 1890-talet/1984 10 292

Scandic Upplands Väsby Scandic O Stockholm Norr 150 1986 6 955

SUMMA STOCKHOLM 1 872 104 975

GöteborgScandic Crown, Göteborg Scandic O City 338 1988 24 380

Elite Park Avenue Hotel, Göteborg Elite Hotels Og City 291 1950/74/90 21 998

Scandic Mölndal, Göteborg Scandic O City 208 2000 11 000

SUMMA GÖTEBORG 837 57 378

ÖresundScandic Copenhagen Scandic O City 484 1970/99 31 500

Scandic S:t Jörgen, Malmö Scandic Og City 283 1967/95 21 485

Radisson SAS Hotel, Malmö Rezidor/Radisson SAS Og City 229 1971/88 18 969

Clarion Collection Hotel Twentyseven Choice Hotels Scandinavia/Clarion Og City 200 1913/55/65 7 568

Scandic Star, Lund Scandic Og Centralt 196 1991 15 711

Clarion Hotel Grand, Helsingborg Choice Hotels Scandinavia Og City 164 1926/29/96 8 555

Scandic Kramer, Malmö Scandic O City 113 1875/1994 6 913

SUMMA ÖRESUND 1 669 110 701

Regionstäder och övriga orterScandic Grand, Örebro Scandic O City 219 1985 12 900

Scandic Winn, Karlstad Scandic Og City 199 1984/90 10 580

Scandic Swania, Trollhättan Scandic Og City 196 1918/83/89 10 399

Clarion Hotel Grand, Östersund Choice Hotels Scandinavia/Clarion Og City 176 1978 8 766

First Hotel Grand, Borås Västsvenska Hotellfastigheter AB/First Hotels Og City 158 1972/87/90/97 9 593

Scandic Plaza, Borås Scandic O City 135 1988 10 592

Elite Stora Hotellet, Jönköping Elite Hotels Og City 135 1860/1930/95 11 378

Clarion Hotel Plaza, Karlstad Plaza Hotell & Restaurang i Karlstad AB/Choice Og City 131 1929/91 5 907

Scandic Hallandia, Halmstad Scandic O City 1541890-

talet/1950/75/20077 617

Scandic Billingen, Skövde Scandic F City 106 1888/1939/65 7 743

SUMMA REGIONSTÄDER OCH ÖVRIGA ORTER 1 609 95 475

Internationellt 2)

Crowne Plaza Brussels City Centre Pandox/Crowne Plaza Fr City 354 1910 28 095

Holiday Inn Brussels Airport Pandox/InterContiental Fr Flygplats 310 1971 21 072

Hotel BLOOM!, Bryssel Pandox Io City 306 1976 23 445

Hilton Brussels City Pandox/Hilton M City 283 1910/30 13 850

Scandic Grand Place, Bryssel Scandic O City 100 1900/91 4 500

Crowne Plaza Antwerp Pandox/InterContinental Fr Centralt 262 1971 18 340

Scandic Antwerp Scandic O Kringled 204 1974 13 200

Hotel Berlin, Berlin Pandox Io City 701 1958/87/96 41 093

Hilton Bremen Hilton O City 235 1991 21 000

Hilton Dortmund Hilton O Mässanläggning 190 1990 12 500

Scandic Lübeck Scandic O Kringled 158 1991 9 700

Hilton London Docklands Hilton O Docklands 365 1991 22 800

InterContinental Montreal Pandox/InterContinental M Centralt 357 1991 31 091

Radisson SAS Hotel, Basel Rezidor/Radisson SAS Og Centralt 205 1957/63/72 17 800

Pelican Bay at Lucaya, Grand Bahama Island Sundt GB Management AM Resort 186 7 983

SUMMA INTERNATIONELLT 4 216 286 469

SUMMA PANDOX TOTALT 10 203 654 998

1) Omfattar hotell-, restaurang- och konferensytor. 2) Exklusive Köpenhamn som ingår i Öresund.

O = Omsättningsbaserat, Og = Omsättningsbaserat med garantihyra, Or = Omsättnings- och resultatbaserat, R = Resultatbaserat, F = Fast, Io = Internt omsättningsbaserat, M = Managementavtal, Fr = Franchise, AM = Asset Managementavtal

Pandox operatörsverksamhet (Hotell i egen regi)

PANDOX 2007 29

Varav hotell1)

(kvm)kontor(kvm)

butiker(kvm)

övrigt(kvm)

Förfogande-rätt

Fastighets-beteckning

Taxerings-värde (Mkr)

15 260 – – – Tomträtt Benstocken 1:5 132,7

15 725 2 097 – 594 Tomträtt Överkikaren 31 365,9

14 115 – – – Yxan 8 46,2

11 300 – – – Tomträtt Tanken 2 77,6

10 290 – – 2 000 Lönnen 30 213,0

8 090 2 705 – 35 Sicklaön 363:2 84,8

5 517 Tomträtt Knarrarnäs 7 50,2

10 110 182 – – Herkules 13 35,6

6 955 – – – Vilunda 6:48 34,6

97 362 4 984 – 2 629 1 040,6

21 800 – 300 2 280 Stampen 5:5 170,0

21 998 – – – Lorensberg 28:4 208,0

11 000 – – – Laken 1 55,2

54 798 – 300 2 280 433,2

25 200 – – 6 300 99943-2 –

14 655 – 4 230 2 600 S:t Jörgen 11 222,0

18 969 Carolus 33 123,0

7 568 169 Vester Kvarter København –

15 711 – – – Porfyren 2 102,4

7 325 – 1 230 – Högvakten 8 59,4

6 373 – 540 – Gripen 1 73,8

95 801 – 6 000 8 900 580,6

10 900 – – 2 000 Tomträtt Mältaren 1 50,6

10 580 – – – Negern 2 49,0

10 399 – – – Svan 7 48,5

8 766 – – – Borgens 6 33,8

9 365 – – 228 Tomträtt Prometeus 3 31,9

7 961 2 631 Balder 6 62,8

9 379 – 899 1 100 Alhambra 1 60,6

5 907 – – – Höken 1 39,6

6 813 360 427 17 Erik Dahlberg 14 & 15 44,8

6 844 – – 899 Fjolner 7 27,6

86 914 2 991 1 326 4 244 449,2

28 095 – – – –

21 072

23 445

13 850 – – – Saint-Josseten-Noode (1div) 032 –

4 500 – – – –

16 780 1 560 Tomträtt

13 200 – – – 24th div, Borgerhout 1st div, Ar –

41 093

15 100 – – 5 900 Grundbuch Altstadt IV, Blatt 60 –

11 300 – – 1 200 Grundbuch Dortmund, Blatt 897 –

8 800 – – 900 Grundbuch Lübeck, Blatt 54545 –

21 500 – – 1 300 HM Land Registry: SGL465779 –

31 091

17 000 800

7 983

274 809 1 560 – 10 100 –

609 684 9 535 7 626 28 153 2 503,6

Andel av

totalt antal rum

PANDOX MARKNADSSEGMENT

Stockholm

Antal hotell 9

Antal rum 1 872

Förvaltningsintäkter, Mkr 177,1

Driftsöverskott, Mkr 136,1

Göteborg

Antal hotell 3

Antal rum 837

Förvaltningsintäkter, Mkr 79,2

Driftsöverskott, Mkr 72,0

Öresund

Antal hotell 7

Antal rum 1 669

Förvaltningsintäkter, Mkr 160,5

Driftsöverskott, Mkr 131,2

Regionstäder och övriga orter

Antal hotell 10

Antal rum 1 609

Förvaltningsintäkter, Mkr 106,8

Driftsöverskott, Mkr 91,2

Internationellt

Antal hotell 15

Antal rum 4 216

Förvaltningsintäkter, Mkr 258,6

Driftsöverskott, Mkr 225,4

Operatörsverksamheten

Antal hotell 10

Antal rum 3 133

Rörelseintäkter, Mkr 788,8

Rörelseresultat, Mkr 180,9

Andel av

totalt antal rum

31%

Andel av

totalt antal rum

16%

Andel av

totalt antal rum

8%

Andel av

totalt antal rum

42%

Andel av

totalt antal rum

16%

18%

30 PANDOX 2007

Scandic Crown, Göteborg Antal rum: 338 Operatör: Scandic

Scandic Upplands Väsby Antal rum: 150 Operatör: Scandic

Mr Chip Hotel, Kista Antal rum: 150 Operatör: Kista Hotell AB

Quality Hotel Nacka Antal rum: 162 Operatör: Choice Hotels Scandinavia/Quality

Radisson SAS Arlandia Hotel Antal rum: 335 Operatör: Rezidor/Radisson SAS

Scandic Järva Krog Antal rum: 215 Operatör: Scandic

Hilton Stockholm Slussen Antal rum: 288 Operatör: Hilton

Scandic Park, Stockholm Antal rum: 198 Operatör: Scandic

HOTELLFASTIGHETERNA

Best Western Hotell Skogshöjd, Södertälje Antal rum: 225 Operatör: Pandox/Best Western

Quality Hotel Park, Södertälje Antal rum: 149 Operatör: Pandox/Choice Hotels Scandinavia

ST

OC

KH

OL

M

ST

OC

KH

OL

MG

ÖT

EB

OR

G

PANDOX 2007 31

Elite Park Avenue Hotel, Göteborg Antal rum: 291 Operatör: Elite Hotels

Clarion Collection Hotel Twentyseven Antal rum: 200 Operatör: Choice Hotels Scandinavia/Clarion Collection

Scandic Copenhagen Antal rum: 484 Operatör: Scandic

Scandic Mölndal Antal rum: 208 Operatör: Scandic

Scandic Kramer Antal rum: 113 Operatör: Scandic

Scandic S:t Jörgen Antal rum: 283 Operatör: Scandic

Radisson SAS Hotel Malmö Antal rum: 229 Operatör: Rezidor/Radisson SAS

Clarion Hotel Grand Helsingborg Antal rum: 164 Operatör: Choice Hotels Scandinavia

Scandic Grand Örebro Antal rum: 219 Operatör: Scandic

Scandic Star Lund Antal rum: 196 Operatör: Scandic

GÖ

TE

BO

RG

ÖR

ES

UN

D

ÖR

ES

UN

DR

EG

ION

ST

ÄD

ER O

CH

ÖV

RIG

A OR

TE

R

32 PANDOX 2007

Scandic Billingen, Skövde Antal rum: 106 Operatör: Scandic

Crowne Plaza Brussels City Centre Antal rum: 354 Operatör: Pandox/Crowne Plaza

First Hotel Grand Borås Antal rum: 158 Operatör: Västsvenska Hotellfastigheter AB/First Hotels

Scandic Plaza Borås Antal rum: 135 Operatör: Scandic

Elite Stora Hotellet Jönköping Antal rum: 135 Operatör: Elite Hotels

Scandic Hallandia Halmstad Antal rum: 154 Operatör: Scandic

Clarion Hotel Grand, Östersund Antal rum: 176 Operatör: Choice Hotels Scandinavia

Clarion Hotel Plaza Karlstad Antal rum: 131 Operatör: Plaza Hotell & Restaurang i Karlstad AB/Choice

HOTELLFASTIGHETERNA

Scandic Winn Karlstad Antal rum: 199 Operatör: Scandic

Scandic Swania Trollhättan Antal rum: 196 Operatör: Scandic

RE

GIO

NS

TÄ

DE

R O

CH Ö

VR

IGA O

RT

ER

RE

GIO

NS

TÄ

DE

R O

CH Ö

VR

IGA O

RT

ER

INT

ER

NA

TIO

NE

LL

T

PANDOX 2007 33

Hilton Dortmund Antal rum: 190 Operatör: Hilton

Scandic Grand Place Bryssel Antal rum: 100 Operatör: Scandic

Scandic Antwerp Antal rum: 204 Operatör: Scandic

Hilton Bremen Antal rum: 235 Operatör: Hilton

Scandic Lübeck Antal rum: 158 Operatör: Scandic

Hilton Brussels City Antal rum: 283 Operatör: Pandox/Hilton

Hotel Berlin, Berlin Antal rum: 701 Operatör: Pandox

Hotel BLOOM!, Bryssel Antal rum: 306 Operatör: Pandox

Holiday Inn Brussels Airport Antal rum: 310 Operatör: Pandox/Holiday Inn

Crowne Plaza Antwerp Antal rum: 262 Operatör: Pandox/Crowne Plaza

INT

ER

NA

TIO

NE

LL

T

INT

ER

NA

TIO

NE

LL

T

34 PANDOX 2007

HOTELLFASTIGHETERNAFINANSERNA

Hilton London Docklands Antal rum: 365 Operatör: Hilton

InterContinental Montreal Antal rum: 357 Operatör: Pandox/InterContinental Hotels

Radisson SAS Hotel Basel Antal rum: 205 Operatör: Rezidor/Radisson SAS

Pelican Bay at Lucaya, Grand Bahama Island Antal rum: 186 Operatör: Sundt GB Management

INT

ER

NA

TIO

NE

LL

T

PANDOX 2007 35

Finansiell översikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36

Känslighetsanalys . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38

Värdering och skatter . . . . . . . . . . . . . . . . . 40

Defi nitioner . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41

Tioårsöversikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42

Kvartalsdata 2006–2007 . . . . . . . . . . . . . . 44

Räkenskaper 2007 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45

Förvaltningsberättelse . . . . . . . . . . . . . . . . 46

Resultaträkning med kommentarer . . . . . . . 48

Balansräkning med kommentarer . . . . . . . . 50

Förändring i eget kapital . . . . . . . . . . . . . . 52

Kassafl ödesanalys med kommentarer . . . . . 53

Redovisningsprinciper . . . . . . . . . . . . . . . . 54

Noter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56

Vinstdisposition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62

Revisionsberättelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63

Scandic Hallandia, Halmstad

36 PANDOX 2007

Väl avvägd riskprofi l

Finanspolicy

Det övergripande målet för Pandox fi nansverksam-

het är att uppnå lägsta möjliga fi nansieringskostnad

samtidigt som man begränsar sina ränte-, valuta-

och upplåningsrisker. Med ränterisk avses risken

att förändringar i räntenivån påverkar koncernens

resultat negativt. Valutarisk avser risken för negativ

påverkan på koncernens balans- och resultaträkning

som en effekt av förändring i svenska kronans värde

och med upplåningsrisk avses risken att anskaffning

av extern fi nansiering försvåras.

