20082008 年房市展年房市展望望報告人：信義不動產企劃研究室蘇啟榮時間： 2007年 12月 12 日

房地產需求特性房地產需求特性

房地產需求 投資收益

自住使用首購 ( 獨立、成家 )

換屋 ( 改善生活品質、工作 )

第二宅 ( 休閒不動產 )

長期持有 ( 租金收益、增保值 )

短期轉手 ( 價差 )

節稅 ( 遺贈稅 )

房地產需求特性房地產需求特性首購換屋

長期持有短期轉手

第二宅

節稅投資收益

自住使用經濟、人口家戶成長所得成長、社會遷移

租金及價格預期價格預期

高所得階層形成

稅制

資金環境：房貸成數利率

新增人口及家戶數新增人口及家戶數

內政部統計處

新增人口及家戶

0

50

100

150

200

250

新增人口/戶數(

千)

0

0.5

1

1.5

2

2.5

3

3.5

4

4.5

戶量

(

人

)

新增人口 (千人)新增家戶 (千戶)戶量 (人 )

新增人口(千人) 205 197 193 182 180 168 217 186 164 184 129 115 84 85 81 106 69

新增家戶(千戶) 124 128 141 153 171 203 183 165 163 149 121 123 122 133 113 102 110

戶量(人) 3.9 3.9 3.8 3.7 3.7 3.6 3.5 3.4 3.4 3.3 3.3 3.3 3.2 3.2 3.1 3.1 3.1

80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 9611

年增 18.8 萬人 年增 10 萬人年增 15.8 萬戶 年增 11.9 萬戶

經濟及所得成長經濟及所得成長經濟及所得成長

40.9

31.4

51.8

0

10

20

30

40

50

60

70

80

人均所得

(

萬元

)

-3

-1

1

3

5

7

9

經濟成長率

(

%

)

人均所得(萬元)經濟成長率(%)

人均所得(萬元) 22 25 27 29 31 34 37 39 40 41 40 41 42 44 45 47 50 52

經濟成長率(%) 7.6 7.9 6.9 7.4 6.5 6.3 6.6 4.6 5.8 5.8 -2.2 4.6 3.5 6.2 4.2 4.9 5.5 4.5

80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96F 97F

行政院主計處

所得結構所得結構所得差距&吉尼係數

4

4.5

5

5.5

6

6.5

7

所得五等份差距

0.2

0.22

0.24

0.26

0.28

0.3

0.32

0.34

0.36

吉尼係數

所得五等份差距吉尼係數

所得五等份差距 5.24 5.42 5.38 5.34 5.38 5.41 5.51 5.5 5.55 6.39 6.16 6.07 6.03 6.04 6.01

吉尼係數 0.312 0.316 0.318 0.317 0.317 0.32 0.324 0.325 0.326 0.35 0.345 0.343 0.338 0.34 0.339

81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95

所得差距拉大，經濟成長推升換屋及高價產品

物價上揚帶動保值需求物價上揚帶動保值需求消費者及躉售物價指數

-6

-4

-2

0

2

4

6

8

10

指數%

躉售物價指數%

消費者物價指數%

躉售物價指數% 0.17 -3.68 2.51 2.17 7.38 -1.01 -0.45 0.6 -4.55 1.82 -1.34 0.05 2.48 7.03 0.61 5.64 6.31

消費者物價指數% 3.94 3.07 2.9 3.24 3.57 3.07 0.96 1.07 1.16 0.6 0.08 0.69 -0.61 0.71 0.65 0.54 1.24

80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96

資金動能充沛資金動能充沛年度 ( 期底 )

貨幣供給 M2(日平均 ) 　金額 ( 百萬 ) 年增率 %

87 16,355,558 9.08

88 17,519,705 7.12

89 18,697,404 6.72

90 19,596,743 4.81

91 20,147,175 2.81

92 21,258,918 5.52

93 22,808,721 7.29

94 24,310,763 6.59

95 25,731,583 5.84

96.10 26,301,124 3.31中央銀行 101 開發費用約 580 億

可開發101棟數

282

302

322

338

347

367

393

419

444

453

低利率帶動交投低利率帶動交投vs房貸利率 北市毛租金報酬率

300

400

500

600

700

800

900

1000

租金單價

(

元/坪

)

