Proiect cofinanat din Fondul Social European prin Programul Operaional Sectorial Dezvoltarea Resurselor Umane 2007 2013Investete n oameni!

Investete n oameni !FONDUL SOCIAL EUROPEANProgramul Operaional Sectorial Dezvoltarea Resurselor Umane 2007 2013 Axa prioritar 2 Corelarea nvrii pe tot parcursul vieii cu piaa muncii Domeniul major de intervenie 2.3 Acces i participare la formare profesional continuTitlul proiectului: Calificarea - temelie pentru dezvoltarea pietei munciiNumrul de identificare al contractului: POSDRU/164/2.3/S/142178

SUPORT DE CURSADMINISTRATOR IMOBILE

CAPITOLUL IPREGATIREA JURIDICA A ADMINISTRATORULUI DE BLOC

PREGATIREA JURIDICA A UNUI ADMINISTRATOR DE BLOC, PRESUPUNE CUNOASTEREA URMATOARELOR ASPECTE: ORGANIZAREA SI FUNCTIONAREA ASOCIATIEI DE PROPRIETARI; ATRIBUTII ALE ALESILOR ASOCIATIEI DE PROPRIETARI; DESPRE CONTRACTE; RASPUNDERI SI SANCTIUNI; PROCEDURI JURIDICE. RECUPERAREA DEBITELOR RESTANTE; VERIFICAREA SI CONTROLUL LEGALITATII.

ORGANIZAREA SI FUNCTIONAREA ASOCIATIEI DE PROPRIETARI

1. DESPRE PROPRIETATEProprietatea reprezint o relaie ntre oameni, un contract social, cu privire la bunurile materiale, spirituale i de alt natur existente n societate sau obinute prin activitatea economic. Aceast relaie relev exercitarea unuia, mai multora sau a tuturor atributelor proprietii: dreptul de posesiune, dreptul de utilizare, dreptul de dispoziie i dreptul de uzufruct. Proprietarul se bucur de un bun care i aparine n mod exclusiv i absolut, ns n limitele prevazute de lege:- dreptul de posesiunerelev dreptul de a avea sau deine bunurile care constituie obiectul proprietii sau, altfel spus, prerogativa proprietarului de a stpni n fapt direct i nemijlocit bunul respectiv;- dreptul de folosin sau utilizareasigur proprietarului dreptul de folosire a bunului aflat n proprietatea sa, asa cum crede el c este mai bine pentru a-i realiza interesul;- dreptul de dispoziieconfer proprietarului puterea de a nstrina bunul ce-i aparine, de a constitui asupra acestuia anumite drepturi n favoarea altei persoane etc.;- dreptul de uzufructeste dreptul proprietarului de a-i nsui i utiliza rodul unui bun, venitul unei moteniri, dobnda unui mprumut etc.). Obiectul proprietiil constituie bunurile, ceea ce este comun vieii economico-sociale. Subiectul proprietii l formeaz agenii vieii economice. Astfel de subieci sunt indivizii ca persoane fizice, familia, sociogrupurile i organizaiile (naionale i internaionale). Dac avem n vedere cine sunt subiecii proprietii i ce au ei comun i/sau specific n exercitarea drepturilor de proprietate distingem: a) proprietatea privat sau particular,ai crei proprietari pot fi persoane fizice i/sau juridice;

b) proprietatea public, al crei proprietar este statul sau sunt unitile administraiilor publice centrale i locale din structura sa. Obiectul acestei proprieti l formeaz bunurile care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public. Dup regimul juridic al bunurilor care o compun, aceast proprietate poate constitui domeniul public al statului sau domeniul privat al statului, ambele putnd fi de interes naional i/sau local.

Bunurile care formeaz domeniul public se caracterizeaz prin faptul c sunt inalienabile (nu pot fi nstrinate) i imprescriptibile (nu pot fi urmrite silit sau grevate de diferite obligaii pentru a fi sechestrate, preluate spre despgubire etc)Celelalte bunuri proprietate public ce nu aparin domeniului public in de domeniul privat i se refer la bunurile care au ncetat s mai aparin domeniului public, imobilele care nu sunt destinate utilitii publice, donaiile primite etc. Bunurile din aceast categorie pot fi concesionate, nchiriate, nstrinate etc. i cad sub incidena celor patru componente fundamentale ale dreptului de proprietate. Bunurile din domeniul privat al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale pot fi trecute n domeniul public n funcie de interesul public pe care l prezint.

2. INFIINTAREA ASOCIATIEI DE PROPRIETARIAsociaia de proprietari se nfiineaz prin acordul scris a cel puin jumtate plus unu din numrul proprietarilor apartamentelor i spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin din cadrul aceluiai condominiu cu cel puin 3 proprietari. Acordul se consemneaz ntr-un tabel nominal, anex la acordul de asociere, potrivit art. 5 alin. (1) din Legea nr. 230/2007. Tabelul nominal, anex la acordul de asociere, va conine, n mod obligatoriu, urmtoarele: numele i prenumele proprietarului, adresa, codul numeric personal, seria i numrul actului de identitate, indicarea titlului de proprietate, data exprimrii voinei de asociere i semntura.n cldirile de locuine cu mai multe tronsoane sau scri se pot constitui asociaii de proprietari pe fiecare tronson ori scar n parte numai n condiiile n care nu exist o proprietate comun aferent tronsoanelor sau scrilor care nu poate fi delimitat. Asociaiile de proprietari la nivel de scri sau tronsoane de cldire se pot constitui prin hotrre a adunrii generale i cu acordul expres al coproprietarilor cu privire la delimitarea efectiv a prilor de proprietate comun care se preiau n administrare de respectiva asociaie de proprietari i cu privire la obligaiile i drepturile legale care vor continua s rmn n sarcina tuturor coproprietarilor. Prin acordul de asociere pe scar sau tronson se reglementeaz i raporturile cu celelalte asociaii de proprietari constituite n cldire, pe scar sau tronson, cu privire la posibilitatea defalcrii tehnice a consumurilor i repartizarea cheltuielilor comune, precum i la modalitatea acestei defalcri/repartizri. Dac este necesar, se solicit avizul furnizorilor de servicii implicai cu privire la posibilitile tehnice de furnizare independent a utilitilor pe tronsoane sau pe scri, precum i pentru realizarea branamentelor.Anterior adunrii generale de constituire, proprietarii din cldirile cu mai multe apartamente se pot ntruni pentru a hotr cu privire la nfiinarea asociaiei de proprietari sau la transformarea asociaiei de locatari n asociaie de proprietari. Totodat, vor hotr i cu privire la persoana fizic sau juridic nsrcinat cu ntocmirea acordului de asociere i a statutului, cu privire la termenul de finalizare a acestora i la data de convocare a adunrii de constituire. Hotrrea proprietarilor se consemneaz ntr-un proces-verbal care se semneaz de toi cei prezeni.Cu cel puin 10 zile naintea datei fixate pentru adunarea general de constituire proprietarii se convoac prin afiare ntr-un loc vizibil. Acordul privind nfiinarea asociaiei de proprietari se obine cu votul a cel puin jumtate plus unu din numrul proprietarilor apartamentelor i ai spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin din cadrul cldirii, scrii sau tronsonului respectiv, dup caz. Dac nu este ntrunit cvorumul prevzut la art. 5 alin. (1) din Legea nr. 230/2007, o nou convocare va avea loc, dup cel puin 5 zile de la data primei convocri. n cazul n care nici la a doua convocare nu se poate realiza acordul de asociere din lipsa cvorumului, se face o a treia convocare, dup cel puin 5 zile de la data celei de-a doua convocri. Dup a treia convocare a adunrii generale de constituire, acordul de asociere se consider realizat, sub condiia exprimrii voinei de asociere, consemnat n tabelul nominal, anex la acordul de asociere, a cel puin jumtate plus unu din numrul proprietarilor.

3. STATUTUL ASOCIATIEI DE PROPRIETARI. ACORDULn adunarea general de constituire se prezint i se adopt statutul asociaiei de proprietari, n care se vor cuprinde precizri cu privire la: a) denumirea, forma juridic, sediul, durata de funcionare ale asociaiei de proprietari; b) scopul i obiectul de activitate ale asociaiei de proprietari; c) mijloacele materiale i bneti de care poate dispune asociaia de proprietari; structura veniturilor i a cheltuielilor; d) membrii asociaiei de proprietari, drepturile i obligaiile acestora; e) structura organizatoric, modul de funcionare, managementul asociaiei de proprietari; f) repartizarea cheltuielilor asociaiei de proprietari; g) condiiile n care se dizolv asociaia de proprietari; h) dispoziii finale, modalitatea de rezolvare a litigiilor, relaiile contractuale, penalizrile, cazurile de urgen n care se permite accesul n apartament sau n spaiul su al unui delegat al asociaiei. i) posibilitatea asigurrii, dup caz, a unui spaiu de administrare special amenajat, unde se va putea desfura serviciul de administrare i n care pot fi pstrate n siguran documentele asociaiei. Acordul proprietarilor privind constituirea asociaiei de proprietari se consemneaz ntr-un proces-verbal al adunrii generale de constituire, ntocmit n dou exemplare originale, semnate de toi proprietarii care i-au dat consimmntul.Proprietarii i dau consimmntul, de regul, n adunarea de constituire; n cazul proprietarilor abseni, consimmntul poate fi exprimat prin semnarea procesului-verbal, n termen de 30 de zile de la data la care a avut loc adunarea de constituir.n cazul n care un proprietar se afl n imposibilitatea de a semna, se va consemna c acesta i-a dat consimmntul i se va face meniune despre cauza acestei imposibiliti.Cererea pentru dobndirea personalitii juridice a asociaiei de proprietari mpreun cu statutul, acordul de asociere i procesul-verbal al adunrii generale de constituire se depun i se nregistreaz la organul financiar local n a crui raz teritorial se afl cldirea. Statutul i acordul de asociere se ntocmesc n baza Legii nr. 230/2007.Acordul de asociere trebuie s conin:- adresa i individualizarea proprietii individuale, potrivit actului de proprietate;- numele i prenumele tuturor proprietarilor;- descrierea proprietii, cuprinznd: descrierea cldirii, structura cldirii, numrul de etaje, numrul de apartamente structurate pe numr de camere, numrul spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin, suprafaa terenului aferent cldirii;- enumerarea i descrierea prilor aflate n proprietate comun;- cota-parte indiviz ce revine fiecrui proprietar din proprietatea comun.Asociaia de proprietari dobndete personalitate juridic n baza ncheierii judectorului-delegat desemnat la organul financiar local de ctre preedintele judectoriei n a crei circumscripie teritorial se afl cldirea.ncheierea se d fr citarea prilor i este executorie.ncheierea este supus recursului n termen de 5 zile de la comunicare. Recursul se judec cu citarea prilor.