Ränterisker/räntestrategi

Pandox grundläggande målsättning är att ränte-

exponeringen ska anpassas så att ökade kostnader

till följd av ränteförändringar i rimlig omfattning ska

hinna kompenseras med högre intäkter. Därför

måste ränterisken begränsas med hjälp av varie-

rande löptider i syfte att skapa en optimal förfallo-

struktur och räntebindningstid. Den långsiktiga

målsättningen är att den genomsnittliga räntebind-

ningen för låneportföljen ska matchas med den

genomsnittliga tidpunkt då hyresintäkterna, baserat

på underliggande hyresavtal, beräknas kunna på-

verkas av en ränteförändring.

Valutarisk/valutariskstrategi

Pandox är exponerat för valutarisker på grund av att

vissa av koncernens tillgångar är denominerade i

utländsk valuta. Pandox policy är att kurssäkra hu-

vuddelen av balansexponeringen. Detta sker i första

hand genom belåning i respektive lands valuta samt

att kurssäkring görs genom valuta terminer.

Metodik och system

För att möjliggöra en aktiv uppföljning har Pandox

utvecklat och implementerat system och rutiner för

att kontinuerligt följa och rapportera ränteriskens

utveckling.

Finansieringsstrategi

För att erhålla fl exibilitet och administrativa fördelar

centraliseras upplåningen om möjligt till moderbo-

laget. Målet är att arbeta med långa ramavtal som

ger utrymme för upplåning med varierande löptider

och fastställda marginaler. För att förlänga ränte-

bindningstider används företrädesvis derivatinstru-

ment som ränte swapar.

Kapitalstruktur

Målet för koncernens kapitalstruktur är att solidite-

ten långsiktigt ska uppfylla interna och externa krav

på fi nansiell styrka för att på så sätt möjliggöra en

fortsatt expansion.

Finansiering

Pandoxkoncernens räntebärande skulder per 31

december 2007 uppgick till 5 516,8 Mkr (4 398,5).

Låneportföljen hade en genomsnittlig räntebind-

ningstid på 1,8 år (2,9) och den genomsnittliga

l åneräntan uppgick till 4,9 procent (4,3). Finansie-

ringen av hotellfastigheterna är i enlighet med

fi nanspolicyn upptagen i respektive lokal valuta.

Vid samma tidpunkt uppgick Pandoxkoncernens

likvida medel till 272,8 Mkr (174,1). Därutöver

fanns outnyttjade kreditramar på totalt 400,5 Mkr.

FINANSIELL ÖVERSIKT

Pelican Bay at Lucaya, Grand Bahama Island

PANDOX 2007 37

RÄNTEBINDNINGSSTRUKTUR1), MKR

Förfall SEK DKK EUR GBP CHF CAD Totalt Andel, % Ränta, %2)

2008 1 653,0 157,0 1 374,7 206,4 51,2 242,3 3 684,6 66,8 5,2

2009 125,0 – – – – – 125,0 2,3 4,6

2010 250,0 – – – – – 250,0 4,5 4,8

2011 125,0 – 30,1 – – – 155,1 2,8 5,1

2012 325,0 – – – 51,3 – 376,3 6,8 4,0

2013 och senare 175,0 127,1 521,1 – 102,6 – 925,8 16,8 4,0

Totalt 2 653,0 284,1 1 925,9 206,4 205,1 242,3 5 516,8 100,0 4,9

Andel, % 48 5 35 4 4 4 100

Genomsnittlig ränta, % 4,9 3,8 4,9 7,4 2,9 5,4 4,9

Genomsnittlig räntebindningstid, år 1,7 3,7 1,8 0,2 4,5 0,1 1,8

1) Omräknat till svenska kronor. 2) Genomsnittlig ränta i procent.

Eget kapital

Pandoxkoncernens redovisade egna kapital enligt

balansräkningen den 31 december 2007 uppgick

till 2 407,7 Mkr, varav 1 260,3 Mkr var bundet eget

kapital och 1 147,4 Mkr fritt eget kapital.

Pandoxkoncernens kassafl öde före förändring

av rörelsekapital och investeringar samt exklusive

engångsintäkter uppgick under 2007 till 389,0 Mkr

(317,6).

Rörelsekapital

Pandox erhåller hyresintäkter i förskott och betalar

de fl esta rörelsekostnader och räntekostnader i

efterskott medan operatörsrörelserna normalt

erhå ller intäkterna i efterskott. Sammantaget har

koncernen normalt sett ett relativt litet rörelsekapital

att fi nansiera.

38 PANDOX 2007

Faktorer som påverkar Pandox

Pandox verksamhet och lönsamhet påverkas av

ett antal faktorer. Nedan redogörs för de väsent-

ligaste faktorerna.

Hotellmarknaden

Pandox resultatutveckling och utvecklingen av

hotellfastigheternas värde är beroende av hur hotell-

marknaden utvecklas. Hotellmarknadens utveckling

följer väl utvecklingen av det ekonomiska klimatet.

Under perioder med hög ekonomisk aktivitet i

ekonomin ökar normalt såväl affärsresande som

konferensaktiviteter medan en minskning normalt

sker under perioder med låg ekonomisk aktivitet.

Det fi nns sålunda en stark koppling mellan kon-

junkturutvecklingen (BNP) och hotellmarknadens

utveckling. Om utvecklingen av BNP kan följas väl

så är de faktorer som påverkar den lokala hotell-

konjunkturen betydligt mer komplexa. De viktigaste

faktorerna för förändringar är; lokala ekonomiska

förhållanden, andel ny hotellkapacitet i marknaden,

hur utvecklad en marknad är avseende varunamn

och segment, valutaförändringar samt speciella

händelser av extraordinär karaktär.

Kapacitetstillskott

Ny kapacitet som förs in på en marknad innebär

ökad risk för de lokala aktörerna. Beroende på hur

efterfrågesituationen ser ut kan det tillskott på

hotellrum som en nybyggnation innebär få en snabb

negativ påverkan på beläggning och snittpriser. För

att hantera denna risk har Pandox byggt upp ett

informationssystem som kontinuerligt kartlägger

planerade nybyggnationer inom Pandox marknads-

områden. Informationen ger en handlingsbered-

skap och en möjlighet att kunna agera proaktivt.

Avtalsstruktur

Pandox har en stor andel rörliga hyresavtal. Dessa

svarade 2007 för 95 procent av de totala hyres-

intäkterna.

Av de rörliga hyresavtalen utgjordes cirka 30

procent av avtal med garantihyra, vilket innebar att

endast 65 procent av hyresintäkterna var fullt rörliga

nedåt. En förändring av beläggningen respektive

den genomsnittliga rumsintäkten påverkar följakt-

ligen Pandox olika mycket beroende på riktning.

Valet av avtalsform görs med utgångspunkt från

en optimal fördelning av kassafl ödet mellan Pandox

och operatören och så att parterna ges incitament

att kontinuerligt förbättra hotell fastighetens totala

lönsamhet. Faktorer som bland annat påverkar

risken i rörliga avtal är hotellfastighetens läge,

marknadssegment och varumärke/operatör.

Pandox strategi att arbeta på ett utvalt marknads-

segment och kombinerat med den hotellmark-

nadskompetens och de system som utvecklats,

begränsar Pandox avtalsrisken.

Samarbetspartners

En avtalsstruktur med stor andel rörliga hyror inne-

bär att Pandox i större utsträckning än andra fastig-

hetsbolag är beroende av den enskilda hyresgäs-

tens/operatörens verksamhet. Pandox strategi att

aktivt samarbeta med marknadens mest konkurrens-

kraftiga och starka operatörer, som med väletable-

rade varumärken reducerar både de operativa och

de fi nansiella riskerna. Pandox beloppsmässigt

största hyresgäster/varumärken är; Scandic,

Hilton, Radisson SAS, Elite Hotels, InterContinen-

tal Hotels Group, Choice Hotels och First Hotels.

Sammantaget svarade dessa för 89 procent av

hyresintäkterna under 2007.

Uthyrningsgraden

Den ytmässiga uthyrningsgraden uppgick per

31 december till 99,7 procent. De vakanta ytorna,

1 840 kvm, avser i sin helhet butiks- och kontorsytor.

Om en hotelloperatör av någon anledning skulle

välja att säga upp sitt hyresavtal för avfl yttning kan

Pandox välja att antingen söka en ny lämplig ope-

ratör som hyresgäst eller att driva hotellrörelsen i

KÄNSLIGHETSANALYS

Clarion Hotel Grand Helsingborg

PANDOX 2007 39

RESULTATPÅVERKAN 2007

Mkr

Förändring hyresintäkter

Beläggning +5 %-enheter +53,0

Beläggning –5 %-enheter –52,4

Genomsnittligt rumspris +50 kr +39,8

Genomsnittligt rumspris –50 kr –39,4

Övriga kommersiella lokaler +/–5 %1) +/–1,4

Förändring andra variabler

Ränteförändring under året +/–1 %-enhet +/–36,8

Genomsnittlig räntekostnad +/–1 %-enhet1) +/–55,2

Valutakursförändring +/–5 % +/–5,8

Drifts- och underhållskostnader +/–5 % +/–5,6

1) Siffrorna är schabloniserade på så sätt att effekter av hyresförändringar och förändringar av räntenivåer i tabellen är momentana

medan dessa förändringar i verkligheten får effekt först när hyresavtalen respektive låneavtalen omförhandlas.

egen regi. Med den specifi ka kunskap som fi nns i

Pandox om hotellbranschen bedöms därför risken

för vakanta hotellytor som extremt låg.

För de övriga kommersiella ytorna, som svarar

för cirka 6,9 procent av den totala ytan, har Pandox

samma exponering mot förändringar av utbud och

efterfrågan av lokaler som andra fastighetsägare.

Förändrad riskbild

Historiskt har hotell- och hotellfastighetsbranschen

varit förknippad med hög risk. Marknaden har dock

förändrats markant de senaste åren. Ägandet har

professionaliserats med renodlade bolag som arbe-

tar med fokuserade strategier. Helhetssynen och

specialistkompetensen har ökat. Rapportering från

publika bolag gör att genomlysningen av och infor-

mation om marknaden har förbättrats avsevärt.

Andelen etablerade starka varunamn med effektiva

driftsformer har ökat. För renodlade bolag med

egen kompetens inom hotellverksamhet, hotell-

fastigheter och affärsutveckling och som bedriver

ett aktivt ägande är riskbilden därför betydligt gynn-

sammare än den varit historiskt.

Myndighetsbeslut

Hotellmarknaden kan påverkas av beslut från myn-

digheter. Exempel på sådana beslut skulle kunna

vara ändrade regler för skattemässig behandling av

resetraktamenten och ändrade momsregler generellt

eller för hotell- och restaurangbranschen specifi kt.

Fastighetsskatten

Fastighetsskatt för Pandox svenska fastigheter utgår

med 1,0 procent av taxeringsvärdet. Förändringar

av skattesatsen eller av taxeringsvärdet, vilket jus-

teras årligen, påverkar Pandox resultat. Höjningen

får dock en reducerad effekt på Pandox resultat då

många hyresavtal är utformade så att skatten vidare-

debiterats på hyresgästen. Fastighetsskatten på de

utländska fastigheterna understiger huvudsakligen

1 procent av det bokförda värdet. Under 2007 har

48 procent av fastighetsskatten vidaredebiteras till

hyresgästerna, vilket innebär att resultat effekten för

Pandox netto uppgår till 26 Mkr.

Tomträttsavgälder

Pandox har per 31 december 2007 totalt sju fastig-

heter som ägs genom tomträtt. Avgälden för dessa

beräknas för närvarande så att en kommun som

normalt äger marken erhåller en bedömd skälig

realränta på markens uppskattade marknadsvärde.

Tomträttsavgälden löper vanligen på 10–20 år.

Ränteläget

Räntekostnaden är Pandox största enskilda kost-

nadspost. En bestående förändring av räntenivån

kommer därför att påverka Pandox resultat. För att

begränsa den fi nansiella risken är Pandox genom-

snittliga räntebindningstid 1,8 år. En ränteförändring

får därför inte fullt genomslag på Pandox resultat

förrän efter fl era år.

Valutarisk

Pandox policy är att kurssäkra huvuddelen av

balansexponeringen inklusive det egna kapitalet.

Detta genom att fi nansiera fastigheterna i lokal

valuta samt kurssäkring genom lämpligt valuta-

instrument. Transaktionsexponeringen är begrän-

sad då intäkter och kostnader normalt är i samma

valuta.

Känslighetsanalys

I tabellen nedan åskådliggörs hur Pandox resultat

påverkas vid en förändring av vissa nyckelfaktorer.

40 PANDOX 2007

Hotellfastighetsbeståndets värde

Bolagets skattesituation

Pandoxkoncernens innehav av fastigheter redo-

visas bokföringsmässigt som anläggningstill-

gångar. Fastig heternas koncernmässigt bok-

förda värden per 31 december 2007 uppgick

till 7 803,7 Mkr exklusive inventarier, varav

koncernmässiga övervärden 1 631,6 Mkr.

Redovisning av uppskjuten skatt

Pandox tillämpar Redovisningsrådets rekom-

mendation om inkomstskatt (RR 9). Rekommen-

dationen innebär i korthet att både uppskjutna

skatteskulder och skattefordringar tas upp i redo-

visningen och att förändringar av dessa påverkar

resultaträkningen som uppskjuten skatt.

