Różne instytucje wykonały pracę, określając swojezbiory czynników wpływających na wysokość czynszuregulowanego. Można je znaleźć w Internecie, ale najbardziejcałościowe opracowanie znaleziono w informatorze:www.czynsze.lokatorzy.info.pl . Powstał zbiór takich czynników, na podstawie danychzebranych przez Henryka Tubackiego z wybranychpolskich i niemieckich miast.

Baza Opracowań TRaktowanych EKsperymentalnie

Podano te czynniki w postaci listy dosyć rozbudowanej,stanowiącej równocześnie zbiór cech nieruchomości.

Taki zbiór można zaadoptować również do potrzebwaluacji nieruchomości o czynszach nieregulowanych.Bezpośrednie użycie całego zbioru wydaje się trudne,ale gdy odrzucimy cechy podobne dla badanego zbiorunieruchomości, to zbiór tych czynników zdecydowaniezmaleje.

Baza Opracowań TRaktowanych EKsperymentalnie

Operowanie na jednolitym (wśród rzeczoznawców)zbiorze cech ma swoje zalety i wady. Zalety ujawnią sięprzy porównawczej obróbce tych danych z różnychoperatów, wady -to ograniczenia w opisie cechnieruchomości.

Czy rzeczoznawcy zastosują ten zbiór, czy -nie, to i takwarto się z nim zapoznać i spróbować go wykorzystać.

Baza Opracowań TRaktowanych EKsperymentalnie

Przykładowe czynnikiwpływające na wysokośćczynszuRóżnicowanie czynszów stosowane jest na podstawie jednejz dwóch zasad:

A. Metoda uproszczona różnicujelokale pod względem ich wielkości (np. < 40m2, 40-60, 60-80,80-100, >100m2.) oraz ze względu na okres wybudowania budynku (do1949r., 1950-1969r., 1970-1989r., od 1990r.).

B. Metoda punktowa różnicuje lokalena podstawie szczegółowej sytuacjidanego lokalu i danego budynku

Czynniki różnicowania stawek czynszu regulowanego,reglamentowanego lokali komunalnych gmin tzw. "lustroczynszowe", przykładowo podano poniżej:

1. Położenie budynkua) położenie budynku w strefie ograniczonegoparkowania;b) położenie budynku poza strefą ograniczonegoparkowania.

2. Uciążliwość lokalu w budynkua) Usytuowanie budynku bezpośrednio przy ulicy -drodze krajowej, powiatowej;b) usytuowanie budynku przy linii kolejowej,tramwajowej, autobusowej.

3.Dostępność do przystanków komunikacji miejskiej● do 500m, ● do 1000m.

4. Możliwość dojazdu do budynkua) w bezpośrednie sąsiedztwo na odległość 10m- 50m;b) brak możliwości dojazdu bliżej niż 50m.

5. Usytuowanie budynkua) frontowe w zabudowie szeregowej;b) wolnostojący budynek wielorodzinny (do 5 klatek);c) wolnostojący budynek jedno lub dwurodzinny;d) od ciemnego podwórza (odległość od sąsiedniego budynkunp 10m na wysokości okien lokalu;e) w budynku szkolnym w bezpośredniej bliskości sallekcyjnych, lokal przylegający do przedszkola lub żłobkaznajdującego się w tym samym budynku;f) lokal leży centralnie (w odległości) do dojazdu do szkołypodstawowej, przedszkola, możliwości zakupów, do lekarzarodzinnego.

6. Wyjście do budynku - od klatki schodoweja) z galerii zewnętrznej - bez wiatrołapu;b) bezpośrednio z poziomu terenu.

7. Położenie lokalu na kondygnacjia) w suterynie poziom podłogi poniżej terenu;b) na niskim parterze przy poziomie podłogi mniej niż 30 cmnad terenem;c) poddasze (o wysokości poniżej 2,20).

8. Komunikacja wewnątrz budynkua) winda;b) schody żelbetowe;c) schody drewniane zabiegowe;d) domofon, wideo – domofon.

9. Uciążliwość wewnątrz budynkua) przyleganie pokoju do szybu windy;b) przyleganie pokoju do szybu zsypowego śmieci;c) usytuowanie lub jego części nad bramą wjazdową;d) usytuowanie lokalu lub jego części nad lub obok sklepu,lokalu gastronomicznego, rozrywkowego, firmyprodukcyjno-usługowej.

10. Mieszkanie wspólnea) ze wspólną używalnością przedpokoju – korytarza;b) ze wspólną używalnością łazienki;c) ze wspólną używalnością kuchni;d) ze wspólną używalnością wc;e) lokal w którym nie można korzystać ze wszystkich jegopomieszczeń bez przechodzenia przez części wspólnemieszkania wspólnego z najemcami innych lokali (niedotyczy korzystania z WC).

11. Kuchniaa) kuchnia bezpośrednio oświetlona światłem słonecznym;b) wnęka kuchenna z bezpośrednim oświetleniemświatłem słonecznym;c) kuchnia lub wnęka kuchenna bez bezpośredniegooświetlenia światłem słonecznym (tzw. ciemna kuchnia);d) brak kuchni lub wnęki kuchennej.

