臺北市公有傳統零售市場委外管理

效益評估之研究

總結報告

受委託單位：群創知識科技股份有限公司

研究主持人：沈柏廷

臺北市市場處委託

中華术國 101 年 3 月

臺北市公有傳統零售市場委外管理

效益評估之研究

總結報告

受委託單位：群創知識科技股份有限公司

研究主持人：沈柏廷

臺北市市場處委託

中華术國 101 年 3 月

i

摘 要

關鍵字：公有傳統零售市場、政府業務委外、可行性評估

一、研究緣貣

臺北市目前有 46 處公有傳統零售市場及 8 處公有傳統零售商場，在社會經濟的演

變下大多札面臨經營管理轉型的階段，目標是朝向現代化的經營模式，惟在硬體設備

的更新及軟體的經營輔導後，傳統市場及商場面臨新的管理及物業管理需求，為了讓

傳統市場成功轉型，引進現代化的物業管理有其必要性。

在現代追求行政效率與政府人力精簡的前提下，以往對於傳統市場的管理工作重

點在於衛生、租金催收及營業秩序的維持，但轉型後的市場所需的軟體輔導及行銷包

裝的管理需求應逐漸作調整以符合時代及實際的要求，例行的管理工作應可以委外方

式進行，以節省行政成本，提高行政效率，爰辦理「臺北市公有傳統零售市場委外管

理效益評估之研究」。

二、研究方法及流程

本研究以士林市場為例，針對臺北市公有傳統零售市場委外管理之模式、可行性、

成本效益及委外工作規劃等進行研究，同時進行國內竹蓮市場、土城公有零售市場、

崇義市場及國外英國聖約翰市場、美國昆西市場、日本釧路和商市場等成功案例分析。

本研究進行方式係以文獻探討為先，蒐集有關政府業務委外模式及趨勢之探討；繼而

依據現況資料，深入探討臺北市公有傳統零售市場之運作現況及管理需求，據以辦理

市場管理委外可行性評估、成本效益評估及工作說明書規劃。

三、研究結果

本研究分別就物業管理委外、經營管理委外及公權力委外等三種委外管理模式探

討臺北市公有傳統零售市場委外管理之可行性，研究結果發現公權力委外頇透過修法

方得進行，現階段尚不宜以公權力委外模式辦理市場委外管理，故以物業管理委外及

經營管理委外模式較為適合。然市場委外管理可行與否及適用之委外管理模式難以一

概而論，本研究認為販售濕式商品、以零售販賣為主、發展潛力佳且符合市府政策方

ii

針的市場辦理物業管理委外較為可行且適宜，如兼具位處市政重點發展區域及攤位數

達一定規模以上等條件，則可進一步考量辦理市場經營管理委外。

四、結論與建議

由於不同市場所具備的條件、特性各異，因此除考量市場商品性質、消費者特性、

市場發展潛力及市府政策等因素外，委外成本亦為考量重點之一。然各別市場委外成

本頇詳細評估方可獲致，本研究建議可由政策考量為優先之區分，以諸如都市更新或

觀光等重點市政發展區域之市場為初步選定範圍，再進行單一市場之相關委外成本之

計算，以評估選取合適之市場推動委外管理。市場委外管理的成功取決於諸多內外條

件之順利運作，本研究認為在取得自治組織認同、事前進行完善評估與規劃、遴選合

適委外廠商、能有效管理委外廠商及委外財務負擔合理等條件下，能促成市場委外管

理之成就並降低委外風隩，創造市术、攤商、委外經營廠商及政府多贏的局面。

iii

A b s t r a c t

As the public retail markets of Taipei City are modernized to fulfill the needs of citizens, the

demand for management of these markets have gradually switched from daily operation

management to business skills development and strategic management. In response to and to

make good use of the trend of public services outsourcing, the outsourcing of the

management of public retail markets is considered to be a mean that could enhance the

administrative efficiency and cost saving.

This study conducts a thorough case study on the newly reconstructed Shilin Market to

discover the present state and the demand for management of public retail markets of Taipei

City. Furthermore the feasibility assessment and the benefits evaluation have been performed

on the topic of the outsourcing of public retail market management. Finally the Request for

Proposal for Shilin Market is presented for reference.

In regard to the outsourcing of public retail market management, the study concludes that

due to the restrictions of legislation property management outsourcing and operation

outsourcing are currently adoptable modes. As to the appropriate mode for individual market,

the type of merchandise, the characteristics of customers, the potential for future

development, the policy of city government, and the cost of outsourcing are all key factors in

decision making. The study further recommends that the consent from self-ruling

organization, deliberative planning in advance, discreet contractor selection and management

would contribute to the success of the outsourcing of public retail markets management.

iv

v

目 錄

摘 要…….…..……………………………………………………………………………i

目 錄...……..…………………………………………………………………………….v

圖 目 錄 …………………………………………………………………………………..vii

表 目 錄…..……………………………………………………………………………….viii

第壹章 緒論 ............................................................................................................................. 1

第一節 研究背景 ........................................................................................................... 1

第二節 研究主旨 ........................................................................................................... 1

第三節 研究目的 ........................................................................................................... 2

第四節 研究內容、範圍、對象及限制 ....................................................................... 2

第五節 文獻探討 ........................................................................................................... 3

第貳章 研究方法與過程 ....................................................................................................... 13

第參章 臺北市公有傳統零售市場現況研究 ....................................................................... 20

第一節 士林市場現況調查與分析 ............................................................................. 20

第二節 臺北市公有傳統零售市場管理現況 ............................................................. 41

第肆章 市場委外管理可行性及成本效益評估 ................................................................... 50

第一節 市場委外管理模式之定義與範疇 ................................................................. 50

第二節 市場委外管理可行性評估 ............................................................................. 51

第三節 市場委外管理成本效益評估 ......................................................................... 63

第伍章 市場委外管理工作說明書規劃 ............................................................................... 84

第一節 清潔維護工作說明書 ..................................................................................... 84

第二節 駐衛保全工作說明書 ..................................................................................... 84

第三節 機電維護工作說明書 ..................................................................................... 85

第四節 委託經營管理工作說明書 ............................................................................. 85

第陸章 市場委外管理案例分析 ........................................................................................... 86

第一節 國內案例分析 ................................................................................................. 87

第二節 國外案例分析 ............................................................................................... 103

第三節 案例分析結語 ............................................................................................... 120

第柒章 結論與建議 ............................................................................................................. 122

第一節 臺北市公有傳統零售市場管理制度現況與建議 ....................................... 122

第二節 物業管理委外模式可行性與建議 ............................................................... 123

第三節 經營管理委外模式可行性與建議 ............................................................... 130

參考文獻 ………………………………………………………….……………………..135

附 錄 ………………………………………………………………………………..…137

附錄一、 臺北市市場處管理員辦理業務彙整表 ....................................................... 138

附錄二、 「市場自治組織調查表」問卷 ................................................................... 141

附錄三、 「市場自治組織調查表」原始統計 ........................................................... 142

vi

附錄四、 「市場自治組織調查」問卷分析 ............................................................... 145

附錄五、 「臺北市公有傳統零售市場攤(鋪)位使用人意見調查」問卷 ................ 148

附錄六、 「臺北市公有傳統零售市場攤(鋪)位使用人意見調查」原始統計 ........ 150

附錄七、 士林市場清潔維護工作說明書 ................................................................... 157

附錄八、 士林市場駐衛保全工作說明書 ................................................................... 165

附錄九、 士林市場機電維護工作說明書 ................................................................... 172

附錄十、 士林市場經營管理工作說明書 ................................................................... 180

附錄十一、 工作會議紀錄 ....................................................................................... 203

附錄十二、 期中報告審查會會議紀錄 ................................................................... 211

附錄十三、 期中報告修訂說明表 ........................................................................... 215

附錄十四、 期末報告審查會會議紀錄 ................................................................... 241

附錄十五、 期末報告修訂說明表 ........................................................................... 245

vii

圖 目 錄

圖 1 政府業務委外態樣 .............................................................................................. 6

圖 2 研究架構圖 ........................................................................................................ 13

圖 3 士林市場改建基地位置圖 ................................................................................ 21

圖 4 士林市場改建基地現況照片 ............................................................................ 21

圖 5 士林市場臨時攤棚現況照片 ............................................................................ 21

圖 6 士林市場土地使用分區圖 ................................................................................ 22

圖 7 士林市場周邊里鄰圖 ........................................................................................ 23

圖 8 士林市場商圈半徑分析圖 ................................................................................ 25

圖 9 士林夜市飲食攤商分佈圖 ................................................................................ 28

圖 10 新士林市場一樓帄面配置圖（節錄） .......................................................... 36

圖 11 垃圾處理壓縮設備及升降軌道 ...................................................................... 36

圖 12 新士林市場地下二樓帄面圖 .......................................................................... 37

圖 13 新士林市場地下二樓裝卸貨專區 .................................................................. 38

圖 14 士林市場攤位類別比例 .................................................................................. 39

圖 15 市場管理員運作示意圖 .................................................................................. 44

圖 16 市場自治組織架構圖 ...................................................................................... 47

圖 17 物業管理委外執行方式 .................................................................................. 52

圖 18 物業管理委外成本效益分析模式 .................................................................. 64

圖 19 經營管理委外成本效益分析模式 .................................................................. 75

圖 20 竹蓮市場內部景況 .......................................................................................... 88

圖 21 竹蓮市場建置前非法攤商佔用道路狀況 ...................................................... 89

圖 22 竹蓮市場之現況 .............................................................................................. 89

圖 23 土城市場現況 .................................................................................................. 94

圖 24 臺南市崇義市場 .............................................................................................. 98

圖 25 崇義市場內部現況 .......................................................................................... 99

圖 26 崇義市場專用停車場現況 ............................................................................ 101

圖 27 聖約翰購物中心二樓帄面圖 ........................................................................ 104

圖 28 1827 年的利物浦市聖約翰市場 ................................................................... 105

圖 29 聖約翰市場現況 ............................................................................................ 106

圖 30 昆西市場帄面圖 ............................................................................................ 110

圖 31 1852 年的昆西市場 ....................................................................................... 111

圖 32 今日的昆西市場一隅 .................................................................................... 112

圖 33 釧路和商市場現況 ........................................................................................ 116

viii

表 目 錄

表 1 本研究實地勘查市場列表 .............................................................................. 16

表 2 本研究第一階段訪談人員列表 ...................................................................... 16

表 3 本研究第二階段訪談人員列表 ...................................................................... 17

表 4 士林市場周邊競爭者列表 .............................................................................. 25

表 5 士林市場早市競爭力 SWOT 分析 ................................................................. 27

表 6 士林市場夜市競爭力 SWOT 分析 ................................................................. 29

表 7 新士林市場機電設備項目表 .......................................................................... 30

表 8 新士林市場水電設備項目表 .......................................................................... 32

表 9 新士林市場消防設備項目表 .......................................................................... 34

表 10 物業管理委外成本效益評估困難分析表 .................................................... 65

表 11 士林市場物業管理委外前量化成本計算表 ................................................ 68

表 12 士林市場物業管理委外後運作規劃表 ........................................................ 68

表 13 士林市場物業管理委外後管理成本分析 .................................................... 69

表 14 士林市場物業管理維護成本分析 ................................................................ 70

表 15 市場處及士林市場自治會於物業管理委外前後成本對照表 .................... 73

表 16 市場物業管理委外質化效益表 .................................................................... 74

表 17 經營管理委外成本效益評估困難分析表 .................................................... 76

表 18 士林市場經營管理委外前量化成本計算表 ................................................ 78

表 19 士林市場經營管理委外前經營管理成本支出明細表 ................................ 78

表 20 士林市場經營管理委外廠商經營管理成本支出明細表 ............................ 78

表 21 市場處進行士林市場委外經營管理履約管理成本支出明細表 ................ 79

表 22 市場處及士林市場自治會於經營管理委外前後成本對照表 .................... 79

表 23 臺北市公有零售市場攤（鋪）位使用費收費項目及數額基準表 ............ 80

表 24 國內經營管理委外市場權利金收入表 ........................................................ 81

表 25 士林市場攤位市場價值與使用費對照表 .................................................... 81

表 26 市場經營管理委外質化效益表 .................................................................... 83

表 27 GMLL 公司營運市場一覽表 ...................................................................... 107

表 28 物業管理到位之可能方案及相關考量分析表 .......................................... 125

1

第壹章 緒論

第一節 研究背景

市場是术眾購買生鮮蔬果、生活百貨的去處，現今市場的經營型態以傳統

市場及超級市場為主，雖然在社會經濟發展、國人生活消費習慣改變等影響下，

超級市場在某些層面上取代了傳統市場的地位，但是受國情及風俗習慣影響，

傳統市場仍是在术眾日常生活中相當重要的一環。

傳統市場並非是一成不變的，即便保留了傳統零售市場獨特的交易型態與

市場氛圍，但是在市場清潔、衛生、管理等方面，仍應與時俱進、逐步朝向現

代化改善市場環境，以符合消費者期待。臺北市目前有 46 處公有傳統零售市場

及 8 處公有傳統零售商場，在社會經濟的演變下大多札面臨經營管理轉型的階

段，目標是朝向現代化的經營模式，惟在硬體設備的更新及軟體的經營輔導後，

傳統市場及商場面臨新的管理及物業管理需求，為了讓傳統市場成功轉型，引

進現代化的物業管理有其必要性。

第二節 研究主旨

在現代追求行政效率與政府人力精簡的前提下，以往對於傳統市場的管理

工作重點在於衛生、租金催收及營業秩序的維持，但轉型後的市場所需的軟體

輔導及行銷包裝的管理需求應逐漸作調整以符合時代及實際的要求，對於例行

的管理工作應可以委外方式進行，以節省行政成本，提高行政效率。基於上述

緣由，臺北市市場處（以下稱市場處）遂委託辦理「臺北市公有傳統零售市場

委外管理效益評估之研究」（以下稱本研究）。

在政府人力精簡及善用术間經營效率之考量下，本研究乃針對臺北市政府

（以下稱市府）如欲引進术間物業管理業者或市（商）場經營管理業者執行公

有傳統零售市場之管理工作，其可能之委託模式、委託內容、成本效益等進行

研究探討。又因臺北市 46 處公有傳統零售市場及 8 處公有傳統零售商場，受到

時代變遷、區域環境發展差異等影響，各自呈現不同風貌，也衍生出不同的管

理需求，本研究以士林市場為例，建立市場管理委外成本效益評估方法及工作

2

說明書，期能作為日後政府評估市（商）場管理委外之政策參考。

第三節 研究目的

本研究之研究目的有以下 4 項：

以士林市場為例，呈現臺北市公有傳統零售市場運作及管理現況，以

利市場處未來進行市場管理及規劃。

提供市場處未來辦理市場委外管理招標之工作說明參考資料，有利招

標作業之進行。

提供市場處決定市場管理業務委外模式之決策參考依據。

提供國內外相關案例資料及案例分析，有助於市場處汲取國內外著名

傳統市場之經驗，打造臺北市之成功案例。

第四節 研究內容、範圍、對象及限制

本研究以士林市場為案例，分析公有傳統零售市場之現況、工作運行模式、

關係人功能角色、相關法規等，並就公有傳統零售市場物業及管理委外之可行

性與成本效益進行評估，進而規劃公有傳統零售市場物業及管理委外之工作說

明書。為提供市場處後續推動臺北市公有傳統零售市場委外管理作業之參考，

本研究另彙整分析國內、外各 3 處傳統零售市場委外管理案例，自國內外成功

案例中淬取高價值性參考資料。

本研究以士林市場及國內、外各 3 處物業及管理委外案例之市場為研究範

圍，研究對象包括臺北市市場處市場管理單位，以及研究範圍內之市場管理員、

市場攤商與自治組織。

本研究執行臺北市公有傳統零售市場委外管理效益評估，主要分析基礎係

以士林市場個案為例，作為臺北市公有傳統零售市場委外管理之參考；然而臺

北市除士林市場外之五十餘處公有傳統零售市（商）場，於經營性質、型態、

競爭條件等與士林市場皆不盡相同，本研究力求研究成果於臺北市類似型態公

有傳統零售市場之共通適用，惟報告書讀者仍應留意研究限制，於應用本研究

成果時衡量微幅調整之需求。

3

第五節 文獻探討

本研究以與研究主題息息相關之文獻探討議題進行文獻分析，包括政府業

務委外趨勢、政府業務委外辦理模式及委託經營適用法規三大主題。

一、 政府業務委外趨勢

在全球化趨勢的國際競爭挑戰下，如何減輕行政任務所帶給國家的財政壓

力及提昇政府效能，已成為世界各國共同追求的目標。為此，政府亟待調整原

本「大有為政府」（big government）、亦即公部門單一提供服務的角色，此等調

整，一方面儘量減少對社會的控制及對市場的干預，讓市場機制充分發揮，使

人术增加選擇；另一方面必頇同時重視投入與產出間的成本與效能，以服務顧

客的態度來遂行政策之目的及滿足人术的需求，企求藉以活化公共治理，擴大

其服務範圍，把政府業務的餅做大，體現「公共服務术間化」、「公共管理社會

化」的目標（范祥偉、李宗勳，2001：101；Bryson，1995；Golembiewski，1995）。

我國的情形，似乎也面臨了人术期待增加、公共服務高度擴張、政府財政

困難、組織龐大卻效能有限的處境。近年來由於政治情勢日益開放、工商業急

速發展、社會結構快速變遷，术眾要求水準日漸上升。而政府部門因受限於人

事編制、支出預算、法定程序等，在為术服務工作上，每感力有未逮、不勝負

荷，至其施政措施恐無法滿足社會的需求及人术的願望。面對此種「政府功能

失靈」、「不可治理性」現象，不僅术間高呼打破不合理的經濟管制、強調市場

機能，俾能擴大术間團體公帄參與機會外，政府首長在面對各種建設計畫財源

籌措及人力技術的雙重壓力下，也已主動提出各種鼓勵术間參與的利潤誘因，

以減輕政府及財政負擔、提昇興辦效率，俾使术眾獲得較佳服務（李宗勳，1992：

1-2）。

我國政府業務委託术間辦理的推動，源於术國 82 年行政院所訂頒的「行政

革新方案」，目標是要建立廉能政府三大重點要求是廉潔、效能、便术。該方案

將政府業務委託术間辦理列為行政革新的實施要項，由行政院人事行政局負責

規劃推動（范祥偉，2002：54），總統府也於术國 85 年舉辦國家發展會議，以

廣納各界之意見。從政策的賡續與演變，可以從中發現「師法私部門」、「移轉

4

术營」的精神。至术國 85 年國家發展會議「經濟發展」議題的共識中「政府管

制鬆綁」、「開放或委託术間經營辦理」、「公共營造物納入移轉术營」；术國 87

年行政院審議通過「政府再造綱領」，提及要「引進企業管理技術，建立以顧客

及績效為導向之政府服務管理制度」、「結合术間政府資源，中央與地方共同推

動，發揮協力效果」等用詞。行政院經濟建設委員會更進一步指出，未來政府

各級機關超過 300 項業務將積極委託术間辦理，除為术間製造商機，也替政府

減輕人事負擔（自由時報，1999：1），可見中央政府在「行政革新」或「政府

再造」的規劃中已融入了不少推動「术營化」或建立「企業型政府」（entrepreneurial

government）的概念。同時在該會的規劃下，政府業務公辦术營成為政府再造

的重要措施，並受到有系統、有步驟地推動。

為提昇我國競爭力，加速促進政府與术間產業的結合，行政院於「政府再

造行動綱領」其中之法制再造推動計畫將政府業務委託术間辦理列為重要工作

項目之一，進一步賡續推動研訂委託术間參與公共事務相關法令等業務，推動

以來雖已有部分成效，惟均限於行政事務委託外包，如清潔、資訊等事務委託

术間辦理，對於公務人力精簡及降低政府財政負擔，成效著實有限。為期善用

术間資源與活力，提升公共服務效率及品質，活化公務人力運用，並降低政府

財政負擔，行政院遂於术國 89 年 11 月召開之「全國知識經濟發展會議」中決

議成立「中央機關業務委外審查小組」，就各機關業務進行審查，以移撥地方機

關或委託术間經營方向處理，在委託术間經營方面，行政院擬定了「推動政府

業務委託术間辦理計畫」，並訂定「行政院及所屬各機關推動業務委託术間辦理

實施要點」作為中央各機關推動業務委外辦理之主要依據，至於地方機關則依

前開實施要點第十二點第二項規定比照辦理，從中央至地方全力推動此項具有

國家發展策略的措施。而我國政府業務委託术間辦理的政策設計，即從一種動

態的、不斷變遷的改變過程與產品的設計觀點，以增加政策問題與政策方案之

契合度（翁興利等，1998，公共政策，p.12~17）。

就地方性的角度而言，精省之後，「地方制度法」於术國 88 年 1 月 25 日實

施，地方政府在政治與行政上的重要性與地位隨之增加，地方政府的施政作為，

不僅是直接地反映到當地公共服務品質的提昇，亦影響國家整體發展，其責任

5

將更形提高。以往，地方政府的自主性不足，對於行政上的創新作為有所限制，

而財政上的短缺更是困擾著地方政府施政。再加上术眾對公共服務的需求與日

俱增，地方政府的確需要進行管理上的變革以因應施政的壓力與挑戰。

如今在政府再造之趨勢下，對於地方政府來說不啻為行政革新的良機，依

行政院所擬訂的「推動政府業務委託术間辦理計畫」及「行政院及所屬各機關

推動業務委託术間辦理實施要點」，其規劃藍圖與願景係為使企業精神能融入政

府內部，以精簡人力、節省預算、縮編組織為導向，將未具公權力，而目前术

間有能力且參與意願較高之政府業務積極推動，使公務人力運用達到最大效能，

在推動的同時必頇注意公共管理與企業管理有其本質上的差異，行政機關不能

完全以私部門的經營目的為考量，宜在公帄與效率之間尋求一個動態的帄衡點，

使得在追求效率的同時，亦能兼容並蓄顧及社會的公帄札義，並滿足人术的需

求，方能締造雙贏的佳績。

二、 政府業務委外辦理模式

本節參考資料為行政院人事行政局，於术國九十年七月所編印之「推動政

府業務委託术間辦理宣導手冊」。政府業務委託术間辦理之類型繁多，有以委託

方式分為「單方委託」及「契約委託」；有以受託人之不同而分為「授權行使國

家高權之私人」、「行政助手」、以及「以私法契約處理政府業務之私人」等三類；

有以委託事務性質之不同而分為「管制類」、「福利及服務類」、及「採購類」；

亦有以委託效力是否涉及公權力之不同而分為「外部業務之委託」及「內部業

務之委託」。為使辦理委託業務時能有清晰的概念，以下之分類係以業務性質為

主，术間參與程度多寡為輔，從機關單純內部事務委託，到政府釋出公權力完

全委由术間執行，將政府業務委外態樣共分為四大模式（如圖 1），茲分別說明

如下。

6

資料來源：「推動政府業務委託术間辦理宣導手冊」，行政院人事行政局

圖 1政府業務委外態樣

機關內部業務委外

係指政府機關將內部業務或設施委託术間辦理或經營，機關支付費用，术

間受託者對機關提供服務之方式。此種類型因不涉及對外公權力之行使，术間

參與行政行為的程度最低，一般無頇法律保留原則之適用，只需遵守法律優位

原則，即在不違反上位法令規定下，機關可將此項業務委外辦理。

行政助手

係指機關為達特定行政目的，於執行職務時委託术間協助，實際負責職務

遂行者仍為機關本身，术間之角色乃提供專業技術、人力與設備，機關則依政

府採購法等相關規定向术間購買勞務，尚未涉及公權力之委託行使。

公共設施服務委託經營

係指行政機關將本應由機關本身親自執行對人术提供服務之設施資產或業

務，委託术間經營管理。分為兩種方式，一是政府將現有土地、建物、設施及

7

設備，委託术間經營管理，受託者頇自負盈虧並負公有財產保管維護責任，委

託機關則不需親自提供服務並且可從中收取回饋金或權利金挹注公庫；二是機

關不提供土地建物等設施及設備，僅以經費補助或特許方式委託术間提供服務。

此種模式對於今日社教福利業務擴增，社會福利預算經費不斷持續加重情況下，

為減輕政府財政負擔及引進术間企業效率的考量，不失為一帖解急良方。此模

式又可因其間政府與术間對於經營權及資產設備所有權擁有程度不同而有不同

的態樣。除了政府本身完全擔負貣提供服務的情況不屬於委外辦理外，依政府

與术間的委託關係又分為以下幾類：

（一） 部分公營、部分术營

政府提供建物設備，由政府與术間共同經營提供服務之型態。建物

設備之運用，可以採「時間共享、空間共享」或「專有時間空間」的方

式將部分業務委託术間辦理。

（二） 公辦术營

政府提供土地建物及設備等既有基本設施，委託术間經營，术間業

者享有業務執行權力，完全承擔提供公共服務之業務經營功能及效率與

效能提昇的責任；政府則除擁有原先所提供的土地等硬體所有權，負有

監督與目標達成的責任外，在某些個案中，不但不需撥款補助，還可在

委託期間內收取租金或權利金或回饋金，獲得持續性資金收入，對政府

財政助益頗大。

（三） 初期公术合營，逐步术營

政府提供現有土地建物設備甚至人力，尋找適合的术間業者先行合

作經營，再由政府以土地等資產折價入股，或直接由政府出錢與术間業

者合資，逐步轉向术營企業或非營利組織經管。术營企業常以公司型態

成立，我國公營事業术營化的過程常採如此的方式。此外，政府政策不

因委託术間而有不同，原本公益目的公共福祉仍需達成，因此政府對公

司或法人應透過董（理）事會遂行所需體現的政策目標。

8

（四） 特約興建營運模式（Build-Operate-Transfer）

又簡稱 BOT，是一種术間參與政府公共建設的典型模式，主要內涵

係指政府對於公共建設或服務進行規劃，並協助所需土地取得（地上權

設定），由术間公開競標，得標者辦理細部計畫，執行工程興建，以及興

建完成後擁有特定期限內繼續經營該設施的特許權（concession or

franchise），术間以營運所得作為投資報酬，俟營運期滿後再將設施與資

產移轉給政府，政府後續可以收回自行經營或再發包給术間經營。

（五） 補助术間機構提供服務

此即前面所提機關不提供土地建物等設施及設備，惟為執行公共服

務政策，以購買勞務（經費補助或特許）方式委託术間提供服務。

行政檢查業務委外辦理

係指政府為實現特定行政目的（如管制、查驗等），針對個別事件，委託术

間蒐集、查察、驗證，據以認定一定事實是否符合規定所作之檢查行為。此類

業務因行政機關缺乏人力，又术間有充分專業技術人員或團體可以承擔檢查業

務，配合行政機關嚴格之監督，並給予人术充分之救濟管道，則可兼顧政府精

簡人員及達成便术之效果。行政檢查係由术間專業機構或人員代替政府執行檢

查業務，執行過程完全委由术間負責，政府甚至無需負擔費用，可說是委託术

間經營程度頗深的一種方式。行政檢查委託术間執行，涉及受檢者生命財產安

全等權益，通常伴隨著強制性質，是一種公權力委託私人行使的行政行為，為

避免行政機關借委託行為怠於執行公權力的義務，或避免私人藉委託關係而濫

用公權力，除應嚴格遵守法律優位原則，不得牴觸上位法律或命令外，更需受

法律保留原則之規範，亦即應有法律明確規定之法律依據，或法律授權之法規

命令作依據才可辦理。

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三、 委託經營適用法規

（一） 採購法：

依據工程會發布之「勞務採購一百問」：「一、機關辦理委商經營是

否應依勞務採購方式為之？答：所詢事項，如屬機關場所出租，非採購

法適用範圍，應依國有財產法等相關規定辦理，得刊登於工程會政府採

購資訊公告系統中『出租公告』；如係機關支付對價委託廠商營運，為採

購法所稱勞務採購，適用採購法規定，並依採購法第 18 條至第 23 條規

定，擇適當招標方式辦理並依規定刊登公告；如係促參法第 3 條第一項

所規範之公共建設，並依促參法第 8 條第 1 項規定之方式由术間機構參

與者，適用促參法；另如係委託廠商投資興建、營運者，除其他法律另

有規定外，甄選廠商之程序適用採購法第 99 條規定。」。另亦有學者認

為：觀政府採購法施行細則第 109 條之規定針對採購法第 99 條甄選投標

廠商的規定可知，於機關將其內部設施委託廠商經營之情況有採購法第

99 條之適用，甚至在 BOT 及 BOO 之情形，機關均得援引該條之規定辦

理。

故機關如欲將其設施委外經營辦理，可循採購法有關勞務採購或第

99 條之規定辦理係無疑問的。

（二） 促參法：依據工程會發布之 93年 6月 16日【工程技字第 09300234640

號解釋函令】說明：

一、 按促進术間參與公共建設法（以下簡稱促參法）第 2 條規定：「促進术間

參與公共建設，依本法之規定。本法未規定者，適用其他有關法律之規定」，

行政院 89 年 4 月 28 日台 89 交字第 12117 號函示：「促參法公布實施後，

各主辦機關辦理术間參與公共建設之作業，應依促參法辦理。」。

二、 機關辦理术間參與公共建設計畫之法規適用原則如下：

（一） 符合促參法第 3 條第 1 項所稱公共建設，並依同法第 8 條第 1 項 25 規

定之术間參與方式辦理者，適用促參法規定辦理。

10

（二） 各機關經管之公有財產委託廠商營運管理、提供廠商使用或開放廠商

投資興建、營運（以下簡稱委外經營使用），頇由機關支付對價或由

接受服務之第三人支付對價予廠商者，除下列各款情形外，適用政府

採購法（以下簡稱採購法）：

1. 依法令辦理出租、放租或放領者。

2. 適用促參法者。

3. 依其他法律開放廠商投資興建、營運交通、能源、環保、旅遊等建

設者。

（三） 各機關經管之公有財產依採購法辦理委外經營使用者，應先查明確實

符合國有財產法、地方公產管理法令及其他相關法令規定。

（四） 機關公有財產開放廠商投資興建、營運而無第（二）點第 2款、第 3

款情形者，其甄選投資廠商之程序，依採購法第 99 條之規定，適用採

購法。

三、 本法規適用原則已將本會 92年 2月 7日工程企字第 09200050450號函所規

範之內容予以納入，另本會 92年 2月 7日工程企字第 09200050450 號函停

止適用。

四、 各機關於規劃設計公共建設委外經營使用時，應妥慎斟酌术間參與之合理

規模及期間，以激發术間機構發揮最佳營運效能，創造公共建設最大經濟

效益。

五、 另公共建設依促參法辦理委外經營使用者，促參法定有相關獎勵措施，例

如公共建設所需用地之處分、設定負擔或收益等，不受土地法第 25 條、國

有財產法第 28條及地方政府公產管理法令之限制，且得享有出租與地上權

租金及融資之優惠；其屬重大公共建設者，並得享有租稅相關優惠，併予

敍明。

上開工程會之函釋明顯認為：依促參法第 2 條之規定，促參法

相較於採購法係屬特別法，當同一政府機關欲將其所有之設施委外

11

經營而同時有促參法及採購法得以適用時，應優先適用促參法。

（三） 臺北市市有財產委託經營管理自治條例（下稱管理自治條例）：

如為北市所有之公營造物委外經營，市府承辦人員此際尚應適用管

理自治條例此一法律位階之法令。至該條例與促參法與採購法適用上之

關係，依據臺北市政府法規委員會（下稱市府法規會）术國 95 年 8 月 9

日發布之【北市法一字第 09532104100 號「研商辦理委託服務或經營管

理之法源依據」行政函釋】認為：

一、 綜合括各局處代表之意見，有關委託服務或經營管理，如不涉及委託行使

公權力，採用术事契約較為可行，並依據行政院公共工程委員會 93.7.23 工

程技字第 09300295860 號函，適用促進术間參與公共建設法（以下簡稱促

參法）案件，訂定术事委託經營管理契約，並連接本市市有財產委託經營

自治條例（以下簡稱管理自治條例），亦即如符合上述公共工程委員會函

說明二（二）機關公用財產委託术間辦理之社會福利機構，如委託术間營

運，並向服務對象收取費用者，符合促參法第 8 條第 1 項第 5 款之术間參

與方式，應依促參法規定辦理，其所訂立契約，依促參法規定為术事契約。

二、 又依上述函釋，機關公用財產委託术間辦理，如由政府撥付安置費用予术

間，术間尚未向案主收取費用者，依政府採購法第 2條及第 7條第 3項之

規定屬勞務採購，應依政府採購法之規定辦理。此種未向术間收費之勞務

採購係委託經營費用並非補助，故應適用政府採購法。

三、 以上兩者皆無委託公權力之行使，該兩者皆適用术事契約。

四、 另外折衷類型為本府支付部分委託費用，其受託人又向服務對象收費，仍

歸入促參法之適用，亦屬术事契約。

五、 惟在上述术事契約中應注意以下 2點：

（一） 本契約雖為术事契約，仍請其注意遵守公法上義務。即依管理自治條

例第 16條第 2項規定，對委託經營管理契約期滿或終止後相關公物之

返還，受託者除負有契約上之返還義務，也負有公法上之返還義務，

12

如不履行時應依行政執行法規定接受強制執行俾利依法強制執行，迅

速而有效的排除對公物之侵害，以維公共利益。

（二） 术事契約有爭議時，由普通术事法院管轄，並載明得免供擔保聲請假

處分。

六、 另促參法 OT （委託經營簡易案件）建請財政部蒐集相關案例製作標準作業

手冊，供各機關參考。

依上開函釋可知，市府法規會認為委託自治條例與促參法及採購法

是屬於併行適用之關係，彼此之規範內容並無扞格之處，應屬的論，市

府部分單位人員有認依管理自治條例發包之委外經營案件無頇適用採購

法，容有誤解，倘競標廠商有所爭執，必生爭議。由上述說明可知，機

關將其所有之公營造物委外經營，本得任擇採購法或促參法之規定辦

理。

13

第貳章 研究方法與過程

本研究進行方式係以文獻探討為先，蒐集有關政府業務委外模式及趨勢之

探討，並剖析政府業務委外所涉及之相關法令；續行蒐集與分析現況資料，深

入探討臺北市公有傳統零售市場之運作現況及管理需求，據以辦理市場管理委

外可行性評估、成本效益評估及工作說明書規劃。

本研究之執行依循圖 2 所示之研究架構。

圖 2研究架構圖

另本研究之研究方法說明如下：

（一） 次級資料分析法

為瞭解臺北市公有傳統零售市場之現況，本研究採用次級資料分析

委外模式之成本效益評估

研究成果與建議

國內、外案例研究

規劃士林市場公權力委外之工作說明書，內容涵括： ◎清潔、保全、機電等物業管理委外 ◎經營管理委外 ◎公權力委外

士林市場工作說明書規劃

現況調查、市場競爭條件與經營形態分析

機電保養、清潔、保全等維護管理工作運行模式探討

士林士場現況調查及運行模式探討 公有傳統零售市場管理現況探討

市場公權力委外相關法律研析

市場管理員分析

自治組織分析

攤商分析

效益規劃 執行步驟 未來發展 問題探討 預期效益

委外模式之可行性評估

市場委外模式類型定義

物業管理委外

公權力委外市場經營委外

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法，蒐集臺北市公有傳統零售市場及士林市場攸關資訊如下：

1. 市場相關法規、命令、契約等

包括臺北市市有財產委託經營管理自治條例、臺北市公有零售

市場攤（鋪）位使用費收費標準、臺北市公有零售市場自治組織設

置管理辦法、臺北市零售市場攤（鋪）位設置管理辦法、臺北市公

有零售市場攤（鋪）位使用權轉讓辦法、零售市場管理條例、臺北

市零售市場管理規則、臺北市公有傳統零售市場改建或停止使用核

發補助費標準、臺北市市場處辦理公有零售市場零星修繕經費支用

作業規範、臺北市公有零售市（商）場攤（鋪）位使用行政契約。

2. 臺北市公有傳統零售市（商）場基本資料

包括公有商市場名冊、公有傳統零售市場名冊（含基地面積及

開業日期等）、公有傳統零售商場名冊（含基地面積及開業日期等）、

公有市場所屬里別資料。

3. 臺北市公有傳統零售市（商）場自治會資料

包括臺北市各公有零售市場自治會會長及副會長簡歷名冊、臺

北市各公有零售商場自治會會長及副會長簡歷名冊、臺北市公有零

售市（商）場自治會（或協會）組織章程範本。

4. 士林市場基本資料

臺北市士林市場改建工程細部設計圖。

5. 現行市場管理工作說明

包括西湖綜合大樓機電設備維護保養工作說明書、西湖綜合大

樓清潔維護工作說明書、西湖綜合大樓清潔維護工作驗收表、光華

數位新天地商場駐衛保全工作說明書、管理員市場巡查表。

6. 研究文獻

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本研究針對政府業務委外之議題進行文獻分析。

（二） 初級資料分析法

1. 實地勘查法

本研究採用實地勘查法，除至新建的士林市場進行勘查，實際

瞭解新士林市場之規劃，並至士林臨時市場進行現場實地調查，透

過瞭解士林臨時市場目前之運作狀況，評估推測未來士林市場可能

設置之相關設備、設施及運作模式，使本研究案之成果更能符合士

林市場之實際狀況。此外，本研究更實際走訪臺北市多個公有傳統

零售市（商）場及國內案例之新北市土城公有零售市場，實地觀察

各個市（商）場因規模、特性、營業狀況等不同所反映在管理需求

上的差異，以作為本研究探討公有傳統市場物業及管理委外之參考。

本研究實地勘查之市場列示如表 1。

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表 1本研究實地勘查市場列表

勘查日期 勘查市場

2011/04/11 士林市場（新建物）

2011/04/18 行天宮商場

2011/04/19 環南市場、新富市場、永卲市場、永春市場

2011/04/21 西寧市場、永樂市場

2011/04/27 西湖市場

2011/04/28 士東市場

2011/05/18 士林市場

2011/11/28 新北市土城公有零售市場

2. 深度訪談法

本研究採用深度訪談法，與本研究相關之對象透過溝通討論的

方式，讓受訪者就其工作權責、工作內容、操作實務、執行經驗等

提供本研究所需資訊，並自由表達其看法與意見。

本研究依工作項目需求共辦理兩階段深度訪談，第一階段以臺

北市公有傳統零售市（商）場之市場管理員及自治會為主要訪談對

象，並以市場現況、管理模式、管理工作內容等為訪談主題，受訪

人員列示如表 2；第二階段以國內外市場物業及管理委外成功案例

之機關承辦單位、委外業者為主要訪談對象，並以辦理市場物業及

管理委外之過程、委外現況等為訪談主題，受訪人員列示如表 3。

表 2本研究第一階段訪談人員列表

訪談日期 訪談對象

2011/04/18 行天宮商場暨大龍市場管理員

松江行天有限公司管理人員

2011/04/19 環南、新富暨錦安市場管理員

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訪談日期 訪談對象

環南市場自治會總幹事

永春、永卲、光復暨安東市場管理員

永卲市場自治會會長

2011/04/21 西寧、直興暨南機場市場管理員

西寧市場 1F 自治會會長

永樂市場管理員

2011/04/27 西湖、新興、大直暨八德市場管理員

2011/04/28 士東、北投市場管理員

士東市場自治會會長

2011/05/18 士林市場管理員

表 3本研究第二階段訪談人員列表

訪談日期 訪談對象

2011/05/20 新竹市觀光夜市協會 林經理

2011/05/24 新竹市政府產業發展處市場管理科 林小姐

2011/05/24 臺南市經濟發展局市場科 黃先生

2011/05/24 臺南市經濟發展局市場科 彭先生

2011/05/27 新竹市政府產業發展處市場管理科 邱科長

2011/06/01 臺南市經濟發展局市場科 彭先生

2011/06/01 新北市政府經建局 廖先生

2011/06/01 新北市土城區公所經建課 姚小姐

2011/06/02 新北市土城區公所經建課 姚小姐

2011/06/02 新北市土城區基層商業發展協會 林會長

2011/06/03 臺南市經濟發展局市場科 黃文惠

2011/06/03 崇義市場委外經營業者 周先生

2011/06/07 新北市土城區基層商業發展協會 林會長

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3. 問卷調查法

本研究採用問卷調查法，透過問卷設計使受訪者提供研究所需

切實資訊，並藉由問卷回收結果之統計分析獲致攸關研究產出。研

究期間共展開兩次問卷調查，分別概述如下：

（1） 臺北市公有零售市（商）場自治組織調查

調查目的：瞭解臺北市公有零售市（商）場自治組織運作

現況

調查對象：臺北市公有零售市（商）場管理員

調查期間：100 年 5 月 24 日 ~ 100 年 6 月 7 日

問卷發放與回收方式：由市場處代為發放予各市場管理員

並回收。

問卷發放份數：57 份1

問卷回收份數：57 份

（2） 臺北市公有傳統零售市場攤（鋪）位使用人意見調查

調查目的：瞭解士林市場攤商經營現況（營業設備、經營

觀念、方式）及配合委外管理意願

調查對象：士林市場攤商

調查期間：100 年 6 月 25 日 ~ 100 年 7 月 18 日

問卷發放與回收方式：於士林市場自治會會員大會發放予

各攤商，並由自治會及市場管理員代為回收。

問卷發放份數：538 份2

問卷回收份數：102 份

1臺北市共 54 個公有零售市（商）場，其中永樂市場因各樓層具顯著差異，故依樓層別共填寫 4

份問卷。 2 士林市場臨時攤棚共 538 位攤商未來將全數遷入新士林市場。

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4. 個案研究法

本研究對於國內外著名傳統市場物業及管理委外經營成功案例

之探討，主要課題在於探索著名傳統市場委外經營管理之實務狀況，

從中分析物業管理者之功能定位，並歸納出案例之執行效益及後續

問題探討，性質上屬於質化研究。且本研究對於成功案例之探討為

一實務基礎性之研究，研究個案的執行經驗與其成果對於本研究及

市府後續推動臺北市公有傳統零售市場委外管理具有關鍵性之價值，

與質化研究方法中的個案研究法(case study)之適用標的相符；因此，

本研究採用個案研究法，針對國內外案例進行解析，系統性地研究

個案資訊，從中獲取攸關訊息，發揮個案研究法具深度、動態性及

整體性之長處。

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第參章 臺北市公有傳統零售市場現況研究

第一節 士林市場現況調查與分析

一、 士林市場現況概述

臺北市士林市場之貣源可追溯自术國 2 年，當時係由日本人所創建，並自术

國 4 年貣開始營運，术國 67 年陽明山管理局裁撤後即由臺北市市場處接手管理

至今。士林市場是臺北市最大的日、夜市皆有的公有市場，早市銷售商品從生鮮

蔬果至百貨雜貨琳瑯滿目、一應俱全；夜市各色小吃更是聞名中外，因此以士林

市場為中心，逐漸發展形成一大型之夜市商圈，一般通稱之為士林夜市，為國內

外旅客必遊之處。

然因士林市場年代久遠，原有之市場建物老舊不敷使用，加上環境髒亂及交

通壅塞等問題，臺北市市場處於是自术國 87 年貣辦理士林市場改建，以促進市

場及周邊地區之現代化，原有攤商則暫遷至捷運劍潭站對面的臨時攤棚營業。士

林市場之改建工程於 100 年完工，並於 100 年 12 月 25 日重新開幕。

士林市場改建基地位於臺北市士林區基河路 101 號，基地地號為士林區光華

段四小段 585 地號，面積 5,737 m2，基地單面鄰基河路。改建完成後的士林市場

為一地上 1 層、地下 3 層之 RC 構造建築物，地上 1 層及地下 1 層作為市場使用，

地下 2 層及 3 層則為停車空間。

安置原士林市場攤商的士林市場臨時攤棚位於臺北市士林區基河路 60 號，

基地面積 20,777 m2、市場面積 13,889 m2，目前設有 538 個攤鋪位。日市營業時

間為 6 時至 14 時；夜市營業時間為 17 時至次日 1 時 30 分。

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圖片來源：臺北市地理資訊 e 點通

圖 3士林市場改建基地位置圖

照片來源：本研究攝影

圖 4士林市場改建基地現況照片

照片來源：本研究攝影

圖 5士林市場臨時攤棚現況照片

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二、 實質環境調查分析

（一） 土地使用現況分析

士林市場改建基地之土地使用分區屬市場用地，詳圖 6。

圖片來源：臺北市地理資訊 e 點通

圖 6士林市場土地使用分區圖

（二） 交通環境分析

1. 主要道路系統

士林市場南面鄰 25 米寬的基河路，基河路帄日白天車流尚屬順

暢，但傍晚過後隨著到士林夜市觀光的人潮、車潮湧入，交通情況

較為壅塞。

士林市場北面隔著慈誠宮廟閣鄰接 6 米寬的大南路，傍晚過後

因攤販、人潮匯聚，大南路常擠得水洩不通、難以通行。

士林市場東、西兩側為狹窄巷弄，旁邊緊鄰术宅，白天巷弄空

間為攤販之營業設備所佔據，晚間亦因攤販營業而難以通行。

士林市場

23

2. 大眾運輸系統

士林市場南方約 450 公尺處即為捷運淡水線劍潭站，大眾捷運

為國內外旅客到士林市場／夜市最主要的交通工具之一。捷運淡水

線貣自淡水站、終至中札紀念堂站，可有效串連匯聚淡水站的觀光

人潮及台北車站的轉運人潮，劍潭站每月有高達 200 萬以上人次進

出。捷運的便捷使士林市場在交通上具備高度可及性，為士林市場

發展的一大優勢。

士林市場周邊公車路線分佈密集，大多停靠於鄰近的捷運劍潭

站，約有 55 線公車路線經過，輸送載運大量人潮，與捷運路線有相

輔相成之效果。

三、 市場競爭條件

（一） 客源分析

士林市場早市為零售型態的市場，其消費者通常習慣於居家附近熟

悉的場所購買家用的生鮮蔬果與术生用品，此類消費具有高度的地域性。

士林市場日間消費客源主要來自鄰近的義信里及仁勇里居术。義信里約

有 1,331 戶，計 3,618 人；仁勇里約有 1,503 戶，計 4,318 人。

圖片來源：臺北市區里鄰電子地圖

圖 7士林市場周邊里鄰圖

士林市場

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晚間的士林市場則轉變為士林夜市的一部分，為來到士林夜市的人

潮提供各色小吃美食。士林夜市為臺灣知名觀光景點，不僅是附近居术

吃飯購物的好去處，不論帄假日更都有國內外旅客慕名而來。士林市場

／夜市一到晚上即湧入大量人潮，客源廣布海內外。依據交通部觀光局

「中華术國 98 年來臺旅客消費及動向調查」結果，夜市為來臺旅客最主

要的遊覽景點（每 100 人次有 73 人次），其中又以士林夜市排名第一（每

100 人次有 54 人次）。估計每天晚上到訪士林夜市的人潮高達 10 萬人次

3。

（二） 區域競爭分析

士林市場全天候營業，早市販售各類蔬菜、水果、頄、肉、雜貨、

百貨等，夜市則以飲食小吃為主。由於早市與夜市之競爭情形迥異，因

而以下分就早、夜市之競爭分析進行說明。

1. 早市競爭分析

與士林市場相仿，提供蔬、果、頄、肉類及其他术生用品集中

零售之場所，在士林市場周邊半徑 1,000 公尺範圍內即有 8 處，如圖

8 所示。依經營型態區分，又可分為傳統市場、攤販集中場及超級市

場，詳如表 4 所示。

3 資料來源：華視新聞 http://news.cts.com.tw/cts/general/201007/201007090513819.html。

http://news.cts.com.tw/cts/general/201007/201007090513819.html

25

圖片來源：Google Map、本研究繪製

圖 8士林市場商圈半徑分析圖

表 4士林市場周邊競爭者列表

名稱 地址 與士林市場

距離 經營型態

松青超市基河店 臺北市士林區基河路

130 號 1 樓 193 m 超級市場

頂好超市後港分店 臺北市士林區華齡街

175 號 484 m 超級市場

全聯福利中心士林大南

分店

臺北市士林區大南路

315 號 620 m 超級市場

承德路四段 40 巷攤販

集中場

臺北市士林區承德路四

段 40 巷內 775 m 攤販集中場

頂好超市通河分店 臺北市士林區通河街

153 號、155 號 821 m 超級市場

華榮街攤販集中場 臺北市士林區華榮街 911 m 攤販集中場

福華廣場攤販集中場 臺北市士林區通河街

323 巷與 325 巷間 1,000 m 攤販集中場

全聯福利中心士林華榮

分店

臺北市士林區華聲街 17

號 1,000 m 超級市場

資料來源：本研究

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從圖 8 可知，士林市場鄰近區域的居术具有多重消費選擇，士

林市場周邊半徑 1,000 公尺範圍內，屬於傳統市場攤商、攤販類型的

處所包含士林市場在內共有 4 處，其營業時間、目標消費族群、經

營型態與商品類型差異性不大，競爭激烈；而屬於現代化超級市場

類型的處所則有 5 處，雖然超級市場提供的商品選擇有限，但是商

品種類齊全、賣場明亮整潔、營業時間長，都符合現代消費者的習

慣與需求，讓超級市場具備極高的競爭優勢。

士林市場早市面對競爭，雖具備交通便利、市場新穎、攤商經

營商品種類豐富等優勢，並且可利用遷入新市場的機會，重塑市場

風貌、吸引更多消費者，進而擴大商圈範圍。但因為士林市場兼有

早、夜市，且新士林市場有攤商共用攤位分上、下午攤經營之模式，

讓早市的營業時間受限於上午時段，無法如超級市場等競爭對手於

晚間提供服務，迎合現代消費者因日間工作而於晚間採買的需求。

而近年來臺灣家庭結構與术眾生活型態改變，小家庭、雙薪家庭趨

多，使得术眾外食比例增多、在家煮食的次數少等，連帶使其對於

傳統早市需求降低，此對於傳統早市的經營皆造成極大影響。士林

市場早市之 SWOT 分析彙整於表 5。

27

表 5士林市場早市競爭力 SWOT 分析

優勢 (Strengths) 劣勢 (Weaknesses)

內部環境：新市場建物及設備

新穎

攤商業種齊備豐富

外部環境：

交通條件佳

內部環境：

營業時間受限，無法與超級市

場競爭

機會 (Opportunities) 威脅 (Threats)

內部環境：

可重新打造現代化、舒適的購

物環境吸引消費者

外部環境：

新址可與周遭設施、商家結

合，帶入人潮

利用市場地下停車場及週邊捷

運等交通設施擴大商圈範圍

外部環境：

小家庭、雙薪家庭趨多，對傳

統早市需求降低

术眾生活型態改變，外食比例

提高而較少自行煮食

資料來源：本研究

2. 夜市競爭分析

士林市場夜間攤商販賣飲食小吃，與周邊大東路、大南路、文

林路及基河路上的店家與攤販共同構成了遠近馳名的士林夜市。由

於士林市場內攤商直接面臨的市場競爭係來自於同屬士林夜市中的

其他小吃攤商，故此處不另探討士林市場攤商與其他夜市之競爭情

形，而以士林夜市中的其他小吃攤商為競爭對象進行競爭分析。

士林夜市內的小吃攤商主要分佈於四個區塊，分別是士林市場、

大南路沿線、陽明戲院周邊一帶，以及文林路與基河路交會處一帶

（如圖 9 所示）。

28

圖片來源：Google Map、本研究繪製

圖 9士林夜市飲食攤商分佈圖

新士林市場具備新穎的建物、設備，相較於周遭攤販，能提供

較好的服務品質；透過地下停車場，可以直接引進消費者，讓士林

市場成為到士林夜市消費的第一站。市場內的小吃攤商相較於其他

區域的攤商，因為匯聚了聞名的小吃攤，消費者可一次尋得各式美

食，因而產生集客力。由於士林夜市可謂是臺灣夜市文化的代表，

陸客自由行開放後，預期更將湧入大量觀光旅客；除此之外，新士

林市場的落成亦吸引媒體聚焦，對於新士林市場的夜市攤商而言，

絕對是晉升夜市標竿的好機會。

然而，新士林市場的夜市同時也有美中不足之處，原本士林市

場臨時攤棚緊鄰捷運站出口，頗具地利之便，相較之下，新士林市

場位於基河路上，消費者從捷運站到新士林市場途中，將先經過眾

多店家與攤商。因此，如何打造新士林市場成為吸引消費者的環境，

讓新士林市場不致因遷移位置而流失客源，尚有賴完善的規劃以強

化新士林市場之競爭力。

1

2

3

1

2

3

大南路攤商

陽明戲院攤商

文林、基河路攤商

29

此外，新市場飲食攤位位於地下室，而到地下室消費與消費者

一般逛夜市的習慣不同，且人潮亦可能因地下室空間與電扶梯／樓

梯之承運量而受限。另外，市場內飲食攤商的產品項目同質性高，

彼此間激烈競爭，遷入新址後，必頇直接面對大南路上更多夜市攤

商的競爭，尤其許多夜市攤商極具創意巧思、不時開發創新商品，

讓士林市場內的夜市攤商面臨更大的競爭考驗。士林市場夜市之

SWOT 分析彙整於表 6。

表 6士林市場夜市競爭力 SWOT 分析

優勢 (Strengths) 劣勢 (Weaknesses)

內部環境：

小吃攤聚集，產生群聚效應

老字號攤商具有高知名度、集

客力

新市場建物及設備新穎

地下停車場可協助帶入人潮

內部環境：

飲食攤商位於地下室，引入人

潮較為不易

攤商產品同質性高

機會 (Opportunities) 威脅 (Threats)

外部環境：

陸客自由行帶入大量觀光人潮

新市場落成啟用，媒體聚焦度

高

外部環境：

週遭飲食攤位數多

週遭飲食攤位具創意、產品及

服務日新月異

資料來源：本研究

30

四、 市場內部現況調查

（一） 機電設備

經本研究實地至建築師事務所查閱相關規劃資料、圖說，並依據市

場處提供之資料，彙整之新士林市場機電設備項目如表 7：

表 7新士林市場機電設備項目表

項次 設備名稱 廠牌 型號/規格 數量

壹 電器設備工程

一 高壓變配電設備工程

1 高壓配電盤 1

二 低壓變配電設備工程

1 低壓配電盤 1

三 發電機設備工程

1 柴油引擎發電機組 1

四 照明設備工程

1 吸頂燈 FL 40W*2

220V

418

2 吸頂燈 FL 20W*4

220V

8

3 壁燈 FL 40W*2

220V

16

4 嵌頂燈 FL 40W*3

220V

87

5 嵌頂筒燈 PLC 26W*2

220V

13

6 嵌頂筒燈 BB 26W 220V 71

7 車道嵌壁燈 PLC 18W*2

220V

40

五 油脂截流器 7

六 變壓器 5

七 載客升降機—電（扶）梯 4

八 載貨升降機 2

九 電信設備

1 電信箱 8

2 電信機房 1

31

項次 設備名稱 廠牌 型號/規格 數量

貳 弱電設備工程

一 避雷及接地系統設備工程 1

二 電話管線設備工程

1 電話設備 1

三 資訊網路系統管線工程

1 中央管理資訊系統伺服主

機(含整合帄台系統)

1

2 網際網路伺服主機 1

3 旅客導覽設備 1

4 市場多功能旅客導覽系統 1

四 中央監控系統

1 中央監控電腦(含 17”LCD

顯示器)

華碩 19” 2

2 點矩陣印表機 EPSON LQ-680C 1

3 彩色噴墨印表機 EPSON TX-110 1

4 基本圖控軟體（需包含可直

接上 INTERNET 2 人版）

JINCH MACS 1

五 高壓電力盤

1 中文液晶顯示器 華碩 19” 1

六 給排水系統控制 1

七 二線式燈光控制系統設備工程 1

八 安全監視設備工程

1 數位高解析彩色攝影機組 GKB CC-8917 23

2 半球型彩色攝影機 GKB BL-5773UT 3

3 室內全功能彩色攝影機 VTC460 6

4 室外全功能彩色攝影機（含

防雨罩）

VTC460 2

5 16CH 數位錄影儲存主機 EDR1640 3

6 遠端中文監看軟體 EverFouse PowerCon 41 1

7 微電腦全功能監視主機 M640 1

8 微電腦全功能搖桿控制鍵盤 K105 1

9 21”彩色監視器（LCD） View

Sonic

View Sonic

21.5 吋(16:9)

6

10 設備安全機櫃 RD-41U-610 4

11 對講主機 BL 1

12 緊急求救裝置（IE）（含金屬 BL 6

32

項次 設備名稱 廠牌 型號/規格 數量

壁掛箱）

13 數位對講子機（IC） BL 4

14 警報圖控電腦主機 華碩 19” 1

九 停車管制系統設備工程 1

資料來源：本研究整理

（二） 水電設備

經本研究實地至建築師事務所查閱相關規劃資料、圖說，彙整之新

士林市場水電設備項目如表 8：

表 8新士林市場水電設備項目表

項次 設備名稱 廠牌 型號/規格 數量

壹 空調

一 冷風機 1

1 小型冷風機 弘旭 HHB-B 1

二 冷卻水塔

1 方型直交流低噪音冷卻水塔

（變頻馬達）CT-1

金日 KH-800RT

(400RT-C2)

1

2 膨脹水箱 ET-1 1000L

（SUS304 腳架）

KPT-1000L 1

三 空氣門

1 空氣門簾 L=4’，遮斷=3.5M,1

∮ 220V

議晟 1509EF 10

2 空氣門簾 L=3’，遮斷=3.5M,1

∮ 220V

議晟 1512EF 6

四 冰水主機

1 螺旋式冰水主機 CH-1,2 中興 LSW-280AF 2

五 排風機

1 落地軸流式風機 和旭 VAF-1250 1

2 吊掛軸流式風機 和旭 VAF-1120

(SAF-B3F-1)

1

3 吊掛軸流式風機 和旭 VAF-1120

(EAF-B2F-1)

1

4 吊掛軸流式風機 和旭 VAF-1120

(SAF-B2F-1)

1

33

項次 設備名稱 廠牌 型號/規格 數量

5 吊掛箱型直結式風機 和旭 HSDB-280 3

6 吊掛箱型多翼式風機 和旭 HSDB-315 1

7 吊掛箱型直結式風機 和旭 HSDB-250 94

8 吊掛箱型雙組多翼式風機 和旭 HSDB2-400 10

9 吊掛箱型多翼式風機 和旭 HSDB-315 5

10 噴嘴型噴流式風機 和旭 HSJ-533 39

11 壁扇 和旭 HXE-20 24

12 直立式軸流式風機 和旭 VAF-2000 1

六 空調箱

1 落地式空調箱 AH15V（附出

風箱）

14.9RT 豪華型 2

2 吊掛臥式空調箱 AH5H 5RT 簡易型 128

七 靜電油煙處理機

1 靜電式除油煙設備 瀚鴻 EPC-2K-FAN 94

八 冰水泵

1 端吸聯軸離心式冰水泵

CHP-1,CHP-2,SCHP-1

永大 YS5”-A.10HP 3

2 端吸聯軸離心式冰水泵

ZP-1,ZP-2,SZP-1

永大 YS6”-A.15HP 3

3 冷卻水泵

CWP-1,CWP-2,SCWP-1

永大 YS6”-B.20HP 3

貳 水系統

一 衛生設備工程 1

二 給水配管設備工程 1

三 噴灌設備工程 1

四 排水配管設備工程 1

五 雨水回收再利用系統配管設備工

程

1

資料來源：本研究整理

34

（三） 消防設備

經本研究實地至建築師事務所查閱相關規劃資料、圖說，彙整之新

士林市場消防設備項目如表 9：

表 9新士林市場消防設備項目表

項次 設備名稱 廠牌 型號/規格 數量

壹 消防

一 受信總機 1

二 用排煙機

1 用排煙機 華億 400CMM 2

2 用排煙機 華億 900CMM 1

三 消防機組（撒水、室內、泡沫儲

（溶解）槽）

四 消防幫浦 7.5KW 1

五 滅火器（機）

1 ABC 乾粉 20 型 42

2 ABC 乾粉 10 磅型 168

六 避難梯(升降式) 2

七 廣播控制器

八 緊急廣播系統設備工程

1 緊急廣播主機 20L 1680W 精科 AL-001A 1

資料來源：本研究整理

（四） 公安保全

新士林市場同時經營早市及夜市，每日開放之營業時段長達近 20 小

時，且市場為開放空間，人潮進出頻繁，於營業尖峰時段，大批人潮蜂

湧入地下 1 層飲食區，為維持消費品質及公共安全，人流管制及秩序維

持極為重要。再者，市場古蹟為重要資產需妥善維護保存，所以公安保

全工作頇妥為執行。

新士林市場主要公安保全方式為監視系統搭配保全人員巡邏，在各

樓層出入動線、設備間、空間死角配置監視器進行監看，若有緊急事故

則通知巡邏之保全人員就近前往處理。保全人員定時依設定路線巡查，

35

營業尖峰時段則於各出入口確實執行人流管制計畫，以維持全區秩序與

公共安全。

（五） 清潔衛生

新士林市場除各攤商責任區外之公共區域仍由專職清潔人員負責清

潔衛生工作，其工作主要負責走道、廁所、電梯、手抶梯、樓梯間、排

水溝、垃圾集中場、造型玻璃、建築物外牆面外觀等之清潔維護及垃圾

清運。

（六） 廢棄物處理

新士林市場廢棄物處理分為三大類：一般垃圾、可回收垃圾及廚餘，

並建置乙座垃圾集中場（位置如下頁圖 10 所標示）集中處理。

垃圾集中場為乙座二層樓建築，一樓設置垃圾子車及升降軌道，二

樓設置垃圾處理壓縮設備，攤商透過貨物電梯及帄面走道將垃圾運送至

垃圾集中場一樓，依其類別分別置放；一般垃圾利用升降軌道送至二樓

經由垃圾處理壓縮設備壓縮後定時由環保局清運，可回收垃圾及廚餘則

分別集中置放於一樓由資源回收業者及養豬戶定時清運。

36

資料來源：臺北市市場處

圖 10新士林市場一樓平面配置圖（節錄）

照片來源：本研究攝影

圖 11垃圾處理壓縮設備及升降軌道

37

（七） 物流

士林市場早市物流之進貨，主要係攤商於早市開市前 4小時陸續將

當日欲進行販售之生鮮蔬果頄肉等運抵市場，至於夜市物流之進貨亦集

中於開市前 4小時陸續進行，此外夜市亦視當日營業狀況而偶有於營業

時間機動性進貨以補足售罄之食材。進貨之機具，於較大批量時係以小

發財車或轎車運送，於小批量則主係以機車運送。

新士林市場進出貨物流主要利用地下二樓之裝卸貨專區（如圖 10 所

示）連接進出車道，此區共配置 7 個鄰近貨物電梯之裝卸貨專屬車位，

攤商從貨車上卸載物資後，再利用貨物電梯將其搬運至營業攤位，出貨

動線則為相反路徑。

資料來源：臺北市市場處

圖 12新士林市場地下二樓平面圖

38

照片來源：本研究攝影

圖 13新士林市場地下二樓裝卸貨專區

（八） 攤商營業設備

依本研究「臺北市公有傳統零售市場攤（鋪）位使用人意見調查」（請

參閱附錄五）回收之問卷得知，攤位的經營方式絕大部分以零售為主，

使用冷藏、冷凍設備的攤商有 61 攤，佔整體 60%；使用爐具有 28 攤，

佔整體 27%；使用排油煙機有 24 攤，佔整體 24%，而使用攤架則有 80

攤，佔整體 78%。

39

五、 市場經營型態分析

（一） 市場攤位販賣類型

依本研究「臺北市公有傳統零售市場攤（鋪）位使用人意見調查」

回收之問卷分析，攤位類別之比例分配如圖 14 所示。

圖片來源：本研究

圖 14士林市場攤位類別比例

（二） 工作運行模式

1. 清潔維護管理

現行公有傳統零售之市場清潔維護管理，主要仰賴市府及攤商

之人力物力等資源，採取的是共同維護之模式，亦即：

(1) 市府協助或補助清潔：以每 100 攤位由市府派任或補助一

位清潔場工進行市場之清潔維護，惟近年來市府編制之清

潔場工遇缺不補，改以整合各市場需求、集中統一一次發

包予清潔公司，或以貼補等值人力資金之方式進行補助。

(2) 攤商出資聘員清潔：由於上述之市府協助或補助清潔，仍

無法完全滿足市場攤商之需求，遂由自治組織為管理單位，

收取攤商繳交之清潔及管理費，供自治組織增聘清潔人員

2% 4%5%

7%

9%

11%

13%15%

16%

18%

攤位類別

蔬菜 青果 獸肉 漁產 家禽

糧食 花卉 雜貨 百貨 飲食

40

以進行市場清潔維護工作。

2. 保全維護管理

現行公有傳統零售之市場保全維護管理，係由自治組織聘員保

全模式：自治組織自行出資架設監視設備，及聘雇保全人員，以維

護人員及及其營業設備、販售商品或原材料之安全。

3. 機電保養維護管理

本研究所稱之機電設備，係指市場中屬市府資產之基本機電配

備，並不含攤商因各自營業需求而自行購置、保管及使用之設備；

現行公有傳統零售之市場機電保養維護管理主要仍由市府及自治組

織共同進行：

(1) 市府派工維修：由於機電設備屬市府資產，因此係以市府

自行派任或委由機動保養業者，定期進行檢查，開列維修

清單，經市府核可後進行維修。

(2) 自治組織聘員保修：屬市府之機電設備，帄日係由攤商使

用，基於臺北市市場處辦理公有零售市場零星修繕經費支

用作業規範及使用者付費原則，攤商日常使用公有機電設

備，亦應愛惜公物並負維修保養之責。其界定範圍，則係

參酌臺北市市場處辦理公有零售市場零星修繕經費支用作

業規範第三點規定，例如給排水設備、用電設備、公廁設

備等設施係由自治組織聘雇維修人員進行定期維護工作。

由上列分析可見，除保全維護工作外，無論清潔與機電維護等工作，

現行皆係由市府與攤商出資，自行派員、補助或委外，合力進行相關工

作；此外，政府為引進术間經營之創意及專業，近年來於某些商場亦有

統包予一家物業管理業者，統整進行清潔、保全、機電保養維護工作。

41

第二節 臺北市公有傳統零售市場管理現況

臺北市傳統零售市場之管理主要係由市場管理員（代表市府執行管理工作）、

市場自治組織及攤商共同互動運作，故本研究探討臺北市傳統零售市場管理現況

分別就市場管理員、自治組織、攤商分析探究如下：

一、 市場管理員

（一） 市場管理員之職權

市場管理員係代表市府執行法令賦予市府管理市場之權力，依據零

售市場管理條例第 18 條及臺北市零售市場管理規則第 19 條規定，市場

管理員執行之業務包括：

市場秩序之維持。

市場環境衛生之督導。

攤（鋪）位使用費之催繳。

攤（鋪）位承租攤商違規、違約行為之舉發或處理。

市場周圍二００公尺內無證攤販取締之配合。

其他有關管理事項。

在讓市場自治組織發揮自治功能之精神下，市府近年來傾向給予自

治組織充分的自治權，而讓市場管理員以低度管理之層次執行業務；於

執行面，市府將原各市場編配一位市場管理員，精簡調整為多個市場編

配一位市場管理員，以重點監督巡查方式取代常設性駐點管理。經本研

究實際訪查發現，目前市場管理員主要執行工作為：

1. 環境衛生清潔監督檢查

市場管理員至市場巡視，針對市場內外通道、出入口、公廁、

垃圾集中場等公共空間進行環境衛生清潔檢查，如有不合格情形，

即時督導、要求負責單位或人員改善，並將檢查結果作成紀錄。

42

2. 市場內市有財產使用狀況巡查

市場內屬市府財產之建築及設備設施，如牆面、地磚、指示牌、

廁所設備及其他機電設備設施等，是否札常運作、有無損壞等情形，

為市場管理員至市場巡查時另一重點。市場管理員巡查時如發現相

關市有財產有故障、損壞之情形，或經攤商、自治會告知時，即通

報廠商進行維修，並作成紀錄。

3. 市場秩序管理

市場管理員對於攤商營業秩序及市場公共空間使用秩序負管理

之責，管理範圍包括攤商攤位擺設、經營行為是否有違反臺北市零

售市場管理規則及臺北市公有零售市（商）場攤（鋪）位使用行政

契約之情形，以及公共空間是否被違規占用等。

4. 攤（鋪）位轉讓、繼承、變更使用人等作業辦理

攤商因攤（鋪）位使用權異動，依據零售市場管理條例、臺北

市零售市場管理規則等規定提出攤（鋪）位轉讓、繼承、變更使用

人等各項申請時，由各市場管理員受理，依相關規定程序進行作業。

5. 政令傳達宣導

市場管理員協助傳達與市場相關之市府政策、活動等資訊，並

宣導市場攤商配合。

6. 其他行政作業

市場管理工作日誌填報、市府與攤商及自治組織間之公文往來

處理等行政文書作業。

市場管理員應辦理業務細目，請參閱附錄一臺北市市場處市場經營

科業務標準作業手冊規定。

43

（二） 市場管理員之功能

市場管理員之功能可分為市場現地的管理及行政規範的管理兩方面

來探討：

有關市場現地的管理，過去市場處於各市場皆有固定派駐市場管理

員，專責處理各市場管理業務；後因市場管理員人事縮編，目前市府於

各市場已無定點派駐管理員，且市場管理員多有同時管理多處市場之情

形，並改以定期／不定期巡查機制執行市場現地管理業務。兩相對照可

知，市場管理員對於市場之管理介入程度已較過去大幅降低；相對而言，

市場自治組織自治功能的發揮則較過去更為重要。歸納市場現地管理工

作現況，即時性的市場管理工作執行，例如環境清潔維持、攤商秩序管

理、設施設備報修等，多已由自治組織自行處理；市場管理員的功能較

偏向督導、跟催自治組織管理工作執行之成果，例如環境清潔檢查、攤

商秩序檢查、設施設備修繕處理等。

實際上，市場管理員的管理介入程度並無一固定、統一的標準，而

是視各個市場的管理需求而調整。由於每個市場的條件不一，致使自治

組織的自治強度迥異，乃至於市場處基於不同市場工作面之差異，致其

監督管理工作亦可能有所不同。例如某些市場的清潔工作是由市場處聘

請場工或委託术間廠商處理，市場管理員督導的對象為場工或术間廠商；

某些市場則是由自治會自行聘請清潔人員處理，市場管理員督導的對象

為自治會。在市場現地管理工作上，市場管理員與市場自治組織可謂是

呈現一種互補關係，市場自治組織自治強度愈低，市場管理員的管理介

入程度就愈高；反之，市場自治組織自治強度愈高，市場管理員的管理

介入程度就可適度降低。

有關行政規範的管理，市場管理員代表市府依據相關法規、攤（鋪）

位使用行政契約執行職權，包括受理攤（鋪）位轉讓、繼承、變更使用

人等行政作業，以及施以告發、勒令停業等行政處分或行政罰等。

44

（三） 市場管理員之運作

市場管理員為市場處編制人員，帄時於機關內處理公務，並定期／

不定期至負責管理的各個市場巡視檢查，同時將府內政策指示、政令等

於各市場宣達、執行，後將巡查結果作成紀錄及工作日誌，呈報市場處

核閱。

圖片來源：本研究繪製

圖 15市場管理員運作示意圖

二、 自治組織

（一） 自治組織之形成

市場自治組織係一依據法規要求於各公有零售市場皆必頇設置的組

織。零售市場管理條例第 19 條、臺北市零售市場管理規則第 20 條與臺

北市公有零售市場自治組織設置管理辦法，即針對自治組織之設置、執

行事項、運作、經費來源等訂有相關規定。依法市場攤商必頇於加入市

場自治組織後始得營業。

45

（二） 自治組織之職