I Pandoxkoncernens balansräkning per

31 december 2007 ingår en uppskjuten skatte-

skuld med ett nettobelopp om 229,2 Mkr

av seende skillnaden mellan en uppskjuten

skatte skuld på 352,5 Mkr och en uppskjuten

skattefordran på 123,3 Mkr. Den uppskjutna

skatte skulden hänför sig i huvudsak till den

beräknade uppskjutna skatten på skillnaden

mellan fastig heternas koncernmässigt bokförda

värden och det skattemässiga restvärdet i res-

pektive juridiska enhet. Skillnaden i värde har

uppstått som effekt av övervärde vid förvärv av

fastighet i bolag, så kallade rena substansförvärv,

samt skattemässiga avskrivningar som överskri-

der de bokförda. Skatte mässigt avdrag för årlig

avskrivning av fastigheterna har i regel skett med

VÄRDERING OCH SKATTER

Värdering av hotellfastigheter med dess specifi ka

egenskaper kräver djup kunskap om hotell-

marknaden och hotellverksamhet.

Kassafl ödesvärdering

Pandox värderar kontinuerligt samtliga sina fastig-

heter enligt en värderingsmodell som baseras på

fastigheternas kassafl öde och som anpassats till

de specifi ka egenskaperna som hotellfastig heter

har.

Beräkning av kassafl ödet byggs upp underifrån

med utgångspunkt från en prognostiserad resultat-

räkning för operatören i respektive fas tighet. Denna

i sin tur bygger på antaganden om hur den under-

liggande hotellmarknaden bedöms kunna utveck-

las i termer av beläggning och snittpriser samt hur

den specifi ka operatörens motsvarande nyckeltal

utvecklas i denna marknad. Operatörens utfall och

prognos tillsammans med hyresavtalets utformning

ger underlag för att beräkna fastighetens hyresin-

täkter, vilket tillsammans med en driftskostnads-

prognos ger fastighetens kassafl öde. Fastighetens

värde beräknas sedan som nuvärdet för de kom-

mande tio årens kassafl öde med tillägg av nuvärdet

av fastigheternas restvärde år tio.

Värderingsmodellen bygger på följande

an taganden.

• Hyresförändringar under kalkylperioden sker

med utgångspunkt från de individuella avtalens

utformning och bakomliggande faktorer.

• Infl ationen antas uppgå till i snitt 2,0 procent per

år under kalkylperioden.

• Driftskostnaderna antas öka i takt med infl ationen.

• Kalkylräntan har beräknats utifrån realränta med

tillägg för en riskpremie baserad på ortsrisk, av-

talsrisk och ägandeform.

En intern värdering enligt denna metod av Pandox

43 hotellfastigheter per december 2007 ger ett

värde på Pandox hotellfastighetsportfölj vilket

väsentligt överstiger det bokförda värdet. I enlighet

med Redovisningsrådets rekommendation nr 17

har avstämning skett av de enskilda fastigheternas

återvinningsvärde mot det bokförda värdet, varvid

inget behov av nedskrivning har konstaterats.

Crowne Plaza Brussels City Centre

PANDOX 2007 41

Defi nitioner av nyckeltal

Fastighetsrelaterade nyckeltal

Direktavkastning 1

Justerat driftsöverskott i relation till bokfört värde

på fastigheter och hotellinventarier vid årets slut.

Bokfört värde på hotellinventarier ingår i nämnaren

beroende på att inventarie hyran ingår i täljaren.

Direktavkastning 2

Justerat driftsöverskott inklusive fastighetsrelaterad

administration i förhållande till fastigheternas bok-

förda värde.

Driftsöverskott

Förvaltningsintäkter minus drifts- och underhålls-

kostnader, fastighetsskatt, tomträttsavgäld och

övriga fastighetskostnader.

Fastighetsrelaterad administration

Den del av totala administrationskostnaden som

är direkt knuten till fastigheternas förvaltning och

utveckling. Övriga administrationskostnader avser

central administration och kostnader för upprätt-

hållande av bolagets marknadsnotering.

Justerat driftsöverskott

Driftsöverskott justerat för under året sålda och

köpta fastigheter.

Totala förvaltningsintäkter

Summan av hyresintäkter och övriga fastighets-

intäkter.

Finansiella nyckeltal

Avkastning på eget kapital

Resultat efter fi nansnetto och betald skatt

i förhållande till genomsnittligt eget kapital.

Avkastning på totalt kapital

Resultat efter fi nansnetto plus fi nansiella kost-

nader, i förhållande till genomsnittlig balans-

omslutning.

Räntetäckningsgrad

Resultat efter fi nansnetto exklusive engångsposter

med återläggning av räntekostnader, dividerat med

räntekostnader.

Soliditet

Eget kapital vid årets slut i förhållande till

balansomslutningen.

Hotellmarknadsrelaterade nyckeltal

Belagda rum

Antal sålda rumsnätter under given tidsperiod

som normalt är ett år.

Tillgängliga rum

Tillgänglig rumskapacitet under given tidsperiod

som normalt är ett år.

Beläggningsprocent

Antalet belagda rum dividerat med antalet till-

gängliga rum.

Genomsnittligt rumspris

Totala intäkten för sålda rum genom antalet

belagda rum.

RevPAR (Genomsnittlig intäkt per tillgängligt

rum)

Totala intäkten för sålda rum dividerat med antalet

tillgängliga rum.

Marknadspenetration

Det enskilda hotellets prestation i relation till

marknadens genomsnitt.

GOP

Nettovinst i hotelloperatörsföretag före avskrivning,

hyra, fi nansnetto och skatt.

DEFINITIONER

3–5 procent av anskaffningskostnaden för bygg-

naden. Detta innebär att de skattemässiga avskriv-

ningarna överstiger de bokföringsmässiga och

årligen ökar skillnaden mellan det bokförda och

det skattemässiga värdet på fastigheten. Den upp-

skjutna skatteskulden avseende substansförvärv

före 2004 har nuvärdeberäknats utifrån respektive

fastighets kortaste bedömda innehavstid och mot-

svarar en skattesats om cirka 10 procent i genom-

snitt. Detta med utgångspunkt från Redovisnings-

rådets regel för värdering av uppskjuten skatt vid

så kallade rena substansförvärv, där hänsyn till

skatteeffekten tagits vid kalkylering av förvärvspri-

set. Den uppskjutna skatten avseende skillnaden

i bokföringsmässig och skattemässig avskrivning

beräknas med utgångspunkt från gällande skatte-

sats.

Den uppskjutna skattefordringen hänför sig i

huvudsak till underskottsavdrag samt skattemäs-

siga övervärden avseende kommanditbolag. Vid

utgången av 2007 fanns underskottsavdrag på

totalt 272 Mkr i de svenska bolagen. Eventuella

uppskjutna skattefordringen värderas med

utgångspunkt från ett bedömt möjligt utnyttjande

mot framtida skattemässiga vinster och beräknas

enligt gällande skattesats. Mot denna bakgrund

har inget värde på underskottsavdrag i utländska

bolag tagits upp vid utgången av 2007.

42 PANDOX 2007

Koncernens resultaträkningar i sammandrag

Mkr 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Fastighetsverksamhet

Hyresintäkter 218,5 254,0 476,3 551,1 536,2 535,1 562,7 548,8 605,0 747,5

Övriga fastighetsintäkter 16,1 18,0 21,4 24,0 26,0 26,5 30,2 25,2 29,9 34,7

Totala förvaltningsintäkter4) 234,6 272,0 497,7 575,1 562,2 561,6 592,9 574,0 634,9 782,2

Fastighetskostnader –47,8 –54,2 –88,9 –96,7 –93,2 –100,1 –118,7 –103,8 –111,5 –126,3

Driftsöverskott 186,8 217,8 408,8 478,4 469,0 461,5 474,2 470,2 523,4 655,9

Avskrivningar1), 2) –36,0 –40,3 –45,8 –56,2 –63,2 –64,3 –70,3 –78,2 –91,3 –129,3

Resultat fastighetsverksamhet 150,8 177,5 363,0 422,2 405,8 397,2 403,9 392,0 432,1 526,6

Operatörsverksamhet

Rörelseintäkter 18,5 – 28,2 39,7 60,1 81,3 216,8 250,2 420,0 788,8

Rörelsekostnader1) –18,7 – –25,5 –39,3 –58,2 –75,7 –204,4 –239,4 –407,7 –768,2

Resultat operatörsverksamhet4) –0,2 – 2,7 0,4 1,9 5,6 12,4 10,8 12,3 20,6

Bruttoresultat 150,6 177,5 365,7 422,6 407,7 402,8 416,3 402,8 444,4 547,2

Administrativa kostnader1) –19,2 –21,6 –31,8 –33,9 –34,5 –35,5 –39,3 –42,5 –51,9 –55,4

Intäkter/kostnader av engångskaraktär 1,4 5,3 1,9 8,6 28,8 7,4 – 444,4 39,9 3,4

Rörelseresultat 132,8 161,2 335,8 397,3 402,0 374,7 377,0 804,7 432,4 495,2

Finanskostnad av engångskaraktär – – – – – – –56,1 – – –

Finansnetto för löpande verksamhet –71,3 –77,5 –150,7 –178,1 –171,0 –159,2 –148,4 –137,4 –166,4 –232,4

Resultat efter fi nansiella poster 61,5 83,7 185,1 219,2 231,0 215,5 172,5 667,3 266,0 262,8

Uppskjuten skatt3) – – –27,0 –28,3 –44,2 –50,3 –47,6 36,8 –33,0 –23,5

Skatt – –0,3 –1,4 –0,2 –0,1 11,4 –0,2 –15,8 –31,4 –9,3

Årets resultat 61,5 83,4 156,7 190,7 186,7 176,6 124,7 688,3 201,6 230,0

1) Planenlig avskrivning av byggnad sker fr o m 2000 med 1 procent och uppgick för 2007 till 129,3 Mkr. Avskrivningar i administration och operatörsverksamheten uppgick 2007 till 0,3 resp 0,0 Mkr (2006 0,2

resp 0,0 Mkr, 2005 0,3 resp 0,0 Mkr, 2004 0,3 resp 0,0 Mkr, 2003 0,5 resp 0,0 Mkr, 2002 0,4 resp 0,0 Mkr, 2001 0,5 resp 0,0 Mkr, 2000 0,6 resp 0,0 Mkr, 1999 0,7 resp 0,0 Mkr och 1998 0,5 resp 0,2

Mkr).2) Vid 1,0 procents avskrivning skulle avskrivningen för år 1999 uppgå till 29,4 Mkr (1998 26,5 Mkr).3) Bolaget tillämpar fr o m år 2001 Redovisningsrådets rekommendation om inkomstskatt (RR:9). Jämförelsetalen för år 2000 har justerats med avseende på detta.4) 2004 års utfall har justerats avseende hyresintäkter på operatörsbolagen med 3,7 Mkr.

TIOÅRSÖVERSIKT

PANDOX 2007 43

Koncernens balansräkningar i sammandrag

Mkr, per 31 december 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Tillgångar

Fastigheter inklusive hotellinventarier 2 085,2 2 393,7 4 784,5 5 036,8 4 961,4 5 276,7 5 262,8 5 477,5 6 907,5 8 223,8

Övriga anläggningstillgångar 16,5 14,5 13,0 5,4 6,9 7,2 6,9 113,7 172,8 139,0

Omsättningstillgångar 14,6 17,9 61,9 37,1 29,5 34,6 58,6 201,7 174,4 223,1

Likvida medel 82,9 3,9 16,4 86,7 213,2 137,5 58,0 236,4 174,1 272,8

Summa tillgångar 2 199,2 2 430,0 4 875,8 5 166,0 5 211,0 5 456,0 5 386,3 6 029,3 7 428,8 8 858,7

Eget kapital och skulder

Eget kapital 830,1 883,6 1 670,8 1 772,1 1 853,9 1 919,2 1 923,0 2 307,7 2 272,3 2 407,7

Uppskjuten skatteskuld – – 8,8 37,0 83,5 135,9 184,3 208,5 279,7 352,5

Räntebärande skulder 1 281,8 1 463,6 2 934,7 3 178,5 3 070,6 3 211,9 3 080,4 3 165,3 4 398,5 5 516,8

Icke räntebärande skulder 87,3 82,8 261,5 178,4 203,0 189,0 198,5 347,8 478,3 581,7

Summa eget kapital och skulder 2 199,2 2 430,0 4 875,8 5 166,0 5 211,0 5 456,0 5 386,3 6 029,3 7 428,8 8 858,7

Nyckeltal

Fastighetsrelaterade nyckeltal

Fastigheternas bokförda värde inklusive hotellinventarier, Mkr 2 085,2 2 393,7 4 784,5 5 036,8 4 961,4 5 276,7 5 262,8 5 477,5 6 907,5 8 223,8

Totala förvaltningsintäkter, Mkr 234,6 272,0 497,7 575,1 562,2 561,6 592,9 574,0 634,9 782,2

Driftsöverskott, Mkr 186,8 217,8 408,8 478,4 469,0 461,5 474,2 470,2 523,4 655,9

Justerat driftsöverskott, Mkr 1) 194,6 229,2 459,4 484,3 472,7 464,1 474,2 433,3 561,0 706,4

Direktavkastning 1, % 2) 9,3 9,6 9,6 9,6 9,5 9,3 9,1 8,5 8,1 8,6

Direktavkastning 2, % 8,9 9,2 9,3 9,3 9,2 9,0 8,8 8,2 7,9 8,4

Finansiella nyckeltal

Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 2,0 2,2 2,2 2,3 2,3 2,6 2,63) 2,4 2,1

Avkastning på totalt kapital, % 6,6 7,0 8,1 8,0 7,8 7,1 7,0 14,2 5,9 6,1

Avkastning på eget kapital, % 7,6 9,7 11,6 11,0 12,6 12,0 12,0 30,8 10,4 11,0

Soliditet, % 37,7 36,4 34,6 34,3 35,6 35,2 35,7 38,3 30,6 27,2

Kassafl öde från löpande verksamhet, Mkr 96,8 119,1 228,2 267,2 265,8 272,4 298,9 301,4 317,6 389,0

Investeringar exklusive förvärv, Mkr 22,6 28,6 101,3 149,1 67,3 60,8 70,5 165,1 282,6 274,9

Förvärvskostnad fastighet, Mkr 260,0 331,0 2 340,3 141,9 – 370,7 – 661,3 1 327,8 1 063,4

1) Till följd av försäljningen av 12 hotellfastigheter under 2005.2) Direktavkastning baserad på fastigheternas bokförda värden justerat för två förvärvade fastigheter som ej belastades med hyra under 2005.3) Exklusive engångsintäkt till följd av fastighetsförsäljningar.