4. IMPORTANTA ASOCIATIEI DE PROPRIETARI

- Calitatea de persoana juridica cu drepturi depline in fata oricrei instituii publice de stat sau private; - Scutire de impozit pe veniturile obinute de asociaie din nchirieri ale spatiilor comune, din activiti economice de orice natura etc., in condiiile legii; - Scutire la plata T.V.A. pentru activitile desfurate de asociaia de proprietari; - Scutire la plata taxei judiciare de timbru pentru aciunile in instana mpotriva restanierilor; - Scutire la plata taxei judiciare de timbru pentru aciunile in instana mpotriva furnizorilor de servicii publice privind respectarea drepturilor consumatorilor; - Privilegiu imobiliar asupra bunurilor mobile si imobile ale restanierilor, la judectorie, astfel nct la data vnzrii apartamentelor/spatiilor aceasta operaiune sa nu se poat face dect dup achitarea datoriilor ctre asociaie; - Negocierea directa a contractelor de furnizare si intermedierea serviciilor publice de utiliti; - Aplicarea unui sistem propriu de penalizri, aductor de venituri, compensatoare pierderilor, pentru asociaie; - Eliminarea fraudelor financiar-contabile si a muncii la "negru";Obinerea de credite avantajoase, cu dobnda subvenionata, pentru lucrri de reabilitare, consolidare, modernizare;- Obinere de finanri nerambursabile pentru proiecte in cadrul asociaiei de proprietari;- Posibilitatea deschiderii de conturi la orice banca;- Posibilitatea retribuirii tuturor celor care se implica in activiti practice sau cu rspundere in cadrul asociaiei;- Posibilitatea iniierii de ctre proprietari a unor afaceri in numele asociaiei de proprietari;- Aplicarea unor programe sociale de sprijinire a persoanelor cu dificulti financiare;- Posibilitatea contorizrii individuale a consumurilor de apa, gaze etc.;- Posibilitatea asociaiei de a deveni intermediar de servicii publice si colector de taxe si impozite locale, activiti aductoare de venituri;- Posibilitatea concesionarii/nchirierii spatiilor verzi din jurul cldirii.

5. OBIECTUL DE ACTIVITATE SI SCOPUL ASOCIATIEI DE PROPRIETARIAsociatia de proprietari are ca obiect de activitate asigurarea conditiilor de functionare normala att a locuintelor, aflate n proprietate exclusiva, ct si a spatiilor, constructiilor si instalatiilor, aflate n proprietate comuna indivizibila, aferenta condominiului. n scopul realizarii obiectului sau de activitate asociatia de proprietari are urmatoarele atributii principale:a) ncheie contracte cu furnizorii de produse si de servicii si si asuma obligatii n nume propriu si n numele proprietarilor;b) angajeaza si, dupa caz, suspenda din functie administratorul proprietatii comune indivize si personalul necesar bunei gospodariri a acestei proprietati;c) reglementeaza folosirea, ntretinerea, repararea, nlocuirea si modificarea proprietatii comune;d) adopta si amendeaza bugetul de venituri si cheltuieli, precum si fondul de rulment; asigura calcularea si ncasarea cotelor obisnuite si speciale pentru cheltuieli comune de la proprietari; impune penalizari pentru ntrzierea la plata cotelor de ntretinere; e) adopta hotarari sau amendeaza decizii, reguli sau regulamente;f) initiaza si apara n procese, n nume propriu si/sau al asociatilor, interesele comune legate de cladire;g) exercita si alte atributii care i-au fost conferite prin acordul de asociere sau prin votul asociatilor.Pentru furnizarea unor servicii necesare realizarii obiectului sau de activitate asociatia de proprietari poate angaja persoane fizice sau juridice specializate, din cadrul asociatiei si/sau din afara acesteia. Personalul necesar bunei gospodariri a proprietatii comune din cladire poate fi angajat prin contract individual de munca sau prin conventie civila de prestari de servicii, conform celor ce se stabilesc prin negociere.

6. DREPTURILE SI OBLIGATIILE PROPRIETARILOR Proprietarii, membri ai asociaiei de proprietari au dreptul s participe, cu drept de vot, la adunarea general a proprietarilor, s i nscrie candidatura, s candideze, s aleag i s fie alei n structura organizatoric a asociaiei de proprietari. Pentru a beneficia de dreptul de a fi ales, persoana n cauz trebuie s aib capacitate deplin de exerciiu;Proprietarii au dreptul s cunoasc toate aspectele ce in de activitatea asociaiei i au acces, la cerere, la orice document al acesteia;Proprietarul poate aduce mbuntiri sau modificri proprietii sale individuale, cu respectarea prevederilor legale referitoare la autorizarea de ctre autoritatea public local a modificrilor constructive, fr a pune n pericol integritatea structural a cldirii sau a altor proprieti individuale;Proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinaia proprietii comune fr a obine mai nti acceptul din partea asociaiei de proprietari;Zidurile dintre apartamentele sau spaiile alturate, care nu fac parte din structura de rezisten a cldirii i din proprietatea comun, pot fi reamplasate prin acordul dintre proprietarii apartamentelor sau spaiilor respective, pe baza autorizaiei de modificare a construciei, eliberat de autoritatea public local i cu ntiinarea asociaiei. Zidurile dintre apartamente sau spaii i proprietatea comun care nu fac parte din structura de rezisten a cldirii pot fi reamplasate numai prin modificarea acordului de asociere, n baza hotrrii majoritii proprietarilor i a autorizaiei de modificare a construciei, eliberat de autoritatea public local.Veniturile obinute din exploatarea proprietii comune aparin asociaiei de proprietari. Aceste venituri alimenteaz fondurile speciale ale asociaiei de proprietari pentru reparaii i investiii cu privire la proprietatea comun i nu se pltesc proprietarilor.Proprietarul este obligat s menin proprietatea sa individual, apartament sau spaiu cu alt destinaie dect aceea de locuin, n stare bun, pe propria cheltuial. Niciun proprietar nu poate nclca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comun sau individual a celorlali proprietari din condominiu.Cu un preaviz de 5 zile, proprietarul este obligat s accepte accesul n apartamentul sau n spaiul su al unui delegat al asociaiei, atunci cnd este necesar s se inspecteze, s se repare ori s se nlocuiasc elemente din proprietatea comun, la care se poate avea acces numai din respectivul apartament sau spaiu. Fac excepie cazurile de urgen, cnd accesul se poate face fr preaviz.Proprietarii sunt obligai s ia msuri pentru consolidarea sau modernizarea cldirii, pentru reabilitarea termic i eficiena energetic, potrivit prevederilor legale. Indiferent de natura interveniilor, se va avea n vedere meninerea aspectului armonios i unitar al ntregii cldiri.n cldirile afectate de seisme, proprietarii au obligaia de a lua de urgen msuri pentru consolidare, cu sprijinul autoritii publice locale sau centrale.Dac proprietarul unui apartament ori spaiu sau oricare alt persoan care acioneaz n numele su provoac daune oricrei pri din proprietatea comun sau unui alt apartament ori spaiu, respectivul proprietar sau respectiva persoan are obligaia s repare stricciunile ori s plteasc cheltuielile pentru lucrrile de reparaii.n cazurile n care n cldirile de locuine unul dintre proprietari sau chiriai mpiedic, cu bun-tiin i sub orice form, folosirea normal a cldirii de locuit, crend prejudicii celorlali proprietari ori chiriai, dup caz, proprietarii sau reprezentantul legal al acestora pot solicita instanei s hotrasc msurile pentru folosirea normal a cldirii, precum i plata daunelor.

n cazul spaiilor, respectiv al apartamentelor cu mai mult de un proprietar, raporturile de coproprietate vor fi reglementate potrivit dreptului comun. Proprietarii care i nstrineaz apartamentele sau spaiile cu alt destinaie dect aceea de locuin sunt obligai ca la ntocmirea formelor de nstrinare s fac dovada achitrii la zi a cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari.Notarii publici nu vor autentifica actele de nstrinare fr o adeverin din partea asociaiei de proprietari, care s reprezinte dovada achitrii la zi a cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari, eliberat n original sub semntura preedintelui i a administratorului asociaiei de proprietari, cu precizarea numelui i prenumelui acestora, i cu tampila asociaiei de proprietari. Actele de nstrinare ncheiate cu nerespectarea acestei obligaii sunt nule de drept.n cazul existenei unor datorii ctre asociaia de proprietari, nstrinarea proprietii se poate face numai dac se introduce n contract o clauz privitoare la preluarea datoriilor de ctre cumprtor.

7. STRUCTURA ORGANIZATORICA A ASOCIATIEI DE PROPRIETARI

Adunarea generala Asociatia de proprietari adopta hotariri in adunarea generala, care se tine obligatoriu cel putin o data pe an, de regula, in primul trimestru, si la care au dreptul si obligatia sa participe toti membrii sai. Adunarea generala este alcatuita din toti membrii asociatiei de proprietari.Pentru situatii speciale, adunarea generala a asociatiei de proprietari poate fi convocata oricind de catre comitetul executiv sau de catre membri ai asociatiei care detin in total cel putin 20% din cotele de proprietate.Toti proprietarii trebuie anuntati despre convocarea oricarei adunari generale a asociatiei de proprietari cu cel putin 10 zile inainte ca aceasta sa aiba loc.Asociatia de proprietari poate adopta hotariri, daca majoritatea membrilor sunt prezenti personal sau prin reprezentant. daca nu este intrunit cvorumul, adunarea va fi suspendata si reconvocata. La adunarea reconvocata, daca exista dovada ca toti membrii asociatiei de proprietari au fost convocati, hotaririle pot fi adoptate prin votul majoritatii membrilor prezenti. dovada convocarii membrilor asociatiei de proprietari se face cu afisul de la avizierul asociatiei si convocatorul semnat de acestia.

Comitetul executiv Autoritatea de a stabili directiile privind functionalitatea si administrarea condominiului poate fi delegata de catre asociatia de proprietari catre comitetul executive al acesteia.Comitetul executiv va actiona in numele proprietarilor in ceea ce priveste administrarea si functionalitatea condominiului, cu exceptia atributiilor rezervate exclusive acestora.Comitetul executiv se va intruni de cel putin 4 ori pe an. numarul membrilor ceformeaza comitetul executiv va fi stabilit de adunarea generala a asociatiei de proprietari, dar va fi un numar impar si nu mai mic de 3.Comitetul executiv va fi condus de un presedinte care va fi desemnat in persoanacelui care intruneste cel mai mare numar de voturi la alegerea comitetului executiv.Comitetul executiv va alege vicepresedintele si secretarul, care sunt membri ai comitetului executiv.Presedintele asociatiei de proprietari va fi si presedintele comitetului executiv.

PresedinteleConducatorul executiv al asociatiei de proprietari este presedintele. Presedintele este inlocuit de vicepresedinte, care ii va indeplini atributiile, in cazul absentei acestuia sau cind se afla in imposibilitatea de a-i indeplini atributiile.

Comisia de cenzoriAdunarea generala a asociatiei de proprietari alege dintre membrii asociatiei de proprietari o comisie de cenzori care va verifica situatia financiara si contabila si va concilia asociatia in ceea ce priveste problemele financiare si statutare.Numarul membrilor comisiei de cenzori, care va fi impar, dar nu mai mic de 3, si durata mandatului acestora se stabilesc la adunarea generala de constituire a asociatiei de proprietari.Membrii comisiei de cenzori nu pot face parte din comitetul executiv si trebuie sa aiba cunostinte in domeniile financiar, economic si/sau juridic. Comisia de cenzori va alege dintre membrii sai un presedinte.Mandatul membrilor comisiei de cenzori inceteaza inainte de expirarea duratei sale, prin revocare sau in cazul imposibilitatii de a-si continua atributiile.

