ההערכות החכמה מאת דורית גבאי, רו"ח

דורית גבאי, רו"ח

מיסוי מקרקעין

הערכות החכמההמאת:

ההערכות החכמה מאת דורית גבאי, רו"ח

חוק מיסוי מקרקעין)הגדלת היצע דירות מגורים-הוראת שעה(, התשע"א

–2011 מס רכישה

:50 שנקבע בתיקון מספר הכלל(: 1()1ג9)סעיף

:15.1.2011 עד 16.1.2011נתונים לרכישות מיום

משווי הרכישה – על כלל הזכויות5% משווי רכישה של דירת מגורים שאינה דירה 5%-3.5%

יחידה 969,330₪ על חלק השווי עד 3.5%

ש"ח969,330 על חלק השווי העולה על 5%

ההערכות החכמה מאת דורית גבאי, רו"ח

(:2()1ג9דירה יחידה ל"תא משפחתי רוכש" – )סעיף •:16.1.2011 – 15.1.2010מספרים מעודכנים לרכישות

1,139,320₪ מס רכישה עד לגובה 0%•

1,601,210₪ ל- 1,139,320 בין 3.5%•

ש"ח ואילך1,601,210 מ- 5%•

חריג:

ההערכות החכמה מאת דורית גבאי, רו"ח

מס רכישה התיקון בחוק קובע:

( – דירה נוספת 1 ()1א9. )א מס רכישה 31.12.2012 עד 22.2.2011בין ימי רכישה

( לעיל – כך:1 ()1א9יהיה במקום מה שרשום ב) מיליון 1₪ מס רכישה בשווי עד 5% מיליון 3₪ מיליון עד 1 מס רכישה בשווי מ- 6% מיליון ₪ ואילך.3 מס רכישה מ-7%

ההערכות החכמה מאת דורית גבאי, רו"ח

מס רכישה( – דירה יחידה2 ()1א9 )ב.

מס רכישה יהיה 31.12.2012 עד 22.2.2011בין ימי רכישה במקום

מה שרשום (לעיל- כך:2 ()1א9בסעיף)

1,350,000₪ מס רכישה בשווי עד 0% 1,601,210₪ עד 1,350,000 מס רכישה בשווי מ- 3.5%

ואילך.1,601,210 מס רכישה מ-5%הגדרת "תא משפחתי רוכש" והגדרת "דירה יחידה" – כמו

לפי 16.1.2012לפני התיקון. הסכומים – המדרגות יעודכנו ב .16.1.2012 ל- 16.1.2011שיעור עליית המדד שבין

ההערכות החכמה מאת דורית גבאי, רו"ח

חוק מיסוי מקרקעין)הגדלת היצע דירות מגורים-הוראת שעה(,

2011התשע"א – מס שבח א(:48: סעיף )50 שנקבע בתיקון הכלל

מכירת זכויות במקרקעין וזכויות באיגוד מקרקעין :)א( חבר בני אדם: על השבח הראלי – לפי מס על חברות –

25%. )או נמוך באישור 20%)ב( יחיד: על השבח הראלי – עד

המנהל(, יחול על הסכמים שיום המכירה נקבע מיום ואילך.7.11.2001

– ישולם לפי 7.11.2001( יחיד: על השבח הראלי עד 1)ב על יתרת השבח הראלי – ישולם 121מדרגות הפקודה סעיף

)שיטת הלינאריות(.20%.10%)ג( מס על הסכום האינפלציוני החייב – נשאר

ההערכות החכמה מאת דורית גבאי, רו"ח

מס שבח – התיקון בחוק קובע:

( – ובאופן 1מתעלמים מהוראות סעיף )בשנקבע

במכירת זכות במקרקעין בלבד )לא זכויות בנוגע 20%באיגוד( יחויב המוכר בשיעור מס

עד 1.4.1961לעסקאות שיום הרכישה נקבע מ- 6.11.2011.

התיקון מבטל את החלוקה הלינארית.

ההערכות החכמה מאת דורית גבאי, רו"ח

המוכר – יחיד )לרבות חברה משפחתית(. 1.

ההטבה חלה על המוכר הוא יחיד, לרבות חברה

א לפקודה.64משפחתית לפי

1.4.1961יום הרכישה של הזכות הנמכרת הוא בין 2.

.6.11.2001ליום

ליום 15.11.2010יום המכירה של הזכות הוא 3.

31.12.2011.

המכירה היא של זכות במקרקעין.4.

התנאים המקדמיים להטבה:

ההערכות החכמה מאת דורית גבאי, רו"ח

. ההטבה מותנית בכך שהזכות הנמכרת – הקרקע – קיימת 5לגביה תכנית לפי חוק התכנון והבנייה המתירה בנייה של

דירות המיועדות לשמש למגורים.8מינימום

חודשים מיום 36. הסתיימה בנייתן על הקרקע בתוך 6 מהדירות המיועדות לשמש 80%המכירה של לפחות

דירות לפי הגבוה. הסתיימה הבנייה – 8למגורים או מספיק אישור חיבור לחשמל, מים, או חיבור טלפון

לבניין.