44 PANDOX 2007

Kvartalsdata 2006–2007

RESULTATRÄKNINGAR I SAMMANDRAG

2006 2007

Mkr Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4

Totala förvaltningsintäkter 134,3 154,8 161,8 184,0 165,0 189,5 204,6 223,1

Driftsöverskott 110,3 129,3 134,0 149,7 135,5 160,7 174,2 185,5

Resultat fastighetsverksamhet 89,2 109,0 109,0 124,8 105,9 129,9 140,4 150,4

Resultat operatörsverksamhet –4,1 7,9 4,9 3,6 –2,7 9,9 1,2 12,2

Rörelseresultat 83,5 114,2 120,6 114,0 91,0 125,3 127,5 151,4

Finansnetto –34,4 –37,2 –46,7 –48,1 –49,3 –52,5 –64,2 –66,4

Resultat efter fi nansiella poster 49,1 77,0 73,9 65,9 41,7 72,8 63,3 85,0

Resultat efter skatt 38,5 64,7 56,4 42,0 32,6 56,8 50,0 90,6

BALANSRÄKNINGAR I SAMMANDRAG

2006 2007

Mkr 31 mar 30 jun 30 sep 31 dec 31 mar 30 jun 30 sep 31 dec

Tillgångar

Fastigheter inklusive hotellinventarier 5 499,5 6 438,7 6 924,2 6 907,5 7 260,0 7 793,7 8 141,0 8 223,8

Övriga anläggningstillgångar 113,8 126,5 148,0 172,8 152,9 152,5 152,6 139,0

Omsättningstillgångar 190,5 162,6 175,0 174,4 161,9 213,7 221,4 223,1

Likvida medel 266,2 226,4 186,5 174,1 229,8 229,2 258,2 272,8

Summa tillgångar 6 070,0 6 954,2 7 433,7 7 428,8 7 804,6 8 389,1 8 773,2 8 858,7

Eget kapital och skulder

Eget kapital 2 345,0 2 273,8 2 331,1 2 272,3 2 317,8 2 369,7 2 268,7 2 407,7

Uppskjuten skatteskuld 218,9 235,0 263,3 279,7 315,6 367,3 369,7 352,5

Räntebärande skulder 3 148,3 4 084,0 4 450,1 4 398,5 4 631,8 5 102,1 5 562,4 5 516,8

Icke räntebärande skulder 357,8 361,4 389,2 478,3 539,4 550,0 572,3 581,7

Summa eget kapital och skulder 6 070,0 6 954,2 7 433,7 7 428,8 7 804,6 8 389,1 8 773,2 8 858,7

FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL

2006 2007

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4

Direktavkastning 1, % 8,0 8,1 7,9 8,1 7,7 8,7 8,7 9,1

FINANSIELLA NYCKELTAL

2006 2007

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4

Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,8 2,3 2,4 1,8 2,4 2,0 2,3

Avkastning på totalt kapital, % 5,5 6,1 5,5 5,9 4,9 6,4 5,9 6,9

Avkastning på eget kapital, % 6,6 10,1 12,0 10,4 7,2 12,3 11,0 13,4

Soliditet, % 38,6 32,7 31,4 30,6 29,7 28,2 25,9 27,2

Kassafl öde från löpande verksamhet, Mkr 62,2 87,0 77,9 90,3 71,3 104,6 97,1 116,0

Investeringar exkl förvärv, Mkr 63,0 65,6 85,4 68,6 79,7 73,2 93,4 28,6

Förvärv av fastighet, Mkr – 916,4 411,4 – 210,7 332,3 520,4 –

KVARTALSDATA

PANDOX 2007 45

Förvaltningsintäkter och omsättningPandox förvaltningsintäkter 2007 uppgick till 782,2 Mkr

(634,9). För jämförbara enheter var ökningen 10,2 procent

jämfört med föregående år. Koncernens totala omsättning för

året uppgick till 1 410,7 Mkr (967,5).

Förvärv under åretUnder året har fem hotellfastigheter förvärvats. I mars

förvärvades fastigheterna och operatörsrörelserna Quality

Hotel Park och Best Western Hotell Skogshöjd i Södertälje med

sammanlagt 374 rum. I juni förvärvades hotellfastigheterna

Crowne Plaza Antwerp och Holiday Inn Brussels Airport med

262 respektive 310 rum och inkluderar hotellens operatörs-

rörelser. I juli förvärvades InterContinental Montreal med

357 rum. Ett managementavtal har tecknats med

InterContinental Hotels Group om driften av hotellet.

Sammanlagt förvärvspris för de fem hotellfastigheterna

uppgick till närmare 1,0 miljarder svenska kronor.

ResultatResultatet före skatt för 2007, exklusive engångsposter,

uppgick till 259,4 Mkr (226,1). Resultatet efter skatt,

inklusive engångs poster, uppgick till 230,0 Mkr (201,6).

Kassafl ödeKassafl ödet från den löpande verksamheten, exklusive

engångsposter, uppgick till 389,0 Mkr (317,6).

Räkenskaper 2007

46 PANDOX 2007

Förvaltningsberättelse

Styrelsen och verkställande direktören för

Pandox AB, org nr 556030-7885, får härmed

avge årsredovisning och koncernredovisning

för verksamhetsåret 2007.

Verksamhet och strategi

Pandox är ett av Europas ledande hotellfastig-

hetsbolag. Bolaget har specialist kompetens

inom hotellmarknad, hotellverksamhet, hotell-

fastighetsdrift samt affärsutveckling. Via ett

aktivt ägande där väl utvecklade, strategiska

planer för varje hotell tas fram skapas goda för-

utsättningar för utveckling av stabila kassafl öden

och därmed värdetillväxt för bolagets ägare.

Pandox strategi är att äga en typ av fastig-

heter – hotellfastigheter. Fokuseringen stärks

genom ett prioriterat marknadssegment.

Pandox ska äga stora hotellfastigheter i

Sverige, större orter i Europa och Nordamerika

samt i utvecklingsregioner i östra Europa.

Hotellfastigheterna ska vara centralt be-

lägna i naturliga, starka hotellägen som city,

fl ygplatser och mässor. Hotellen ska tillhöra

övre mellanpris- och högprissegmenten och

vara inriktade mot affärsresenärer och turister.

De Pandoxägda hotellen drivs och marknads-

förs av hotellmarknadens starkaste aktörer som

via välkända varunamn eller dynamiska obero-

ende distributionskanaler skapar starka mark-

nadspositioner och därmed stabila intäkter.

Intäkterna skapas genom bland annat rör-

liga hyresavtal som är relaterade till operatörer-

nas omsättning och resultat, eller genom

manage mentavtal där Pandox ger annan part

i uppdrag att sköta verksamheten eller genom

operativ verksamhet som drivs i egen regi.

Pandox medverkar oavsett driftsform via ett

aktivt ägande till att öka de totala kassafl ödena

och reducera riskerna.

Bolaget äger vid årsskiftet 44 hotellfastig-

heter och tio operativa verksamheter varav ett

asset managementuppdrag. Pandox äger och

utvecklar tillgångar i Sverige, Danmark, Bel-

gien, Tyskland, Schweiz, Stor britannien, Ka-

nada och på Bahamas.

Redovisningsprinciper

Pandox tillämpar inte IFRS i sin redovisning

utan årsredovisningslagen och god redovisnings-

sed samt om inte annat anges Bokförings-

nämndens anvisningar. Som onoterat bolag

omfattas inte Pandox av kravet på redovisning

enligt IFRS.

Ägarsituation

Pandox ägs sedan årsskiftet 2003/2004 av de

norska bolagen Eiendomsspar AS och Sundt

AS genom sitt helägda svenska bolag APES

Holding AB.

USA

Den amerikanska ekonomin har bromsats in

och 2007 uppvisade den lägsta tillväxten i BNP

på fem år. Oron på de fi nansiella marknaderna

har inneburit att bankerna infört restriktioner

vilket riskerar att fördjupa avmattningen. Fort-

satta räntesänkningar och fi nansiella stödpaket

förväntas ge stöd till ekonomin. Beläggningen

för 2007 var i nivå med föregående år (63 pro-

cent) medan snittpriserna ökade med 6 pro-

cent. I New York steg priset med 12 procent

och beläggningen landade strax över föregå-

ende års nivåer.

God tillväxt i Europa

Europa uppvisade en bred ekonomisk tillväxt,

dock i avtagande takt. Hotellmarknaden 2007

drevs av i huvudsak stigande snittpriser. Till och

med december hade Europa ökat med drygt

7 procent i RevPAR jämfört med föregående år.

I London fortsatte stigande snittpriser driva till-

växten och RevPAR hade per december ökat

med cirka 10 procent jämfört med samma pe-

riod föregående år. Tillväxttakten i London är

dock avtagande. Marknaden i Bryssel utveck-

lades klart bättre än föregående år med en ök-

ning på 9 procent mätt i RevPAR. I Berlin har

en viss återhämtning skett från det utbudsöver-

skott som karaktäriserat marknaden de senaste

åren. Beläggningen ökade med 5 procent

medan snittpriset minskade med 2 procent,

delvis som en justering från föregående års

fotbolls-VM.

Lönsamhetsmässigt blev 2007 ett historiskt

starkt år för den svenska hotellindustrin. Tillväx-

ten för Sverige blev 8,9 procent och där större

orter uppvisade den bästa utvecklingen. Stock-

holms hotellmarknad har fortsatt på en hög ak-

tivitetsnivå med ökade snittpriser som främsta

tillväxtmotor. Dock har beläggningen börjat

tappa, framförallt i Stockholm city. Totalt sett

gick RevPAR för Stor-Stockholm upp med goda

11 procent jämfört med samma period ifjol.

Göteborgsmarknaden ökade med ungefär

4 procent för året huvudsakligen till följd av

ökade snittpriser. I Malmö uppvisade markna-

den en fortsatt god efterfrågan och likt Göte-

borg med tillväxt i framför allt snittpriset. Rev-

PAR har ökat med drygt 12 procent jämfört

med ifjol.

Pandox portfölj uppvisade en god utveckling

Pandox hotell i Stockholm har haft en bra ut-

veckling och presterade i linje med markna-

den. Scandic Upplands-Väsby och Scandic

Järva Krog har legat i linje med marknadstill-

växten medan Quality Hotel Nacka har tagit

marknadsandelar under året.

Elite Park Avenue Hotel och Scandic Möln-

dal i Göteborg har utvecklats väl under 2007

medan Scandic Crown har haft uttagen kapaci-

tet på grund av renovering vilket medfört en

långsammare tillväxt jämfört med marknaden.

Malmöhotellet Scandic S:t Jörgens starka

trend höll i sig året ut med framför allt en god

prisutveckling och konferensförsäljning.

Scandic Copenhagen presterade väl i en

marknad med avtagande beläggning. Utveck-

lingsprogrammet där hotellet fått en ny och

bättre konferensprodukt har gett en god in-

täktsökning. Per den 1 juli övergick driften av

Copenhagen Hotel 27 till Choice vilka driver ho-

tellet under varumärket Clarion Collection Hotel

Twentyseven. Intäkterna utvecklades i linje

med plan. Hilton Bremen presterade bra och

tog marknadsandelar. Scandic Lübeck tog till-

baka sin position och presterade betydligt

bättre jämfört med fjolåret. Hotel Berlin, Berlin

ökade RevPAR med drygt 10 procent mellan

åren och tog marknadsandelar detta trots att

hotellet har genomgått renoveringar. Belägg-

ningen ökade medan snittpriserna fortfarande

lämnade en del att önska.

Hilton London Docklands presenterade väl

i sin geografi ska delmarknad vilken växte pri-

märt i pris. Ny konkurrens i närområdet har

pressat RevPAR.

Pandox geografi ska delmarknad i Bryssel

(Place Rogier) ökade med drygt 9 procent

under året. Crowne Plaza utvecklades väl

och är numer RevPAR-ledare i området.

Även Hilton Brussels City har haft ett starkt

2007 med uppvisande av en god effektivitets-

RÄKENSKAPER

PANDOX 2007 47

förbättring. Pandox hotell i Antwerpen och

Scandic Grand Place utvecklades i linje med

marknaden och likaså Radisson SAS Hotel i

Basel vilket i ingången av 2008 går in i ett

större renoveringsprojekt.

Intäkter och driftsöverskott

– Fastighetsverksamhet

Förvaltningsintäkterna för året uppgick till

782,2 Mkr (634,9). För jämförbara enheter var

förädlingstakten i portföljen +10,2 procent. Ök-

ningen beror på en god underliggande hotell-

konjunktur i samtliga Pandox delmarknader,

nya avtal med bättre villkor och att förra årets

tre större renoveringsprojekt nu drivs med en

högre kapacitet. Fastighetskostnaderna exklu-

sive avskrivningar uppgick till 126,3 Mkr

(111,5). Ökningen förklaras huvudsakligen av

att nya förvärv tillkommit.

Driftsöverskottet ökade med 132,5 Mkr till

655,9 Mkr (523,4). För jämförbara enheter

ökade driftsöverskottet med 60,9 Mkr. Direkt-

avkastningen uppgick till 8,6 procent (8,1).

Intäkter och resultat – Operatörsverksamhet

Intäkterna från operatörsverksamheten avser

de hotellrörelser som Pandox driver i egen regi

eller via managementavtal. Under 2007 upp-

gick dessa till 11 verksamheter (nio till in-

gången av 2008) samt ett asset management-

uppdrag. Totala intäkter från operatörsverk-

samheten uppgick till 788,8 Mkr (420,0) och

resultatet uppgick till 20,6 Mkr (12,3). Pro-

forma omsättning på helårsbasis uppgår till

cirka 950 Mkr. Omfattande renoveringsarbeten

har pågått i Hotel BLOOM! och i Clarion Collec-

tion Hotel Twentyseven under året vilket redu-

cerat kapaciteten i operatörsverksamheten.