Comisia de cenzoriAdunarea generala a asociatiei de proprietari alege dintre membrii asociatiei de proprietari o comisie de cenzori care va verifica situatia financiara si contabila si va concilia asociatia in ceea ce priveste problemele financiare si statutare.Numarul membrilor comisiei de cenzori, care va fi impar, dar nu mai mic de 3, si durata mandatului acestora se stabilesc la adunarea generala de constituire a asociatiei de proprietari.Membrii comisiei de cenzori nu pot face parte din comitetul executiv si trebuie sa aiba cunostinte in domeniile financiar, economic si/sau juridic. Comisia de cenzori va alege dintre membrii sai un presedinte.Mandatul membrilor comisiei de cenzori inceteaza inainte de expirarea duratei sale, prin revocare sau in cazul imposibilitatii de a-si continua atributiile.

8. DIVIZAREA SI DIZOLVAREA ASOCIATIEI DE PROPRIETARIAsociatia de proprietari se poate diviza luand fiinta astfel mai multe asociatii de proprietary, pe scari sau pe tronsoane, daca proprietatea comuna se poate delimita, cu acordul membrilor asociatiei de proprietari consemnat in cadrul unei adunari generale sau pe baza de table nominal.Prin divizare, asociatia de proprietari din care are loc separarea isi va reface acordul de asociere si isi va schimba denumirea si codul de inregistrare fiscala. Aceste modificari vor fi communicate Judecatoriei teritoriale care a acordat personalitate juridical asociatiei.Totodata mai multe asociatii de proprietari, infiintate pe fiecare scara sau tronson, pot fuziona si infiinta o asociatie de proprietary constituita la nivelul intregului condominiu.Asociatia de proprietari va intra in procedura si formalitatile de dizolvare in momentul in care numarul proprietarilor scade sub 3, sau cu acordul tuturor proprietarilor sau reprezentantilor acestora in conditii de maxima urgenta cand situatia sau starea cladirii o impune.Asociatia de proprietari se va putea dizolva si in urmatoarele cazuri:- cand scopul pentru care a fost legal infiintata nu se indeplineste;- prin hotararea adunarii generalecu votul a 80% din numarul membrilor asociati;- cand are loc integrarea imobilului intr-o alta asociatie de proprietari, prin fuziune.In momentul lichidarii, mijloacele material si banesti ale asocialtiei, respective veniturile provenite din preluarea sau lichidarea bunurilor asociatiei, vor fi distribuite proprietarilor proportional cu cotele- parti indivize din proprietatea comuna in baza unui process verbal. Fata de terti, lichidarea asociatiei produce efecte dupa trecerea a 30 de zile de la inceperea formalitatilor de dizolvare.

9. PERSOANELE ANGAJATE DE ASOCIATIA DE PROPRIETARIAsociatia de proprietari poate incheia un contract de munca, fie un contract/conventie de prestari servicii cu persoane fizice sau contract de administrare cu persoane juridice specializate in vederea asigurarii activitatii de administrare.Pentru celelalte activitati: contabil, casier, personal pentru intretinerea curateniei in imobil si pentru intretinerea si repararea instalatiilor si elementelor proprietatii comune, instalator, fochist, etc, se pot incheia contracte de munca sau conventii civile cu persone fizice sau contracte de prestari servicii cu persoane juridice. Cf. art 35 din Legea 230/2007, administrarea cladirii se asigura de catre un administrator, persoana fizica atestata, ori de o persoana juridica specializata si autorizata, cu care se incheie un contract de adminstrare.Daca dintre membri asociatiei de proprietari nu se poate allege un censor, atunci adunarea generala mandateaza comitetul executive pentru angajarea unui censor din afara asociatiei de proprietari, persoana fizica sau juridica de specialitate, pe baza unui contract sau conventie civila de prestari servicii.

10. REGISTRELE DE PROCESE VERBALE ALE ASOCIATIE DE PROPRIETARIExceptand registrele pentru tinerea evidentelor contabile (registrul de casa, jurnal, inventar, de evidenta a fondului de rulment, a fondului de reparatii, s.a), asociatiile de proprietari trebuie sa tina urmatoarele registre:- Registrul de procese verbale ale Adunarii Generale;- Registrul de decizii ale Comitetului Executiv;- Rapoarte ale Comisiei de Cenzori.

11. ATRIBUTII ALE ORGANELOR ASOCIATIEI DE PROPRIETARIATRIBUTIILE ADUNARII GENERALE:Adunarea generala a proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari are urmatoarele atributii:a)alege si revoca din functie presedintele, membrii comitetului executiv si cenzorul sau membrii comisiei de cenzori a asociatiei de proprietari;b)adopta, modifica sau revoca hotarari;c)adopta si modifica bugetele de venituri si cheltuieli;d)mandateaza comitetul executiv reprezentat de presedintele asociatiei de proprietari pentru angajarea si eliberarea din functie a persoanei care ocupa functia de administrator imobile sau a altor angajati ori prestatori, in scopul administrarii si bunei functionari a cladirii;e)exercita alte atributii care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de asociere sau prin votul proprietarilor asociati.Pentru lucrari majore, cu privire la exploatarea, intretinerea, repararea, consolidarea, reabilitatea si modernizarea proprietatii comune, asociatia de proprietari poate angaja, in numele proprietarilor si cu semnatura lor individuala, credite bancare sau orice alte forme de creditare conform prevederilor legale.Pentru riscurile cu privire la proprietatea comuna, acosiatia de proprietari, in numele proprietarilor asociati, poate incheia polite de asigurareRelatia asociatiei de proprietari cu furnizorii de utilitati:Asociatia de proprietari poate intermedia servicii intre furnizori si proprietarii consumatori, in special cu privire la serviciile publice de utilitati, pe baza unor contracte de prestari de servicii sau de furnizare cu caracter individual. Pentru contractele de furnizare cu caracter individual, drepturile si obligatiile cu privire la serviciul furnizat apartin, pe de o parte, furnizorului si de cealalta parte, proprietarului.Pentru recuperarea debitelor cu privire la serviciile publice de utilitati, furnizorul serviciului va actiona impotriva proprietarilor restantieri.Serviciul de intermediere din partea asociatiei de proprietari consta in: repartizarea facturilor catre proprietari prin lista de plata lunara, incasarea si plata sumelor reprezentand contravaloarea

COMITETUL EXECUTIVComitetul executiv, reprezentat de presedintele asociatiei de proprietari, are urmatoarele atributii:a)duce la indeplinire hotararile adunarii generale si urmareste respectarea prevederilor legale, a statutului si a acordului de asociere ale asociatiei de proprietari;b)emite, daca este cazul, decizii scrise privind reguli pentru ducerea la indeplinire a hotararilor adunarilor generale si pentru respectarea prevederilor legale, a statutului si a acordului de asociere, precum si alte decizii ce privesc activitatea din asociatia de proprietari;Comitetul executiv adopta decizii asupra cuantumului salariilor, al indemnizatiilor si al eventualelor premieri care se acorda personalului incadrat cu contract individual de munca, precum si asupra valorii si a modalitatilor de contractare, in cazul in care administrarea cladirii este asigurata de persoane juridice, in limita bugetului de venituri si cheltuieli adoptat de adunarea generala a proprietarilor.c)intocmeste proiectul bugetului de venituri si cheltuieli si pregateste desfasurarea adunarilor generale;d)reglementeaza folosirea, intretinerea, repararea, inlocuirea si modificarea partilor proprietatii comune, inclusiv cu privire la consumurile aferente proprietatii comune;e)intocmeste sau propune planuri de masuri si activitati si urmareste realizarea lor;Modificarile constructive si utilizarea in alte scopuri a unor parti, sau elemente de constructive ale cladirii, cum ar fi: ancorarea de reclame pe pereti, stalpi, scari interioare, etc, se vor putea face numai pe baza deciziei comitetului executiv, cu acordul proprietarilor direct afectati, dupa caz pe baza unui PT, intocmit de institutii specializate si verificat de un expert autorizat.f)supravegheaza desfasurarea tuturor activitatilor din cadrul asociatiei de proprietari, in mod special situatia incasarilor si platilor lunare;g)pentru scopul si activitatile asociatiei de proprietari, angajeaza si demite, incheie si reziliaza contracte;h)isi asuma obligatii, in nume propriu sau in numele proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari, privind interesele legate de cladire;Comitetul executive avizeaza, cu acceptul proprietarilor direct afectati, schimbarea destinatiei locuintelor, precum si a spatiilor cu alta destinatie decat aceea de locuinta.i)initiaza sau apara in procese, in nume propriu sau in numele proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari, interesele legate de cladire;j)stabileste sistemul propriu de penalizari ale asociatiei de proprietari pentru restantele afisate pe lista de plata ce privesc cheltuielile asociatiei de proprietari, conform prevederilor legale;Penalitatile de intarziere nu pot fi mai mari de 0,2 % pentru fiecare zi de intarziere si se vor aplica la cota de contributie lunara numai dupa trecerea a 30 de zile de la expirarea termenului stabilit pentru plata, care este de maximum 20 de zile calendaristice de la data afisarii listei de plata.k)avizeaza documentele asociatiei de proprietari;l)asigura completarea la zi a cartii tehnice a constructiei;m)asigura urmarirea comportarii in timp a constructiei, pe toata durata de existenta a acesteia;n)gestioneaza situatiile exceptionale si de criza;o)exercita alte atributii care i-au fost conferite prin hotararile adunarii generale.

PRESEDINTELE ASOCIATIEI DE PROPRIETARIPresedintele asociatiei de proprietari reprezinta asociatia in derularea contractelor si isi asuma obligatii in numele acesteia. El reprezinta asociatia de proprietari in relatiile cu tertii, inclusiv in actiunile initiate de asociatie impotriva unui proprietar care nu si-a indeplinit obligatiile fata de asociatie sau in procesele initiate de un proprietar care contesta o hotarare a adunarii generale a proprietarilor.Presedintele asociatiei de proprietari supravegheaza si urmareste aplicarea hotararilor adunarii generale, respectarea prevederilor statutului si acordului de asociere, precum si aplicarea deciziilor comitetului executiv. Acesta, in functie de situatie, poate propune comitetului executiv sau adunarii generale, dupa caz, masuri impotriva celor care nu respecta regulile, regulamentele, hotararile si deciziile asociatiei de proprietari, conform prevederilor legale si statutare.Presedintele asociatiei de proprietari sau membrii comitetului executiv pot fi remunerati pe baza unui contract de mandat, conform hotararii adunarii generale a proprietarilor, la data adoptarii bugetului anual de venituri si cheltuieli.Pentru neindeplinirea atributiilor ce le revin, membrii comitetului executiv, inclusiv presedintele asociatiei de proprietari, raspund personal sau in solidar, dupa caz, in fata legii si a proprietarilor pentru daunele si prejudiciile cauzate proprietarilor in mod deliberat

COMISIA DE CENZORICenzorul sau comisia de cenzori a asociatiei de proprietari are, in principal, urmatoarele atributii:a)verifica legalitatea actelor si documentelor, a hotararilor, deciziilor, regulilor si regulamentelor;b)verifica executia bugetului de venituri si cheltuieli;c)verifica gestiunea financiar-contabila;d)cel putin o data pe an, intocmeste si prezinta adunarii generale rapoarte asupra activitatii sale si asupra gestiunii asociatiei de proprietari, propunand masuri.Cenzorul sau cenzorii alesi ai asociatiei de proprietari pot fi remunerati pe baza unui contract de mandat, conform hotararii adunarii generale a proprietarilor, la data adoptarii bugetului anual de venituri si cheltuieli.Pentru neindeplinirea atributiilor ce le revin, cenzorul sau cenzorii asociatiei de proprietari raspund personal sau in solidar, in fata legii si a proprietarilor, pentru daunele si prejudiciile cauzate proprietarilor in mod deliberat.