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

10%

利率及租金還原率%

北市租金單價(元/坪)

毛租金報酬率新承作房貸利率

北市租金單價(元/坪) 752 715 711 718 712 704 679 664 658 675 699 733 751

北市成屋單價(萬元 /坪) 23 22.9 23.7 23.8 22.6 21.9 20.2 20.5 21.4 24.8 27.4 31.8 33.8

毛租金報酬率 3.90% 3.70% 3.60% 3.60% 3.80% 3.90% 4.00% 3.90% 3.70% 3.30% 3.10% 2.80% 2.67%

新承作房貸利率 9.28% 8.81% 8.33% 8.52% 7.83% 6.77% 5.99% 4.69% 3.14% 2.41% 2.29% 2.24% 2.41%

84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96

租金係參考年鑑資料，房貸利率為中央銀行五大行庫每年度 6 月新承作房貸利率水準

買優於租

641

641 266 52

0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000

90年

96年

基期房價 利率效果

所得效果 單位 : 萬元

年度 房貸利率 家庭可支配所得 - 萬 可貸金額 - 萬 可負擔房價 - 萬(70%貸款 ) 增幅

90年 6.640% 121.8 449 641 ----　96年 2.564% 121.8(同 90

年 ) 635 907 41.4%

2.564% 128.9(推計值 ) 671 959 49.6%

利率帶動本波房市榮景利率帶動本波房市榮景

利率為央行統計資料，家庭可支配所得依主計處公佈， 96 年度數據以 95 年資料推計而得。

41.4% 8.1%

供給面長期去化供給面長期去化住宅建照及使照戶數

0

50

100

150

200

250

300

戶數

(

千件

)

住宅建照戶數(千戶)住宅使照戶數(千戶)

住宅建照戶數(千戶) 136 255 224 215 146 103 130 85 57 45 24 39 64 111 122 116 87

住宅使照戶數(千戶) 72 101 143 198 195 152 113 98 85 62 49 45 58 69 79 124 106

80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 9610

長期供需調節

本波景氣成因本波景氣成因 基本面提供良好復甦及成長基礎 房市供需趨於平衡 90 年經濟負成長價量來到谷底 91 年起經濟穩定復甦平均國民所得成長 金融面帶動交投活絡，並支撐房價走高 利率長期維持低檔為最重要關鍵因素 銀行授信寬鬆降低投資及購屋門檻 政策建設促進整體及區域房市發展 大型建設推動 ( 高鐵、捷運、科技園區、重劃區發展 ) 政府政策支持 (1.8 兆優惠房貸、土增稅、都市更新推動 )

開放陸客觀光、三通及通膨預期，增加資產投資需求

成交價量走勢成交價量走勢房地產價量走勢

0.0

10.0

20.0

30.0

40.0

50.0

60.0

買賣移轉件數

(

件

)

0.0

5.0

10.0

15.0

20.0

25.0

30.0

住宅單價

(

萬/坪

)

移轉件數 (萬件)

住宅單價 (萬 /坪)

移轉件數(萬件 ) 29.0 31.3 37.2 46.4 49.2 50.9 46.7 38.6 38.5 32.1 25.9 32.0 35.0 41.8 43.5 45.0 34.7

住宅單價(萬 /坪) 16.2 17.9 18.0 18.3 16.9 16.2 16.1 16.0 15.5 14.8 14.0 14.3 15.3 17.4 19.0 22.2 24.1

80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96~10

房市交易規模盤整房市交易規模盤整近兩年買賣移轉件數

0

10

20

30

40

50

60

移轉件數

(

千件

)

95 ( )年 千件 38.4 24.6 42.9 35.1 38.3 40.8 39.7 37.3 38.2 35 39.2 40.696 ( )年 千件 42.3 25.3 37.8 34.9 40.8 34.4 37.1 34.7 30.2 30.1

1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月

增減幅 10% 3% -12% -1% 7% -16% -7% -7% -21% -14% 　 　

1~10 月 95年 37 萬件 96 年 34.7 萬件 (- 6%)

6~10 月 (-13%)

近期房市盤整原因近期房市盤整原因 房價所得比達相對高點，房價上揚阻力明顯。 新完工住宅增加，供給逐漸寬鬆。 五月起金融機構接連調降房貸成數及升息，降低 投資需求並影響買方購屋意願。 七月起美國次貸風暴連動台股，波及市場信心。 九月份房市相關指標下修，且低於臨界值。

““房市泡沫房市泡沫””議題探討議題探討 泡沫的定義 資產價格 (AP)=基要價格 (FP)+ 資產泡沫 (B) 1.基要價格：房租 ( 消費需求 )、 營建成本 2. 資產泡沫：房價預期 (投資與投機 )

投機交易減縮→房價預期降低→資產泡沫收斂

泡沫 預期

0808 年市場條件年市場條件影響房市因素 說明 影響

需求面

人口 /家戶數 家戶成長溫和穩定，持續帶動房市潛在需求。 ○持平所得 97 年預計經濟成長率為 4.5% ，平均國民年所得超過

50萬而為 51.6 萬。○持平

資金面 經濟成長穩定，國內貨幣供給持續增加。外資對亞洲不動產投資意願仍高。 ○持平貸款利率(關鍵因素 )

國內資金充沛，美國升息機會降低，預計利率維持緩升走勢。而在高房價下，銀行放貸仍將持續保守。▽略減

供給面土地成本 地價居高不下，新推建案售價持續開高。 ○持平土地供給 北市及各縣市精華重劃區土地供給缺乏。 ○持平建築成本 營建成本持續上揚。 ○持平住宅供給 新完工住宅預計超過 10 萬戶，供給趨向寬鬆。 ▽注意

預期心理 重大建設持續推動，油價續揚、通膨疑慮升高，兩岸互動可能性增高，預期心理仍在。○持平

主要都會區推案戶數主要都會區推案戶數近年主要都會區推案戶數

0

10,000

20,000

30,000

40,000北市北縣

桃竹台中

南高

北市 4,211 3,020 3,897 8,978 12,212 16,006 14,684 7,639 北縣 7,385 7,671 7,139 17,239 28,785 34,785 31,964 23,353 桃竹 8,265 6,906 7,055 11,950 17,205 16,952 19,056 15,459 台中 5,675 2,809 5,277 9,244 16,149 14,824 11,352 10,230 南高 8,676 4,835 6,209 9,573 16,839 16,760 14,076 9,394

89 90 91 92 93 94 95 96~Q3

國泰房價指數報告合計25.65 萬戶

0808 年市場條件年市場條件首購換屋

長期持有短期轉手

第二宅

節稅投資收益

自住使用1. 經濟基本面溫和穩定。但高 房價之下，首購或中產以下 階層換屋意願偏低，或持續 往市郊移動。2. 所得結構右偏，經濟成長支 撐換屋及第二宅需求。1. 高房價下，貸款維持 07下半年 條件，短期投資需求不高。2. 物價上揚，保值需求仍殷， 但須視利率及租金而定。3. 購屋仍是高所得者節稅管道。

價高量縮 市場回歸基本面

0808 年價量走勢年價量走勢 持續 07 下半年量縮盤整，投資需求比重降低，自住 型客戶為買方主流。 新成屋量增釋出，買方選擇增加。 資金充沛，房貸成數及利率條件仍處於歷年來較寬鬆 的水準，對買氣仍屬正面影響。 投資交易收斂後，房價走勢較為穩定，在買方市場 下，可能小幅下修。 股市、選舉以及三通議題牽動市場信心，對房價走勢 產生影響。

08 年市場可能現象 上半年選舉影響投資信心，房市持續盤整。年中後交 易趨穩，可能有部分延遲買盤出現。 各縣市區域內房市強弱有別，暨有機能健全或具重大 建設地段，價量表現較強。 新成屋供給擴增，因具備建築條件優勢，需求性高。 市中心高房價之下，捷運提昇北縣市房屋替代性，促 進區域間需求移動。

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