Resultat

Koncernens resultat före skatt och exklusive

engångsposter för 2007 uppgick till 259,4 Mkr

(226,1). För jämförbara enheter ökade resulta-

tet med cirka 24 Mkr. Resultatet efter skatt in-

klusive engångsintäkter uppgick till 230,0 Mkr

(201,6).

Finansiering och kassafl öde

Finansnettot för den löpande verksamheten för

perioden januari till december 2007 uppgick till

–232,4 Mkr (–166,4). Koncernens räntebä-

rande skulder uppgick den 31 december 2007

till 5 516,8 Mkr (4 398,5). Låneportföljen har

en spridd förfallostruktur med en genomsnittlig

räntebindningstid på 1,8 år. Den genomsnitt-

liga låneräntan uppgick 31 december till 4,9

procent. Finansieringen av det svenska bestån-

det har skett i svenska kronor och det utländ-

ska beståndet i allt väsentligt fi nansieras i res-

pektive lokal valuta. Disponibla likvida medel

inklusive outnyttjade kreditfaciliteter på sam-

manlagt 400,5 Mkr uppgick till 673,3 Mkr

(675,5). Kassafl öde före förändring av rörelse-

kapital, investeringar och exklusive engångs-

poster och skatt uppgick till 389,0 Mkr (317,6).

Investeringar

Pandox koncernens investeringar exklusive för-

värv uppgick till 274,9 Mkr (282,6). Större ut-

vecklingsprogram under året har varit färdig-

ställandet av Clarion Collection Hotel Twenty-

seven i Köpenhamn, renoveringarna i Hotel

BLOOM!, Hotel Berlin, Berlin samt Scandic S:t

Jörgen och Scandic Hallandia i Malmö respek-

tive Halmstad.

Hotellfastigheternas bokförda värde inklu-

sive hotellinventarier uppgick till 8 223,8 Mkr

(6 907,5). Hotellfastigheternas marknadsvär-

den överstiger de bokförda värdena väsentligen.

I mars förvärvades hotellfastigheterna Best

Western Hotell Skogshöjd och Quality Hotel

Park i Södertälje med sammanlagt 374 rum.

Under sommaren förvärvades Crowne Plaza

Antwerp med 262 rum, Holiday Inn Brussels

Airport med 310 rum och InterContinental

Montreal med 357 rum. Sammanlagt förvärvs-

värde uppgår till 1 063 Mkr.

Skatt

Skatteverket har i omprövningsbeslut daterat

oktober 2007 höjt taxerad inkomst med totalt

430 Mkr (motsvarande skatteeffekt 120,4 Mkr)

i ett antal dotterbolag med anledning av under

2005 genomförda fastighetsförsäljningar via ut-

ländska dotterbolag. Omprövningsbesluten är

överklagade till länsrätten. Ärendena är vilan-

deförklarade intill dess att Regeringsrätten

meddelar dom i ett annat (ej relaterat till

Pandox) överklagat förhandsbesked. Bolagets

uppfattning är att samtliga affärer och yrkan-

den genomförts i enlighet med gällande lagstift-

ning.

Personal

Den centrala administrationen uppgick per den

31 december till 16 personer. Uppgifter om

medeltal anställda samt löner och ersättningar

lämnas i not 15.

Styrelsens arbete under 2007

Pandox styrelse har sedan ordinarie bolags-

stämma 2007 bestått av sex ledamöter. Under

2007 har styrelsen hållit ett konstituerande

sammanträde och fyra ordinarie sammanträ-

den i enlighet med en årlig föredragningsplan.

Vid mötena har extern och intern rapportering

av resultat och ställning samt affärsfrågor be-

handlats. Andra viktiga frågor som behandlas

årligen är marknadsfrågor, strategifrågor,

fi nansfrågor och budget.

Moderbolaget

Fastighetsverksamheten i koncernens fastig-

hetsägande bolag administreras genom perso-

nal anställd i moderbolaget, Pandox AB. Kost-

naden för dessa tjänster har fakturerats på

dotter bolagen. Faktureringen under 2007 upp-

gick till 46,6 Mkr (38,2). Årets resultat efter

skatt uppgick till –13,1 Mkr (–8,3).

Utsikter för 2008

Utsikterna inför 2008 är mera osäkra jämfört

med för ett år sedan. Pandox huvudscenario är

att marknaden mjuklandar rörande efterfrågan

med en fortsatt god hotellmarknad i huvudde-

len av de marknader bolaget är engagerat. Rev-

PAR-utvecklingen kommer att drivas av en

kombination av volym och pris, med högre

fokus på att behålla beläggning jämförbart med

2007. Andelen transaktioner kommer att

minska och budprocesserna förändras mot

större andel off-marketaffärer. Avkastningskra-

ven förväntas öka som en följd av dyrare kapital

och större osäkerhet. Det senare kan komma

att gynna Pandox som kan agera mera långsik-

tigt än vissa fi nansiella aktörer. Sammantaget

förväntas Pandox intäkter och resultat för 2008

överstiga fjolåret, bland annat som en effekt av

att fl era utvecklingsprojekt kommer att färdig-

ställas under första delen av året.

48 PANDOX 2007

Resultaträkning

Koncernen Moderbolaget

Mkr 2007 2006 2007 2006

Fastighetsverksamhet

Hyresintäkter not 2, 3 747,5 605,0 – –

Övriga fastighetsintäkter 34,7 29,9 – –

Totala förvaltningsintäkter 782,2 634,9 – –

Fastighetskostnader –126,3 –111,5 – –

Driftsöverskott 655,9 523,4 – –

Avskrivningar enligt plan not 4 –129,3 –91,3 – –

Resultat fastighetsverksamhet 526,6 432,1 – –

Operatörsverksamhet

Rörelseintäkter 788,8 420,0 – –

Rörelsekostnader –768,2 –407,7 – –

Rörelseresultat operatörsverksamhet not 2, 15 20,6 12,3 – –

Bruttoresultat 547,2 444,4 – –

Administrativa kostnader not 4, 14, 15 –55,4 –51,9 –50,1 –48,5

Övriga intäkter – – 46,6 38,2

Rörelseresultat 491,8 392,5 –3,5 –10,3

Ränteintäkter not 6 10,0 4,2 174,3 116,0

Räntekostnader –236,3 –167,8 –182,3 –146,4

Utdelning från dotterbolag – – – 1,5

Övriga fi nansiella intäkter och kostnader –6,1 –2,8 –13,0 9,2

Intäkt av engångskaraktär not 5 3,4 39,9 – 18,5

Finansnetto –229,0 –126,5 –21,0 –1,2

Förändring obeskattade reserver – – 0,3 –

Resultat före skatt 262,8 266,0 –24,2 –11,5

Skatt not 7 –9,3 –31,4 11,1 3,2

Uppskjuten skatt not 7 –23,5 –33,0 – –

ÅRETS RESULTAT 230,0 201,6 –13,1 –8,3

Specifi kation extern omsättning

Förvaltningsintäkter fastighetsverksamhet 782,2 634,9

Därav interna hyror –160,3 –87,4

Rörelseintäkter operatörsverksamhet 788,8 420,0

Summa extern omsättning 1 410,7 967,5

RÄKENSKAPER

PANDOX 2007 49

Kommentarer till resultaträkningen

Hyresintäkter

Hyresintäkterna avser lokalhyra för hotellytor,

inventariehyra för hotellinventarier samt lokal-

hyra för resterande kommersiella ytor. Hyres-

intäkterna för 2007 ökade i förhållande till före-

gående år och uppgick till 747,5 Mkr (605,0).

Övriga fastighetsintäkter

Övriga fastighetsintäkter avser utdebiterade

kostnader för framför allt värme, el och fastig-

hetsskatt.

FÖRDELNING ÖVRIGA FASTIGHETSINTÄKTER

Mkr 2007 2006

Ersättning för driftskostnader 10,6 9,9

Vidaredebiterad fastighetsskatt 24,1 20,0

Totalt 34,7 29,9

Fastighetskostnader

Driftskostnader

Driftskostnader är sådana kostnader som är

direkt hänförliga till driften av fastigheterna

såsom till exempel kostnader för värme, vatten,

el och fastighetsskötsel. Kostnaderna brutto-

redovisas, det vill säga den del av kostnaderna

som vidaredebiteras till hyresgästerna redo-

visas som intäkt under övriga fastighetsintäkter

och hela kostnaden redovisas bland kostna-

derna.

Underhållskostnader

Underhållskostnader är kostnader för att

vidmakthålla byggnadernas och byggnads-

inventariernas standard. Pandox hyresavtal är

i fl ertalet fall konstruerade så att hyresgästerna,

det vill säga hotelloperatörerna, svarar för större

delen av det inre underhållet av hotellfastig-

heterna.

Tomträttsavgäld

Totalt sju av Pandox fastigheter innehas med

tomträtt. Villkor och löptider för samtliga följer

gängse marknadsvillkor.

Fastighetsskatt

För Pandox svenska hotellfastigheter utgår

fas tig hetsskatt med 1,0 procent på taxerings-

värdet. De utländska fastigheterna har varie-

rande procentsatser och beräkningsgrunder.

Övriga kostnader

Innefattar bland annat kostnader för juridisk

konsultation i hyresfrågor, försäkringspremier

och hyreskostnader för externa ytor.

FÖRDELNING FASTIGHETSKOSTNADER

Mkr 2007 2006

Driftskostnader 20,6 20,7

Underhållskostnader 39,4 35,7

Tomträttsavgäld 9,7 6,3

Fastighetsskatt 49,9 44,1

Övriga kostnader 6,7 4,7

Totalt 126,3 111,5

Driftsöverskott

Driftsöverskottet för 2007 uppgick till 655,9

Mkr, vilket är en ökning med 132,5 Mkr. Juste-

rad direktavkastning exklusive administrativa

kostnader uppgick till 8,6 procent (8,1).

Operatörsverksamheten

Den hotellrörelse som bedrivs i egen regi belas-

tas redovisningsmässigt med en internhyra.

Internhyran är kopplad till operatörsbolagens

omsättning och baseras på vad som bedöms

vara marknadsmässiga villkor. Internhyran

kostnadsförs i hotellrörelsen och intäktsförs

i fastighetsförvaltningen. Under 2007 förvärva-

des fem hotellfastigheter med rätten att driva

operatörsverksamhet; Best Western Hotell

Skogshöjd och Quality Hotel Park i Södertälje,

Crowne Plaza Antwerp, Holiday Inn Brussels

Airport och InterContinental Montreal. I juli

träffades avtal med Choice angående driften av

Copenhagen Hotel 27 i Köpenhamn. Därmed

ingår tio operativa verksamheter i Pandox port-

följ i utgången av 2007, varav åtta drivs i egen

regi och två via managementavtal.

Administrativa kostnader

De administrativa kostnaderna avser central

administration samt utländsk hotellfastighets-

administration. Samtlig personal inom central

administration är placerad vid kontoret i

Stockholm. Ersättning till personal och reviso-

rer framgår av not 14 och 15.

50 PANDOX 2007

Balansräkning

Koncernen Moderbolaget

Mkr 2007 2006 2007 2006

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar

Fastigheter not 8 7 803,8 6 631,8 – –

Inventarier not 9 420,8 276,5 0,8 0,9

8 224,6 6 908,3 0,8 0,9

Finansiella anläggningstillgångar

Aktier och andelar i dotterbolag not 10 – – 3 293,5 2 668,9

Fordringar koncernbolag – – 2 915,4 2 566,0

Övriga långfristiga fordringar 14,9 35,1 13,2 12,5

14,9 35,1 6 222,1 5 247,4

Uppskjuten skattefordran 123,3 120,7 – –

Summa anläggningstillgångar 8 362,8 7 064,1 6 222,9 5 248,3

Omsättningstillgångar

Varulager 5,6 2,2 – –

Kundfordringar 73,3 62,9 – –

Skattefordran 0,2 4,2 – –

Övriga fordringar 113,5 86,1 1,5 1,6

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 30,5 19,1 3,3 2,8

Övriga aktier & andelar – 16,1 – –

Kassa och bank 272,8 174,1 75,4 52,0

Summa omsättningstillgångar 495,9 364,7 80,2 56,4

SUMMA TILLGÅNGAR 8 858,7 7 428,8 6 303,1 5 304,7

Kommentarer till balansräkningen

Fastigheter och inventarier

Under året har fem hotellfastigheter förvärvats.

Avskrivningarna avseende fastigheterna upp-

gick till 89,0 Mkr (62,7) och årets investeringar

till 219,7 Mkr (219,2). Inventariernas bokförda

värde inklusive hotellinventarier uppgick till

420,8 Mkr (276,5), avskrivningarna till 40,6

Mkr (28,8) och investeringarna till 55,4 Mkr

(63,4).

Huvuddelen av det bokförda värdet på

inventarier, 420,8 Mkr, avser merparten hotell-

inventarier vilka brukas av hotelloperatören. I

vissa fall ingår dessa som en ospecifi cerad del

av hyran, i andra fall som en separat inventarie-

hyra. Då dessa intäkter ingår i hyresintäkterna

inklu derar Pandox värdet av dessa inventarier i

det fastighetsvärde som används för att beräkna

fastigheternas direktavkastning. Fastigheternas

bokförda värde inklusive hotellinventarier upp-

gick vid årets slut till 8 223,8 Mkr. Övriga inven-

tarier utgörs av inventarier inom administration

på 0,8 Mkr.

Övriga långfristiga fordringar

Avser långfristig reversfordran samt pantsatt

deposition.

Varulager

Avser lager av förbrukningsvaror i operatörs-

verksamheterna.

Kundfordringar

Pandox kundfordringar utgörs av hyresford-

ringar och kundfordringar i operatörsrörelsen.

Då hyran generellt betalas kvartals- eller

månads vis i förskott består utestående belopp

vid årsskiftet i huvudsak av upplupna omsätt-

nings- och resultathyror.