ADMINISTRATORULAdministratorul nu face parte din structura organizatorica a asociatiei de proprietari.Pentru activitatea de administrare care include activitati de administrare tehnica, de contabilitate si casierie, asociatia de proprietari poate angaja fie persoane fizice atestate pentru functia de administrator de imobile, fie poate incheia contract de administrare cu persoane juridice specializate si autorizate, care au ca obiect de activitate numai domeniul asociatiilor de proprietari ori care au ca activitate principala administrarea imobilelor pe baza de tarife sau contract..Persoanele fizice pot fi angajate prin incheierea unui contract individual de munca, conform celor stabilite prin negociere directa.Candidatii pentru functia de administrator de imobile trebuie sa prezinte comitetului executiv al asociatiei de proprietari documentele solicitate, garantiile profesionale si materiale prevazute de lege si trebuie sa nu fi suferit nicio condamnare.Administratorul asociatie de proprietari:a) poate fi desemnat dintre mebrii asociatie de proprietari sau dintre alte persoane cu cunostinte profesionale ori cu experienta necesara in domeniu;b) poate fi angajat in functia de contabil daca indeplineste conditiile prevazute de statut si normele metodologice;c) poate fi angajat cu contract individual de munca, cat si cu conventie civila de prestari servicii, in functiei de volumul de activitate al asociatiei de proprietari.Comitetul executiv adopta decizii asupra cuantumului salariilor, al indemnizatiilor si al eventualelor premieri care se acorda personalului incadrat cu contract individual de munca, precum si asupra valorii si a modalitatilor de contractare, in cazul in care administrarea cladirii este asigurata de persoane juridice, in limita bugetului de venituri si cheltuieli adoptat de adunarea generala a proprietarilor.De asemenea, comitetul executiv decide si asupra acordarii unor drepturi banesti membrilor asociatiei de proprietari care desfasoara activitati lucrative folositoare acesteia, in limita bugetului de venituri si cheltuieli adoptat de adunarea generala a proprietarilor.Administratorul, persoana fizica sau juridica, are, in principal, urmatoarele atributii:a) Asigura managementul financiar al asociatiei de proprietari- gestionarea bunurilor materiale si a fondurilor banesti;- intocmirea listelor lunare de plata;- efectuarea platilor catre furnizorii de servicii ai asociatiei de proprietari;- sesizarea comitetului executive in vederea somarii restantierilor si aplicarea procedurii de recuperare a restantelor, cu penalitatile aferente;- intocmirea si pastrarea evidentelor contabile si a registrelor asociatiei de proprietari;- controlul facturarii corecte a consumurilor in functie de indexul contoarelor de bloc sau al contoarelor individuale;- verificarea incheierii contrectelor intre persoanele juridice, member ale asociatiei de proprietari, si furnizorii de servicii.b) Asigura managementul de proprietate al asociatiei de proprietari- urmarirea comportarii in timp a constructiei;- raspunde fata de functionarea si integritatea elementelor proprietatii comune;- procurarea mijloacelor material necesare pentru intretinerea si reparatiile curente ale elementelor proprietatii comune;- urmarirea realizarii ocntractelor cu persoane fizice sau juridice pentru reparatii, inchirierea unor spatii sau elemente din proprietatea comuna;- controlul personalului angajat de catre asociatia de proprietari pentru curatenie, incarcarea si evacuarea gunoiului menajer si a altor activitati;- asigurarea cunoasterii si respectarii regulilor de locuit in condominiu.Pentru lucrarile privind proprietatea comuna, administratorul, tinand seama de pret, durata de executie si calitate, supune spre analiza, selectie de oferte si aprobare comitetului executiv al asociatiei de proprietari ofertele operatorilor economici care satisfac cerintele, in vederea executarii lucrarilor, conform legislatiei in vigoare.Pentru protejarea intereselor proprietarilor si ale asociatiei de proprietari impotriva riscurilor aferente activitatii de administrare intr-un condominiu, administratorii de imobile, persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, pot incheia polite de asigurare de raspundere civila profesionala. Asigurarea de raspundere civila profesionala nu acopera riscurile cu privire la frauda, inselaciune, deturnare de fonduri infaptuite cu buna-stiinta. Persoanele care nu au calitatea de administrator de imobile nu pot incheia polite de asigurare de raspundere civila profesionala.

PROCEDURI JURIDICE

1. PRIVILEGIUL IMOBILIARProprietarii care isi instraineaza apartamentele sau spatiile cu alta destinatie decat cea de locuit, sunt obligati ca la intocmirea formelor de instrainare sa faca dovada la zi a cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, In acest sens, notarii publici sunt obligati sa nu autentifice actele de instrainare fara o adeverinta eliberata de catre asociatia de proprietary, in original sub semnatura presedintelui si a administratorului asociatiei de proprietari, cu precizarea numelui si prenumelui acestora si stampila asociatiei de proprietari.Aceste prevederi au fost introduce pentru a elimina posibilitatea rau platnicilor de a-si instraina apartamentele proprietate personala, neinstiintand comparatorul ca pentru apartamentul care face obiectul contractului de vanzare cumparare nu au fost achitate datoriile catre asociatia de proprietari. Un apartament, poate fi instrainat totusi in aceasta situatie, cu conditia ca in contractual de vanzare cumparare sa fie prevazuta o clauza de preluare a datoriilor de catre comparator.De cele mai multe ori, rau- platnici ajung in situatia de a-si pierde apartamentele prin executare silita la cererea unui creditor. Se instituie astfel, privilegiul imobiliar al asociatiei de proprietari printr-o actiune la judecatoria de teritoriu, si anume prioritatea asupra bunurilor mobile si imobile ale restantierilor, pana la stingerea datoriei.Privilegiul se inscrie la cererea scrisa a presedintelui asociatiei de proprietari. Cererea purtand stampila asociatiei, se adreseaza biroului de cadastru si publicitate imobiliara in a carei circumscriptie este situate imobilul, si va cuprinde: numele si domiciliul solicitantului, numele si domiciliul debitorului restantier proprietar, suma datorata, adresa imobilului asupra caruia se va inscrie privilegiul.Privilegiul este opozabil celorlalti creditori numai la data indeplinirii formalitatilor de publicitate imobiliara.Privilegiul se radiaza:- la cererea presedintelui sau a altei persoane imputernicite; -la cererea proprietarului in baza chitantei sau a altui inscris prin care asociatia de proprietary confirma plata sumei restante.

2. RECUPERAREA DEBITELOR RESTANTEAsociatia de proprietari are dreptul de a actiona in justitie pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contrubutie la cheltuielile asociatiei de proprietari, mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit (maxim 20 de zile de la data afisarii listei de plata).Actiune asociatiei de proprietari este scutita de plata taxei de timbru.Institutiile administratiei publice locale ori central care detin in proprietate apartamente sau spatii cu alta destinatoe decat cea de locuinta, are aceleasi drepturi si obligatii ca orice alt proprietar din condominium, si au obligatia sa desemneze persoane care sa colaboreze cu asociatia de proprietari. Prin urmare, asociatia de proprietari se poate indrepta impotriva institutiei respective in cazul recuperarii de restante.Pentru recuperarea debitelor cu privire la serviciile publice de utilitati, furnizorul de servicii va actiona impotriva restantierilor. Intermediarea din partea asociatiei de proprietari conta in : repartizarea facturilor catre proprietari prin lista lunara de plata, incasarea si plata sumelor reprezentand contravaloarea consumului facturat, instiintarea furnizorului cu privire la debitori.De retinut este ca asociatia de proprietari trebuie sa actioneze in instanta restantierii in termen de trei ani de la neplata datoriilor, deoarece, dupa acest termen datoriile se prescriu, caz in care asociatia de proprietari va trebui sa suporte consecintele legii.

3. EXECUTAREA SILITAObligatia de plata a restantierilor catre asociatia de proprietari, stabilita in sarcina proprietarului restantier, prin hotarare judecatoreasca se va adduce la indeplinire de buna voie de catre debitor. Daca proprietarul rau-platnic nu intelege sa o faca de buna voie, aceasta obligatie se va aduce la indeplinire prin executare silita.Asociatia de proprietari se va adresa unui birou de executori judecatoresti cu solicitarea de a initia executarea silita prin poprirea prin salariu la locul de muncaori pensia proprietarului, ori daca acesta este titularul unor conturi, asupra acestor sume.Executarea silita a bunurilor immobile se realizeaza prin vinderea la licitatie publica a apartamentului aflat in proprietatea debitorului, urmand ca asociatia de proprietari sa-si recuperee creanta din pretul vanzarii.bunurilor mobile aflate in proprietatea debitorului, care nu doreste, nici dup ace a fost somat de catre executorul judecatoresc , a achite de buna voie datoriile catre asociatia de proprietari.

DESPRE CONTRACTE

1. TEORIA GENERALA A CONTRACTELORContractul este acordul de vointa intre doua sau mai multe persoane fizice sau juridice, care da nastere, modifica sau stinge drepturi si obligatii.In activitatea sa, asociatoa de proprietari poate incheia diverse contracte, respective pentru furnizarea utilitatilor, efectuarea de reparatii , contracte de vanzare cumparare, contracte de inchiriere a spatiilor aflate in proprietate comuna.Obiectul contractului trebuie sa fie clar precizat in cuprinsul sau, tocmai pentri a se evita litigiile ulterioare incheierii acestuia, legate de interpretarea prestatiei la care s-au obligat partile.Orice contract se incheie in forma scrisa, la fel, si orice modificare intervenita prin acordul partilor, in timpul executarii acestuia.Contractul este legea partilor. Daca una dintre parti nu isi executa obligatia asumata, cealalta oarte, in functie de obiectul contractului, poate solicita instantei judecatoresti sa dispune:- obligarea partii in culpa sa execute silit obligatia contractuala;- desfiintarea contractului (rezilierea sau rezolutiunea contractului);- despagubiri, in cazul in care neexecutarea contractukui a produs prejudicii.

