การศึกษาความเป นไปได...

การศึกษาความเปนไปไดในการลงทุนโครงการอพารทเมนท อําเภอคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี

โดย

นางสํารวย ฟองชัย

สารนิพนธนี้เปนสวนหนึ่งของการศึกษาตามหลักสูตรบริหารธุรกิจมหาบัณฑิตคณะบริหารธุรกิจ มหาวิทยาลัยเกริก

พ.ศ.2556

THE FEASIBILITY STUDY ON POSSIBILITIES OF INVESTMENT IN AN APARTMENT IN KLONG LUANG, PATHUM THANI

By

Mrs. Samruai Fongchai

A Study Report Submitted in Partial Fulfillment of theRequirements for the Master Degree of Business Administration

Faculty of Business AdministrationKRIRK UNIVERSITY

2013

มหาวิทยาลัยเกริก

คณะบริหารธุรกิจ

สารนิพนธ

ของ


เรื่อง

การศึกษาความเปนไปไดในการลงทุนโครงการอพารทเมนท อําเภอคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี

ไดรับการตรวจสอบและอนุมัติใหเปนสวนหนึ่งของการศึกษาตามหลักสูตร

บริหารธุรกิจมหาบัณฑิต

เมื่อวันที่ ...............................................

ประธานกรรมการสารนิพนธ .................................................

(รองศาสตราจารย ดร.วิไลลักษณ รัตนเพียรธัมมะ)

กรรมการและอาจารยที่ปรึกษาสารนิพนธ ..………………………………….

(ผูชวยศาสตราจารย ธมกร ธาราศรีสุทธิ)

กรรมการสารนิพนธ ...................................................

(รองศาสตราจารย ดร.เชาว โรจนแสง)

กรรมการสารนิพนธ ...................................................

(ผูชวยศาสตราจารย สุพีร ลิ่มไทย)

คณบดีบัณฑิตวิทยาลัย ..................................................

(รองศาสตราจารย ดร.กุณฑล ศรีเสริมโภค)

(1)

หัวขอสารนิพนธ การศึกษาความเปนไปไดในการลงทุนโครงการอพารทเมนท

อําเภอคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี

ชื่อผูวิจัย นางสํารวย ฟองชัย

คณะ/มหาวิทยาลัย คณะบริหารธุรกิจ มหาวิทยาลัยเกริก อาจารยที่ปรึกษาสารนิพนธ ผูชวยศาสตราจารย ธมกร ธาราศรีสุทธิ

ปการศึกษา 2556

บทคัดยอวัตถุประสงคของการศึกษาความเปนไปไดในการลงทุนของโครงการอพารทเมนท อําเภอคลองหลวง

จังหวัดปทุมธานี เพื่อศึกษาความเปนไปไดดานการเงินในการลงทุนโครงการ โดยไดทําการวิเคราะห 4 ดานคือ

ดานการตลาด ดานเทคนิค ดานการจัดการ และดานการเงิน การเก็บขอมูลปฐมภูมิใชวิธีการสัมภาษณเจาของ

อพารทเมนทใกลเคียงมหาวิทยาลัยกรุงเทพ วิทยาเขตรังสิต จํานวน 5 ราย

ผลการวิเคราะหความเปนไปไดดานการตลาด พบวา มีความเหมาะสมมากเพราะกลุมลูกคาเปาหมาย

จํานวนมากเปนกลุมวัยทํางาน กลุมนักศึกษา และกลุมอื่นๆที่ยังไมมีบานเปนของตนเอง ภายในรัศมี 2-3

กิ โ ล เ ม ต ร มี แ ห ล ง ชุ ม ช น ห า ง ส ร ร พ สิ น ค า ต ล า ด ไ ท ม ห า วิ ท ย า ลั ย ก รุ ง เ ท พ วิ ท ย า เ ข ต รั ง สิ ต

มหาวิทยาลัยธรรมศาสตรศูนยรังสิตและบริษัทเอกชนจํานวนมาก ผลการวิเคราะหดานเทคนิค ไดกําหนดที่ตั้ง

โครงการขนาด 275 ตารางวา สรางอาคาร 4 ชั้น ชั้นที่ 1 หองพักอาศัย 10 หอง ขนาด 3.5 เมตร x 6.5 เมดร

รานคา 3 ราน ขนาด 7.00 เมตร x 6.5 เมตร และสํานักงาน ขนาด 7.00 เมตร x 6.5 เมตร ชั้นที่ 2-4 ชั้นละ 20

หอง ขนาด 3.5 เมตร x 6.5 เมตร รวมมีจํานวน 70 หอง 3 รานคา 1 สํานักงาน ไมมีลิฟท ทางเดิน อพารทเมนท

1.5 เมตร ผลการการวิเคราะหความเปนไปไดดานการจัดการ ดําเนินงานในรูปบริษัทจํากัดเนื่องจากจะมี

ประโยชนทางดานการวางแผนภาษี มีเจาของอพารทเมนททําหนาที่บังคับบัญชาสายงานเพื่อความเรียบรอย

ผลการวิเคราะหความเปนไปไดทางดานการเงิน กําหนดอายุโครงการ 20 ป มีเงินลงทุนรวม 35,146,224 .00

บาท ใชอัตราคิดลด 8 % จากผลการวิเคราะหได มูลคาปจจุบัน (NPV )เทากับ 20,293,029.95 บาท อัตรา

ผลตอบแทนภายใน โครงการ(IRR) เทากับ 11 % ระยะเวลาคืนทุน (PB) เทากับ 10 ป 2 เดือน การวิเคราะห

ความไวตอการเปลี่ยนแปลง (Sensibility Analysis) เมื่อรายไดเพิ่มขึ้น 5% ไดมูลคาปจจุบัน (NPV )เทากับ

24,727,355.46 บาท อัตราผลตอบแทนภายในโครงการ(IRR) เทากับ 11.12 % ระยะเวลาคืนทุน (PB) เทากับ

9 ป 8 เดือน เมื่อรายไดลดลง 5 % ไดมูลคาปจจุบัน (NPV )เทากับ 15,858,704.11 บาท อัตรา

ผลตอบแทนภายในโครงการ(IRR) เทากับ 10.81 % ระยะเวลาคืนทุน (PB) เทากับ 10 ป 10 เดือน ดังนั้น

การศึกษาความเปนไปไดในการลงทุนโครงการอพารทเมนท อําเภอคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี จึงมีความ

เปนไปไดในการลงทุน

คําสําคัญ การศึกษาความเปนไปไดในการลงทุนของโครงการ มูลคาปจจุบันสุทธิ อัตราผลตอบแทนภายใน

โครงการ

(2)

กิตติกรรมประกาศ

สารนิพนธเรื่องการศึกษาความเปนไปไดในการลงทุนโครงการอพารทเมนท อําเภอคลอง

หลวง จังหวัดปทุมธานี สําเร็จไดดวยดี มาจากความอนุเคราะหของทานอาจารยที่ปรึกษาสาร

นิพนธ ผูชวยศาสตราจารย ธมกร ธาราศรีสุทธิ ที่กรุณาใหคําปรึกษาในดานตางๆ รวมทั้งให

คําแนะนําในการปรับปรุงแกไขสารนิพนธฉบับนี้ใหมีความสมบูรณถูกตอง เพื่อใหเปนผลงานที่มี

คุณคาทางวิชาการ อีกท้ังยังเปนประโยชนตอการศึกษาความเปนไปไดในการลงทุนของโครงการ

อพารทเมนท อําเภอคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี

สําหรับการเก็บรวบรวมขอมูลในดานตางๆ ของขอมูลการลงทุนและการบริหารจัดการ

ตางๆ ไดรับความชวยเหลือจากผูประกอบการ อพารทเมนท อําเภอคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี

จึงขอขอบพระคุณมา ณ โอกาสนี้

สุดทายนี้ขอขอบคุณบิดามารดาที่เห็นประโยชนทางการศึกษาไดใหโอกาสทางดาน

การศึกษาและใหความชวยเหลือในเรื่องตางๆ



พ.ศ.2556

(3)

สารบัญหนา

บทคัดยอ (1)

กิตติกรรมประกาศ (2)

สารบัญตาราง (4)

สารบัญภาพ (6)

บทที่ 1 บทนํา

1.1 ความเปนมาและความสําคัญของปญหา 1

1.2 วัตถุประสงคของการศึกษา 4

1.3 ขอบเขตของการศึกษา 4

1.4 วิธีการศึกษา 5

1.5 ประโยชนที่คาดวาจะไดรับ 6

1.6 นิยามศัพท 6

บทที่ 2 แนวคิด ทฤษฎี ผลงานวิจัยที่เกี่ยวของและสมมติฐานในการวิจัย

2.1 การวิเคราะหดานการตลาด 7

2.2 การวิเคราะหดานเทคนิค 11

2.3 การวิเคราะหดานการจัดการ 12

2.4 การวิเคราะหดานการเงิน 15

2.5 ผลงานวิจัยที่เกี่ยวของ 19

2.6 กรอบแนวคิดของการวิจัย 23

2.7 สมมติฐานในการวิจัย 24

บทที่ 3 ผลการวิเคราะหขอมูล

3.1 การเก็บรวบรวมขอมูล 25

3.2 การวิเคราะหขอมูล 25

3.3 การทดสอบสมมติฐาน 26

บทที่ 4 บทสรุปและขอเสนอแนะ

4.1 บทสรุป 62

4.2 ขอเสนอแนะ 65

ภาคผนวก 66

บรรณานุกรม 87

ประวัติผูวิจัย 89

(4)

สารบัญตารางหนา

ตารางที่1 แสดงรายชื่ออพารทเมนท ในเขตอําเภอคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี 25 แหง 29

2 แสดงการคาดคะเนตนทุนในการกอสรางเริ่มแรก 40

3 แสดงการประมาณจํานวนและตนทุนอุปกรณในหองพักและอพารทเมนท 41

4 แสดงการประมาณการตนทุนในการกอสรางและที่ดิน 41

5 แสดงเงินลงทุนในสินทรัพยถาวร 47

6 แสดงคาใชจายกอนการดําเนินงาน 47

7 แสดงคาเชารายเดือนของหองพักและรานคา 48

8 แสดงที่มารายไดของโครงการและอัตราการเขาพักอาศัยประมาณ 90 เปอรเซ็นต

ของจํานวนหองทั้งหมด 49

9 แสดงประมาณการตนทุนคาไฟฟา 50

10 แสดงประมาณการตนทุนคาน้ําประปา 50

11 แสดงที่มาของรายไดจากการใหเชาที่ตั้ง 51

12 แสดงการประมาณการรายรับตลอดอายุโครงการ 51

13 แสดงคาใชจายทางการตลาด 52

14 แสดงคาเชาหองลวงหนาและคาประกันของเสียหายของโครงการปที่ 1-20 53

15 แสดงการประมาณเงินทุนหมุนเวียน 53

16 แสดงเงินทุนของโครงการเริ่มแรกและวิธีการคัดคาเสื่อมราคา 54

17 แสดงการคิดคาเสื่อมราคาและคาเสื่อมราคาสะสม 54

18 แสดงเงินกูและอัตราดอกเบี้ยเงินกู 8.00% ตอป 55

19 แสดงวิธีการคํานวณหากระแสเงินสดรับสุทธิ ระยะเวลาปที่ 1-20 57

20 แสดงวิธีการคํานวณหาระยะเวลาคืนทุน (Payback Period Method)

หาระยะเวลาที่กระแสเงินสดรับสะสมที่ไดรับจากโครงการวาใชระยะเทาใด

จึงจะคุมกับรายจายในโครงการเริ่มแรก 58

21 แสดงการคิดคํานวณมูลคาปจจุบัน(NPV) 59

22 แสดงการเปรียบเทียบการวิเคราะหความออนไหวของโครงการ (Sensitivity

Analysis) 61

23 แสดงประมาณการเงินสดรับ-จาย รายไดเพิ่ม 5% 67

24 แสดงประมาณการเงินสดรับ-จาย รายไดลดลง 5% 71

(5)

สารบัญตาราง(ตอ)หนา

ตารางที่

25 แสดงวิธีการคํานวณหาเงินสดรับเงินสดจายสุทธิ รายไดเพิ่ม 5%กระแสเงินสดสุทธิ

ปที่ 1-20 75

26 แสดงวิธีการคํานวณหาเงินสดรับสุทธิรายไดลดลง 5% ปที่ 1-20 76

27 แสดงวิธีการคํานวณหาระยะเวลาคืนทุน (Payback Method) รายไดเพิ่ม 5% 77

28 แสดงวิธีการคํานวณหาระยะเวลาคืนทุน (Payback Method) รายไดเพิ่ม 5% 78

29 แสดงการคิดคํานวณมูลคาปจจุบัน (NPV) อัตราคิดลด 8% ผลตอบแทนที่ตองการ

รายได เพิ่ม 5% กระแสเงินสดที่ไดจากการดําเนินงานและกระแสเงินสด

เมื่อสิ้นสุดโครงการ 79

30 แสดงการคิดคํานวณมูลคาปจจุบัน (NPV) อัตราคิดลด 8% ผลตอบแทนที่

ตองการรายไดลดลง 5% กระแสเงินสดที่ไดจากการดําเนินงานและกระแสเงินสด


31 แสดงการคิดคํานวณมูลคาปจจุบัน(NPV) อัตราคิดลด 10 % ผลตอบแทนที่

ตองการกระแสเงินสดที่ไดจากการดําเนินงานและกระแสเงินสดเมื่อสิ้นสุดโครงการ 81

32 แสดงการคิดคํานวณมูลคาปจจุบัน (NPV) อัตราคิดลด 10 % รายไดเพิ่ม 5 %

ผลตอบแทนที่ตองการกระแสเงินสดที่ไดจากการดําเนินงานและกระแสเงินสด


33 แสดงการคิดคํานวณมูลคาปจจุบัน (NPV) อัตราคิดลด 10 % รายได ลดลง 5 %

ผลตอบแทนที่ตองการกระแสเงินสดที่ไดจากการดําเนินงาน และกระแสเงินสด


(6)

สารบัญแผนภาพหนา

แผนภาพที่1 The Five Forces Model of Complementation 15

2 การวิเคราะหการลงทุน (Capital Budgeting) 16

3 ทําเลที่ตั้งโครงการ 36

4 แบบแปลนอาคาร 38

5 ผังการบริหารอพารทเมนท 43

1

บทที่1

บทนํา

1.1 ความเปนมาและความสําคัญของปญหา

ในปจจุบันอัตราดอกเบี้ยเงินฝากธนาคารฝากออมทรัพย มีอัตราประมาณ 0.75 %

(ธนาคารกสิกรไทย, วันที่ 7 มิถุนายน 2556 : ออนไลน) ถือวาอยูในระดับคอนขางต่ําการนําเงิน

ไปฝากธนาคารเพื่อหวังจะไดดอกเบี้ยเงินฝากมาเลี้ยงชีพดังเชนในอดีตนั้นจึงไมเพียงพอดังนั้น

การลงทุนโดยการสรางอสังหาริมทรัพย จึงเปนทางเลือกที่นาสนใจ เพราะเงินที่นําไปลงทุนจะได

อาคารเปนหลักทรัพยมา อีกทั้งเมื่อนําไปใหผูอื่นเชาจะมีรายรับเขามาใหไดใชประโยชนจากเงิน

สวนนี้ได ซึ่งการนําเงินไปลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพยนี้ จึงเปนทางเลือกที่ดีอีกทางหนึ่ง ที่

กําลังไดรับความนิยมอยางสูงในภาวะดอกเบี้ยเงินฝากคอนขางต่ําเชนนี้

การลงระยะยาวในธุรกิจอสังหาริมทรัพยมี 2 ลักษณะคือลักษณะเพื่อการอยูอาศัย เชน

บาน คอนโดมิเนียม ทาวนเฮาส อพารทเมนท อาคารคอมเพล็กซ และลักษณะเพื่อการพาณิชย

เชน อาคารสํานักงาน อาคารศูนยการคา โกดังสินคา โรงงาน ซึ่งเมื่อใหผูอื่นเชาจะได

ผลตอบแทนเปนคาเชาสวนหนึ่ง สําหรับผลตอบแทนที่เปนผลพลอยไดอีกสวนหนึ่งก็คือการขาย

อสังหาริมทรัพยเมื่อเลิกการถือครอง โดยทั่วไปเมื่อถือครองไวนานๆ อาจสามารถขายไดในราคา

สูงกวาราคาที่ซื้อมา สําหรับความเสี่ยงจากการลงทุนระยะยาวขึ้นอยูกับการดูแลระวังรักษาของ

ผูเชาวามีมากนอยเพียงใด หรือความเสี่ยงที่อาจเกิดจากสภาพตลาดที่มีปริมาณบานใหเชามาก

เกินความตองของผูเชา สุดทายความเสี่ยงที่อาจเกิดจากการจัดการทรัพยสินไมดี ทําใหรายได

จากการใหเชาไมมีประสิทธิภาพเกิดภาวะขาดทุนได(อนุชา กุลวิสุทธิ์ ,2547.ลงทุนใน

อสังหาริมทรัพยแบบมืออาชีพ.กรุงเทพฯ)

จังหวัดปทุมธานี เปนจังหวัดที่อยู ในภาคกลางติดตอกลับพื้นที่ทางเหนือของ

กรุงเทพมหานคร มีแมน้ําเจาพระยาไหลผานพื้นที่เกษตรกรรมสําคัญแหงหนึ่งของประเทศ ซึ่งใน

ปจจุบันจังหวัดปทุมธานีมีพื้นที่เปนโรงงานอุตสาหกรรมจํานวนมากโดยพื้นที่เขตอําเภอคลอง

หลวง มีจํานวนโรงงานอุตสาหกรรมหนาแนนมากที่สุด รองลงมาคืออําเภอเมืองปทุมธานี

อําเภอลําลูกกา อําเภอธัญบุรี อําเภอลาดหลุมแกว และ อําเภอสามโคก สวนพื้นที่ที่มีโรงงาน

นอยที่สุดไดแก อําเภอหนองเสือ

จังหวัดปทุมธานีมีวิสัยทัศนที่จะพัฒนาปทุมธานีใหเปนเมืองศูนยกลางการศึกษา วิจัย

และพัฒนาเทคโนโลยีของภูมิภาค (Education and Technology Hub) พรอมทั้งเสริมสราง

2

ความเขมแข็งวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดยอมโดยเฉพาะอุตสาหกรรมที่เกี่ยวเนื่องกับ

การเกษตร โดยใชจุดไดเปรียบของการที่มีสถาบันการศึกษาและวิจัยรวมทั้ภาคอุตสาหกรรมดาน

เทคโนโลยี อยูในตัวจังหวัดและพื้นที่ใกลเคียงเปนจํานวนมาก (วิกิพีเดีย สารานุกรมเสรี วันที่ 7

มิถุนายน 2556: ออนไลน )

จากการขยายตัวทางเศรษฐกิจของจังหวัดปทุมธานี ซึ่งเปนจังหวัดที่มีประชากรยายถิ่น

ฐานเขามาทํางานและศึกษาตอในจังหวัดเปนจํานวนมาก ทําใหมองเห็นปญหาความไมสมดุล

ระหวางอุปสงคหรือความตองการท่ีพักอาศัยกับอุปทานหรือปริมาณที่พักอาศัยที่จะรองรับ เนื่อง

ปจจัยทางดานความตองการที่พักอาศัยของประชากรที่ยายถิ่นเขามาเปนประชากรแฝงใน

จังหวัดปทุมธานีเปนจํานวนมากทั้งในดานการศึกษา และการประกอบอาชีพของประชาชน

รายชื่อสถาบันการศึกษาและแหลงอุตสาหกรรมตางๆในจังหวัดปทุมธานีและจังหวัดใกลเคียง

สถาบันเทคโนโลยีแหงเอเชีย

มหาวิทยาลัยกรุงเทพ วิทยาเขตรังสิต

มหาวิทยาลัยอีสเทิรนเอเชีย

มหาวิทยาลัยนอรทกรุงเทพ วิทยาเขตรังสิต

มหาวิทยาลัยปทุมธานี

มหาวิทยาลัยเทคโนโลยีราชมงคลธัญบุรี และวิทยาเขตปทุมธานี

มหาวิทยาลัยรังสิต

มหาวิทยาลัยชินวัตร

สถาบันเทคโนโลยีนานาชาติสิรินธร มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร ศูนยรังสิต และศูนยบาง

กะดี

มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร ศูนยรังสิต

มหาวิทยาลัยราชภัฏวไลยอลงกรณ

มหาวิทยาลัยสุโขทัยธรรมาธิราช ชมรม นศ.มสธ.ปทุมธานี

วิทยาลัยการปกครอง

วิทยาลัยพลศึกษากรุงเทพ

ศูนยวิศวกรรมเกษตรบางพูน

วิทยาลัยเทคนิคปทุมธานี

องคการพิพิธภัณฑวิทยาศาสตรแหงชาติ

3

สวนอุตสาหกรรม

เขตสงเสริมอุตสาหกรรมนวนคร

สวนอุตสาหกรรมบางกะดี อําเภอเมืองปทุมธานี

เทคโนธานี อําเภอคลองหลวง (ของกระทรวงวิทยาศาสตรและเทคโนโลยี)

เขตอุตสาหกรรมซอฟตแวรประเทศไทย จังหวัดนนทบุรี

และสวนอุตสาหกรรมอื่น ๆ ทั้งในบริเวณจังหวัดปทุมธานี และจังหวัดใกลเคียง เชน

นนทบุรี และพระนครศรีอยุธยา

จากความตองการที่พักอาศัยที่เพิ่มขึ้นเนื่องจากปจจัยในดานสถานศึกษาชั้นนํา ที่พรอม

จะใหความเปนเลิศทางดานวิชาการและเทคโนโลยี และในความตองการแรงงานในสวน

อุตสาหกรรม และมีตําแหนงงานที่หลากหลายที่จะรองรับการมีงานทําของประชากรที่ตองการ

ปจจัยสี่ เพื่อการดํารงชีวิตอยูอยางมีความสุข จึงเปนเหตุผลที่ทําใหประชากรยายถิ่นฐานเขามา

อยูในอําเภอคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี จํานวนมากทําใหความตองการที่พักอาศัยที่เปนปจจัย

สี่อยางหนึ่งที่มีความจําเปนตอการดํารงชีวิตของมนุษย

เปนชองทางใหผูประกอบการมีแรงจูงใจหันมาลงทุนสรางอพารทเมนท สําหรับ

ประชากรที่ เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในเขตอําเภอคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี โอกาสของ

ผูประกอบการที่จะลงทุนในการกอสรางอาคารเพื่อใชเปนที่อยูอาศัย แตเนื่องจากการเขามา

แขงขันเพิ่มมากขึ้นรวมถึงการปรับตัวของวัสดุกอสรางที่มีการเปลี่ยนแปลงเพิ่มสูงขึ้น โดยตลอด

เปนอุปสรรคในการลงทุนที่ทําใหตนทุนกิจการเพิ่มสูงขึ้น ซึ่งทําใหควรมีการศึกษาวาในการลงทุน

นั้นจะมีตนทุนดานใดบางและมีผลตอบแทนที่ไดจากการลงทุนเทาไร รวมถึงระยะเวลาที่จายคืน

ทุนของการลงทุนในอพารทเมนท

ในกรณีการศึกษาความเปนไปไดและผลตอบแทนการลงทุนของโครงการสรางอพารท

เมนทในเขตอําเภอคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี ผูวิจัยมีความสนใจศึกษาความเปนไปไดในการ

ลงทุนสรางอาคารที่พักอาศัยใหเชาเพื่อรองรับประชากรที่ยายถิ่นฐานเขามาทํางานและศึกษาตอ

โดยจะเปรียบเทียบคาใชจายในการลงทุน คาใชจายในการดําเนินงาน ดอกเบี้ยจาย ภาษีตางๆ

จากการประกอบกิจการและรายไดตอบแทน จากการแสดงการเพิ่มขึ้นของจํานวนความตองการ

แรงงาน การเพิ่มขึ้นของอุตสาหกรรมในจังหวัดปทุมธานี และมหาวิทยาลัยตางๆ ซึ่งตั้งอยูในเขต

อําเภอคลองหลวงจังหวัดปทุมธานีจึงทําใหมองเห็นวาความตองการที่พักอาศัยเพิ่มขึ้น

4

1.2 วัตถุประสงคในการศึกษา

เพื่อศึกษาความเปนไปไดในการลงทุนโครงการอพารทเมนท อําเภอคลองหลวง จังหวัด

ปทุมธานี

1.3 ขอบเขตของการศึกษา

การวิเคราะหขอมูลนี้จะทําเปน 2 ลักษณะ คือ

1.3.1 การวิเคราะหเชิงพรรณนานา (Descriptive Method) เปนการวิเคราะหขอมูล

ตางๆ ทั่วไปของโครงการ เชน จํานวนธุรกิจหอพักในบริเวณใกลเคียง ราคาคาเชาหองพัก

อุปกรณตางๆ ที่มีไวบริการในหองพัก ตลอดจนสภาพทั่วๆ ไปของพื้นที่ที่ทําการศึกษา

- การวิเคราะหดานการตลาด ไดแกสภาพทั่วไปของตลาดโครงการที่พักอาศัยใหเชา

ในเขตอําเภอคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี การวิเคราะหคูแขงของโครงการอพารทเมนทใหเชา

รวมการวิเคราะหความตองการและตอบสนองของอพารทเมนทใหเชา ตลอดจนการกําหนด

กลยุทธการตลาด

- การวิเคราะหดานเทคนิค ไดแก ทําเลที่ตั้งโครงการ การคมนาคม สาธารณูปโภค

และสาธารณูปการ ลักษณะและขนาดโครงการ และการกําหนดระยะเวลาในการดําเนินงาน

- การวิเคราะหดานการจัดการ ไดแก กระบวนการจัดการในการดําเนินงาน รูปแบบ

ธุรกิจเพื่อที่จะดําเนินไดแบบมีประสิทธิภาพและรูปแบบของคาใชจายในการดําเนินงาน การ

วางแผนสําหรับกิจการใหเชาอสังหาริมทรัพย การวางแผนดานบุคคลากร

1.3.2 การวิเคราะหเชิงปริมาณ (Quantitative Method) เปนการวิเคราะหตัวเลข

ตางๆ ที่เกี่ยวของกับการศึกษาความเปนไปไดทางดานการเงินของโครงการ เพื่อหาคําตอบวาจะ

ยอมรับหรือปฏิเสธการลงทุนทําโครงการอพารทเมนทใหเชานี้

1. ระยะเวลาคืนทุน (Payback Period หรือ PB)

2. มูลคาปจจุบันสุทธิ (Net Present Value หรือ NPV)

3. อัตราผลตอบแทนภายในโครงการ (Internal Rate of Return หรือ IRR)

4. การวิเคราะหความไวตอการเปลี่ยนแปลง (Sensitivity Analysis)

5

1.4 วิธีการศึกษา

ในการศึกษาความเปนไปไดทางดานการเงินของโครงการอพารทเมนทนั้น จําเปน

จะตองเก็บรวบรวมขอมูลทําการวิเคราะหขอมูล และการกําหนดสมมติฐานเพื่อการศึกษา ดังนี้

1.4.1 การเก็บรวบรวมขอมูล (DataCollection) ขอมูลตางๆ ที่ใชในการศึกษาจะมี

ที่มา 2 แหลง คือ

1.4.1.1ขอมูลปฐมภูมิ (Primary Data) จะไดมาจากการสัมภาษณเจาของ

โครงการ สัมภาษณผูเชี่ยวชาญที่เกี่ยวของกับการสรางอาคารและการบริหารอพารทเมนทใหเชา

เปนตน

1.4.1.2 ขอมูลทุติยภูมิ(Secondary Data) จะไดมาจากเอกสารตางๆ การรวบรวม

ขอมูลสารสนเทศจากเว็บไซดของทางราชการและเอกชน ที่เกี่ยวของ ตลอดจนรายงาน

การศึกษาความเปนไปไดของโครงการประเภทใหเชาหองพัก เปนตน

1.4.2 การวิเคราะหขอมูล (Data Analysis) การวิเคราะหขอมูลนี้จะทําเปน 2

ลักษณะ คือ

1.4.2.1 การวิเคราะหเชิงพรรณนานา (Descriptive Method) เปนการ

วิเคราะหขอมูลตางๆ ทั่วไปของโครงการ เชน จํานวนธุรกิจหอพักในบริเวณใกลเคียง ราคาคาเชา

หองพัก อุปกรณตางๆ ที่มีไวบริการในหองพัก ตลอดจนสภาพทั่วๆ ไปของพื้นที่ที่ทําการศึกษา









วางแผนสําหรับกิจการใหเชาอสังหาริมทรัพย การวางแผนดานบุคคลากร

1.4.2.2 การวิเคราะหเชิงปริมาณ (Quantitative Method) เปนการวิเคราะหตัวเลข

ตางๆ ที่เกี่ยวของกับการศึกษาความเปนไปไดทางดานการเงินของโครงการ เพื่อหาคําตอบวาจะ


6

1. ระยะเวลาคืนทุน (Payback Period หรือ PB)

2. มูลคาปจจุบันสุทธิ (Net Present Value หรือ NPV)

3. อัตราผลตอบแทนภายในโครงการ (Internal Rate of Return หรือ IRR)

4. การวิเคราะหความไวตอการเปลี่ยนแปลง (Sensitivity Analysis)