Övriga fordringar

Kortfristiga fordringar avser exempelvis kostna-

der som ska vidaredebiteras på extern part.

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

Innefattar i huvudsak förutbetalda kostnader

för nästa år som försäkringspremier och hyror.

RÄKENSKAPER

PANDOX 2007 51

Koncernen Moderbolaget

Mkr 2007 2006 2007 2006

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital

Bundet eget kapital

Aktiekapital 373,5 373,5 373,5 373,5

Bundna reserver 886,8 840,3 830,0 830,0

1 260,3 1 213,8 1 203,5 1 203,5

Fritt eget kapital

Fria reserver 917,4 856,9 394,4 523,6

Årets resultat 230,0 201,6 –13,1 –8,3

1 147,4 1 058,5 381,3 515,3

Summa eget kapital 2 407,7 2 272,3 1 584,8 1 718,8

Obeskattade reserver

Periodiseringsfond – – – 0,3

– – – 0,3

Skulder

Skulder till kreditinstitut not 11 5 516,8 4 398,5 3 894,3 2 963,3

Leverantörsskulder 103,7 88,1 16,4 15,6

Skulder koncernföretag – – 767,8 578,8

Uppskjuten skatteskuld not 7 352,5 279,7 – –

Skatteskulder 7,0 3,9 – –

Övriga skulder 269,3 234,8 3,2 2,3

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter not 12 201,7 151,5 36,6 25,6

Summa skulder 6 451,0 5 156,5 4 718,3 3 585,6

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 8 858,7 7 428,8 6 303,1 5 304,7

Ställda säkerheter not 13 4 470,3 4 099,9 12,2 12,2

Ansvarsförbindelser not 13 1,3 – 1 548,6 1 344,2

Kassa och bank

Pandoxkoncernens likviditet hanteras i huvud-

sak av moderbolaget genom centralkontostruk-

tur i bank där likviditeten samlas på ett gemen-

samt räntebärande konto. Likviditetsöverskott

kan även placeras som tidsbunden inlåning

i bank. I tillägg till detta har Pandox ej utnyttjade

kreditfaciliteter på totalt 400,5 Mkr.

Bundna reserver moderbolaget

Justering av ingående balans har skett avse-

ende ej utnyttjade optioner.

Skulder till kreditinstitut

Pandox totala räntebärande skuld den 31

december 2007 uppgick till 5 516,8 Mkr förde-

lat på åtta kreditgivare och sex valutor. Finan-

sieringen är i huvudsak upptagen under

långfristi ga kreditavtal varför huvuddelen av

skulden kan betraktas som långfristig. Ränte-

bindningsmässigt är 3 684,6 Mkr bundet med

en löptid under ett år. Se avsnittet Finansiell

översikt på sidan 37.

Uppskjuten skatteskuld

2007 års uppskjutna skatter är bruttoredo-

visade. I avsnittet Pandox skattesituation på

sidan 40 lämnas en detaljerad beskrivning.

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

Beloppet avser i huvudsak upplupna ränte-

kostnader samt förutbetalda hyror.

Ställda säkerheter

Avser huvudsakligen pantbrev i fastighet vilka

pantsatts till kreditinstitut som säkerhet för lån.

Ansvarsförbindelser

Moderbolagets ansvarsförbindelser avser

garantier till banker avseende dotterbolags-

låneskulder.

52 PANDOX 2007

Förändringar i eget kapital

Mkr Aktiekapital Bundna reserver Fria reserver Årets resultat Totalt

Koncernen 2006

Ingående balans 373,5 848,5 397,4 688,3 2 307,7

Vinstdisposition – 0,7 687,6 –688,3 0,0

Utdelning – – –137,0 – –137,0

Koncernbidrag – – –82,8 – –82,8

Omräkningsdifferenser inkl skatteeffekt – –8,9 –8,3 – –17,2

Årets resultat – – – 201,6 201,6

373,5 840,3 856,9 201,6 2 272,3

Mkr Aktiekapital Bundna reserver Fria reserver Årets resultat Totalt

Koncernen 2007

Ingående balans 373,5 840,3 856,9 201,6 2 272,3

Vinstdisposition – –0,2 201,8 –201,6 0,0

Utdelning – – –149,4 – –149,4

Koncernbidrag – – –2,9 – –2,9

Omräkningsdifferenser inkl skatteeffekt – 46,7 11,0 – 57,7

Årets resultat – – – 230,0 230,0

373,5 886,8 917,4 230,0 2 407,7

Mkr Aktiekapital Bundna reserver Fria reserver Årets resultat Totalt

Moderbolaget 2006

Ingående balans 373,5 830,0 64,6 609,6 1 877,7

Vinstdisposition – – 609,6 –609,6 0,0

Utdelning – – –137,0 – –137,0

Koncernbidrag – – –13,6 – –13,6

Årets resultat – – – –8,3 –8,3

373,5 830,0 523,6 –8,3 1 718,8

Mkr Aktiekapital Bundna reserver Fria reserver Årets resultat Totalt

Moderbolaget 2007

Ingående balans 373,5 830,0 523,6 –8,3 1 718,8

Vinstdisposition – – –8,3 8,3 0,0

Utdelning – – –149,4 – –149,4

Koncernbidrag – – 28,5 – 28,5

Årets resultat – – – –13,1 –13,1

373,5 830,0 394,4 –13,1 1 584,8

Omräkningsdifferenser inkluderar en skatteeffekt på 5,4 (10,0) Mkr avseende valutasäkring av utlandsverksamhet. Antalet aktier uppgick per 31 december 2007 till

24 900 000 med en röst per aktie och ett nominellt värde om 15 kronor per aktie.

RÄKENSKAPER

PANDOX 2007 53

Kassafl ödesanalys

Koncernen Moderbolaget

Mkr 2007 2006 2007 2006

Löpande verksamhet

Resultat före fi nansiella poster 491,8 392,5 –3,5 –10,3

Avskrivning 129,6 91,5 0,3 0,2

Övriga realisationsresultat 3,4 39,9 – 18,5

Ränteintäkter 10,0 4,2 174,3 116,0

Räntekostnader och övriga fi nansiella kostnader –242,4 –148,1 –195,3 –137,2

Betald skatt –5,0 0,8 0,0 0,0

Kassafl öde från löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital och investeringar 387,4 380,8 –24,2 –12,8

Förändring av rörelsekapital

Ökning/minskning (±) av rörelsefordringar 21,5 –58,0 –0,5 1,6

Ökning/minskning (±) av rörelseskulder 96,3 34,6 241,5 –386,9

Summa förändring av rörelsekapital 117,8 –23,4 241,0 –385,3

Kassafl öde från löpande verksamhet efter förändring av rörelsekapital före investeringar 505,2 357,4 216,8 –398,1

Investeringsverksamhet

Investering i aktier och andelar – – –624,6 –186,3

Investeringar i fastigheter och inventarier –275,1 –282,5 –0,2 –0,6

Förvärv av fastigheter och inventarier –1 063,4 –1 327,7 – –

Försäljning av anläggningstillgångar – 0,5 – 0,1

Summa investeringar –1 338,5 –1 609,7 –624,8 –186,8

Kassafl öde efter investeringar –833,3 –1 252,3 –408,0 –584,9

Finansieringsverksamhet

Förändring av fi nansiella anläggningstillgångar 16,1 31,6 –350,1 17,8

Förändring av räntebärande lån 1 062,7 1 298,1 930,9 603,7

Utdelning –149,4 –137,0 –149,4 –124,0

Kassafl öde från fi nansieringsverksamhet 929,4 1 192,7 431,4 497,5

Förändring av likvida medel 96,1 –59,6 23,4 –87,4

Likvida medel vid årets början 174,1 236,4 52,0 139,4

Kursdifferens i likvida medel 2,6 –2,7 – –

Likvida medel vid årets slut 272,8 174,1 75,4 52,0

Förändring likvida medel 96,1 –59,6 23,4 –87,4

Justerat för engångsintäkter om 3,4 Mkr uppgår kassafl ödet från den löpande verksamheten

till 389,0 Mkr (317,6). Kassafl ödet per aktie ökade till 15,62 kronor (12,76).

Kommentarer till kassafl ödesanalysen

54 PANDOX 2007

Redovisningsprinciper

Årsredovisningen är upprättad i enlighet med

årsredovisningslagen och god redovisnings-

sed samt om inte annat anges i enlighet med

Bok föringsnämndens anvisningar. Pandox

redovisnings- och värderingsprinciper är för

övrigt oförändrade jämfört med föregående år.

Koncernredovisning

Koncernredovisningen omfattar samtliga

dotterbolag på bokslutsdagen.

Redovisningen har upprättats enligt Redo-

visningsrådets rekommendation RR 1:00.

Koncernredovisningen har upprättats enligt för-

värvsmetoden, som innebär att tillgångar och

skulder övertagits till marknadsvärde enligt

upprättad förvärvsanalys. Skillnaden mellan

anskaffningsvärde och förvärvat eget kapital

har tillförts byggnader och mark som över-

värde. Avskrivning av övervärde sker enligt

samma princip som för fastigheter. Beräknad

uppskjuten skatteskuld avseende koncern-

mässiga övervärden och beräknad uppskjuten

skattefordran nettoredovisas som uppskjuten

skatteskuld i balansräkningen.

Skatt

Pandox tillämpar Redovisningsrådets rekom-

mendation om inkomstskatt (RR 9). Rekom-

mendationen innebär i korthet att både upp-

skjutna skatteskulder och skattefordringar tas

upp i redovisningen och att förändringar av

dessa påverkar resultaträkningen som upp-

skjuten skatt. Den uppskjutna skatten avse-

ende skillnaden i bokföringsmässig och

skattemässig avskrivning beräknas med ut-

gångspunkt från gällande skattesats.

För förvärv före 2004 baseras dock den

uppskjutna skatte skulden avseende substans-

förvärv på köpe skillingen och beräknas utifrån

respektive fastighets kortaste bedömda inne-

havstid och motsvarar en skattesats om cirka

10 procent i genomsnitt.

Den uppskjutna skattefordringen, hänförlig

till beräknad skattefordran avseende under-

skottsavdrag i bolag, värderas med utgångs-

punkt från ett bedömt möjligt utnyttjande mot

framtida skattemässiga vinster och beräknas

enligt gällande skattesats.

Fastighetsverksamhet

Koncernens fastigheter redovisas i balansräk-

ningen som anläggningstillgångar då avsikten

med innehavet är att långsiktigt äga, förvalta

och utveckla fastigheterna.

Operatörsverksamheten

Den hotellrörelse som bedrivs i egen regi belas-

tas redovisningsmässigt med en internhyra.

Internhyran är kopplad till operatörsbolagens

omsättning och baserad på vad som bedöms

vara marknadsmässiga villkor. Internhyran

kostnadsförs i operatörsverksamheten och

intäktsförs i fastighetsverksamheten.

Materiella anläggningstillgångar

Vid ny- eller tillbyggnad aktiveras samtliga

direkta utgifter inklusive projekteringskostnader.

Vid ombyggnad aktiveras sådana direkta utgifter

som innebär förbättring av fastigheterna jäm-

fört med det ursprungliga skicket.

Utgifter för upprustning till samma skick

som fastigheten ursprungligen haft aktiveras ej.

Ett undantag från denna princip är utgifter för

sådana åtgärder som rubriceras som eftersatt

underhåll i samband med förvärv och hänsyn

tagits till detta i förvärvspriset.

RÄKENSKAPER

PANDOX 2007 55

Utgifter för hyresgästanpassningar som inne-

bär att hyran kan höjas, aktiveras och skrivas av

under hyreskontraktets återstående löptid.

Avskrivning enligt plan har beräknats med

följande procentsatser.

%

Byggnader 1,0

Byggnadsinventarier 4–6,7

Markanläggningar 3,5

Inventarier 6,7–33

Pandox har fr o m år 2000 förändrat avskriv-

ningssatsen för byggnad till 1,0 procent. Tidi-

gare avskrivning uppgick till 1,5 procent.

Avskrivning enligt plan beräknas på anskaff-

ningsvärdet och ett restvärde på noll kronor.

Nedskrivning av anläggningstillgång

Koncernens fastigheter värderas kontinuerligt

enligt en intern kassafl ödesmodell som också

uppfyller kraven för att beräkna nyttjandevärdet

i enlighet med RR 17. Återvinningsvärdet, vilket

är det högsta av nettoförsäljningsvärdet och

nyttjandevärdet, kontrolleras därvid mot fastig-

heternas bokförda värden för att bedöma behov

av eventuell nedskrivning.

Leasing

Pandox redovisar samtliga leasingavtal som

operationella. Leasingavtalen avser personbilar

och kontorsmaskiner och är av mindre omfatt-

ning och påverkar därför inte bedömningen av

koncernens resultat och ställning.

Intäkter

Förvaltningsintäkterna avser hyresintäkter samt

vidaredebiterade driftskostnader och fastighets-

skatt. Hotelloperatörsverksamhetens intäkter

och kostnader redovisas separat i koncernre-

sultaträkningen. Hyresintäkterna periodi seras

i enlighet med hyresavtal. Detta innebär att för-

skottshyror redovisas som förutbetalda hyres-

intäkter.

Aktier och andelar

Aktier och andelar i dotter- och dotterdotter-

bolag har värderats till anskaffningsvärdet, med

undantag för innehav vilka har skrivits ned till

bedömt verkligt marknadsvärde.

Finansiella instrument

Ränteswapar används för att förändra underlig-

gande fi nansiella skulders ränteförfallostruktur.

Intäkter och kostnader avseende ränteswapar

nettoredovisas som räntekostnader periodiserat

över löptiden.

Utländska dotterbolag

Utländska dotterbolag räknas om enligt dags-

kursmetoden, vilket innebär att resultaträk-

ningen räknas om till genomsnittskurs och

balansräkningen enligt balansdagens kurs.

Den kursdifferens som uppstår vid tillämpning

av denna metod förs direkt mot koncernens

egna kapital. Under året förvärvade bolag ingår

i koncernen med belopp avseende tiden efter

förvärvet.