2. TIPURI DE CONTRACTEPrincipalele contracte incheiate cu asociatia de proprietari sunt:-contracte de furnizare a utilitatilor; - contracte de prestari servicii, contracte de munca, contracte de inchiriere a spatiilor commune sau a suprafetelor de expunere (panouri, reclame luminoase, contracte de colaborare, contracte de asistenta juridica.CONTRACTE DE FURNIZAREA a utilitatilor se poate incheia intre asociatia de proprietari si furnizorul de utilitati si nu in mod individual intre furnizor si fiecare proprietar de apartament cu destinatia de locuinta. Astfel ca neplata cotelor de intretinere de catre unii pri=oprietari, nu afecteaza doar proprietarii restantieri ci pe toti proprietarii din imobilul de locuinte, fapt pentru care in cazul neplatii facturilor, furnizorii pot inceta furnizarea utilitatilor pentru intreaga asociatie de proprietari.Avantaje ale incherii unor contracte direct intre furnizorii de utilitati si proprietarii de apartamente cu destinatie de locuinta: - pentru furnizori: nu vor mai exista reclamatii privind incarcarea facturii, debransarea rau platnicului putandu-se efectua oricand;- pentru proprietari:nu mai suporta riscul opririi furnizarii utilitatilor datorate neplatii facturii de catre ceilalti proprietari, nu mai platesc pierderile din reteaua de furnizare.CONTRACTE DE INCHIRIERE Pentru incheierea unor contracte de inchiriere a unor suprafete de expunere pe zidurile imobilului, in scopul amplasarii de reclame, va trebui ca asociatia sa obtina acordurile si autorizatiile prevazute de lege, in caz contrar asociatia va fi sanctionata contraventional.

CONTRACTE DE PRESTARI SERVICIIPentru efectuarea de reparatii la partile commune ale imobilului, lycrari de termoizolatie la terasa blocului, zugraveli, inlocuiri de conducte, reparatiile instalatiile cu care a fost dotat imobilul, asociatia de proprietari va trebui s aincheie contracte de prestari servicii.

CONTRACTE DE ASISTENTA JURIDICAInteresele asociatiei de proprietari in fata instantelor judecatoresti, autoritailor administratiei publice sau a altor persoane juridice, pot fi aparate de un avocat in baza unui contract de asistenta juridica prin care se vor infiinta limitele imputernicirii.

3. CONTRACTUL DE MUNCA. LEGISLATIA MUNCIIIncadrarea in munca a unei persoane se realizeaza potrivit Codului Muncii (Legea nr. 53/24.01.2003, publicata in M.O. nr. 72/5.02.2003) cu modificarile si completarile ulterioare, numai prin incheierea unui contract individual de munca, in temeiul caruia, o persoana fizica denumita salariat se obliga sa presteze munca pentru si sub autoritatea unui angajator, persoana fizica sau juridical, in schimbul unu salariu.Astfel, o asociatie de proprietari poate incheia pentru angajatii sai (administrator, contabil casier, ingrijitor), in baza Codului Muncii, un contract individual de munca cu norma intreaga sau un contract individual de munca cu timp partial.Durata de lucru a unui salariat angajat cu contract individual de munca cu timp partial, este inferioara celei a unui salariat cu norma intreaga, acesta din urma desfasurand un timp de munca de 8 ore pe zi, 40 de ore pe sapatamana. Salariul minim se acorda proportional cu timpul efectiv lucrat.Contractele individuale de munca se inregistreaza in Revisal. Angajatorul trebuie sa aiba un registru in care sa inregistreze contractele de munca. Numerele interne ale contractelor de munca trebuie sa fie unice, indiferent daca o persoana a mai fost anagajata anterior sau are doua contracte la acelasi angajator.Transmiterea REVISAL la I.T.M. se face cel tarziu in zia lucratoare anterioara inceperii activitatii de catre salariat. Termenele de transmitere a Revisal-ului la I.T.M. sunt urmatoarele: - cel tarziu in ziua lucratoare anterioara inceperii activitatii de catre salariat;- la data incetarii contractului individual de munca al salariatului;- modificarile intervenite pe parcusul executarii contractelor individuale de munca se transmit in termen de 5 zile de la data la care au intervenit aceste modificari.Constituie contraventii urmatoarele fapte savarsite de angajatori, persoane fizice sau juridice:a) neinfiintarea registrului si/sau netransmiterea acestuia in forma electronica la ITC in termenele si forma prevazute;b) refuzul de a pune la dispozitia ITC registrul in forma electronica , precum si dosarul personal al salariatilor;c) necompletarea registrului in conformitate cu prevederile legale;d) neinregistrarea contractelor individuale de munca in registru, anterior inceperii activitatii;e) completarea registrului cu date eronate;

Suspendarea contractelor individuale de munca nu se operaza in Revisai pentru ca H.G. nr.161/2006 nu prevede acest lucru.Contractele de munca se pot incheia numai pe perioada nedeterminata, cu exceptia unor cazuri prevazute in mod expres si limitativ de Codul muncii sau de alte legi cu caracter special. Intrucat aceste cazuri nu sunt compatibile, in principiu, cu activitatea de administrare a unei asociatii de proprietari, regula in acest domeniu o constituie contractul individual de munca pe perioada nedeterminata, care poate fi insa cu timp partial de munca.In cazul in care se incheie un contract de munca pe timp partial, acesta trebuie sa cuprinda obligatoriu: durata muncii si repartizarea programului de lucru; conditiile in care se poate modifica programul de lucru, interdictia de a efectua ore suplimentare, cu exceptia cazurilor de forta majora sau pentru alte lucrari urgente.In cazul in care elementele de mai sus nu figureaza in contractul de munca, acesta se considera incheiat pentru norma intreaga.In cazul contractelor de munca pe timp partial, drepturile salariale si stagiul de cotizare la sistemul public de asigurari sociale se stabilesc proportional cu timpul efectiv lucrat.

Asociatia de proprietari, ca orice angajator, este obligata: sa completeze si sa depuna registrul electronic prin aplicatia Revisal la sediul ITM din incinta Camerei de Comert, sa inregistreze in termen de 5 zile, actele privind executarea, modificarea si incetarea contractului de munca; sa intocmeasca si sa depuna pana pe 25 a lunii urmatoare declaratia lunara obligatorie ( Declaratia 112) sis a faca plata viramentelor catre bugetul de stat.Neindeplinirea de catre angajator a obligatiilor sus-mentionate constituie contraventie si se sanctioneaza cu amenda.Pensionarii la limita de varsta angajati in conditiile Codului muncii cu contract de munca, dupa un an de cotizare, beneficiaza de recalcularea pensiei.Conflictele de munca in legatura cu incheierea, executarea, modificarea, suspendarea si incetarea contractelor individuale de munca se solutioneaza potrivit Codului muncii si Legii nr. 168/1999 modificata, de catre instantele judecatoresti competente.

Personalul unei asociatii de proprietari poate functiona sip e baza de conventie civila de prestari civile atunci cand desfasoara o activitate cu character temporar in beneficiul asociatiei ( reparatii, sapatul gradinii), sau atunci cand presteaza o activitate ocazionala, care nu necesita o prezenta zilnica la sediul asociatiei de proprietari ( administrare, curatenie, reparatii, montaj, etc.).Presedintele asociatiei de proprietari, membrii comitetului executiv sau cenzorii pot fi remunerate in baza unui contract de mandate conform hotararii adunarii generale a proprietarilor la data adoptarii bugetului annual de venituri si cheltuieli.

CAPITOLUL IIPREGATIREA ECONOMICA- FINANCIARA

PARTEA I

1.1. Principalele legi si acte normative care defines activitatea financiar contabila la asociatiile de proprietari

- Legea nr. 230/06.07.2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari;- H.G. nr. 1588/19.12.2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari;- Legea contabilitatii nr. 82/1991 republicata in 2005, cu modificarile si completarile ulterioare;- Legea nr. 259/2007 pentru modificarea si completarea Legii contabilitatii nr. 82/1991;- OMFP nr, 1.969/09.11.2007 privind aprobarea reglemetarilor contabile pentru persoanele juridice fara scop patrimonial; - OMFP nr. 425/03.03.1998 pentru aprobarea Normelor metodologice de intocmire si utilizare a formularelor tipizate, comune pe economie , care nu au regim special, privind activitatea financiara si contabila, precum si modelele acestora;- Legea nr. 22/18.11.1969 privind angajarea gestionarilor, constituirea de garantii si raspunderea in legatura cu gestionarea bunurilor;

1.2. Functia de contabil in cadrul asociatiei de proprietari

Pentru activitatea de administrare care include activiti de administrare tehnic, de contabilitate i casierie, asociaia de proprietari poate angaja fie persoane fizice atestate pentru funcia de administrator de imobile, fie poate ncheia contract de administrare cu persoane juridice specializate i autorizate, care au ca obiect de activitate numai domeniul asociaiilor de proprietari ori care au ca activitate principal administrarea imobilelor pe baz de tarife sau contract. Atestarea persoanelor fizice pentru a indeplini functia de administrator de imobil se va face de catre o comisie formata din specialist in domeniul financiar contabil, al legislatiei muncii si in domeniul tehnic, constituita de consiliul local prin hotarare.Administratorul de imobil poate cumula si functia de contabil al asociatiei de proprietari, daca are pregatire de specialitate in acest domeniu si daca, contabilitatea este tinuta in partida simpla.Candidatii pentru functia de administrator vor trebui sa prezinte comitetului executive al asociatiei de proprietari, garantii morale sa aiba capacitate profesionala si certificate de pregatire profesionala emis de catre o institutie recunoscuta pe plan local sau national in domeniul asociatiilor de proprietari, sa fie buni gospodari si sa nu aiba cazier.Comitetul executive al asociatie de proprietari adopta decizii privind angajarea/contractarea administratorului/contabilului, precum si a altor persoane fizice necesare asociatiei, pe baza contractului individual de munca sau conventie civila de prestari servicii, pe perioada determinate.Adunarea generala a proprietarilor adopta hotarari asupra nivelului maxim al salariilor, indemnizatiilor si eventualelor premii care se acorda personalului incadrat cu contract individual de munca sau conventie civila de prestari servicii.Consiliile locale ale municipiilor, oraselor, comunelor si ale sectoarelor Municipiului Bucuresti, vor sprijini activitatea asociatiilor de proprietari pentru realizarea scopurilor si sarcinilor ce le revin.GESTIONARUL este acel angajat care are ca atributiiprimire principale: primirea, pastrarea si eliberarea de bunuri material, mijloace banesti sau orice alte valori aflate in administrarea, folosintasau detinerea, chiar temporara, indifferent de modul de dobandire sau locul unde se afla bunurile.Poate fi gestionar cel care a implinit varsta de 21 ani, a absolvit scoala generala sau o scoala echivalentasi are cunostinte generale pentru a dobandi aceasta functie.Cel care urmeaza sa fie gestionar, va trebui sa prezinte o dovada de la fostul loc de munca, din care sa rezulte daca acesta a produs pagube, natural or si daca acestea au fost acoperite.

GarantiiGestionarul are obligatia de a constitui o garantie in numerar. Garantia in numerar va fi de minimum un salariu si de maximum trei salarii tarifare lunare ale gestionarului.Garantia in numerar si dobanda aferenta pot fi ridicate de catre gestionar la incetarea contractului sau de munca sau la trecerea intr-o functie pentru care nu se cere garantie.Cand gestionarul a cauzat o paguba in gestiune la locul sau de munca si aceasta nu se acopera integral in termen de o luna de la obtinerea titlului executoriu definitive, unitatea se va despagubi din garantia in numerar constituita in favoarea sa.Nu este obligat sa constituie garantie cel care inlocuieste temporar un gestionar sau cel caruia I se incredinteaza o gestiune pe o perioada de cel mult 60 de zile pana la numirea unui gestionar.Constituirea garantiei se face prin contract scris.