. ההטבה מתייחסת למכירת קרקע פנויה עם הזכויות לבנייה 7או למכירת זכויות בקרקע שיש עליה בנין – בנויה עם

זכויות לבניה נוספות של דירות או בנין שמיועד להריסה  ובנייה מחדש.

דירות ומעלה והיא בבעלות של 8. קרקע שניתן לבנות עליה 8מספר יחידים – תזכה את המוכרים כולם בהטבה.

ההערכות החכמה מאת דורית גבאי, רו"ח

על מכירות בלא תמורה•

על מכירות לקרובים )בתמורה שאינה בתמורה(•

על מכירות שחל פטור ממס שבח – כולו או חלקו•

(12-20%מכירות שקיים שיעור מס מופחת)• )ב( – מכירה רעיונית – שינוי 5מכירות שהן לפי סעיף •

ייעוד   דירות 8על קרקע שבעתיד – צפוי לבנות עליה •

ומעלה

חלה:אינהההטבה

ההערכות החכמה מאת דורית גבאי, רו"ח

קיימים שני מסלולים:

לשלם את המס לפי השיטה הקיימת – : מסלול ראשוןבשיטת הלינאריות. כאשר יוכח כי קיימת עמידה בתנאים להטבה – יוחזר המס בערכו הראלי )קרן, ריבית, הצמדה(.

תשלום המס לפי ההטבה בחוק זה, : מסלול שני

והעמדת ערבות למשך הזמן הקבוע היינו – לתום תקופת הבנייה.

 ב( – ומבקש לציין כי המדרגות של 48החוק מפנה לסעיף)

ולא בשיעור 20%שיעורי המס על יחיד יסתיימו בשיעור .2011 שהוא שיעור המס בשנת 45%

תשלום המס

ההערכות החכמה מאת דורית גבאי, רו"ח

. הארכת מועד1שר האוצר יוכל להאריך את הוראת השעה לשנה

נוספת בלבד.

 . הדיווח2

מצרפים בקשה להקלה לפי הוראת 7002על טופס שעה – יש טופס.

דגשים:

ההערכות החכמה מאת דורית גבאי, רו"ח

. נהלי עבודה בשטח3אחד התנאים אינו מתקיים – תוצא הודעת שומה אם

מנומקת.

המוכר עומד בכל התנאים למעט קיומו של תנאי אםהסיום בנייה – תוצא שומה חייבת ובו יופנה המוכר

להגיש בקשה לתיקון שומה בתום הבנייה על הקרקע.

המוכר בחר לשלם את המס לפי הוראת השעה – אם מיום המכירה ואז 36היתרה – תוקפא עד לתקופה של

אוטומטית יצא חיוב אם לא יעודכנו הנתונים.

דגשים – המשך :

ההערכות החכמה מאת דורית גבאי, רו"ח

. בקשות לפריסה4יתקבלו ויילקחו בחשבון – שיעור המס המקסימאלי יהיה

20%. 

נכס מעורב .5 8נכס מעורב הכולל בנין דירות וזכויות לבנייה נוספות של

דירות ומעלה – ייערך בו פיצול פיסי של הזכויות הנמכרות:

על חלק השווי המתייחס לבניין – יחולו ההוראות הקודמות – חישוב לינארי:

על חלק הזכויות הנוספות – יחולו כללי הוראת השעה.

דגשים – המשך:

ההערכות החכמה מאת דורית גבאי, רו"ח

. רכישות במועדים שונים6 1948 בשנת 30%קרקע שנרכשה במספר מועדים- נניח

70% – החלק הזכאי להטבה הוא 1970 בשנת 70%ו-. 1961מהמכירה – החלק שיום הרכישה שלו הוא לאחר

 

. מכירה בקומבינציה7מוכר שמוכר בעסקת קומבינציה- והחלק הנמכר מכיל

דירות מגורים, כדי ליהנות מההטבה הוא צריך 8לפחות לוותר על הפטור במכירת דירת המגורים הקיימת על

(.1א)ב()49הקרקע. סעיף

דגשים – המשך:

ההערכות החכמה מאת דורית גבאי, רו"ח

תיאור המצב הקיים

לחוק מסלולי פטור קיימים: 34לאחר תיקון ה49(, 6(, ב)5(, ב)2(, ב)1ב)49

הוראת שעה זו – מעניקה הטבה לקבל פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה – פעמיים

נוספות בזמן מוגבל.

דירתפטור במכירת – מס שבחמזכהמגורים

ההערכות החכמה מאת דורית גבאי, רו"ח

המכירה היא של דירת מגורים מזכה.1.