1.5 ประโยชนที่คาดวาจะไดรับ

1.5.1 สามารถนําผลการศึกษามาวิเคราะหความเปนไปไดทางการเงินในการตัดสินใจ

ลงทุนโครงการสรางอพารทเมนท อําเภอคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี

1.5.2 สามารถนําผลการวิเคราะหเพื่อเปนแนวทางในการนําไปประยุกตใชเพื่อการทํา

โครงการในพื้นที่อื่น ๆ

1.6 นิยามศัพท

การศึกษาความเปนไปไดทางการเงินในการลงทุน (The Financial Feasibility Study on the Investment Project) หมายถึง การศึกษาดานการตลาด ดานเทคนิค ดานการ

จัดการ และดานการเงิน เพื่อคํานวณคาเกณฑทางการเงินในการตัดสินใจลงทุน

อพารทเมนท (Apartment) หมายถึง อาคารที่พักอาศัย มีหลายๆชั้น แบงเปนยูนิต

ตกแตงพรอมอุปกรณอํานวยความสะดวกพรอมใหผูอยูอาศัยเชาพัก

บทที่ 2

แนวคิด ทฤษฎี ผลงานวิจัยที่เกี่ยวของและสมมติฐานในการวิจัย

เพื่อใหการศึกษาความเปนไปไดในการลงทุนโครงการสรางอพารทเมนทบริเวณอําเภอ

คลองหลวง จังหวัดปทุมธานี เปนไปอยางมีระเบียบแบบแผนจึงไดทําการศึกษาแนวคิดทฤษฎี

ตลอดจนวรรณกรรมที่เกี่ยวของเพื่อใชประกอบในการศึกษา โดยละเอียดดังตอไปนี้

2.1 การวิเคราะหดานการตลาด(Market Analysis)

ขั้นตอนนี้เปนการศึกษารายละเอียดของขอมูลที่นําไปใชกําหนดเปาหมายของตลาด

คุณลักษณะและภาวะของตลาด ตลอดจนระบุถึงขนาดตลาดโดยทั่วไป การวิเคราะหดาน

การตลาดประกอบไปดวย

1. บรรยายสภาวะการตลาดโดยสรุป รวมถึงของเขตของตลาด ชองทางระบบการจัด

จําหนายและวิธีปฏิบัติในทางการคาโดยทั่วไป

2. วิเคราะหอุปสงคทั้งในอดีต ปจจุบัน และอนาคต

3. วิเคราะหชองทางระบบการจัดจําหนายสินคาทั้งในอดีตและปจจุบัน เก็บรวบรวม

ขาวสารที่เกี่ยวกับสถานะ การแขงขันของผลิตภัณฑ เชน ราคา คุณภาพ กลยุทธ

ทางการตลาดของคูแขงขัน

4. คาดคะเนสวนแบงทางการตลาดของโครงการนั้น โดยคํานึงถึงอุปสงค การจัด

จําหนาย สถานะ การแขงขันและกลยุทธทางการตลาดของโครงการ

โดยการวิเคราะหดานการตลาดนี้ จะใชทฤษฎีสวนประสมการตลาดสําหรับธุรกิจใหบริการ

หรือ 7 Ps (ศิริวรรณ เสรีรัตน และคณะ, 2541) มาประกอบ ในการวิเคราะหแตละสวนดังนี้

1. ผลิตภัณฑ (Product) คือ สิ่งที่เสนอขายโดยธุรกิจ เพื่อสนองความตองการของ

ลูกคาใหพึงพอใจ ผลิตภัณฑตองมีอรรถประโยชน มีคุณคา ในสายตาของลูกคา จึง

จะมีผลทําใหผลิตภัณฑสามารถขายได

2. ราคา (Price) คือ คุณคาของผลิตภัณฑในรูปตัวเงิน ผูบริโภคจะเปรียบเทียบ

ระหวางคุณคาผลิตภัณฑกับราคากอนตัดสินใจซื้อ ดังนั้นการกําหนดราคาตอง

คํานึงถึงคุณคาของผลิตภัณฑ ตนทุนสินคา การแขงขันในตลาด และปจจัยอื่นๆ

3. การจัดจําหนาย (Place) คือ โครงสรางของชองทางซึ่งประกอบดวยสถาบันและ

กิจกรรมใชเพื่อเคลื่อนยายผลิตภัณฑและบริการจากองคกรไปยังตลาด

4. การสงเสริมการตลาด (Promotion) เปนการติดตอสื่อสารเกี่ยวกับขอมูลระหวางผู

ซื้อกับผูขาย เพื่อใหเกิดความรูความเขาใจเกี่ยวกับผลิตภัณฑ โดยมีเครื่องมือ

สงเสริมที่สําคัญ คือ การโฆษณา การสงเสริมการขาย การขายโดยพนักงานและ

การประชาสัมพันธ

5. บุคคล (People) คือ พนักงาน ซึ่งตองอาศัยการคัดเลือกการฝกอบรม การจูงใจ

เพื่อใหสามารถสรางความพึงพอใจใหกับลูกคาไดแตกตางเหนือคูแขงขันพนักงาน

ตองความสามารถในการแกไขปญหาและการตอบสนองตอลูกคา

6. การนําเสนอลักษณะทางกายภาพ (Physical Presentation) คือการสรางคุณภาพ

โดยรวมเพื่อสรางคุณคาใหกับลูกคา

7. กระบวนการ (Process) คือการสงมอบคุณภาพในการใหบริการกับลูกคาไดรวดเร็ว

และประทับใจลูกคา

2.1.1 ปจจัยที่มีอิทธิพลตอการตัดสินใจซื้อของผูบริโภค(ฉัตรยาพร เสมอใจ ,2550)

ผูบริโภคแตละคนจะมีความแตกตางกันในดานตางๆ ซึ่งมีผลมาจากความแตกตางกัน

ของลักษณะทางกายภาพและสภาพแวดลอมของแตละบุคคล ทําใหการตัดสินใจซื้อของแตละ

บุคคลมีความแตกตางกัน จําเปนตองศึกษาถึงปจจัยตางที่จะมีผลตอการตัดสินใจซื้อของ

ผูบริโภคอยางเหมาะสม โดยสามารถแบงปจจัยที่มีผลตอพฤติกรรมของผูบริโภคออกเปน 2

ประการ ไดแก

2.1.1.1 ปจจัยภายใน (Internal Factors) ไดแกความจําเปน ความตองการและ

ความปรารถนา แรงจูงใจ บุคลิกภาพ ทัศนะคติ การรับรูและการเรียนรู

2.1.1.2 ปจจัยภายนอก (External Factors) ไดแก สภาพเศรษฐกิจ ครอบครัว

สังคม วัฒนธรรมการติดตอธุรกิจ และสภาพแวดลอม

2.1.2 ศาสตรพื้นฐานของพฤติกรรมผูบริโภค (ฉัตรยาพร เสมอใจ ,2550)

พฤติกรรมผูบริโภคที่คอนขางซับซอนและกอใหเกิดความสับสนเนื่องจากเรื่องพฤติกรรม

ผูบริโภคมีการเอาทฤษฎีและแนวคิดหลายจากวิชาการดานพฤติกรรมศาสตรท้ังหมดเขาดวยกัน

2.1.2.1 จิตวิทยา(Psychology) เปนศาสตรที่ขอบขายกวางและมีบทบาท

สําคัญตอการทําความเขาใจผูบริโภคแตละคน จิตวิทยาเปนการศึกษาพฤติกรรมและ

กระบวนการการดานจิตใจของแตละบุคคลจิตวิทยาเปนปจจัยที่มีอิทธิพลตอบุคคล โดยมีการ

แบงออกเปนหลายสาขา ไดแก จิตวิทยาทางสรีรศาสตร จิตวิทยาทั่วไป และจิตวิทยาสังคมเปน

ตน

2.1.2.2 จิตวิทยาสังคม (Social Psychology) เปนวิธีการที่มนุษยมีอิทธพลและ

ไดรับอิทธิพลจากกลุม รวมทั้งการวิเคราะหสิ่งแวดลอมหลายดาน เชนการติดตอสื่อสาร บทบาท

กลุมยอย เปนตน

2.1.2.3 สังคมวิทยา(Sociology) เปนการศึกษาพฤติกรรมการอยูรวมกันของ

บุคคล สังคมวิทยาจะเปนการศึกษาหลายดาน เชนวัฒนธรรมและวัฒนธรรมยอยที่มีอิทธิพลตอ

การบริโภค ผลกระทบจากขึ้นชั้นสังคมที่มีตอความตองการซื้อ การเกิดมาตรฐานกลุม และ

อิทธิพลตอการบริโภค เปนตน

2.1.2.4 มนุษยวิทยา(Anthropology) เปนการศึกษาบุคคลที่มีความสัมพันธ

กับวัฒนะธรรมจะวิเคราะหการแลกเปลี่ยนวัฒนะธรรม ซึ่งประยุกตใชกับการศึกษาพฤติกรรม

ผูบริโภคสําหรับตลาดระหวางประเทศ การเมือง ศาสนา และบทบาทของสมาชิกที่มีตอ

ครอบครัว

2.1.2.5 ประชากรศาสตร (Demography) เปนการศึกษาเกี่ยวกับจํานวนและ

แบงกลุมของบุคคลซึ่งมีความสําคัญตอการวิจัยผูบริโภค เนื่องจากลักษณะของประชากร

สามารถนํามาใชเพื่อแสดงคุณสมบัติของสวนตลาด (Market Segment) แนวโนมทาง

ประชากรศาสตรยังสามารถเพิ่มหรือลดจํานวนประชากรในตลาดเปาหมายหรือการแบงความ

ตองการของสินคา

2.1.2.6 เศรษฐศาสตร (Economics) เปนการศึกษาการจัดสรรทรัพยากรที่มี

จํากัด เพื่อสนองความตองการของมนุษยทีมีอยูไมจํากัด

2.1.3 การบริหารการตลาด (สุวัฒน ศิรินิรันดร และภาวนา สายชู ,2553)

ธุรกิจในปจจุบันมีการแขงขันกันสูงมาก ตราบใดที่เรายังคงตองการความเปนผูนําใน

ตลาดเปาหมาย หรือแมแตตองการสวนแบงการตลาดเพื่อทํากําไร จําเปนตองศึกษาและทํา

ความเขาใจ ในเรื่องของการบริหารการตลาดยุคใหม เพื่อเอาสิ่งที่ไดเรียนรูและรับรูเหลานั้น ไปใช

ในการวางแผนกลยุทธทางการตลาดใหเหมาะสมกับองคกร ทั้งนี้เพื่อใชในการแขงขันกับคูแขง

อื่นๆ

2.1.3.1 ความหมายและภาพรวมของการตลาดการตลาด (Marketing) หมายถึง กระบวนการทํางานของธุรกิจที่ทําใหเกิดการ

เคลื่อนยายสินคาและการบริการจากผูผลิต (producer) ไปยังผูบริโภค (Consumer)หรือผูใช

(User) เพื่อตอบสนองความตองการของผูบริโภคหรือผูใชเหลานั้น

2.1.3.2 ความพึงพอใจของลูกคาและการคาดหวังของลูกคา (สุวัฒน ศิรินิรันดร และ

คณะ, 2553 )

ผลิตภัณฑที่เสนอใหกับลูกคาตองคํานึงถึงคุณคา ตนทุนของลูกคาและความพึง

พอใจของลูกคาเปนหลัก

-คุณคา (Value) หมายถึง คุณคาสินคาหรือบริการใหสายตาของลูกคา เพื่อจูงใจให

ผลิตภัณฑเกิดการแลกเปลี่ยน

-ตนทุนของลูกคา (Total customer cost) เปนตนทุนรวมที่เกิดขึ้นจากการตัดสินใจซื้อ

สินคา ประกอบดวย ราคาในรูปของตัวเงิน ตนทุนดานเวลา ตนทุนดานพลังงาน ตนทุนดาน

จิตวิทยา เปนตน ลูกคาจะรูสึกวาตนไดรับประโยชนหรือกําไรจากการซื้อสินคานั้น ก็ตอเมื่อเขา

คิดวา คุณคาผลิตภัณฑสูงกวาตนทุนที่จายไป

-ความพึงพอใจของลูกคา (Customer Satisfaction) หมายถึงระดับความรูสึกของลูกคา

ที่เกิดจากการเปรียบเทียบระหวางผลประโยชนที่ไดรับจากการใชผลิตภัณฑ กับความคาดหวัง

ที่ตั้งไว

-ความคาดหวังของลูกคา (Customer expectation) เกิดจากประสบการณและความรู

ในอดีตของลูกคาจากการใชสินคานั้น ๆ รวมถึงการบอกเลาของบุคคลอื่น สิ่งสําคัญที่ทําให

บริษัทประสบความสําเร็จก็คือ การเสนอผลิตภัณฑที่มีคุณประโยชน สอดคลองกับการคาดหวัง

ของลูกคา โดยยึดหลักการสรางความพึงพอใจแกลูกคา

2.1.3.3 แนวความคิดตางๆ ดานการตลาด(Marketing concepts) (สุวัฒน ศิรินิรันดร

และคณะ, 2553 ) มีแนวความคิดดานการตลาดอยู 5 แนวคิด เรียงตามลําดับการเกิดขึ้นกอนหลัง

ดังนี้

(1) แนวความคิดดานการผลิต (Production concept)

เปนแนวคิดที่ยึดหลักวาผูบริโภคจะพอใจในผลิตภัณฑที่หาไดงายและตนทุนต่ํา แนวคิด

นี้ผูบริหารจะใหความสําคัญในเรื่องประสิทธิภาพการผลิตที่ดีแตตนทุนต่ํา และการจัดจําหนาย

ใหทั่วถึง

(2) แนวความคิดดานผลิตภัณฑ (Product concept)

แนวคิดดานผลิตภัณฑเปนหลัก โดยคํานึงถึงคุณภาพของผลิตภัณฑเทานั้นจะทําให

ผลิตภัณฑอยูรอด ทําใหแนวคิดนี้มีขอบกพรองคือ กลุมลูกคาคาดหวัง (Prospects) อาจทําให

ไมทราบวามีผลิตภัณฑนั้นๆ วางจําหนายในตลาด เพราะไมมีการบอกกลาว นอกจากนี้ คุณภาพ

ยังขึ้นอยูกับดุลยพินิจของแตละบุคคล คุณภาพที่ดีในความคิดของผูผลิตอาจไมใชสิ่งที่ดีใน

ความคิดของลูกคาก็ได

(3) แนวความคิดดานการขาย (Selling concept) แนวคิดนี้ตั้งยูบน

พื้นฐานความเชื่อที่วาผูบริโภคจะไมตัดสินใจซื้อผลิตภัณฑใดๆ ที่ปราศจากความพยายามในการ

ขายและการสงเสริมการขาย โดยมีเปาหมายคือกําไรจากยอดขาย ทําใหแนวคิดนี้มีเนนการ

รักษาลูกคาเดิมไว เพราะเชื่อวายังลูกคาอีกมากมายในตลาดที่บริษัทสามารถขายสินคาได ซึ่ง

เปนความเชื่อที่ผิด เพราะผลจากการวิจัยทําใหทราบวา การรักษาลูกคาเดิมไวมีตนทุนต่ํากวา

การหาลูกคาใหมหลายเทาตัว อีกทั้งแนวคิดนี้ยังทําใหการประมาณการตนทุนของการสูญเสีย

ลูกคาต่ํากวาความเปนจริง

(4) แนวความคิดดานการตลาด (marketing concept) เปนแนวคิด

การตลาดยุคใหมโดยคํานึงถึงสิ่งที่ลูกคาตองการจากนั้นก็นําเอาสวนประสมการตลาด

(marketing mix – 4 Ps) อันไดแก ผลิตภัณฑ (Product) ราคา (Price) ชองทางการจัดจําหนาย

(Place/Channels of distribution ) และการสงเสริมการตลาด (Promotion) มาใชรวมกัน เพื่อ

ลูกคาตัดสินใจซื้อและใชผลิตภัณฑนั้นดวยความพึงพอใจหรือเกินความคาดหวัง แนวคิดนี้

นํามาใชแทนที่แนวคิดมุงเนนผลิตภัณฑ

(5) แนวความคิดดานการตลาดเพื่อสังคม(Societal marketing

concept) เปนแนวความคิดท่ีมุงเนนการตลาดโดยคํานึงถึงสวัสดิภาพในระยะยาวของ ผูบริโภค

และประชาชนที่ไปในสังคม มักเล็งเห็นถึงประโยชนรวมกันทั้งผูขายและผูบริโภค เพราะนอกจาก

จะมีผลตอยอดขายและกําไรของผูขายแลว ยังมีผลตอความกินดีอยูดี มีคุณภาพชีวิตที่ดีของ

สังคมโดยรวมดวย

2.2 การวิเคราะหดานเทคนิค (Technical Analysis) (ชัยยศ สันติวงศ,2539)

การวิเคราะหดานเทคนิคจะบงบอกความเปนไปไดทางดานเทคนิคและเปนพื้นฐานใน

การคาดคะเนตนทุนของโครงการเพื่อจัดหาแหลงเงินทุนตอไป

การวิเคราะหดานเทคนิคจะพิจารณาในเรื่องตอไปนี้1. การกําหนดทําเลสถานที่ตั้ง พรอมทั้งประเมินความเหมาะสมของสถานที่ดังกลาว

2. การกําหนดขนาดและวิธีการกอสราง

3. การออกแบบผังอาคารการปรับปรุงที่ดินในการกอสราง

4. การคาดคะเนตนทุนในการกอสราง

5. คุณลักษณะของผลิตภัณฑรวมถึงรายละเอียดคุณสมบัติทางดานกายภาพ

6. การกําหนดเครื่องจักร อุปกรณและเครื่องมือตางๆในการผลิต

2.3 การวิเคราะหดานการจัดการ (Management Analysis) (ชัยยศ สันติวงษ,2539)

เปนการศึกษาถึงการจัดการกอนการดําเนินงาน ในดานการขออนุญาตในการกอสราง

การการขออนุญาตในการใชอาคาร การขออนุญาตเปนผูจัดการ นอกจากนั้นยังรวมถึง

การศึกษาเพื่อกําหนดรูปแบบในการดําเนินงานขององคกร การจัดโครงสรางการบริหารงาน การ

กําหนดคุณสมบัติ หนาที่และความรับผิดชอบในแตละตําแหนง การสรรหาและการรักษา

พนักงาน รวมทั้งการกําหนดคาตอบแทนในแตละตําแหนงและการดําเนินการตางๆกอนการเปด

กิจการ

2.3.1 การบริหารทรัพยากรมนุษย(สุวัฒน ศิรินิรันดร และคณะ, 2553 )

บุคคลกรในองคกรหรือทรัพยากรมนุษย นับเปนสวนสําคัญที่จะทําใหองคกรนั้นๆ บรรลุ

วัตถุประสงค หรือเปาหมายขององคกรไดนอกเหนือจากเครื่องจักร เครื่องมือ และแผนงาน ตางๆ

ที่ผูบริหารไดวางระบบไวใหเพราะการทํางานทุกขั้นตอน ลวนแลวแตตองใชคนทั้งสิ้น ถึงแม

ขั้นตอนจะนําเครื่องจักร มาใชทํางานแทนคน แตก็ตองอาศัยคนในการควบคุมดูเพื่อให

เครื่องจักรสามารถทํางานไดอยางถูกตอง แมนยํา และมีประสิทธิภาพ ไมกอเกิดปญหาตางๆ ขึ้น

ในขณะทํางานอันจะนํามาซึ่งความเสียหายรายแรงตอองคกร ในที่สุด งานดานทรัพยากรมนุษย

หรืองานบุคคลนี้ไมใชงานที่จะเห็นผลไดในทันที แตจะเห็นผลในระยะยาวหนวยงานตางๆใน

องคกร มักตองการความชวยเหลือจากฝายบุคคลหรือฝายทรัพยากรมนุษยเรื่องของการสรรหา

บุคลากรที่เหมาะสมในสายงานนั้นๆ การฝกอบรม เพื่อใหสามารถทํางานไดแนวทางการ

ประเมินผลงานมาตรฐาน การจายคาตอบแทนขององคกร สวัสดิภาพและความปลอดภัยของ

พนักงานตลอดจนขอพิพาทดานแรงงานสัมพันธซึ่งลวนแลวแตเปนงานที่ผายบุคคลตองดูแล

ทั้งสิ้น ดังนั้นผูบริหารตองใหความสําคัญกับการบริหารทรัพยากรมนุษยควบคูไปกับการ

บริหารงานดานอื่นๆ ในองคกร

กิจกรรมการบริหารทรัพยากรมนุษย ประกอบดวย

2.3.1.1 การวางแผนทรัพยากรมนุษย (Strategic Planning) คือการออกแบบงาน

(Job Design) การวิเคราะหงาน (Job Analysis)

2.3.1.2 การสรรหาบุคลากร (recruitment)

2.3.1.3 การคัดเลือก (Selection)

2.3.1.4 การฝกอบรมและการพัฒนา (Training and Development)

2.3.1.5 ผลตอบแทนและผลประโยชนอื่น (Compensation and Benefit)

2.3.1.6 ความปลอดภัยและสุขภาพ (Safety and Health)

2.3.1.7 พนักงานและแรงงานสัมพันธ (Employee and Labour Relation)

2.3.1.8 การประเมินผลการปฏิบัติงาน (performance Appraisal)

2.3.2 การวิเคราะหงาน(Job Analysis) (สุวัฒน ศิรินิรันดร และคณะ, 2553 )

การวิเคราะหงาน หมายถึง กระบวนการที่มีระบบในการศึกษาหาขอมูล และกําหนด

มาตรฐาน ลักษณะของงานนั้นวา เปนงานที่ตองใชความรู ความสามารถ ทักษะ ความชํานาญ

ความรับผิดชอบ อยางไร มากนอยแคไหน จึงจะทําใหงานนั้นสําเร็จลงได

การวิเคราะหงาน จะเกิดขึ้นใน 3 โอกาส คือ เมื่อมีการจัดองคกรหรือการจัดรูปงาน เมื่อ

มีการกําหนดงานขึ้นมาใหม และเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงลักษณะที่สําคัญของงาน อัน

เนื่องมาจากการเปลี่ยนแปลงกระบวนการทํางานเทคโนโลยี ระบบงาน เปนตน ผลของการ

วิเคราะหงานจะทําใหทราบขอมูลสําคัญเกี่ยวกับงาน 2 อยาง คือ การแสดงรายละเอียดของงาน

และการระบุลักษณะงาน และสามาถนําขอมูลทั้งสองอยางไปใชตอเนื่องได เชนในการประเมิน

คางาน (Job Evaluation) การแยกประเภทงาน (Job Classification) ออกแบบงาน (Job

Design) กําหนดลักษณะเฉพาะของงาน การเพิ่มงาน (Job Enrichment) การขยายงาน (Job

Enlargement)

2.3.2.1 การวางแผนและการสรรหาบุคลากร

ปจจัยที่ทําใหมีการเปลี่ยนแปลงความตองการกําลังคนมีดวยกัน 3 อยางคือ อัตราการ

หมุนเวียนการเขาออกของพนักงาน การเปลี่ยนแปลงลักษณะของงานไปจากเดิม และอัตรา

ความเจริญเติบโตขององคกร การวางแผนทรัพยากรมนุษย ประกอบดวยการทํางานใน 2 อยาง

คือ

(1) ประมาณจํานวนคนและประเภทของคนที่ตองการ

(2) ศึกษาติดตามลักษณะความเปนไปไดในตลาดแรงงาน

2.3.2.2 วัตถุประสงคของการวางแผนทรัพยากรมนุษยในการบริหารงานทรัพยากรมนุษย จําเปนตองมีการวางแผนที่ดีเพื่อวัตถุประสงคในเรื่อง

ตอไปนี้

(1) สรางความแนนอนในการจางงาน ปองกันความไมแนนอนจาก

ตลาดแรงงานจึงตองมีการวางแผนที่ดี

(2) ปองกันพนักงานที่มีความรูความสามารถสูงออกจากงานหลังจาก

ไดรับการอบรมแลว โดยคํานึงถึงโอกาสที่พนักงานจะไดรับเมื่อทํางานใหกับองคกร

(3) ลดปญหาในการหาคนมาแทนตําแหนงที่วางลงเนื่องจากพนักงาน

ลาออก หรือเกษียณ

(4) เพื่อจัดสรรเงินสําหรับคาจางหรือเงินเดือนพนักงานใหเหมาะสมกับ

ตําแหนงงาน ใหเหมาะสมกับตําแหนง หรือความสามารถ

2.3.6 การวิเคราะหสภาพแวดลอม (ประยงค มีใจซื่อ ,การบริหารกลยุทธ : 2542 )

การวิเคราะหสภาพแวดลอม เปนกระบวนการที่จะสะทอนใหเห็นองคประกอบตางๆที่

เปนสภาพแวดลอมทั้งภายในและภายนอกองคการ โดยชี้ใหเห็น

2.3.6.1 ขอดี ขอเดนหรือจุดแข็ง (Strengths) ขององคกร

2.3.6.2 ขอเสีย ขอดอยหรือจุดออน (Weaknesses) ขององคกร

2.3.6.3 โอกาสตางๆ ที่องคการจะใชดําเนินงาน (Opportunities)

2.3.6.4 อุปสรรค (Threats ) สิ่งที่กีดขวางหรือสกัดกั้นการดําเนินงานขององคกร

Potential Entrants

Rivalry AmongExisting Firms

Bargaining Power Threat of New Entrantsof Suppliers Price Competition

Product Innovation Bargaining Power

Product Differentiationof Buyers

Suppliers Buyers

Threat of Substitute Products

Substitute

The Five Forces Model of Complementation

แผนภาพที่ 1 The Five Forces Model of Complementation ที่มา: ประยงค มีใจซื่อ การบริหารกลยุทธ

2.4 การวิเคราะหดานการเงิน (Financial Analysis)กิจการตาง ๆ ใชการวิเคราะหการลงทุนเพื่อชวยในการประเมินคาการลงทุนในระยะยาว

การวิเคราะหการลงทุนหรืองบประมาณเงินลงทุน (Capital Budgeting) เปนกระบวนการที่

เกี่ยวกับการวางแผน การประเมินคาและการควบคุมการลงทุนในสินทรัพยไมหมุนเวียนที่ใชใน

การดําเนินงานเนื่องจากการลงทุนในโครงการลงทุนนั้นเปนการสรางพันธะผูกพันตอเงินลงทุน

ของกิจการในระยะยาว ซึ่งสงผลกระทบตอการดําเนินงานเปนเวลาหลายปการลงทุนในโครงการ

ใดๆ นั้นจะตองมีปจจัยเรื่องอัตราผลตอบแทนที่จะไดรับเขามาเกี่ยวของ (Rate of Return)

เนื่องจากกิจการตางๆ นั้นจะมีการนําเงินทุนจากผูเปนเจาของเงินทุนในลักษณะที่เปนผูให

สินเชื่อซึ่งอัตราผลตอบแทนนั้นจะอางอิงถึงอัตราดอกเบี้ย หรือถาจัดหาจากําไรสะสมจะมี

จํานวนเงินปนผลที่จะจายใหกับผูถือหุนเขามาเกี่ยวของดวย การวิเคราะหการลงทุนจึงเปนเรื่อง

สําคัญมากที่สุดประการหนึ่งในการตัดสินใจเพื่อการบริหารจัดการในสวนของการจัดหาเงินทุน

การจัดสรรเงินทุนและการประเมินผลการดําเนินงานจากกิจกรรมดําเนินงานหลังจากที่

ไดตัดสินใจลงทุนไปแลว ดังนั้นในการวิเคราะหที่มีความซับซอนในหลายลักษณะเพื่อจะชวยลด

ขอผิดพลาด หรือเพื่อใหสามารถชดเชยขอบกพรองที่แตละวิธีการมีอยูมาใชประกอบการ

พิจารณาเพื่อตัดสินใจลงทุนในโครงการที่มีความเหมาะสมท่ีสุด

การวิเคราะหการลงทุน (Capital Budgeting)ขั้นตอนวิเคราะหการลงทุน

กําหนดโครงการที่กระทํา

ประเมินการลงทุน

จัดทํางบประมาณ

ดําเนินงานตามโครงการ

แผนภาพที่ 2 การวิเคราะหการลงทุน (Capital Budgeting)ที่มา: MBA Handbook สุวัฒน ศิรินิรันดรและภาวนา สายชู

2.4.1 ปจจัยสําคัญในการตัดสินใจเกี่ยวกับการลงทุน (สุวัฒน ศิรินิรันดร และคณะ

,2553)