12. Wyposażenie lokalua) lokal jednoizbowy o powierzchni mniejszej niż 20m2;b) lokal jedno lub dwu pokojowy;c) lokal trzy i więcej pokojowy o powierzchni powyżej 80m2;d) pokoje przejściowe (nie stosuje się, gdy do każdego pokoju jest dojście z przedpokoju);e) w lokalu łazienka z wc w jednym pomieszczeniu lub oddzielnie;f) w lokalu łazienka z wc oraz dodatkowe samodzielne wc;g) brak łazienki;h) brak przedpokoju;i) łazienka do wspólnego używania z wc z korytarza;j) brak pełnego opłytkowania ścian w łazience (minimum na wysokość 1,60m);k)brak miejsca w łazience na wyposażenie łazienki w pralkę zwykłą lub automat;l) łazienka wyposażona w wannę i brodzik prysznicowy;m) wc samodzielne z wejściem z korytarza na tej samej kondygnacji;n) wc do wspólnego urzytkowania z wejściem od korytarza lub klatki schodowej;o) wc poza budynkiem;p) możliwość wyposażenia lokalu w instalację telefoniczną z istniejącegoprzyłącza;q) możliwość wyposażenia lokalu w instalację anteny kablowej z istniejącegoprzyłącza.

13. Dodatkowe pomieszczenia i części budynkua) brak przynależności do lokalu piwnicy lub komórki;b) przynależność do lokalu tarasu lub loggi;c) przynależność do lokalu balkonu;d) brak przynależności do lokalu strychu – suszarni;e) używalność wózkarni.

14. Wysokość lokalua) wysokość lokalu mniejsza niż 2,40m;b) wysokość lokalu powyżej 2,40m do 2,80m;c) wysokość lokalu powyżej 2,80 do 3,50m;d) wysokość lokalu większa niż 3,59m.

15. Wyposażenie lokalu w mediaa) w ciepłą wodę dostępną przez cały rok;b) w zimną wodę w lokalu;c) brak zimnej wody w lokalu (woda na korytarzu, dostępna w budynku);d) woda w studni lub w zdroju ulicznym;e) brak instalacji kanalizacyjnej w lokalu;f) w gaz przewodowy;g) brak gazu (nie należy stosować obniżenia w przypadku, gdy wynajmującyprzystosował instalację tak, aby umożliwić zainstalowanie kuchenki elektrycznej oraz

urządzenia ogrzewczego wodę).

16. Ogrzewanie lokalua) cały lokal ogrzewany c.o., indywidualne ogrzewanieelektryczne, gazowe, olejem opałowym;b) ogrzewanie etażowe na węgie lub na koks;c) ogrzewanie tylko piecami kaflowym na paliwo stałe (np.

węglem);d) mieszane ogrzewanie lokalu - piecami węglowymii stałymiurządzeniami elektrycznymilub gazowymi (nie należy stosować, gdy w

lokalu jest ogrzewanie elektryczne i gazowe);e) ogrzewanie wodne lub elektryczne, co najmniej w łaziencelub w łazience jest suszarka typu "drabinka" (elektryczna lub c.o.);f) brak ogrzewania jednego pokoju lub kilku pokoi (nie przysługuje

w przypadku usunięcia grzewczego przez lokatora).

17. Sposób utrzymania ciepła w lokalua) okna z pojedynczymi szybami;b) okna z podwójnymi szybami lub okna podwójne, oknaskrzynkowe;c) okna z potrójnymi szybami, zespolone dwukomorowe;d) okna pokoi nasłonecznione od str. płd. - wsch., płd. -zach.;e) okna pokoi nasłonecznione od str. południowej;f) rolety zewnętrzne na oknach;g) budynek po modernizacji c.o.;h) budynek z ogrzewaną klatką schodową.

18. Innea) wentylacja sterowana higrostatami;b) zagrzybienia mieszkania;c) niedoświetlenie światłem naturalnym pokoi (Fo : Fp mniej niż1/8, (tj. 0,125) (Fo = powierzchnia okienw świetle ościeżnic, Fp = powierzchnia

podłogi);d) zaciemnione okna pokoi przez drzewa, sąsiedni budynek;e) "promieniujący" budynek wybudowany z "wielkiej płyty",o konstrukcji nośnej stalowej;f) budynek drewniany lub z "muru pruskiego";g) budynek o konstrukcji nośnej "ekologicznej", z cegieł (nie z

żelbetu).

19. Okres budowy budynku (wykonania remontukapitalnego lub modernizacji może spowodować zmianę grupy)

a) budynek wybudowany przed 1950r.b) budynek wybudowany w latach 1950-1959c) budynek wybudowany w latach 1960-1969d) budynek wybudowany w latach 1970-1979e) budynek wybudowany w latach 1980-1989f) budynek wybudowany po 1989r.

20. Ogólny stan techniczny budynkua) budynek w dobrym stanie technicznym;b) budynek do bieżącego remontu;c) budynek do kapitalnego remontu;d) wymagający wymiany instalacji kanalizacyjnej (np. żeliwna);e) wymagający wymiany instalacji elektrycznej (np. kable

aluminiowe);f) wymagający wymiany instalacji gazowej;g) wymagający wymiany instalacji grzewczej;h) gdy istnieje zagrożenie życia lub zdrowia, ustalone decyzjąnadzoru budowlanego.

Baza Opracowań TRaktowanych EKsperymentalnie

Przedstawiony wykaz cech stanowi materiał wyjściowy doewentualnej dyskusji, do której zapraszam na łamach:reestols.blogspot.com i wskazanej tam grupie dyskusyjnej, niejest to jeszcze w pełni dopracowany zbiór, można powiedziećwersja alfa.