Fordringar och skulder i utländsk valuta

Fordringar och skulder i utländsk valuta omräk-

nas enligt balansdagens kurs. Kursdifferenser

som uppstår belastas eller gottskrivs resultatet.

När upplåning sker eller terminskontrakt ingås

för att kurssäkra investeringar i utländska dotter-

bolag kvittas i koncernen uppkomna kursdiffe-

renser till den del de motsvaras av differenser

vid omräkning av utländska dotterbolags netto-

tillgångar.

Övriga fordringar och skulder

Fordringar har tagits upp till de belopp varmed

de förväntas infl yta. Övriga tillgångar och skulder

har tagits upp till nominella värden.

56 PANDOX 2007

Noter

NOT 1 – SEGMENTSREDOVISNING

Primärt segment

Pandox primära segment utgörs av de två rörelsegrenarna fastighetsverksamhet och operatörsverksamhet. Information i enlighet med segmentredovisningen framgår av

koncernens resultat- och balansräkning.

Sekundärt segment

År 2007 Stockholm Göteborg Öresund Övriga Sverige Internationellt Justering Totalt

Förvaltningsintäkter 177,1 79,2 160,5 106,8 258,6 –160,3 621,9

Fastighetskostnader –41,0 –7,2 –29,3 –15,6 –33,2 –126,3

Driftsöverskott 136,1 72,0 131,2 91,2 225,4 –160,3 495,6

Bokförda värden fastigheter 1 328,5 755,6 1 491,4 825,2 3 823,1 8 223,8

Investeringar 9,2 10,0 85,2 48,1 122,4 274,9

Rörelseintäkter operatörsverksamhet 80,4 19,4 45,0 644,0 788,8

Rörelsekostnader operatörsverksamhet –76,4 –25,7 –37,9 –628,2 160,3 –607,9

Rörelseresultat operatörsverksamhet 4,0 –6,3 7,1 15,9 160,3 180,9

År 2006 Stockholm Göteborg Öresund Övriga Sverige Internationellt Justering Totalt

Förvaltningsintäkter 144,4 76,5 125,4 92,5 196,1 –87,4 547,5

Fastighetskostnader –29,8 –8,9 –28,6 –15,7 –28,5 –111,5

Driftsöverskott 114,6 67,6 96,8 76,8 167,6 –87,4 436,0

Bokförda värden fastigheter 1 130,6 757,8 1 417,3 786,2 2 815,6 6 907,5

Investeringar 8,2 24,2 112,6 42,3 95,3 282,6

Rörelseintäkter operatörsverksamhet 17,8 42,2 360,0 420,0

Rörelsekostnader operatörsverksamhet –23,0 –36,2 –348,5 87,4 –320,3

Rörelseresultat operatörsverksamhet –5,2 6,0 11,5 87,4 99,7

1) Avser justering av internhyra.

NOT 2 – HYRESINTÄKTER

Intäkterna från operatörsverksamheten avser två verksamheter som drivs genom managementavtal med Hilton repektive InterContinental samt de åtta verksamheter som

drivs i Pandox egen regi. Den hyra och ersättning för övriga lokalkostnader som dessa hotelloperatörsbolag har erlagt till fastighetsbolaget har bruttoredovisats, dvs de har inte

eliminerats i resultaträkningen. Detta för att ge en mer korrekt bild av fastighetsverksamhetens driftsöverskott och operatörsverksamhetens rörelseresultat. Vid en eliminering

skulle totala förvaltningsintäkter respektive operatörsverksamhetens rörelsekostnader reduceras med 160,3 Mkr för 2007 (87,4).

NOT 3 – HYRESINTÄKTERNAS GEOGRAFISKA FÖRDELNING

% 2007 2006

Sverige 58 60

Danmark 8 8

Storbritannien 6 7

Tyskland 13 12

Belgien 12 10

Schweiz 2 3

Kanada 1 3

Summa 100 100

RÄKENSKAPER

PANDOX 2007 57

NOT 4 – ÅRETS AVSKRIVNINGAR ENLIGT PLAN

Koncernen Moderbolaget

Mkr 2007 2006 2007 2006

Byggnader –87,5 –61,9 – –

Markanläggningar –1,5 –0,8 – –

Inventarier –40,6 –28,8 –0,3 –0,2

Summa avskrivningar –129,6 –91,5 –0,3 –0,2

Av avskrivningar på totalt 129,6 Mkr är 129,3 Mkr (91,3) hänförliga till fastighetsverksamheten och 0,3 Mkr (0,2) till administration.

NOT 5 – INTÄKTER/KOSTNADER AV ENGÅNGSKARAKTÄR

Engångsintäkter i koncernen på totalt 3,4 Mkr avser ersättning för överlåtelse av hyreskontrakt till en ny juridisk enhet. Engångsintäkterna om 39,9 Mkr år 2006 avsåg

28,9 Mkr reavinst från försäljning av fastighetstillgångar, 10,3 Mkr försäljning av aktier och 0,7 Mkr övriga engångs intäkter.

NOT 6 – RÄNTEINTÄKTER MODERBOLAGET

Moderbolagets ränteintäkter fördelar sig på 171,3 Mkr från koncernbolag och 3,0 Mkr från övriga.

NOT 7 – UPPSKJUTEN SKATT OCH AKTUELL SKATT

Koncernen Moderbolaget

Mkr 2007 2006 2007 2006

Årets uppskjutna skattekostnad

Uppskjuten skattekostnad avseende temporära skillnader –18,1 –43,0 – –

Uppskjuten skattekostnad avseende övriga avsättningar –5,4 10,0 – –

Uppskjuten skatt i resultaträkningen –23,5 –33,0 – –

Aktuell skatt i resultaträkningen –9,3 –31,4 11,1 3,2

Skillnad mellan redovisad skatt och nominell skattesats 28%

Redovisat resultat före skatt 262,9 266,0 –24,2 –11,5

Skatt enligt gällande skattesats 28% –73,6 –74,5 6,8 3,2

Skatteeffekt av ej skattepliktiga intäkter 0,1 0,1 0,0 0,4

Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader samt övriga skattemässiga justeringar 30,6 0,1 4,3 –0,4

Skatteeffekt relaterad till utlandsverksamhet 10,1 9,9 – –

Redovisad skattekostnad –32,8 –64,4 11,1 3,2

Uppskjutna skattefordringar

Underskottsavdrag 76,3 76,3 – –

Övriga uppskjutna skattefordringar 47,0 44,4 – –

Summa uppskjutna skattefordringar 123,3 120,7 – –

Uppskjutna skatteskulder

Skillnader mellan bokfört och skattemässigt värde fastigheter 352,5 279,7 – –

Summa uppskjutna skatteskulder 352,5 279,7 – –

Uppskjutna skatteskulder/fordringar, netto –229,2 –159,0 – –

58 PANDOX 2007

NOT 8 – FASTIGHETER

Koncernen

Mkr 2007 2006

Ingående anskaffningsvärde 7 331,8 5 959,6

Omklassifi cerat till inventarier –90,7 –53,9

Förvärv fastigheter 1 035,0 1 298,9

Investeringar 219,7 219,2

Försäljningar – –

Omräkningsdifferenser balansräkning 105,7 –92,0

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 8 601,5 7 331,8

Ingående avskrivningar –700,0 –635,4

Förvärvade ackumulerade avskrivningar – –11,7

Försäljningar – –

Årets avskrivningar –89,0 –62,7

Omräkningsdifferenser balansräkning –8,7 9,8

Utgående ackumulerade avskrivningar –797,7 –700,0

Utgående restvärde 7 803,8 6 631,8

Taxeringsvärde svenska fastigheter 2 470,4 2 073,5

Varav mark 722,6 765,9

NOT 9 – INVENTARIER

Koncernen Moderbolaget

Mkr 2007 2006 2007 2006

Ingående anskaffningsvärde 412,7 262,2 3,2 2,6

Omklassifi cerat från fastigheter 90,7 53,9 – –

Förvärv inventarier 28,4 44,8 – –

Investeringar 55,4 63,4 0,2 0,6

Försäljningar/utrangeringar – –1,4 – –

Omräkningsdifferenser balansräkning 14,7 –10,2 – –

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 601,9 412,7 3,4 3,2

Ingående avskrivningar –136,2 –108,3 –2,3 –2,1

Försäljningar/utrangeringar – 0,9 – –

Förvärvade ackumulerade avskrivningar – –4,2 – –

Årets avskrivningar –40,6 –28,8 –0,3 –0,2

Omräkningsdifferenser balansräkning –4,3 4,2 – –

Utgående ackumulerade avskrivningar –181,1 –136,2 –2,6 –2,3

Utgående restvärde 420,8 276,5 0,8 0,9

RÄKENSKAPER

PANDOX 2007 59

NOT 10 – AKTIER OCH ANDELAR I DOTTERBOLAG

Org. nr SäteAntalaktier

Nom.värde (kr)

Andel%

Bokförtvärde (Mkr)

Moderbolaget

Hotab Förvaltnings AB 556475-5592 Stockholm 1 000 100 100 285,1

Pandox Förvaltning AB 556097-0815 Stockholm 550 100 100 304,7

Hotab 6 AB 556473-6352 Stockholm 1 000 100 100 0,1

Fastighets AB Grand Hotel i Helsingborg 556473-6329 Stockholm 1 000 100 100 15,9

Pandox Fastighets AB 556473-6261 Stockholm 1 000 100 100 0,1

Fastighets AB Mora Hotell 556475-9370 Stockholm 1 000 100 75 5,7

Fastighets AB Stora Hotellet i Jönköping 556469-4064 Stockholm 1 000 100 100 30,1

Pandox Belgien AB 556495-0078 Stockholm 1 000 100 100 0,2

Pandox Hotel Management AB 556469-9782 Stockholm 1 000 100 100 0,1

Malmö Favorit Hotell AB 556475-9446 Stockholm 1 000 100 100 0,1

Pandox Luxemburg AB 556515-9216 Stockholm 10 000 100 100 68,3

Fastighets AB Porpur 556349-8327 Stockholm 10 000 100 100 0,1

Pandox i Halmstad AB 556549-8978 Stockholm 1 000 100 100 8,7

Pandox i Borås AB 556528-0160 Stockholm 1 000 100 100 45,3

Grand i Borås Fastighets AB 556030-7083 Stockholm 6 506 100 100 10,0

Hotell Värmdövägen 84 AB 556286-4826 Stockholm 1 000 100 100 4,3

Hotellus International AB 556030-2506 Stockholm 7 480 000 100 100 970,2

KB Lorensberg 49:2 916833-3269 Göteborg – – 100 0,0

Pandox i Östersund AB 556466-1352 Stockholm 1 000 100 100 2,7

Ademrac Holding 1 AB 556683-3371 Stockholm 10 093 100 100 219,4

Ademrac Holding 2 AB 556683-3363 Stockholm 10 010 100 100 219,6

Ademrac AB 556426-2748 Stockholm 1 790 042 100 6,6 3,4

Le Nouveau Palace SA 446188 Bryssel 3 000 – 100 291,4

Convention Hotel International AG 270.3.001.168-3 Basel 14 000 – 100 6,2

Hotellus Denmark A/S 28970927 Köpenhamn 5 000 – 100 75,9

Hotel Bloom SA 0476.704.322 Bryssel 68 808 – 100 65,9

Pandox Belgium SA 0890.427.732 Bryssel 100 000 – 100 471,6

Pandox i Malmö AB 556704-3723 Stockholm 100 000 100 100 142,0

Ypsilon Hotell AB 556481-4134 Stockholm 100 000 100 100 46,3

Pandox i Ryssland AB 556706-8316 Stockholm 100 000 100 100 0,1

Summa Pandox AB 3 293,5

Org. nr Säte

Koncernen

Arlanda Flyghotell KB 916500-8021 Stockholm

Fastighetsbolaget Utkiken KB 916611-7755 Stockholm

Fastighets AB Hotell Kramer 556473-6402 Stockholm

Hotellus Östersund AB 556367-3697 Stockholm

Hotellus Nordic AB 556554-6594 Stockholm

Hotellus Järva Krog AB 556351-7365 Stockholm

Hotellus Mölndal AB 556554-6636 Stockholm

Bioeffect AB 556244-5030 Stockholm

Vestervold KB 916631-9534 Stockholm

Förvaltningsbolaget Hotel Grand i Örebro KB 969622-8197 Stockholm

Skogshöjd Handels & Fastighets AB 556066-0432 Stockholm

Hotell Skogshöjd AB 556065-6109 Södertälje

Park-Statt Hotell i Södertälje AB 556465-5529 Södertälje

KB Sjöstjärnan Fastighetsförvaltning 916850-4554 Göteborg

Org. nr Säte

Hotellus Belgium NV – Belgien

Grand Hotel Brussels NV – Belgien

Town Hotel SA – Belgien

Holcro NV – Belgien

Hotellus Suomi OY – Finland

Hotellus Nord OY – Finland

Euro Lifi m BV – Holland

Hotellus Europe BV – Holland

Pandox Holland BV – Holland

Hotellus Luxemburg Sarl – Luxemburg

Hotellus Deutschland GmbH – Tyskland

Atlantis GmbH – Tyskland

Pandox Berlin GmbH – Tyskland

Hotellus Canada Holdings Inc – Kanada

60 PANDOX 2007

RÄKENSKAPER

NOT 11 – SKULDER TILL KREDITINSTITUT

Koncernen Moderbolaget

Mkr 2007 2006 2007 2006

Skulder som förfaller inom ett år från balansdagen 338,2 308,5 335,0 204,1

Skulder som förfaller mellan ett till och med fyra år från balansdagen 1 271,5 844,5 993,0 576,2

Skulder som förfaller fem år eller senare från balansdagen 3 907,1 3 245,5 2 566,3 2 183,0

Summa 5 516,8 4 398,5 3 894,3 2 963,3

NOT 12 – UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER

Koncernen Moderbolaget

Mkr 2007 2006 2007 2006

Förutbetalda hyror 50,9 57,0 – –

Upplupna räntekostnader 30,0 19,0 18,2 15,6

Fastighetsskatt 5,1 2,0 – –

Övrigt 115,7 73,5 18,4 10,0

Summa 201,7 151,5 36,6 25,6

NOT 13 – STÄLLDA SÄKERHETER OCH ANSVARSFÖRBINDELSER

Koncernen Moderbolaget

Mkr 2007 2006 2007 2006

Ställda säkerheter för lån från kreditinstitut

Fastighetsinteckningar 4 433,0 4 051,3 – –

Pantsatt deposition 37,3 48,6 12,2 12,2

Ansvarsförbindelser 1,3 – 1 548,6 1 344,2

NOT 14 – ARVODE OCH ERSÄTTNINGAR TILL REVISORER

Koncernen Moderbolaget

Mkr 2007 2006 2007 2006

KPMG

Revisionsuppdrag 2,9 2,0 0,7 0,6

Andra uppdrag 0,4 0,3 – –

SET Revisionsbyrå

Revisionsuppdrag 0,1 0,1 0,1 0,1

Övriga

Andra uppdrag 0,2 0,1 – 0,1

Summa 3,6 2,5 0,8 0,8

PANDOX 2007 61

NOT 15 – PERSONAL

Koncernen Moderbolaget

2007 2006 2007 2006

Medeltal anställda

Män 379 213 7 8

Kvinnor 392 226 9 6

Totalt 771 439 16 14

Varav anställda i Sverige 120 56 16 14

Varav anställda i Belgien 331 256 – –

Varav anställda i Tyskland 205 110 – –

Varav anställda i Danmark 14 17 – –

Varav anställda i Kanada 101 – – –

Löner och ersättningar, Mkr

Styrelsen och verkställande direktören

Löner och ersättningar 5,6 5,2 5,6 5,2

Sociala kostnader 1,3 1,9 1,3 1,9

Pensionskostnader 0,8 0,8 0,8 0,8

Totalt 7,7 7,9 7,7 7,9

Övriga anställda

Löner och ersättningar 217,1 126,5 15,4 13,0

Sociala kostnader 53,1 25,5 3,4 2,8

Pensionskostnader 6,5 4,5 2,0 2,4

Totalt 276,7 156,5 20,8 18,2

Löner och ersättningar per land, Mkr

Sverige

Styrelsen och verkställande direktören 7,7 7,9 7,7 7,9

Övriga anställda 64,2 32,8 20,8 18,2

Belgien övriga anställda 116,9 88,4 – –

Tyskland övriga anställda 50,4 25,9 – –

Danmark övriga anställda 9,6 9,4 – –

Kanada övriga anställda 35,6 – – –

Totalt 284,4 164,4 28,5 26,1

Personal anställd i Belgien avser den operatörsverksamhet som bedrivs i Crowne Plaza Brussels City Centre, Hotel BLOOM!, Holiday Inn Brussels Airport (6 månader),

Crowne Plaza Antwerp (6 månader) och Hilton Brussels City. Personal anställd i Danmark avser Clarion Collection Hotel Twentyseven i Köpenhamn (6 månader), i Tyskland

Hotel Berlin, Berlin och i Kanada avses InterContinental Montreal (6 månader).

Till styrelsen utgår arvode enligt bolagsstämmans beslut. Ersättningen till verkställande direktören utgörs av grundlön, bonus, tjänstebil samt pension. Pensionsåldern för

verkställande direktören är 65 år med möjlighet att gå i pension vid 60 års ålder. För verkställande direktören gäller en uppsägningstid om 24 månader från företagets sida

med avräkning. Vid egen uppsägning gäller en uppsägningstid om 6 månader.

Uppgifter om sjukfrånvaro redovisas ej på grund av undantagsregeln i lagstiftningen som säger att uppgiften inte ska lämnas om antalet anställda i gruppen är högst tio eller

om uppgiften kan hänföras till enskild individ. Med grupp avses både kön och ålderskategori.

62 PANDOX 2007

Vinstdisposition

Till årsstämmans förfogande står:

Balanserat resultat 394 389 345 kr

Årets resultat –13 084 414 kr

381 304 931 kr

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande:

Utdelning till aktieägare,

6,50 kr per aktie 161 850 000 kr

Överföres i ny räkning 219 454 931 kr

381 304 931 kr

Styrelsen anser att den föreslagna vinstutdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på

storleken av det egna kapitalet samt bolagets konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Stockholm den 11 februari 2008

Christian Ringnes

Ordförande

Leiv Askvig Olaf Gauslå

Bengt Kjell Björn-Åke Wilsenius Mats Wäppling

Anders Nissen

Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse avseende denna årsredovisning och

koncernredovisning har avgivits den 12 februari 2008.

Per Gustafsson Willard Möller

Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

RÄKENSKAPER

PANDOX 2007 63

Revisionsberättelse

Till årsstämman i Pandox AB. Org nr 556030-7885.

Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens

förvaltning i Pandox AB för år 2007. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshand-

lingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen och koncern-

redovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av

vår revision.

Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen

för att i rimlig grad försäkra oss om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktig heter.

En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskaps handlingarna.

I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av

dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat

årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredo visningen och kon-

cernredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och för-

hållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig

mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i

strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för

våra uttalanden nedan.

Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger därmed en

rättvisande bild av bolagets och koncernens resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvalt-

ningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncer-

nen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och

verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Stockholm den 12 februari 2008

Per Gustafsson Willard Möller

Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

64 PANDOX 2007

Styrelsens arbete

I ett internationellt hotellfastighetsbolag som

Pandox är kompetens och erfarenhet från

följande områden viktiga:

• hotellverksamhet och hotellmarknad

• fi nansiering

• fastigheter och fastighetsbranschen

• affärsutveckling

• varumärkesstrategier

• utveckling av internationella företag.

Pandox styrelse, som består av sex ledamöter, har

bred erfarenhet och kunskap från dessa områden.

Arbetsordning

Styrelsen har antagit en arbetsordning för sitt

arbete och en instruktion till verkställande

direktören samt givit ledningen en instruktion be-

träffande rapportering. Pandox styrelse fastställer

och dokumenterar årligen bolagets mål och stra-

tegi. Vidare har styrelsen bland annat fastställt en

fi nanspolicy, en attest- och beslutsordning samt en

särskild strategi för förvärvsfrågor.

Pandox styrelse har årligen fem ordinarie styrelse-

möten. Utöver ordinarie styrelsemöten har under

året hållits två extra styrelsemöten för att behandla

affärsfrågor.

Sammanträdena följer en årlig föredragnings-

plan med teman och beslutspunkter. Vid mötena

behandlas extern och intern rapportering av resultat

och ställning samt affärsfrågor. Årligen behandlas

dessutom marknadsfrågor, strategifrågor och bud-

get. Styrelsematerialet sänds ut cirka en vecka i för-

väg. Bolagets revisorer deltar minst en gång per år

för att lämna en redogörelse för sin revision samt

genomgång av bolagets interna kontrollsystem.

Utöver den löpande revisionen har revisorerna

under året på styrelsens uppdrag genomfört en

spe ciell granskning av större hyresavtal. Enligt

uppdraget ska under en treårsperiod samtliga

avtal granskas enligt ett rullande schema.

Crowne Plaza Brussels City Centre

PANDOX STYRNING

PANDOX 2007 65

Styrelseledamöter

Pandox styrelse är sammansatt och dimensionerad för att fastställa och genomföra bolagets mål och strategi,

aktivt och effektivt stödja ledningen i utvecklingen av företaget samt för att kunna följa och kontrollera verksamheten.

CHRISTIAN RINGNES, ORDFÖRANDE

Född 1954

Verkställande direktör i Eiendomsspar AS.

Ledamot i Pandox styrelse sedan 2004.

Övriga styrelseuppdrag:

Styrelseordförande i NSV-Invest AS, Sundt AS och

Mini Bottle Gallery AS.

Styrelseledamot i Schibsted ASA, Norsk Scania AS,

Thor Energy Corporation AS och Nationaltheatret

(vice ord förande).

LEIV ASKVIG

Född 1957

Verkställande direktör i Sundt AS.

Ledamot i Pandox styrelse sedan 2004.

Övriga styrelseuppdrag:

Styrelseordförande i Imarex NOS ASA och Fjellkraft

AS.

OLAF GAUSLÅ

Född 1961

Finansdirektör i Eiendomsspar AS.

Ledamot i Pandox styrelse sedan 2004.

BENGT KJELL

Född 1954

Executive Vice President, Head of Investments,

Industrivärden AB.

Ledamot i Pandox styrelse sedan 1996.

Övriga styrelseuppdrag:

Styrelseordförande i Kungsleden AB och Indu trade

AB. Styrelseledamot i Helsingborgs Dagblad AB,

Isaberg Rapid AB, Munters AB och Höganäs AB.

BJÖRN-ÅKE WILSENIUS

Född 1944

Ledamot i Pandox styrelse sedan 2004.

Övriga styrelseuppdrag:

Styrelseordförande i BDB Bankernas Depå AB.

Styrelseledamot i Bergen Energi AB och Finansiell

ID-teknik BID AB.

MATS WÄPPLING

Född 1956

VD och Koncernchef i SWECO AB.

Ledamot i Pandox styrelse sedan 2003.

Övriga styrelseuppdrag:

Styrelseledamot i SWECO AB och Castellum AB.

66 PANDOX 2007

Ledande befattningshavare

Ledningen ansvarar för den löpande verksamheten och är ansvarig inför styrelsen för framtagande och genomförande av strategier

och handlingsplaner samt att uppställda mål uppfylls. Övergripande planering, personalutveckling och fortlöpande kontakter med

kapitalmarknaden är andra ansvarsområden.

Revisorer

Revisorernas uppgift är att granska företagets redovisning, förvaltning och ekonomiska in formation. Granskningen utmynnar i en revisions-

berättelse där revisorerna uttalar sig om huruvida årsredovisningen upprättats enligt årsredovisningslagen och god redovisningssed.

Per Gustafsson

Född 1959

Auktoriserad revisor

KPMG

Willard Möller

Född 1943

Auktoriserad revisor

SET Revisionsbyrå AB

ANDERS NISSEN

Född 1957

Verkställande direktör

Anställd sedan 1995

LIIA NÕU

Född 1965

Ekonomi- och fi nansdirektör

Anställd sedan 2007

PANDOX STYRNING

PANDOX 2007 67

Ett nyhetsbrev om hotellbranschen

När Pandox bildades 1995 startade utgiv-

ningen av ett nyhetsbrev för att marknadsföra

bolaget mot kapitalmarknaden inför börsintro-

duktionen. Denna publikation övergick

senare i de publika rapporter som bolaget

skickade ut. Trots att företaget nu är avnoterat

från Stockholmsbörsen fortsätter företaget att

upprätthålla informationsfl ödet till dem som

är intresserade av hotell- och hotellfastighets-

marknaden. Därför ges Pandox Upgrade ut

regelbundet. Under 2007 utkom tre nyhets-

brev som behandlade marknadstrender och

aktuella svenska och internationella hotell-

marknadsfrågor.

Välkommen som prenumerant. Pandox

Upgrade är kostnadsfri och kan beställas

från Pandox på telefon 08-506 205 50 eller

pandox@pandox.se

Köpenhamn ökar mest

NR

2 •

20

05

P A N D O X

Condo-hotels – trend som kommer

MARKNADSINFORMATION FRÅN PANDOX ETT AV NORRA EUROPAS LEDANDE RENODLADE HOTELLFASTIGHETSBOLAG

2005 blir ett rekordår i USA

NR

3 •

20

05

P A N D O X

Moskva – stor potentialmen inte utan risk

MARKNADSINFORMATION FRÅN PANDOX ETT AV NORRA EUROPAS LEDANDE RENODLADE HOTELLFASTIGHETSBOLAG

Pandox åttonde hotellmarknadsdag– destinationsutveckling i fokus

NR

1 •

20

06

P A N D O X

MARKNADSINFORMATION FRÅN PANDOX ETT AV NORRA EUROPAS LEDANDE RENODLADE HOTELLFASTIGHETSBOLAG

NR

2 •

20

06

P A N D O X

MARKNADSINFORMATION FRÅN PANDOX ETT AV NORRA EUROPAS LEDANDE RENODLADE HOTELLFASTIGHETSBOLAG

Sommarens stora sportevenemang

stärker hotellmarknaden

Rapport från årets stora hotellkonferens

Framtidens hotellrum är skräddarsydda

PA N D O X

MARKNADSINFORMATION FRÅN PANDOX ETT AV EUROPAS LEDANDE RENODLADE HOTELLFASTIGHETSBOLAG

Känn dig som hemma – Lifestylehotellen välkomnar

London i stark tillväxt

NR

3 •

20

06

PA N D O X

MARKNADSINFORMATION FRÅN PANDOX ETT AV EUROPAS LEDANDE HOTELLFASTIGHETSBOLAG

Starkt hotellår med tvåsiffrig tillväxt

NR

1 •

20

07

Hållbarhet – trend som vararHållbarhet – trend som varar

PA N D O X

MARKNADSINFORMATION FRÅN PANDOX ETT AV EUROPAS LEDANDE HOTELLFASTIGHETSBOLAG

Demografi ska förändringar utmanar branschen

NR

2 •

20

07

London – högst beläggning i Europa

PA N D O X

Prisökningar driver RevPAR

PA N D O X

MARKNADSINFORMATION FRÅN PANDOX ETT AV EUROPAS LEDANDE HOTELLFASTIGHETSBOLAG

Nischade hotell klar succé

NR

3 •

20

07

PANDOX UPGRADE

68 PANDOX 2007

Produktion: Pandox/n3prenör. Foto: Ulf Blomberg, Shutterstock. Tryck: Jernström Offset, Stockholm 2008.

Crowne Plaza Brussels City Centre

PANDOX 2007 III

Pandox AB, Box 5364, 102 49 Stockholm

Tel: 08-506 205 50 • Fax: 08-506 205 70 • www.pandox.se • E-post: pandox@pandox.se

Org nr: 556030-7885