2.4.1.1 จํานวนเงินลงทุนสุทธิหรือกระแสเงินออก (Cash Outflow) ไดแก

(1) คาใชจายที่หลีกเลี่ยงได

(2) การลงทุนเพิ่มในสินทรัพยหมุนเวียน

(3) เงินสดรับจากการขายสินทรัพยเกา

2.4.1.2.ผลตอบแทนของโครงการลงทุนหรือกระแสเงินเขา (Cash In-Flow) โดยการ

คํานวณหา กําไรสุทธิเชนในงบกําไรขาดทุน แลวบวกกลับดวยคาเสื่อมราคา

2.4.1.3 มูลคาตามเวลาโดยอาศัยความคิดที่วา เมื่อเวลาเปลี่ยนไปมูลคาของเงินจะ

เปลี่ยนไปดวย ตามภาวะเศรษฐกิจ สําหรับเงินที่คาดวาจะไดรับในอนาคต ถาจะนํามาใช

วิเคราะหการลงทุนในปจจุบันหรือที่จุดศูนยจะมีคาเปนเทาใด โดยจะมีคาแฟคเตอรที่มาใชใน

การคํานวณตามอัตราผลตอบแทนที่ตองการ

2.4.1.4 คาเสื่อมราคา เปนคาใชจายที่ไมไดจายเงินสดออกไป แตนํามาหักจาก

รายไดกอนภาษีทําใหกิจการประหยัดภาษีหรือเสียภาษีนอยลง

2.4.1.5 ภาษีเงินได

2.4.1.6 มูลคาซากของโครงการ หมายถึง เงินไดรับจากการขายทรัพยสินและ

อุปกรณ(ราคาซาก)และการเปลี่ยนทุน ทําการเปนเงินในตอนปลายอายุโครงการ

2.4.1.7 อัตราผลตอบแทนที่ตองการ โดยทั่วไปจะตองไมนอยกวาคาใชจายหรือ

ตนทุนของเงินทุน (Cost of Capital) หากเปนตนทุนหรือคาใชจายของเงินลงทุนจากหลายแหลง

สามารถคํานวณไดจากการถัวเฉลี่ยน้ําหนัก (WACC) ตนทุนจากแหลงเหลานั้น

เปนการวิเคราะหเพื่อดูวาโครงการที่จัดทําขึ้นมีลักษณะคุมทุนหรือไม คือถาลงทุนไป

หนึ่งหนวย ผลตอบแทนที่ไดมากกวาหนึ่งหนวยหรือไม ถามากกวาแสดงวาโครงการลงทุนได ถา

เทากับหนึ่งแสดงวาเสมอตัว ถานอยกวาหนึ่งแสดงวาต่ํากวาทุน (วีระพล สุวรรณนันต,2524)

2.4.2 วิธีการวิเคราะหดานการเงินมีดังนี้ 2.4.2.1 ระยะเวลาคืนทุน (Payback Period หรือ PB) คือวิธีคิดระยะเวลาคืนทุน

โดยหากําไรที่ไดรับจากโครงการวาใชระยะเวลานานเทาไรจึงจะคุมกับรายจายลงทุนเริ่มตนพอดี

กําไรในที่นี้หมายถึงกําไรสุทธิหลังหักภาษีรวมกับตนทุนทางการเงิน

2.4.2.2 มูลคาปจจุบันสุทธิ (Net Present Value หรือ NPV) คือการประเมินหา

ผลรวมสุทธิของมูลคาปจจุบันของกระแสเงินสดทั้งรับและจายที่เกิดขึ้นตลอดชวงอายุของ

โครงการโดยการคํานวณดวยอัตราคิดลดเปนคาปจจุบัน ซึ่งแสดงออกมาในรูปสมการไดดังนี้

n

มูลคาปจจุบัน (NPV) = ∑ NCFt – I0

t=1 (1+r)t

โดยที่ NCFt = เปนกระแสเงินสดสุทธิรายปตั้งแตปลายปที่ 1 ถึงปลายป

ทีn่

r = อัตราผลตอบแทนที่ตองการ หรือ ตนทุนเงินทุน

I0 = เงินจายลงทุนตอนเริ่มโครงการ

n

∑ = ผลบวกของ.........ตั้งแตปลายปที่ 1 ถึงปลายปที่ n

t=1

การประเมินโครงการดวยวิธีมูลคาปจจุบันสุทธิ หากคํานวณคาปจจุบันสุทธิไดคาเปน

บวก ควรลงทุนในโครงการนั้น และควรปฏิเสธโครงการการลงทุนถามีมูลคาปจจุบันสุทธิเปนลบ

2.4.2.3 อัตราผลตอบแทนภายในโครงการ(Internal Rate of Return หรือ IRR)

เปนอัตราที่นําไปลดคาแลวทําใหกระแสเงินสดรับเทากับกระแสเงินสดจายพอดี นั่นคือ NPV = 0

วิธีการคํานวณเหมือน กันกับวิธีการของ NPV เพียงแตเปลี่ยนการใชอัตราลดคาจากอัตรา

ผลตอบแทนขั้นต่ํามาเปนอัตราลดคาที่ทําใหไดมูลคาปจจุบันรวมสุทธิเทากับศูนย

2.4.2.4 การวิเคราะหความไว(Sensitivity Analysis) เปนการวิเคราะหการ

เปลี่ยนแปลงของกําไรอันเปนผลเนื่องมาจากการเปลี่ยนแปลงในตัวแปรตางๆ เชนราคาขายตอ

หนวย ตนทุนตอหนวย ปริมาณยอดขาย เปนตน รูปแบบที่นิยมใชในการวิเคราะหความไวมี 2

แบบคือ

(1) การวิเคราะหจุดคุมทุน (Break Even Analysis) เปนตัวแบบที่นิยมใช

ในการวิเคราะหความไว เพื่อใหทราบระดับกําลังการผลิตที่กอใหเกิดการคุมทุนพอดีหากปจจัย

ตัวแปรเปลี่ยนแปลงไป ทําใหการตัดสินใจกระทําไดดีขึ้น จุดคุมทุนสามารถหาไดโดยสมการดังนี้

Q = F/(P-V)

โดย

Q = ปริมาณการขาย ณ จุดคุมทุน

F = ตนทุนคงที่

P = ราคาตอหนวย

V = ตนทุนผันแปรตอหนวย

จากหลักการของจุดคุมทุนดังกลาวสามารถนํามาเปนเครื่องมือในการวิเคราะห

ผลกระทบของการเปลี่ยนแปลงในตัวแปร ไดแก ราคาตอหนวย ตนทุนการผลิตคงที่และตนทุน

ผันแปรตอหนวยที่มีตอจุดคุมทุนของโครงการ เพื่อนํามาพิจารณาตัดสินใจเลือกขอเสนอลงทุน

ณ ระดับกําลังการผลิตตางๆ

(2) การจําลองสถานการณ (Simulation) คือการกําหนดปริมาณหรืออัตราการ

เปลี่ยนแปลงของยอดขายในขณะที่ตัวแปรอื่นยังคงที่ จะมีผลตอการเปลี่ยนแปลงของมูลคา

ปจจุบันสุทธิ (NPV) และอัตราผลตอบแทนของโครงการ (IRR) อยางไรบาง เมื่อเปรียบเทียบกับ

กรณีที่ไมมีการเปลี่ยนยอดขาย โดยปกติตัวแปรที่จะพิจารณาไดแก ยอดขาย ตนทุน ฯลฯ

2.5 ผลงานวิจัยที่เกี่ยวของ

การศึกษาเอกสารและงานวิจัยที่เกี่ยวของมีงานวิจัยที่เกี่ยวของดังน้ีคือ

กัญญา อินตะ (2548) การศึกษาความเปนไปไดในการลงทุนหอพักหญิงเอกชน หนา

มหาวิทยาลัยราชภัฏลําปาง จังหวัดลําปาง ไดทําการศึกษาความเปนไปได 4 ดานไดแก ดาน

การตลาด ดานเทคนิค ดานการจัดการ ดานการเงิน โดยใชวิธีการเก็บขอมูลจากการสัมภาษณ

เจาของหอพักเอกชนดานหนามหาวิทยาลัยราชภัฏลําปางจังหวัดลําปาง การสัมภาษณหัวหนา

งานผลประโยชน เทศบาลเขลางคนคร จังหวัดลําปาง และการศึกษาความตองการที่พักอาศัย

ของนักศึกษาหญิงมหาวิทยาลัยราชภัฏลําปาง จังหวัดลําปาง จากแบบสอบถามซึ่งกระจายไป

ยังกลุมตัวอยางจํานวน 200 ตัวอยาง นอกจากนี้ยังรวบรวมขอมูลจากหนังสือบทความ รายงาน

การวิจัยและเอกสารรายงานการศึกษา ตลอดจนสถิติตางๆ ที่เกี่ยวของโดยใชเวลาในการเก็บ

ขอมูลตั้งแตเดือนกุมภาพันธ-พฤษภาคม 2548 และหาขอมูลที่ไดมาวิเคราะหประมวลผล โดยมี

สมมติฐานการยอมรับโครงการที่อัตราผลตอบแทนการลงทุนไมต่ํากวารอยละ 7 ซึ่งสามารถ

สรุปผลการศึกษาไดดังนี้

ผลการศึกษาดานการตลาดพบวา จํานวนนักศึกษาของมหาวิทยาลัยราชภัฏลําปาง

จังหวัดลําปาง ตั้งแตป 2542-2546 มีจํานวนเพิ่มขึ้นอยางตอเนื่อง นอกจากนั้นพบวาจํานวน

หอพักที่ตั้งอยูในเขตตําบลชมพู มีการกระจาย ตัวอยูเกือบทุกหมูบานโดยหมูบานที่อยูใกลกับ

สถาบันจะมีหอพักมากกวาหมูบานอื่นสวนดานการวิเคราะหความตองการทางดานการตลาดซึ่ง

เก็บขอมูลจากแบบสอบถามจากลุมตัวอยาง 200 คน พบวากลุมตัวอยางใหความสําคัญตอ

ปจจัยดานผลิตภัณฑ ปจจัยดานราคา ปจจัยดานการจัดจําหนาย ปจจัยดานการสงเสริม

การตลาด ปจจัยดานบุคคล ปจจัยดานการสรางและการนําเสนอลักษณะทางกายภาพและ

ปจจัยดานกระบวนการในระดับมากโดยกลุมตัวอยางใหความสนใจจะใชบริการหอพักของ

โครงการจํานวน 175 คนคิดเปนรอยละ 87.5 สําหรับการศึกษาโครงการนี้คาดวาจะมีอัตราการ

เขาพักเฉลี่ยรอยละ 90 ตลอดอายุโครงการ โดยมีรายไดในปที่1 -5 ปละ 743,925 บาทและปที่

6-20 ปละ 685,725 บาท และมีคาใชจายทางการตลาดปละ 6,000 บาท

ผลการศึกษาดานเทคนิคพบวา โครงการตั้งอยูบนที่ดิน 575 ตารางเมตร อยูหางจาก

มหาวิทยาลัยราชภัฏลําปางประมาณ 400 เมตร หอพักจะประกอบดวยหองพักสําหรับนักศึกษา

หญิงมหาวิทยาลัยราชภัฏลําปางจํานวน 32 หอง ซึ่งมีหองน้ําในตัวและระเบียงพรอมราวที่ตาก

ผา สวนอุปกรณภายในหองพักจะประกอบดวย เตียงที่นอน ตูเสื้อผา โทรศัพท โตะเครื่องแปง

พัดลม อางลางหนา และเครื่องทําน้ําอุน นอกจากนั้นยังมีหองเชาสําหรับคาขาย จํานวน 2 หอง

หองสํานักงานจํานวน 1 หอง หองดูทีวี อานหนังสือพิมพ จํานวนหนึ่งหอง และโรงจอดรถยนต

ผลการศึกษาดานการจัดการพบวา โครงการมีการดําเนินงานแบบเจาของคนเดียวโดย

เจาของจะทําหนาที่เปนผูจัดการหอพักดวยมีการจางแมบานเพื่อดูแลความสะอาดหอพัก ซึ่ง

สามารถจัดหาไดในทองถิ่น

ผลการศึกษาดานการเงินพบวา การลงทุนหอพักสตรีเอกชนหนามหาวิทยาลัยราชภัฏ

ลําปางตองใชจํานวนทุน 5,500,000 บาท ซึ่งประกอบดวยสวนของทุน 4,500,000 บาท และ

สวนของหนี้สิน 1,000,000 บาท มีระยะเวลาการคืนทุน 10 ป 11 เดือน มูลคาปจจุบันสุทธิ

เทากับ 128,725 บาท ณ อัตราคิดลดรอยละ 7 โดยโครงการใหผลตอบแทนซื้อลดประมาณ

รอยละ 7.28 และมีจุดคุมทุนเทากับ 23 หอง ตอ เดือน จากการศึกษาดังกลาวขางตนจึงยอมรับ

วามีความเปนไปไดในการลงทุนหอพักสตรีเอกชนหนามหาวิทยาลัยราชภัฏลําปาง

ธนสรณ ธนพิทักษ (2551) ไดทําการวิจัยเรื่องการวิเคราะหตนทุนและผลตอบแทน

การลงทุนของหอพักในเทศบาลตําบลสุเทพ อําเภอเมืองจังหวัดเชียงใหม ในการศึกษาไดกําหนด

โครงการอายุ 15 ป และกําหนดรูปแบบการลงทุนของโครงการฯเปนอาคารโครงสรางหลัก 5 ชั้น

ชั้นละ 20 หอง รวมมีจํานวน 100 หอง โดยสรางอยูบนที่ดินขนาด 300 ตารางวา ทําการ

วิเคราะหเพื่อคํานวณหาอัตราสวนทางการเงินตางๆ มูลคาปจจุบันสุทธิของโครงการ ฯ(NPV),

อัตราผลตอบแทนภายใน (IRR), อัตราสวนของผลตอบแทนตอตนทุน (B/C ratio) และ

คํานวณหาระยะเวลาคืนทุนของโครงการ พบวาโครงการลงทุนโครงการฯ ที่อัตราคิดลดที่รอยละ

8 มีความเหมาะสมและคุมคาตอการลงทุน กลาวคือ ใหคา NPV เทากับ 4,709,472.35 บาท,

B/C ratio เทากับ 1.1182 เทา ขณะที่ IRR เทากับ 10.17 เปอรเซ็นต ระยะเวลาคืนทุนอยูที่ 13 ป

7 เดือน สวนที่อัตราคิดลดรอยละ10 พบวาโครงการยังเหมาะสมและคุมคาตอการลงทุน

กลาวคือใหคา NPV เทากับ 342,630.98 บาท B/C ratio เทากับ 1.0088 เทา ขณะที่ IRR เทากับ

10.17 เปอรเซ็นต สําหรับการวิเคราะหความไหวตัวตอการเปลี่ยนแปลงของโครงการ นั้นที่อัตรา

คิดลดรอยละ 8 โครงการสามารถมีการเปลี่ยนแปลงของตนทุนได 14 เปอรเซ็นต โดยมีคา NPV

เทากับ 278,472 บาท B/C ratio เทากับ 1.0063 เทา ขณะที่ IRR เทากับ 8.12 เปอรเซ็นต สวน

การเปลี่ยนแปลงรายไดลดลงนั้น สามารถลดลงได 10 เปอรเซ็นต ใหคา NPV เทากับ

2,255,381.49 บาท B/C ratio เทากับ 1.0064 เทา ขณะที่ IRR เทากับ 8.12 เปอรเซ็นต และ

อัตราคิดลดที่รอยละ 10 นั้น โครงการสามารถมีการเปลี่ยนแปลงของตนทุนเพิ่มขึ้นได 1

เปอรเซ็นต โดยมีคา NPV เทากับ 26,131 บาท ,B/C ratio เทากับ 1.007 เทา ขณะที่ IRR เทากับ

10.01 เปอรเซ็นต แตโครงการไมสามารถรับสถานการณที่รายไดลดลงได

ศิริพร สิงขรอาสน(2549) การศึกษาความเปนไปไดของโครงการลงทุนอพารตเมนท

ในจังหวัดนครราชสีมา ทําการศึกษา 4 ดาน คือดานการตลาด ดานเทคนิค ดานการจัดการ ดาน

การเงิน จากการศึกษาทางดานการตลาดของการศึกษาความเปนไปไดของโครงการ พบวา

อุปกรณอํานวยความสะดวกภายในหองครบถวนมีการบริการที่ดีราคาที่เหมาะสมทําเลดีและ

การคมนาคมสะดวกจะเปนที่ตองการของกลุมนักเรียน นักศึกษา และคนทํางาน ดานเทคนิค

โครงการมีพื้นที่ดานหนาบนซอย 30 กันยายน ถนนกีฬากลาง ตําบลหมื่นไวย อําเภอเมือง

จังหวัดนครราชสีมา พื้นที่ขนาดกวาง 14 เมตร ยาว 28 ตางรางเมตร เหมาะสมปลูกสรางอาคาร

ขนาดกวาง 8 เมตร X ยาว 24 เมตร หรือ ยาว 24 เมตร X สูง 14 เมตร ไมมีลิฟท มีหองพัก

จํานวน 31 หอง รานคาเชา 2 ราน และสํานักงาน 1 หอง ขนาดหองกวาง 3.25 เมตร ยาว 4.8

เมตร รวมระเบียงมีหองน้ําในหองพัก ทางเดินภายในตึกกวาง 1.5 เมตร ระยะหางระหวางรั้ว

กับอาคารอพารทเมนทขางละ 2 เมตร มีที่จอดรถยนตและจักรยานยนต 28.6 ตารางเมตร และมี

สวนหยอมอยูหนาอพารทเมนท

ดานการจัดการ เปนกิจการเจาของคนเดียว โครงสรางประกอบดวย เจาของอพารท

เมนท พนักงานทําความสะอาด และเจาหนาที่รักษาความปลอดภัย ซึ่งทําหนาที่รักษาความ

ปลอดภัยและทํางานซอมแซมบํารุงรักษาทั่วไป ดานการเงิน ลงทุนเริ่มแรกจํานวน 9,534,904

บาท โดยเปนสวนของเจาของเปนจํานวนเงิน 7,534,904 บาท คิดเปน 79 % สวนของเงินกู

2,000,000 บาท คิดเปน 21 % มีระยะเวลาโครงการ 20 ป ผลการวิเคราะหโครงการมีระยะเวลา

คืนทุน 15.77 ป มูลคาปจจุบัน ณ อัตราคิดลด 9.9 % เทากับ – 3,450,582 บาท ซึ่งต่ํากวา เงิน

ลงทุนเริ่มแรก อัตราผลิตตอบแทนภายในโครงการ (IRR) รอยละ 5.48 ดังนั้นโครงการลงทุน

อพารตเมนทในจังหวัดนครราชสีมาจึงไมมีความเปนไปไดในการลงทุน

จิรุตถ จั่นเจริญ (2547) ศึกษาเรื่อง การวิเคราะหการลงทุนธุรกิจอพารทเมนทใน

จังหวัดนนทบุรี กรณีศึกษา ทับทรายทองอพารทเมนท มีวัตถุประสงคเพื่อวิเคราะหดานการเงิน

ของโครงการทับทรายทองอพารทเมนท ดวยการคํานวณหามูลคาปจจุบันสุทธิ อัตรา

ผลตอบแทนภายในโครงการและระยะเวลาคืนทุน การวิเคราะหจุดคุมทุน การวิเคราะหความ

ออนไหวของโครงการ วิเคราะหดานการตลาดของโครงการทับทรายทองอพารทเมนท และ

กําหนดแผนงานในการบริหารทางการเงินและการตลาด ผลการศึกษาพบวา มูลคาปจจุบันสุทธิ

มีคาเทากับ 20,434,292 บาทซึ่งมีคาเปนบวก อัตราผลตอบแทนภายในมีคาเทากับรอยละ 4.89

และระยะเวลาคืนทุนเทากับ 15.38 ป หรือระยะเวลา 15 ป 4 เดือน และคา IRR ยังมีคามากกวา

อัตราคิดลดของโครงการซึ่งเทากับ 1.86 กรณีนี้การลงทุนในโครงการทับทรายทองอพารทเมนท

จึงมีความคุมคาควรแกการลงทุน

สมาน ทิพรัตนราภรณ (2547) ทําการศึกษาเรื่อง การศึกษาความเปนไปไดใน

โครงการลงทุนหอพักในเขตลาดพราว กรุงเทพมหานคร ผลการศึกษา ดานการตลาดพบวา

เศรษฐกิจในเขตลาดพราวมีการขยายตัวอยางมาก การวิเคราะหดานการตลาด ประกอบดวย

ปจจัยดานราคา ทําเลที่ตั้ง การสงเสริมการตลาด บุคคล กระบวนการนําเสนอทางกายภาพ

ผูใชบริการหอพักใหความสําคัญมากราคาเชาที่เหมาะสมอยูที่ 2,800 บาทตอเดือน ดานเทคนิค

พบวาที่ดินกวาง 17 เมตร ยาว 30 เมตร อาคารที่เหมาะสมมีขนาด 13.0 X 22.8 เมตร สูง 5 ชั้น

จํานวนหอง 53 หองขนาด 22.04 ตารางเมตร ดานการจัดการ พบวาจะดําเนินงานในรูปเจาของ

คนเดียว โครงสรางองคกร ประกอบดวย ผูจัดการหอพัก แมบาน และพนักงานรักษาความ

ปลอดภัย ดานการเงิน พบวาตองใชเงินลงทุนเริ่มแรก จํานวน 13,817,500 บาท โดยสวนของ

เจาของมีระยะเวลาโครงการ 20 ป ผลการวิเคราะหโครงการมีระยะเวลาคืนทุน 10 ป 140 วัน

มูลคาปจจุบันสุทธิ ณ อัตราคิดลด 8.75% เทากับ 13,868,414 บาท ซึ่งสูงกวาเงินลงทุนเริ่มแรก

อัตราผลตอบแทนภายในโครงการ(IRR) รอยละ 8.78 ดังนั้นโครงการการลงทุนในเขตลาดพราว

กรุงเทพมหานคร จึงมีความเปนไปไดในการลงทุน

สมชาย ทรัพยสินโอฬาร (2552) ไดศึกษาความเปนไปไดในโครงการลงทุนสรางหอง

ชุดใหเชาในเขตบางแค กรุงเทพมหานคร การศึกษาดานการตลาด พบวาเศรษฐกิจภายในเขต

บางแค กรุงเทพมหานคร ที่มีการขยายตัวของอัตราการมีงานเพิ่มขึ้นอยางตอเนื่อง สอดคลอง

กับการขยายตัวอยางตอเนื่องของเศรษฐกิจ

จากการสอบถามผูประกอบการอพารทเมนท พบวา หากมีสภาพแวดลอมที่ดีมีผูดูแลให

การบริการที่ดี มีการรักษาความปลอดภัยที่ดี มีราคาที่เหมาะสม ทําเลที่ตั้งดี การคมนาคม

สะดวกมีที่จอดรถยนตและจักรยานยนตจะเปนที่ตองการของกลุมผูเชาหองพัก กลุมผูอาศัย

อพารทเมนท กลุมกําลังมองหาบานเชา กลุมอาศัยอยูบานพอ-แม

ดานปจจัยที่มีผลตอการตัดสินใจเลือกอพารทเมนทของผูตอบแบบสอบถาม พบวา

ผูตอบแบบสอบถามใหความสําคัญในระดับมากตอปจจัยดานสิ่งนําเสนอทางกายภาพ ปจจัย

ดานบุคคล ปจจัยดานกระบวนการบริหาร ปจจัยดานผลิตภัณฑ ปจจัยดานราคา สวนปจจัยดาน

ทําเลที่ตั้งและปจจัยดานการสงเสริมการตลาด ผูตอบแบบสอบถามใหความสําคัญอยูในระดับ

ปานกลาง สําหรับการศึกษาโครงการนี้หองพักที่ไมมีสิ่งอํานวยความสะดวกใดๆเลยนอกจากพัด

ลมติดเพดาน ราคาที่เหมาะสมอยูที่ ชั้นที่ 4 ราคา 1,700 บาท ชั้นที่ 3 ราคา 1,800 บาท ชั้นที่ 2

ราคา 2,000 บาท ทําใหโครงการประมาณการรายรับในปแรก 1,381,337 บาท

ผลการศึกษาดานเทคนิค จากการที่โครงการมีพื้นที่ที่ดินดานอยูบนซอยโรงเรียนคลอง

หนองใหญ แขวงบางแค เขตบางแค กรุงเทพมหานคร ขนาดกวาง 20 เมตร ยาว 40 เมตร พื้นที่

ปลูกสรางหรืออาคารอพารทเมนทที่เหมาะสมจะมีขนาดกวาง 14.5 เมตร X ยาวหรือลึก 34 เมตร

X สูง 14 เมตร 4 ชั้น ไมมีลิฟท มีจํานวนหองพัก 66 หอง รานคา 9 หอง และสํานักงาน 1หอง

ขนาดหองกวาง 3.4 เมตร ยาว 6.5 เมตร รวมระเบียง มีหองน้ําในหองพัก ทางเดินภายในอาคาร

กวาง1.5 เมตร ระยะหางระหวางรั้วกับอาคารอพารทเมนทขางละ 2 เมตร มีที่จอดรถยนต และ

รถจักรยานยนต 80 ตารางเมตรและมีสวนหยอมอยูดานหนาอาคารอพารทเมนท

ผลการศึกษาดานการจัดการ พบวา โครงการจะดําเนินงานในรูปของเจาของคนเดียว

โครงสรางองคกรประกอบดวย เจาของอพารทเมนท ผูจัดการหรือผูควบคุมดูแล พนักงานรักษา

ความสะอาด และเจาหนี้ที่รักษาความปลอดภัย ตําแหนงละ 1 คน เจาของมีหนาที่ในการบริหาร

จัดการ วางแผน ควบคุม และตัดสินใจในโครงการอพารทเมนท ผูจัดการหรือผูควบคุมดูแล

สั่งการ พนักงานรักษาความสะอาดและเจาหนี้ที่รักษาความปลอดภัย และทํางานซอมแซม

บํารุงรักษาทั่วไป

ผลการศึกษาดานการเงิน จากการวิเคราะหดานการตลาด ดานเทคนิค และดานการ

จัดการ โดยโครงการการลงทุนอพารทเมนท ในเขตบางแค กรุงเทพมหานคร ตองใชเงินลงทุน

เริ่มแรกจํานวน 23,323,120 บาท โดยสวนของเจาของทั้งหมด มีระยะเวลาโครงการ 20 ป ผล

การวิเคราะหโครงการมีระยะเวลาคืนทุน 14.01 ป มูลคาปจจุบันสุทธิ อัตราคิดลด 9.52 %

เทากับ –7,258,191บาท ซึ่งต่ํากวาเงินลงทุนเริ่มแรก อัตราผลตอบแทนภายในโครงการ (IRR)

รอยละ 5.8901 ดังนั้นโครงการการลงทุนอพารทเมนท ในเขตบางแค กรุงเทพมหานคร จึงไมมี

ความเปนไปไดในการลงทุน

2.6 กรอบแนวคิดของการวิจัย

การศึกษาลักษณะการดําเนินงาน อพารทเมนทใหเชาและศึกษาแนวคิด ทฤษฎี ถึง

ปจจัยที่มีผลตอธุรกิจดังกลาว

2.6.1 การวิเคราะหสิ่งแวดลอมภายนอก

2.6.2 การวิเคราะหสถานการณ (SWOT)

2.6.3 การวิเคราะหสวนประสมทางการตลาด (4Ps)

2.6.4 การวิเคราะหแรงกดดัน 5 ประการ (Five Forces)

2.6.5 การวิเคราะหโครงสรางการจัดการ

หลังจากการประเมินสภาพแวดลอมและการวิเคราะหสถานการณใหเห็นจุดแข็ง

จุดออน โอกาส และอุปสรรค เพื่อทําการศึกษาความเปนไปไดในการลงทุนโครงการอพารทเมนท

อําคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี

2.7 สมมติฐานในการวิจัย

การศึกษาความเปนไปไดในการลงทุนธุรกิจอพารทเมนท อําเภอคลองหลวง จังหวัด

ปทุมธานี ไดตั้งสมมติฐาน ดังนี้

โครงการกําหนดโครงสรางเงินทุน (Capital Structure) โดยมีแหลงที่มาโดยที่มาจาก

การกูยืมธนาคารพาณิชย 20,000,000 บาท และสวนของเจาของ 15,146,224 บาท รวมเปนทุน

ทั้งหมด 35,146,224 บาท

ผลตอบแทนที่ตองการ = อัตราดอกเบี้ยเงินกูสรางแฟลต

= 8 %

1

บทที่ 3

ผลการวิเคราะหขอมูล

ในการศึกษาความเปนไปไดทางดานการเงินของโครงการอพารทเมนทนั้น จําเปน

จะตองเก็บรวบรวมขอมูลทําการวิเคราะหขอมูล และการกําหนดสมมติฐานเพื่อการศึกษา ดังนี้

3.1 การเก็บรวบรวมขอมูล (Data Collection)

ขอมูลตางๆ ที่ใชในการศึกษาจะมีที่มา 2 แหลง คือ

3.1.1 ขอมูลปฐมภูมิ (Primary Data) จะไดมาจากการสัมภาษณเจาของโครงการ

สัมภาษณผูเชี่ยวชาญที่เกี่ยวของกับการสรางอาคารและการบริหารอพารทเมนทใหเชา เปนตน

3.1.2 ขอมูลทุติยภูมิ(Secondary Data) จะไดมาจากเอกสารตางๆ การรวบรวมขอมูล

สารสนเทศจากเว็บไซดของทางราชการและเอกชน ที่เกี่ยวของ ตลอดจนรายงานการศึกษาความ

เปนไปไดของโครงการประเภทใหเชาหองพัก เปนตน

3.2 การวิเคราะหขอมูล (Data Analysis)

การวิเคราะหขอมูลนี้จะทําเปน 2 ลักษณะ คือ

3.2.1 การวิเคราะหเชิงพรรณนานา(Descriptive Method) เปนการวิเคราะหขอมูล

ตางๆ ทั่วไปของโครงการ เชน จํานวนธุรกิจหอพักในบริเวณใกลเคียง ราคาคาเชาหองพัก

อุปกรณตางๆ ที่มีไวบริการในหองพัก ตลอดจนสภาพทั่วๆ ไปของพื้นที่ที่ทําการศึกษา









วางแผนสําหรับกิจการใหเชาอสังหาริมทรัพย การวางแผนดานบุคลากร

2

3.2.2 การวิเคราะหเชิงปริมาณ (Quantitative Method) เปนการวิเคราะหตัวเลขตางๆ

ที่เกี่ยวของกับการศึกษาความเปนไปไดทางดานการเงินของโครงการ เพื่อหาคําตอบวาจะ


3.2.2.1 ระยะเวลาคืนทุน (Payback Period หรือ PB)

3.2.2.2 มูลคาปจจุบันสุทธิ (Net Present Value หรือ NPV)

3.2.2.3 อัตราผลตอบแทนภายในโครงการ (Internal Rate of Return หรือ IRR)

3.2.2 4 การวิเคราะหความไวตอการเปลี่ยนแปลง (Sensitivity Analysis)

3.3 การทดสอบสมมติฐาน

การศึกษาความเปนไปไดในการลงทุนโครงการอพารทเมนท อําเภอคลองหลวง จังหวัด

ปทุมธานี ไดตั้งสมมติฐาน ดังนี้

โครงการกําหนดโครงสรางเงินทุน (Capital Structure) โดยมีแหลงที่มาโดยที่มาจาก

การกูยืมธนาคารพาณิชย 20,000,000 บาท และสวนของเจาของ 15,146,224 บาท รวมเปนทุน

ทั้งหมด 35,146,224 บาท โดยโครงการตองการผลตอบแทนเทากับอัตราดอกเบี้ยเงินกูสราง

แฟลตจากธนาคารพาณิชย

ผลตอบแทนที่ตองการ = อัตราดอกเบี้ยเงินกูสรางแฟลต

= 8 %

3.3.1 การศึกษาความเปนไปไดทางการตลาดโครงการสรางอพารทเมนทใหเชาจะประสบความสําเร็จหรือไมนั้น จะตองทําการศึกษา

ความเปนไปไดทางการตลาดเสียกอนเพื่อใหแนใจวาตลาดอพารทเมนทใหเชาในบริเวณรอบ

พื้นที่โครงการยังมีโอกาสดานการตลาดสูงมากพอประเด็นตางๆ ที่จะทําการศึกษา มีดังนี้

- อุปสงคตอหองพักใหเชา

- อุปทานของหองพักใหเชา

- สภาพตลาดของอพารทเมนทใหเชา

- การวิเคราะหโอกาสทางการตลาด

- การออกแบบกลยุทธการตลาดสําหรับธุรกิจอพารทเมนท

- ขอสรุปความเปนไปไดทางดานตลาด

3

3.3.2 อุปสงคตอหองพักใหเชาเนื่องจากโครงการนี้อยูริมถนนพหลโยธินใกลกับมหาวิทยาลัยกรุงเทพ วิทยาเขตรังสิต

มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร ศูนยรังสิต มหาวิทยาลัยราชภัฎวลัยลงกรณ อีกทั้งมีแหลงธุรกิจ

สําคัญ คือ หางฟวเจอรปารครังสิต หางบิ๊กซี หางเทสโกโลตัส หางแมคโคร ตลาดรังสิต ตลาดไท

ตลอดจนศูนยอุตสาหกรรมอีกจํานวนมาก ทั้งแหลงสถานศึกษาและแหลงธุรกิจอุตสาหกรรม

โดยรอบบริเวณใกลโครงการจะมีนักศึกษาและประชาชนจํานวนรวมหลายหมื่นคน เชนนักศึกษา

มหาวิทยาลัยกรุงเทพวิทยาเขตรังสิตมีประมาณ 28,489.คน นักศึกษามหาวิทยาลัยธรรมศาสตร

ศูนยรังสิต มีประมาณ 31,760 คน นักศึกษามหาวิทยาลัยราชภัฏวลัยลงกรณมีประมาณ

25,729 คน นักศึกษามหาวิทยาลัยรังสิต มีประมาณ 15,807 คน และอื่นๆ 25,016 รวม

นักศึกษาสถาบันใกลเคียงโครงการอพารทเมนทประมาณ 126,801 คนทั้งนี้ยังไมรวมประชาชน

จากถิ่นอื่นที่โยกยายมาทํางานในบริเวณใกลเคียงโครงการอีกจํานวนมาก

จึงเปนไดวาอุปสงคหรือความตองการหองพักอาศัยมีอยูเปนจํานวนมากซึ่งมีโอกาสจะ

มาใชบริการหองพักจากโครงการ

3.3.3 สภาพตลาดของอพารทเมนทสภาพตลาดอพารทเมนทในบริเวณพื้นที่ใกลเคียงกับวิทยาเขตรังสิตในปจจุบันเริ่มมี

แนวโนมของการแขงขันมากขึ้น ทั้งนี้เพราะในชวงเวลา 2-3 ปที่ผานมามีการกอสรางหอพัก

นักศึกษาเพิ่มขึ้นอยางมาก เนื่องจากปริมาณนักศึกษาที่วิทยาเขตรังสิตเพิ่มขึ้นอยางตอเนื่องทุก

ป แตถึงกระนั้น สภาพตลาดหอพักในปจจุบันก็ ยังอยูในลักษณะที่มีอุปสงคสวนเกิน (Excess

Demand) อยางมากเมื่อเทียบกับปริมาณหองพักที่มีไวบริการในบริเวณนี้ ทําใหการสรางหอพัก

นักศึกษาขึ้นมาใหม ยังมีโอกาสประสบความสําเร็จไดอีกมาก

ในสภาพการแขงขันปจจุบัน ถานําทฤษฎีแรงกดดัน 5 ประการในการแขงขันเชิงธุรกิจ

(Five Force Model) มาเปนเครื่องมือในการวิเคราะหจะไดผล ดังนี้

3.3.3.1 แรงกดดันจากคูแขงขันรายเดิม (Revival among Competitors) จะพบวาในปจจุบันมีผูประกอบธุรกิจหอพักนักศึกษาในบริเวณโดยรอบ วิทยาเขตรังสิต

รัศมี 2 กิโลเมตร จํานวนทั้งสิ้น 25 ราย ซึ่งแตละรายก็พยายามที่จะใหบริการที่ดีในราคาที่

นักศึกษาพอใจ จึงอาจมีการแยงชิงลูกคาดวยกลยุทธตางๆ เพิ่มขึ้น

4

3.3.3.2 แรงกดดันจากสินคาทดแทนกันได (Substitute Products) จะพบวามีผูประกอบธุรกิจที่พักอาศัยในรูปแบบอื่นที่นักศึกษาสามารถเชาอยูอาศัยได เชน หอง

แบงเชาของอาคาพาณิชย หองแบงเชาตามบานพัก หองแถวแบงเชารายยอยๆ ซึ่งสามารถดึง

ลูกคาเขาพักอาศัยไดจํานวนหนึ่ง โดยอาศัยการต้ังราคาต่ําๆ

3.3.3.3 แรงกดดันจากอํานาจตอรองของผูขาย (Power of Suppliers) ผูขายในกรณีโครงการหอพัก คือ บริษัทผูรับเหมากอสราง บริษัทที่ขายอุปกรณในหองพัก เชน

เตียง โตะเขียนหนังสือ ตูเสื้อผา ตลอดจนบริษัทเครื่องไฟฟา เชน พัดลม แอร เปนตน แรงกดดัน

ทางดานผูขายเหลานี้มีเพียงเล็กนอย เนื่องจากมีบริษัทรับเหมากอสราง บริษัทขายอุปกรณใน

หองพัก บริษัทเครื่องใชไฟฟาตางๆ จํานวนมากในยานรังสิต ตลอดจนมีหางสรรพสินคาขนาด

ใหญ คือ Future Park Rangsit และSuperstores หลายยี่หอ คือ Tesco Lotus Big C Makro

เปนตน

3.3.3.4 แรงกดดันของผูซื้อ (Power of Buyers)ผูซื้อในที่นี้ คือ นักศึกษามหาวิทยาลัยกรุงเทพ ซึ่งมีจํานวนมากเกินกวาจํานวนหองพักที่

มีบริการในบริเวณนี้ ดังนั้นอํานาจการตอรองของนักศึกษาจึงมีไมมากนัก หรืออยูในสภาพเปน

ฝายยอมใหกับเจาของอพารทเมนทมากกวา เพราะหองพักขาดแคลน

3.3.3.5 แรงกดดันของผูเขาสูธุรกิจหองพักใหเชารายใหม (New

Entrances)ในปจจุบันมีผูลงทุนทําโครงการหอพักนักศึกษาเพิ่มมากขึ้นตลอดเวลา เนื่องจากเห็น

โอกาสในการทํากําไร และการเพิ่มขึ้นของหองพักจากโครงการใหมๆ ยอมสงผลกระทบใหเกิด

การใชกลยุทธแยงชิงลูกคากันมากขึ้นจนอาจสงผลทําใหมีการตัดราคา คาเชาใหต่ําลง หรือ

อาจมีการสงเสริมการขายมากขึ้น จนเปนผลทําใหรายรับจากคาเชาลดลง และคาใชจายตางๆ

ในการดําเนินงานสูงขึ้นไดในอนาคตเมื่อผูเขามาใหมมีมากขึ้นเรื่อยๆ

5

3.3.5.6 อุปทานหองพักจากรายงานการสํารวจพบวา มีจํานวนโครงการธุรกิจอพารทเมนท ในบริเวณใกลกับ

วิทยาเขตรังสิตทั้งสิ้น 25 แหง มีหองพักรวมทั้งสิ้นประมาณ 5,000 หองดังรายละเอียดตอไปนี้

ตารางที ่1 แสดงรายชื่ออพารทเมนทในเขตอําเภอคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี

ลําดับ

ที่

รายชื่ออพารท

เมนท จํานวนหอง

ขนาดหอง

(ตารางเมตร) ที่ตั้ง อัตราคาเชา(บาท)

อัตราคาน้ําประปา/

ยูนิต(บาท)

อัตราคา

ไฟฟา/ยูนิต

(บาท)

1 หอพักสวัสดี 180 18

ริมถนนพหลโยธินติด

รั้วมหาวิทยาลัย

กรุงเทพ 2,800-3,500 18.00 5.00

2 บางกอกเอเทรียม 196 28-38

ซอยรังสิตภิรมย ติดรั้ว

มหาวิทยาลัยกรุงเทพ 5,200.00 10.00 5.00

3

Sky View&Sky

Villge 550 28-78


มหาวิทยาลัยกรุงเทพ 4,200-14,000 22.00 7.00

4

พีแอนดดับบลิว

แมนชั่น 105 28-30



5 บานสวนปาลม 778 24

ตรงขามมหาวิทยาลัย

กรุงเทพ 2,500-3,800 15.00 6.00

6

ทริปเปล พี อพารท

เมนท 188 15.4-40.36

ชุมชนไวทเฮส ถนน

พหลโยธิน 2,500-4,500 25.00 5.00

7 รมเย็นแมนชั่น 240 21

ซอยประทานพร (ตรง

ขามโรงกษาปณ)ถนน

พหลโยธิน 2,400-8,000 18.00 5.00

8 บางกอกปารค 912 18

ริมถนนพหลโยธินตรง

ขามมหาวิทยาลัย

กรุงเทพ 3,200-3,900 15.00 6.00

9 หอพักเตาเฟก 21 6.4


กรุงเทพ 2,300.00 9.00 8.00

10 หอพักวิภาพร 39 24


กรุงเทพ 3,500-4,500 18.00 6.00

11 RS บานรมเย็น 140 26.25

ซอยประทานพร (ตรง

ขามโรงกษาปณ)ถนน

พหลโยธิน 3,400-5,000 20.00 5.00

12 พี.พี.เฮาส 98 26.25



13 หอพักนิลญา 18 15


กรุงเทพ 1,600.00 9.00 8.00

14 หอพักเจณะ 40 28


กรุงเทพ 2,500.00 10.00 7.00

15 อโนทัยเพรส 125 28-56



6

ตารางที่ 1 ตอ

ลําดับ

ที่

รายชื่ออพารท

เมนท จํานวนหอง

ขนาดหอง

(ตารางเมตร) ที่ตั้ง อัตราคาเชา(บาท)

อัตราคาน้ําประปา/

ยูนิต(บาท)

อัตราคา

ไฟฟา/ยูนิต

(บาท)

16

เดอะเทอเรส

แมนชั่น 90 30.45



17

หอพักหญิงบาน

วัชรีวงศ 67 36-60



กรุงเทพ 2,300-3,800

เหมา100บาท/คน/

เดือน 5.00

18 บานตา บานยาย 430 18



กรุงเทพ 3,000-3,800 15.00 6.00

19

ทิปเปล เอ เรสซิ

เดนส 105 24



20 พงษลดา เพลส 90 32-40



21 A&T MANTION 105 24-49


มหาวิทยาลัยกรุงเทพ 4,000-10,000

เหมาจาย 150

บาท/คน/เดือน 7.00

22 นิภาอพารทเมนท 56 18

ริมถนนพหลโยธิน ติด

โชวรูม โตโยตา 2,100-2,600 18.00 7.00

23 ชัชวาลแมนชั่น 154 25-32



24

พลอมร อพารท

เมนท 200 29



25 การเดนวิว 154 25



การวิเคราะหโอกาสทางการตลาดการวิเคราะหจุดแข็งและจุดออน (Strength and Weakness )

การวิเคราะหจุดแข็ง (Strength) เปนการพิจารณาขอดีเดนหรือจุดแข็งของโครงการคือ

1. ทําเลที่ตั้งของโครงการอยูใกลสถานศึกษาสามารถเดินทางไปศึกษาไดในเวลา 3-

5 นาทีเนื่องจากอยูหางจากมหาวิทยาลัยกรุงเทพ วิทยาเขตศูนยรังสิต เพียง

100 เมตร

2. โครงการตั้งอยูริมถนนวิภาวดี-รังสิต ซึ่งเปนทําเลที่การเดินทางสะดวกสําหรับใช

ยานพาหนะสวนตัว เชนจักรยาน มอรเตอรไซด รถยนต ตลอดจนรถประจํา

ทางผานหลายสาย

7

3. โครงการตั้งอยูใกลยานการคาและสถาบันการศึกษา เชน ศูนยการคาฟวเจอร

พารครังสิต ศูนยการคาโลตัส ศูนยการคาเซียรรังสิต ตลาดไท นิคม

อุตสาหกรรมนวนคร มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร ศูนยรังสิต มหาวิทยาลัย

กรุงเทพ วิทยาเขตศูนยรังสิต บริษัทเอกชนจํานวนมาก

4. โครงการอพารทเมนทใหเชา โครงการนี้เปนโครงการที่มีหองน้ําในตัวและ

ระเบียงภายในหองพัก รวมทั้งเฟอรนิเจอร เชน เตียง ตูเสื้อผา แอร โทรศัพท

ภายในหองพัก ฯลฯ ซึ่งผูเชามีความสะดวกสบายและความเปนสวนตัว บริการ

อินเตอรเน็ตความเร็วสูง เคเบิ้ลทีวีผานดาวเทียม อีกทั้งโครงการยังมีบริเวณที่

นั่งเลนและที่จอดรถในชั้นลางของอาคาร ระบบความปลอดภัยโดยผานระบบ

คียการด มีกลองวงจรปด 24 ชั่วโมง มียามรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมง

5. โครงการเปนโครงการใหมจึงมีสภาพของตัวอาคารหองพักและเฟอรนิเจอรที่

ใหมกวาโครงการอื่น ซึ่งบางโครงการสรางมาเปนเวลา 10 ป ทําใหโครงการ

อพารทเมนทใหเชาแหงนี้สามารถดึงดูดกลุมลูกคาเปาหมายที่ตองการเชา

อพารทเมนท

การวิเคราะหจุดออน (Weakness) เปนการพิจารณาจุดออนหรือขอเสียของ


โครงการอพารทเมนทในการศึกษานี้ มีโครงสรางอาคารเปนอาคารตึกและไมมี

บริเวณพื้นที่สําหรับปลูกตนไมหรือทําสวนหยอมเพื่อความรมเย็นของผูเชาได

การวิเคราะหอุปสรรคและโอกาส (Threat and Opportunity)

อุปสรรค (Threat)

1. เนื่องจากสถาบันการศึกษาตางที่อยูบริเวณรอบโครงการ มีการเปดสอน 2 ภาค

การศึกษา โดยไมมีภาคฤดูรอน ทําใหรายรับของโครงการจะมีเพียง 10 เดือน

เทานั้น

2. เนื่องจากสถาบันการศึกษาตางที่อยูบริเวณรอบโครงการมีจํานวนนักศึกษาเปน

จํานวนมากอาจจะมีผูประกอบการรายใหมเขามาในตลาดเพิ่มขึ้นทําใหมีการ

แขงขันกันในสภาพที่ตองแยงชิงกลุมเปาหมายของโครงการได

โอกาส (Opportunity)

1. มีโอกาสทางการตลาดของโครงการอพารทเมนทใหเชาแหง เนื่องจากความ

ตองการที่พักอาศัยอยูเปนจํานวนมากเนื่องจากยังมีความตองการสวนเกินอยู

8

มาก เนื่องจากปริมาณนักศึกษาเพิ่มขึ้นและมีการเรียนการสอนในหลาย

สาขาวิชา ซึ่งอุปทานในดานความตองการอพารทเมนทใหเชาไมเพียงพอกับ

ความตองการเชา

2. โครงการอพารทเมนทใหเชาเปนโครงการใหม จึงมีสภาพตัวอาคารหองพักและ

เฟอรนิเจอรตางๆ ที่อยูในสภาพใหมกวาโครงการอื่น ทําใหโครงการมีโอกาส

ดึงดูดลูกคาเปาหมายไดมากขึ้นกลาวคือ กลุมลูกคาที่เชาอพารทเมนทอยูแลวก็

อาจตองการเปลี่ยนมาเชาหองพักของโครงการที่มีสภาพใหมและนาอยูกวา

หรือกลุมลูกคาที่เชาอยูประเภทอื่นอยูแลว และผูที่อาศัยอยูกับผูอื่นอาจจะ

อยากเปลี่ยนสภาพความเปนอยูมาลองอยูอพารทเมนทแหงใหม

3. โครงการอพารทเมนทใหเชาแหงนี้ไดกําหนดรูปแบบหองพัก เฟอรนิเจอรตาม

กลุมเปาหมายตองการ รวมทั้ งความสามารถในการจายคาเช าของ

กลุมเปาหมาย ดังนั้นโครงการอพารทเมนทแหงนี้ยอมตอบสนองความตองการ

และสรางความพอใจแกกลุมเปาหมายไดทั้งดานคุณภาพและราคา

4. จากการสํารวจคูแขงขันทั้งโครงการที่เปนอพารทเมนท และที่อยูอาศัยเชา

ประเภทอื่น ๆ จะเห็นวาโครงการอพารทเมนทใหมนีมีสิ่งอํานวยความสะดวก

และบริการตางๆ ที่เหนือกวาคูแขงขันที่ระดับอัตรคาเชาใกลเคียงกัน จึงเปน

โอกาสของโครงการอพารทเมนทแหงนี้สามารถดึงดูดกลุมเปาหมายไดมาก

ยิ่งขึ้น

การออกแบบกลยุทธการตลาดสําหรับธุรกิจอพารทเมนทกลยุทธผลิตภัณฑ (Product Strategy)

จากการศึกษารายละเอียดเกี่ยวกับลักษณะหลายรูปแบบที่อยูอาศัยใหเชา

ประเภทตางๆ ในอําเภอคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี โดยอาศัยจุดเดนจุดดอยของ

แตละโครงการ แลวนํามาปรับปรุงออกแบบอาคารและหองพัก ดังนี้

1. การออกแบบภายในอาคารและหองพักโดยมีระเบียงภายในหอง ทําให

อากาศถายเทดี และโปรงโลง รวมทั้งเฟอรนิเจอรภายในหองพักใหมี

รูปแบบและสีสันเหมาะสมกับกลุมเปาหมายนักศึกษา

2. การใหบริการพื้นฐานไดความสะอาด ความสุขสบายใจในการเขาพัก

ตลอดจนสิ่งอํานวยความสะดวกทั่วไปที่อพารทเมนทควรจะมีใหแกผูพัก

อาศัย เชนเครื่องกรองน้ําดื่ม ยาสามัญประจําบาน เปนตน

9

3. ลักษณะการใหบริการเสริม ไดแก บริการที่เพิ่มเติมนอกจากบริการพื้นฐาน

ทั่วไป เชน หนังสืออานนอกเวลา เครื่องออกกําลังกาย และเกมตางๆเปน

ตน

กลยุทธราคา (Price Strategy)

1. ราคาที่กําหนดเปรียบเทียบกับราคาตลาด และต่ํากวาคูแขงเล็กนอย เมื่อ

เปรียบเทียบกับคูแขงที่มีคุณภาพใกลเคียงกันและเมื่อเปรียบเทียบกับคูแขง

ที่มีราคาเทากัน โครงการอพารทเมนทจะเปนโครงการที่มีคุณภาพสูงกวา

2. ราคาที่กําหนดจะตองเหมาะกับกําลังซื้อของกลุมเปาหมาย(ดังนั้นจึง

เกี่ยวพันไปถึงลักษณะและขนาดของโครงการที่ออกแบบดวย โดยเปน

รูปแบบและขนาดที่กลุมเปาหมายตองการและมีกําลังซื้อ และมีหองน้ํา

ภายในหองทุกหอง

เปนอาคารอพารทเมนทสรางบนที่ดินขนาดกวาง 25 เมตร ยาว 44 เมตร ที่ปลูกสราง

อาคารอพารทเมนทกวาง 14.5 เมตร x ยาว 38.5 เมตร x สูง 16.52 เมตร มี 4 ชั้น มีหองพัก

70 หอง ขนาดกวาง 3.5 เมตร x ยาว 6.5 เมตร และรานคา 3 ราน ขนาด กวาง 7.00 เมตร x

ยาว 6.5 เมตร สํานักงาน 1 หอง ขนาดกวาง 7.00 เมตร x ยาว 6.5 เมตร ไมมีลิฟทโดยสาร

ดานหนา ดานหลัง 2 เมตร ดานขางทิศใต 2 เมตร ดานหนา 6.5 เมตร ตามแบบอนุญาตของ

กฎกระทรวงฉบับที่ 55 ดานหนาอพารทเมนททางเดิน 1.5 เมตร ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55

ขนาดหองกวาง 3.5 เมตรยาว 6.5 เมตร รวมระเบียง มีหองน้ําในหองพัก

จํานวนหองพักของโครงการ

ชั้นที่ 1 มีการแบบเปนหองพัก 10 หอง เพื่อทําการคา 3 หอง ขนาด 7.00 เมตร x ยาว

6.5 เมตร และหองขนาดกวาง 7.00 เมตร x ยาว 6.5 เมตร ใชเปนสํานักงานอพารทเมนท

สวนชั้น 2-4 ทุกชั้นสําหรับผูพักอาศัยมีหองพักขนาด 3.5 เมตร x ยาว 6.5 เมตร แตละ

ชั้น 20 หอง มี 3 ชั้น รวมเปน 60 หอง ซึ่งหองเพื่อทํารานคานี้ จะมีราคาคาเชาสูงกวาหองพัก

โดยทั่วไปเล็กนอย

อุปกรณและสิ่งอํานวยความสะดวกที่จัดใหมีเครื่องปรับอากาศทุกหอง มีโทรศัพททุก

หอง มีเคร่ืองทําน้ําอุนทุกหอง มีเตียง ตูเสื้อผา โตะเกาอีเขียนหนังสืออยางละ 2 ชุด มียามรักษา

ความปลอดภัย เขาออกระบบสแกนนิ้วมือ

10

เงื่อนไขการชําระเงิน

โครงการไดศึกษาเงื่อนไขการชําระเงินของอพารทเมนทอื่นๆ รวมทั้งที่อยูอาศัยใหเชา

ประเภทอื่นๆ พบวา โครงการโดยทั่วไปกําหนดเงื่อนไขเหมือนๆ กัน คือประกันสัญญา 1 ป ชําระ

ลวงหนา 3 เดือน แตบางโครงการประกันสัญญา 3 เดือน ชําระลวงหนา 1 เดือน แตโครงการจะ

ใหสิทธิพิเศษแกผูเชาโดยกําหนดประกันสัญญา 6 เดือน ชําระลวงหนา 3 เดือน และสามารถโอน

สิทธิใหกับบุคคลอื่นๆ ที่มาเชาตอไดโดยไมมีการปรับ เพื่อใหลูกคาที่ตองการยายออกดวยความ

จําเปนไมเสียโอกาสเรื่องของการถูกปรับเนื่องจากการยายออกกอนเวลาที่ทําสัญญากันไวสราง

ความพึงพอใจใหแกผูพักอาศัย

กลยุทธการจัดจําหนาย (Place Strategy)

จุดเดนของที่ตั้งโครงการคือ ใกลมหาวิทยาลัยกรุงเทพ วิทยาเขตศูนยรังสิต ศูนยการคา

ศูนยการคาเซียรรังสิต นิคมอุตสาหกรรมนวนคร ตลาดไท บริษัทเอกชน ฯลฯ ซึ่งเปนจุดเดนที่ตั้ง

โครงการเปนเงื่อนไขการขายไดเปนอยางดีเพราะนํามาศึกษาสามารถเดินทางภายใน 3-5 นาที

ดวยการเดินเทาและมอรเตอรไซดรับจาง

นอกจากนี้ยังอยูใกลปายรถประจําทางและรถรับจางทําใหผูเชาอาศัยสะดวกมากในการ

เดินทางไปที่ตางๆ

สําหรับชองทางการจัดจําหนายโครงการจะมีเสมียนประจํา ซึ่งจะเปนผูรับโทรศัพทและ

ติดตอการเชาอพารทเมนทตลอดจนใหการดูแลชวยเหลือผูเชาอาศัย

กลยุทธสงเสริมการขาย (Promotion Strategy)

เพื่อใหสอดคลองกับสวนผสมทางการตลาด (Market Mix) อื่นๆ ที่กลาวมาแลว

โครงการจึงไดกําหนดกลยุทธการสงเสริมการตลาดดังนี้

1. กลยุทธการโฆษณา (Advertising Strategy)

โดยเนนจุดเดนของผลิตภัณฑที่เหนือกวาคูแขงโดยทั่วไป กลาวคือ เนนในเรื่องของ

โครงการใหม และสิ่งอํานวยความสะดวกตางๆ ที่คอนขางพรอมกวาคูแขง โดยจะมีการ

ประชาสัมพันธโดยตรงกับลูกคาเปาหมายมากที่สุด นอกจากการประชาสัมพันธปกติที่โครงการ

หรือการโฆษณาวิธีอื่นๆ เชน การทําปาย การแจกแผนพับ โดยชี้ใหเห็นถึงความแตกตางในดาน

ความสะดวก ความปลอดภัย ความเปนสวนตัว ความพรอมทางดานคุณภาพสินคาและ

ทําเลที่มีความสะดวกสบาย ในการเดินทางของโครงการ โดยเนนโฆษณาประชาสัมพันธในชวงที่

มีการลงทะเบียน วันขายใบสมัคร และวันปฐมนิเทศนักศึกษาใหม เปนตน

11

2. กลยุทธการสงเสริมการขาย (Sale Promotion Strategy)

โดยการใหพนักงานชี้แจงถึงตัวสินคาวามีจุดเดนอยางไร เชน เปนโครงการใหม มี

ระเบียงและหนาตาง ทําใหการถายเทอากาศดี ปลอดภัยจากอัคคีภัย มีบริเวณนั่งเลนและที่จอด

รถยนต นอกจากภายในหองพักมีเฟอรนิเจอร และสิ่งอํานวยความสะดวกตางๆ เชน โทรศัพย

ภายในหองพัก เปนตน

การศึกษาความเปนไปไดทางเทคนิค

จากการศึกษาการสํารวจพื้นที่ โครงการวามีทําเลที่ตั้งโครงการ การคมนาคม

สาธารณูปโภคและสาธารณูปการ เหมาะสมในการทําโครงการอพารทเมนทใหเชาหรือไม

รวมทั้งลักษณะและขนาดโครงการ โดยคํานึงขอบังคับทางกฎหมายเปนสําคัญ ซึ่งเหลานี้จะทํา

ใหโครงการอพารทเมนทสามารถดําเนินตอไป ดังนั้นจึงมีความจําเปนที่จะตองศึกษาถึง

รายละเอียดดานเทคนิคดังตอไปนี้

12

ทําเลที่ตั้งของโครงการ

โครงการสรางอพารทเมนทใหเชา ตั้งอยูริมถนนพหลโยธิน ตําบลคลองหนึ่ง อําเภอ

คลองหลวง จังหวัดปทุมธานี อยูหางจากมหาวิทยาลัยกรุงเทพ วิทยาเขตศูนยรังสิต ประมาณ

100 เมตร มีขนาดที่ดิน 275 ตารางวา สามารถเดินทางไปศูนยการคา ตลาดไท ธนาคาร

ไปรษณีย ไดสะดวกทั้งในเขตใกลเคียงและหางไกล

แผนภาพที่ 3 ทําเลที่ตั้งของโครงการ

การคมนาคมเนื่องจากโครงการตั้งอยูบริเวณถนนพหลโยธิน ซึ่งเปนถนนสายหลักที่เดินทางไปทาง

เหนือและภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ทําใหเดินทางดวยยานพาหนะสวนตัวไดสะดวกและ

สามารถใชเสนทางคมนาคมไดสะดวก นอกจากนี้ยังมีรถประจําทางมากมายหลายสายและ

มอรเตอรไซดรับจาง

13

สาธารณูปโภคและสาธารณูปการ1. สิ่งอํานวยความสะดวกดานสาธารณูปโภค บริเวณมหาวิทยาลัยกรุงเทพ วิทยาเขตศูนย

รังสิตในปจจุบันมีความเจริญและความพรอมไมวาจะเปนการคมนาคม ถนนหนทาง ไฟฟา

ประปา และโทรศัพท

2. สิ่งอํานวยความสะดวกดานสาธารณูปการตางๆ ซึ่งตั้งอยูในรัศมีโครงการที่สําคัญไดแก

-ส ถ า น ที่ ร า ช ก า ร เ ช น ส ถ า นี ตํ า ร ว จ ก า ร ไ ฟ ฟ า ส ว น ภู มิ ภ า ค ส ร ร พ ส า มิ ต

มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร ศูนยรังสิต โรงพยาบาลธรรมศาสตรคลองหลวง ไปรษณีย กรม

สรรพากรเซียรรังสิต

-สถานศึกษา เชน โรงเรียนธรรมศาสตร คลองหลวง

-ธุรกิจเอกชนตางๆ เชนธนาคาร บริษัทหางรานตางๆ ฯลฯ

- สถานพยาบาลภาครัฐ โรงพยาบาลธรรมศาสตร คลองหลวง โรงพยาบาลเอกชนและ

คลินิกเอกชนตางๆ

-อื่นๆ เชนตลาด ศูนยการคา

14

ชั้นที่ 1

ชั้นที่ 2-4

แผนภาพที่ 4 ภาพแบบแปลนอาคาร

เปนอาคารอพารทเมนทสรางบนที่ดินขนาดกวาง 25 เมตร ยาว 44 เมตร ที่ปลูกสราง

อาคารอพารทเมนทกวาง 14.5เมตร x ยาว 38.5 เมตร x สูง 16.52 เมตร มี 4 ชั้น มีหองพัก 70

หอง ขนาดกวาง 3.5 เมตร x ยาว 6.5 เมตร และรานคา 3 ราน ขนาด กวาง 7.00 เมตร x ยาว

6.5 เมตร สํานักงาน 1 หอง ขนาดกวาง 7.00 เมตร x ยาว 6.5 เมตร ไมมีลิฟทโดยสาร

ดานหนา ดานหลัง 2 เมตร ดานขางทิศใต 2 เมตร ดานหนา 6.5 เมตร ตามแบบอนุญาตของ

กฎกระทรวงฉบับที่ 55 ดานหนาอพารทเมนททางเดิน 1.5 เมตร ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55

ขนาดหองกวาง 3.5 เมตรยาว 6.5 เมตร รวมระเบียง มีหองน้ําในหองพัก

15


ชั้นที่ 1 มีการแบบเปนหองพัก 10 หอง เพื่อทําการคา 3 หอง หองพักอาศัยขนาด 3.5

เมตร x ยาว 6.5 เมตร รานคาขนาด 7.00 เมตร x 6.5 เมตร และหองขนาดกวาง 7.00 เมตร x

ยาว 6.5 เมตร ใชเปนสํานักงานอพารทเมนท

สวนชั้น 2-4 ทุกชั้นสําหรับผูพักอาศัยมีหองพักขนาด 3.5 เมตร x ยาว 6.5 เมตร แตละ





ความปลอดภัย เขาออกระบบสแกนนิ้วมือ

เงื่อนไขการชําระเงิน

โครงการไดศึกษาเงื่อนไขการชําระเงินของอพารทเมนทอื่นๆ รวมทั้งที่อยูอาศัยใหเชา

ประเภทอื่นๆ พบวา โครงการโดยทั่วไปกําหนดเงื่อนไขเหมือนๆ กัน คือประกันสัญญา 1 ป ชําระ

ลวงหนา 3 เดือน แตบางโครงการประกันสัญญา 3 เดือน ชําระลวงหนา 1 เดือน แตโครงการจะ

ใหสิทธิพิเศษแกผูเชาโดยกําหนดประกันสัญญา 6 เดือน ชําระลวงหนา 3 เดือน และสามารถโอน

สิทธิใหกับบุคคลอื่นๆ ที่มาเชาตอไดโดยไมมีการปรับ เพื่อใหลูกคาที่ตองการยายออกดวยความ

จําเปนไมเสียโอกาสเรื่องของการถูกปรับเนื่องจากการยายออกกอนเวลาที่ทําสัญญากันไวสราง

ความพึงพอใจใหแกผูพักอาศัย

16

ตารางที่ 2 แสดงการคาดคะเนตนทุนในการกอสรางเริ่มแรก

โดยการประมาณการตนทุนในการกอสรางและอํานวยความสะดวกตางๆภายในหองดังนี้

ส.ค.-54 ก.ย.-54 ต.ค.-54 พ.ย.-54 ธ.ค.-54 ม.ค.-55 ก.พ.-55 มี.ค.-55

เม.ย.-

55 05-พ.ย. มิ.ย.-55

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

เขียนแบบ ขอนุ

ญาติกอสราง

และประมาณ

คากอสราง

ปรับพื้นที่ ตีผัง

ตอกเข็ม และเท

ตอหมัก

เทคาน หลอเสา

และเทพื้นชั้นที่

1



2


กออิฐ ฉาบปูน


3วาง ทอระบบ

ไฟฟา, ประปา




4วาง ทอระบบ

ไฟฟา, ประปา

เทคานดาดฟา


ภายนอก-

ภายในแสละ

วางทอระบบ

ไฟฟา ,ประปา

โทรศัพท

โทรทัศน

ติดตั้งอุปกรณ

สิ่งอํานวยความ

สะดวกทุกชนิด

ติดปายโฆษณา

โครงการแจก

ใบปลิวและเริ่ม

ดําเนินการ

บริหารจัดการ

ตลอดโครงการ

17

ตารางที่ 3 แสดงการประมาณจํานวนและตนทุนอุปกรณในหองพักและอพารทเมนท

รายการจํานวน จํานวน ราคาตอหนวย จํานวนเงิน

ตู โตะ ภายในสํานักงาน 1.00 20,000.00 20,000.00

แอรLG Health + EconoS13-SBB6P12,437 BTU 70.00 12,500.00 875,000.00

เตียงนอน ปารติเกิล (ม3ีสี สีสัก สีโอค สีบีช) 3.5 ฟุต ที่นอน ที่นอน 3.5

ฟุต โตะเครื่องแปงปารเกิล 60 ซม. ตูเสือผา 80 ซม.

70.00 7,890.00 552,300.00

ระบบคียการด 1.00 28,000.00 28,000.00

ถังดับเพลิง 4.00 950.00 3,800.00

กลองโทรทัศนวงจรปด 10.00 8,900.00 89,000.00

ระบบกุญแจไฟฟา 1.00 11,000.00 11,000.00

โทรทัศน 21 นิ้ว (SONY) 70.00 4,000.00 280,000.00

ตูเย็น มิตซูบิชิ 6.4 คิว 70.00 5,890.00 412,300.00

แทงคน้ํา 1500 ลิตร 10.00 7,000.00 70,000.00

ชุดปมเพิ่มแรงดัน set ปม5 ตัว 1.00 100,000.00 100,000.00

รวมทั้งสิ้น 2,441,400.00

ที่มา:ราคาตลาดจากการสอบราคา 3 กรกฎาคม 2556 Online

ตารางที่ 4 แสดงการประมาณการตนทุนในการกอสรางและที่ดิน

รายการ จํานวนพื้นที่ใชสอย หนวย

ราคาตอตาราง

หนวย จํานวนเงิน

ที่ดิน 275.00 ตารางวา 35,000 9,625,000.00

คากอสรางอาคารที่พักอาศัยรวมคา

เทคอนกรีตทางเงินรอบอาคารงาน

ระบบ เชน ไฟฟา ประปา โทรศัพท

เคเบิ้ลทีวี 2,233.00

ตาราง

เมตร 9,700.00 21,660,100.00

กันสาดสังกระสีทางเดินรอบอาคาร

และลวดตาขายดานหลังชั้นลาง 170.00

ตาราง

เมตร 700.00 119,000.00

รวม 31,404,100.00

ที่มา : http://www.wm.co.th/estate2551-54.html ราคาประเมินที่ป 2551-2554 เขตภาคกลาง จังหวัดปทุมธานี

อําเภอคลองหลวง ถนนพหลโยธิน โดยการหาคาเฉลี่ย จากการประเมินตารางวาละ 15,000-50,000)

18

หมายเหตุ

ราคากอสรางนี้ หมายถึงคากอสรางตามสัญญากอสรางซึ่งไดแกวัสดุ กอสรางตางๆ รวม

ทั้งหมดในงานกอสราง งานสถาปตยกรรม งานระบบไฟฟา ประปา โทรศัพท เคเบิลทีวี ภายใน

อาคาร คาแรงกอสราง คาใชจายทั่ วไปการกอสราง และกําไรของผู รับ เหมาและคา

ภาษีมูลคาเพิ่ม(7% ) โดยไมรวมคาดอกเบี้ยลงทุนกอสรางการบริหารโครงการ การออกแบบ

การควบคุมงาน การโฆษณาประชาสัมพันธและบริหารการขาย

ราคากลางกรมการคาภายใน พ.ศ.2556 และราคาทองตลาดทั่วไป ต่ําเนื่องจากการ

จัดซื้อเปนจํานวนมาก ซึ่งสามารถตอรองราคากับผูขายไดราคาถูกกวาราคาทองตลาดโดยทั่วไป

ประมาณการงบซอมแซมสิ่งอํานวยความสะดวกภายในหอง

โครงการจะทําการซอมแซมบํารุงรักษาหรือหมดอายุถึงแมทางโครงการไดติดตั้งอุปกรณ

ที่มีคุณภาพแตบางอยางเสื่อมสภาพจากการใชการทางโครงการจึงไดกําหนดวงเงินซอมแซม

ทั่วไปในสวนนี้ตั้งปที่ 1-10 ปละ 60,000 บาท เพื่อทําการตรวจซอมเปลี่ยนแปลงซอมบํารุง ทั้ง

อาคารตั้งแตปที่ 11 เปนตนไปป ละ 60,000 บาท และการทาสีภายนอกอาคารกําหนดวงเงินเปน

จํานวน 100,000 บาท ในปที่ 6 ,11,16

การศึกษาความเปนไปไดดานการจัดการการวิเคราะหดานการจัดการ ผูที่จะเปนผูบริหารกิจการหรือผูที่จะเปนเจาของกิจการ

จําเปนตองมีประสบการณการบริหารงาน โดยจําเปนตองวิเคราะหในเรื่องคุณสมบัติ คุณวุฒิ

ทักษะ และประสบการณ ของผูบริหารกิจการวาเปนผูมีความรู ความเขาใจเกี่ยวกับธุรกิจที่จะ

ลงทุนเปนอยางดี และตองมีความรูทางดานเทคนิคการใหบริการ การตลาด การเงินและการ

จัดการเกี่ยวกับธุรกิจที่คิดจะลงทุน

การศึกษารูปแบบการดําเนินงาน การวางแผน (Planning) การจัดการองคกร

(Organization) การจัดคนเขาทํางาน (Leading) และการควบคุม (Controlling) เพื่อใหทราบถึง

คาใชจายในการบริหารและการดําเนินงาน โดยอพารทเมนทของโครงการจะดําเนินการใน

รูปแบบบริษัทจํากัดเพื่อประโยชนในการวางแผนภาษี และผูจัดการดูแลกิจการแทนโดยมีการจัด

องคกร ดังนี้

19

แผนภาพที่ 5 ผังการบริหารอพารทเมนท

จากแผนผังการบริหารอพารทเมนทแตละตําแหนงงานจะปฏิบัติงานตามหนาที่ (Job

Description) ดังนี้

1. เจาของอพารทเมนทมีหนาที่คอยตรวจเช็คเก็บเงินคาเชา รับเรื่องรองเรียนและ

ปญหาตางๆจากผูจัดการ/ผูดูแล พิจารณาสั่งการผูจัดการ/ผูดูแลใหดําเนินการแกไข

โดยทันที

2. พนักงานบัญชี มีหนาที่ตรวจเช็คบัญชี ทําสัญญาผูเชาใหมและยกเลิกสัญญาผูเชา

เกาที่บอกเลิกการเชา

3. ผูจัดการหรือผูดูแล(อยูเปนครอบครัว) มีหนาที่บริการผูเชา เชนผูเชาใหม/ผูเชายาย

เขายายออกสงใหพนักงานบัญชี ผูทําความสะอาด ความสงบเรียบรอย ซอมบํารุง

เล็กๆ นอยๆ สิ่งอํานวยความสะดวกภายในอาคาร เชน หลอดไฟเสีย เปลี่ยนกอกน้ํา

เปนตน

4. สวนกรณีซอมแซมดานเทคนิคเกินความสามารถของผูดูแลจะใชชางที่มีความ

ชํานาญเฉพาะจากภายนอก(Outsourcing)

การวางแผนภาษี การเลือกรูปแบบขององคกรและประเภทธุรกิจ (สมเดช โรจนคุรีเสถียร

และคณะ ,2551.กลยุทธการวางแผนภาษีและการจัดทําบัญชีของธุรกิจอสังหาริมทรัพยและการ

รับเหมากอสราง )

เจาของกิจการ

ผูจัดการ

เจาหนาท่ีบัญชีและการเงิน

พนักงานทําความสะอาด

พนักงานรักษาความปลอดภัย

20

การวางแผนภาษีเพื่อการประกอบธุรกิจใหประสบความสําเร็จเปนไปตามเปาหมายที่

กิจการไดกําหนดเอาไวนั้นการเลือกองคกรธุรกิจและประเภทของธุรกิจ เปนสิ่งที่จําเปนอยางยิ่งที่

ผูประกอบการตองมีการตัดสินใจที่จะลงทุนทํากิจการใดกิจการหนึ่ง เพื่อใหกิจการมีตนทุนต่ําสุด

และมีกําไรสูงสุด นอกจากนั้นยังทําใหเกิดความคลองตัวในการตัดสินใจเรื่องของการดําเนินงาน

การทําเนินธุรกิจใหเชาอสังหาริมทรัพยควรจะเลือกรูปแบบใหเหมาะสมกับการเสียภาษีอากร

การเริ่มตนประกอบธุรกิจใหเชาอสังหาริมทรัพย กอนจะเริ่มตนวางแผนภาษีในการ

จัดตั้งรูปแบบองคกรธุรกิจ ควรพิจารณาถึงขอดีขอเสียของธุรกิจดังกลาวในการดําเนินธุรกิจ

โดยทั่วไปเราอาจจะแบงรูปแบบขององคกรธุรกิจไดดังนี้

1.ธุรกิจเจาของคนเดียว(Single Proprietorship)

เปนการดําเนินกิจการดวยการเปนเจาของกิจการเพียงคนเดียว มิไดรวมลงทุนกับบุคคล

อื่นซึ่งธุรกิจประเภทนี่ตองรับผิดชอบในหนี้สินของกิจการไมจํากัด แตในทํานองเดียวกันเมื่อมีผล

กําไรจากการดําเนินงาน เจาของธุรกิจก็ไดรับแตเพียงผูเดียว ในแงการบริหารงาน การตัดสินใจ

ตางๆ ในการดําเนินธุรกิจจะตัดสินใจดวยตนเองโดยไมตองรอคอยหรือของความเห็นจากบุคคล

อื่นซึ่งทําใหมีอิสระในการทํางานและการตัดสินใจ

2.หางหุนสวน(Partnership)

เปนการดําเนินงานดวยบุคคลตั้งแต 2 คนขึ้นไปโดยไดตกลงทํากิจกรรมรวมกัน มี

วัตถุประสงคที่จะแบงผันผลกําไรตามอัตราสวนที่ผูเปนหุนสวนแตละคนไดลงทุนในกิจการ การ

ดําเนินธุรกิจประเภทนี้ชวยใหกิจการมีเงินลงทุนมากขึ้น ในแงการตัดสินใจรอบคอบ เพราะมีผู

เปนหุนสวนชวยกันตัดสินใจในเรื่องตางที่เกิดจากการดําเนินงาน หางหุนสวนจะแบงออกเปน 2

ชนิดคือ

ก.หางหุนสวนสามัญ (Ordinary of Unlimited Partnership)

ลักษณะของหางหุนสวนชนิดนี้ผูเปนหุนสวนทุกคนจะตองรับผิดชอบรวมกันในหนี้สิน

ทั้งหมดของกิจการโดยไมจํากัดจํานวนหนี้สินนั้น ในการจัดตั้งหางหุนสวนสามัญนี้กฎหมายไมได

บังคับใหจดทะเบียนเปนนิติบุคคล จึงมีสภาพเปนคณะบุคคล แตผูเปนหุนสวนอาจเลือกที่จะจด

ทะเบียนเปนนิติบุคคลก็ได ซึ่งจะเรียกวาหางหุนสวนสามัญนิติบุคคล

ข.หางหุนสวนจํากัด(Limited Partnership)

ลักษณะของหางหุนสวนชนิดนี้จะเปนผูเปนหุนสวน 2 ประเภทดวยกัน คือ ผูเปนหุนสวน

ที่รับผิดชอบในหนี้สินของกิจการจํากัดจํานวนไมเกินจํานวนเงินที่ตนไดลงทุนในกิจการนั้น และ

อีกประเภทเปนหุนสวนจะตองรับผิดชองในหนี้สินของกิจการไมจํากัดจํานวนหนี้สินนั้น การ

จัดตั้งหางหุนสวนชนิดนี้จะตองจดทะเบียนนิติบุคคลตามกฎหมาย

21

3.บริษัทจํากัด (Company Limited or Corporation Limited)

เปนธุรกิจที่จัดตั้งขึ้นโดยการแบงเงินลงทุนออกเปนหุน มีมูลคาหุนละเทาๆกัน ซึ่งผูถือหุน

จะรับผิดจํากัดเพียงไมเกินจํานวนเงินที่ตนยังสงใชไมครบมูลคาหุนที่ตนถืออยู การจัดกิจการ

บริษัทจํากัดโดยกฎหมายจะตองมีผูถือหุนไมนอยกวา 3 คน

คาใชจายในการจางพนักงานและคาใชจายตางๆ1. เงินเดือนผูจัดการ(คนดูแล) เดือนละ 15,000 บาท ทําความสะอาดตอนเขาพรอมที่

พักทํางานทุกวันตลอด 24 ชั่วโมง

2. คาบริการทําบัญชีของสํานักงานบัญชีเดือนละ 4,000 บาท

3. เงินเดือนเจาของโครงการ เดือนละ 15,000 บาท ดูแลความเรียบรอยในโครงการ

4. เงินเดือนเจาหนาที่รักษาความปลอดภัย 2 คนคนละ 9,000 บาท เดือนละ 18,000

บาท เวลาทํางาน 24 ชั่วโมง จางบริษัทรักษาความปลอดภัย


1. การปรับขึ้นเงินเดือนของพนักงานกําหนดปรับขึ้นที่ตองจายตามภาวะเงินเฟอ

ประมาณ 3 % ตอป

2. เบี้ยประกันสังคมในสวนของนายจางที่ตองจาย 5 % ของเงินเดือน

3. คาน้ํา คาไฟของสวนกลาง ไดแก บริเวณทางเดิน หองสํานักงาน(หองพักของผูดูแล

บริเวณโดยรอบของอพารทเมนทและเครื่องปมน้ําประมาณ 1,500 บาท กําหนด

ปรับขึ้น 10 % ทุก 5 ป

4. คาเก็บขยะหนาอาคารโดยสํานักงานเขตประมาณการแบบเหมาจายไวเปนเดือนละ

500 บาท

5. คาซอมแซมทั่วไป เชน หลอดไฟ คากอกน้ํารวมทั้งคาใชจายเกี่ยวกับคาของและ

คาแรงจางชางขางนอกประมาณเดือนละ 5,000 บาท

6. คาทาสีภายนอกใหมในปที่ 6,11,16 เนื่องจากการเสื่อมสภาพหมดอายุการใชงาน

ประมาณปละ 100,000 บาท

7. เปลี่ยนอุปกรณอํานวยความสะดวกอื่นๆ โครงการไดใชอุปกรณที่มีคุณภาพแตเกิดมี

การเสื่อมสภาพจากการใชงานจึงกําหนดมีการเปลี่ยนอุปกรณตามสภาพการชํารุด

เสียหายโดยเปนการเปลี่ยนตามที่มีการชํารุดเสียหาย และคํานวณคาเสื่อมราคา

อัตรา 20 % ตอป

8. คาประกันอัคคีภัยคิดเปนอัตรารอยละ 0.125 ของทุนประกัน 20,000,000 บาท

(เฉพาะคากอสรางอาคารไมรวมคาที่ดิน)

22

9. คาภาษีโรงเรือนแบบเหมาจายอัตรา 12.5 % ตอรายรับคาเชา ตอป

10. คาโทรศัพทแบบเหมาจาย 5,000 บาท / ตอเดือน ( 2 เลขหมาย )

11. คาใชจายเบ็ดเตล็ดตางๆ เชน คาอุปกรณสํานักงานประมาณปละ 20,000 บาท

12. ดอกเบี้ยจายเงินกูจากเงินกูจํากนวน 20,000,000 บาท อัตราดอกเบี้ย 8 % ตอป

13. ภาษีเงินไดนิติบุคคลอัตรา 30 % ของกําไรสุทธิ

กฎระเบียบในการเชาหองพัก1. ใหชําระคาเชา คาน้ํา คาไฟฟา โทรศัพทและอื่นๆภายในวันที่ 1-7 ของทุกเดือน

2. หากตองการยายออกตองแจงยายลวงหนาอยางนอย 15 วันและตองของ1 และ15

เดือนเทานั้น

3. ทางอพารทเมนทอนุญาติใหพักอาศัยไดไมเกิน4 คนตอหองเทานั้น

4. หามสงเสียงอึกกระทึกโครมสงเสียงหรือทําการอื่นๆที่เปนการรบกวนหองขางเคียง

5. หามนําเตาแก็ส เตาถานเขาประกอบอาหารในหองพักเด็ดขาด

6. หามตอกตะปูติดรูปภาพบนผนังและประตูหองรวมถึงการขีดเขียนบนผนัง

7. หามยายสวิชปลั๊กดวงไฟ หรือทําการตอเติมสายไฟเพิ่มและหามเปลี่ยนลูกบิดประตู

8. หามนําสัตวเลี้ยงเขามาเลี้ยงในอพารทเมนท

9. หามมั่วสุมเลนการพนันและทะเลาะวิวาทภายในหองหรือรอบอาคาร

10. หามนําสิ่งผิดกฎหมาย ยาเสพติด หรือเสพสิ่งเสพติดเขามาในหองพักและอาคาร

เด็ดขาด

11. หามนําผาอนามัย เศษขยะ เศษอาหาร กนบุหรี่ และน้ําที่ใชซักผาแลวลงโถสวมโดย

เด็ดขาด โดยใหนําขยะทุกชนิดไปทิ้งไวที่จัดให หากทิ้งขยะไมเปนที่ การโยนทิ้งขยะ

ทิ้งผาอนามัยเศษอาหาร กนบุหรี่จากชั้นบนลงชั้นลางจะถูกปรับ 500 บาทตอครั้ง

12. อพารทเมนทนี้ใหเชาเพื่อพักอาศัยเทานั้น ดังนั้นจึงหามจัดเลี้ยง สงเสียงดัง เปดวิทยุ

หรือทีวีดัง อันเปนการรบกวนหองขางเคียง

13. หากไมปฏิบัติตามทางอพารทเมนทสงวนสิทธิในการบอกเลิกสัญญาเชา

14. หามโอนสิทธิการใหกับผูอื่น

15. หามนุงผาเช็ดตัวผืนเดียวหรือถอดเสื้อเดินออกนอกหองเด็ดขาด

16. โปรดจอดรถใหเปนระเบียบตามที่อพารทเมนทไดจัดให

17. หามถอดรองเทาและวางสิ่งของไวนอกหองทางเดินและบันได

18. หามขนขาวของตอนกลางคืน เวนแตไดแจงใหอพารทเมนททําหนังสืออนุญาต

เพื่อใหเจาหนาที่รักษาความปลอดภัยรับทราบและอนุญาตใหออกจากตัวอาคาร

23

19. ตองใชคียการด เพื่อเปดประตูเขาและปดประตูทุกครั้งที่ออกหากทําการดหายตอง

ซื้อใหม(คาการด 200 บาท ยายออกคืนให 150 บาท และไมรับคืนหากการดชํารุด)

20. โปรดชวยกันดูแลและรักษาทรัพยสินสวนกลาง

การศึกษาความเปนไปไดทางการเงินเปนการศึกษาถึงการประมาณงบตางๆ และผลการวิเคราะหทั้งดานการตลาด ดาน

เทคนิคและดานการจัดการ สามารถนํามาใชเปนขอมูลในการจัดทํางบการเงินลวงหนาเพื่อ

ศึกษาผลตอบแทนโครงการรวามทั้งการวิเคราะหความไวของโครงการ (Sensitive analysis )

โดยแบงเปนขั้นตอนดังนี้

1. การคาดคะเนตนทุนรวมของโครงการ

2. การคาดคะเนความตองการทางการเงิน

3. การจัดทํางบกําไรขาดทุนลวงหนา

4. การคาดการงบกระแสเงินสดลวงหนา

5. การประเมินความเปนไปไดของโครงการ

6. การวิเคราะหความไวตอเหตุเปลี่ยนแปลง (Sensitivity Analysis)

การคาดคะเนตนทุนรวมของโครงการ หมายถึงมูลคาของทรัพยากรที่ใชไปเพื่อเปนฐาน

หรือสรางสิ่งอํานวยความสะดวกในการบริการหรือเรียกอีกอยางวาเงินลงทุนในโครงการ

ประกอบดวยเงินลงทุนในสินทรัพยถาวรรายจายกอนการดําเนินงานและเงินทุนหมุนเวียน

ตารางที่ 5 แสดงเงินลงทุนในสินทรัพยถาวร

รายการ จํานวนเงิน รอยละ

ที่ดิน 9,625,000.00 28.54

อาคาร 21,660,100.00 64.22

สิ่งอํานวยความสะดวก 2,441,400.00 7.24

รวมเงินลงทุนในสินทรัพยถาวร 33,726,500.00 100.00

ตารางที่ 6 แสดงคาใชจายกอนการดําเนินงาน

รายการ จํานวนเงิน

คาธรรมเนียมในการขอใบอนุญาต 60,000.00

คาปายอพารทเมนท 2,000.00

รวมคาใชจายกอนการดําเนินงาน 62,000.00

24

การประมาณการรายรับของโครงการนอกการจัดการที่คํานึงถึงสวนประสมทางการตลาดที่กลาวมาจุดแข็งหนึ่งของโครงการ

คืออพารทเมนทของโครงการเปนอาคารใหมจึงทําใหสภาพแวดลอมทั่วไปนาอยูอาศัย

และหองพักขนาดเหมาะสมกับความตองการประกอบกับเศรษฐกิจโดยรวมยังมีความเปนไปได

และจากการสอบถามผูประกอบการ 5 รายพบวา

1. ประมาณการรายรับคาดวาจะมีอัตราเขาพักอาศัยของผูเชารอยละ 90 ของจํานวน

หองทั้งหมดจากสัมภาษณผูประกอบการทุกรายคาดการณวามีอัตราเขาพักอาศัยของผูเชา

ประมาณ 90 เปอรเซ็นตของจํานวนหองทั้งหมดเปนระยะเวลา 1 ป

จากการวิเคราะหขางตนนี้ทางโครงการจึงไดกําหนดคาเชาไดกําหนดคาเชาเดือนละ

5,000 บาท มีอัตราเขาพัก 90 เปอรเซ็นต ของหองพักทั้งหมด เมื่อเวลาผานไปโครงการจะมีการ

ปรับคาเชาเพิ่มขึ้นทั้งหองทั่วไปและรานคาปละ 5 เปอรเซ็นต เนื่องจากการลงทุนในโครงเปนเงิน

ลงทุนที่สูงและคาของเงินเปลี่ยนแปลงตามอัตราเงินเฟอที่เกิดขึ้นซึ่งจะทําใหคาของเงินลดลงและ

ที่ตั้งโครงการอยูในทําเลที่ดีมีสิ่งอํานวยความสะดวกมากมาย

ตารางที่ 7 แสดงคาเชารายเดือนของหองพักและรานคา

ชั้นที่ จํานวนหอง คาเชา+คาเชาเฟอรนิเจอร จํานวนเงิน

1 10 5,000.00 50,000.00

รานคา 3 15,000.00 45,000.00

2 20 5,000.00 100,000.00

3 20 5,000.00 100,000.00

4 20 5,000.00 100,000.00

รวม 395,000.00

จากตารางที่ 7 มีหองพักรวม 70 หอง ขนาดของหองพักกวาง 3.5x ยาว 6.5 เมตร

รานคาใหเชาจํานวน 3 หอง กวาง 7.00 เมตร x 6.5 เมตร รวมระเบียงมีหองน้ําในหองพักทุก

หอง คาเชาหองพัก 70 หอง รายไดหองพักและรานคาใหเชา 3 หอง รวมเปนเงินทั้งสิ้น

395,000 บาท มีผูเขาพัก 90 เปอรเซ็นตของหองพักทั้งหมดรวมเปนรายไดไดตอเดือน เทากับ

355,500 บาท

25

จากสัมภาษณผูประกอบการทุกรายคาดการวามีอัตราการเขาพักของผูเชาประมาณ

90 เปอรเซ็นตของจํานวนหองทั้งหมด

ตารางที ่8 แสดงที่มารายไดของโครงการและอัตราการเขาพักอาศัยประมาณ 90 เปอรเซ็นตของจํานวนหองทั้งหมด

รายการ จํานวนเดือน จํานวนหอง(หอง) ราคาตอหอง(บาท)

อัตราเขาพัก

(เปอรเซ็นต) รายได (บาท)

ชั้นที ่1 12.00 10 5,000.00 0.90 540,000.00

รานคา 12.00 3 15,000.00 0.90 486,000.00

ชั้นที ่2 12.00 20 5,000.00 0.90 1,080,000.00

ชั้นที ่3 12.00 20 5,000.00 0.90 1,080,000.00

ชั้นที ่4 12.00 20 5,000.00 0.90 1,080,000.00

รายไดคาเชาหองพัก 4,266,000.00

คาไฟหองพัก 12.00 70 1,500.00 0.90 1,134,000.00

คาไฟรานคา 12.00 3 2,400.00 0.90 77,760.00

รายไดคาสาธารณูปโภค 1,211,760.00

คาน้ําประปาหองพัก 12.00 70.00 160.00 0.90 120,960.00

คาน้ําประปารานคา 12.00 3.00 800.00 0.90 25,920.00

คาน้ําประปา 146,880.00

รวมรายไดคาเชาหองพักและคาไฟ 5,624,640.00

จากตารางที่ 8 แสดงท่ีมาของรายไดของโครงการ ซึ่งรายละเอียดดังนี้

1. รายไดจากคาเชาหองพักและรานคาเชา 4,266,000 บาท ตอป ทั้งนี้จะมีการปรับ

ราคาคาเชา 5 เปอรเซ็นตตอป

จากตารางที่ 8 แสดงประมาณการตนทุน และการใชถั่วเฉลี่ยสําหรับคาไฟฟาหองพัก

รานคา ที่คาเฉลี่ยตอหนวยที่การไฟฟาสวนภูมิภาคจัดเก็บจากทางโครงการ(ที่มาการไฟฟาสวน

ภูมิภาค)

2. รายไดจากสวนตางคาไฟฟาคิดจากการเก็บคาไฟฟายูนิตละ 6 บาท โดยตนทุนอยู

ที่ประมาณยูนิตละ 5.44 บาท หากสมมติฐาน วามีการใชไฟในหองเชาหองละ 250

ยูนิต และการใชไฟฟาในรานคาหองละ 400 ยูนิต รายไดสวนนี้มาจาก 2 สวน ดังนี้

2.1 หองเชา จํานวนไฟที่ใชหองละ 250 ยูนิต ยูนิต 5.44 บาทเทากับ 1,360 บาท

ตอหอง

26

2.2 รานคาจํานวนไฟที่ใชรานละ 400 ยูนิต ยูนิตละ 6.80 บาทเทากับ 2,720บาท

ตอหอง

ตารางที่ 9 แสดงประมาณการตนทุนคาไฟฟา

จํานวนเดือน

จํานวน

หอง

คาไฟตอ

หอง 90% รวมทั้งสิ้น

คาไฟหองพัก 12 70 1,360.00 0.90 1,028,160.00

คาไฟรานคา 12 3 2,720.00 0.90 88,128.00

รายไดคาสาธารณูปโภค 1,116,288.00


สมมติฐาน การใชไฟฟาของหองพักอาศัย 250 หนวยอัตราตนทุนคาไฟฟา 5.44 บาท

การใชไฟฟาของรานคา 400 หนวยอัตราตนทุนคาไฟฟา 6.80 บาท

3. บานพักอาศัยใชน้ําประประมาณ 10 ยูนิต ตนทุน 10.20 บาท ราคาขาย 16.00

บาท กําไร 8.20 บาท รานคาใชน้ําประปาประมาณ 100 ยูนิต โดยประมาณ

ตารางที่ 10 แสดงประมาณการตนทุนคาน้ําประปา

จํานวนเดือน จํานวนหอง

คาน้ําตอ

หอง 90% รวมทั้งสิ้น

คาไฟหองพัก 12 70 102.00 0.90 77,112.00

คาไฟรานคา 12 3 510.00 0.90 16,524.00

รายไดคาสาธารณูปโภค 93,636.00


สมมตติฐาน การใชน้ําประปาของหองพักอาศัย 10 หนวย อัตราตันทุนคาน้ําประปา 10.20 บาท

การใขน้ําประปาของรานคา 50 หนวย อัตราตนทุนคาน้ําประปา 10.20 บาท

นอกจากจะมีการปรับราคาคาไฟฟาเพิ่มเปน 10 เปอรเซ็นตของรายไดจากคาไฟฟาของ

โครงการเนื่องจากตนทุนการผลิตกระแสไฟฟาสูงขึ้น

4. รายไดจากใหเชาพื้นที่ตั้งสิ่งอํานวยความสะดวกคือ

27

4.1 เครื่องกรองน้ําหยอดเหรียญ ไมรวมคาน้ําประปา คาไฟฟา คาเชาพื้นที่

2,000 บาทตอเดือน

4.2 เครื่องซักผาหยอดเหรียญ ไมรวมคาน้ําประปา คาไฟฟา คาเชาพื้นที่ 2,000

บาท ตอ เดือน

4.3 คาเชาที่ตั้งเครื่องเติมเงินโทรศัพท คาเชาพื้นที่ 1,500 บาท ตอ เดือน

ตารางที่ 11 แสดงที่มาของรายไดจาการใหเชาที่ตั้ง

รายการ จํานวนเดือน คาเชาตอเดือน รายไดตอป

ตูกรองน้ํา 12 2,000.00 24,000.00

เครื่องซักผา 3 เครื่อง 12 2,000.00 24,000.00

ตูเติมเงินโทรศัพท 12 1,500.00 18,000.00

รวมทั้งสิ้น 66,000.00

นอกจากนี้จะมีการปรับราคาคาเชาเพิ่มขึ้น 5 เปอรเซ็นตของรายไดทุกปตลอดของ


ตารางที่ 12 แสดงการประมาณการรายรับตลอดอายุโครงการ

รายรับ

จาก

คาเชาหองพักและคาเชา

รานคา รายไดคาไฟฟาและประปา

รายไดจากการใหเชา

ที่ตั้ง รวมรายได

ปที่ 1 4,266,000.00 1,358,640.00 66,000.00 5,690,640.00

ปที่ 2 4,479,300.00 1,494,504.00 69,300.00 6,043,104.00

ปที่ 3 4,703,265.00 1,643,954.40 72,765.00 6,419,984.40

ปที่ 4 4,938,428.25 1,808,349.84 76,403.25 6,823,181.34

ปที่ 5 5,185,349.66 1,989,184.82 80,223.41 7,254,757.90

ปที่ 6 5,444,617.15 2,188,103.31 84,234.58 7,716,955.04

ปที่ 7 5,716,848.00 2,406,913.64 88,446.31 8,212,207.95

ปที่ 8 6,002,690.40 2,647,605.00 92,868.63 8,743,164.03

ปที่ 9 6,302,824.92 2,912,365.50 97,512.06 9,312,702.48

ปที่ 10 6,617,966.17 3,203,602.05 102,387.66 9,923,955.88

ปที่ 11 6,948,864.48 3,523,962.26 107,507.05 10,580,333.78

ปที่ 12 7,296,307.70 3,876,358.48 112,882.40 11,285,548.58

ปที่ 13 7,661,123.09 4,263,994.33 118,526.52 12,043,643.93

28


รายรับ

จาก

คาเชาหองพักและคาเชา

รานคา รายไดคาไฟฟาและประปา

รายไดจากการใหเชา

ที่ตั้ง รวมรายได

ปที่ 14 8,044,179.24 4,690,393.76 124,452.84 12,859,025.85

ปที่ 15 8,446,388.20 5,159,433.14 130,675.49 13,736,496.83

ปที่ 16 8,868,707.61 5,675,376.45 137,209.26 14,681,293.33

ปที่ 17 9,312,142.99 6,242,914.10 144,069.72 15,699,126.82

ปที่ 18 9,777,750.14 6,867,205.51 151,273.21 16,796,228.86

ปที่ 19 10,266,637.65 7,553,926.06 158,836.87 17,979,400.58

ปที่ 20 10,779,969.53 8,309,318.66 166,778.71 19,256,066.91

221,057,818.49

5. รายไดคาน้ํา คาโทรศัพท คียการดที่เก็บจากผูใชบริการเปนราคาเทียบตามจริงใน

การบริการเมื่อประมาณการสวนตางจากราคาตนทุนกับราคาที่โครงการจะเก็บได

นํามาคิดจัดสรร(Allocate) รวมอยูในคาเชาอพารทเมนทแลว

เพื่อใหผูที่มีศักยภาพในการเปนลูกคาของโครงการไดรับการสื่อสารถึงการเปดตัว

โครงการอพารทเมนทแหงใหม โครงการจึงมีคาใชจายทางการตลาดตารางที่ 13 เปนดังนี้

ตารางที่ 13 แสดงคาใชจายทางการตลาด

ปที่ รายการคาใชจาย จํานวนเงิน

คาปายพลาสติก 1,000.00

ใบปลิวแผนพับ 1,000.00

1 รวมคาใชจายการตลาดในปแรก 2,000.00

2-20 ใบปลิวแผนพับและสินคาสงเสริมการขาย 50,000.00

รวมคาใชจายทางการตลาดตอป ตั้งแตปที่ 2 เปนตนไป 50,000.00

เงินประกัน เงินทุนหมุนเวียน และเงินลงทุนเริ่มแรกโครงการกําหนดเงินคาเชาลวงหนาและคาประกันของเสียหายเปนเงิน 2 เดือนซึ่งเปน

การประมาณการวาครอบคลุมกับการปรับขึ้นราคาคาเชาและอุปกรณเสียหายตลอดทั้งโครงการ

แลว โครงการจึงไดเงินสดรับเขาสวนหนึ่งโดยคิดจากอัตราเขาพักของจํานวนหองพักและคิดวา

เงินประกันนั้น จะคงอยูกับโครงการไปตลอดอายุโครงการทําใหเงินทุนหมุนเวียนที่ใชในโครงการ

ลดลงและชําระคืนเมื่อสิ้นอายุโครงการ มีรายละเอียดดังนี้

29

ตารางที่ 14 แสดงคาเชาหองลวงหนาและคาประกันของเสียหายของโครงการในปที่ 1-20

รายการ จํานวนหอง อัตราเขาพัก คาเชาลวงหนาและคาประกัน

ทั้งหมด (เปอรเซ็นต) ราคา จํานวน จํานวนเงิน

(หอง) ตอหอง เดือน บาท

ชั้นที่ 1 10 0.9 5,000.00 2 90,000.00

รานคา 3 0.9 15,000.00 2 81,000.00

ชั้นที่ 2 20 0.9 5,000.00 2 180,000.00

ชั้นที่ 3 20 0.9 5,000.00 2 180,000.00

ชั้นที่ 4 20 0.9 5,000.00 2 180,000.00

รวมเปนเงิน 711,000.00

จากตารางที่ 14 แสดงวาคาเชาหองลวงหนา 1 เดือน และคาประกันของเสียหาย 1

เดือนดังนั้น โครงการจะไดคาเชาหองพักลวงหนาและกันของเสียหายเปนจํานวนเงิน

711,000.00 บาท สามารถนําไปสํารองใชเปนเงินทุนหมุนเวียนของโครงการไดดวย

สําหรับคาเชาหองพักและรานคาเชาโครงการจะมีการปรับคาเชา 10 % ของรายไดของ

โครงการโดยจะไมปรับคาเชาลวงหนาและคาประกันของเสียหายตามราคาคาเชาหองพักและ

รานคา เพราะไดนํามาคิดจัดสรร (Allocate) รวมอยูในการตั้งคาเชาอพารทเมนทครั้งแรกแลวอีก

ทั้งยังมีการตั้งราคาหองเผื่อไวใหครอบคลุมคากันความเสียหายในหอง

ตารางที่ 15 แสดงการประมาณเงินทุนหมุนเวียน

เงินผูจัดการ ผูดูแล 180,000.00

เงินเดือนแมบาน 108,000.00

คาบริการสํานักงานบัญชี 48,000.00

เงินเดือนเจาหนาที่รักษาความปลอดภัย 2 คน 216,000.00

เบี้ยประกันสังคม 16,800.00

คาไฟฟาและประปา 1,209,924.00

คาเก็บขยะ 6,000.00

คาประอัคคีภัย 25,000.00

คาโทรศัพท 60,000.00

คาซอมแซม 60,000.00

คาใชจายเบ็ดเตล็ด 20,000.00

30


เงินทุนหมุนเวียน 1,949,724.00

หัก เงินประกันการเชาหองพัก 711,000.00

เงินทุนหมุนเวียนที่ลงทุนโดยเจาของ 1,238,724.00

หมายเหตุ: เพื่อกําหนดเปนเงินทุนหมุนเวียนในแตละป

ตารางที่ 16 แสดงเงินทุนของโครงการเริ่มแรกและวิธีการตัดคาเสื่อมราคา

รายการ เจาของ การคิดคาเสื่อมราคา คาเสื่อมราคา/ป

ที่ดิน 9,625,000.00 ไมคิดคาเสื่อมราคาเมื่อสิ้นสุดโครงการ -

อาคารอพารทเมนท 21,779,100.00 ตัดคาเสื่อมราคาปละ 5 %เปนเวลา 20 ป 1,088,955.00

อุปกรณสิ่งอํานวยความสะดวกตางๆ 2,441,400.00 ตัดคาเสื่อมราคาปละ 20 %เปนเวลา 5 ป 488,280.00

คาใชจายกอการดําเนินการ 62,000.00 ถือเปนเงินลงทุนปแรก -

เงินทุนหมุนเวียน 1,238,724.00 คืนเมื่อสิ้นสุดโครงการ -

รวมเงินทุนทั้งหมด 35,146,224.00 -

รวมเงินลงทุนเริ่มแรก

35,146,224.00 -

จากการคํานวณเงินลงทุนเริ่มแรก 35,146,224 บาท โครงการตองการกูเงินจากสถาบัน

การเงินจํานวน 20,000,000 บาท โดยทุนสวนตัวจํานวน 15,146,224 บาท

ตารางที่17 แสดงการคิดคาเสื่อมราคาและคาเสื่อมราคาสะสม

ปที่ คาเสื่อมราคาแบบเสนตรง

คาเสื่อมราคาอาคาร

คาเสื่อมราคาสิ่งอํานวย

ความสะดวก คาเสื่อมราคาประจําป สะสม

1 1,088,955.00 488,280.00 1,577,235.00 1,577,235.00

2 1,088,955.00 488,280.00 1,577,235.00 3,154,470.00

3 1,088,955.00 488,280.00 1,577,235.00 4,731,705.00

4 1,088,955.00 488,280.00 1,577,235.00 6,308,940.00

5 1,088,955.00 488,280.00 1,577,235.00 7,886,175.00

6 1,088,955.00 1,088,955.00 8,975,130.00

7 1,088,955.00 1,088,955.00 10,064,085.00

8 1,088,955.00 1,088,955.00 11,153,040.00

9 1,088,955.00 1,088,955.00 12,241,995.00

31


ปที่ คาเสื่อมราคาแบบเสนตรง

คาเสื่อมราคาอาคาร

คาเสื่อมราคาสิ่งอํานวย

ความสะดวก คาเสื่อมราคาประจําป สะสม

10 1,088,955.00 1,088,955.00 13,330,950.00

11 1,088,955.00 1,088,955.00 14,419,905.00

12 1,088,955.00 1,088,955.00 15,508,860.00

13 1,088,955.00 1,088,955.00 16,597,815.00

14 1,088,955.00 1,088,955.00 17,686,770.00

15 1,088,955.00 1,088,955.00 18,775,725.00

16 1,088,955.00 1,088,955.00 19,864,680.00

17 1,088,955.00 1,088,955.00 20,953,635.00

18 1,088,955.00 1,088,955.00 22,042,590.00

19 1,088,955.00 1,088,955.00 23,131,545.00

20 1,088,955.00 1,088,955.00 24,220,500.00

ตารางที่ 18 แสดงเงินกูและอัตราดอกเบี้ยเงินกู 8 .00 % ตอป

รายการ เงินกู ชําระเงินตน ดอกเบี้ยเงินกู จํานวนที่ชําระแตละงวด

เงินกูเริ่มตนโครงการ 20,000,000.00

ปที่ 1 18,400,000.00 1,600,000.00 1,600,000.00 3,200,000.00

ปที่ 2 16,672,000.00 1,728,000.00 1,472,000.00 3,200,000.00

ปที่ 3 14,805,760.00 1,866,240.00 1,333,760.00 3,200,000.00

ปที่ 4 12,790,220.80 2,015,539.20 1,184,460.80 3,200,000.00

ปที่ 5 10,613,438.46 2,176,782.34 1,023,217.66 3,200,000.00

ปที่ 6 8,262,513.54 2,350,924.92 849,075.08 3,200,000.00

ปที่ 7 5,723,514.62 2,538,998.92 661,001.08 3,200,000.00

ปที่ 8 2,981,395.79 2,742,118.83 457,881.17 3,200,000.00

ปที่ 9 19,907.46 2,961,488.34 238,511.66 3,200,000.00

ปที่ 10 19,907.46 1,592.60 21,500.06

รวม 20,000,000.00 8,821,500.05 28,821,500.06

ที่มา : MLR ใชกับผูประกอบการทั่วไป และผูกูสรางแฟลต 8.00 % วันที่ 12 กรกฎาคม พ.ศ. 2556, Online

32

มูลคาที่ดินและอาคารเมื่อสิ้นสุดโครงการมูลคาที่นับวันมีแตราคาสูงขึ้น เพราะที่ดินมีปริมาณจํากัด ในขณะที่ประชากรมีจํานวน

มากขึ้นทุกวันจึงทําใหราคาสูงขึ้นเรื่อยๆ ดังนั้นผูศึกษาจึงกําหนดใหมูลคาที่ดินจะมีราคาสูงขึ้น

ตามอัตราการเปลี่ยนแปลงโดยเฉลี่ยของราคาประเมินทุนทรัพยที่ดิน กรมธนารักษ ไดประกาศ

ใชราคาประเมินทุนทรัพยที่ดินสําหรับรอบป พ.ศ. 2551-2554 โดยขอมูลราคาประเมินทุนทรัพย

ที่ดินทั่วประเทศเพิ่มขึ้นเฉลี่ยใน อัตรา 26.90% เฉลี่ยเพิ่มขึ้น 5.76% ตอป (กรมธนารักษ

กระทรวงมหาดไทย ,2554) ออนไลน วันที่ 12 กรกฎาคม 2556 โดยจะคิดคํานวณที่ 6% ตอป

มูลคาที่ดินปจจุบัน = 9,625,000 บาท

อัตราการเปลี่ยนแปลงเฉลี่ย = 6% ตอป

มูลคาที่ดินปลายปที่ 20 = ราคาที่ดินในปจจุบัน,FVIF 6% ,20

= 9,625,000 x 3.2071

= 30,868,337.50 บาท

โดยปกติอาคารจะมีอายุการใชงาน 30 ปขึ้นไปในทางบัญชีจะมีการตัดคาเสื่อมราคา

เพื่อตัดมูลคาของทรัพยสินเปนคาใชจาย ซึ่งปกติการตัดคาเสื่อมราคาอยูที่ 20 ป ๆละ 5% เมื่อ

สิ้นสุดโครงการอาคารจึงมีราคาเทากับศูนยในทางบัญชี แตในทางปฏิบัติอาคารยังมีอายุการใช

33

งานเหลือ อีกอยางนอย 10 ปยังคงมีมูลคาตามสมมติฐานกําหนดใหเมื่อสิ้นสุดโครงการจะมี

มูลคาซาก 20 %

มูลคาอาคารปจจุบัน = 21,779,100 บาท

เมื่อสิ้นสุดโครงการอาคารมีมูลคาซาก = 20%

มูลคาอาคารปลายปที่ 20 = 4,355,820 บาท

ตารางที่ 19 แสดงวิธีการคํานวณหากระแสเงินสดรับสุทธิ ระยะเวลาปที่ 1-20

ปที่ กระแสเงินสดรับ กระแสเงินสดจาย กระแสเงินสดรับสุทธิ

1 5,543,760.00 4,082,974.00 1,460,786.00

2 5,881,536.00 4,064,572.70 1,816,963.30

3 6,242,259.60 4,041,238.51 2,201,021.09

4 6,627,684.06 4,012,412.48 2,615,271.58

5 7,039,710.89 3,977,482.81 3,062,228.08

6 7,480,403.33 4,035,780.56 3,444,622.77

7 7,952,001.07 3,886,574.42 4,065,426.65

8 8,455,936.46 3,892,065.43 4,563,871.03

9 8,907,852.16 3,762,381.06 5,145,471.10

10 9,577,620.53 3,685,568.88 5,892,051.65

11 10,169,364.80 3,951,869.60 6,217,495.20

12 10,866,482.80 4,027,932.12 6,838,550.68

13 11,582,671.57 4,212,565.54 7,370,106.03

14 12,351,956.25 4,406,191.43 7,945,764.82

15 12,178,720.27 4,609,252.25 7,569,468.02

16 14,067,739.11 4,922,212.24 9,145,526.87

17 15,024,217.18 5,045,559.07 9,978,658.11

18 16,053,828.27 5,279,803.91 10,774,024.36

19 17,162,759.92 5,525,483.71 11,637,276.21

20 18,357,762.19 5,783,161.88 12,574,600.31

รวมกระแสเงินสด

รับ 211,524,266.46 87,205,082.60 124,319,183.86

34

ตารางที่ 20 แสดงวิธีคํานวณหาระยะเวลาคืนทุน (Payback Period Method) โดยการหาระยะเวลาที่กระแสเงินสดรับสะสมที่ไดรับจากโครงการวาใชระยะเวลาเทาใดจึงจะคุมกับรายจายในโครงการเริ่มแรก

ปที่ กระแสเงินสดรับ(สุทธิ) กระแสเงินสดสะสม เงินลงทุนเริ่มแรก

0 - (35,146,224.00) 35,146,224.00

1 1,460,786.00 (33,685,438.00)

2 1,816,963.30 (31,868,474.70)

3 2,201,021.09 (29,667,453.61)

4 2,615,271.58 (27,052,182.03)

5 3,062,228.08 (23,989,953.95)

6 3,444,622.77 (20,545,331.18)

7 4,065,426.65 (16,479,904.53)

8 4,563,871.03 (11,916,033.50)

9 5,145,471.10 (6,770,562.40)

10 5,892,051.65 (878,510.75)

11 6,217,495.20 5,338,984.45

12 6,838,550.68 12,177,535.13

13 7,370,106.03 19,547,641.16

14 7,945,764.82 27,493,405.98

15 7,569,468.02 35,062,874.00

16 9,145,526.87 44,208,400.87

17 9,978,658.11 54,187,058.98

18 10,774,024.36 64,961,083.34

19 11,637,276.21 76,598,359.55

20 12,574,600.31 89,172,959.86

รวมกระแสเงินสด

รับ 124,319,183.86 190,748,234.67

ระยะเวลาคืนทุน(Payback Method) 10 ป 2 เดือน

จากตารางที่ 20 โครงการตองใชเวลา 10 ป 2 เดือน จึงจะไดเงินคืนทุนเทากับทุนที่ลงไปโดย

เฉลี่ยของธุรกิจระยะเวลาคืนทุนโครงการธุรกิจอพารทเมนทจะคืนทุนปที่ 7 ขึ้นไป (ภัทรพล เวทย

สุภรณ ,ผูชวยอธิการบดีมหาวิทยาลัยศิลปากร,ป 2547) จึงสรุปไดวาเมื่อประเมินโครงการดวย

35

วิธีการคํานวณหาระยะเวลาคืนทุนแลวโครงการนี้มีความเปนไปไดในการลงทุนเนื่องคืนทุนในปที่

10 ป 2 เดือน โดยประมาณซึ่งชากวาประมาณ 3 ป 2 เดือน ถือวามีความเปนไปไดในการลงทุน

ในโครงการอพารทเมนท

n

มูลคาปจจุบัน (NPV) = ∑ NCFt – I0

t=1 (1+r)t

ตารางที่ 21 แสดงการคิดคํานวณมูลคาปจจุบัน(NPV)

กระแสเงินสดรับ(สุทธิ) อัตราคิดลด (PVIF) 8 % ผลลัพธปจจุบัน(NPV)

ปที่ 1 1,460,786.00 0.9259 1,352,541.76

ปที่ 2 1,816,963.30 0.8573 1,557,682.64

ปที่ 3 2,201,021.09 0.7938 1,747,170.54

ปที่ 4 2,615,271.58 0.7350 1,922,224.61

ปที่ 5 3,062,228.08 0.6806 2,084,152.43

ปที่ 6 3,444,622.77 0.6302 2,170,801.27

ปที่ 7 4,065,426.65 0.5835 2,372,176.45

ปที่ 8 4,563,871.03 0.5403 2,465,859.52

ปที่ 9 5,145,471.10 0.5002 2,573,764.64

ปที่ 10 5,892,051.65 0.4632 2,729,198.32

ปที่ 11 6,217,495.20 0.4289 2,666,683.69

ปที่ 12 6,838,550.68 0.3971 2,715,588.48

ปที่ 13 7,370,106.03 0.3677 2,709,987.99

ปที่ 14 7,945,764.82 0.3405 2,705,532.92

ปที่ 15 7,569,468.02 0.3152 2,385,896.32

ปที่ 16 9,145,526.87 0.2919 2,669,579.29

ปที่ 17 9,978,658.11 0.2703 2,697,231.29

ปที่ 18 10,774,024.36 0.2502 2,695,660.89

ปที่ 19 11,637,276.21 0.2317 2,696,356.90

ปที่ 20 12,574,600.31 0.2145 2,697,251.77

กระแสเงินสดรับจากการดําเนินงาน 47,615,341.72

ที่ดิน 30,861,923.30

อาคาร 4,355,820.00


36


กระแสเงินสดรับ(สุทธิ) อัตราคิดลด (PVIF) 8 % ผลลัพธปจจุบัน(NPV)

คืนเงินประกันการเชาหองพัก (711,000.00)

รวม 36,456,467.30 0.2145 7,819,912.24

รวมกระแสเงินสดรับ 55,435,253.95

เงินลงทุนโครงการเพริ่มแรก 35,142,224.00

มูลคาปจจุบัน(สุทธิ) 20,293,029.95

เปนการหาผลรวมสุทธิของมูลคาปจจุบันของกระแสเงินสดทั้งรับและจายที่เกิดขึ้นตลอด

ชวงของอายุโครงการ โดยการลดคาดวยอัตราลดคาซึ่งสามารถแสดงคํานวณไดดังนี้

จากตาราง 21 แสดงผลรวมกระแสเงินสดรับจากการดําเนินงานและมูลคาสิ้นโครงการ

ตารางที่แสดงวาการคิดคํานวณหาอัตราผลตอบแทนภายใน(Internal Rate of Return) โดย

โครงการหาคาอัตราคิดลดที่ทําให NPV เปนศูนยเพื่อหาอัตราผลตอบแทนภายใน

จากตารางรวมกระแสเงินสดรับจากการดําเนินงานที่คา IRR ของโครงการเทากับ 11 %

ซึ่งมีคาผลตอบแทนในโครงการลงทุนที่ตองการคือ 8 % จึงสรุปผลไดวาเมื่อประเมินโครงการ

ดวยวิธีอัตราผลตอบแทนภายในแลวโครงการนี้มีความเปนไปไดในการลงทุน

การวิเคราะหความไวตอเหตุเปลี่ยนแปลง (Sensitivity Analysis)

โครงการกําหนดอัตราเขาพักไวที่ 90 % ตั้งแตปที่สองไปจนจบโครงการ แตในความเปน

จริงสําหรับอพารทเมนทในปทายๆ เกามากขึ้นตามกาลเวลาซึ่งอาจมีอพารทเมนทแหงใหม

เกิดขึ้น ทําใหการเขาพักในปทาย อัตราการเขาพักอาจจะไมถึง 90% ผูศึกษาจึงวิเคราะหความ

ไวจากการที่รายไดไมเปนไปตามคาดการณจากผลของอัตราการเขาที่ลดลงโดยกําหนดให

1) กรณีที่ 1 เพิ่มรายไดคาเชา 5 %

2) กรณีที่ 2 ลดรายไดคาเชา 5%

โดยใชมูลคาปจจุบัน(NPV) และอัตราผลตอบแทนจาการลงทุนมากกวา 8 % เปนอัตรา

ผลตอบแทนที่ผูศึกษาตองการในการลงทุนธุรกิจอพารทเมนทเชาใชเงินลงทุนสูงซึ่งเงินสวนมาก

เปนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย ดังนั้นจึงกําหนดในรายไดคาเชาเปนตัวแปรที่มีการ

เปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นหรือลงไดทั้งนี้ขึ้นอยูกับภาวะเศรษกิจของประเทศและระยะเวลาคืนทุน

จะตองใชเวลายาวนานมากกวาธุรกิจอื่นๆ

37

ตารางที่ 22 แสดงการเปรียบเทียบการวิเคราะหความของโครงการ(Sensitivity Analysis) กับการดําเนินงานปกติ

เครื่องมือที่ใชวิเคราะห


ความคาดหวังจากผล

การดําเนินงาน

ผลการดําเนินงานปกติ

(Base Case)

เพิ่มรายไดคาเชา 5

%(Best Case)

ลดรายไดคาเชา 5%

(Worst Case)

NPV คาเปนบวก 20,293,029.95 24,727,355.46 15,858,704.11

IRR 8 % 11.00% 11.12% 10.81%

PB ปที่ 7 ขึ้นไป 10 ป 2 เดือน 9 ป 8 เดือน 10 ป 10 เดือน

การตัดสินใจในโครงการ ยอมรับ ยอมรับ ยอมรับ

จากตารางที่ 22 ทั้ง 2 กรณีนี้จะพบวาโครงการมีความไวของโครงการตอการเปลี่ยนแปลงของ

รายไดหาเมื่อโครงการดําเนินไปแลวแตไมเปนไปตามสถานการณคาดหวังไวการเปลี่ยนแปลงที่

เกิดขึ้นนี้มีสาเหตุมาจากโครงการมีความเสี่ยงเขามาเกี่ยวของในการใหผลตอบแทนแสดงใหเห็น

วาเมื่อเพิ่มรายไดคาเชา 5% และลดรายไดคาเชา 5% ณ ระดับอัตราสวนลด 8 % มีผลทําใหคา

NPV, IRR , PB และการตัดสินใจในโครงการเปลี่ยนแปลงไปไดดังนี้

กรณีที่ 1 เมื่อเพิ่มรายไดคาเชา 5% (Best Case) มีผลดังนี้

1. NPV มีคาเทากับ 24,727,355.46 บาท

2. IRR มีคาเทากับ 11.12 % ซึ่งมีคาผลตอบแทนภายในที่ตองการ 8 %

3. PB มีคาเทากับ 10 ป 2 เดือน

4. การตัดสินใจในโครงการ คือ ยอมรับโครงการ

ที่ 2 เมื่อลดรายไดคาเชา 5% (Worst Case) มีผลดังนี้

1. NPV มีคาเทากับ 15,585,704.11 บาท

2. IRR มีคาเทากับ 10.81 % ซึ่งมีคาผลตอบแทนในการลงทุนที่ตองการคือ 8 %

3. BP มีคาเทากับ 10 ป 10 เดือน

4. การตัดสินใจในโครงการ คือ ยอมรับโครงการ

1

บทที่ 4

บทสรุปและขอเสนอแนะ

ในการศึกษาความเปนไปไดในการลงทุนโครงการสรางอพารทเมนทใหเชาในเขตอําเภอ

คลอง หลวงจังหวัดปทุมธานี บริเวณมหาวิทยาลัยกรุงเทพ วิทยาเขตศูนยรังสิต พบวาความ

เปนไปไดในการลงทุน โดยใหผลตอบแทนในการลงทุนสูงกวาอัตราผลตอบแทนที่ตองการที่ตั้งไว

8 % ซึ่งผลการวิเคราะหความเปนไปไดดานตางๆสามารถสรุปสาระสําคัญไดดังนี้

4.1 บทสรุป

1.1.1 ผลการวิเคราะหดานการตลาด

พื้นที่ที่ตั้งโครงการเปนที่ดินพรอมสิ่งปลูกสรางขนาด 275 ตารางวา ใน เขตอําเภอคลอง

หลวง จังหวัดปทุมธานี บริเวณดานขางมหาวิทยาลัยกรุงเทพ วิทยาเขตศูนยรังสิต จากการที่มี

ที่ดินที่คอนขางจํากัดและมีราคาสูงแตทําเลดีนี้จึงเหมาะกับการทําอพารทเมนทหลายชั้นอีก

อยางหนึ่งคือรูปแบบการใชชีวิตของกลุมคนวัยคนทํางาน กลุมนักศึกษา กลุมคนในอําเภอคลอง

หลวงที่ยังไมมีบานเปนของตนเองในบริเวณนั้นอยูกันอยางหนาแนนสามารถที่จะใชชีวิตอยูบน

อาคารที่แบงเปนหองๆหลายๆชั้นไดโดยมีที่ตั้งของอพารทเมนทอยูในซอยรังสิตภิรมย อําเภอ

คลองหลวง จังหวัดปทุมธานี บริเวณดานขางมหาวิทยาลัยกรุงเทพ วิทยาเขตศูนยรังสิต ภายใน

ระยะรัศมี 2-3 กิโลเมตร เปนแหลงชุมชน ดานหนาหางสรรสินคาโลตัสเอ็กซเพรสอยูดานหนา

โครงการ ใกลบริเวณตลาดไท ซึ่งเปนตลาดสงสินคาเกษตรขนาดใหญ อยูใกลมหาวิทยาลัย

กรุงเทพ วิทยาเขตศูนยรังสิต มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร วิทยาเขตศูนยรังสิต โรงพยาบาลภัทร-

ธนบุรี โรงพยาบาลธรรมศาสตร รังสิต เปนแหลงพาณิชยกรรมตางๆยังมีโรงงานอุตสาหกรรม

ขนาดเล็ก ขนาดกลาง มีหางสรรพสินคา เชน หางฟวเจอรพารครังสิต หางโลตัสรังสิต โชวรูมรถ

ยนตหลายยี่หอ เชน โตโยตา อีซูซุ นิสสัน หางบิ๊กซี หางแม็คโครรังสิต ออฟฟศดีโปรังสิต สาขา

ของธนาคารพาณิชยหลายแหง เชนธนาคารกรุงเทพ ธนาคารไทยพาณิชย ธนาคารกสิกรไทย

ภายในบริเวณโดยรอบที่ตั้งโครงการยังมีอพารทเมนท ทาวสเฮาสหลายแหง ซึ่งมีการเจริญเติบโต

ของอพารทเมนท การเดินทางสะดวก มีรถเมลประจําทางหรือรถสาธารณะผานที่ตั้งโคงการ

มีวินมอเตอรไซดรับจาง หางจากถนนและปายรถประจําทางประมาณ 100 เมตร จึงสามารถเดิน

2

ทางเขา-ออกไดสะดวก จุดแข็งของโครงการคือ มีมหาวิทยาลัยอยูดานขางโครงการหางกันไมถึง

100 เมตร มีหางโลตัสเอ็กซเพรสอยูหนาโครงการ โอกาสทางดานการตลาดที่เศรษฐกิจในเขต

อําเภอคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี มีการเติบโตอยางตอเนื่องรวมทั้งความเปนไปไดทาง

การตลาด

1.1.2 ผลการวิเคราะหดานเทคนิค

เปนอาคารอพารทเมนทสรางบนที่ดินขนาดกวาง 25 เมตร ยาว 44 เมตร ที่ปลูก

สรางอาคารอพารทเมนทกวาง 14.5 x ยาว 38.5 เมตร x สูง 16.52 เมตร มี 4 ชั้น มีหองพัก 70

หอง ขนาดกวาง 3.5 เมตร x ยาว 6.5 เมตร และรานคา 3 ราน ขนาด กวาง 7.00 เมตร x ยาว

6.5 เมตร สํานักงาน 1 หอง ขนาดกวาง 7.00 เมตร x ยาว 6.5 เมตร ขนาด ไมมีลิฟทโดยสาร

ดานหนาระยะหางระหวางถนนกับอาคารอพารทเมนดานติดถนน 9 เมตร ดานหลัง 2 เมตร

ดานขางทิศใต 2 เมตร ดานหนา 6.5 เมตร ตามแบบอนุญาตของกฎกระทรวงฉบับที่ 55

ดานหนาอพารทเมนททางเดิน 1.5 เมตร ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55 ขนาดหองกวาง 3.5 เมตร

ยาว 6.5 เมตร รวมระเบียง มีหองน้ําในหองพัก


ชั้นที่ 1 มีการแบบเปนหองพัก 10 หอง เพื่อทําการคา 3 หอง หองพักอาศัยขนาด 3.5

เมตรx 6.5 เมตร รานคา ขนาด 7.00 เมตร x ยาว 6.5 เมตร และหองขนาดกวาง 7.00 เมตร x

ยาว 6.5 เมตร ใชเปนสํานักงานอพารทเมนท

สวนชั้น 2,3,4 ทุกชั้นสําหรับผูพักอาศัยมีหองพักขนาด 3.5 เมตร x ยาว 6.5 เมตร แตละ





ความปลอดภัย เขาออกระบบสแกนนิ้วมืออุปกรณและสิ่งอํานวยความสะดวกที่จัดใหมี

เครื่องปรับอากาศทุกหอง มีโทรศัพททุกหอง มีเตียง ตูเสื้อผา มียามรักษาความปลอดภัย เขา

ออกระบบสแกนนิ้วมือเปนเงินลงทุน 2,441,400.00 บาท มีคาใชจายในการลงทุนสําหรับที่ดิน

และอาคารกอสรางรวมคากอสรางเปนเงิน 31,404,100 บาท รวมตนทุนสําหรับโครงการ

อพารทเมนทเปนเงิน 33,845,500 บาท

3

1.1.3 ผลการวิเคราะหดานการจัดการ

อพารทเมนทของโครงการจะดําเนินงานการแบบนิติบุคคลรูปแบบบริษัทจํากัด

เนื่องจากจะมีประโยชนในดานการวางแผนภาษีและบริษัทจํากัดจะเปนหนวยภาษีหนึ่งซึ่งแยก

จากออกจากบุคคลธรรมดาทําใหภาระภาษีจะไมไปรวมอยูกับภาษีเงินไดบุคคลธรรมดาซึ่งจะ

เปนผลทําใหอัตราภาษีเพิ่มขึ้น และไดมีการจัดการการบริหารงานโดยมีเจาของอพารทเมนท ทํา

หนาที่ดูแลความสงบเรียบรอยภายในอพารทเมนท ทําหนาที่ลงบัญชีเก็บเงินคาเชารับขอ

รองเรียนตางๆ และบังคับบัญชา ดูแลความปลอดภัยในทรัพยสินของผูอาศัยและอพารทเมนท

ดูแลซอมแซมทั่วไป พนักงานทําความสะอาด มีหนาที่ดูแลรักษาความสะอาดอพารทเมนทและ

บริเวณโดยรอบ ทําความสะอาดหองกรณีที่มีผูยายออก เพื่อรองรับผูที่จะเขามาเชาหัองพักราย

ใหมและเจาหนาที่รักษาความปลอดภัยมีหนาที่ในการดูแลความปลอดภัยในทรัพยสินของผู

อาศัยและอพารทเมนท โดยเนนงานกลางคืนนอกจากนี้ยังมีหนาที่ในการดูแลความปลอดภัยใน

งานทั่วไป งานอุปกรณเสียหายเล็กนอย สวนกรณีซอมแซมงานดานเทคนิค จะใชชางที่ความ

ความชํานาญเฉพาะดานจากภายนอก

1.1.4 ผลการวิเคราะหดานการเงิน

โครงการกําหนดเงินทุนหมุนเวียนเปนคาเงินเดือน เบี้ยประกันสังคม คาน้ําคาไฟฟา

ไฟฟาสวนกลาง คาเก็บขยะ คาซอมแซม คาประกันภัย คาใชจายเบ็ดเตล็ดเปนเงิน 979,800

บาท มีคาใชจายกอนการดําเนินงาน 62,000 บาท เปนคาธรรมเนียมในการขอนุญาติ คาปาย

คาสงเสริมการตลาด มีวิธีการคิดคาเสื่อมราคาแบบเสนตรง สิ่งอํานวความสะดวกตางๆ ภายใน

หองพักตัดคาเสื่อมราคา 5 ป ไมมีมูลคาซาก และ 20 ปสําหรับอาคาร สําหรับที่ดินไมมีการคิด

คาเสื่อมราคา ลงทุนโดยของโครงการและกูเงินจากสถาบันการเงินคิดคามูลคาปจจุบัน (NPV)

ไดเทากับ 20,293,029.95 บาท ซึ่งมีคามากกวาศูนย ระยะเวลาคืนทุนประมาณ 10 ป 2 เดือน

และผลตอบแทนภายในโครงการ (IRR) เทากับ 11 % จึงสรุปไดวาโครงการมีความเปนไปไดใน

ดานการลงทุน หากโครงการดําเนินงานไปแลวแตเปนไปตามความคาดหมายโดยการลดรายได

คาเชาเพียง 5 % โครงการมีมูลคาปจจุบัน(NPV) เทากับ 15,858,704.11 บาท ซึ่งมีคามากกวา

ศูนย ระยะเวลาคืนทุน 10 ป 10 เดือน และผลตอบแทนภายในโครงการ(IRR) เทากับ 10.81 %

4

มีความเปนไปไดในดานการลงทุนยอมรับโครงการ ถาโครงการมีการเพิ่มรายไดคาเชาเพิ่ม 5 %

โครงการมีมูลคาปจจุบัน(NPV) เทากับ 24,727,355.46 บาท ซึ่งมีคามากกวาศูนย ระยะเวลา

คืนทุน 9 ป 8 เดือน และผลตอบแทนภายในโครงการ(IRR) เทากับ 11.12 % จะทําใหโครงการมี

ความเปนไปไดในการลงทุน มีผลทําใหยอมรับโครงการ

4.2 ขอเสนอแนะ

1.จากการวิจัยความเปนไปไดในการตัดสินใจลงทุนในโครงการอพารทเมนทใหเชาใน

เขตอําเภอคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี พบวาความเปนไปไดในการลงทุนทางดานการตลาด

ทางดานเทคนิค ทางดานการจัดการ และทางดานการเงิน ซึ่งหากผูสนใจจะลงทุนควรศึกษาเกี่ยวกับความพึงพอใจในการใชบริการที่พักอาศัยและเพื่อเปนแนวทางในการกําหนดราคา

ผลิตภัณฑและรูปแบบการบริการเพื่อใหเกิดความพึงพอใจของผูใชบริการ

2.จากการวิจัยทางดานการตลาด โครงการมีโอกาสทางตลาดเนื่องจากแนวโนมการ

เพิ่มขึ้นของจํานวนผูเชาเพิ่มขึ้นทุกป เพราะในเขตจังหวัดปทุมธานีมีการเจริญเติบโตของ

เศรษฐกิจของจังหวัด ซึ่งประกอบดวยมีจํานวนมหาวิทยาลัย และนิคมอุตสาหกรรม ซึ่งมีผลทํา

ใหเกิดการจางงานในพื้นที่จังหวัดปทุมธานีมาก

3.จากการวิจัยทางดานการเงิน โครงการมีแหลงเงินทุนสวนหนึ่งมาจากการกูยืมสถาบัน

การเงิน ซึ่งแนวโนมอัตราดอกเบี้ยเงินกูมีแนวโนมสูงขึ้น ดังนั้นผูลงทุนควรจะศึกษาและวาง

แผนการลงทุนทางการเงินอยางระมัดระวัง

4. ในการวิจัยครั้งนี้ผูวิจัยไมไดทําการสํารวจตลาด ดังนั้นในการทําวิจัยครั้งตอไปควร

ทําการศึกษาตลาดใหชัดเจน โดยการสํารวจและทําการวิจัยตลาด เพื่อจะไดนําผลการวิจัยมาใช

ประโยชนและชวยในการตัดสินใจในการลงทุนทางดานการตลาดใหกับผูลงทุนไดงายขึ้น

1

ภาคผนวก

2

ตารางที่ 23 ประมาณการเงินสดรับ-จาย รายไดเพิ่ม 5%

ปที1่ ปที ่2 ปที3่ ปที4่ ปที5่ ปที6่

รายได

รายไดจากการใหเชาหองพัก

4,479,300.00

4,703,265.00

4,938,428.25

5,185,349.66

5,444,617.15

5,716,848.00

รายไดจากการคาน้ําประปาและไฟฟา

1,272,348.00

1,399,582.80

1,539,541.08

1,693,495.19

1,862,844.71

2,049,129.18

รายไดจากการใหเชาที่ตั้ง

69,300.00

72,765.00

76,403.25

80,223.41

84,234.58

88,446.31

รวม

5,820,948.00

6,175,612.80

6,554,372.58

6,959,068.26

7,391,696.44

7,854,423.49

เงินผูจัดกาดการ ผูดูแล

180,000.00

180,000.00

185,400.00

190,962.00

196,690.86

202,591.59

208,669.33

เงินเดือนแมบาน

108,000.00

108,000.00

111,240.00

114,577.20

118,014.52

121,554.95

125,201.60

คาบริการสํานักงานบัญชี

48,000.00

48,000.00

48,000.00

48,000.00

48,000.00

48,000.00

48,000.00

เงินเดือนเจาหนาที่รักษาความปลอดภัย

2 คน

216,000.00

216,000.00

226,800.00

238,140.00

250,047.00

262,549.35

275,676.82

เบี้ยประกันสังคม

16,800.00

16,800.00

16,800.00

16,800.00

16,800.00

16,800.00

16,800.00

คาไฟฟาและประปา

1,209,924.00

1,209,924.00

1,270,420.20

1,333,941.21

1,400,638.27

1,470,670.18

1,544,203.69

คาเก็บขยะ

6,000.00

6,000.00

6,000.00

6,000.00

6,000.00

6,000.00

6,000.00

คาประอัคคีภัย

25,000.00

25,000.00

25,000.00

25,000.00

25,000.00

25,000.00

25,000.00

คาโทรศัพท

60,000.00

60,000.00

63,000.00

66,150.00

69,457.50

72,930.38

76,576.89

คาใชจายเบ็ดเตลด็

20,000.00

20,000.00

20,000.00

20,000.00

20,000.00

20,000.00

20,000.00

คาภาษีโรงเรือน 12.50%

559,912.50

587,908.13

617,303.53

648,168.71

680,577.14

714,606.00

คาซอมแซม

60,000.00

60,000.00

60,000.00

60,000.00

60,000.00

60,000.00

60,000.00

คาทาสี

100,000.00

ดอกเบี้ยจาย

1,600,000.00

1,472,000.00

1,333,760.00

1,184,460.80

1,023,217.66

849,075.08

รวมคาใชจายเงนิสด

4,109,636.50

4,092,568.33

4,070,633.94

4,043,277.65

4,009,891.25

4,069,809.42

เงินสดรับสุทธิ

1,711,311.50

2,083,044.48

2,483,738.64

2,915,790.61

3,381,805.19

3,784,614.07

3

ปที7่ ปที8่ ปที9่ ปที1่0 ปที1่1 ปที1่2

รายได


6,002,690.40

6,302,824.92

6,617,966.17

6,948,864.48

7,296,307.70

7,661,123.09


2,254,042.10

2,479,446.30

2,727,390.94

3,000,130.03

3,300,143.03

3,630,157.33


92,868.63

97,512.06

102,387.66

107,507.05

112,882.40

118,526.52

รวม

8,349,601.13

8,879,783.29

9,447,744.77

10,056,501.55

10,709,333.13

11,409,806.94


180,000.00

214,929.41

221,377.30

228,018.61

234,859.17

241,904.95

249,162.10


108,000.00

128,957.65

132,826.38

136,811.17

140,915.50

145,142.97

149,497.26


48,000.00

48,000.00

48,000.00

48,000.00

48,000.00

48,000.00

48,000.00


2 คน

216,000.00

289,460.66

303,933.69

319,130.38

335,086.89

351,841.24

369,433.30


16,800.00

16,800.00

16,800.00

16,800.00

16,800.00

16,800.00

16,800.00

คาไฟฟาและปราะปา

1,209,924.00

1,621,413.88

1,702,484.57

1,787,608.80

1,876,989.24

1,970,838.70

2,069,380.64


6,000.00

6,000.00

6,000.00

6,000.00

6,000.00

6,000.00

6,000.00


25,000.00

25,000.00

25,000.00

25,000.00

25,000.00

25,000.00

25,000.00


60,000.00

80,405.74

84,426.03

88,647.33

93,079.69

97,733.68

102,620.36


20,000.00

20,000.00

20,000.00

20,000.00

20,000.00

20,000.00

20,000.00


750,336.30

787,853.12

827,245.77

868,608.06

912,038.46

957,640.39


60,000.00

60,000.00

60,000.00

60,000.00

60,000.00

60,000.00

60,000.00

คาทาสี

100,000.00


661,001.08

457,881.17

238,511.66

1,592.60


3,922,304.72

3,866,582.25

3,801,773.72

3,726,931.16

3,995,300.00

4,073,534.04


4,427,296.41

5,013,201.04

5,645,971.05

6,329,570.39

6,714,033.13

7,336,272.90

4

ปที1่3 ปที1่4 ปที1่5 ปที1่6 ปที1่7 ปที1่8

รายได


8,044,179.24

8,446,388.20

8,868,707.61

9,312,142.99

9,777,750.14

10,266,637.65


3,993,173.07

4,392,490.38

4,831,739.41

5,314,913.35

5,846,404.69

6,431,045.16


124,452.84

130,675.49

137,209.26

144,069.72

151,273.21

158,836.87

รวม

12,161,805.15

12,969,554.06

13,837,656.29

14,771,126.07

15,775,428.04

16,856,519.68


180,000.00

256,636.96

264,336.07

272,266.15

280,434.13

288,847.16

297,512.57


108,000.00

153,982.18

158,601.64

163,359.69

168,260.48

173,308.30

178,507.54


48,000.00

48,000.00

48,000.00

48,000.00

48,000.00

48,000.00

48,000.00


2 คน

216,000.00

387,904.97

407,300.21

427,665.23

449,048.49

471,500.91

495,075.96


16,800.00

16,800.00

16,800.00

16,800.00

16,800.00

16,800.00

16,800.00


1,209,924.00

2,172,849.67

2,281,492.15

2,395,566.76

2,515,345.10

2,641,112.35

2,773,167.97


6,000.00

6,000.00

6,000.00

6,000.00

6,000.00

6,000.00

6,000.00


25,000.00

25,000.00

25,000.00

25,000.00

25,000.00

25,000.00

25,000.00


60,000.00

107,751.38

113,138.95

118,795.90

124,735.69

130,972.48

137,521.10


20,000.00

20,000.00

20,000.00

20,000.00

20,000.00

20,000.00

20,000.00


1,005,522.41

1,055,798.53

1,108,588.45

1,164,017.87

1,222,218.77

1,283,329.71


60,000.00

60,000.00

60,000.00

60,000.00

60,000.00

60,000.00

60,000.00

คาทาสี

100,000.00



4,260,447.56

4,456,467.55

4,662,042.17

4,977,641.77

5,103,759.96

5,340,914.85


7,901,357.60

8,513,086.51

9,175,614.11

9,793,484.30

10,671,668.08

11,515,604.83

5

ปที1่9 ปที2่0

รายได


10,779,969.53

11,318,968.01


7,074,149.67

7,781,564.64


166,778.71

175,117.65

รวม

18,020,897.92

19,275,650.30


180,000.00

306,437.95

315,631.09


108,000.00

183,862.77

189,378.65


48,000.00

48,000.00

48,000.00


2 คน

216,000.00

519,829.75

545,821.24


16,800.00

16,800.00

16,800.00


1,209,924.00

2,911,826.37

3,057,417.69


6,000.00

6,000.00

6,000.00


25,000.00

25,000.00

25,000.00


60,000.00

144,397.15

151,617.01


20,000.00

20,000.00

20,000.00


1,347,496.19

1,414,871.00


60,000.00

60,000.00

60,000.00

คาทาสี



5,589,650.19

5,850,536.69


12,431,247.73

13,425,113.61

6

ตารางที่ 24 ประมาณการเงินสดรับ-จาย รายไดลดลง 5%

ปที1่ ปที ่2 ปที3่ ปที4่ ปที5่ ปที6่

รายได


4,052,700.00

4,255,335.00

4,468,101.75

4,691,506.84

4,926,082.18

5,172,386.29


1,151,172.00

1,266,289.20

1,392,918.12

1,532,209.93

1,685,430.93

1,853,974.02


62,700.00

65,835.00

69,126.75

72,583.09

76,212.24

80,022.85

รวม

5,266,572.00

5,587,459.20

5,930,146.62

6,296,299.86

6,687,725.35

7,106,383.16


180,000.00

180,000.00

185,400.00

190,962.00

196,690.86

202,591.59

208,669.33


108,000.00

108,000.00

111,240.00

114,577.20

118,014.52

121,554.95

125,201.60


48,000.00

48,000.00

48,000.00

48,000.00

48,000.00

48,000.00

48,000.00


2 คน

216,000.00

216,000.00

226,800.00

238,140.00

250,047.00

262,549.35

275,676.82


16,800.00

16,800.00

16,800.00

16,800.00

16,800.00

16,800.00

16,800.00


1,209,924.00

1,209,924.00

1,270,420.20

1,333,941.21

1,400,638.27

1,470,670.18

1,544,203.69


6,000.00

6,000.00

6,000.00

6,000.00

6,000.00

6,000.00

6,000.00


25,000.00

25,000.00

25,000.00

25,000.00

25,000.00

25,000.00

25,000.00


60,000.00

60,000.00

63,000.00

66,150.00

69,457.50

72,930.38

76,576.89


20,000.00

20,000.00

20,000.00

20,000.00

20,000.00

20,000.00

20,000.00


506,587.50

531,916.88

558,512.72

586,438.35

615,760.27

646,548.29


60,000.00

60,000.00

60,000.00

60,000.00

60,000.00

60,000.00

60,000.00

คาทาสี

100,000.00


1,600,000.00

1,472,000.00

1,333,760.00

1,184,460.80

1,023,217.66

849,075.08


4,056,311.50

4,036,577.08

4,011,843.13

3,981,547.30

3,945,074.38

4,001,751.70


1,210,260.50

1,550,882.13

1,918,303.49

2,314,752.56

2,742,650.97

3,104,631.46

7

ปที7่ ปที8่ ปที9่ ปที1่0 ปที1่1 ปที1่2

รายได


5,431,005.60

5,702,555.88

5,987,683.68

6,287,067.86

6,601,421.25

6,931,492.32


2,039,371.42

2,243,308.56

2,467,639.42

2,714,403.36

2,985,843.70

3,284,428.06


84,024.00

88,225.20

92,636.46

97,268.28

102,131.69

107,238.28

รวม

7,554,401.02

8,034,089.64

8,547,959.55

9,098,739.50

9,689,396.64

10,323,158.66


180,000.00

214,929.41

221,377.30

228,018.61

234,859.17

241,904.95

249,162.10


108,000.00

128,957.65

132,826.38

136,811.17

140,915.50

145,142.97

149,497.26


48,000.00

48,000.00

48,000.00

48,000.00

48,000.00

48,000.00

48,000.00


2 คน

216,000.00

289,460.66

303,933.69

319,130.38

335,086.89

351,841.24

369,433.30


16,800.00

16,800.00

16,800.00

16,800.00

16,800.00

16,800.00

16,800.00

คาไฟฟาและปราะปา

1,209,924.00

1,621,413.88

1,702,484.57

1,787,608.80

1,876,989.24

1,970,838.70

2,069,380.64


6,000.00

6,000.00

6,000.00

6,000.00

6,000.00

6,000.00

6,000.00


25,000.00

25,000.00

25,000.00

25,000.00

25,000.00

25,000.00

25,000.00


60,000.00

80,405.74

84,426.03

88,647.33

93,079.69

97,733.68

102,620.36


20,000.00

20,000.00

20,000.00

20,000.00

20,000.00

20,000.00

20,000.00


678,875.70

712,819.49

748,460.46

785,883.48

825,177.66

866,436.54


60,000.00

60,000.00

60,000.00

60,000.00

60,000.00

60,000.00

60,000.00

คาทาสี

100,000.00


661,001.08

457,881.17

238,511.66

1,592.60


3,850,844.12

3,791,548.62

3,722,988.41

3,644,206.59

3,908,439.19

3,982,330.19


3,703,556.90

4,242,541.02

4,824,971.15

5,454,532.91

5,780,957.45

6,340,828.46

8

ปที1่3 ปที1่4 ปที1่5 ปที1่6 ปที1่7 ปที1่8

รายได


7,278,066.93

7,641,970.28

8,024,068.79

8,425,272.23

8,846,535.84

9,288,862.64


3,612,870.87

3,974,157.96

4,371,573.75

4,808,731.13

5,289,604.24

5,818,564.67


112,600.19

118,230.20

124,141.71

130,348.80

136,866.24

143,709.55

รวม

11,003,538.00

11,734,358.44

12,519,784.26

13,364,352.16

14,273,006.32

15,251,136.85


180,000.00

256,636.96

264,336.07

272,266.15

280,434.13

288,847.16

297,512.57


108,000.00

153,982.18

158,601.64

163,359.69

168,260.48

173,308.30

178,507.54


48,000.00

48,000.00

48,000.00

48,000.00

48,000.00

48,000.00

48,000.00


2 คน

216,000.00

387,904.97

407,300.21

427,665.23

449,048.49

471,500.91

495,075.96


16,800.00

16,800.00

16,800.00

16,800.00

16,800.00

16,800.00

16,800.00


1,209,924.00

2,172,849.67

2,281,492.15

2,395,566.76

2,515,345.10

2,641,112.35

2,773,167.97


6,000.00

6,000.00

6,000.00

6,000.00

6,000.00

6,000.00

6,000.00


25,000.00

25,000.00

25,000.00

25,000.00

25,000.00

25,000.00

25,000.00


60,000.00

107,751.38

113,138.95

118,795.90

124,735.69

130,972.48

137,521.10


20,000.00

20,000.00

20,000.00

20,000.00

20,000.00

20,000.00

20,000.00


909,758.37

955,246.28

1,003,008.60

1,053,159.03

1,105,816.98

1,161,107.83


60,000.00

60,000.00

60,000.00

60,000.00

60,000.00

60,000.00

60,000.00

คาทาสี

100,000.00



4,164,683.52

4,355,915.31

4,556,462.32

4,866,782.92

4,987,358.17

5,218,692.97


6,838,854.48

7,378,443.13

7,963,321.94

8,497,569.24

9,285,648.15

10,032,443.88

9

ปที1่9 ปที2่0

รายได


9,753,305.77

10,240,971.06


6,400,421.13

7,040,463.25


150,895.03

158,439.78

รวม

16,304,621.93

17,439,874.08


180,000.00

306,437.95

315,631.09


108,000.00

183,862.77

189,378.65


48,000.00

48,000.00

48,000.00


2 คน

216,000.00

519,829.75

545,821.24


16,800.00

16,800.00

16,800.00


1,209,924.00

2,911,826.37

3,057,417.69


6,000.00

6,000.00

6,000.00


25,000.00

25,000.00

25,000.00


60,000.00

144,397.15

151,617.01


20,000.00

20,000.00

20,000.00


1,219,163.22

1,280,121.38


60,000.00

60,000.00

60,000.00

คาทาสี



5,461,317.22

5,715,787.07


10,843,304.71

11,724,087.01

10

ตารางที่ 25 แสดงวิธีการคํานวณหาเงินสดรับสุทธิ รายไดเพิ่ม 5%

กระแสเงินสดสุทธิ ปที่ 1-20


1 5,820,948.00 4,082,974.00 1,737,974.00

2 6,175,612.80 4,064,572.70 2,111,040.10

3 6,554,372.58 4,041,238.51 2,513,134.07

4 6,959,068.26 4,012,412.48 2,946,655.78

5 7,391,696.43 3,977,482.81 3,414,213.62

6 7,854,423.50 4,035,780.56 3,818,642.94

7 8,349,601.12 3,886,574.42 4,463,026.70

8 8,878,733.28 3,892,065.43 4,986,667.85

9 9,353,244.77 3,762,381.06 5,590,863.71

10 10,056,501.56 3,685,568.88 6,370,932.68

11 10,677,833.04 3,951,869.60 6,725,963.44

12 11,409,806.10 4,027,932.12 7,381,873.98

13 12,161,805.15 4,212,565.54 7,949,239.61

14 12,969,554.06 4,406,191.43 8,563,362.63

15 12,787,656.28 4,609,252.25 8,178,404.03

16 14,771,126.07 4,922,212.24 9,848,913.83

17 15,775,428.04 5,045,559.07 10,729,868.97

18 16,856,519.68 5,279,803.91 11,576,715.77

19 18,020,897.92 5,525,483.71 12,495,414.21

20 19,275,650.30 5,783,161.88 13,492,488.42

รวมกระแสเงิน

สดรับ 222,100,478.94 87,205,082.60 134,895,396.34

11

ตารางที่ 26 แสดงวิธีการคํานวณหาเงินสดรับสุทธิรายไดลดลง 5% ปที่ 1-20


1 5,266,572.00 4,082,974.00 1,183,598.00

2 5,587,459.20 4,064,572.70 1,522,886.50

3 5,930,146.62 4,041,238.51 1,888,908.11

4 6,296,299.86 4,012,412.48 2,283,887.38

5 6,687,725.35 3,977,482.81 2,710,242.54

6 7,106,383.16 4,035,780.56 3,070,602.60

7 7,554,401.02 3,886,574.42 3,667,826.60

8 8,033,139.64 3,892,065.43 4,141,074.21

9 8,462,459.55 3,762,381.06 4,700,078.49

10 9,098,739.50 3,685,568.88 5,413,170.62

11 9,660,896.56 3,951,869.60 5,709,026.96

12 10,323,158.66 4,027,932.12 6,295,226.54

13 11,003,537.99 4,212,565.54 6,790,972.45

14 11,734,358.44 4,406,191.43 7,328,167.01

15 11,569,784.26 4,609,252.25 6,960,532.01

16 13,364,352.15 4,922,212.24 8,442,139.91

17 14,273,006.32 5,045,559.07 9,227,447.25

18 15,251,136.86 5,279,803.91 9,971,332.95

19 16,304,621.92 5,525,483.71 10,779,138.21

20 17,439,874.08 5,783,161.88 11,656,712.20

รวมกระแสเงินสดรับ 200,948,053.14 87,205,082.60 113,742,970.54

12

ตารางที่ 27 แสดงวิธีการคํานวณหาระยะเวลคืนทุน(Payback Method) รายไดเพิ่ม 5 %

ปที่ กระแสเงินสดรับ(สุทธิ)

กระแสเงินสด

สะสม เงินลงทุนเริ่มแรก

0 - (35,146,224.00) 35,146,224.00

1 1,737,974.00 (33,408,250.00)

2 2,111,040.10 (31,297,209.90)

3 2,513,134.07 (28,784,075.83)

4 2,946,655.78 (25,837,420.05)

5 3,414,213.62 (22,423,206.42)

6 3,818,642.94 (18,604,563.49)

7 4,463,026.70 (14,141,536.78)

8 4,986,667.85 (9,154,868.93)

9 5,590,863.71 (3,564,005.22)

10 6,370,932.68 2,806,927.46

11 6,725,963.44 9,532,890.90

12 7,381,873.98 16,914,764.88

13 7,949,239.61 24,864,004.48

14 8,563,362.63 33,427,367.12

15 8,178,404.03 41,605,771.15

16 9,848,913.83 51,454,684.98

17 10,729,868.97 62,184,553.94

18 11,576,715.77 73,761,269.72

19 12,495,414.21 86,256,683.92

20 13,492,488.42 99,749,172.34


ระยะเวลคืนทุน(Payback Method) 9 ป 8 เดือน

13

ตารางที่ 28 แสดงวิธีการคํานวณหาระยะเวลคืนทุน(Payback Method) รายไดลดลง 5%

ปที่ กระแสเงินสดรับ(สุทธิ)

กระแสเงินสด

สะสม เงินลงทุนเริ่มแรก

0 - (35,146,224.00) 35,146,224.00

1 1,183,598.00 (33,962,626.00)

2 1,522,886.50 (32,439,739.50)

3 1,888,908.11 (30,550,831.39)

4 2,283,887.38 (28,266,944.01)

5 2,710,242.54 (25,556,701.48)

6 3,070,602.60 (22,486,098.87)

7 3,667,826.60 (18,818,272.28)

8 4,141,074.21 (14,677,198.07)

9 4,700,078.49 (9,977,119.58)

10 5,413,170.62 (4,563,948.96)

11 5,709,026.96 1,145,078.01

12 6,295,226.54 7,440,304.55

13 6,790,972.45 14,231,277.00

14 7,328,167.01 21,559,444.00

15 6,960,532.01 28,519,976.01

16 8,442,139.91 36,962,115.93

17 9,227,447.25 46,189,563.18

18 9,971,332.95 56,160,896.12

19 10,779,138.21 66,940,034.34

20 11,656,712.20 78,596,746.54


ระยะเวลคืนทุน(Payback

Method) 10 ป 10 ดือน

14

ตารางที่ 29 แสดงการคิดคํานวณมูลคาปจจุบัน (NPV)อัตราคิดลด 8% ผลตอบแทนที่ตองการรายไดเพิ่ม 5 %

กระแสเงินสดที่ไดจากการดําเนินงานและกระแสเงินสดเมื่อสิ้นสุดโครงการ

กระแสเงินสดรับ(สุทธิ) อัตราคิดลด(PVIF) 8 % ผลลัพธมูลคาปจจุบัน(NPV)

ปที่ 1 1,737,974.00 0.9259 1,609,190.13

ปที่ 2 2,111,040.10 0.8573 1,809,794.68

ปที่ 3 2,513,134.07 0.7938 1,994,925.82

ปที่ 4 2,946,655.78 0.7350 2,165,792.00

ปที่ 5 3,414,213.62 0.6806 2,323,713.79

ปที่ 6 3,818,642.94 0.6302 2,406,508.78

ปที่ 7 4,463,026.70 0.5835 2,604,176.08

ปที่ 8 4,986,667.85 0.5403 2,694,296.64

ปที่ 9 5,590,863.71 0.5002 2,796,550.03

ปที่ 10 6,370,932.68 0.4632 2,951,016.02

ปที่ 11 6,725,963.44 0.4289 2,884,765.72

ปที่ 12 7,381,873.98 0.3971 2,931,342.16

ปที่ 13 7,949,239.61 0.3677 2,922,935.40

ปที่ 14 8,563,362.63 0.3405 2,915,824.98

ปที่ 15 8,178,404.03 0.3152 2,577,832.95

ปที่ 16 9,848,913.83 0.2919 2,874,897.95

ปที่ 17 10,729,868.97 0.2703 2,900,283.58

ปที่ 18 11,576,715.77 0.2502 2,896,494.29

ปที่ 19 12,495,414.21 0.2317 2,895,187.47

ปที่ 20 13,492,488.42 0.2145 2,894,138.77


ที่ดิน 30,861,923.30

อาคาร 4,355,820.00



รวม 36,456,467.30 0.2145 7,819,912.24


เงินลงทุนโครงการเริ่มแรก 35,142,224.00


15

ตารางที่30 แสดงการคิดคํานวณมูลคาปจจุบัน (NPV)อัตราคิดลด 8% ผลตอบแทนที่ตองการ รายไดลด 5 %



ปที่ 1 1,183,598.00 0.9259 1,095,893.39

ปที่ 2 1,522,886.50 0.8573 1,305,570.60

ปที่ 3 1,888,908.11 0.7938 1,499,415.26

ปที่ 4 2,283,887.38 0.7350 1,678,657.22

ปที่ 5 2,710,242.54 0.6806 1,844,591.07

ปที่ 6 3,070,602.60 0.6302 1,935,093.76

ปที่ 7 3,667,826.60 0.5835 2,140,176.82

ปที่ 8 4,141,074.21 0.5403 2,237,422.39

ปที่ 9 4,700,078.49 0.5002 2,350,979.26

ปที่ 10 5,413,170.62 0.4632 2,507,380.63

ปที่ 11 5,709,026.96 0.4289 2,448,601.66

ปที่ 12 6,295,226.54 0.3971 2,499,834.46

ปที่ 13 6,790,972.45 0.3677 2,497,040.57

ปที่ 14 7,328,167.01 0.3405 2,495,240.87

ปที่ 15 6,960,532.01 0.3152 2,193,959.69

ปที่ 16 8,442,139.91 0.2919 2,464,260.64

ปที่ 17 9,227,447.25 0.2703 2,494,178.99

ปที่ 18 9,971,332.95 0.2502 2,494,827.50

ปที่ 19 10,779,138.21 0.2317 2,497,526.32

ปที่ 20 11,656,712.20 0.2145 2,500,364.77


ที่ดิน 30,861,923.30

อาคาร 4,355,820.00



รวม 36,456,467.30 0.2145 7,819,912.24




16

ตารางที ่31 แสดงการคิดคํานวณมูลคาปจจุบัน (NPV)อัตราคิดลด 10% ผลตอบแทนที่ตองการ



ปที่ 1 1,460,786.00 0.9091 1,328,000.55

ปที่ 2 1,816,963.30 0.8264 1,501,538.47

ปที่ 3 2,201,021.09 0.7513 1,653,627.14

ปที่ 4 2,615,271.58 0.6830 1,786,230.49

ปที่ 5 3,062,228.08 0.6209 1,901,337.41

ปที่ 6 3,444,622.77 0.5645 1,944,489.55

ปที่ 7 4,065,426.65 0.5132 2,086,376.96

ปที่ 8 4,563,871.03 0.4665 2,129,045.84

ปที่ 9 5,145,471.10 0.4241 2,182,194.29

ปที่ 10 5,892,051.65 0.3855 2,271,385.91

ปที่ 11 6,217,495.20 0.3503 2,177,988.57

ปที่ 12 6,838,550.68 0.3186 2,178,762.25

ปที่ 13 7,370,106.03 0.2897 2,135,119.72

ปที่ 14 7,945,764.82 0.2633 2,092,119.88

ปที่ 15 7,569,468.02 0.2394 1,812,130.64

ปที่ 16 9,145,526.87 0.2176 1,990,066.65

ปที่ 17 9,978,658.11 0.1978 1,973,778.57

ปที่ 18 10,774,024.36 0.1799 1,938,246.98

ปที่ 19 11,637,276.21 0.1635 1,902,694.66

ปที่ 20 12,574,600.31 0.1486 1,868,585.61


ที่ดิน 30,861,923.30

อาคาร 4,355,820.00



รวม 36,456,467.30 0.1486 5,417,431.04




17

ตารางที3่2 แสดงการคิดคํานวณมูลคาปจจุบัน (NPV)อัตราคิดลด 10% ผลตอบแทนที่ตองการ เพิ่ม 5 %


กระแสเงินสดรับ(สุทธิ) อัตราคิดลด(PVIF)10 % ผลลัพธมูลคาปจจุบัน( NPV)

ปที่ 1 1,737,974.00 0.9091 1,579,992.16

ปที่ 2 2,111,040.10 0.8264 1,744,563.54

ปที่ 3 2,513,134.07 0.7513 1,888,117.63

ปที่ 4 2,946,655.78 0.6830 2,012,565.90

ปที่ 5 3,414,213.62 0.6209 2,119,885.24

ปที่ 6 3,818,642.94 0.5645 2,155,623.94

ปที่ 7 4,463,026.70 0.5132 2,290,425.30

ปที่ 8 4,986,667.85 0.4665 2,326,280.55

ปที่ 9 5,590,863.71 0.4241 2,371,085.30

ปที่ 10 6,370,932.68 0.3855 2,455,994.55

ปที่ 11 6,725,963.44 0.3503 2,356,104.99

ปที่ 12 7,381,873.98 0.3186 2,351,865.05

ปที่ 13 7,949,239.61 0.2897 2,302,894.71

ปที่ 14 8,563,362.63 0.2633 2,254,733.38

ปที่ 15 8,178,404.03 0.2394 1,957,909.93

ปที่ 16 9,848,913.83 0.2176 2,143,123.65

ปที่ 17 10,729,868.97 0.1978 2,122,368.08

ปที่ 18 11,576,715.77 0.1799 2,082,651.17

ปที่ 19 12,495,414.21 0.1635 2,043,000.22

ปที่ 20 13,492,488.42 0.1486 2,004,983.78


ที่ดิน 30,861,923.30

อาคาร 4,355,820.00



รวม 36,456,467.30 0.1486 5,417,431.04




18

ตารางที ่33 แสดงการคิดคํานวณมูลคาปจจุบัน (NPV)อัตราคิดลด 10% ผลตอบแทนที่ตองการ รายได ลด 5%


กระแสเงินสดรับ(สุทธิ) อัตราคิดลด(PVIF) 10 % ผลลัพธมูลคาปจจุบัน( NPV)

ปที่ 1 1,183,598.00 0.9091 1,076,008.94

ปที่ 2 1,522,886.50 0.8264 1,258,513.40

ปที่ 3 1,888,908.11 0.7513 1,419,136.66

ปที่ 4 2,283,887.38 0.6830 1,559,895.08

ปที่ 5 2,710,242.54 0.6209 1,682,789.59

ปที่ 6 3,070,602.60 0.5645 1,733,355.17

ปที่ 7 3,667,826.60 0.5132 1,882,328.61

ปที่ 8 4,141,074.21 0.4665 1,931,811.12

ปที่ 9 4,700,078.49 0.4241 1,993,303.29

ปที่ 10 5,413,170.62 0.3855 2,086,777.28

ปที่ 11 5,709,026.96 0.3503 1,999,872.14

ปที่ 12 6,295,226.54 0.3186 2,005,659.18

ปที่ 13 6,790,972.45 0.2897 1,967,344.72

ปที่ 14 7,328,167.01 0.2633 1,929,506.37

ปที่ 15 6,960,532.01 0.2394 1,666,351.36

ปที่ 16 8,442,139.91 0.2176 1,837,009.65

ปที่ 17 9,227,447.25 0.1978 1,825,189.07

ปที่ 18 9,971,332.95 0.1799 1,793,842.80

ปที่ 19 10,779,138.21 0.1635 1,762,389.10

ปที่ 20 11,656,712.20 0.1486 1,732,187.43


ที่ดิน 30,861,923.30

อาคาร 4,355,820.00



รวม 36,456,467.30 0.1486 5,417,431.04




19

แบบสัมภาษณผูประกอบการ

หมาเลขแบบสัมภาษณ.............................แบบสอบถามนี้จัดทําเพื่อประกอบการคนควาแบบอิสระตามหลักสูตรปริญญาโท คณะบริหารธุรกิจ คณะบริหารธุรกิจ สาขาการ

บัญชี มหาวิทยาลัยเกริก เรื่องการศึกษาความเปนไปไดโครงการลงทุนอพารทเมนท ในเขตคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี ผูทําการศึกษาขอความกรุณาผูตอบแบบสอบถามในการกรอกขอมูลใหครบถวน สมบูรณและตรงกับความเปนจริง เพื่อประโยชนทางวิชาการเทานั้น ขอขอบพระคุณทุกทานที่ใหความรวมมือ

การศึกษาความเปนไปไดในการลงทุน (The Feasibility Study on the Investment Project) หมายถึง การศึกษาเพื่อตองการทราบผลที่จะเกิดขึ้นจากการดําเนินตามโครงการลงทุนในธุรกิจอพารตเมนทในอําเภอคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี โดยพิจารณาจาการศึกษาดานการตลาด เทคนิค การจัดการ และการเงิน ทั้งนี้เพื่อชวยประกอบการตัดสินใจของผูที่คิดลงทุนในโครงการ

อพารทเมนทหรือแฟรตหรือหอพัก (Apartment or Rental Apartment) หมายถึงที่อยูอาศัยที่มีลักษณะคลายอาคารพาณชิย คือมีหลายชั้น แบงออกเปนยูนิต วัตถุประสงคเพื่อใหเชา ปกติแลวที่อยูอาศัยแบบนี้มักมีคาเชาคอนขางสูง เพราะตั้งอยูในทําเลที่ดีและมีสิ่งอํานวยความสะดวก ความปลอดภัยครบถวน

กรุณาทําเครื่อง หมาย / หนาขอความที่ทานตองการเลือกหรือเขียนขอความ ตัวเลขลงในชองวาง

สวนที่ 1 ขอมูลทั่วไปของผูประกอบการ1.เพศ( ) หญิง ( ) ชาย2.สถานภาพ( ) เจาของอพารทเมนท ( ) ผูจัดการอพารทเมนท( ) ทั้งสองสถานภาพคําถามทางดางเทคนิค1.ราคาคากอสรางเทาไร ราคา...........................ลานบาท2. อพารทเมนท มีขนาดหองเทาไรกวาง.......................เมตร ยาว........................เมตร แบบ Aกวาง.......................เมตร ยาว........................เมตร แบบ B3.มีจํานวนทั้งหมดกี่หอง จํานวน.........................หอง

4.แหลงที่มาของเงินทุน4.1 เงินลงทุนของเจาของ คิดเปนสัดสวน........................%4.2 เงินลงทุนจากเงินกู คิดเปนสัดสวน........................%4.3 เงินกูจากแหลงใดบาง

1) แหลงเงินกู........................................สัดสวน.......................% ของเงินกูทั้งหมดจํานวนปที่ขอกู................................ปมีหลักประกันหรือไม..........................................................................

2) แหลงเงินกู...............................................สัดสวน.............................%ของเงินกูทั้งหมด จํานวนที่ขอกู......................ปมีหลักประกันหรือไม...........................................................................

5.วัตถุประสงคของการกูเงิน5.1 เพื่อการกอสรางอพารทเมนท คิดเปนสัดสวน.................% ของเงินกูทั้งหมด5.2 เพื่อเปนคาใชจายหมุนเวียน คิดเปนสัดสวน.................% ของเงินกูทั้งหมด

6.มีคาใชจายในการเขียนแบบหรือไม..................................................................................7. ขอแบบแปลนของอพารทเมนทและหองพัก...................................................................8. การปองกันอัคคีภัยมีหรือไมอยางไร................................................................................

20

9. ระบบการจายน้ํา ระบบการจายไฟ (ใชปมใสแทงคน้ําบนตึก มิเตอรน้ําตามหอง สายไฟ 2 เฟส 3 เฟส มิเตอรไฟศูนยรวม) .......................................................................................................................................

10.การกําจัดขยะมูลฝอยทําอยางไร....................................................................................11.การรักษาความปลอดภัยมีอะไรบาง..............................................................................12.คาใชจายในการตกแตงเฉลี่ยแตละหองเปนจํานวนเงิน............................บาท13.สิ่งอํานวยความสะดวกในหองมีอะไรบาง................................................................... ......................................................................................................................................

คําถามดานการจัดการ1.อพารทเมนทนี้เปนดําเนินธุรกิจแบบใด........................................................................ (เจาของคนเดียว/เจาของรวม-ไมไดจดทะเบียน/หางหุนสวน/บริษัท)2.มีใครเปนผูจัดการ 2.1 จางผูจัดการ เงินเดือน......................................บาท 2.2 ดูแลเอง เงินเดือน......................................บาท 2.3 ฝากรานคารับเรื่องในอพารทเมนท คาจาง..........................................บาท3.ผูปฏิบัติงานตําแหนง มี/ไมมี จํานวนคน เงินเดือน ตารางทํางาน

ผูชวยผูจัดการ

แมบาน

บัญชี/การเงิน

พนง.รปภ.

ดูแลเองทุกตาํแหนง

อื่นๆ.................

4.กรณีจางรปภ.ภายนอก จํานวน........................คน คาใชจาย ............................บาท/เดือน5.สวัสดิการพนักงาน(ประกันสังคม/เงินกองทุนเลี้ยงชีพ/คารักษาพยาบาล)

.........................................................................................................................................6.มีประกันภัยอะไรบาง (อัคคีภัย/โจรกรรม/อื่น)

.........................................................................................................................................

คําถามดานการเงิน

1.มีคามัดจาํกอนเขาอยูอาศัยหรือไม( ) ไมมี ( ) มี เปนเงินมัดจําลวงหนา..................บาท/เดือน จํานวน.......เดือน

2. ราคาคาเชาหองละเทาไร 2.1 คาเชา.........................บาท แบบ A พักไดอาศัยได......................คน 2.2 คาเชา.........................บาท แบบ B พักไดอาศัยได......................คน3.โดยเฉลี่ยทั้งปจาํนวนหองมีอัตราการเขาพักกี่เปอรเซ็นต.......................เปอรเซ็นต4. ปจจุบันผูอาศัยในอพารทเมนทมีหนี้สินคางชําระหรือไม................................................. 4.1 คางนานกวา...........................เดือน เปนจํานวนเงิน..............................บาท 4.2 คางนานกวา...........................เดือน เปนจํานวนเงิน..............................บาท

21

4.3 คางนานกวา...........................เดือน เปนจํานวนเงิน..............................บาท5.ตนทุนทางภาษี 5.1 ภาษีโรงเรือน................................................................................................................ 5.2 ภาษีประกอบการ......................................................................................................... 5.3 ภาษี..............................................................................................................................6. อพารทเมนทมีระยะเวลาคืนทุน.............................ป7. เงินสดสํารองหมุนเวียน.........................................บาท

คําถามทั่วไป

1. กิจการอพารทเมนททานคิดวายังเปนธุรกิจท่ีนาสนใจอยูหรือไม1.1 สนใจ เพราะ..........................................................................................................

ถานาสนใจจะลงทุนสรางอพารทเมนทเพิม่หรือไม...............................................สรางในบริเวณคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี ถาไมใชคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี เพราะอะไร..............................................................................................................................

1.2 ไมนาสนใจเพราะ................................................................................................................................................................................................................................

2. ปญหาที่พบมากในการทํากิจการอพารทเมนทคือ ....................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................

ขอบคุณท่ีทานใหความรวมมือตอบแบบสอบถาม

22

บรรณนานุกรม

หนังสือและบทความในหนังสือ

จรินทร เทศวานิช. เศรษฐศาสตรการจัดการ. กรุงเทพมหานคร : ซีเอ็ดยูเคชั่น,2550.

ฉัตรยาพร เสมอใจ .พฤติกรรมผูบริโภค. กรุงเทพมหานคร : ซีเอ็ดยูเคชั่น ,2550.

เบญจมาศ อภิสิทธิ์ภิญโญ และคณะ.การบัญชีเพื่อการจัดการ.กรุงเทพมหานคร:ไอเดียซอฟทแวร

เทคโนโลยี,2551.

ประยงค มีใจซื่อ การบริหารกลยุทธ. กรุงเทพมหานคร : สํานักพิมพมหาวิทยาลัยรามคําแหง , 2542

สมเดช โรจนคุรีเสถียร และคณะ. กลยุทธการวางแผนภาษีและการจัดทําบัญชีของธุรกิจอสังหาริมทรัพยและ

รับเหมากอสราง กรุงเทพมหานคร บริษัท ธรรมนิติ เพรส จํากัด ,2551.

สมพล ทุงหวาและคณะ. การผลิต. กรุงเทพมหานคร : สํานักพิมพมหาวิทลัยรามคําแหง , 2541.

สุวัฒน ศิรินิรันดรและคณะ MBA HANDBOOK. กรุงเทพมหานคร :บริษัท ออฟเซ็ท จํากัด , 2553

เอกสารอื่น ๆ

กัญญา อินตะ. “การศึกษาความเปนไปไดในการลงทุนหอพักหญิงเอกชนหนามหาวิทยาลัยราชภัฏลําปาง

.“การคนควาแบบอิสระ บริหารธุรกิจมหาบัณฑิต บัณฑิตวิทยาลัย มหาวิทยาลัยเชิยงใหม ,2548

กรวินท วงศเนตรสวาง. “การศึกษาความเปนไปไดของโครงการหอพักสตรีสถาบันราชภัฎ หมูบานจอมบึง

จังหวัดราชบุรี.” วิทยานิพนธ เศรษฐศาสตรมหาบัณฑิต บัณฑิตวิทยาลัย มหาวิทยาลัยหอการคาไทย

,2543.

จิตราพร อุนสุวรรณ .”การศึกษาความเปนไปไดในการลงทุนโครงการบูติคไลฟสไตสรีสอรทกิ่งอําเภอสามรอย

ยอด จังหวัดประจวบคีรีขันธ “การคนควาแบบอิสระ บริหารธุรกิจมหาบัณฑิต บัณฑิตวิทยาลัย

มหาวิทยาลัยหอการคาไทย,2548.

ศิริพร สิงขรอาสน . “การศึกษาความเปนไปไดโครงการลงทุนอพารตเมนทในจังหวัดนครราชสีมา” การคนควา

แบบอิสระ บริหารธุรกิจมหาบัณฑิต บัณฑิตวิทยาลัย มหาวิทยาลัยเชียงใหม,2549.

23

สมาน ทิพรัตนราภรณ .” การศึกษาความเปนไปไดในโครงการลงทุนหอพักในเขตลาดพราว กรุงเทพมหานคร

.”การคนควาแบบอิสระ บริหารธุรกิจมหาบัณฑิต บัณฑิตวิทยาลัยมหาวิทยาลัยเชียงใหม

, 2547.

สมชาย ทรัพยสินโอฬาร .” การศึกษาความเปนไปไดในโครงการลงทุนสรางหองชุดให เชาใน เขตบางแค

กรุงเทพมหานคร” การคนควาอิสระ บริหารธุรกิจมหาบัณฑิต บัณฑิตวิทยาลัย มหาวิทยาลัยเชียงใหม

,2552.

Website

http://www.bot.or.th/Thai/MonetaryPolicy/Inflation/Pages/index.aspx ธนาคารแหงประเทศไทย สืบคนวันที่ 7/6/56

http://www.ghb.co.th/th/content.php?id=1 ธนาคารอาคารสงเคราะห สืบคนวันที่ 07/6/56

http://www.thaiappraisal.org/pdfNew/pdf_RateReturn/2010-11-235-Rate_Return.pdf มูลนิธิประเมิน

ทรัพยสินแหงประเทศไทย สืบคนวันที่ 07/6/56

24

ประวัติผูวิจัย

ชื่อ-สกุล นางสํารวย ฟองชัย

วัน เดือน ปเกิด 30 ธันวาคม 2511

ประวัติการศึกษา พ.ศ. 2551 บัญชีบัณฑิต คณะบริหารธุรกิจ มหาวิทยาลัยเกริก

พ.ศ. 2556 บริหารธุรกิจมหาบัณฑิต คณะบริหารธุรกิจ กลุม การบัญชี


ประวัติการทํางานพ.ศ.2542-ปจจุบัน บริษัท พิริยะกิจการบัญชีและภาษีอากร จํากัด

ตําแหนงผูจัดการ

การศึกษาความเป นไปได...

Documents