RaspunderiAngajatii raspund material pentru pagubele realizate in gestiuni prin fapte ce nu constituie infractiuni.Angajatul cu functie de conducere precum si orice alt angajat vinovat de angajarea, trecerea sau mentinerea unei persoane in functia de gestionar fara respectarea conditiilor de varsta, studii, a dispozitiilor privind antecedentele penale, raspund integral pentru pagubele cauzate de gestionar, soliar cu acesta.La constatarea unei pagube in gestiune, persoana raspunzatoare poate sa-si ia un angajament scris pentru acoperirea acesteia. Angajamentul scris constituie titlu executoriu.Predarea primirea gestiunii de bunuri materialePredarea primirea gestiunii de bunuri material se face intre gestionarul care preda si gestionarul care primeste, pe baza dispozitiei scrise a conducatorului unitatii.La predarea primirea gestiunii participa si un delegate din compartimentul de contabilitate, care asigura indrumarile necesare, controleaza si cdrtifica exactitatea datelor inscrise in actele de predare primire.Predarea primirea gestiunii se face prin inventarierea bunurilor din gestiune, intocmindu-se un process verbal care se semneaza de ambee parti (cel care preda sic del care primeste gestiunea).In cazul in care nu se realizeaza inventarierea si nu se intocmeste process verbal, gestionarii sunt obligati sa refuse predarea primirea.

Drepturi si obligatii in legatura cu primirea, pastrarea si eliberarea bunurilor materialeGestionarul este obligat ca la primirea bunurilor sa controleze daca acestea corespund datelor inscrise in actele insotiroare, sa identifice viciile aparente sis a semneze de primirea bunurilor.Gestionarul vac ere inscris conducatorului unitatii sa-I asigure asistenta tehnica de specialitate atunci cand primeste bunuri avand caracteristici pentru a caror verificare nu poseda cunostintele necesare.Gestionarul este obligat sa previna sustragerea bunurilor I orice forma de risipa , sa le fereasca de degradare si sa le pastreze potrivit prescriptiilor tehnice si celor igienico- sanitare.Este interzis oricarei persoane, in afara gestionarului si a celor aflati in subordinea lui, sa intre in locurile de pastrare a bunurilor. Aceasta dispozitie va fi atasata la fiecare loc de gestiune.

2. OBIECTUL SI METODA CONTABILITATII

2.1 DEFINITIA CONTABILITATIIContabilitatea s-a afirmat ca sistem de cunoastere si gestiune a resurselor economice ale societatii, separate patrimonial.Contabilitatea este, simultan, o teorie si o metoda.Ca teorie stiintifica, contabilitatea reprezinta un sistem de principii si cunostinte care explica si informeaza.Ca metoda sau tehnica, contabilitatea reprezinta un ansamblu coherent de procedee si instrumente prin care se observa si inregistreaza resursele economice ale societatii, separate ca entitati patrimoniale.

2.2 OBIECTUL DE STUDIU AL CONTABILITATII2.2.1 Patrimoniul ca obiect de studio al contabilitatiiPentru ca un patrimoniu sa existe, sunt necesare doua elemente:O persoana fizica sau juridical ca subiect de drepturi si obligatii.Bunurile economice ca obiecte de drepturi si obligatii.Intre obiectele de drepturi si obligatii, pe de o parte, si drepturile si obligatiile, pe de o alta parte, sta persoana fizica sau juridica in calitatea sa de subiect de drepturi si obligatii.Patrimoniul reprezinta totalitatea drepturilor si obligatiilor cu valoare economica, apartinand unei persoane fizice sau juridice, precum si bunurile la care se refera.In conceptia juridica, patrimoniul reprezinta toate drepturile si obligatiile cu continut economic ale unui subiect de drept.In conceptia economica, patrimoniul reprezinta totalitatea bunurilor economice exprimate in bani, inclusiv rezultatele folosirii lor, ce apartin unei persoane fizice sau juridice.PATRIMONIUL

Bunuri economice ca Obiecte de drepturi si obligatiiEVALUABILE IN BANI

Persoana fizica sau juridicaDrepturi si obligatiiEVALUABILE IN BANI

2.2.2. Trasaturile obiectului contabilitatii1. Contabilitatea ca stiinta a evidentei Ofera o metoda privind inregistrarea intr-o anumita ordine si pe baza unor principii normative, a circuitului valorilor economice patrimoniale, pe o anumita perioada de gestiune.2. Contabilitatea ca stiinta a calculului economicMasoara si determina costurile ocazionate de activitatile economice si sociale, precum si rezultatele obtinute ca efect al consumului de resurse economice.3. Contabilitatea ca analizaInterpreteaza raporturile de schimb dintre valorile economice componente ale patrimoniului, precum si tendinta lor de miscare.4. Contabilitatea ca, controlAsigura integritatea materiala si gestionarea rentabila a valorilor economice componente ale patrimoniului, asigurand totodata credibilitatea informatiilor contabile.5. Contabilitatea studiaza raportuirle de schimb proprii patrimoniului, acestea fiind:BUNURI ECONOMICE = DREPTURI + OBLIGATII

A)

Exprima dubla determinare a valorilor economice separate patrimonial : cea de bunuri economice ca purtatoare materiale ale valorii, pe de o parte, si cea de drepturi si obligatii ca expresie a raporturilor de proprietate implicate de valorile economice, pe de alta parte.- bunurile economice furnizeaza substanta economica a patrimoniului;- drepturile si obligatiile indica modul de posesiune, sau cauza stapinirii acestei substante.UTILIZARI = RESURSE

B) ALOCAREA FONDURILOR= FINANTAREA FONDURILOR

C) - alocarea fondurilor= investirea fondurilor ( in bunuri imobile si mobile, de exemplu) ;- finantarea fondurilor = sursele de finantare, modul de finantare a investitiei de fonduri.ACTIVUL PATRIMONIUL = PASIVUL PATRIMONIUL

D) - este ecuatia generala a patrimoniul, asa cum este ea studiata in contabilitate;- pe baza acestei ecuatii, contabilitatea dezvaluie situatia patrimoniului si permite calcularea rezultatului obtinut.6. Contabilitatea studiaza raporturile de schimb specifice activitatilor care produc transformari cantitative si calitative in masa patrimoniului.Orice activitate desfasurata, este simultan consumatoare de resurse si producatoare de rezultate. Cheltuielile = valorile platite sau de platit in contrapartida cu stocurile, lucrarile si serviciile cumparate, obligatiile consimtite a fi platite la bugetul statului si la alte organisme, precum si amortizarile privind imobilizarile. Veniturile =valorile primite sau care urmeaza sa fie primite, de obicei ca echivalent al formarii bunurilor materiale, serviciilor si lucrarilor.Prin compararea veniturilor si cheltuielilor, se determina rezultatul :Profit venituri > cheltuieli /Pierdere venituri < cheltuieli;

CHELTUIELI + REZULTAT = VENITURI

A) = ecuatia rezultatului;ACTIV + CHELTUIELI = PASIV + VENITURI

B) = egaliatatea funda,entala a contabilitatiiC) SITUATIA NETA - SITUATIA NETA + APORTUL = SAU CAPITALUL PROPRIU SAU CAPITALUL PROPRIU PROPRIETARULUIAL EXERCITULUI N AL EXERCITULUI N-1 IN CURSUL EXERCITIULUI N = REZULTATUL EXERCITULUI N.

7. Cel de al treilea ansamblu de raporturi de schimb studiat in obiectul contabilitatii, este cel privitor la situatia financiara a entitatii patrimoniale.Operatiile economice si financiare care produc modificari in masa patrimoniului, sunt: Operatii de investitie = utilizarea surselor de finantare pentru procurarea activelor de folosinta indelungata, denumite imobilizari; Operatii de finantare constituirea resurselor stabile de finantare a activelor, cu precadere a imobilizarilor; Operatii de exploatare = achizitionarea productia vanzarea de bunuri sub forma de produse; achiziotionarea revanzarea de marfuri; datorii, creante generate de cumparari utilizari vanzari de bunuri, lucrari, servicii.In concordanta cu aceste 3 categorii de operatii, valorile componente ale patrimoniului, sunt grupate astfel:UTILIZARI (ALOCARI) RESURSE (FINANTARI)

Utilizari permanente ( IMOBILIZARI) Resurse permanente ( CAPITALURI PERMANENTE)

Utilizari temporare( ACTIVE CIRCULANTE)Resurse temporare(DATORII PE TERMEN SCURT)

Situatia financiara este pozitiva atunci candRESURSELE PERMANENTE > UTILIZARILE PERMANENTE.In acest caz, o parte din activul circulant este finantat si din capitalurile permanente ( capitaluri proprii + datorii pe termen lung), ceea ce confera siguranta si stabilitate in finantarea activitatii de exploatare.

2.3. Sfera de actiune a obiectului contabilitatiiAu obligatia sa organizeze si sa conduca contabilitatea proprie, potrivit prevederilor Legii contabilitatii nr. 82/1991 republicata in 2005:1. toate persoanele juridice cu scop patrimonial societatile comerciale; societatile/companiile nationale; regiile autonome; institutele nationale de cercetare-dezvoltare; societatile cooperatiste; celelalte persoane juridice.2. institutiile publice3. asociatiile si celelalte persoane juridice cu si fara scop patrimonial4. persoanele fizice care desfasoara activitati producatoare de venituri.

Toate aceste persoane fizice si juridice care intra in sfera contabilitatii, au obligatia de a organiza si conduce: contabilitatea financiara potrivit prevederilor Legii contabilitatiisicontabilitatea de gestiune adaptata la specificul activitatii.2.4. METODA CONTABILITATII2.4.1. Notiuni generale privind metoda contabilitatiiContabilitatea studiaza starea patrimoniului sub dublul sau aspect, si anume: al utilitatii ( functionalitatii bunurilor care intra in structura patrimoniului) al sursei de provenienta a bunurilor care intra in structura patrimoniului.Contabilitatea studiaza si miscarea patrimoniului prin stabilirea, in expresie baneasca a rezultatelor finale ale acestei miscari a patrimoniului. Ecuatia dublei reprezentari : bunuri economice= drepturi +obligatiiPornind de la ecuatia dublei reprezentari, daca notam bunurile economice care formeaza activul unitatii cu A, iar drepturile cu D, iar obligatiile cu O , acestea formand pasivul unitatii, notat cu P, se pot constitui urmatoarele modele ale dublei reprezentari:A=P sau A= D+O , de unde :A-O=D , iar A-(O+D) = 0 , respectiv A-P = 0.Dubla reprezentare a elementelor patrimoniale determina dubla inregistrare a acestora, pentru a se reflecta, pe de o parte destinatia, pe de alta parte provenienta bunurilor din patrimoniu Ecuatia dublei inregistrari:cresterea bunurilor economice + micsorarea drepturilor si obligatiilor = cresterea drepturilor si obligatiilor + micsorarea bunurilor economiceEx: bunurile sub forma de materii prime si materiale consumabile se transforma in semifabricate si produse finite, care la randul lor, isi transforma forma in disponibilitati banesti, care, prin utilizare, imbraca forma de stocuri.Deci, dubla inregistrare este determinata de miscarea si transformarea bunurilor economice in fazele circuitului economic.Atat dubla reprezentare cat si dubla inregistrare sunt trasaturi esentiale ale metodei contabilitatii.