עד 1.1.2011. יום המכירה של הדירה הנמכרת הוא 2  "התקופה הקובעת".31.12.2012

. המכירה היא של כלל הזכויות בדירה.3

. המוכר יגיש בקשה מיוזמתו במועד ההגשה של 4ההצהרה )שומה עצמית(.

2.2. אם שווי המכירה של הדירה הנמכרת הוא עד וכולל 5מיליון ₪, כל המכירה פטורה ממס.

התנאים המקדמיים להטבה

ההערכות החכמה מאת דורית גבאי, רו"ח

מיליון ₪ יבוצעו 2.2אם שווי המכירה של הדירה הנמכרת עולה על . 6הפעולות הבאות:

* יחושב מס השבח החל על המכירה של הדירה )שווי מכירה בניכוי יתרת שווי רכישה מתואמת ובניכוי הפחת(, חישוב לינארי ומקבלים

את המס החל במכירה של הדירה. * מחשבים את ההפרש שבין שווי המכירה של הדירה הנמכרת לתקרה

מיליון ₪. 2.2* נסמן – ההפרש בשווי. מחלקים את ההפרש בשווי במלוא שווי

המכירה של הדירה הנמכרת ומקבלים חלק חייב משווי המכירה. * מכפילים אתת החלק החייב משווי המכירה בסכום המס שחושב

קודם על מלוא הדירה.

התנאים המקדמיים להטבה – המשך

ההערכות החכמה מאת דורית גבאי, רו"ח

. דירת מגורים שמחירה מושפע מזכויות בנייה – ההטבה 7 אינה חלה על חלק השווי המיוחס לזכויות הבנייה. שווי

הדירה ייקבע בהתאם לשווי שוק והחלק העודף המיוחס לזכויות הבנייה שטרם נוצלו יחויב במס.

 . דירה שמחירה מושפע מזכויות בנייה שטרם נוצלו ושווי 8

₪ )ימי מכירה שבין 1,777,600 מסך של נמוךהדירה(, החלק לא יעלה על סכום זה. 15.1.2012 עד 16.1.2011

( ו-ב יחולו בשינויים 1(, )א4 ז)א()49שאר הוראות סעיף המחויבים. אם נמכר חלק מדירת המגורים – יוענק הפטור

על חלק יחסי בהתאם לאותו חלק של המוכר.

התנאים המקדמיים להטבה – המשך

ההערכות החכמה מאת דורית גבאי, רו"ח

. דירה ששוויה ללא זכויות בנייה נוספות עולה ל- 9 מיליון ₪ 2.2 מיליון – הפטור ייחתך ב- 2.2

והשאר יהיה חייב במס. 

. ניצול הפטור לפי הוראת שעה זו – תינתן 10פעמיים לכל מוכר בתקופה הקובעת.

 1.1.2011. תחולה: 11

התנאים המקדמיים להטבה – המשך

ההערכות החכמה מאת דורית גבאי, רו"ח

* הדירה הנמכרת התקבלה אצל המוכר בלא .31.12.2012 ל- 1.11.2010תמורה בתקופה

 * הדירה הנמכרת ל"קרוב", ההגדרה של

( – 3()ב()4)19שליטה כפי שנכללת בסעיף ובמקום "הרוב" יהיה רשום 2הפנייה לסעיף

20%. 

* שונות

חלה:אינהההטבה

ההערכות החכמה מאת דורית גבאי, רו"ח

ניצול הפטור בהתאם להוראת השעה לא ייספר לצרכי . 1ב. היינו ניתן לנצל פטור לפי סעיף 49 – סעיף 1פרק חמישי

ב בתקופה הקובעת וגם שתי מכירות בפטור לפי הוראת 49( לפני 1ב )49השעה. כלומר, מי שניצל פטור לפי

– יוכל לנצל רק שני פטורים לפי הוראת שעה. 1.1.2011( יוכל לנצל 1ב)49מי שיכול למכור ועומד בתנאי סעיף

הפטור וגם שני פטורים לפי הוראת השעה.

דירתפטור במכירת מגורים דגשים:

ההערכות החכמה מאת דורית גבאי, רו"ח

1הגדרת "תא משפחתי מוכר" – בדיוק כמו בפרק חמישי. 2– "מוכר ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם

שנים, למעט ילדים נשואים – כמוכר 18שטרם מלאו להם אחד".

 

. הדיווח3על טופס ורוד מכירת דירה בלי זכויות בנייה.

בצירוף טופס בקשה לפטור לפי הוראת שעה – מספרו 7649.

על טופס כחול – דירה שמחירה מושפע מזכויות בנייה או ששווי

מיליון. יש לצרף טופס בקשת הפטור 2.2המכירה עולה על וכן טופס הפטור לפי הוראת שעה.2988

דגשים – המשך: