MARKET INSIGHT 01BERLIN

Mietzins-Rendite von Eigentumswohnungen unter dem Einfluss des „Mietendeckels“

MARKET INSIGHT 01

Abb. 1: Wohneigentumsquote nach Wohnfl äche je Wohneinheit

(Quelle: Ziegert Group Research; Daten: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg)

0 %

Wohneigentumsquote

2,6 % 3,9 %

9,3 %

22,1 %

39,0 %

66,7 %

unter 4

0 m2

40–60 m2

60–80 m2

80–100 m

2

100–120 m

2

120 m

2 und m

ehr

20 %

40 %

60 %

80 %

2

ÜBERBLICK

Mit der ersten Ausgabe des MARKET INSIGHTS wird die

Auswirkung der Gesetzgebung zur Mietbegrenzung im

Wohnungswesen in Berlin "Mietendeckel" auf die Mietzins-Rendite

(Bruttoanfangsrendite) von in 2019 gehandelten, bezugsfreien

Eigentumswohnungen in Berlin beleuchtet.

Berlin, Deutschlands größter Wohnimmobilienmarkt, ist eine Mieterstadt –

über 80 % aller Wohnungen in Berlin werden vermietet und nicht von

ihren Eigentümern bewohnt. In anderen deutschen Großstädten ist die

Wohneigentumsquote deutlich höher, z.B. Hamburg mit rund 24 %. In

Deutschland liegt die Wohneigentumsquote bei 46,5 % (Stand: 2019). Mit Blick

auf die Baualtersklassen zeigt sich, dass in Berlin Wohnungen mit einem Baujahr

von vor 1978 den größten Anteil am Wohnungsbestand ausmachen, rund

76 %. Wird eine differenzierte Betrachtung des Berliner Wohnungsbestandes

nach Größe (m²-Wfl .) der Wohneinheiten vorgenommen, fällt auf, dass mit

dem Anstieg der Wohnfl äche auch die Wohneigentumsquote steigt. Bei

kleinen Wohneinheiten, sowohl bei Wohnungen von unter 40,00 m²-Wfl .

als auch bei Wohnungen mit einer Wohnfl äche zwischen 40,00 m² bis unter

60,00 m², liegt die Wohneigentumsquote jeweils unter 5 % (Stand: 2018).

Somit handelt es sich hierbei um ein Kapitalanlage-Produkt beziehungsweise

um Wohnungen, die überwiegend dem Mietwohnungsmarkt zur Verfügung

stehen. Gerade für dieses Wohnungsmarktsegment, aber auch für den

restlichen Mietwohnungsmarkt, haben sich die Rahmenbedingungen in Berlin

stark verändert. Zum 23.02.2020 ist das Gesetz zur Mietenbegrenzung

im Wohnungswesen in Berlin (MietWoGBln), das im allgemeinen

Sprachgebrauch als „Mietendeckel“ bezeichnet wird, in Kraft getreten. Unter

diesen veränderten Marktgegebenheiten stellt sich die Frage, was sich über die

erwartbaren Mietzins-Renditen (Bruttoanfangsrenditen: Jahresnettokaltmiete

vor Abzug der nicht umlegbaren Betriebskosten bezogen auf den

Nettokaufpreis (ohne Erwerbsnebenkosten)) für Eigentumswohnungsbesitzer

aussagen lässt, die ihr Wohneigentum im Jahr 2019 erworben haben.

MARKET INSIGHT 01 – BERLIN

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MARKET INSIGHT 01

TRANSAKTIONEN UND WOHNUNGSBESTAND NACH BAUALTERSKLASSEN

ÜBERBLICK

Im Jahr 2019 gehörten ca. 56 % aller Eigentumswoh-

nungstransaktionen zum Teilsegment „Altbau“ (Baujahr

vor 1919) sowie zum Teilsegment Neubau (Baujahr

ab 2014). Nur 2 % aller Transaktionen entfallen auf Ei-

gentumswohnungen der Baualtersklasse (BAK) 2003

bis 2013. Im Vergleich zum Wohnungsbestand zeigen

sich deutliche Unterschiede. Der Neubau (Baujahr nach

2001) macht nur etwa 5 % des Bestandes aus. Zum an-

deren sind die BAK „1919–1948“ bzw. „1949–1990“ mit

16 % bzw. 48 % im Wohnungsbestand vertreten. Diese

sind jedoch bei den 2019er Transaktionszahlen deutlich

unterrepräsentiert (8 % bzw. 27 %).

Gleiches gilt für die Verteilung des Wohnungsbestandes.

Der größte Anteil des Wohneigentumsbestandes liegt mit

29 % in Gebäuden der BAK „1949–1978“. Im Vergleich

zu den vermieteten Wohnungen fällt besonders der Anteil

der Neubauwohnungen (Baujahr nach 2001) mit 13 %

(im Vergleich: 3 %) deutlich höher aus. Ebenfalls überre-

präsentiert sind die BAK „1919–1948“ (20 % zu 15 %) so-

wie „1991–2000“ (11 % zu 6 %).

Abb. 3: Wohnungsbestand nach Baualtersklassen, Mikro-Zensus 2018 (Quelle: Ziegert Group Research; Daten: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg)

insgesamt vermietetvom Eigentümer bewohnt

bis 1918

1979–1990

1919–1948

1991–2000

1949–1978

2001 und später

0 %

20 %

40 %

60 %

80 %

100 %

Abb. 2: Transaktionen von Eigentumswohnungen (bezugsfrei, 35 bis 150 m²-Wfl .) in 2019 nach Baualtersklassen(Quelle: Ziegert Group Research; Daten: Aggregierte Abfrage aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)

Transaktionsverteilung

bis 1918

1965–1972

2003–2013

1919–1949

1973–1990

ab 2014

1950–1964

1991–2002

0 %

20 %

40 %

60 %

80 %

100 %

3

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RÄUMLICHE VERTEILUNG DER TRANSAKTIONENEN VON BEZUGSFREIEN EIGENTUMSWOHNUNGEN

ÜBERBLICK

Die Hälfte aller bezugsfreien Eigentumswohnungen (aller

Baujahre) wurde in den 14 zentralen Ortsteilen ver-

äußert. Die meisten Transaktionen gab es im Ortsteil

Friedrichshain (571). Dahinter folgen die Ortsteile Mit-

te (411), Prenzlauer Berg (350) und Kreuzberg (325).

Auf Bezirksebene wurden die höchsten Transaktionszah-

len im Eigentumswohnungsmarkt in Mitte (1.017), Fried-

richshain-Kreuzberg (895), Pankow (666) und Tem-

pelhof-Schöneberg (642) registriert. Die geringsten

Transaktionszahlen wurden in den Bezirken Mar-

zahn-Hellersdorf (117) und Spandau (269) verzeichnet.

Der höchste durchschnittliche Transaktionspreis über alle

Baualtersklassen ergab sich bei den Transaktionen im Be-

zirk Mitte mit 5.591 €/m²–Wfl ., der niedrigste im Bezirk

Spandau mit 2.756 €/m² Wfl .

Datengrundlage: Gutachterausschuss für Grundstückswerte Berlin

Abb. 4: Anzahl der Transaktionen pro Ortsteil (bezugsfreie Eigentumswohnungen, alle Baujahre, 35 bis 150 m2-Wfl .)(Quelle: Ziegert Group Research; Daten: Aggregierte Abfrage aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)

Anzahl der Transaktionen von Eigentumswohnungen in Berlin 2019 nach Ortsteilen

< 10

Fallzahl unter 3 Transkaktionen

< 25

< 50

< 100

< 150

< 200

< 300

> 300

Zentrale Lagen

Bezirke

Ortsteile

4

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ERLÄUTERUNG

ERLÄUTERUNG ZUR BERECHNUNG DER MIETZINSRENDITE

Der mittlere Transaktionspreis nach Baualtersklassen

(arithmetisches Mittel) wurde durch aggregierte Abfra-

gen (Zeitraum Mai/Juni 2020) aus der Kaufpreissamm-

lung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in

Berlin generiert. Die angesetzten Nettokaltmieten je Bau-

altersklasse leiten sich aus der entsprechenden Gesetz-

gebung ab. Ausgenommen ist die Nettokaltmiete für die

Baualtersklasse „ab 01.01.2014“, die nicht unter die ak-

tuelle Gesetzgebung fällt. Hier wurde das 0,50-Quantil

(Median) sowie das 0,75-Quantil aller Angebotsmiet-

preise (Quelle: empirica-Systeme Marktdatenbank) aus

dem Jahr 2019 für Mietwohnungen (Baujahr ab 2014)

entsprechend der gewählten Größenklassen ermittelt. Für

die Baualtersklassen gemäß Mietentabelle (MietWoG-

Bln § 6) wird zum einem der Mietpreis pro Quadratmeter

Wohnfl äche der höchsten Ausstattungsstufe in Ansatz ge-

bracht sowie der um einen Euro pro Quadratmeter erhöh-

te Mietpreis für eine Wohnung mit moderner Ausstattung.

Eine nähere Erläuterung der Gesetzgebung fi nden Sie

unter https://mietendeckel.berlin.de/.

5

Abb. 5: Mietentabelle(Quelle: MietWoGBln § 6)

Nummer Erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung und Austattung

Mietpreis pro Quadratmeter

bis 1918 mit Sammelheizung und mit Bad 6,45 €

bis 1918 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,00 €

bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad 3,92 €

1919 bis 1949 mit Sammelheizung und mit Bad 6,27 €

1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,22 €

1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und ohne Bad 4,59 €

1950 bis 1964 mit Sammelheizung und mit Bad 6,08 €

1950 bis 1964 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,62 €

1965 bis 1972 mit Sammelheizung und mit Bad 5,95 €

1973 bis 1990 mit Sammelheizung und mit Bad 6,04 €

1991 bis 2002 mit Sammelheizung und mit Bad 8,13 €

2003 bis 2013 mit Sammelheizung und mit Bad 9,80 €

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MIETZINSRENDITE

Die Mietzins-Renditen liegen für alle Transaktionen von Eigentumswohnungen mit einer Wohnfl ä-

che zwischen 35,00 und 150,00 m² aus dem Jahr 2019 für ganz Berlin zwischen 1,65 % (BAK

„bis 1918“ (Altbau), Mietobergrenze ohne Ausstattungszuschlag) und 2,95 % (BAK „1991–2002“,

Mietobergrenze plus Ausstattungszuschlag). Es zeigt sich, dass die Mietzins-Rendite unter dem

Einfl uss der Mietendeckelgesetzgebung bei den drei ältesten BAK sowie der BAK „2003–2013“

am geringsten ausfällt. Betrachtet man die Mietzins-Renditen von Eigentumswohnungen in zent-

ralen Lagen im Vergleich zu Eigentumswohnungen in dezentralen Lagen wird deutlich, dass die-

se um durchschnittlich 0,68 Prozentpunkte niedriger liegen. Der größte Unterschied ist in der BAK

„1991–2002“ mit 1,08 Prozentpunkten festzustellen. Dagegen ist die Spanne zwischen den ein-

zelnen BAK in den zentralen Lagen geringer. Bezieht man Neubau-Eigentumswohnungen (Bau-

jahr ab 2014), deren Miete nicht begrenzt ist, mit in die Betrachtung ein, weisen diese in der Ge-

samtstadt mit 2,89 % (Median) sowie 3,55 % (75 %-Quantil) höhere Mietzins-Renditen auf. Die

Angebotsmieten (Nettokaltmieten) lagen im Neubau im Jahr 2019 durchschnittlich bei 14,00 €/m²-

Wfl ., die Kaufpreise bei 5.832 €/m²-Wfl . Weiterhin sind im Neubau, im Gegensatz zu den ande-

ren BAK, die Mietzins-Renditen in zentralen Lagen höher als in den dezentralen Lagen (3,12 % zu

2,95 %). Die meisten Transkaktionen von Eigentumswohnungen wurden in zentralen Lagen im Altbau

(1.318) und Neubau (950) verzeichnet. In den dezentralen Lagen gab es die meisten im Neubau

(950) und der BAK „1965–1972“ (534). Insgesamt wurden in den dezentralen Lagen ca. 100 Ei-

gentumswohnungen weniger veräußert. Die Transaktionspreise lagen dabei durchschnittlich etwa

1.500 €/m²-Wfl . niedriger.

Eigentumswohnungen (35 bis 150 m²-Wfl ., bezugsfrei)

Abb. 6–8: Mietzins-Renditen für Eigentumswohnungen (35 bis 150 m²-Wfl ., bezugsfrei, Transaktion in 2019) nach Baualtersklassen in Berlin unter Berücksichtigung der „Mietendeckel“-Gesetzgebung sowie Angebotsmietpreisen für Neubau (Baujahr ab 2014)(Quelle: Ziegert Group Research; Daten: Aggregierte Abfrage aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin, MietWoGBln)Mietzins-Rendite ohne Ausstattungszuschlag Mietzins-Rendite inklusive Ausstattungszuschlag

MIETZINSRENDITE

6

0,0 %

bis 1918

1973–1990

1950–1964

2003–2013

1919–1949

1991–2002

1965–1972

ab 2014

1,0 %

2,0 %

3,0 %

4,0 %

Berlin – Gesamt

1,65 %2,06 % 2,21 %

2,63 %

2,05 % 2,14 % 2,04 %

2,89 %

1,90 %2,39 % 2,58 %

2,95 %

2,39 % 2,49 %2,25 %

3,55 %

0,0 %

bis 1918

1973–1990

1950–1964

2003–2013

1919–1949

1991–2002

1965–1972

ab 2014

1,0 %

2,0 %

3,0 %

4,0 %

Dezentrale Lagen

2,00 % 2,18 % 2,36 %

2,89 %

2,36 % 2,31 % 2,49 %2,95 %

2,32 % 2,53%2,76 %

3,25 %

2,74 % 2,69 % 2,74 %

3,49 %

1973–1990

0,0 %

bis 1918

1950–1964

2003–2013

1919–1949

1991–2002

1965–1972

ab 2014

1,0 %

2,0 %

3,0 %

4,0 %

Zentrale Lagen

1,77 %1,53 %

1,81 %1,69 % 1,57%1,92 %

3,12 %

1,78 %2,06 %

1,78 %2,04 %1,97 %

1,83 %2,12 %

3,44 %

1,54 %

ZIEGERT GROUP | RESEARCH

MARKET INSIGHT 01

Die Daten des Mikro-Zensus zeigen, dass Wohnungen mit einer Wohnfl äche von unter 60,00 m²

nahezu ausschließlich vermietet sind. Folglich sind diese Wohnungen ein Kapitalanlage-Produkt, für

das die Mietzins-Rendite von entscheidender Bedeutung ist. Im Vergleich zum Gesamtmarkt sind die

Mietzins-Renditen der Kapitalanleger-Produkte (1- und 2-Zimmerwohnungen, 35,00–65,00 m²) nur

minimal höher. Der größte Unterschied (0,98 Prozentpunkte) ist in der BAK „2003–2013“ in zentralen

Lagen zu erkennen. Allerdings wurden in dieser Baualtersklasse im Jahr 2019 nur 16 Transaktionen

verzeichnet. Die nachfolgend größte Abweichung ist im Altbau in dezentralen Lagen mit 0,23 Prozent-

punkten festzustellen. Über die gesamte Stadt gesehen liegt die höchste Mietzins-Rendite-Spanne in

der BAK „1991–2002“ (2,61 % bzw. 2,98 %). Die Neubau-Mietzins-Rendite liegt bei durchschnitt-

lich 2,68 %. In zentralen Lagen befi nden sich die Mietzins-Renditen im Neubau durchschnittlich

bei 3,14 %, in dezentralen Lagen bei 2,79 %. Damit weist der Neubau bei den Kapitalanlage-Pro-

dukten nicht die höchste Mietzins-Rendite auf, sondern die BAK „2003–2013“ (3,47 %, allerdings

nur 4 Transaktionsfälle) und die BAK „1991–2002“ (2,87 %). Die Neubau-Angebotsmieten lagen

im Jahr 2019 bei 18,47 €/m²-Wfl . (zentrale Lagen) und 11,58 €/m²-Wfl . (dezentrale Lagen). Die

höchsten durchschnittlichen Transaktionspreise je Lage ergaben sich für den Neubau (zentrale Lage:

7.053 €/m²-Wfl ., dezentrale Lage: 4.977 €/m²-Wfl .). Die niedrigsten durchschnittlichen Transakti-

onspreise ergaben sich für Eigentumswohnungen der BAK „1919–1949“ mit 4.142 €/m²-Wfl . (zent-

rale Lagen) sowie der BAK „1965–1973“ mit 2.933 €/m²-Wfl . (dezentrale Lagen). Bei den Kapital-

anlage-Produkten wurden die meisten Transaktionen ebenfalls im Teilsegment Altbau (745), Neu-

bau (532) und der BAK „1950–1964“ (479) verzeichnet.

Eigentumswohnungen (1 bis 2 Zimmer, 35 bis 65 m²-Wfl ., bezugsfrei)

Abb. 9–11: Mietzins-Renditen für Eigentumswohnungen (Kapitalanlage-Produkt: 1 bis 2 Zimmer, 35 bis 65 m²-Wfl ., bezugsfrei, Transaktionen in 2019) nach Baualtersklassen unter Berücksichtigung der „Mietendeckel“-Gesetzgebung sowie Angebotsmietpreisen für Neubau (Baujahr ab 2014)(Quelle: Ziegert Group Research; Daten: Aggregierte Abfrage aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin, MietWoGBln)

MIETZINSRENDITE – KAPITALANLAGEPRODUKT

MIETZINSRENDITE

Mietzins-Rendite ohne Ausstattungszuschlag Mietzins-Rendite inklusive Ausstattungszuschlag

7

0,0 %

bis 1918

1973–1990

1950–1964

2003–2013

1919–1949

1991–2002

1965–1972

ab 2014

1,0 %

2,0 %

3,0 %

4,0 %

Berlin – Gesamt

1,75 %2,15 % 2,22 %

2,61 %

2,07 % 2,21 % 2,05 %

2,68 %

2,02 %2,48 % 2,62 %

2,98 %

2,41 % 2,53 %2,30 %

3,40 %

1,97 %

3,14 %

2,11 % 2,06 %2,00 % 1,98 % 2,17 %

3,44 %

0,0 %

bis 1918

1973–1990

1950–1964

2003–2013

1919–1949

1991–2002

1965–1972

ab 2014

1,0 %

2,0 %

3,0 %

4,0 %

Zentrale Lagen

1,64 % 1,82 %1,51 %

1,83 %1,72 % 1,70 %1,89 % 1,76 %

3,26 %

0,0 %

bis 1918

1973–1990

1950–1964

2003–2013

1919–1949

1991–2002

1965–1972

ab 2014

1,0 %

2,0 %

3,0 %

4,0 %

Dezentrale Lagen

2,60 %2,14 % 2,24 % 2,43 %

2,87 %2,44 % 2,30 %

3,47 %

2,47 %2,84 %

3,22 %2,84 % 2,68 %

3,82 %

2,79 %

ZIEGERT GROUP | RESEARCH

KONTAKT

Ziegert Group Research

research@ziegert-group.com

T: +49 (30) 880 353 500

www.ziegert-group.com

QUELLEN & HAFTUNG

Datenquellen

Die in diesem Marktbericht verwendeten Informationen basieren auf Daten der empirica-Systeme

Marktdatenbank, des Statistischen Amts Berlin-Brandenburg, der Statistische Ämter des Bundes und

der Länder, des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin sowie der Senatsverwaltung für

Stadtentwicklung und Wohnen. Die Mietzins-Renditen wurden von der Abteilung Research der Ziegert

Group ermittelt.

Haftungsausschluss

Dieser Beitrag wurde von der ZIEGERT – Bank- und Immobilienconsulting GmbH mit größtmöglicher

Sorgfalt und nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Obwohl die hierin enthaltenen Informationen aus

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