O alta trasatura caracteristica a metodei contabilitatii este aceea ca existenta si miscarea patrimoniului se reflecta in lei, deci in expresie valorica, in unitati monetare.Potrivit prevederilor Legii contabilitatii nr.82/1991, republicata, ART.3 (1), contabilitatea se tine in limba romana si in moneda nationala.O ultima trasatura caracteristica a metodei contabilitatii este faptul ca, in contabilitate sunt reflectate operatiile valorice intervenite in masa patrimoniului, care au avut loc efectiv si pentru care se face dovada infaptuirii lor prin acte scrise.Potrivit prevederilor Legii contabilitatii nr. 82/ 1991, republicata, ART. 6 (1) Orice operatiune economico-financiara efectuata se consemneaza in momentul efectuarii ei intr-un document care sta la baza inregistrarilor in contabilitate, dobandind astfel calitatea de document justificativ.(2) Documentele justificative care stau la baza inregistrarilor in contabilitate angajeaza raspunderea persoanelor care le-au intocmit, vizat si aprobat, precum si a celor care le-au inregistrat in contabilitate, dupa caz.2.4.2 Procedeele metodei contabilitatii Metoda contabilitatii reuneste mai multe procedee tehnice de lucru:A) Procedee comune tuturor stiintelor:1. Observatia Pentru cunoasterea operatiunilr ecnmice care se pot exprima valoric2. Rationamentul Judecati logice, cum ar fi egalitatea Activ = Pasiv3. Comparatia Intre doua sau mai multe structuri patrimoniale ce se pot exprima valoric Ex: Compararea veniturilor cu cheltuieli pentru a stabili rezultatele4. Clasificarea Impartirea, repartizarea sistematica a obiectelor si fenomenelor in raport de asemanarile si deosebirile dintre ele, cele care se aseamana fac parte din aceeasi clasa5. Analiza Examinarea, studierea sistematica a fiecarui element component in parte, dintr-un intreg6. Sinteza Trecerea de la particular la general, de la simplu la complex, pentru a ajunge la generalizare, pentru a ajunge la concluzii

B) Procedee specifice metodei contabilitatii:1. Bilantul Reflecta dulba reprezentare a situatiei patrimoniului si a rezultatelor obtinute, la un moment dat Prezinta in expresie valorica, la un moment dat, patrimoniul, sub dublu sau aspect: al destinatiei economice ( activul bilantului) al provenientei ( pasivul bilantului),precum si profitul sau pierderea, la un moment dat Bilantul generalizeaza, prin indicatorii sai , mersul activitatii unei entitati patrimoniale

2. Contul Prezinta miscarile succesive ce se produc in structura si marimea patrimoniului, ca urmare a operatiilor economice Operatiile economice se reflecta in conturi pe baza dublei inregistrari Contul particularizeaza activitatea unei entitati patrimoniale, furnizand informatii de detaliu pentru caracterizarea fiecarui bun economic, proces economic, sursa de finantare, etc.

3. Balanta de verificare Asigura legatura intre cont si bilant; se intocmeste pe baza datelor din conturi si sta la baza intocmirii bilantului Prin balanta se controleaza respectarea dublei inregistrari in conturi a elementelor patrimoniale, garantand astfel exactitatea inregistrarilor in conturi Balanta centralizeaza intreaga activitate a unitatii, oferind informatii de ansamblu asupra intregului patrimoniu Balanta ofera posibilitatea cunoasterii volumului mdificarilor survenite in structura patrimoniului, atat pe perioada curenta cat si cumulat din perioadele precedente de gestiune, permitand luarea deciziilor pentru viitorC) Procedee ale metodei contabilitatii comune si altor discipline economice:1. Documentele Orice operatie economica sau financiara, pentru a putea fi inregistrata in conturi, trebuie consemnata mai intai intr-un document, care atesta infaptuirea ei.2. Evaluarea Toate elementele patrimoniale trebuie exprimate in unitati valorice, cu ajutorul monedei, pentru a putea fi inregistrate in conturi3. Calculatia Isi gaseste aplicarea ij special in calculatia costurilor si a rezultatelor4. Inventarierea Consta in verificarea existentei faptice astfel incat situatia faptica sa corespunda cu cea reflectata in conturi2.4.3. Modificarea elementelor de activ si de pasiv Situatia patrimoniului se reflecta in contabilitate prin elemente de activ si elemente de pasiv.Activul cuprinde bunuri economice si mijloce de care dispune asociatia.Activul indica utilizarea resurselor in: bunuri de folosinta indelungata, stocuri, creante, disponibilitati si alte valori.Pasivul indica originea resurselor, sursele de finantare a bunurilor economice. Pasivul patrimoniului se imparte ij capitaluri proprii si datorii.Operatiile economice, oricat de variate ar fi ele, pot produce 4 tipuri modificari asupra activului si pasivului. Tipuri de modificari privind activul si pasivului Relatia fundamentala de echilibru a activului cu pasivul este Activ = Pasiv

Ecuatia dublei reprezentari

1. Se ridica din disponibilul de la banca 20,00 lei pentru efectuarea unor cheltuieli.in urma acestei operatii, se produce o crestere in activ la pozitia CASA cu suma de 20,00 lei, reprezentand cresterea numerarului din casa si concomitent si cu aceeasi suma, o micsorare tot in activ, la pozitia BANCA, care reprezinta diminuarea disponibilitatilor banesti din banca.Aceasta operatie a produs modificari numai in activ, adica in structura bunurilor economice , pasivul ramanand neschimbat.Daca la ecuatia dublei reprezentari se introduc modificarile determinate de influenta operatiei de mai sus pe care le notam cu x, se constata ca egalitatea se mentine, asa cum rezulta din urmatoarea ecuatie A + X X = P

Rezulta ca A= P 2. Se achita un furnizor cu suma de 300,00 lei dintr-un credit bancar pe termen scurt.In urma acestei operatii, se produce o crestere in pasiv la pozitia CREDITE BANCARE PE TERMEN SCURT cu suma de 300,00 lei reprezentand cresterea datoriilor fata de banca si concomitent si cu aceeasi suma, o micsorare tot in pasiv, la pozitia FURNIZORI, care reprezinta diminuarea datoriilor fata de furnizori.Aceasta operatie a produs modificari numai in pasiv, adica in structura surselor de finantare, activul ramand neschimbat.Daca la ecuatia dublei reprezentari se introduc modificarile determinate de influenta operatiei de mai sus pe care le notam cu y, se constata ca egalitatea se mentine, asa cum rezulta din urmatoare ecuatie:A= P + y y

Rezulta ca A= P 3. Se primesc materiale de la un furnizor la pretul de cumparare de 250,00 lei.In urma acestei operatii, se produce o crestere in activ la pozitia MATERIALE cu suma de 250, 00 lei reprezentand cresterea valorii stocului de materiale existente in unitate si concomitent si cu aceeasi suma, o crestere in pasiv, la pozitia FURNIZORI, care reprezinta cresterea datoriilor fata de furnizori.Aceasta operatie a produs modificari si in pasiv, adica in structura surselor de finantare, cat si in activ, in sensul cresterii.Daca la ecuatia dublei reprezentari se introduc modificarile determinate de influenta operatiei de mai sus pe care le notam cu z, se constata ca egalitatea se mentine, asa cum rezulta din urmatoarea ecuatie A + z = P + z

Rezulta ca A= P

4. Se achita datoria fata de asigurarile sociale in suma de 55,00 lei.In urma acestei operatii, se produce o micsorare in activ la pozitia BANCA cu suma de 55,00 lei reprezentand diminuarea disponibilitatilor unitatii in banca si concomitent si cu aceeasi suma, o micsorare in pasiv, la pozitia ASIGURARI SOCIALE, care reprezinta scaderea datoriilor fata de asigurarile sociale.Aceasta operatie a produs modificari si in pasiv, adica in structura surselor de finantare, cat si in activ, in sensul diminuarii.Daca la ecuatia dublei reprezentari se introduc modificarile determinate de influenta operatiei de mai sus pe care le notam cu v, se constata ca egalitatea se mentine, asa cum rezulta din urmatoarea ecuatieA- V = P - v

Rezulta ca A=P

2.5 PRINCIPIILE CONTABILE GENERAL ADMISEa) principiul permanentei metodelor, care conduce la continuarea aplicarii regulilor si normelor privind evaluarea, inregistrarea in contabilitate si prezentarea elementelor de active si de pasiv, asigurand comparabilitatea in timp a informatiilor contabile;b) principiul continuitatii activitatii, potrivit caruia se presupune ca asociatia de proprietari isi continua in mod normal functionarea intr_un viitor previzibil;c) principiul independentei exercitiului financiar, care presupune delimitarea in timp a veniturilor si cheltuielilor aferente activitatii pe masura angajarii acestora;d) principiul intangibilitatii datelor din contabilitate, potrivit caruia datele de deschidere a unui exercitiu financiar trebuie sa corespunda cu cele de la incheierea exercitiului financiar precedent;e) principiul necompensarii, potrivit caruia elementele de active si de pasiv trebuiesa fie evaluate si inregistrate in contabilitate separate, nefiind admisa compensarea acestora;f) principiul prudentei, potrivit caruia nu este admisa supraevaluarea elementelor de activ si a veniturilor, respectiv subevaluarea elementelor de pasiv si a cheltuielilor, tinand cont de deprecierile riscurile si pierderile posibile generate de desfasurarea activitatii exercitiului financiar curent sau anterior.Acest ultim principiu se aplica numai pentru activitatile economice desfasurate de asociatia de proprietari.Respectarea tuturor principiilor contabile permite obtinerea unei imagini fidele a patrimoniului si rezultatelor.Exercitiul financiar ca si exercitiul contabil incepe de la 1 ianuarie si se termina la 31 decembrie, cu exceptia primului an de activitate, cand acesta incepe la data infiintarii.

2.6 REGULI DE EVALUARE A ELEMENTELOR PATRIMONIALE1. La data intrarii in patrimoniu, bunurile se evalueaza si se evidentiaza in contabilitate la valoarea de intrare, denumita valoare contabila, care se stabileste astfel:- bunurile cumparate, la valoarea de achizitie denumita cost de achizitie;- bunurile obtinute cu titlu gratuit la valoarea de unitate stabilita in functie de pretul pietei, utilitatea, starea si amplasarea acestora;- bunurile produse, la costul de productie.Costul de achizitie al unui bun este egal cu pretul de cumparare, taxele nerecuperabile, cheltuielile de transport aprovizionare si alte cheltuieli accesorii necesare pentru punerea in stare de utilitate sau pentru intrarea in gestiune a bunului respectiv.Costul de productie al unui bun cuprinde: costul de achizitie al materiilor prime si materialelor consumate, celelalte cheltuieli directe de productie, precum si cota cheltuielilor indirecte de productie determinate rational ca fiind legate de fabricatia acestuia. Cheltuielile generale de administratie, cheltuielile de desfacere si cele financiare, de regula, nu se includ in costurile de productie. Creantele si datoriile se inregistreaza in contabilitate la valoarea lor nominala.

2. Cu ocazia inventarierii:- pentru activitatile fara scop lucrativ, evaluarea elementelor patrimoniale se face la valoarea de intrare in patrimoniu, respectiv valoarea contabila;- pentru activitatile economice din structura persoanei juridice fara scop lucrativ, evaluarea elementelor patrimoniale se face la valoarea actuala sau de utilitate a fiecarui element, denumita valoare de inventar, stabilita in functie de utilitatea bunului si pretul pietei.

3. La incheierea exercitiului: elementele patrimoniale se evalueaza si se reflecta in contabilitate la valoarea de intrare in patrimoniu pusa de acord cu rezultatele inventarierii.Pentru activitatile economice din structura persoanei juridice fara scop lucrativ, valoarea de intrare sau contabila se compara cu valoarea de utilitate stabilita pe baza inventarierii.4. La iesirea din patrimoniu sau la darea in consum: bunurile se evalueaza si se scad din gestiune la valoarea lor de intrare.Reevaluarea consta in modificarea valorii de intrare a activelor si pasivelor, cu valoarea lor actuala, stabilita in baza unor prevederi legale exprese. Pana in prezent, reevaluari au fost facute doar la agentii economici.3. SECTIUNILE CONTABILITATII

Din punct de vedere al contabilitatii, patrimoniul este divizat in 5 mari sectiuni si anume:1. CAPITALURI PROPRII;2. IMOBILIZARI;3. STOCURI;4. TERTI;5. TREZORERIE;6. CHELTUIELI SI VENITURI

3.1. Contabilitatea capitalurilor propriiCapitalurile cuprind totalitatea surselor de finantare stabile, aflate la dispozitia asociatiei de proprietari si anume:- fondul de rulment;- fondul pentru repararea instalatiilor sau a unor elemente ale cladirii;- fondul special care se utilizeaza in exclusivitate pentru imbunatatirea confortului si eficientei cladirii de locuit, pentru intretinere si repararea proprietatii comune;- sume speciale, in afara cheltuielilor comune prevazute in buget, destinate achitarii cheltuielilor comune neprevazute, dar necesare;- rezerve;- imprumuturi pe termen lung si mediu;- alte surse cu durata de finantare mai mare de un an.Contabilitatea fondurilor se tine pe categorii de fonduri care trebuie sa asigure evidenta constituirii si utilizarii acestora, potrivit dispozitiilor legale.Contabilitatea rezervelor se tine pe categorii de rezerve.Contabilitatea imprumuturilor se tine pe categorii, si anume: creditele bancare pe termen lung si mediu; alte imprumuturi si datorii asimilate, precum si dobanzile aferente acestora.

3.2. Contabilitatea imobilizarilorActivele imobilizate reprezinta bunurile si valorile destinate sa serveasca o perioada indelungata in activitatea asociatiei de proprietari, care nu se consuma la prima utilizare.Contabilizarea imobilizarilor se tine pe urmatoarele categorii:1. Imobilizari necorporale;Acestea sunt denumite si active intangibile, cuprind toate acele valori economice de investitie care nu imbraca fizic forma de bunuri materiale concrete.In cadrul imobilizarile necorporale se cuprind: cheltuieli de constituire si alte imobilizari necorporale.Cheltuielile de constituire reprezinta cheltuieli ocazionate de infiintarea sau mi=odificarea activitatii asociatiei de proprietari. Acestea se amortizeaza intr-o perioada de cel mult 5 ani.La alte imobilizari necorporale se inregistreaza programele informatice cretae de asociatia de proprietari sau achizitionate de la terti, pentru necesitatile de utilizare proprii, evaluate la costul de productie, respectiv la costul de achizitie, precum si alte imobilizari necorporale.

2. Imobilizari corporale denumite si active fixe tangibile, cuprind bunurile materiale de folosinta indelungata in activitatea unitatii.Se considera mijloc fix obiectul singular sau complexul de obiecte ce se utilizeaza ca atare si indeplineste cumulativ urmatoarele conditii: are valoare mai mare decat limita stabilita de lege (1.800 lei); are o durata normala de utilizare mai mare de un an.Pentru obiectele care sunt folosite in loturi, seturi sau formeaza un singur cont, la incadrarea lor la mijloace fixe se are in vedere valoarea intreului corp, lot sau set.Contabilitatea mijloacelor fixe trebuie sa asigure evidenta permanenta a existentei si miscarii, iar pentru cele utilizate in activitatea economica si calculul amortizarii si al provizioanelor constituiet pentru deprecierea acestora, potrivit legii.Contabilitatea mijloacellor fixe se tine separat pentru activitatile fara scop lucrativ si activitatile economice, iar in cadrul acestora pe urmatoarele categorii:- constructii;- echipamente tehnologice (masini, utilaje, echipamente de lucru);- aparate si instalatii de masurare, control si reglare;- mijloace de transport;- animale si plantatii;- mobilier, aparatura birotica, echipamente de protectie a valorilor umane si materiale si alte active corporale;Mijloacele fixe se inregistreaza in contabilitate la valoarea de intrare , prin care se intelege: - costul de achizitie, pentru mijloacele fixe procurate cu titlu oneros;- costul de productie, pentru mijloacele fixe construite sau produse de asociatia de proprietari;- valoarea actuala, estimata la inscrierea lor in in activ tinand seama de valoarea mijloacelor fixe cu caracteristici tehnice similare sau propiate, pentru mijloacele fixe obtinute cu titlu gratuit;- valoarea rezultata in urma reevaluarii, pentru mijloacele fixe reevaluate in baza unei dispozitii legale exprese.Mijloacele fixe isi pierd din valoare in timp ca urmare a uzurii, determinata de utilizarea lor.

3. Imobilizari in curs reprezinta imobilizarile neterminate.Contabilitatea imobilizarilor in curs se tine distinct pentru: imobilizari necorporale si imobilizari corporale, precum si pentru activitatile p=fara scop lucrativ si activitatile economice.

4. Imobilizari financiare, denumite si investitii financiare, cuprind, in principal, la asociatiile de proprietari, alte titluri imobilizate si creante imobilizate.Acestea se evalueaza la costul de achizitie, prin care se intelege pretul de cumparare sau valoarea determinata prin contractul de achizitie a acestora.Contabilitatea ator titluri imobilizate se tine pe categorii si feluri (valori) de titluri, grupate pe emitenti.Contabilitatea creantelor imobilizate se tine pe categoriicuma r fi imprumuturile acordate pe termen lung, alte creante imoblizate.

3.3. Contabilitatea stocurilorStocurile cuprind ansambul bunurilor si serviciilor din cadrul asociatiei de proprietari, care se consuma la prima lor utilizare.Stocurile intra la categoria activelor circulante, numite si active curente.In cadrul stocurilor propriu- zise, la asociatiile de proprietari, se cuprind in principal, materiale consumabile, printre care:- materiale auxiliare;- cobustibilii;- piese de schimb;- seminte si materiale de plantat;- alte materiale consumabile.Obiectele de inventar reprezinta bunuri: - cu o valoare mai mica decat limita prevazuta de lege pentru a fi considerate mijloace fixe, indiferent de durata lor de serviciu sau- cu o durata mai mica de un an, indiferent de valoarea lor precum si bunurile asimilate acestora: echipamentul de protectie; echipamentul de lucru; imbracamintea speciala; mecanismele, dispozitivele, verificatoarele; aparatele de masura si control, etc.3.4. Contabilitatea tertilor Contabilitatea tertilor asigura evidenta datoriilor si creantelor asociatiei de proprietari in relatiile cu furnizorii, clientii, personalul, fondurile speciale, pe=recum si cu diversi debitori, creditori si alte persoane fizice si juridice .Creantele si datoriile se inregistreaza in contabilitate la valoarea lor nominala.Contabilitatea furnizorilor si clientilor, a celorlalte datorii si creante se tine pe categorii, precum si pe fiecare persoana fizica si juridica.Contabilitatea decontarilor cu personalul cuprinde drepturile salariale, adaosurile, premiile din fondul de salarii, indemnizatiile pentru concediile de odihna precum si cele pentru incapacitate temporara de munca platite din fondulde salarii si alte drepturi in bani si/ sau natura datorate de asociatia de proprietari personalului pentru munca prestata si care se suporta din fondul de salarii.Contabilitatea decontarilor privind asigurarile sociale cuprinde obligatiile asociatiei de proprietari pentru contributia la asigurarile sociale si la constituirea fondului pentru plata ajutorului de somaj precum si contributia personalului la asigurarile sociale si pentru ajutorul de soamj.Contabilitatea decontarilor cu bugetul statului, bugetele locale si fondurile speciale, ce cuprind impozitul pe rezultatul brut al activitatilor economice si taxa pe valoarea adaugata, stabilite, potrivit reglementarilor in vogoare, de catre asociatiile de proprietari care desfasoara activitati economice, impozitul pe salarii, taxe si varsaminte asimilate.Creantele datorate de alte persoane fizice sau juridice se evidentiaza ca debitori diversi.Sumele datorate de alte unor terte persoane fizice sau juridice, altele decat personalul propriu, clienti si furnizori, se evidentiaza ca si creditori diversi.

3.5. Contabilitatea trezorerieiContabilitatea trezoreriei asigura evidenta existentei si miscarii:- titlurilor deplasament;- disponibilitatilor in conturi la banci si /sau CEC/Banca;- disponibilitatilor in casa;- creditelor bancare pe termen scurs;- altori valori de trezorerie.Titlurile de plasament reprezinta actiunile, obligatiunile si alte titluri de plasament achizitionate in vederea realizarii unui excedent intr-un termen scurt.Conturile la banci cuprind: disponibilitatile in lei si in devize, creditele bancare pe termen scurt, precum si dobanzile aferente disponibilitatilor si creditelor bancare.Evidenta Conturilor curente la banci se tine distinct pe fiecare banca in parte.Contabilitatea mijloacelor banesti aflate in casierie, precum si a miscarii acestora, ca urmare a incasarilor si si platilor efectate in numerar, se tine distinct in lei si in devize.Avansurile de trezorerie reprezentand sumele in numerar, puse la dispozitia personalului sau a tertilor, persoane juridice sau fizice, in vederea efectuarii unor plati in favoarea asociatiei de proprietari, se evidentiaza in contabilitate distinct.

3.6. Contabilitatea cheltuielilor si veniturilorContabilitatea cheltuielilor se tine pe feluri de cheltuieli dupa natura sau destinatia lor. Pentru fiecare cheltuiala se va intocmi o fisa pentru operatiuni diverse (cod 14 6 22/b), in care se vor inregistra toate documentele in mod cronologic.Contabilitatea veniturilor se tine pe feluri de venituri, dupa natura sau sursa lor.Pentru fiecare fel de venit , se va intocmi o fisa pentru operatiuni diverse (cod 14-6 22/b), in care se vor inregistra toate documente in mod cronologic.Clasificatia veniturilor si cheltuielo=ilor persoanelor juridice fara scop lucrativ este prevazuta in Norme metodologice aprobate prin Ordin al ministrului finantelor si sta la baza elaborarii bugetului propriu de venituri si cheltuieli.In cadrul ca